南宁五象新区外滩街项目定位策划方案

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章南宁市经济环境分析 3一、南宁市概况 3二、2023年上半年南宁市固定资产投资运营情况分析 4三、南宁市2023年上半年经济发展概况 5四、南宁市城市总体规划（2023-2023） 7五、南宁未来五年发展前景 10六、南宁市良庆区经济环境分析 11第二章南宁市房地产发展概况 19一、近年来南宁市房地产发展概况 19二、2023年南宁地产市场研究 46三、2023—2023年南宁市土地市场总汇 78四、南宁市房地产总结分析 85五、房地产政策研究 86六、项目所在区域（良庆区）分析研究 92第三章南宁市客群研究 98一、研究资料收集方式 98二、需求特性 98三、调查原则 117四、客户群特性分析 117五、总结 140目录第五章本项目定位分析与阐述 141一、项目定位总述 141二、项目定位分析细论 147三、主题诉求 165四、形象传播 165第六章项目规划设计建议 167一、项目概况 167二、整体规划设计建议 171第七章项目整合开发策略 209一、项目指标 209二、预计销售额 209三、项目成本 209四、开发策略原则 210五、开发体量 211六、开发周期 212七、开发计划 214八、销售时机 214第一章南宁市经济环境分析一、南宁市概况南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。南宁作为“中国—东盟博览会”的永久举办地，其地理位置优越，处在中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同时具有“两近两沿”的特点：“两近”：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。“两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。综述：南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。二、2023年上半年南宁市固定资产投资运营情况分析今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造“中国水城”、完善交通基础设施、产业园区的建设，同时加大投资和项目建设工作力度，进一步强化服务意识，切实改善发展环境，1-4月固定资产投资保持良好发展势头。（一）、前四个月固定资产投资运营总体情况

1-4月全市全社会固定资产投资完毕262.15亿元，同比增长39.76%。其中城建投资完毕26.69亿元，同比增长27.76%。

从投资构成看，基本建设投资完毕116.74亿元，比去年同期增长53.8%；更新改造投资完毕42.71亿元，比去年同期增长27.3%.

（二）、1-4月固定资产投资重要特点投资增速呈平稳增长态势

1-4月全市全社会固定资产投资增幅为39.76%,四月份全市投资累计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资呈现平稳增长态势。四大行业共同推动投资经济增长

南宁四大重点行业制造业、交通运送仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完毕投资122.68亿元，占全市投资总额比重为46.74%，拉动全市投资增长21.48个百分点，对全市的奉献率为53.83%。重点项目进度推动较快

今年以来，继续加大项目推动力度，全市100个重点项目中，有59个项目已开工，共完毕投资28.58亿元。重点投资项目的顺利推动为投资的快速增长提供了有力保障。房地产开发投资保持快速增长

1-4月，房地产开发投资完毕74.72亿元，同比增长43.8%，较去年同期提高43.07个百分点。其中住宅完毕投资54.47亿元，同比增长64.65%，占全市房地产开发投资的72.9%；商品房屋建筑施工面积2331.83万平方米，同比增长23.99%。其中，住宅施工面积1761.36万平方米，同比增长25.22%。全市商品房新开工面积377.03万平方米，同比增长198.02%，其中，住宅新开工311.61万平方米，同比增长213.87%。三、南宁市2023年上半年经济发展概况（一）、上半年全市重要经济指标完毕情况生产总值（GDP）801.8亿元，同比增长14.1%，其中第三产业增长值469.09亿元，同比增长15.5%。第三产业对GDP奉献率为58.5%。财政收入151.27亿元，同比增长44.22%，增速比一季度快18.91个百分点，比上年同期快31.44个百分点。全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度快9.04个百分点，比上年同期回落7.75个百分点。社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%。增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。城乡居民可支配收入9276元，同比增长10.5%。增速比一季度高0.23个百分点，比上年同期回落4.41个百分点。（二）、上半年全市经济运营的重要特点1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长上半年，一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势，特别是第三产业有力支撑全市经济加快发展。三产业增速提高0.5个百分点，对经济增长的奉献率达65.5%，拉动经济增长9.3个百分点。2、“三驾马车”齐发力，内需外需动力在增强1)固定资产投资保持高速增长今年以来，固定资产投资增速逐月加快。上半年，全市共完毕全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度高6.39个百分点，上半年全市固定资产结构进一步趋向合理，重要特点有：

2）消费市场活跃，发展加快今年以来，全市消费品市场繁荣活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的“稳压器”作用。上半年，全市实现社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%，增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。城市消费仍是全市消费增长的主力汽车、家居类商品销售连续旺销各行业平稳协调发展态势3）对外经济保持增长，出口增速逐月减缓

四、南宁市城市总体规划（2023-2023）近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破原《规划》建设范围。另一方面，国家正式批准实行《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加快建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不断深化，使南宁面临着更大的发展机遇。为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城乡群发展中的核心作用，更加有效的指导南宁城市发展建设，根据国家建设部《关于批准修编南宁市城市总体规划的批复》，新《南宁市城市总体规划（2023-2023）》完美呈现。(一)、城市性质南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽。

（二）、城市重要职能

1、广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。

2、

区域性国际城市：面向中国与东盟合作的区域性国际城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。

3、西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。

4、广西北部湾经济区中心城市：承担区域现代服务中心与科技创新基地职能。

5、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业基地。（三）、城市发展目的（1）

开放创新城市——提高城市综合实力和开放度，转变经济发展模式，鼓励创新，建设开放的现代化文明城市。

（2）

和谐平安城市——促进城乡协调发展和各项社会事业全面进步，扩大就业，完善社会保障体系，构建平安有序、社会稳定、公平正义的和谐城市。

（3）

生态园林城市——深化塑造“中国绿城”品牌，建设生态环境连续发展、人与自然高度和谐，最适于人居的生态园林城市。

（4）

魅力文化城市——彰显秀丽岭南风光，展现以壮民族文化为主的体现时代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的区域性旅游中心城市和文化交流平台。（四）、城市规模中心城人口2023年控制在210万人，建设用地控制在216k㎡；2023年控制在300万人，建设用地控制在300k㎡。（五）、城市发展方向的选择城市的主导发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南。（六）、公共设施建设玉洞、龙岗、相思湖等将建行政中心在公共设施建设方面，建设自治区政府新址、五象市级市民中心；在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置部分城区的新行政办公用地。五象：在五象新区建设以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的城市中心。（七）、南宁市城市功能规划发展1、建设行政中心带旺一片新区规划：中心城内自治区级、市级行政办公用地将得到整合和优化，形成沿民族大道、友爱路、东葛路等几条重要干道和以埌东为核心的格局。建设自治区政府新址、五象市级市民中心。在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置一部分城区的新行政办公用地。在各开发区、工业区建设配套的行政办公和管理中心。2、建设大型体育场馆六城区均有体育中心规划：重要建设项目有广西体育中心、广西奥林匹克广场、南宁市体育休闲公园、南宁市体育运动学校。其中位于五象新区的广西体育中心，规划用地4000亩，具有接待国内大型综合性体育运动会和部分单项国际比赛能力，配备大型体育馆、体育场、水上运动馆和各种室内外场馆、运动员公寓、行政设施、停车场地以及其他服务设施。3、轨道公交“巡城”出行更加便捷五、南宁未来五年发展前景2023年4月12日，自治区人民政府在南宁市举行新闻发布会，对外发布《关于加快广西北部湾经济区大产业大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化发展实行意见》（下称《实行意见》）。广西将在3至5年内投入1.5万亿元，推动北部湾经济区建设。《实行意见》提出的加快推动广西北部湾经济区“大城建”工作发展目的中指出，到2023年，城市化率将达成50%。2023年前，南宁将按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南”的发展思绪，打理推动凤岭片区、五象新区建设，建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市、广西首善之区。同时，南宁要在加快五象新区建设上取得新的突破，到2023年18平方公里的核心区要有一批项目竣工，自治区重大公益性项目规划建设区全面开工建设广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆，通过“一馆带一街区”的模式，建成南宁市发展的新核心，到2023年初步形成规模。

