2017 -2018广州市区域市场及客群大数据分析报告

2017-2018广州市区域市场及客群大数据分析报告

2012年9月6日，随着国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，南沙新区成为国家级新区，南沙新区的开发建设也上升为国家战略。自2013年起，南沙新区连续四年GDP居于整个广州市第一，人口规模也在不断扩大，产业发展连年上升。地铁、公交、机场、城际轨道的建设，不仅扩大了南沙区的辐射范围，也让南沙区“珠三角地区世界级城市群枢纽中心”的功能更加鲜明。2018年的南沙，更是处于经济高速增长的新拐点。

线下大数据，能够帮助我们从大数据的角度理解城市，了解南沙，辅助进行一线的业务活动：从房地产产品的选址、定位、定价；到调价、市场营销以及后续服务等。为业务分析提供科学新颖的分析角度，更充分地了解目标区域的客群特征和消费偏好。本报告中，我们将洞察南沙区的客群特征，分析南沙客群的线下消费偏好和热力轨迹，从线下大数据的角度了解南沙区的发展现状以及南沙客群的特征。引言目录1

南沙区宏观概况2南沙区客群画像南沙区宏观概况14

浙江舟山

2011.06

3

重庆两江

2010.06

广州南沙

2012.09

6第六个国家级新区：打造粤港澳全面合作示范区l

身为国家级新区，“国家级的扶持和优惠政策”予以保驾护航；l

未来将成为珠三角地区世界级城市群的枢纽中心。

2

天津滨海

1994.03

5

甘肃兰州

2012.08

1

上海浦东

1992.10发展格局：以中部组团为核心的“一城三区”至东莞至东莞至中山至佛山至广州中心城区

珠江至深圳

带南沙中心区东涌-黄阁片区榄核-大岗片区万顷沙片区

创龙穴岛片区东涌-黄阁片区重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴企业榄核-大岗片区南沙西部综合服务中心，粤港大湾区重要的生产服务和先进制造业基地

至中山

至中山万顷沙片区承担南沙南部城市综合服务，重点布局海洋科技产业、港口物流、国际航运

南沙中心区

集合粤港合作服务功能和城市综

合服务功能的中央商务核心区

至东莞新

龙穴岛片区中南部重点发展港口物流、船舶制造，北部形成多用途泊位发展区l

高水平对外开放门户枢纽l

绿色智慧宜居城市副中心l

粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享中心2017-2035广州市城市功能规划产业功能序号产业区主导产业发展方向高新技术产业园1万顷新型电子信息产业区大数据及信息服务、移动通信、互联网终端设备设施新一代信息技术、节能与新能源汽车2西部LOFT科技园高新技术产业高新科技研究与制造中心3南沙资讯科技园资讯服务业，资讯科技产业资讯科技研究与制造中心4蒲州港澳创新园大数据及信息服务、移动通信、互联网终端设备设施新一代信息技术、节能与新能源汽车工业装备产业园5汽车装备产业园汽车装备业都市消费工业6大岗临港高端装备产业区高端船舶与海洋工程装备船舶与海洋工程装备、能源及环保装备7南沙榄核产业园电线电缆、地板、食品能源及环保装备、都市消费工业8南沙东涌产业园金属、纺织、服装、电子等都市消费工业9小虎沙仔岛产业区精细化工、核电装备生产服务业10龙穴岛海洋装备产业园高端船舶与海洋工程装备船舶与海洋工程装备、能源及环保装备地区综合服务业11中部都市旅游区不同地区配套适合不同的产业综合服务中心海洋科技产业园12海洋及生物技术产业园生物技术与制药、健康管理系统及设备生物医药和健康治疗港口物流产业园13龙穴航运物流服务集聚区大宗商品交易、港口物流、国际贸易及港航物流的航运经纪、保险等高端服务业船舶与海洋工程装备、生产服务业海洋科技产业园2

43567

1产业发展：以生产性服务业为主导，打造现代化产业基地

81

10

9111213

15号线番禺广场万顷沙黄村白鹅潭广州南站横沥地铁建设：30分钟抵达广州市中心

广州东站4号线l

南沙客运港实现直接连通到广州市中心l

40分钟直达广州市中心已开通18号线l

定位为南沙快线，经过的站点几乎均可以换乘。l

实现广州市中心城区与南沙新区的快速轨道交通联系，l

增强广州东站的综合交通枢纽功能。未开通22号线l

定位为广州南站快线；l

实现了南沙、番禺、荔湾与广州南站

的快速轨道交通联系l

增强广州南站的综合交通枢纽功能。未开通

未开通l

广州首个区内大环线，贯穿南沙区内环线路l

打通南沙内部交通联系南沙客运港政策优惠：城建“十三五”规划明确提出投资500亿元用于南沙商务机场及通航产业园建设预计2025年完工。位置优越：位于珠三角核心区域1小时直达14大城市，5大机场硬件全面：领先于华南区所有商务机场形成专业的服务链，包括商务机的停放、维修等客群高端：港澳高端商务人群有助于确立南沙的国家新区龙头地位鹤山市佛山市顺德市深圳市珠海市香港香港国际机场澳门澳门机场珠海机场中山市东莞市

