经济适用房廉租房和公共租赁住房建设可行性研究报告

第一章总论第一节项目提出的背景经济合用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提高、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济合用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济合用房、廉租房和公共租赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。山西省将开工建设各类保障性住房80.86万套、4728万平方米，实现对人均住房建筑面积13平方米以下城市低收入家庭应保尽保。今年，山西省将完毕32.04万套保障性住房的建设。改革开放以来，某区同全国同样进入了经济连续发展时期，“十一五”期间建设各类住房17.9万平方米，其中商品住宅9.9万平方米，城区居住人均住房面积达成26平方米，缓解了居民住房紧张的局面。随着经济的高速发展，就业机会的增长，城区居民人口也随之增长，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户就有1800户左右，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济合用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的重要途径。在这种情况下，某区委、县政府决策按照中央、国务院的战略部署，贯彻贯彻国家惠民政策，积极发展经济合用房、廉租房和公共租赁房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城乡居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分派形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场的确解决不了自己的住房困难。因此，政府提供应他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。2023年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表达，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。随着公共租赁住房的增长，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。此外，公共租赁房可以真正完善起来，它也许在一定限度上克制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城乡住房制度改革的告知》中提出：“大力发展经济合用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。经济合用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程造价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济合用房。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济合用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。经县委、县政府研究，安排县住房保障和城乡建设管理局具体承建迎宾西街经济合用房、廉租房工程和公共租赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解决500多户中低收入家庭的住房问题。本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合本地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。第二节项目概况一、项目名称某区顾村保障性住房项目。二、项目承办单位上海中怡房地产开发有限公司三、项目建设地点某区顾北路四、可行性研究报告编制单位上海大华工程造价征询有限公司五、建设内容和规模襄垣新建和馨园保障性住房项目规划总用地32783.2平方米，总建筑面积69844.64平方米，住宅总户数为660户。重要涉及住宅楼、地下停车场、室外附属用房及其配套系统（即括住宅楼、地下停车场及室外附属用房内的给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。六、施工实行进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实行进度涉及准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从2023年3月至2023年2月。七、投资估算及融资项目总投资万元，资金来源为财政拨款。第三节可行性研究报告依据一、项目建设单位委托书；二、国家及省、市有关经济合用房、廉租房和公共租赁房的政策、法规和文献；三、《某区城总体规划》；四、《城市居住区规划设计规范》；五、《住宅建筑设计规范》；六、《民用建筑设计通则》；七、《廉租住房保障办法》；八、《经济合用住房建设和管理意见的告知》；九、《关于已购经济合用住房上市出售有关问题的告知》；十、《经济合用住房建设和管理意见的告知》；十一、《经济合用住房管理办法》；十二、《山西省公共租赁住房管理暂行办法》；十三、国家计划委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；十四、国家计委《投资项目可行性研究指南》；十五、山西省各类建筑取费标准；十六、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第四节可行性研究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、投资估算及资金筹措；九、财务评价与社会效益分析；十、可行性研究结论。第五节可行性研究的原则一、坚持严格执行国家及省市县有关经济合用房、廉租房和公共租赁房政策的原则；二、坚持提高社会效益、环境效益的原则；三、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；四、坚持经济合用、安全美观的原则；五、坚持采用新技术、新工艺，减少成本、减少能耗，达成建设保本的原则。第六节研究结论本项目符合国家相关政策，利国利民，从属于某区城乡建设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周边无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有助于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。通过可行性研究分析，本项目建成将在一定限度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。因此，该项目建设是必要的。第二章项目建设的必要性第一节项目建设地概况一、县域概况1.地理位置某区位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东径112°42′-113°14′，北纬36°23′-36°44′之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里。2.地形地貌襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在1000米左右。魏灰山海拔1725米，为境内最高山峰；最低海拔800米(北底乡合河口)。县城为境内最大盆地，南北长10公里，东西宽40公里，全县总面积1160平方公里，折合174万亩。按地貌划分：丘陵占57.5%，山区占31.9%，平川占10.6%。3.气候条件襄垣属大陆性气候，平均气温8°-9℃，四季分明，七、八、九月气候最高，平均达23.4℃，极端最高气温为38.1℃。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1℃，极端最低气温为-29.1℃4.行政区划襄垣现辖8镇3乡，323个行政村，1088个自然村，1463个村民小组。根据公安部门记录，2023年终总人口247097人，其中非农业人口61151人，人口密度每平方公里220.4，全县耕地面积38569公顷，约折合58万亩，人均耕地2.4亩。5.