罗兰贝格-黄河三角洲建设开发集团新型区域开发业务战略-201407

新型区域开发业务战略汇报材料，2014.07

黄河三角洲建设开发集团公司区域开发2新型区域开发板块将围绕土地、港口和重大基础设施建设，回答板块定位、发展目标、盈利模式和业务重点四大问题资料来源：罗兰贝格分析板块介绍发展思路：通过创新型区域土地/港口区开发、工程建设模式创新和重大基础设施建设，实现集团核心资产规模扩大和资产价值提升发展概况：预计至2020年板块收入达198亿元，占集团业务的74.4%作为基础先行业务板块，通过战略型土地和港口开发、优质基础设施建设、以及工程建设模式创新，推动区域基础性开发和现代城市构建作为集团核心业务和初期重要收入来源，到2020年将实现收入约198亿元12初期以土地、港口和雨洪水工程开发为重点，中远期把握资产出让节奏、进行区域资源持续开发，并创新工程项目运营方式初期主要以土地出让价差和工程建设传统业务实现盈利，后期主要以区域土地升值和投资型BT/BOT工程建设实现盈利新型区域开发板块34板块定位发展目标盈利模式业务重点新型区域开发板块小结3黄三角集团目前掌握着区域内的大量土地、港口和水利资源等重要资源，众多派生业务机会使集团能够迅速进入区域开发业务领域工程建设未利用地转化为可出让的耕地指标未利用地和收储土地转化为建设用地土地后续开发为产业、商用和住宅等多种业态土地土地开发港口和码头建设与用地出让港口直接相关的运营业务借助港口作为关键通道，发展新能源、临港制造等高附加值临港产业港口港口建设运营雨洪水工程建设产生去盐碱化土地雨洪水工程产生可用水资源，发展水务供应等公共事业水利资源重大基础设施（水利）集团资源派生业务机会区域开发类业务元素集团资源与业务机会1板块定位：业务机会资料来源：罗兰贝格分析4新型区域开发板块与战略产业发展、未来城市经营、资本金融运作各板块密切互动，是集团业务中的基础先行者1板块定位：互动角色新型区域开发板块与其他板块关系土地开发港口建设运营重大基础设施（水利）战略产业发展板块未来城市经营板块资本金融运作板块新型区域开发板块其他业务板块其他业务板块产业用地港口通道土地融资和入股融资投入基础设施资料来源：罗兰贝格分析配套环境生活/工业用水、重大基础设施的集体/私人消费者应用5未来该板块的业务将由集团总部的区域开发管理部和集团下属的四个子公司分工协作，统筹运营区域开发港口建设运营重大基础设施工程建设项目业务开展方式未来各个子业务主体子公司负责土地收储与未利用地耕地指标出让，一级开发发包至工程建设类公司引入外部专业开发商进行土地二级开发，集团公司可选择一次性出让用地片区，或以土地入股成立合资公司港务公司融资建设港口和码头，进行港口和码头用地出让港口管理运营公司通过自营或引入外部专业企业合作，开展港口运营业务集团投资进行雨洪水工程建设，工程对外发包工程形成的土地资源进入土地开发公司统筹，水资源进入公共事业运营公司进行运营初期承包区域内的工程项目获得施工收入，并着手收购资质持有公司、控股或参股工程项目公司，以BT/BOT模式运营工程项目，获取投资型工程项目收益建设开发有限公司港务公司港口管理运营公司集团区域开发管理部统筹工程公司新型区域开发板块业务的执行主体1板块定位：业务主体资料来源：罗兰贝格分析6到2020年，区域开发板块的年收入将达198亿，并实现盈利，成为推动城市、港口、产业协调发展的核心业务板块2发展目标区域开发板块发展目标区域开发板块收入预测[亿元]201493201338202019820192042018227201721220161632015133工程建设港口建设运营土地开发资料来源：罗兰贝格分析集团投资额和形成资产预测[亿元]2019201820172015201420136020