三线城市项目公寓房源精装修可行性报告

方圆国际工程LOFT公寓精装修可行性建议**房地产咨询2014年9月15日目录1精装房的发展总体分析2方圆国际项目公寓精装修实施条件3方圆国际项目精装修工作实施建议前言随着房地产行业的开展水平越来越高，消费观念的逐步提高，人们对于居住的舒适性有了更高标准的要求。精装房产品应势而生。在政策的指引下，全国精装房产品在近几年得到广泛的开展，已经成为今后房地产市场开展的主要方向。在一线城市，精装房住宅得到了快速开展，局部隐性问题也逐渐显露出来，无论是成功还是失败方面，都为其他城市提供了良好的借鉴作用。在**，精装住宅的开发尚处于起步阶段，与兴旺城市有相当的距离，但是随着成熟开发商的进驻，消费市场接受度的提高，**的精装房市场将会得到快速开展，越发精彩。精装房的开展总体分析精装房的开展总体分析从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场开展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的开展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。精装房的开展总体分析精装房市场发展过程简装〔毛坯〕房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的开展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、标准装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上。从本钱角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供本钱相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从躲避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修未代表行使的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年方案推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。90年代初1997年2000年2005年2008年至今精装房的开展总体分析精装房的工程流程分析装修住宅施工过程1、收集根底信息需要收集的信息主要有：房型图纸〔一般是设计单位房型平面的扩初图纸〕、测绘单位的面积房型〔暂测〕、小区平面图、周边竞争个案资料等相关资料2、确定装修房定位对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原那么和风格，最后确定装修数量、位置、设计风格及材料配置、制作工艺等。精装房的开展总体分析3、列出材料配置清单

在装修房定位确定之后，需要到市场上需找价格和材料的支撑，这2个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中。4、样板房装修样板房的设计标准及总价确定后，装修公司与开发商签订正式装修样板间合同，开始进行样板房装修。作为装修标准的唯一依据，样板房在今后的销售中非常重要，它的装修风格、用料、效果、施工质量将直接影响购房者心态，因此在其设计时就要不断推敲，直至最正确方案出台才可施工，以免为今后带来麻烦。精装房的开展总体分析5、全装修阶段在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工。在此之前业主与装修公司签订了装修合同，业主对装修图纸进行了确认，假设有不同于样板间的地方需要改动也要在合同中反响出来。如果更改时在样板房根底上作“减法”那么总价不变，如增加插座等那么总价增加。6、交房与售后效劳装修房的售后效劳也由装修公司负责，在实践当中装修公司总结出一套较为专业的效劳工作流程，参照以下图，通常由客服部经理直接向工程总协调人负责。房屋验收单复印留底确认装修事宜确认后两天内客户提供材料送装修方仓库隐蔽工程验收签字客户附加效劳精装房的营销方式分析买房送装修由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和本钱控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有２－３种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修本钱已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而表达其“送”的优势，为控制本钱，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手段来满足开发商的要求。在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常拒绝向客户提供装修局部的价格，客户通过参加样板房对装修的价格进行估计。