水资源襄垣属海河流域，地处浊漳河上游。浊漳河的三大干流西源、南源、北源，分别从境内的贺家垴。南沟、吴北入境。西源、南源在甘村汇合，至北底乡合河口与北源汇流，注入黎城，流经八个乡镇。境内尚有史水、郭水、郝水等十多条重要支流和数百条小溪纵横交织，河流总长度为90.5公里。共有水库14座，其中山西六大水库之一的后湾水库，总库容达1.3亿立方米。全县水资源总量为7.8亿立方米。在某区6.物产资源襄垣矿产资源十分丰富，现已探明的矿产资源有煤、铁、锰、铜、锡、硫磺、石膏、云母、石英砂、石灰石、铝土矿、白云石、大理石、磁土等三十余种。其中煤、铁矿极为丰富。全县煤田南起阎村，北至南岩，长45公里，宽10公里，共计450平方公里，煤田属沁水煤田，现已探明地质总储量75.8亿吨。煤质以中灰、低硫、高发热量、高熔灰份的贫煤为主。铁矿重要分布在王桥、北底、下良、善福、西营等乡镇，总储量约3300万吨，氧化钙品位55%以上，是水泥、电石及其它建筑材料的优质原料。石膏石总储量为150万吨，分布在县东南部，是全省优质石膏矿点之一。铝土矿、大理石、白云石、石英砂的矿产资源储量均在100万吨以上。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。7.旅游资源襄垣历史悠久。在禹时代，襄垣属冀州之域；到虞舜时，为并州之地；春秋时归属黎国；战国初，赵、韩、魏三家分晋，襄垣始属韩国，后归赵国，因而历史上有“古韩”之称。公元前260年，秦王龁攻赵，赵襄子筑城于甘水（今浊漳河）之北，因城系赵襄子所筑，故名“襄垣”。襄垣人文景观独具特色。古有八景，即：宝丰晴雪、狮山晚照、凉楼盛观、漳江春渡、市桥怀故、韩山独秀、仙堂旧隐、甘泉嗽玉。现仙堂山峰峦俊秀、森林茂密、风光秀丽、气候凉爽，通过不断改造，已成为全省有名的旅游和避暑胜地。同时凉楼和宝丰、后湾水库旅游区也初步得到了开发。历史上，曾涌现出张良、法显、刘龙、连楹等杰出人物。8.经济、社会事业某区境内铁路纵贯西南，太焦线过境37公里，从王桥镇的南沟站入境，到虎亭镇的小河村出境。铁路专用线7条，全长12.1公里。公路干线有2023年建成通车的太（原）长（治）高速路其附线、国道208线及其附线、省道榆长线，过境段共计151.342公里。1996年实现了乡乡镇镇通油路，2023年开始实行村村通水泥（油）路工程。通过几年的建设，使全县通车里程达成970公里，全县通水泥（油）路村达成323个，占到全县行政村总数的100%，形成了高速路、国道、省道为骨架，县、乡、村三级公路为网络的公路交通体系。近年来，高标准新建了环城长兴路和开元东西大街和府前南路，初步构筑起县城“四纵四横一环”的城市框架，为县城的城市化发展奠定了良好的基础。全县11个乡镇、323个行政村，村村接通了程控电话，全县安装电话总量达4.3万余部。城乡住宅电话拥有率达成90%以上。近几年来，襄垣多方筹资，大力实行以城建、交通、电力、供水工程为重点的基础设施的工程建设，年年有项目，年年办实事，并完善了医疗、供水、供电、供气等城市保障体系，提高了县城品位，扩大了县城规模2023年至2023年，某区紧扣转型发展主题，连续三年投资上百亿元，建设“百项重点工程和项目”。目前，这些项目已经对本地经济显现出强有力的拉动作用。今年，某区再次投资369.8亿多元，上马“三个十大攻坚工程”和“百项重点建设项目”。当年投资104.4亿元，当年完毕59项。其中工业新型化23项、农业产业化15项、旅游特色化10项、城市现代化12项、环境生态化10项、社会和谐化30项。以大项目促进大发展，以城乡化带动工业化，“百项重点工程项目”、“六化战略”已经成为襄垣跨越发展的“加速器”，2023年某区已完毕财政收入30亿元，城乡居民人均可支配收入达成17427元，农民人均纯收入达成6976元。集循环经济、高新技术、现代农业、综合服务于一体的富阳循环经济工业园区，是某区“百项重点工程和项目”的一个样本。目前入园公司已达23家，实现工业产值50.1亿元，利税19.3亿元。其中，仅襄矿集团60万吨聚氯乙烯一期20万吨项目投产后，将可实现产值17.3亿元、税金1.22亿元。据悉，该项目年内即可投产运营。襄垣“百项重点工程和项目”立足煤，延伸煤，而又超越煤。通过组建襄矿、七一、三元古韩三大煤炭公司集团，建设富阳、下良、王桥、虒亭四大工业园区等一系列大项目、大工程，襄垣循环经济的发展脉络已日趋清楚。农业方面，今年全县已建成了15000亩设施蔬菜园区，亩均年收入达成9500元以上。围绕设施蔬菜，本地还积极发展羊、鸡、猪等养殖业，与种植业形成联动，初步建立起了农业内部的循环种养体系。经济快速发展为某区推动城乡化、加快工业化奠定了基础。近两年，该县投资30多亿元，建设了一大批市政工程，打通了长兴南路，新开了花园路等三条道路，形成了县城交通“六纵六横”大骨架，提高了县城通达能力；为居民改造建设100多栋新居，并完毕了东湖公园、体育馆、汽车站、集中供热三期等工程；建设了华襄绿苑、植物园等10处花园、15处小片林绿化工程，使县城功能进一步完善。9.县城建设改革开放以来，特别是近年来，得到了前所未有的改造。为了改造县城，提高县城品位，增强县城服务功能，实行了“3256”工程，从1996年起，连续改造拓宽了太行路、新建路、迎宾街、府前路、古韩景观大道、太焦立交桥，建起了广场花园、森林公园、东湖公园，硬化了城内50条巷道，建成60个高标准园林式单位。同时，这将扩大县城面积，先后建成了长兴路、新建西街，初步形成了县城四纵四横的框架。在此基础上，各重要街道进行绿化、亮化和美化，目前，绿化面积达成500万平方米；沿街建筑物分别安装了射灯、轮廓灯、变色灯，县城的夜晚色彩斑斓；大多数建筑物外墙瓷砖贴面，洁净亮丽；街道两旁各式垃圾桶排放整齐。改造后的城市街道绵延长达80公里，城区范围扩大到15.01平方公里，特别是社会服务功能明显增强，8000门程控电话互换系统，使更多的民众可以与世界各地直接联系，煤气、集中供暖已经走入市里的生活，结束了家家烟囱高耸户户冒烟的历史，有线电视由县城向乡下覆盖，工、农、商业业繁荣，物质生活富有富裕，精神生活丰富多彩，不仅市容市貌旧貌变新颜，并且城市现代化步伐不断加快，已成为名副其实的魅力城市10.发展规划“十二五”期间某区将立足县情，充足发挥土地、矿产、旅游、文化和水五大资源优势，努力建设全省一流的新型能源基地，煤化工基地资源综合运用基地，新兴产业发展基地和上党北部物流集散基地，率先实现翻翻目的，进入全省转型发展先进县，设施农业示范县，生态建设先进县和文化名县，旅游强县行列。第二节项目建设的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市经济合用住房、廉租房和公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻贯彻胡锦涛总书记提出的“为民、务实、清廉”规定的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的主线利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。住房问题已成当今社会热点问题之一。为实现“居者有其屋”的目的，我国各级政府采用了不少措施，经济合用房、廉租房和公共租赁房的建设就是措施之一。我国从1994年起开始启动经济合用房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济合用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目的。本项目的实行是县委、县政府贯彻贯彻在“十二五”开局之年建设1000万套保障性住房的总体目的，履行执政为民的一项重要举措。二、为加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城乡家庭中占有一定比例。总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。由于经济合用住房政策的实行，居民住房消费连续增长。市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意。对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。三、符合城市住宅开发建设规划的规定建设保障性住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使保障性住房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目的和实行计划。某区人民政府下发了《关于加快经济合用住房开发建设的告知》。根据上级政策和县有关部门协调，批准投资建设新建和馨园保障性住房项目经济合用住房配建廉租房以及公共租赁住房项目。