161,0522020集团投资额区域开发形成的资产总额7通过优化土地开发出让节奏及港口资产出售运营，引领港产城融合；通过资源增值和创新工程建设BT/BOT模式，实现永续价值创造A土地出让开发未利用土地和收储土地，战略性地出让耕地用地指标与建设用地，持续获取土地出让差价收益B港口资产出售或运营合理控制土地出让节奏，随着区域不断发展，地价将稳步提升，实现土地价值的持续增值D资源增值合理控制土地出让节奏，投资进行城市重大基础设施完善，改善城市综合环境，实现土地和港口的持续增值C投资型工程建设利用良好政府关系和强大资本实力，通过BT/BOT模式推进投资型工程建设，获取施工收益外的额外投资收益盈利模式资料来源：罗兰贝格分析区域开发板块盈利模式3盈利模式土地开发8通过对集团核心资源及区域发展的分析，建议黄三角集团未来以土地开发、港口建设、基础设施建设为重点业务，辅以工程公司业务支持资料来源：罗兰贝格分析区域开发板块业务重点土地港口开发和基础设施项目将带来大量工程建设机会未来工程建设步向集团外、区域外拓张，并快速成为集团的重要收入来源之一工程建设D区域开发板块的辅助业务4业务重点港口建设运营B港口建设运营业务包括港口码头的投资建设及有计划资产出售，和自有港口资产的运营业务，通过港务运营和港口区增值获益重大基础设施建设C雨洪水工程建设为近期基础设施重点未来根据城市发展需要，筹建其他提升区域价值的重大基础设施A土地开发业务包括未利用地开发、土地收储与平整及土地出让等业务，并以土地出让与耕地指标交易产生收入区域开发板块的三大主体业务9该板块业务通过土地、港口和基础设施建设形成供出让土地与自营资产，获取利润用作区域的多元开发，提升综合环境，进而使区域资源增值4业务重点：子业务关系耕地指标出让建设用地出让自有资产运营出让利润运营利润工程项目利润未利用土地开发收储土地开发港口建设工程建设雨洪水工程建设后续土地港口开发投入其他重大基础设施建设区域综合条件提升业务投入业务运行业务产出业务延伸区域资源增值，业务单位产出增加区域开发业务港口业务重大基础设施业务工程建设业务新型区域开发板块业务链资料来源：罗兰贝格分析10土地开发业务主要通过优化土地开发与出让节奏，推动城市建设与产业发展，提升土地价值，扩大出让收益，实现产城融合发展A土地开发战略土地开发业务战略总结业务战略发展目标土地开发节奏土地出让战略承担区域开发使命，控制土地开发成本，从2013年起快速推进未利用地开发及收储进程，预计到2018年完成约78%、到2020年完成90%以上的未利用地开发初期以北海新区、港口区、雨洪水工程未利用地开发和土地收储为重点，后期拓展至其他区域耕地指标出让考虑价格与资金缺口，到2020年出让约50%的已开发指标建设用地出让以产城融合模式为基础，根据产业用地、居住用地、综合用地的三类地块价值规划出让节奏，预计到2020年三类用地分别出让11.98万亩、2.01万亩、0.61万亩北海新区以及港口区根据产业发展需要和地块价值匹配，规划项目用地出让的时序2015年实现年收入86亿元，总资产3107亿元2018年实现年收入140亿元，总资产618亿元2020年实现年收入112亿元，总资产861亿元ab资料来源：罗兰贝格分析11基于区域开发使命和土地成本变化原则，快速推进未利用地开发及收储进程，2020年前完成约90%的未利用地开发工作未利用地开发与土地收储节奏建议年未利用地开发面积（万亩）2020年黄河三角洲地区将初步实现“率先突破、率先发展”的目标，同时未利用地开发成本也将逐年上升，因此适宜尽早完成未利用地开发建议集团从2013年起加速未利用地开发，连续5年，至2015年完成约36%、2018年完成约78%的未利用地开发，2020年完成约93%的未利用地开发考虑