在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中对装修局部不作规定；与装修公司签订的是装修及售后效劳合同，但此合同无标的，客户在交房后假设发现装修质量问题直接由装修公司负责。操作方式精装房的开展总体分析优势分析◆模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了本钱，同时保证了一定的品质，使得客户对其本钱的估计大大高于其实际本钱，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的利润。◆躲避装修质量风险在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修局部的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。假设装修问题局部出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商防止了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。精装房的开展总体分析菜单式装修操作方式菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。精装房的开展总体分析优势分析◆客户选择余地大，市场接受程度高客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。精装房的开展总体分析劣势分析◆增加装修本钱对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购本钱，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。全装修操作方式由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修局部作为房屋的部件计入房价之中。精装房的开展总体分析优势分析◆装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修局部的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购置信心。◆模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修局部的价格，开发商更加有理由不公开装修局部的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修本钱存有较大的差距。精装房的开展总体分析全国精装房市场开展研究及预测精装房的开展总体分析经过房地产自身的开展和国家政策性的引导，精装房的开展在全国已经展开，一线城市已经进入了相对成熟开展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随着消费者的生活理念和消费理念的开展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接受度也快速提高。据统计数据显示，2006年上海80％以上的新建高档楼盘都是精装修，广州约为60％，北京也到达50％以上，而且精装房在这些城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的幅度递增。数据说明，精装房在这些房地产市场开展较为成熟的城市，已经显示出其优越型和广泛的市场接受度。精装房的开展总体分析发达城市成品房发展研究分析北京：精装房迈入快速开展通道北京是较早出现精装房的城市之一。2001年1月北京市首先提出要逐步取消毛坯房新建商品房，将实行装修一次到位。2003年，北京精装房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推全装修。比方北京CBD周边扎堆的建外SOHO、富力城、苹果社区、乐成国际等工程，都是整盘推出精装修作为重要卖点之一。朝阳板块的棕榈泉国际花园、阳光上东、星河湾等豪宅价位的公寓，高价位支撑下的高档次精装修对物业品质的提升增色不少。每平方米数千元标准的豪华装修，个性化。海尔家居北京公司启动仅两年多时间，就参与并见证了北京奥林匹克花园、苏荷雅居、金海国际、加州小镇、山水奥园等工程的精装修实践。可以看出，经过近6年的开展，北京精装房开发已经正走在从小户型向其他类型产品过渡的快速通道上。尽管当前北京精装房尚未成为主流，但增速明显加快，越来越多的楼盘选择了精装房开发模式。随着北京地产化水平的拔高，政策的完善、城市国际化程度的加深和国际客户对成品房的高度认可，北京市毛坯房将逐渐淘汰，精装房必然成为市场主流产品。精装房的开展总体分析上海：进入“全装时代”2002年，上海市全装修房3.2万套，在在售住宅中，比例为20％。2003年，上海十五规划中明确要求全装修房在2003年开展到10万套。2005年，上海市全装修住宅实际达2200万平方米，销售量占新增建设量的100%，全装修试点工程入住率、业主总体满意率都在90%以上。