该项目的实行，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，可以提高居民的生活质量，保证城乡居民安居乐业，城乡化建设，带动相关产业的发展。由此可见，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第三章市场需求分析第一节国内房地产市场情况经济合用房、廉租房和公共租赁房建设：一是促进了住宅建设投资规模的增长，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用；二是明确了合理的住房价格构成，对过高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的购房利益，大大促进了个人买房；四是以经济合用房、廉租房和公共租赁房的配套建设和环境建设带动了周边乃至城市商品房开发水平的提高；五是对规范、活跃房地产市场，促进开发公司的管理起到了促进作用。经济合用房、廉租房和公共租赁房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济合用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目的，优选规划设计方案。经济合用房、廉租房和公共租赁房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、合用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，减少成本，提高住宅建设整体水平。经济合用房、廉租房和公共租赁房要根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理拟定户型面积和各种户型比例。随着中国国民经济的连续发展和社会主义市场经济体制建立完善，我国城乡步伐加快，进一步加快城乡建设步伐，全面建设小康社会，人们购房的意愿越来越强，使得房地产市场的需求逐年增长。第二节某区房地产市场状况改革开放以来，某区委、县政委带领全县人民认真贯彻贯彻党的各项政策，与时俱进，开拓进取，财政收入逐年增长，“十一五”末年财政收入30亿元，创历史最佳水平，实现了经济腾飞，跨越发展构导致国家魅力县城，成为强县、富县。各县、城乡建设日新月异，旧貌换新颜，人民生活日益富强，住新房、过好日子，追求幸福的欲望强烈。“十二五”期间全面建设小康社会信心百倍。县城中低收入是购房的本体，建设经济合用房、廉租房和公共租赁房不仅需求旺盛、前景看准，且造福于民，功载千秋。由此可见，本项目不仅可以解决一部分中低收入人群的住房问题，改善了居民的居住条件和生活环境，同时也大力推动了房地产市场的发展，因此本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第四章建设条件和建设地点一、建设场址新建和馨园保障性住房项目，规划占地面积32783.2平方米，位于县城迎宾西街南侧。项目建设场地东低西高，东侧有建筑垃圾。场址范围内还需迁移坟墓、砍伐树木、迁移高压电线杆。二、气象条件1、气温年平均气温：8°-9年极端最高气温：38.1年极端最低气温：-29.1℃年平均最高气温：23.4年平均最低气温：-8.12、降雨年平均降雨量：550mm左右，大部分集中于七、八、九月份3、风向及风速年平均风速：1.8m/s年最大风速：17m/s夏季主导风向：东南风冬季主导风向：北风、西北风三、地质条件场地东侧沟处为湿陷性黄土，是一种特殊性质的土，在一定的压力下，下沉稳定后，受水浸湿，土结构迅速破坏，并产生显著附加下沉，故在湿陷性黄土场地上进行建设，应根据建筑物的重要性、地基受水浸湿也许性的大小和在使用期间对不均匀沉降限制的严格限度，采用以地基解决为主的综合措施，防止地基湿陷对建筑产生危害。其余场地地貌单元属于山前冲洪积地貌，场地自上而下划分为4层，第一层黄土状粉土重要成分为粉土，具有少量的木炭粒、钙质粉沫、钙质结核。第二层粉质粘土可塑状态具有大量锰斑、铁锰质结核、钙质条纹，局部夹形状不一的钙质结核，局部夹粉土透镜体。第三层粉质粘土，含零星锰斑、锰结核、铁锰质氧化条带，该土层断面无光泽，摇振无水析现象，风干后强度高，韧性高。第四层粉质粘土，硬塑-坚硬，含零星锰铁质结核、平卷螺化石碎片，该土层断面无光泽，无摇振反映，干强度较高，韧性较高，土质均匀。三、建设区域“七通”条件具有项目所在地块已完毕该征地的前期开发（七通）工作，能满足项目投入使用后的有关规定。具体标准为：1.道路：按规划周边市政道路通畅。2.给水由迎宾西街接入，给水主干线直径为300mm,支线直径为200mm。3.雨水由迎宾西街排出，雨水主干线直径为1000mm,支线直径为600mm。4.污水由迎宾西街排出，污水主干线直径为600mm,支线直径为500mm。5.通讯及电力、燃气在迎宾西街接入。6.热力在迎宾西街接入集中供热，直径DN350/DN350，支线直径DN300/DN300。四、抗震设防烈度按照《建筑抗震设计规范》（GB50011—2023）的规定，本建筑场地所属长治市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，所属的设计地震分组为第三组。本工程拟建建筑物按《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2023）第第五章建设规模和建设内容第一节建设规模本项目根据某区城区居民住房需求和城区总体规划规定，结合建设地点条件和周边环境，拟定本项目（新建和馨园保障性住房项目）建设规模为：规划总用地32783.2总建筑面积69844.64其中：地上面积：52238.16地下面积：17606.48平方米住宅总户数：660户。其中：经济合用房：552户，廉租房：48户，公共租赁房：60户。第二节建设内容一、住宅建筑：该项目拟建住宅楼8栋，其中1#楼为廉租房和公共租赁房，2#—8#楼为经济合用房，地下均有一层地下室，3#、4#、5#楼地下室以下为地下车库，地上均为六层。二、公共建筑：会所、物业管理中心、配电室等配套建筑；三、道路：分社区主路、宅房小路；四、绿化：社区建设绿地和绿化带。五、地下停车场。第六章社区平面规划与工程设计方案第一节平面规划设计方案一、规划依据１、《城市规划法》；２、《城市居住区规划设计规范》；３、《城市规划编制办法》；４、《住宅建筑设计规范》；５、《某区城总体规划》；６、有关城市规划管理技术规定；7、各级政府有关经济合用住房、廉租房和公共租赁房的政策文献。二、设计指导思想以人为本，以提高社区居住环境质量和使用功能为目的，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新奇，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住社区。为社区安静舒适的居住生活提供保证。三、设计原则（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，合理布局具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。（2）依据建设的经济技术条件，拟定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。（3）综合考虑社区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，提高土地运用率。（4）突出群体建筑和空间层次变化，发明便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。四、设计方案（1）总体设计通过度析，新建和馨园保障性住房项目经济合用房、廉租房和公共租赁房的功能、环境条件和人行出入轨迹，拟定社区设两个主出入口。社区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、社区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。社区功能基本得到满足，并可便利周边的居民。（2）道路系统随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。和馨园社区住宅区设人车分流的主干路，与社区外城市主干道相连。社区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。社区道路系统分三级，居住区设有两个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各重要公共绿地和游憩设施。