到北海新区土地收储的难度可能伴随区域地产价格上升而增加，建议全力推进土地收储工作，2013年完成北海新区全部建设用地收储，2015年完成全部土地收储资料来源：区域发展规划，内部访谈；罗兰贝格分析202020192018201720162015201420132015年完成全部土地收储2020年完成约93%的未利用地开发aA土地开发节奏12考虑到区域内未利用地的分布，集团未利用地开发应以北海新区和港口区为重点，逐步覆盖其他区域未利用地开发重点宜建未利用地生态用地宜农未利用地滨州市邹平县博兴县滨城区惠民县阳信县无棣县沾化县资料来源：区域发展规划，内部访谈；罗兰贝格分析未利用地区域开发重点依托区域发展规划，同时兼顾未利用地区域分布，未利用地开发应以北海新区、港口区、雨洪水工程为重点，逐步覆盖至其他区域近期开发优先满足北海新区和港口区发展所需建设用地，兼顾耕地占补平衡指标开发；逐步拓展其他区域的农业用地开发，实现平衡协调发展12aA土地开发节奏13以产城融合发展模式为基础，将产业用地、商业用地及居住用地按照一定比例同时出让，保障区域开发过程中产业与城市的同步发展产城融合发展模式产业用地20%~30%商业配套10%~30%公共设施10%~20%居住用地30%~50%资料来源：罗兰贝格分析产业用地优先保障新区内各类企业及工厂的运营用地，包括工厂、办公楼、仓储物流设施等产业发展为区域内人口提供就业，为区域发展提供税收贡献，是区域发展初期的核心商业用地为区域内人口提供生活便利，满足消费等各类需求，包括商场、超市、影院、餐饮、金融服务等商业设施满足区域内服务业的发展需要，支撑区域的长期发展和产业升级公共设施满足区域内居住人口的公共活动和基本需求，包括体育、教育、医疗等，实现新型城镇化发展的关键所在确保区域内居民生活幸福，提升归属感，吸引各类人才集聚居住用地保障区域内新移民和原住民的住宿需求，促进人口增长和城市发展实现产城融合发展的基础，改善区域环境，留住人才bA土地出让战略14根据各类地块的价值高低，产业用地、商业用地、居住用地应按照不同的比例组合进行出让，实现土地出让价值最大化和区域长期发展地块出让策略~15%~65%~10%~10%产业用地商业配套公共设施居住用地~20%~40%~20%~15%产业用地商业配套公共设施居住用地~30%~30%产业用地商业配套~30%~10%公共设施居住用地低价值地块中价值地块高价值地块主要以制造业周边发展区域为主，地块价值相对较低主要以高端制造业、高科技、研发等产业周边发展区域为主，地块价值中等主要包括核心商务区，地块价值相对较高资料来源：罗兰贝格分析地块特点开发原则出让时间城市发展主要满足产业工人的需求，配套设施建设标准以经济适用为基本原则主要在初期出让注重环境打造，以舒适、生态为准则，重点吸引高端人才入驻主要在中期进行出让以积聚人气为主，吸引高端商业配套并建造高品质住宅，提升区域品牌价值主要在后期进行出让bA土地出让战略15土地指标的转让应充分考虑当年资金缺口和指标价格变化，初期适当增加转让数量，到2020年累计出让约50%的土地指标20202019201820172016201520142013土地指标出让战略土地指标出让速度（万亩）节奏影响分析区域开发初期资金缺口较大，需要尽快形成现金流以偿还银行贷款本息，因此指标转让在初期快速增长，而后逐步降低考虑到土地资源的总体稀缺和指标价格的不断上涨，建议适当储备土地指标，后期逐步放慢出让节奏资金缺口指标价格2015年末累计出让约19%土地指标2018年末累计出让约43%土地指标2020年末累计出让约50%土地指标bA土地出让战略资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析