2006年，上海市新建住宅中，全装修房比例到达50％。在徐家汇等地带，全装修住宅比例高达80%，中心城区的全装修住宅比例也根本超过40%，市中心的公寓与高档物业根本上都实现全装修。从上述数据中，我们可以看出，上海市全装修房开展起步较早，在2002年，市政府将全装修房的开展纳入了城市规划，大力开展精装房。精装房市场在政府的引领下，大力开展。在2005年，进入了高速开展阶段。在2006年，已经进入了全装时代，成为当前精装房开展最为兴旺普遍的城市。进入2007年，上海市精装房体量逐步放大，成为区域价格的晴雨表。精装房从中心区域向外扩散，充分表达出了从一个中心向多个中心，再开展为多元“泛中心”的成熟城市开展规律。精装房的开展总体分析深圳、广州：全装修呈现专业化竞争趋势早在九年前，广州就出现许多全装修住宅。2002年，深圳市专门成立了由主管副市长任组长，各相关职能单位为成员的市住宅产业化领导小组，并成立了深圳市住宅产业协会，作为推进住宅产业化的决策层和推进层，提出了《深圳市住宅产业现代化促进方案》，同时还在一些地产工程进行了住宅菜单式装修试点，起到了良好的市场引导作用。截至2002年年底，深圳精装房开发量还不到商品房开发总量的三成。2004年，素以毛坯房为主导的深圳地产市场今年出现新格局，一次性装修到位的精装房持续热销，市场需求呈上升态势。精装房边缘利润凸显，楼市以精装房出售的风潮渐起。精装房提升楼市均价约10％，并促进楼盘形象提升和销售。率先在深圳推出1300余套纯高档豪华精装修房的红树西岸大有斩获，以每平方米2.5万元的均价劲销100多套单位，创下了深圳高层住宅房价最高纪录，共有6亿元的销售进账。精装房的开展总体分析杭州：全装修住宅日趋平民化杭州的全装修住宅拥有短暂而简单的历史。2001年，南都房产在城西推出的银座公寓标志着真正意义上的全装修起步，当时正值高层建筑起步阶段，该楼盘以全装修的独特卖点在楼盘竞争中一举获胜。2006年，浙江大量全装修楼盘如雨后春笋一样涌现，以绿城·翡翠城及天阳·金水岸等拥有“亲民价格”的全装修楼盘为代表的大型开发商，在杭州楼市掀起一股平民化浪潮。目前，全装修成品房已成为杭州房地产开发的一种开展趋势。预计到2009年新建商品住宅工程全装修率将到达60%以上。精装房的开展总体分析在各自的装修风格方面，价高楼盘的装修风格一般都偏向于欧式风格，力求表现出欧洲宫廷式的古典传统豪华感觉，在装修及用料上以高档木材、石材为主，其建筑材料、设备都力求全进口，采用的品牌一般为欧洲知名品牌，在配备楼盘技防方面可谓面面俱到，多重设防，平安性的考虑更为严重。而处于中等价位的楼盘只有局部会做成欧式风格，相比较于高价楼盘要低了一个档次，但在上海房地产上来说，仍属于豪宅之列，其建筑材料、设备都力求高档，虽然未必都是全进口的产品，但大都为中外合资的知名品牌，而在装修方面，并非一味求奢靡的感觉，而是呈现出豪华、高雅的居家气氛。其他一些楼盘会做成现代简约风格等其他类型风格，在装修材料上亦会使用一些玻璃制品和不锈钢材料。精装房的开展总体分析精装房市场发展存在的属性和依据分析从全国楼市的开展来看，精装房房产已经成为楼市今后开展的主力，已经引起供给市场和消费市场的关注，其开发品质和市场接受度均有所提升。通过对各城市成品房的开展历程的研究，我们可以总结出成品房开展市场均经历了毛坯房――简装修――精装修――全装修的开展历程。同时，通过对成品房精装修开展水平和存在问题的研究，我们可以看出成品房精装修开展依靠以下几点因素：精装房的开展总体分析1〕政策上的大力支持国家建委在1998年，开始推行装修一次到位。并于2002年公布了相关正式文件后，正式推行成品房。北京、上海、深圳等典型城市相应国家政策大力推行成品房开发相关政策，并将其纳入了城市开展规划，使得这几个城市成品房开展取得加速度开展。2〕建筑和装修一体化的理念先行精装成品住宅从规划到交房都是一个过程，是“1”的概念，人们以前接触到的集中装修或菜单式装修，实际上是把精装房的开发分成了“毛坯房+装修”两个局部，仍旧是“1+1”的概念，不是真正的精装成品住宅。成品住宅在建筑设计时就会统筹考虑和室内装饰设计匹配的问题，在建筑施工过程中会统筹考虑装修施工和装饰施工的衔接问题。这样做出来的住宅产品，才能真正使各个功能空间都符合居住要求，更有利于住宅建设的标准化和产业化。这一理念是成品住宅开展的根本立足点，也是区别于毛坯房精装修房的根本，对这一理念的认识和理解程度是成功进行成品房开发的关键。3〕抽油烟机等固定部件的设计能力当前设计院的很多设计在深度、精细化程度上明显不能满足高品质成品房的开发需求。水电设计较粗糙，没有考虑将来装修的位置。在功能空间的设计上，没有仔细考虑预留的位置，常常出现买来的冰箱装不下、买来的餐桌放下后显得很窄等问题。成品房的开展对设计院的综合设计能力有了更大的要求。对各部件的功能使用和设计能力决定了成品房住宅的舒适度和使用性，也是表达成品房价值的关键。精装房的开展总体分析4〕标准化和工业化的管理能力精装成品住宅有一个非常重要的特点，就是它必须在整个装修过程中强调标准化和工业化。开发商在设计阶段就要进行各部件的标准化设计的考虑，要综合考虑到各功能空间装修的实施。