1、堤路园江滨公园上半年开工统筹推动南宁保税物流中心（二期）、广西体育中心（二期）、广西艺术中心、广西规划建设展示馆、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西政协会馆、广西信息中心、广西教育学院、南宁艺术博物馆、北部湾国际总部大厦、“老南宁”（一期）、邕江大学、沿海铁路总部基地等50个项目，推动这些项目早日建成。此外，全长12公里，占地196公顷，总投资81000万元的五象新区堤园路江滨公园一期，目前已开工建设。2、推动龙岗片区整体开发路网续建、新开工建设方面：实现五象大道、玉洞大道、银海大道、堤园路大道、平乐大道、龙岗大道等重点路桥项目年内建成通车。同时推动龙岗片区整体开发。年内实现龙岗片区5号、2号和3号路开工建设，年终竣工。小结：从以上情况分析可以看出，近年来，南宁城市建设不断发展，南宁房地产土地价格不断地攀升，城市规划在不断地改善，这对于外来投资者和本地投资商，都有极大的促进和鼓励作用，为未来规范南宁房地产土地市场，起到重要的作用。六、南宁市良庆区经济环境分析（一）、良庆区概况1、地理位置

良庆区属广西壮族自治区首府南宁市辖区，于2023年3月18日筹建，2023年4月30日正式挂牌成立，是南宁市最年轻的城区。良庆区位于南宁市区南部，地理位置得天独厚，是广西北部湾经济区的重要组成部分，扼大西南出海通道之要冲，是南宁市通往北海市、钦州市、防城港市的门户。2、行政区划

良庆区辖良庆镇、那马镇、大塘镇、那陈镇、南晓镇等5个镇和大沙田街道、广西良庆经济开发区，城区总面积1369平方公里，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为目前南宁市面积最大、人口最少的城区。2023年，自治区党委、南宁市委提出了“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提高江南、重点向南”的城市发展战略。重点向南就是开发建设五象新区，再造一个新南宁，这给五象新区建设主战场的良庆区带来了千载难逢的发展机遇。规划中的五象新区范围175平方公里，核心区范围18平方公里，五象新区的功能定位为：中国—东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和高新技术产业基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心以及现代宜居城市，是一个功能复合的新南宁中心区域，更是一个融入自然的生态城市典范。随着着广西北部湾经济区开发建设上升为国家战略，首府南宁市引起了世人的关注，良庆区也成为了关注的焦点。现在，良庆区人肩负着一种使命：以一种新的实践，借着中国—东盟博览会起跳，从埌东跃过邕江，奔向北部湾，为南宁发明新的辉煌。

3、城市规划良庆区按照自治区、南宁市构建区域性国际城市的规定，全面实行“两带两区一中心”的发展决策。“两带”即沿海产业发展带和沿江都市生活与服务带。其中北部和中部重要发展新型制造业、都市型工业和物流业，南部重要发展都市型现代农业和生态休闲旅游业；沿江都市生活与服务带沿邕江南岸向东、向西延伸，重要发展行政办公、生态居住、娱乐休闲、文化、教育等配套服务业。“两区”即良庆经济开发区和五象新区，是“两带”中的重点发展区域。五象新区总规划研究范围175平方公里，规划设计范围约88平方公里。根据正在编制的五象新区初步方案，将新区定位为：北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。对如此辽阔的区域进行开发，就现在来说，将采用分期开发建设，一方面，集中人力、财力、物力，将蟠龙社区所在位置的18平方公里作为核心区的重点开发区域。5年后，我们将看到一个欣欣向荣、初具规模的五象新区核心区。五象大道建设已先期启动，支撑起核心区的重要项目有市级行政文化艺术中心、大型娱乐中心和“老南宁”古城文化旅游等大型项目。五象新区核心区的开发建设将贯穿着人与自然和谐相处的理念，努力建成“生态核心区”。注重山体、水系的保护和运用，充足发挥五象岭森林公园的生态效能，体现建筑群体与周边环境相呼应的空间气势与时代气息。再造一个具有150万人口的新南宁，使五象新区融入北部湾（广西）经济区，与中国—东盟“M”型区域经济合作战略实现无缝对接。“一中心”即行政办公中心，处在“两带”交汇区域，重要涉及北部的蟠龙社区和南部的玉洞社区、良庆社区三个组团，以南宁市、良庆区行政大楼建设为重要契机，加快办公楼、高档宾馆、大型商场等配套服务设施建设，形成南宁南部最重要的以行政办公、外向服务和总部经济为主导特性的服务中心。（二）、五象新区综述1、新区简介五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙社区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。2、五象新区发展大事记2023年4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆提出，南宁市应当重视加大向南发展。11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：“十一五”期间(2023至2023年)，南宁“城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提高江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展”。2023年4月28日，五象大道开工，标志着五象新区建设正式启动。12月17日，南宁市五象新区开发建设指挥部挂牌成立，标志着五象新区的开发建设进入实质性阶段。2023年8月，五象新区又一条主干道——银海大道开工拓宽。2023年2月25日，广西体育中心一期主体工程开始施工。2023年1月，南宁保税物流中心动工。5月22日，南宁市北部湾办(五象新区指挥部)现场指挥部挂牌成立。7月，南宁大桥通车。2023年1月7日，南宁保税物流中心正式揭牌，进入封关运作阶段。1月15日上午，广西体育中心二期工程开工。2023年1月7日正式揭牌的南宁保税物流中心。2023年以后按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。3、空间规划（1）、一个枢纽——交通枢纽

五象新区处在南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。

水路：邕江穿城而过，沟通各地;