16产业用地的出让应综合考虑产业发展周期和产出效率，近期提升总体出商量，适当推迟出让峰值，到2020年累计出让约26%的产业用地产业用地出让战略产业用地出让速度（万亩）节奏影响分析产业培育具有3年的发展周期，为实现2020年区域产业发展目标，需提前出让土地以形成产业的规模产值，在2017年实现大量土地的出让根据产业市场的发展趋势，在高单位产出阶段出让产业土地，以实现土地的高效能注重先进制造业和高科技用地的出让量，以培育高附加值产业，提升产业效率产业周期产出效率2015年末累计出让约9%的产业用地2018年末累计出让约21%的产业用地2020年末累计出让约26%的产业用地资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析

总量提前：基于产业周期，近期土地出让量逐年增加峰值推后：根据产业产出效率逐年提升趋势，推迟出让峰值20182015201420132017201620192020bA土地出让战略17居住用地的出让应全面考虑产业发展与人口结构变化，同时兼顾地价变化与政策要求，到2020年累计出让2.01万亩居住用地居住用地出让速度（万亩）节奏影响分析根据行业规律，居住用地价格将持续上升，因此居住用地出让将相对均衡，实现收益最大化伴随着区域经济发展，2020年前产业人口出现大幅增加，后期服务业人口将大幅增加，居住用地需满足区域人口居住需求地价变化城镇化发展2015年末累计出让0.51万亩居住用地2018年末累计出让1.30万亩居住用地2020年末累计出让2.01万亩居住用地居住用地出让战略20192018201720162015201420132020结合政策需求，满足保障房与安置房数量政策影响第二次高峰将由服务业发展推动bA土地出让战略产业人口推动出现第一次出让高峰资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析

18综合用地出让应考虑产业配套和城市发展需求，出让节奏保持稳步增长，到2020年累计出让约0.61万亩综合用地综合用地出让战略综合用地出让速度（万亩）节奏影响分析前期产业的快速发展需要基本的配套商贸环境与公共用地，需要综合用地开发以满足产业发展的基本配套服务随着城镇化的推进和人口的增加，居民消费和服务业将出现爆发增长，中后期需要重点提升完善城市配套功能，培育大规模的商业和商务中心产业配套城市发展2015年末累计出让约0.10万亩综合用地2018年末累计出让约0.33万亩综合用地2020年末累计出让约0.61万亩综合用地20172016201520142013202020192018远期城市发展与服务业用地增加bA土地出让战略产业发展的迅速起步需要配套服务与设施资料来源：罗兰贝格产城模型；罗兰贝格分析