宝安机场

白云机场

广州市商务机场：贯通港澳等七大城市的商务机场

南海市4317.713209.533193.421948.321782.941740.311391.891276.391169.891072.3400.44天河区黄埔区越秀区番禺区白云区海珠区南沙区花都区荔湾区增城区从化区10.5%连续四年GDP增速位居全市第一2017年，南沙GDP排名位居全市第七，GDP增速连续四年位居全市第一2017年广州各区GDP量级及增率统计

广州各区GDP增率广州各区GDP478124604543229天河区越秀区荔湾区海珠区白云区黄埔区广州市番禺区花都区南沙区增城区从化区

9.6%62766

8.7%61415

8.2%58532

9.1%57065

8.9%56191

8.2%55606

8.8%55400

8.8%529339.0%8.3%7.9%城镇人均可支配收入较高2017年南沙区城镇人均可支配收入高于全国平均水平，同比增速为全市第二。

9.4%2017年广州市各区城镇可支配收入(元）广州各区城镇人均可支配收入同比

37341全国平均36396广州各区城镇人均可支配收入3.23%常住人口增速平稳

l

2017年，南沙区常住人口为72.5万；

l

在2013～2017年间，南沙区人口增速平稳。

5.47%

4.82%

72.5068.7465.581.63%63.531.43%

62.51201620142013

20172017年南沙区常住人口统计(万人)

2015南沙区常住人口同比南沙区常住人口低201020152020购物中心百货复合型商业街区其他类型商业2017南沙区市场趋势今洲广场奥园中环广场大井商业广场阳光城市广场聚侨自贸城滨海隽城商业广场新地购物广场华汇国际广场J·LIFE广州逅海酒吧街南沙城星河COCOGarden奥园金莎广场

麒麟广场南沙金茂湾南沙区市场趋势l

区域目前以卖场，街区商业、百货为主，商业体量小，设施陈旧，整体商业档次偏低，缺乏特色；l

大型购物中心目前仅有万达一家，区域未来将建成麒麟广场、南沙城等综合购物中心、商业形式进一步丰富，商业档次也会快

速提高，促使商业氛围不断成熟。

万达广场高中l

国家政策支持，产业升级南沙新区成为国家级新区后，规划并建设了众多创新园区，吸引一批世界500强企业落户南沙，从而转换城市发展动能，经济实力稳步提升，城市产业高速升级。l

城市枢纽中心，规模升级南沙新区定位为“珠三角地区世界级城市群枢纽中心”，近两年修建了诸多港口、地铁、机场、城际轨道、高速公路等公共交通设施，强化城市枢纽功能，辐射港澳珠等14大城市。广州市中心及周边城市人口的不断涌入，使得南沙区人口规模逐年上升。l

商业供应不足，消费待升级南沙区目前的商业体量较小，整体商业相对传统，且缺乏特色。在城市规模不断扩张的情境下，消费供给失衡，当下的商业档次及体量已无法满足当地人的消费需求，消费亟待升级。小结：城市规模升级，消费供应不足南沙区客群画像2男性占比较高，青年客群比例高于广州市l