（3）居住空间居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。（4）住宅设计住宅设计努力发明新奇的住宅类型，进深得当。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。住宅形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。（5）公建附属配套依据本项目公建分布情况，结合住宅楼公建设立规定，合理布置住宅楼附属配套用房，涉及会所、配电室、物业管理室、门房、公厕、消防水池、自行车棚等。室外新建围墙、新建挡土墙、大门及院面硬化等，做到配套完善、经济合理。（6）绿化系统社区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。社区四周被道路绿地所包围，环境优美。绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。增长了邻里交流空间的趣味性，丰富了社区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成社区有机的生态绿化系统。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。社区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。五、重要经济技术指标重要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平米32783.22总建筑面积平米69844.643地上建筑面积平米52238.16其中：住宅建筑面积平米51098.16公建建筑面积平米11404地下建筑面积平米17606.485容积率1.596绿化率%307总停车数辆2338户内平均居住人数人/户3.59居住户数（经济合用房）户552居住户数（廉租房）户48居住户数（公共租赁房）户6010居住人数人231011建设投资万元13033.7512每平方米建设投资元1866.1113建筑层高（地上建筑）米314建筑层数地下一层、地上6层15建筑总高度22.08第二节土建工程方案一、编制依据1、项目委托书2、建设方提供的资料3、上级部门的有关批文4、《经济合用住房管理办法》5、《廉租住房保障办法》6、《山西省公共租赁房住房管理暂行办法》晋政办发2023【89】号文献7、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文献二、建筑设计方案本社区住宅楼总建筑面积为69844.64㎡。根据《经济合用房管理办法》之规定：“经济合用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”根据《廉租住房保障办法》之规定：“新建廉租住房，应当将单套建筑面积控制在50平方米以内。”根据《山西省公共租赁住房管理暂行办法》之规定：“公共租赁住房重要满足基本居住需求，单套建筑面积要控制在60平方米以下”。基本户型平面图附后。社区建筑为三类建筑，地下防火等级为一级，地上防火等级为二级，合理使用年限为50年。立面造型简洁、大方，与社区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果，，给人以赏心悦目的感觉。住宅平面设计力求“灵活、合用、新奇”。布置紧凑合理，功能齐全，进深适当，朝向良好，保证每个房间都有直接采光和自然通风。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、厨房、卫生间的位置，既满足平常生活的需要，又满足住户私秘性的规定。1、设计依据（1）《民用建筑设计通册》（GB50352-2023）（2）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2023）（3）《建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2023版）（4）《城乡道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2023）（5）《建筑内部装修设计防火规范》（GB502222-95）（6）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2023）（7）《公共建筑节能设计规范》（GB50189-2023）（8）《建筑设计防火规范》（GB50016-2023）（9）《住宅设计规范》（GB50096-1999）2023版（10）《住宅建筑规范》（GB50368-2023）并依据《经济合用房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《山西省公共租赁住房管理暂行办法》等相关文献。2、建筑构成及重要功能（1）建筑概况：经济合用住房和廉租房是面向中低收入者推出的住宅，体现经济、合用、安全、美观、卫生、便利的原则。该项目位于某区迎宾西街南侧，规划总用地32783.2㎡，总建筑面积69844.64㎡，其中：地上住宅面积52238.16㎡，地下面积17606.48㎡，公共建筑面积1140㎡。本项目住宅规划为八栋楼，地上六层，均为住宅，1#、2#、6#、7#、8#楼地下一层，为储藏室，3#、4#、5#楼地下一层为储藏室，地下二层为地下停车场。1#楼为廉租房、公共租赁房：A户型为一室一厅（面积为49.38㎡）、A-1户型为一室一厅（面积为56.54㎡）、B户型为二室一厅（面积为48.57㎡）、C户型为二室一厅（面积为64.18㎡）、D户型为二室一厅（面积为58.13㎡）。2#-8#楼为经济合用房：E户型为二室一厅（面积为84.98㎡）、F户型为二室一厅（面积为85.49㎡）、G户型为二室一厅（面积为79.03㎡）、H户型为二室一厅（面积为81.99㎡）、K户型为二室一厅（面积为82.41㎡）。（2）本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台。功能齐全，每户保证有一至两个房间好朝向。（3）厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的规定。（4）地下停车场：地下停车场位于3#、4#、5#楼地下室以下。停车位数量为233辆。停车场按规定设防火分区。（5）室外附属工程：会所用于社区活动场合，会所、物业管理用房、门房等附属工程均为一层砖混结构，室内做简朴装修。3、立面造型与外饰面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周边环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使社区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境协调统一，具有鲜明的个性。4、剖面设计总高度22.08m，建筑高度19m，地上层高3m，地下室层高2.2m，地下停车场层高4.25、建筑构造、材料选用及普通装饰设计（1）墙体作法：1）外墙：多层住宅为砖混结构，墙体为370mm厚，煤矸石烧结砖墙，外贴挤塑聚苯板保温。2）内墙：内墙厚度为240mm厚,煤矸石烧结砖墙，用M5水泥砂浆砌筑。3）地下停车场：顶底板为钢筋混凝土结构，结构为框架结构，填充墙为煤矸石烧结砖墙。（2）地面做法：1）经济合用房室、廉租房及公共租赁房的卫生间、厨房楼地面：均向地漏找0.5%坡并低于相邻房间20mm，周边设高度为150mm的防水混凝土翻边，涂抹3mm厚高聚物改性沥青涂膜防水层。2）经济合用房地面均为毛地面。3）廉租房、公共租赁房地面均铺地砖。（3）楼梯：楼梯每单元设有封闭楼梯间，符合交通疏散和防火规范的规定。楼梯间应尽量有直接天然采光。楼梯栏杆采用不锈钢管，休息平台和踏步为水磨石。（4）装饰装修：经济合用房均为毛墙毛地，卫生洁具及内门均不安装；廉租房做简朴装修（卫生间内铺设地砖、墙砖，其他房间地面铺设地砖，房间内墙及天棚均粉刷仿瓷涂料，内门采用普通木门，窗户采用符合节能标准的普通窗户，安装普通坐便器、洗脸盆等卫生洁具，水、电、暖、气四表出户，分户计量），实现入户就能居住。外墙均粉刷涂料。地下停车场室内墙面粉刷涂料，地面做耐磨解决，并配置停车设备。内装修工程执行《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95），楼地面部分执行《建筑地面设计规范》（GB50037-96）。装修选用的各项材料，执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2023，均有施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。