19根据港产城融合发展的原则，建议土地出让过程中围绕各产业集群和港口构建港产城融合体，在北海新区主要打造研发总部商务城等项目北海新区产城开发模式与开发时序资料来源：北海新区规划；罗兰贝格分析滨州北海新区概念规划鲁北工业园石油化工区盐化工区县区工业园外市地工业园区轻工工业园高新技术产业园区仓储物流区临港机械工业区高尚生活区综合生活服务区产城融合体地块性质开发建议总部商务城高价值地块升值潜力较大，逐步增加出让量1金融服务城中等价值地块初期即开始出让4研发总部城中等价值地块初期即开始出让2高端生活城高价值地块升值潜力较大，逐步增加出让量3新材料科技城低价值地块初期即开始出让523415bA土地出让战略20同时在港口区域，应围绕港口功能规划重点打造港口运营城、仓储物流城、能源贸易城及生态旅游城等项目港口区港产城开发模式与开发时序资料来源：滨州港规划；罗兰贝格分析石油化工区仓储物流区临港机械工业区大宗及液体载货作业区预留港口发展区生态旅游区通用码头作业及仓储物流区新材料装备制造区产城融合体地块性质港口运营城仓储物流城新材料科技城高端装备城能源贸易城高价值地块中等价值地块高价值地块开发建议生态旅游城升值潜力较大，逐步增加出让量中等价值地块初期启动，集中于中期出让高价值地块低价值地块初期开始出让初期即开始出让初期即开始出让中期开始出让142356123654bA土地出让战略21以土地出让节奏为基础，合理调整平场、次干道及管线铺设的节奏，以提高资金的使用效率开发建设节奏分析年基础设施开发建设进度（万亩）基础建设开发主要分为固定开发及可变开发两部分，其中固定开发主要包括征地拆迁及主干道铺设可变开发主要包括平场、次干道及管线铺设建议未来可变开发部分与土地出让节奏保持一致，在出让的前一年进行平场、次干道及管线铺设将基础建设开发进行分解可降低建设开发过程中的一次性投资，增强资金的利用效率资料来源：罗兰贝格分析固定开发面积可变开发面积20181.920191.4202020152014201320162017可变开发面积土地出让节奏平场、次干道及管线铺设在土地出让的前一年进行20172013201420162015bA土地出让战略22从业务性指标来看，未来土地开发业务需要明确三个阶段的发展重点目标土地开发业务分阶段业务性指标~2020年~2018年2013-2015年未利用地开发到2015年，完成北海新区全部土地收储工作到2018年，完成约78%的未利用地开发资料来源：罗兰贝格分析土地出让出让节奏：到2015年，土地指标累计出让19%产业用地累计出让3.96万亩居住用地累计出让0.51万亩综合用地累计出让0.1万亩重点项目：重点发展制造业产业集群北海新区：冶金工业城及新材料科技城港口区：能源贸易城、出口加工城、高端装备城出让节奏：到2018年，土地指标累计出让43%产业用地累计出让9.67万亩居住用地累计出让1.31万亩综合用地累计出让0.33万亩重点项目：重点发展金融与服务业北海新区：金融服务城、研发总部城港口区：仓储物流城、生态旅游城出让节奏：到2020年，土地指标累计出让50%产业用地累计出让11.98万亩居住用地累计出让2.01万亩综合用地累计出让0.61万亩重点项目：重点出让具备高价值的核心商务区北海新区：总部商务城、高端生活城港口区：港口运营城到2020年，基本完成区域内90%的未利用地开发土地开发业务发展目标A23港口建设运营业务以港口建设起步，通过部分资产出售偿还部分融资成本，并以港口运营业务营收，逐渐构建为综合型港口区域到2020年：海港港区形成港口用地58平方公里，深水岸线42.5公里2015、2018、2020年港口业务形成总资产101亿元、148亿元和180亿元港口资产的出售收入达到约20亿元港口运营业务年收入超过11亿元，其中装卸堆存约11亿元，港务管理约0.16亿元，物流运输约0.06亿元港口建设港口建设以深水码头为发展重点，形成以海港港区为核心，套尔河、大口河港区为补充的“一体两翼”港口发展格局资产出售初期出让部分码头用地资产，用以快速偿还银行贷款将大宗及液体散货作业区30%的码头用地分五年用于出售，获得20.5亿元的快速回帐，占到港口建设期投入资金的约1/2港口建设运营B港口运营装卸堆存：作为港务运营收入重要来源，按政府定价和市场调节相结合的定价方式收取管理服务费港务管理：运营拖轮作业、港口设施及业主泊位出租等港务管理业务，依法收取港口管理费用物流运输：控股公司提供港口直接相关的物流服务港口建设运营业务战略总结资料来源：罗兰贝格分析业务战略发展目标abc24首先，应注重港口基础设施的建设，滨州港目前以套尔河港区、大口河港区为主，经营千吨级内河泊位，发展相对受限目前滨州港以套儿河港区和大口河港区为主，拥有大堡码头1个千吨级码头、东风港7个千吨级以下泊位和鲁北港2个千吨级干散货泊位内河港区特别是套尔河港区分布着一大批造船、机械、化工企业，对码头泊位的需求明显，发展相对受限评论套尔河徒骇河大口河鲁北港：2个千吨级干散货泊位中聚(滨州)港务有限公司航畅船舶制造业有限公司埕口盐化码头预留用地中盛海运船务有限公司黄骅长胜造船厂沾化宏盛船业有限公司用海1/2/3沾化县裕泰港务有限公司山东沾化天