海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。

陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。

铁路：湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。

航空：五象新区核心区距吴圩国际机场30公里。（2）、一个中心——信息交流中心

规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于“数字南宁”建设的信息产业基地（3）、三个基地

物流基地

商贸基地

加工制造基地（4）、四大中心

市级行政中心

2023亩

广西文化艺术中心

400亩

广西体育中心

2023亩

大型娱乐中心/主题公园

1000亩（5）、一批大型综合项目

滨江公园邕江之畔，核心区旁。基本沿用并适当整理现在的大片水面，形成生态环保的绿地、湿地景观。

“老南宁”古城文化旅游项目

500亩

重点在于建设“老南宁”品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。

（三）、五象新区总部基地总部基地项目经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。建立公司家具乐部、网络社区，实现社区内公司家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。五象新区总部基地“呼之欲出”。《南宁市五象新区总部基地修建性具体规划》进入公示阶段，规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷。1、区位及规模今年1月下发的南宁市2023年城建项目第一期投资计划提出，五象新区今年将形成三大片区，总部基地、蟠龙片区和龙岗片区的路网今年将成片开工建设。根据《规划》，五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷，其中，商业金融用地面积约为112.81公顷，占总面积的43.51%。2、公共交通：每300米内有2个公交站总部基地内的城市道路等级分为城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四级。将有便捷的公共交通线网到达总部基地。划沿城市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，保证每300米的范围内有2个公交站点，方便市民的平常出行活动。此外，轨道交通也将途经这里，在轨道交通站设立站前广场，方便交通站内人流的快速集散。3、功能定位：体现商务办公金融服务等假如说五象新区核心区是五象新区的心脏，那么总部基地就是心脏的中心。五象新区总部基地是南宁市总部经济发展和城市建设的标志性建筑群，根据政府已下发的《南宁市五象新区总部基地建设工作方案》，将体现商务办公功能、金融服务功能、产品展示功能、信息交流功能和研发创新功能这六大功能。4、影响：金融辐射带来多种经济效应总部基地的建设要坚持“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”。根据《修建性具体规划》的规划条件和相关建设规定，建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的公司总部集聚地。（四）、城市公共设施中小学：大沙田小学、五象小学、英华学校、玉洞小学、玉龙学校、英华学校、金象小学、西南外语小学、良庆区华登学校、西南中学等；