（5）地下防水：地下停车场防水等级为一级，底板为抗渗混凝土，并在底板底面做柔性防水一道。（6）门窗工程1）住宅户门采用防火防盗门，套内各房间采用普通木门，外窗为中空塑钢窗。2）门窗玻璃选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2023的有关规定。（7）屋面工程坡屋面：细石混凝土找平，内配φ6@500*500钢筋网，块瓦铺设。屋面均采用外排水。（8）无障碍设计1）各个单元入口设有无障碍坡道。2）每50套住户设两套无障碍户型，无障碍住户中门的净宽不应小于0.8m。阳台、卫生间与户内的高差为15mm，并应以斜坡道过度。6、消防设计（1）防火等级：地下防火等级为一级，地上防火等级为二级（2）总平面图中每栋楼设有环形消防车道。（3）每个单元设一部封闭楼梯。三、结构设计方案1、设计依据（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2023）（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2023）（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2023）（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2023）（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2023）（6）《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》（JGJ6-99）（7）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2023）（8）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2023）（9）《建筑地基解决技术规范》（JGJ79-2023）（10）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2023）（11）《地下工程防水技术规范》（GB50180-2023）等其他现行的国家规范和技术规程及施工验收规范和规程2、建筑物所在场地自然条件基本风压：0.5KN/m2基本雪压：0.4KN/m2抗震设防烈度：6度，地震基本分组为：第三组，设计基本地震加速度值为0.05g，建筑抗震设防类别为丙类。3、荷载取值（1）楼面活荷载标准值：卧室、起居室、卫生间：4.0KN/m2走廊、楼梯：3.5KN/m2厨房：2.0KN/m2阳台:2.5KN/m2（2）屋面活荷载标准值：上人屋面：2.0KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2（3）楼梯等栏杆顶部水平荷载值为：0.5KN/m其他荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009—2023）取值，设备用房等按实际荷载取值。未经技术鉴定或设计许可，不得改变结构的用途和使用环境。4、建筑物结构安全等级和设计设计使用年限建筑安全的等级为二级，结构使用年限为50年，地基基础设计为乙级，地下防水等级为一级。5、建筑结构（1）、建筑类型：住宅楼为砖混结构，地下车库为框架结构。（2）、基础类型：有地下车库的住宅楼采用独立基础，东侧沟处采用桩基础，没有地下车库的住宅楼采用筏板基础（3）、建筑耐火等级：二级（4）、地下停车场防水等级：一级（5）、地基解决：对于地基东侧沟处为湿陷性黄土，由于天然地基不能满足承载规定，所以必须进行地基解决，地基解决的方法建议采用水泥粉煤灰碎石桩法，布桩形式可采用等边三角形，桩径0.4米，桩间距不大于1.5米机械挖土时应按有关规范规定进行。基坑挖土接近基地设计标高时，在其上部顶留200mm~300mm土层。待下一工序开始前用人工开挖。验槽后，应及时浇混凝土垫层或采用封闭坑底措施。回填土及位于设备基础、地面、散水、踏步等基础之下的回填土，必须分层夯实，压实系数>0.94。地下室顶板混凝土及侧壁防水层施工完毕后，应尽早进行回填，并按规定分层回填。住宅主体皆按有关结构规范规定设立构造柱、圈梁，并设立墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防规定。第三节给排水工程一、设计依据1、建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；2、《建筑给排水设计规范》GB50015-2023（2023版）3、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-20234、《住宅建筑规范》GB50368-20235、《住宅设计规范》GB50096-1999（2023版）二、设计范围预测该住宅楼、地下停车库、会所及其它附属用房生活给排水、雨水系统设计。三、管道系统本工程设有生活给水、生活排水及雨水系统。1、生活给水系统：1）市政供水压力为0.3Mpa。2）生活给水系统的水质应符合国家标准《生活饮用水卫生标准》的规定。3）该区最大日用水量为726.124）给水系统分区：该区供水由某区供水公司就近直接供应，用户采用分户计量考虑。2、生活污水系统生活污水设计排放量为6531）本工程采用污废合流制。工程排水重要为生活污水，污水在纳入市政管网前，通过解决后送入市政污水管网。2）车库污废水采用潜水排污泵提高至室外污水管网。3）污水经化粪池解决后，排入市政污水管。化粪池设于室外。4）污水立管设专用通气立管。3、雨水系统1)屋面雨水采用87型雨水斗。2)采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至社区雨水管网。3)本社区结合地形坡度，以小埋深，大间距集中收集就近设排水管道，排至市政管道网。4、垃圾解决垃圾解决：社区内合理设立公用垃圾箱，定期清运至指定地点。在建设过程中产生的建筑垃圾，定点集中堆放，并及时清运，始终保持施工现场整洁。四、管材及接口1、生活给水管1)冷水管支管均采用PPR铝塑稳态管（CJ/T210-2023），热熔连接，地下层给水管道及给水干管、立管均采用镀锌钢管，丝扣连接。建筑外墙以外的埋地管宜采用PE给水管，接头设室内。所有的给水管及管件必须使用同一厂家生产的管材的配套管件，并应具有建材部门的认证，生活给水管道还应具有卫生部门的认证文献。2)管材/管件工作压力选用a、PPR管的工作压力均为1.0Mpa，与镀锌钢管的连接采用专用过渡接头。b、生活给水立管及管件选用镀锌钢管及管材。工作压力为1.0Mpa。2、排水管1)污废水管及通气管采用柔性排水铸铁管，法兰连接或平口对接，橡胶圈密封，不锈钢卡箍卡紧。2)雨水立管和悬吊管采用柔性排水铸铁管，法兰连接或平口对接，橡胶圈密封，不锈钢卡箍卡紧。3)与潜污泵连接的管段均采用涂塑钢管，沟槽式或法兰连接。五、阀门及附件1、阀门1)给水管DN≤50mm者采用螺纹球阀或角阀，丝扣连接；DN>50mm者采用浮动球阀，法兰连接。阀门工作压力按其所在位置的管道工作压力拟定。2)生活供水水泵的吸水管采用明杆闸阀，不得用蝶阀。3)有压排水管阀门采用闸阀，工作压力为1.0Mpa。2、止回阀1)给水泵出水管上安装有阻尼装置的缓闭止回阀。2)止回阀的工作压力与同位置的阀门一致。3、减压阀1)安装在给水供水管上的减压阀，均规定减静压与动压。2)给水干管上的减压阀采用可调式减压阀。3）安装减压阀前所有管道必须冲洗干净，减压阀前过滤器需定期清洗和去除杂物。4)减压阀的工作压力与同位置的阀门一致。4、附件1)自动排气阀均采用DN20，工作压力PN=1.0MPa，阀下设DN20铜质截止阀。2)屋面采用87型雨水斗。3)所有给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。六、管道敷设1、管道穿梁、穿钢筋混凝土墙时，应预埋套管，管道穿地下室外墙时埋刚性防水套管及水泵吸水管穿越水池池壁时应埋柔性防水套管；其它管穿越水池池壁时，埋刚性防水套管，排水管穿楼板应预留孔洞，管道安装完后将孔洞严密捣实，立管周边应设高出楼板面设计标高10-20mm的阻水圈。2、管道坡度：各种管道应根据图中所注标高进行施工，当未注明时，按下列坡度安装：a、给水管按0.002-0.005坡度，坡向泄水装置。b、污水管坡度见下表：排水铸铁管标准坡度：管径生活污水管标准坡度管径生活污水管标准坡度50mm0.03575mm0.025100mm0.020125mm0.015150mm0.01200mm0.0083、管道支架或管卡应固定在楼板上或承重结构上，排水立管检查口中心距地面1m。