马船舶工程有限公司天棣海王星海洋船舶重工有限公司宏联船业有限公司同兴工业园大堡码头：沾化县盐业转运站1个1,000吨级码头东风港：7个千吨级以下泊位海宇项目化工码头二期项目津滨船舶重工有限公司滨州港航盛混凝土工程有限公司山东埕口盐化机械工程公司套尔河资料来源：滨州港总体规划；罗兰贝格分析滨州港现状aB港口建设25未来将以深水码头为发展重点，打造以海港港区为核心，套尔河、大口河港区为补充的“一体两翼”港口发展格局主要为周边工业企业的原材料和产成品提供运输服务，兼顾社会公共服务功能综合性港区和主体港区，以能源、原材料、钢材和化工品运输为主，兼顾集装箱运输，承担临港工业服务、腹地物资中转运输和综合物流服务等功能综合性港区，是滨州港总体功能的重要补充，重点发展为临港工业开发和城市建设生活服务的散杂货、液体化工品等运输功能海港港区大口河港区套尔河港区海港港区通过双堤环抱和挖陆及突堤相间的港池规划建设各类泊位120个以上，形成深水码头岸线42.5公里，港口用地57.5平方公里，远期致力于打造亿吨级区域性综合港口套尔河港区梯次规划整理岸线45公里，建设1,000～5,000吨级泊位150个左右，设计年通过能力5,000万吨以上，打造河海联运黄金水道大口河港区规划岸线1.6公里，建设大口河东岸及鲁北运河1,000～3,000吨级泊位20个，设计年通过能力500万吨评论海港启动期预留港口发展期资料来源：滨州港总体规划；罗兰贝格分析滨州港未来布局aB港口建设26建设阶段的开发重点是大宗及液体散货作业区，假设通过出售30%的码头用地资产，可快速偿还银行贷款约20亿元港口建设启动期以其它收入为主，主要是部分码头用地资产的出售，从而快速偿还银行贷款，余下的土地用于持有出租或抵押置换科技城较低廉的土地资产建设期港口投入资金40亿元，建设成本为25万/亩，假设市场出售价80万/亩，银行评估价120万/亩假设大宗及液体散货作业区30%的码头用地分五年用于出售，可获得20.5亿元收入的快速回账套尔河潮河大宗及液体载货作业区(569.61公顷)预留港口发展区生态旅游区(773.23公顷)通用码头作业及仓储物流区(658.48公顷)新材料装备制造区(539.95公顷)港口建设启动期开发重点滨州港及临港产业用地规划——推荐方案滨州港码头用地资产出售方案资料来源：滨州港总体规划；罗兰贝格分析bB资产出售27大连港、唐山港等港口公司也尝试过出售泊位、航道等资产来减缓资金压力，且优先考虑转让给关联子公司支持：案例资产出售的具体做法示例大连港2007年10月12日，与大连港湾集装箱码头有限公司签署了《资产收购协议》，将其拥有的位于大窑湾二期13#、14#集装箱泊位转让予大连港湾集装箱码头有限公司，转让价格为12.5亿元对滨州港的启示在港口开发初期，可以通过出售部分码头释放流动性，缓解还贷压力如果港口公司或其任何关联方有意出售码头业务及相关物流业务的任何资产，可以考虑优先给予关联子公司收购该资产的权利出售港口相关资产的案例大连港唐山港宁波港唐山港公司与唐港实业发生关联交易，出售2万吨级航道、挡砂堤一期、二期等资产，评估价格1.8亿元宁波港公司及全资子公司北仑第三集装箱码头有限公司将拥有的穿山港区8#、9#重箱堆场土地及资产转让给宁波远东码头经营有限公司资料来源：上市公司年报；罗兰贝格分析28与港口直接相关的港务运营业务，主要包括装卸堆存、港务管理、贸易销售、物流运输和其它业务内涵业务方式盈利方式港口运营产业的业务类型及业务、盈利方式资料来源：罗兰贝格分析装卸堆存港务管理利用专用机械设备将货物卸载、运输至堆存场所或仓库，进行堆放、保管、仓储主要包括拖轮作业、港口设施保安以及出租提供业主泊位等由港口管理运营公司负责经营由港口管理运营公司负责经营按货种和货物作业流程，采取政府定价、市场调节相结合的方式交通部制定的《中华人民共和国港口收费规则》物流运输其它业务提供物流服务和货物运输服务包括码头等资产出售、资产出租、代理、检测咨询等全资或控股新成立运输公司由港口管理运营公司负责经营合同双方谈判确定，并按商务条款确定交易条件以市场行情为依据，参照行业标准收取cB港务运营29一般而言，装卸堆存业务的收入是港口运营的最主要收入来源，约占港口运营公司收入的80%评论2012年国内主要港口上市公司的营业收入及比例装卸堆存业务是港口运营最主要的业务和收入来源对标国内主要港口上市公司，发现装卸堆存业务约占港口运营公司营业总收入的80%左右港口名称营业总收入[亿元]装卸堆存收入[亿元]所占比例[%]唐山港39.3828.2372营口港34.4233.1196连云港16.1515.7698锦州港11.698.0969日照港47.9938.5380平均值--83资料来源：2012年主要港口上市公司年报；罗兰贝格分析装卸堆存业务与港口运营总收入的关系装卸堆存30研究表明，装卸堆存收入与港口吞吐量基本成正相关关系研究国内领先港口港口吞吐量与装卸堆存收入的关系，表明两者之间存在较为明显的正相关关系两者关系可由公式Y=0.0009X+8.9874来表示，相关系数为0.83评论北海港锦州港宁波港连云港营口港大连港天津港唐山港日照港港口吞吐量[万吨]装卸堆存收入[亿元]Y