南沙区男性客群占比较高，且男性比例略高于广州市；l

南沙区26～35岁客群占比较高，超过五成，青年客群占比明显高于广州市。34.47%27.79%54.47%

19.28%14.75%26-35岁19-25岁19岁以下男性54.8%行为性别结构

行为年龄结构2.48%

9.24%53.4%广州市男性比例女性45.2%46.6%广州市女性比例

36-45岁

46-55岁55岁以上

南沙区

17.79%

4.75%

11.28%1.24%

1.82%

广州市南沙未婚33.2%已婚客群占比较高，有车客群占比近三成l

南沙区已婚客群较多，超过六成；l

有车人群占比近三成，低于广州有车客群占比。婚姻状态有车29.2%有无车辆状态31.6%广州市未婚比例66.4%广州市已婚比例

39.8%

广州市有车比例已婚66.8%

无车及未知

70.8%

60.2%

广州市无车比例南沙区客群居住小区

TOP10

1.50%1.42%

1.90%1.86%2.07%

2.40%2.28%

2.68%2.42%3.55%翡翠蓝湾南沙珠江湾

海力花园裕兴花园丰庭花园金苑小区南沙客群居住热力轨迹分布l

南沙客群目前居住的区域主要集中在城市中心区、大岗（长堤路至中心路）、榄核（校尾路至东新高速）、东涌（市南

路至稳发路）、南横（环市大道南路至海滨路）、万顷沙（凤凰大道至南沙港快速）等区域。

万科南方公元

越秀·滨海珺城

越秀·滨海隽城

滨海半岛榄核镇东涌南横南沙区城市中心区大岗凤凰大道至南沙港快速南沙区客群居住热力图筛选周一至周五0:00AM-7:00AM

期间人群出现的轨迹南沙区客群办公区

TOP10南沙客群工作热力轨迹分布l

南沙客群目前工作的区域主要集中在大井产业园、西部LOFT科技园、南沙资讯科技园、海洋产业园、港口物流产业园、

大岗产业园、榄核产业园、东涌产业园、小虎沙仔岛产业区等区域。南沙区客群工作热力图筛选周一至周五9:00AM-17:00PM

期间人群出现的轨迹

2.33%

1.92%

1.75%1.55%2.65%

5.89%

4.77%

3.54%3.17%14.65%

盈港国际

丰盛科苑南沙金融大厦

银华大厦南沙海港大厦

标准工业园

昌利工业城南沙资讯科技园

口岸大厦

万安工业园榄核产业园西部LOFT科技园+南沙资讯科技园海洋科技产业园港口物流产业园

东涌

产业园大岗产业园小虎沙仔岛产业区

大井

产业园

2.82%

2.04%

1.77%

1.75%0.99%0.89%6.49%30.19%万达广场(南沙店)

阳光城市广场

今洲广场南沙区客群休闲消费

TOP10

13.73%

6.88%

聚侨自贸城

滨海隽城商业广场

嘉荣购物广场

奥园·金莎广场

南沙奥园中环广场

华汇国际广场

J·LIFE南沙客群休闲消费热力轨迹分布l

由于南沙大型商业体建设处于起步阶段，主要集中在位于黄阁镇的南沙城市中心区，所以南沙人民的休闲消费轨迹相对集中，

主要分布在南沙城市中心区。南沙城市中心区南沙区客群休闲消费热力

筛选周六至周日9:00AM-17:00PM

期间人群出现的轨迹

*

丽人品类包含：美容/美发/美体消费品类分布l

南沙区客群的消费品类中，最为偏好餐饮，服饰鞋帽和休闲娱乐35.75%7.45%5.15%3.72%3.61%3.10%1.45%1.31%1.10%1.06%0.70%0.35%餐饮服饰鞋帽休闲娱乐丽人生活服务家居厨具化妆品亲子汽车数码珠宝手表箱包快餐，中餐和咖啡是南沙客群的最爱l

在餐饮品类中，南沙客群到访前三名的品类分别快餐简餐、中餐正餐及咖啡厅43.57%

25.95%6.88%5.73%4.73%4.71%4.06%1.74%1.25%0.91%0.24%0.23%快餐简餐中餐正餐咖啡厅面包甜点饮品西餐正餐火锅涮锅日料茶座韩食副食品自助餐4%25%

中式快餐

5%

中西

合璧式西式快餐

69%面条类

51%在快餐品类中，西式快餐占比最高l

在快餐品类中，西式快餐最受欢迎，占比近七成l

在中式快餐中，面条类中式快餐最受南沙客群喜爱，其次是饭食类中式快餐l

在西式快餐中，肯德基、必胜客和麦当劳最受欢迎，几乎占有了南沙西式快餐的半壁江山

饭食类

41%

4%

小吃类面点类

在中餐中，南沙客群最喜欢吃家乡菜l

在中餐品类中，南沙客群最喜欢的是家乡菜---粤菜，占比超过了四成l

此外，川菜、湘菜和东北菜也颇受南沙客群喜爱l

与此同时火锅、烧烤和海鲜也名列南沙客群最爱中餐TOP10

40.74%14.24%12.35%6.99%6.58%4.45%4.35%2.41%1.95%1.73%1.72%1.37%0.48%0.33%0.31%粤菜川菜湘菜火锅涮锅东北菜烧烤海鲜西北菜西餐日本菜茶餐厅创意菜东南亚菜鲁菜江浙菜

服饰品类分布

在服饰品类中，南沙客群到访前三名的品类分别女装，男装和休闲时尚。32.40%

21.31%12.94%10.09%8.21%6.11%4.96%2.68%0.56%0.37%0.20%0.18%女装男装休闲时尚内衣鞋店快时尚箱包皮具店运动户外国际轻奢潮牌商务装奢侈品休闲放松时，南沙客群喜欢最喜欢足疗按摩在餐饮品类中，南沙客群到访前三名的品类分别足疗按摩，洗浴和KTV。32.91%

28.78%

26.08%3.80%3.52%2.09%1.85%0.43%0.29%0.25%足疗按摩洗浴KTV电玩游戏酒吧棋牌室网吧电影院游乐园剧院

母婴用品在亲子品类占比最高

在亲子品类中，南沙客群到访前三名的品类分别母婴用品，童装和儿童玩具。34.58%

18.73%

14.69%11.07%9.61%9.12%1.11%1.08%母婴用品童装儿童玩具亲子摄影婴儿游泳馆亲子乐园童鞋早教区域客群l

南沙区客群收入水平增速较快，其以青年和中年客群为主的人群结构，预示着巨大的消费潜力；l

客群职住紧密性较高，居住区域基本分布在工作区域附近；区域商业l

跨区域消费特征明显，主要集中在拥有大型商业体的市中心；l

区域商业体建设处于起步