这对开发商提出了更高的要求，不对对建筑开发拥有较高的管理能力，也对装修部品的尺寸、功能要求有深入的理解，并对因此而需求的管理能力有更高的要求。只有这样才能一方面保证各部品的质量和使用方便，减少后期的维护成品和市场投诉，另一方面才能最大限度的减少开发成品。5〕明确开发商是第一责任人的责任意识在成品房的开发过程中，开发商的综合实力必须到达相当水平，在整个流程中处于主导地位，要对上游的建筑设计、室内设计，然后到施工行业，到监理、验收等整个环节，以及关联的产业进行资源配置和整合。同时，精装成品住宅不但对资金实力要求很高，还对企业内部组织管理也提出非常高的要求。从成品房的开发需求上来看，开发商在整个过程中，要树立第一责任人的责任意识。不同于以往开发，成品房开发商还要对房间的装修设计、部品质量、售后效劳等方面要承担起主力责任。只有这样，才能保证产品质量，取得消费市场的认可，促进成品房市场的健康开展。精装房的开展总体分析精装房市场在全国的开展已经进入了一个快速开展的阶段，范围在逐步扩大，程度也在加深，其必将成为未来几年的楼市开展主力和改善当前楼市低迷状态的一剂良药。小结精装房的开展总体分析方圆国际工程公寓精装修实施条件方圆国际工程公寓精装修实施条件方圆国际LOFT公寓：层高为5.1米，市场定位是满足年轻、时尚人士投资或者居住的公寓类产品。按照目前的承诺，在工程竣工验收合格后，由开发公司主导完成室内夹层二次结构施工。房屋格局紧凑，做完夹层之后，首层层高大约只能满足2.55米，二层缺乏2.4米，已无做复杂个性化定制装修的空间，因此实施精装修的难度系数有所降低。此外，从市场面考虑，公寓产品以B座为例，平层多达24户。试想一个时尚的产品交房入住后一直有人在装修，装修垃圾到处抛撒，还能时尚的起来吗？假设做为投资客的话买完房本想往外出租，但还要再投入几万元劳心费心来装修，算一下可能就不实施了。如果能够统一装修，交房后干净卫生又无噪音污染，投资客可以交房后就见效益，自住者省了时间与本钱，住着舒心。方圆国际工程公寓精装修实施条件精装修优劣势——开发公司优势：提升工程品质，增加产品附加值；进一步凸现工程及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升工程价值，产生新的利润点；提升开发公司品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。劣势：交工标准更加严格，交房时间会相应延长3个月左右；合同文本比毛坯房的内容更多，约定繁杂。方圆国际工程公寓精装修实施条件精装修优劣势——购房者优势：省心，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；省钱。有利于装修速度及造价的控制；方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；保值。一次性成型装修，入住者可安心居住，不用担忧邻居装修给自己带来的噪音污染，不担忧邻居搬运建材物料破坏公共环境，影响居住心情；保障结构平安。各方面专业技术人员的介入和质量把控，室内污染质量保障系数能得到提高，确保二次结构施工不会留下平安隐患。劣势：装修风格问题，千人一面，硬装方面缺少个性化定制可能。对外报价房屋总价会比较高，同时存在对装修标准不认可的潜在因素。小结：本案具备实施精装修的实施条件。推动精装房面市，即顺应市场趋势，也从多个层面上更加有利于业主需求。方圆国际工程公寓精装修实施条件方圆国际工程精装修工作实施建议装修风格产品定位：青年公寓装修风格：现代简约

方圆国际工程精装修工作实施建议装修标准对于**这种三类城市来说精装修才刚刚起步，目前有恒大、万达、碧桂园、森泰御城等地产公司牵头，开始进入成品房时代。其中万达公寓、森泰御城壹世界、红星美凯龙SOHO都是公寓类精装产品。万达公寓属于简单装修，精装标准为1500元/㎡；壹世界属于拎包入住类产品，精装标准为1200元/㎡；红星SOHO精装标准为1000元/㎡；名都住宅，精装标准为1500元/㎡。目前房地产市场的装修是指对房间的墙、顶、地和厨卫的装修，一般不包括家电安装。而装修房又有全装修、精装修和豪华装修几个不同档次，主要区别在价格和材料上。根据目前的现状每套公寓的总价不宜太高，所以方圆国际工程装修标准尽量控制在每平米1000-1300元以内，以保证其价格和吸引力。装修用材上，在几个主要部位采用品牌材料，如墙地砖、木地板、卫浴、厨房、开关、插座，用品牌的影响力吸引客户认可。方圆国际工程精装修工作实施建议营销方式送装修和全装修的有机结合

对外宣传上采用全装修的宣传口径：到达客户对产品的信服度实际签约时候按照送装修的操作方案：分别签署购房合同和装修合同

优势分析◆模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了本钱，同时保证了一定的品质，使得客户对其本钱的估计大大高于其实际本钱，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度。◆躲避装修质量风险在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修局部的价值，因此大大降低了开发商未来的赔