4、暗装在管井、吊顶内的管道，凡设阀门及检查口处应设检查门、检查口、暗装在墙内的阀门手柄应留在墙外。5、铸铁排水管上的吊钩或卡箍应固定在承重结构上，固定件间距：横管不得大于2m，立管底部的弯管处应设支墩或采用牢固的固定措施。6、排水立管检查口与清扫口：a、排水立管检查口应每间隔两层设立，但是最低层和有卫生设备的最高处必须设立检查口，如有乙字弯时，在乙字弯的上部应设立检查口。b、立管检查口中心距地面1m。c、排水立管与排出管连接的弯头需采用带清扫口的弯头。7、所有管道穿混凝土楼板、墙及安装在墙槽内的管道，施工时均应与土建密切配合。七、管道试压管道安装完毕后应按设计规定对管道系统进行强度、严密性实验，以检查管道系统及各连接部位的工程质量。1、室内给水管实验压力应为工作压力的1.5倍，金属管在10分钟内压力降不大于0.02Mpa，然后将实验压力降至工作压力，作外观检查，以不渗不漏为合格，塑料管在实验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05Mpa，然后在工作压力的1.5倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.3Mpa，同时各连接处不得渗漏。2、排水铸铁管试压：注水高度以一层楼的高度为标准。（设计和安装时应考虑试压措施）在30分钟内不渗不漏为合格，排出管道应以最低层排水设备至室外排水检查井之全高程注满水实验，在30min内不渗漏为合格，污水干立管应按规范进行通球实验。3、压力排管道，按0.4Mpa试压（按排水泵设计扬程的2倍进行试压）。4、室内雨水管应做闭水实验，注水高度应由水平排出管满至最上部雨水斗，在30分钟内不渗不漏为合格。5、严密性实验：在管道强度实验和管网冲洗合格后进行，实验压力为设计工作压力，稳压24h，无渗漏为合格。八、防腐及油漆1、在涂刷底漆前，必须清除表面的灰尘、污垢、锈斑、焊渣等物。涂刷油漆应厚度均匀，不得有脱皮，起泡、流淌和漏涂现象。2、生活给水干立管明装者外刷樟丹两道，再刷两道白色调和漆。埋地排水管外壁做加强防腐层。九、管道及设备保温1、管道及设备保温应在水压实验合格，完毕防腐解决后进行。2、设于管井、管槽、地下室内、吊顶、屋顶、水箱间内的给水管、排水管做防结露保温。3、保温材料及保温层厚度。a、给水、排水管防结露保温（岩棉、超细玻璃棉、硬聚氨酯、复合硅酸镁）厚度见下表达：管径（mm）≤40＞40保温厚度（mm）2025b、有防冻规定的给水管消防管保温（橡塑泡棉）厚度见下表：管径（mm）152025≥32保温厚度（mm）50607590十、管道冲洗1、生活给水管在交付使用前须用浊度在10mg/L以下的净水冲洗，冲洗时，以系统内最大设计流量为冲洗量或不小于2.0m/s的流速冲洗，直到出口水色与透明度与入口目测一致为合格。2、生活给水系统管道在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检查，符合国家《生活饮用水标准》方可使用。3、雨水管和排水管冲洗以管道通畅为合格。第四节供热工程一、设计依据：《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2023《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2023版）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》DBJ04-216-2023《供热计量技术规程》J860-2023《住宅建筑规范》GB50368-2023《住宅设计规范》GB50096-1999（2023年版）二、采暖系统工程1、某区和馨园保障性住房建设项目的采暖系统设计参数参考本地气候。某区平均气温8-9℃，四季分明，七、八、九月气温最高，平均达23.4℃，极端最高气温为38.1℃。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1℃，极端最低气温为2、本项目社区内共建八栋住宅楼（即1#楼—8#楼）、地下停车库、会所及其它附属用房，总建筑面积为69844.64m2，采暖热负荷根据《民用建筑节能设计标准》DBJ04-216-2023之规定，某区不能超过49W/m2的标准，采暖热负荷暂定为48W/m2，即该建设项目的热负荷为3352.54KW。热源由某区集中供热管网接入本社区换热站后再通过二次网后送入各3、采暖管道采用焊接钢管，穿楼板加钢套管，高出地面40mm；所有套管比管外径大两号。采暖管道穿地下室外墙，加刚性防水套管。室内散热器采用铸铁辐射对流散热器，距地高度为150mm，具体在设计阶段拟定。4、本社区内设八栋住宅楼，供热垂直不分层为一个系统。系统形式为上供下回单管跨越式。三、通风系统及防排烟工程1、住宅内厨房、暗卫生间由建筑专业设立变压式通风道，防烟楼梯间、楼梯间前室设加压送风，每层设立一个多叶送风口，风道采用钢筋混凝土，钢筋混凝土内壁要光滑。2、排烟风机采用低噪声离心风机。四、室外工程室外和不采暖房间的供热管道采用超细玻璃纤维保温，外缠玻璃丝布，供热管沟与供水、供电管沟平行通向各建筑物。五、地下工程地下停车场采用诱导通风加机械排风系统，换气次数6次/时。有效的改善了尾气污染，促进空气的流动。机械排风系统与加压送风系统为一个系统由双风道及电机转换来实现。第五节燃气供应工程社区住户使用管道煤气，煤气管网设计、安装、调试均由某区煤气有限公司统一实行。煤气用户用量按1户1台煤气灶分户计量考虑。 第六节供配电方案一、供配电系统1、设计依据（1）《供配电系统设计规范》(GB50052—2023)；（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ50034—2023）；（3）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93（4）《建筑设计防火规范》（GB50016—2023）；（5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；（6）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2023；(7)《低压配电设计规范》GB50054-95；（8）《10KV及以下配电所设计规范》GB50053-94；（9）《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2023；（10）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；（11）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计规定。2、设计原则（1）供配电系统设计应贯彻执行国家的技术经济政策，做到保障人身安全，供电可靠，技术先进和经济合理。（2）供配电系统设计必须从全局出发，统筹兼顾，按照负荷性质、用电容量、工程特点和地区供电条件，合理拟定设计方案。（3）供配电系统设计应根据工程特点、规模和发展规划，做到远近期结合，以近期为主。（4）供配电系统设计应采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电气产品。（5）照明和动力分开单独计量。住宅楼分户计量，采用电子插卡式电度表。3、用电负荷、负荷等级和供电参数（1）住宅建筑负荷：51098.16㎡*30W*0.35=536.53KW；（2）公共建筑负荷：1140㎡*50W*0.7=40KW；（3）地下层负荷：17606.48㎡*10W=176.07KW；（4）室外照明：13291.91㎡*5W*0.8=53.17KW；（5）动力设备：估算70KW。经估算，某区和馨园保障性住房建设项目安装容量为940KW，需要系数法计算视在负荷602.25KVA。供电参数为建设项目就近10KV接入社区变配电室，社区内采用380/220V，50HZ，三相交流供电，功率因数经补偿后在0.9以上。4、电源、电源设施和外部条件本项目供电电源线路由社区附近10KV直接引线接入，用电负荷为二级负荷。5、低压配电住宅楼配电方式采用放射式和干线相结合的混合方式，电压为220V/380V，由变配电室直接引入，配电设备中的重要干线敷设于建筑物内的管道井内，采用插接式母线槽，水平干线采用电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。6、设备及选型起居室、卧室采用普通灯具、厨房、卫生间采用防潮吸顶灯。住宅部分均选用节能型灯具（规定COS￠＞0.9）；室内所有采用安全型插座，户内卫生间、厨房用插座采用防溅型。