综合商场：五象综合市场、利客隆超市、家具商场、便利店、金象三区综合市场、玉洞商贸综合市场、南城百货、利客隆、金盛商业广场；银行：工商银行、建设银行、中国农业银行、中国信用合作社；医院：江岭医院、广西工人医院大沙田门诊部、广西水电医院、博大医院、玉洞医院、市二医院大沙田分院；交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公车；轻轨1号即将施工，必将给轻轨沿线物业开发带来新的发展机遇；其他:中国电信、中国移动、金象岭森林公园、五象岭森林公园、江滨公园等；邻近地标：保税物流园、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西城市规划建设展示馆、自治区行政中心等。第二章南宁市房地产发展概况一、近年来南宁市房地产发展概况（一）2023年南宁市房地产总体供应情况1、2023年房地产开工、竣工缓慢，2023年商品住宅批准预售量下降2023年宏观经济调控，房地产开发速度放缓，供应双方进入观望状态。受其影响，2023年全市供应大幅下降，进入下半年，在刚性需求的带动，需求井喷，市场重新进入“量价齐升”的局面。根据上图表显示，南宁市商品住宅市场批准预售量大幅下降，批准套数为27075套，降幅为24.11%，批准面积2785834㎡，降幅为28.21%，由于2023年进入调整期，各大开发公司放慢了拿地、开发的速度；房地产投资、新增开工、施工、竣工面积都将继续下降，下降幅度也许会在下半年有所收窄，受此影响，2023年商品住宅市场批准预销量有所下降。 2、商品住宅各大城区批准预售情况从以上表中来看，2023年年度青秀区的商品住宅获得批准预售继续占据全市主力，但市场份额却同比减少16.85%，批准预售套数与去年同期相比下降44.69%；西乡塘区获得批准预售量位居第二，市场份额保持增长，占比为25.47%，市场份额增长9.26%，与去年同期相比增长19.26%；江南区属于南宁市工业比较多的区域，批准预售量有小幅度下降，批准套数为4664套，与去年同期相比下降2.59%，占比为17.23%，市场份额小幅度增长3.81%；2023年年度兴宁区获得批准预售量增幅最大区域，批准数套1542套，面积为281354.92㎡，与去年同期相比增长58.27%，占比为10.53%，其它城区批准量均局限性5%。3、批准预售产品结构从商品住宅批准预售各户型来看，二室和三室的户型产品批准预售量呈现市场主力，分别批准10145套和9679套，两类户型产品占据全市商品住宅批准套数的73.22%，重要批准项目为台湾街·宜兰湾、盛天华府、荣和·大地、盛天国际、隆源国际公馆、汇东郦城、瀚林雅筑、风格·雨林、保利·山水怡城、奥翔碧园等；一室的户型产品批准预售量位居第三，批准3689套，占比为13.63%，主力获得批准预售项目锦绣花园、嘉华绿洲、荣宝华·星光大厦、盛天国际等；其它各类户型产品批准预售局限性5%。4、商品住宅批准预售面积区从以上面积区间登记表中来看，面积区间分布批准预售量相对较比合理，120-144㎡和75-90㎡的面积区间批准预售套数分别为5791套、5597套，占比为21.39%、20.67%，这两个面积区间的产品也是畅销商品住宅面积区间；90-105㎡的面积区间批准预售套数为4657套，占比为17.20%，重要是宽松二室和小三室；105-120㎡的面积区间批准预售套数3758套，占比13.88%；以投资型产品为45-75㎡和45㎡以下批准预售套数分别3286套和1897套，占比为12.14%和7.01%；144㎡以上的超大户型产品商品住宅由于成本和税收的加重，购房者有限的购买力下也逐步转向买购中小面积户型产品的商品住宅，所有该面积区间仅占据市场份额的7.72%。（二）、2023-2023年南宁市商品住宅市场总体签约数据分析1、整体商品住宅"牛市"再现交易量成倍增长2、市场房源"求"远超"供"房价急速上升纵观全局，2023年南宁市商品住宅月均价上升速度有所加快，在消化量逐步增长的同时，南宁市场房源显得颇为紧张，该现象在凤岭一带最为明显。3、南宁市商品住宅签约量按城区划分数年来，青秀区一直保持着南宁楼市的领衔位置，商品住宅供应和消化该区域都能占到市场份额的50%以上，独占市场熬头。相比之下，西乡塘区为南宁人口最多片区，由于拆迁较为困难，旧城改造工作较为复杂和缓慢，因此大多项目都集中在土地储备较多的地带，如大学路、鲁班路、高新区和相思湖一带，而该地带却为南宁众多高校集中地，因此被人们称为"学府宝地"。在"学府宝地"的美誉下，西乡塘区成为南宁的另一个楼市"新星"区域，同样也是居住和投资较为优越区域。2023年兴宁区、良庆区、邕宁区均靠老盘的后推和剩余货量供应市场，因此全年签约量较少，均在4000套以下。4、南宁市商品住宅户型配比2023年南宁市商品住宅最为畅销的户型仍然为舒适型的三室。5、南宁市商品住宅按面积区间划分与2023年相比，2023年我市所消化的商品住宅各面积区间分派比率基本接近，仍以单套面积为75-90㎡和120-144㎡的区间为主。一直以来，小户型75㎡以下的单间和一室户型销售价格都较高，而随着"70/90"政策逐步渗入市场，大户型供应明显减少，因此其销售单价也明显提高。6、南宁市商品住宅按价格区间划分2023年，南宁市商品住宅销售价格增长较快，特别在青秀区凤岭一带，临近年终，各楼盘所推货量销售均价基本保持在8000左右，甚至少部分已经达成上万元，因此，今年全市销售单价已不再是2023年的3750-4000元为主了，而是跳跃了六个等级，基本都在6000元以上，该价格区间共签约商品住宅12154套，占全市总量20.5/%，是08年的5倍尚有余。另一方面，价格区间5000-5500元销量也比较乐观，共签约商品住宅6948套，占全市总量11.72/%，该价位多集中于江南区和西乡塘区一带。7、南宁市商品住宅按总价区间划分2023年，南宁市商品住宅销售单价都大幅度增长，因此从总价区间看，单套住房总价在66万以上已经成为市场主体。8、南宁市商品住宅购买人群来源地2023年，南宁市商品住宅购买人群外地客户逐渐增多，其中本省其他地区购买商品住宅26591套，占全市总量的44.85%，成为我市住房消费主力客群。另一方面，受东盟发展影响，外省客户也有多增长，共消化13393套商品住宅，占全市总量的22.59%。9、南宁市商品住宅签约套数排行(三)、2023—2023年良庆区商品住宅市场签约数据分析1、良庆区商品住宅市场总体情况2023年度良庆区商品住宅累计24个项目有成交备案，成交备案套数累计1887套，与上年相比增长121.48%；成交备案面积累计183190.56㎡，与上年相比增长133.34%。成交备案套数与成交备案面积两项均为年度全市环比增幅最大的片区。从月度成交量走势来看，除1月和12月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增长，特别是11月，涨幅高达835.71%。其中，3月和10月成交量较高，累计分别成交备案208套和251套。1月、6月和12月成交量较低，累计分别成交备案102套、109套和109套。由于片区内的原住民多，土地权属问题较为复杂，给征地带来了一定的困难，致使良庆区在2023年可选房源不多。据良庆区发展和改革局的数据，2023年良庆区房地产开发投资金额达6.04亿元，而2023年1月至10月，良庆区房地产开发投资金额仅为2.27亿元，仅这一项，就同比下降了62.39%。目前，良庆区在售的大部分楼盘均为尾盘，加上五象新区还在进一步的规划当中，暂时没有太多的新盘开发。片区目前正在开发的有位于银海大道的银海华廷和天筑米兰两个新项目，但具体放量均未定。蓝波湾和金象绿城新一期产品则分别要等到2023年的3月份和6月份才推出，总量1000多套。2、良庆区商品住宅签约价格走势2023年度良庆区商品住宅类成交备案均价3264元/㎡，与上年相比上涨5.23%。从月度成交均价看，11月份以3761元/㎡的成交备案均价位居各月度首位。与上年相比，除了4、5、6月份分别有-2.11%、-6.28%、-5.05%的小幅下滑外，其他月份均价均呈上涨趋势，其中，11月份涨幅高达26.82%。3、良庆区商品住宅签约套数户型配比2023年度良庆区成交套数最多的仍然是三室户型，共成交套数624套，一室与二室户型成交量紧随其后，分别为470套和448套。同上年相比，四室与复式户型成交量大幅上涨，涨幅分别为436.00%和226.19%，位居各户型涨幅前两位。而五室户型成为本年度所有户型中唯一成交量下滑的户型，环比下降了25%。4、良庆区商品住宅按面积区间划分2023年度良庆区商品住宅以单套面积为45~75㎡、105~120㎡以及75~90㎡的区间为主，分别签约566套、288套和271套，占成交备案量的29.99%、15.26%和14.36%，位列前三。同上年相比，面积区间为105~120㎡和120~144㎡的商品住宅涨幅最大，分别上涨了223.60%和206.67%。而面积区间为45㎡以下的商品住宅环比出现下降，降幅为18.27%。5、良庆区商品住宅按价格区间划分2023年，良庆区商品住宅销售价格略有增长，价格区间在4500~4750元的商品住宅涨幅最大，达成了170%。2023年良庆区商品住宅销售单价重要集中在2500~3500元，该价格区间共签约商品住宅1001套，占总量53.04%；3500~4000元的商品住宅销量也不少，该价格区间共签约商品住宅504套，占总量26.71%。6、良庆区商品住宅按总价区间划分2023年良庆区商品住宅成交总价仍然以22~33万这一价格区间为主，但与上年相比，此价格区间的占比下降了2.09个百分点。而33~44万和44~55万这两个价格区间的成交量增长迅速，环比分别增长了222.81%和276.60%。从上表中可以很清楚地看出，随着2023年南宁楼市整体上扬的趋势，良庆区的住宅销售单价也有所上涨，这必然导致住宅总价逐步增高。7、良庆区商品住宅购买人群来源地 2023年，良庆区商品住宅销售套数共计1887套，较2023年增长了1035套，涨幅121.48%。各类购买人群均有所增长，其中本市非城区客户增长迅速，环比增长262.04%，本省其他地区客户也较2023年增长了173.06%。这两部分客户共购买商品住宅1131套，占良庆区商品住宅销售总量的59.94%。此外，外省市客户成交量增长了97.26%，几乎翻番。而2023年良庆区商品住宅消费的主力客群——本市城区客户今年占比下降15.28%。8、良庆区商品住宅签约套数排行（四）、商铺市场签约数据分析1、2023年南宁商铺签约量大幅增长，12月达最高锋值2023年，南宁市房地产市场不仅火了商品住宅，同时也火了商铺物业，签约量大幅度增长。据记录，今年商铺物业累计签约5214套，总面积约为13.82万㎡，与上年相比分别增长20.19%、48.86%；签约均价为10435元/㎡，与上年相比上涨27.10%。主力签约项目《广西国际贸易中心》、《云星城市春天》、《西南商都》、《大和平商贸批发城》等。从签约量走势图看，2023年商铺物业各月度涨跌幅度十分明显。数据显示，签约量最低的在2月份，累计成交207套，面积为14609㎡，与去年同期相比下降38.76%、8.26%；12月份销量突破年度最高，达761套，面积为75563㎡，同比增长30.98%、77.40%。2、2023年青秀区商铺与上年相比增幅达160.46%从各城区签约情况看，2023年青秀区代替了2023年度成为了“大赢家”，累计签约1818套，占比达34.87%，主力签约项目分别为《老挝园区月亮湾》、《广西国际贸易中心》。另一方面为西乡塘区，累计成交备案1235套，占比为23.69%，重要项目为《云星城市春天》、《盛天名都》等。一直以供应商铺的兴宁区，本年度供应量下降，以签约1197套排第三位，占比22.96%，主力签约项目《西南商都》、《大和平商贸批发城》、《澳华花园》、《盛世联邦广场》等；江南区良庆区分别签约822套、142套，占比为15.77%、2.72%。从各城区签约均价上看，兴宁区平均销售价格为全市最高，达13725元/㎡，与上年相比上涨24.50%；其中，个别项目表现忽然，如位于朝阳路上的《西南商都》项目以均价56155元/㎡签约263套。另一方面青秀区，为11543元/㎡，与上年相比上涨7.02%，主力奉献项目《盛世联邦广场》等。3、2023年南宁商铺签约产品面积区间分布从各面积区间来看，2023年度商铺物业以40㎡以下面积区间签约套数所占份额最高，累计备案2388套，占比达45.80%，与上年相比下降15.08%，主力由《西南商都》、《广西国际贸易中心》和《大和平商贸批发城》等供应；另一方面为40-60㎡的面积区间，累计签约1311套，占比量为25.14%，与上年相比增长68.51%；60-80㎡面积区间累计签约610套，占比量为11.70%，与上年相比增长68.27%。大面积区间500㎡以上签约量较小，仅签约92套，占比为1.76%。4、2023年南宁商业签约产品价格区间分布从各价格区间上看，2023年商铺物业签约以6000-10000元/㎡价格区间为主力，累计签约1326套，占比量为25.43%，与上年相比增长25.93%；另一方面为6000元/㎡以下价格区间，累计签约1234套，占比量为23.67%，与上年相比下降24.43%；20230-25000元/㎡以上价格区间签约量最低，累计291套，占比量为5.58%，与上年相比增长19.75；高价位20230元/㎡以上签约量与上年相比大幅度增长，增幅为208.80%。（五）、写字楼市场签约数据分析1、2023年写字楼物业签约清淡，年终收官12月价格跌破底谷2023年南宁市无论是商品住宅还是商铺物业签约量均呈增长态势，而写字楼市场异常冷清，签约量大幅度下降，降幅超过5成。据记录，全年累计259套，面积为27696㎡，与上年相比分别下降52.82%、58.11%，累计金额15656.36万元，与上年相比下降53.37%，均价为5653元/㎡，与上年相比涨幅为10.85%。主力签约项目为《盛世龙腾》、《上东国际》、《大和平商贸批发城》、《东方国际商务港》等。从月度走势看，2023年写字楼物业无论签约量还是均价涨跌幅度较为明显。数据显示，签约量最高锋值在1月份，累计成交6023套，面积为3446㎡，与上年相比增长10.34%、60.48%；从均价上看，最高均价同样出现在1月份，为6844元/㎡，与上年相比增长20.14%，年终收官12月份，均价跌至全年最低价，为3717元/㎡，与上年相比下降42.33%，仅签约8套。2、2023年南宁写字楼物业备案价格区间分布从各价格区间看，2023年写字楼物业以中、低价位5000元/㎡以下和5000-7500元/㎡的价格区间为主，累计签约套数分别为114套、99套，占比为44.02%、38.22%，与上年相比分别下降56.49%、59.92%；7500-10000元/㎡及10000元/㎡以上价格区间签约套数较低，分别为28套、18套，占比为10.81%、6.95%，与上年相比7500-10000元/㎡增长40%、10000元/㎡以上下降10%。。（六）、别墅市场签约数据分析1、2023年南宁市别墅市场表现清淡3月成交量跌破底谷随着“禁别令”执行的尾声，当年赶在“禁别令”前报建开发的最后一批独栋别墅，在2023年将成为现房，该批开发的独栋别墅已成为独栋一手房市场上的最后晚餐。近来外地购房者纷纷投资独栋别墅，就是由于其他城市的独栋别墅已完全进入稀缺，价格已到了8-15万元/平方米左右，而南宁的独栋别墅只在18000-25000元/平方米，价格的差距，使他们看到南宁独栋别墅仍然有“末班车”的机会，这将会成为2023年南宁房地产投资的一大趋势。从月度走势看，受项目个案的影响，2023年南宁别墅市场无论成交量还是均价月度涨跌幅度较为明显。数据显示，成交量最低的在3月份，累计成交12套，面积为3516.48㎡；8月份，均价达成2023年的最高锋，达10152元/㎡，集中主力备案项目为《嘉和城》、《枫林蓝岸》。2、2023年南宁别墅备案价格区间分布从成交备案价格区间看，2023年南宁别墅以200万以上、125~150万和75万以下的价格区间为主，累计备案套数分别为287套、108套和87套，占比为47.28%、17.79%和14.33%。75~100万及150~175万价格区间成交备案套数较低，累计成交套数分别为18套和19套，占比为2.97%、3.13%。二、2023年南宁地产市场研究(一)、2023年1-8月南宁市商品房市场分析1、新建商品房批准预售情况1-8月份，全市新建商品房批准预售面积406.88万平方米，与去年同比增长28.87%。其中商品住房332.78万平方米，与去年同比增长26.34%；办公楼13.73万平方米，与去年同比增长256.62%；商业营业用房23.44万平方米，与去年同比增长16.27%。8月份，全市新建商品房批准预售面积59.11万平方米，与上月环比增长50.45%。其中新建商品住房50.64万平方米，与上月环比增长74.56%；办公楼0.15万平方米，上月办公楼无预售量；商业营业用房4.61万平方米，与上月环比下降11%。2、新建商品房销售情况1-8月份，新建商品房成交面积311.25万平方米，与去年同比下降39.49%，成交套数32795套，与去年同比下降36.98%。其中住房成交面积259.46万平方米，与去年同比下降44.01%，成交套数25501套，与去年同比下降41.54%；商业营业用房成交面积13.97万平方米，与去年同比下降38.05%，成交套数1473套，与去年同比下降59.73%；办公用房成交面积7.79万平方米，与去年同比增长116.99%，成交套数293套，与去年同比下降43.76%。8月份，新建商品房成交面积36.42万平方米，与上月环比下降5.65%，成交套数4072套，与上月环比下降3.51%。其中住房成交面积为30.57万平方米，与上月环比下降14.27%，成交套数3114套，与上月环比下降15.82%；商业营业用房成交面积2.31万平方米，与上月环比增长106.25%，成交套数149套，与上月环比增长112.86%；办公用房成交面积0.84万平方米，与上月环比增长500%，成交套数41套，与上月环比增长192.86%；其余商品房2.7万平方米，分别属于车库、杂物房等其它用途的房屋。3、存量房交易情况1-8月，存量房成交面积91.44万平方米，与去年同比增长38.99%；成交套数9773套，与去年同比增长39.47%；成交金额36.94亿元，与去年同比增长73.75%。其中存量住房成交面积83.55万平方米，与去年同比增长39.76%；成交套数8650套，与去年同比增长35.66%，金额33.41亿元，与去年同比增长73.92%。8月份，存量房成交面积10.08万平方米，与上月环比下降6.06%；成交套数1122套，与上月环比下降0.62%；金额4.18亿元，与上月环比增长0.48%。其中存量住房成交面积9.48万平方米，与上月环比增长0.64%，成交套数1002套，与上月环比下降1.76%，金额3.79亿元，与上月环比下降0.26%。（二）、1-8月南宁市商品房月份分析1、2023年1月南宁市商品房交易情况2023年1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36%同比上涨53.89%；成交价为6316元/㎡，环比上涨10.16%同比上涨52.79%。官方记录数据显示，2023年1月南宁市普通住宅成交均价达6316元/㎡，携2023年房房事之凶猛，勇冠2023年上半年月度均价。1月成交1261套、面积151255㎡、金额10亿7千余万、均价7098元/㎡，青秀区一如既往的勇猛。青秀区凤岭南、北两个板块显然以是南宁楼市的核心板块和风向标，其对南宁整体市场的影响不可谓不巨大。南宁楼市的格局大体如此：青秀区、西乡塘区和江南区三足鼎立，其中又以青秀区为重点；从市场占比来看，青秀区无论套数还是成交面积均占南宁市场50%以上份额，成为市场佼佼者。从楼市规律来看，一季度为市场淡季，楼盘以自然销售和常规去货为主。1月份的市场表现与规律相符，并无异常，青秀区由于有凤岭南、北两个板块的引领之下表现强悍也与其区域价值和板块所承载的区域使命相符。（1）、价格如上图，1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36%，同比上涨53.89%；成交价为6316元㎡，环比上涨10.16%，同比上涨52.79%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅备案套数为260套，占比最高，为总占比的9.53%，这部分房源的均价为6380元/㎡。如图，1月南宁普通住宅中，总价为44~45万房源备案套数为512套，备案面积为48311平方米，这部分房源的均价为5243/㎡。（2）、面积如上图，1月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为508套，备案面积为43159平方米，占总比的18.63%，这部分房源的均价为6106/㎡。（3）、户型如上图，1月南宁普通住宅三室房源备案量为1110套，备案面积为141550平方米，占总比的40.70%，这部分房源的均价为6270元/㎡。（4）、区域如图，1月青秀区本案套数为1261套，备案面积为151255平方米，均价为7098元/㎡。在几个城区中，青秀区的备案套数、备案面积及均价仍居第一。2、2023年2月南宁市商品房交易情况2月，南宁市普通商品房成交局限性1500套，成交均价也回落至5817元/㎡，淡季来袭。整个2月，南宁楼市翘楚区域青秀区成交646套，与1月相比锐减几近50%；西乡塘区成交428套；江南区215套；兴宁区83套；良庆区43套。价格方面，青秀区和西乡塘区以6136元/㎡和6033元/㎡同属第一阵营；兴宁区以5322元/㎡处第二阵营；江南区以4857元/㎡、良庆区以4180同属第三阵营。回望2023的疯狂楼市，西乡塘区的市场表现甚至比常占楼市头把交椅的青秀区更值关注。（1）、价格

