特色商业街总结

三里屯village

集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽

定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻人设计理念：“开放式空间”，由19幢低密度的时尚建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接，打造出一个大型开放式购物街区。南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计南区北区占地5.3万建筑面积总建面17.2万，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间０８．7０９．１０定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群基本情况艺术建筑不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象南北格局三里屯village北区像是一个“四合院”，是一个包容创意和设计的高端街区。南区则像一个“胡同”，满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌营业时间：上午10点至主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人。每个入口的人流量５００／小时在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右。三里屯Village整体营业状况较好，消费群体以年轻白领、大学生、老外为主营业状况

来这购物的主要有年轻的白领、大学生、老外、名人等。外国人很多。

上午人比较少，下午状况会好很多，周末经营状况较好，大学生占很大一部分。三里屯village是去年中开业的，到现在一年多时间了，整体来看经营状况还是不错的。主力店像苹果、adidas都很好，但也有个别档次定位较高的经营稍差一些，像白领是这里档次很高的服装品牌，占据的位置也很好，一件裙子卖到4万，快半年了都没有售出一件衣服，老板更多关注的是品牌的宣传而非营业额。——三里屯village太古服务人员在交通组织、动线设计、主力店及公共空间设计上存在一些不足交通组织：三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰动线设计：动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显，导致很多店铺的昭示性和可达性不强公共空间设置：整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。主力店设置:南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够不足

将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间形成都市水泥森林中的一处稀有风景蓝色港湾基本情况定位国内首座LifestyleShoppingCenter，依托朝阳公园水景资源，打造全新商业形式Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。占地13万平方米建筑面积地上两层，6万平方米

地下两层，9万平方米容积率0.63建筑形式低密度建筑单体数量19栋地中海风格的楼宇环型组成位置交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈开业时间０8．春季定位休闲购物中心目标客群北京高消费人群朝阳公园休闲人群主题建筑整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态；经营内容丰富，满足各类人群消费需求业态区域组团业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新生代主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅悦椿酒店格局分布SOLANA是国内首家符合国际标准的Lifestyle购物中心。主要分5个部分，主力百货、SOLANAMALL、活力城、高街及酒吧街。高街活力城酒吧街SOLANAMALL主力百货8字动线贯穿5大主要街区，让顾客绝不会错过重要店铺高品质、高收入、高消费潜力客户营业状况人流量：平日客流：3万节日客流：15万09年销售总额：15亿业态构成比率：70：20：10（零售、餐饮、娱乐）推广活动：灯光节、消夏啤酒节、文化活动等等目标客群：5KM消费半径内常住人群主力消费人群25岁至49岁，追求高品质生活的人人均收入：5000元/月以上缺乏行业领头的品牌快餐和休闲餐饮的比例偏少各区域间缺乏互动性，使项目5个部分不能自然的链接由于北方气候冬天人流的稳定性弱不足上海新天地一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心特点:以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化基本情况占地3万平方米建筑面积5.56万平方米建筑形式低密度建筑建筑覆盖率56%容积率3.0位置市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点背景太平桥改造规划运营模式只租不卖，管理与经营分离定位休闲购物中心目标客群高消费人群外地游客今昔对比：改造前的上海新天地富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础民族建筑设计理念：昨天明天相会在今天

零售：餐饮：休闲娱乐=38%：42%：20%

业态餐饮平售/服务艺术休闲娱乐配比37%45%18%占地（㎡）0.82万1万0.4万餐饮平售/服务艺术休闲娱乐功能22家其中11家为欧美风味24家主要工艺品、饰品、家居用品12家酒吧、艺术工作室、Disco配比35-40%35-40%20-25%占地（㎡）1.2-1.4万1.2-1.4万0.7-0.88万北里业态主要为餐饮、零售\服务和休闲娱乐，3.5万㎡。南里以一座总建筑面积为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳、哈根达斯等。北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心北里以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。

集中式商业与街铺的比例42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例北里南里格局分布北里南里上海新天地商业功能实现成功因素选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体零售：餐饮：休闲娱乐及商服42％：38％：20％42％集中式商业＋58％商铺采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。

成功因素上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：地价提升：从1999年的8000～10000元/㎡，到2004年的每平方米20000元/㎡。房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；

新天地在建之际，房价升至15000元；

新天地建成，周边房价已升至20000元；

而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。

短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍盈利模式商业先期提升区域价值Citywalk商业与电影主题的结合CityWalk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生……在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的．除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。基本情况城市步道真正让人难忘的是电影主题建筑建筑作为一种艺术形式，处世态度和生活方式，它们的灵感完全来自于当地的电影、赛车和电子游戏文化。

建筑功能规划布局氛围夸张的装饰复古的立面喜剧场景廊街+节日广场银幕世界怀旧的商品业态廊街与节日广场共同构成的梦幻舞台，配合电影主题形成极具文化气息的休闲场所格局分布