7、防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、弓下线及防雷接地装置均可是运用建筑物金属体。接地方式应与监测站整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于lΩ。二、弱电系统设计1、综合布线及电话通讯系统住宅楼初步考虑设中继线500对，光缆进线。每层分不同区域设配线架及HUB，安装于弱电竖并内。横向布线采用五类线，均沿吊顶内或楼板内敷设，终端盒采用壁式插座盒的方案。2、保安监视系统为住宅楼内的安全，设立闭路电视监控系统。在各出入口处设立（CCl)摄像机，监控设备放置在门岗消防值班室内，监控设备涉及监视器主控设备、24小时长效录像机(或硬盘录像)等。第七章消防工程方案一、工程概况该项目为某区和馨园保障性住房建设项目，本项目社区内共建八栋住宅楼（即1#楼—8#楼）、地下停车库、会所及其它附属用房，其中1#、2#、6#、7#、8#楼均为地上六层，地下一层（地下一层均为非可燃物品且经常无人停留储藏室），总高度为22.08m；3#、4#、5#楼均为地上六层，地下二层（地下一层均为非可燃物品且经常无人停留储藏室，地下二层均为车库），总高度为22.08m。八栋楼室内外高差均为1m，社区内总建筑面积为69844.64m二、设计依据1、建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2023版）；3、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2023（2023版）；4、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2023；5、《住宅建筑规范》GB50368-2023；6、《住宅设计规范》GB50096-1999（2023版）；7、《汽、修、停车场设计防火规范》GB50067-97。三、设计范围该住宅楼、地下停车库、会所及其它附属用房消防系统设计。四、管道系统本工程设有消火栓系统。（一）消火栓给水系统：1、室内消火栓消防用水量30L/s，室外消防用水量为20L/s。车库消防用水量为20L/s。2、本工程消火栓系统消火栓给水由消防贮水池和水泵房的消火栓泵供应，入口压力为0.45Mpa。3、室外管道部分：本工程用水由某区供水公司就近供应，室外消防用水由消防水池与建筑周边的生活给水管网上设立的室外消火栓供应，室外消防管网成环状，从市政给水管网分两路把水引入环状管网。消火栓间距不应大于120m。4、室内消火栓采用同一规格的消火栓及消火栓箱，内设65mm消火栓1具，长度为25m的麻质衬胶水龙带一条，19mm水枪一支，启动消火栓给水系统加压泵的按钮。5、消火栓系统控制a、平时管网压力由屋顶水箱消防稳压装置保持。消火栓箱设有手动报警按钮，火灾时按动按钮启动加压泵，同时发出火灾报警信号至消防中心。b、消防中心显示水泵工作状态，并能自动启动，手动启停水泵。c、泵房内值班人员可手动启停泵。d、水泵启动后，消火栓箱内信号灯亮。6、消防给水水池设于室外，屋顶设有消防水箱1座。配消火栓给水系统的增压稳压装置一套，含加压泵两台（一用一备）。（二）移动式灭火器车库灭火器配置按中危险级A类火灾场合设计。每具灭火器最小配置灭火级别为2A级，其他为1A级。五、管材及接口1、消火栓管道采用热轧无缝钢管，焊接接口，管件与管材同级。阀门及需拆卸部位采用法兰连接。2、自动喷水灭火管道采用内外壁热镀锌钢管，DN<70mm者丝扣连接，DN≥80mm者沟槽连接，喷头与管道采用锥形管螺纹连接。六、阀门及附件（一）阀门1、消防管上采用明杆闸阀或蝶阀，其工作压力等级同给水；水流指示器前、报警阀前的阀门采用电信号阀，阀门的开、关信号反映到消防控制中心。2、消防供水水泵的吸水管采用明杆闸阀，不得用蝶阀。（二）止回阀1、消防水泵的出水管装缓闭止回阀。2、消防水箱出水管上选用旋启式等在阀前水压很低时容易启动的止回阀。3、止回阀的工作压力与同位置的阀门一致。（三）减压阀1、安装在消防供水管上的减压阀，均规定减静压与动压。2、消防管上的减压阀采用可调式减压阀。3、安装减压阀前所有管道必须冲洗干净，减压阀前过滤器需定期清洗和去除杂物。4、消防系统的给水减压阀，至少每3个月打开泄水阀运营一次，以免水中杂质沉淀而堵塞或损坏阀座。5、减压阀的工作压力与同位置的阀门一致。（四）附件1、贮水池，水箱人孔采用加锁的井盖。2、所有配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。七、管道敷设1、管道穿梁、穿钢筋混凝土墙时，应预埋套管，管道穿地下室外墙时埋刚性防水套管及水泵吸水管穿越水池池壁时应埋柔性防水套管；其它管穿越水池池壁时，埋刚性防水套管，排水管穿楼板应预留孔洞，管道安装完后将孔洞严密捣实，立管周边应设高出楼板面设计标高10-20mm的阻水圈。2、管道坡度：各种管道应根据图中所注标高进行施工，当未注明时，按下列坡度安装：a、消防管按0.002-0.005坡度，坡向泄水装置。3、管道支架或管卡应固定在楼板上或承重结构上。4、暗装在管井、吊顶内的管道，凡设阀门及检查口处应设检查门、检查口、暗装在墙内的阀门手柄应留在墙外。5、高位水箱溢、泄水管管口用18目钢丝防虫网包扎。6、自动喷洒系统不同管径的管道连接，避免使用补芯，而用异径管，在弯头上不得采用补芯，当需要采用补芯时，三通上可用一个，四通上不应超过2个，公称直径大于50mm的管道不宜采用活接头，自动喷洒系统配水干管和配水管端头，及管段的底部均应用丝堵堵塞，以供系统冲洗用。7、管道支架：管道支架或管卡应固定在楼板上或承重结构上。a、水泵房内采用减震吊架及支架。b、钢管、铜管水平安装支架间距，不得大于下表所列数值，立管每层装一管卡，安装高度为：距地面1.5m，钢管需用铜质管卡，吊架。管径（mm）1520253240507080100125150200250300钢管保温管（mm）1.5222.5334.55556788.5不保温管（mm）2.533.544.55666.5789.51112铜管（mm）1.6c、管道的各配水点受力点（三通，转弯部位）以及穿墙处，应采用可靠的固定措施。d、自动喷洒管道的吊架与喷头之间的距离应不小于300mm，距末喷头之距不大于75mm，吊架应位于相邻喷头间的管段上，当喷头间距不大于3.6m时，可设一个，小于1.8m，允许隔断设立。8、水泵、设备等基础螺栓孔位置，以到货的实际尺寸为准。9、所有管道穿混凝土楼板、墙及安装在墙槽内的管道，施工时均应与土建密切配合。八、管道试压管道安装完毕后应按设计规定对管道系统进行强度、严密性实验，以检查管道系统及各连接部位的工程质量。1、消火栓系统实验水压采用工作压力的1.5倍，如工作压力超过1.0Mpa时，采用工作压力加0.4MPa，保持2小时无明显渗漏，实验压力表应位于系统或实验部分最低部位。2、自动喷水灭火系统水压实验涉及强度实验和严密性实验，强度实验规定：当工作压力小于或等于1.0MPa时，实验压力为设计工作压力的1.5倍，并不低于1.4MPa，当工作压力大于1.0MPa时，实验压力为设计工作压力加0.4MPa，水压实验的测试点应设在系统管网最低点，向管网注水时，应将空气排净，然后缓慢升压，达成实验压力后，稳压30分钟，目测无渗漏，无变形，压降小于或等于0.05MPa为合格。3、严密性实验：在管道强度实验和管网冲洗合格后进行，实验压力为设计工作压力，稳压24h，无渗漏为合格。4、消防系统水源干管，进户管和室内地下管道应在回填隐蔽前单独或与系统一起做水压实验。九、防腐及油漆1、在涂刷底漆前，必须清除表面的灰尘、污垢、锈斑、焊渣等物。涂刷油漆应厚度均匀，不得有脱皮，起泡、流淌和漏涂现象。2、消防给水干立管明装者外刷樟丹两道，再刷两道白色调和漆。埋地排水管外壁做加强防腐层。十、管道及设备保温1、管道及设备保温应在水压实验合格，完毕防腐解决后进行。2、水箱采用50mm厚橡塑泡棉保温，由厂家负责安装。十一、管道冲洗消防管道冲洗：a、室内消火栓系统及自动喷水灭火系统在与室外给水管连接前，必须将室外给水管冲洗干净，其冲洗强度应达成消防时的最大设计流量。b、自动喷水灭火系统按《自动喷水灭火系统施工及验收规划》GB50261-2023规定冲洗。第八章项目计划进度安排第一节项目前期工作安排1、本项目实行建设阶段均实行招标制。即施工招标，监理招标。通过招投标，达成择优选择中标单位，节省投资，提高勘察设计水平，保证施工质量，缩短工期的目的。使迎宾西街和馨园保障性住房项目成为某区的阳光工程。2、项目建设单位在实行前积极做好供电、供水、土地管理和市政管理，并做好与周边单位以及农村的协调工作，完善土地手续，实现施工现场“三通一平”。第二节施工进度计划本项目分2年完毕，各阶段实行进度安排如下：1、2023年3月份——5月份：项目申请批复、地质勘查、可行性研究、初步设计、施工图设计。