如上图，2月，南宁普通住宅成交1415套，成交套数环比下降48.11%，同比下降43.80%；成交均价为5817元/㎡，环比下降7.91%，同比上涨48.90%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅备案套数为215套，占比最高，为总占比的15.19%，这部分房源的均价为6236元/㎡。如图，2月南宁普通住宅中，总价为22~33万房源备案套数为310套，占总占比的21.91%，这部分房源的均价为4759元/㎡。（2）、面积如上图，2月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为301套，占总比的21.27%，这部分房源的均价为5669元/㎡。（3）、户型如上图，2月南宁普通住宅三室房源备案量为497套，占总比的35.12%，这部分房源的均价为5883元/㎡。(4)、区域从上图中我们可以看到，2月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为646套，占总占比的45.65%，备案面积为73200㎡，占总占比的52.38%。青秀区2月份普通住宅均价为6136元/㎡。3、2023年3月南宁市商品房交易情况整个3月，南宁市普通商品房成交套数局限性1700套，其中，青秀区708套、江南区423套、西乡塘区315套。受“两会”定调以及政策风向影响，买方率先进入观望，政府调控楼市的各种表态，显然已引起神经敏感的购房者们的高度注意。（1）、价格如上图，3月，南宁普通住宅成交1692套，成交套数环比上涨19.58%，同比下降60.37%；成交均价为6039元/㎡，环比上涨3.81%

