温州商贸中心项目商业布局报告

温州商贸中心商业业态布局报告致：凯里市广泰房地产开发有限公司贵阳基点企划2010年9月9日

商业形式初探Ⅰ商业规模是确定商业类型的基本要素之一。适度的商业规模既有利于项目的整体发展，又能对将来的商业经营起到决定性作用。商业规模的大小在一定程度上决定着商业的性质，一般情况下，商业的规模越大，人均商业面积越高，外向性质就越强，呈现出成正比的关系。规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。商业规模01商业类别02合适的商业类别也是商业最重要的定位之一，主要包括：功能定位

按照商业所辐射的区域可分为外向型商业（服务半径在5—10公里范围内，

常住人口不少于10万人）、中间型商业（服务半径在1.5公里范围内）、内

向型商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场

等，但专业市场一般在商业密集区域或交通物流较为发达的区域；

档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品商业形式对比03

项目特征初探Ⅱ商业情况01我国商业主要沿街布置，特别是十字交叉路口更是商业集中地带。区政府、民生广场依托凯开大道十字路口已形成经开区颇具规模的商业广场。但沿线过来商业业态杂乱，商业氛围淡薄。项目所处位置也将是十字交叉路口，且周边住宅区云集，适当的业态布局将和民生广场呼应，形成经开区商业核心。交通组织02作为以商业为主力开发导向的物业，道路通达性至关重要。项目主展示面临交通干道－凯开大道，东临中昊大道，先天具有交通优势。同时项目南侧及西侧还有城市微循环道路，区隔项目与其他项目。商业发展方向03凯里商业中心－大十字、小十字经济开发区－凯里城市副中心温州商贸中心－经开区商业中心

项目业态建议Ⅲ业态组合规划01经开区整体商业氛围不强，项目虽然有成为经开区商业核心的地理优势以及交通优势，但在短期内仍然是为经开区周边社区进行服务。超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：

社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

部分商业业态在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。项目具有打造经开区购物中心的先天气质购物中心各业态组合02类型业态效用主力店高端百货大型超市家居广场建材卖场有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。项目一层业态布局建议03核心业态：超市入口及超市联营区；银行网点或移动联通通讯类网点。辅助业态：服务配套及服饰精品，二层商业入口。餐饮业态及社区便利业态。建材专业类业态。项目一层业态组合建议04业态商家超市综合超市北京华联、合力超市、凯里本土超市超市联营区化妆品、各银行储蓄所，移动、联通、电信营业点餐饮大型餐饮本地知名餐饮连锁店西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐早餐小吃店便利店——24小时营业便利店服务配套服饰精品服务配套药店、照片冲印、花艺、书店、干洗等服饰精品男女装精品点、运动品牌装修建材——门、地板、灯饰、家具项目二层业态组合建议05综合超市（二、三层）休闲类业态；网吧、美容美发，家用电器。（该区域若有二层）餐饮业态。（该区域若有二层）家具、家居饰品专卖场。

商家物业要求Ⅳ综合超市标准01技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式酒楼标准02西餐咖啡店标准03技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯便利店标准04技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配套经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。服务服饰类标准05美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层，大型美发则大多在二层。技术指标具体要求需求面积（㎡）80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发类标准06家居建材业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）100-1000经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯家居建材对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。家居建材类标准07专业店标准08一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等。物业基本要求商圈基本要求选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场苏宁电器国美电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区；市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80