2、2023年6月份：三通一平、工程招投标。3、2023年7月份——2023年11月份：土建工程。4、2023年3月份——2023年12月份：安装及室外配套工程。5、2023年1月份：工程竣工验收。6、2023年2月份——2023年2月份：入住。建设项目实行进度计划表年年份月份2023年2023年2023年345678910111212345678910111212项目申请批复地质勘查可行性研究初步设计施工图设计三通一平工程招投标土建工程安装及室外配套工程竣工验收入住第九章环境保护一、施工期间的环境保护措施（一）施工期间对环境影响分析1.施工期噪音污染源重要来源于施工现场的各类机械设备和物料运送的交通噪声。2.施工期扬尘重要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘，建筑材料的现场搬运及堆放扬尘，施工垃圾的清理及堆放扬尘。3.施工期废水污染源重要来自施工人员的生活污水和施工自身产生的废水，施工废水重要涉及结构阶段混凝土养护排水。4.施工期固体废弃物重要来自工人的生活垃圾，施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。（二）施工期间的环境保护措施如何控制施工期间不给周边环境导致大的影响，将是施工中面临的重要内容，在施工中应采用切实可行的措施，从控制噪音、扬尘、文明施工等方面着手，全面控制，保证还静于民，还干净于民，让业主放心、安心，让周边单位、住户满意。具体将采用如下措施：1、现场配足够的沉淀池，与环卫部门联系用专用运泥浆车将泥浆外运，保证泥浆在运送过程中不掉落地面。2、施工机械选用噪音小的机械，尽量减少噪音，避免发出较大的噪音。3、主体粉刷施工期间，采用密目式安全网全封闭施工，本工程以多层为主施工期间严禁从高处抛散物件，钢管、扣件、模板等在施工中要采用严格措施，防止无意中掉落。4、现场派专人负责暴露垃圾的清理，集中堆放，经常浇水湿润，防止因干燥而导致灰尘飞扬。5、严格执行有关规定，晚上十点以后工地一律停止施工，如确因特殊情况，如浇砼等需要，事先应办理有关手续，贴安民告示，征得有关单位、住房谅解。6、定期走访周边单位与住户，倾听他们的声音、建议，做到有则改之，无则加勉。二、住宅区内的环境保护措施住宅社区建成后，将产生生活污水、生活垃圾，需要进行解决。同时，对周边环境也将导致一定影响，需要进行保护。一、生活污水住宅社区内部铺设排水管网，经管网排入市政污水管道，进入污水解决厂进行无害化解决。二、生活垃圾住宅社区产生的生活垃圾，由社区物业管理机构协调县环卫管理处统一清运解决。三、绿化本项目坚持点、线、面相结合的原则，把社区绿化、道路绿化、绿地有机结合起来，充足发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大欣赏特性，以保证住宅区内环境优美整洁。第十章安全与卫生第一节安全一、安全措施项目劳动安全卫生是在已拟定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运营过程中存在的对劳动者和财产也许产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。施工单位在施工过程中，一线人员要佩带口罩和防毒面具，并采用湿式除尘作业。操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采用劳动保护措施，配备个人防护用品，如工作服、耳塞等。二、安全方案本工程系多层高空建筑物，在施工过程中有较多的不安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规模执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周边安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。第二节卫生一、抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。二、加强施工期卫生防疫和疾病防止工作，以防止为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。三、施工人员进场前要进行检查，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。第十一章节能评估一、设计依据1、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2023）；2、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2023）；3、《民用建筑节能管理规定》建设部；4、《夏秋冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2023）；5、《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》（JG158-2023）；6、《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》（JG149-2023）；7、国家颁布的现行有关节能和合理运用能源政策的有关规定；8、《中华人民共和国节约能源法》；9、《节能中长期专项规划》（发改环资[2023]2505号）；10、《产业结构调整指导目录（2023年本）》（国家发改委令第40号）；11、《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2023年12月）；12、《民用建筑节能设计标准》DBJ04-216-2023（采暖居住部分）山西地区实行细则（第二阶段）；13、《公共建筑节能设计标准》DBJ04-241-2023；14、《采暖居住建筑节能检查标准》JGJ132-2023；15、各有关专业提供的相关技术资料。二、设计原则1、合理选择和运用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽也许做到能源综合运用、反复运用、分级运用：2、积极推广应用新技术、新设备、新材料设备优先选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。三、节能措施1、建筑节能措施(1)建筑总平面的布置和设计，运用冬季日照并避开冬季主风向，运用夏季自然通风。结合现有场地，总图规划设计中尽也许将建筑的主朝向选择最佳朝向或接近最佳朝向。(2)维护结构热工设计参数维护结构热工设计符合《公共建筑节能设计标准》DBJ04-241-2023和《民用建筑节能设计标准（采用居住建筑部分山西地区实行细则）（DBJ04-216-2023）规定，节能标准达成50%。(3)选择高性能的建筑材料产品，是高效率运用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，维护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专业功能性材料，都要具有相应的高性能。(4)门窗节能：外墙立面上所有门窗（含阳台）均采用塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。(5)屋面节能：在屋顶部位采用挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增长屋面保温、隔热、防水等节能效果。(6)外墙保温：采用挤塑聚苯板，燃烧级别为B1。2、电气节能措施（1）变压器节能变压器节能的实质就是减少其损耗、提高其运营效率。具体有以下措施：①合理选择变压器容量和台数。应根据负荷情况，综合考虑投资和年运营费用，对负荷进行合理分派，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使变压器高效率工作；②选用铜芯三维立体卷铁芯干式节能型变压器；③为了提高供电系统的功率因数，减少无功电能损耗，设计采用低损耗节能型电力变压器，在变电所的低压母线上装设电容器无功自动补偿装置，使供电系统的功率因数达成0.9以上。（2）配电系统节能①合理选择导线截面，减少线路损耗；②提高功率因数减少电能损耗；③电力配电设备尽量设立在负荷中心，缩短配电线路，以节省材料，并减少电能损耗。（3）照明设备和低压电器的节能①照明设备节能：根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿命和价格在进行综合技术经济分析比较后拟定；②照明灯具及其附属装置选择：采用高效节能照明灯具，配光合理、反射效率高、