，同比上涨38.79%。其中，单价为3500㎡以下的住宅备案套数为231套，占比最高，为总占比的13.65%，这部分房源的均价为2963元/㎡。如图，3月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为427套，占总占比的25.24%，这部分房源的均价为5144元/㎡。（2）、面积如上图，3月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为401套，占总比的23.70%，这部分房源的均价为5770元/㎡。（3）、户型如上图，3月南宁普通住宅三室房源备案量为710套，占总比的41.96%，这部分房源的均价为5893元/㎡。(4)、区域从上图中我们可以看到，3月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为708套，占总占比的41.84%，备案面积为79645㎡，占总占比的44.27%。青秀区3月份普通住宅均价为6535元/㎡。4、2023年4月南宁市商品房交易情况4月，号称史上最严厉调控的新政出台，陆续，从土地到税收，从贷款到利率，调控政策接踵而至。在这样的市场和政策背景之下，4月，南宁普通住宅成交2285套，均价6081元/㎡，市场走向未有明显变化。从成交户型来看，两室成交632套，三室成交1083套；从面积区间来看，75—90㎡成交560套，90—105㎡成交399套。（1）、价格如上图，4月，南宁普通住宅成交2141套，成交套数环比上涨26.54%，同比下降48.07%；成交均价为6193元/㎡，环比上涨2.55%，同比上涨44.96%。其中，单价为7500~8000元/㎡的住宅备案套数为288套，占比最高，为总占比的13.45%，这部分房源的均价为6890元/㎡。如图，4月南宁普通住宅中，总价为33~44万房源备案套数为389套占总占比的18.17%，这部分房源的均价为3957元/㎡。（2）、面积如上图，4月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为602套，占总比的28.12%，这部分房源的均价为5752元/㎡。（3）、户型如上图，4月南宁普通住宅三室房源备案量为955套，占总比的44.61%，这部分房源的均价为6126元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，4月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为1233套，占总占比的57.59%，备案面积为140455㎡，占总占比的60.70%。青秀区4月份普通住宅均价为6423元/㎡。5、2023年5月南宁市商品房交易情况“黄金5月”在史上最严厉调控政策的随着下萎靡到来，全市当月成交4000余套。我们来看5月楼市表现中的购房者来源：本市城区957套、本市非城区322套、本省其他地区1845套、外省市953套、无法辨认39套。这组微观数据至少释放了以下几个信息：其一，南宁的市场是广西的市场，立足南宁放眼全区才是出路；其二外省市953套的成交量说明投资需求并不像传说中那般凶猛（特别在新政背景之下）。（1）、价格如上图，5月，南宁普通住宅成交4116套，成交套数环比上涨92.25%，同比下降40.95%；成交均价为5493元/㎡，环比下降11.30%，同比上涨24.36%。其中，单价为3500元/㎡以下的住宅备案套数为781套，占比最高，为总占比的18.97%，这部分房源的均价为3055元/㎡。如图，5月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为1011套，占总占比的24.56%，这部分房源的均价为5191元/㎡。（2）、面积如上图，5月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为1331套，占总比的32.34%，这部分房源的均价为5523元/㎡。（3）、户型如上图，5月南宁普通住宅二室房源备案量为1760套，占总比的42.76%，这部分房源的均价为5727元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，5月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为2521套，占总占比的61.25%，备案面积为283736㎡，占总占比的65.83%。青秀区5月份普通住宅均价为5477元/㎡。6、2023年6月南宁市商品房交易情况6月，从江南燃起的战火有燎烧全市的趋势。6月的成交数据：成交2289套，均价5639元/㎡。本市城区成交435套、本市非城区141套、本省其他地区1112套、外省市574、无法辨认27套。（1）、价格如上图，6月，南宁普通住宅成交2289套，成交套数环比下降44.39%，同比下降66.12%；成交价为5639元㎡，环比上涨2.65%

，同比上涨23.44%。其中，单价为4500~5000元/㎡的住宅备案套数为356套，占比最高，为总占比的15.55%，这部分房源的均价为4786元/㎡。如图，6月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为791套，占总占比的29.66%，这部分房源的均价为5017元/㎡。（2）、面积如上图，6月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为791套，占总比的34.56%，这部分房源的均价为5978元/㎡。（3）、户型如上图，6月南宁普通住宅二室房源备案量为1016套，占总比的44.39%，这部分房源的均价为5762元/㎡。（4）、区域从上图中我们可以看到，6月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为891套，占总占比的38.93%，备案面积为103121㎡，占总占比的44.52%。青秀区6月份普通住宅均价为6265元/㎡。7、2023年7月南宁市商品房交易情况在新政连续影响下，南宁市商品房新增供应量和成交量本月均创下4月新政以来新低。7月南宁商品房新增供应量为37.23万㎡，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2023年月度供应均值相比下降31.41%，开发公司再度进入调整，市场供应减少。7月南宁商品房成交面积为28.98万㎡，环比减少29.39%，同比减少51.78%，与2023年月度成交均值相比减少57.46%，市场成交量再回落，需求萎缩趋势仍然在加剧。7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡，环比下降2.87%，同比上涨15.13%。在商品住宅价格有所松动的带动下，商品房价格环比小幅下滑。表：南宁市2023年7月商品房供求及成交情况表（1）、供求比分析09年6月至10年7月南宁市商品房供求情况„开发公司放缓供应节奏，供求差距缩小7月南宁商品房市场供求比为1：0.78，为了在需求萎缩的市场营造热销场面，开发公司本月调整推案节奏，市场新增供应放缓明显，虽然成交量仍然继续恶化，但在供应量相对减少的情况下，本月供求比与上月比状况有所改善，南宁楼市继续调整。（注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积）（2）、供应量分析„开发公司调整供应节奏，市场供应再萎缩20236月-20237月南宁商品房新增供应情况7月南宁商品房新增供应量为37.23万㎡，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2023年月度供应均值相比下降31.41%。7月在调控风潮仍然继续的预期作用下，部分住宅为主的项目拉长了蓄客的时间，部分项目则选择了按兵不动。总之，本月开发公司进行了短暂的策略调整。（3）、成交量分析„市场成交量连续回落，需求萎缩趋势继续加剧20236月至20237月南宁商品房成交量走势7月南宁商品房成交面积为28.98万㎡，环比减少29.39%，同比减少51.78%，与2023年月度成交均值相比减少57.46%。无论环比、同比抑或是与2023年均值相比均出现了较大幅度的减少，并且下跌的幅度在加大，南宁楼市成交情况似乎并未探底。成交量大幅度下跌固然有开发公司调整供应策略，供应量减少有关，但由于新政作用连续影响，投资性需求以及改善性需求大量被压制。市场前景迷雾重重，也导致了部分刚性需求的观望，新政的影响本月仍然在加剧。（4）、成交均价分析„在商品住宅、办公物业成交价格回调的带动下，商品房价格小幅调整从成交均价来看，2023年7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡，环比下降2.86%，同比上涨15.13%。从成交的具体情况看，我们认为商品房成交价格的调整重要还是成交结构变化所致，本月商品住宅成交量较大，且成交多来自兴宁区、江南区两大房价相对较低的区域，商品住宅成交结构性下调，7月份，南宁市商品住宅成交均价为5643元/㎡，环比下跌5.56%。此外，本月成交的办公和商业物业当中，非市中心高价物业成交有所增长，整体拉低了成交均价，导致了价格出现结构性回调。8、2023年8月南宁市商品房交易情况（1）、价格2023年8月份，南宁市整个商品房市场共备案成交商品房383104.97㎡，销售金额为22.986亿元，商品房均价为6000元/㎡。▼同比与去年同期相比，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积↓51.89%，销售金额↓34.20%，均价↑23.45%。▼环比环比20237月份，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积↓6.93%，销售金额↑21.88%，均价↑12.49%。从上图表可知，南宁市商品房8月单月均价6000元∕㎡，环比上升12.49%，成交备案面积小幅波动。随着全国出现楼市小回暖的态势，南宁市场也呈回升态势，目前购房者的购买意向有所增强。、面积2023年8月份，南宁市住宅共新增批准预售面积365897.2㎡,成交备案面积为292632㎡，新增批准预售面积超过成交备案面积73265㎡。售批比为0.79，环比下降0.72点。1-8月份，南宁市商品住宅累计共新增批准预售面积2979178㎡,累计成交备案面积2347610㎡，累计新增批准预售面积超过成交备案面积631568㎡。从以上图表可知，南宁市累计商品住宅批准预售面积大于住宅成交备案面积，估计有6300套左右的大户型产品于市场，而目前刚性需求客户普遍青睐中小户型产品，剩余库存的产品都以大户型为主，销售速度较为缓慢。（3）、8月房地产市场分析传统淡季不淡大盘小户热卖都说8月是楼市的传统淡季，但在新政调控的影响下，不少观望的开发商陆续在临近“金九银十”之际开盘试水楼市，令这个8月楼市不太冷。除已在7月集体发力的青秀暂时“沉默”外，兴宁、西乡塘、城南共有9个楼盘上市，开发商大多表达开盘当天卖出90%以上或者售罄。南宁住房局数据显示，8月新增住宅供应量1676套。各上市楼盘中，西乡塘部分楼盘价格略高于购房者预期，兴宁和城南的房价维稳。从购房者来看，刚需仍然是主力，有部分改善型购房者和少数投资者入场。心态楼盘小步试水

购房出手果断8月，已于7月进行较大规模发售的青秀楼市“放空档”，无一楼盘开盘。青秀大多楼盘是受工程节点影响，而更多的是寄望即将到来的“金九银十”，全力蓄势迎战传统楼市旺季。相对而言，兴宁、城南和西乡塘多个楼盘较为活跃，多以小量多次推货的方式维持市场热度，以一边试探市场一边谋略的方式迎接“金九银十据记录，8月南宁共有9个楼盘开盘，推出1676套房。与7月相比，开盘数量和推货量均有所减少，但是人气有增无减。如碧园南城故事、台湾街开盘当天分别有1500多人和2023多人到场。采访发现，多数购房者买房出手果断，对于个别价格高于预期的楼盘，皆能从自身自住需求出发，结合政策和项目品质综合判断，适逢房源合适，价格在承受范围内的，出手购房不再显踌躇。价格楼盘价格维稳

少数房价高于预期8月，房价基本维稳，少数楼盘开盘价高于购房者预期。青秀自然销售的楼盘，房价无大变动，主力价格多在7000~1万元/平方米之间。其他各片区的多个推新楼盘，大部分价格维稳，如兴宁的保利山水怡城多次开盘均价保持6300元/平方米，龙光普罗旺斯新推阔景房起步价4980元/平方米，均价5500元/平方米，与上期开盘价持平。此外，有少数楼盘价格高于购房者预期，如台湾街开盘均价5390~6460元/平方米，不少购房者表达实际认购价格比预期的要高出800元/平方米左右。碧园·南城故事打出“3”字头起步价，但低价房多为大户型，小户型单价都在5000元以上。购房者表达价格比预想的高，但还在接受范围内。需求大盘小户受宠

刚需仍唱主角8月份推新项目，以刚需楼盘为主，刚需自住购房者一如既往是楼市的主力军。多数刚需楼盘房价在4000~6000元/平方米之间，户型以60多~120平方米的N+1房为多。价格适中，户型紧凑的新品，吸引了许多自住型购房者出手。如荣和山水绿城、保利山水怡城、台湾街、融晟公园大地开盘，90平方米以下的户型走量最快。兴宁与城南吸引的仍是大批刚需，其中出现了少量改善型购房者。西乡塘的台湾街、君临天下的购房人群以项目周边的居民为多，也有不少来自周边县市的购房者，其中大部分为自住购房需求，其中不乏少量投资者。9、后市分析金九银十南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵错过了“五一”，不能再失守“十一”。对于开发商而言，这是一年中两个最重要的卖房节点。由于调控新政的出台，致使“五一”楼市受挫，“金九银十”成为不容错过的楼市销售时机。居周刊初步记录，9月、10月，南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵，总供应量超过4500套，由此可见，开发商已经坐不住了。而从近期开盘楼盘里的人气、成交量来看，购房者也按耐不住了，迎来买房良机。金九银十

买房良机据记录，南宁楼市将有42个新老楼盘将在9、10月份发售4500套以上的新品，其中，以青秀、西乡塘最为集中，两个区域约有30个楼盘上市，新增房源3000余套。各片区所推新品户型丰富，凤岭片区多为100平方米以上的中大户型，但也有中国铁建·凤岭山语城推出38~76平方米的小户公寓，其他区域如西乡塘、城南仍以刚需购房者为主，主推100平方米以下的中小户型。“金九银十”将是一个买房的好时机，不仅供应量大，选择范围也广。并且，当前正值楼市调控，不少开发商也会进行一些打折促销或让利卖房，因此碰到好机会就不能错过。一段时间以来，一些楼盘特别是大盘的人气，与以前相比增长了不少，这些到访的购房者中很大一部分都表达会选在9、10月份买房。选在“金九银十”买房已经成了不少购房者约定成俗的习惯，因此每年的这个时候，楼市都会形成一轮供应和需求的高潮。即使在2023年这样的楼市低迷期也不例外，9、10月销售成绩要远胜于其他月份。新政调控之下，南宁楼市并未出现明显下行，观望情绪逐渐减弱，9、10月份正是购房者特别是刚需们出手的好时机。资金紧张

开盘救急随着“金九银十”的到来，许多开发商开始着急开盘卖房了。资金压力恐怕是其中较为重要的因素之一。如今已经进入第三季度，过了“金九银十”，2023年即将见底，届时施工建设、设计、银行等多个单位就要找开发商“算账”了，假如届时没有充足的资金，那么对于开发商特别一些实力有限的开发商而言，这个冬天将不会好过。而今年以来，除了一些品牌公司，如荣和、保利、龙光和汇东等公司的楼盘销售形势较好，南宁真正卖得好的楼盘并不多，不少楼盘也许至今没开过一次盘，由于产品品质一般，价格较高，走量也较慢。憋了三月

不开不行新政以来，南宁楼市可谓“一半海水，一半火焰”。城南等定位刚需的楼盘，大打价格战，由于在价格上积极迎合了刚需，价位符合他们的预期，热销捷报不断，甚至“日光”频现。但是这只是南宁楼市的一面，就在中低价位楼盘热销的同时，那些高价楼盘基本走不动。数据显示，7月份销售排行榜中，入围成交套数前十名的多数是均价在5500元/平方米以下的楼盘，均价在6500元以上的楼盘没有一个。调控之初，市场不明朗的形势下，不少楼盘选择了观望等待，一些楼盘纷纷推迟了开盘计划。以高价楼盘集中的青秀为例，6月份原计划有8个楼盘推出新品，结果有6个推迟了开盘。从现在来看，政策在短期内扭转的也许性几乎没有，继续推迟开盘意味着时间成本和机会成本大大增长。如今适逢一年一度的“金九银十”，一些楼盘也终于憋不住了，南宁楼市即将迎来楼市大爆发。房地产不像其他行业，从生产到销售有一个周期，去年下半年由于市场预期较好，有一大批项目上马，到今年9、10月份正好赶上工程节点。并且，在楼市前景仍不明朗的情况下，谁能抢占先机谁就能占据积极权，不然将陷入被动局面。憋了这么久，不得不开了。市场复苏

正好入市据媒体报道，7、8月，北京、上海等不少国内其他城市的楼市成交量开始回暖。根据南宁市住房局官方网站的数据显示，南宁的楼市状况也有所好转。7月，南宁市新建商品住房成交面积35.66万平方米，环比增长26.45%，成交套数3699套，环比增长25.47%。8月份截至30日，南宁市新建商品房累计签约成交已经到达3996套，超过了7月份的成交量。相比新政以来不断下降的成交量，7月以来成交量开始回升，此外从人气来看，市场也正在慢慢走向复苏。由于有大量的楼盘放量，楼市不缺少供应，从买方市场来看，通过一段时间的观望，不少购房者纷纷解禁。谭志宏认为，调控当道，后市走势尚不明朗，在这样的的背景下，开发商趁着市场的复苏出货不失为明智之举。与2023年的疯狂高涨情况相比，今年的“金九银十”应当会呈现不愠不火的局面，供应量肯定会增长，而价格将以稳为主，不排除会温和上涨的也许，由于青秀大量高端楼盘的上市，也许会拉高南宁楼市的整体房价。9~10月预计上市楼盘

青秀区

楼盘

面积区间(平方米)

房源数量

荣和大地

89~141平方米

未定中国铁建凤岭山语城

38~76的高层公寓，400多套128~179的洋房信地伴云居

119~164

160多套润华尚城街区

87~130

200多套维也纳森林社区

82~210

60多套枫林蓝岸

154~290

未定财富国际广场

134~152

50多套汇东郦城

139

32套恒大苹果园

97~135

160多套凯悦国际

142~145

130多套梦之岛花园

96~124

约60套绿海云天

87~129

100多套广源国际社区

125~173

未定金菲豪园

120~150，首期40多套文莱御园

120~180

约20套联发尚品

84~131

139套云星钱隆天下

50~103

78套昊壮一品尊府

131~133，

18套209~210(复式)

民发大观天下

110~216

未定西

乡塘

振宁·现代鲁班

89~90

约120套

隆源国际公馆

42~49

168套台湾街

78~134米

250套华亨邕江御景

40~96

未定天域香格里拉

36~89

未定西建水岸华府

26~60

100余套同人学府大道

38~110

约200套骋望怡璟湾

80~120

约200套红日江山

72~205

未定泛宇邕江一品

24~130

未定兴宁