=0.0009X

+8.9874，相关系数=0.83YX装卸堆存收入与港口吞吐量的关系资料来源：2012年主要港口上市公司年报；罗兰贝格分析装卸堆存31结合滨州港总体规划中预测的吞吐量，可推算得出滨州港2015、2018和2020年的装卸堆存收入将分别达到10.3、10.8、11.2亿元滨州港分港区分货类吞吐量预测[万吨]2015年2020年全港大口河套尔河海港全港大口河套尔河海港煤炭170100205034010040200石油20010701203002080200金属矿石250

100150400

150250钢铁50

5090

90矿建材料400100100200600150150300化肥及农药3030

7070

盐503020

10040

60粮食40

103080

2060液体化工品150

50100200

70130其他80103040170206090集装箱重量50

50100

100箱重5

510

10合计1,4702804007902,4504005701,480滨州港当前的港口吞吐量约300万吨，按照《滨州港总体规划》，2015年和2020年的港口吞吐量将增长至1,470、2,450万吨依据两者的正相关关系，计算可得出2015、2018和2020年滨州港装卸堆存的收入约为10.3、10.8、11.2亿元评论1) 按照《滨州港总体规划》，2030年的规划吞吐量预计为4950万吨资料来源：2012年主要港口上市公司年报；罗兰贝格分析装卸堆存32港务管理收入与港口吞吐量之间存在幂函数相关关系，预计至2020年滨州港的港务管理收入将达到1600万元国内领先港口公司港务管理收入与吞吐量之间的关系港务管理收入与港口吞吐量两者之间满足Y=0.0491X1.3279的关系，其中Y为港务管理收入，X为港口吞吐量，R2为0.53滨州港未来预计的港务管理收入滨州港按照《滨州港总体规划》，2015、2020年的港口吞吐量将增长至1,470、2,450万吨，计算可得出预期收入2018E2015E2020E单位：亿元大连港唐山港20,00015,00010,0005,0000日照港连云港30,00035,00025,000港口吞吐量[万吨]港务管理收入[亿元]Y

=0.0491X1.3279，且R2=0.53YX港务管理收入与港口吞吐量的关系资料来源：2012年主要港口上市公司年报；罗兰贝格分析港务管理33根据物流运输收入与港口吞吐量的关系，预计滨州港未来一段时间的物流运输收入保持在600至700万之间北海港宁波港大连港唐山港港口吞吐量[万吨]物流运输收入[亿元]y=0.0487e0.0001x

，相关系数=0.88YX物流运输收入与港口吞吐量的关系国内领先港口公司物流运输收入与吞吐量之间的关系物流运输收入与港口吞吐量两者之间满足Y

=0.0487×e0.0001x的关系，其中Y为物流运输收入，X为港口吞吐量，两者相关系数为0.88滨州港未来预计的物流运输收入滨州港按照《滨州港总体规划》，2015、2020年的港口吞吐量将增长至1,470、2,450万吨，计算可得出预期收入2020E2018E2015E单位：亿元资料来源：2012年主要港口上市公司年报；罗兰贝格分析物流运输34因此，吞吐量持续快速增长是港口运营收入增长的决定因素，须通过差异化定位、增加港口货源、开拓港口辐射区域来提升滨州港竞争力济南省会都市圈港口直接腹地港口间接腹地铁路差异化定位环渤海地区港口竞争激烈，同质化竞争严重，滨州港需要树立自身的优势，以优惠的价格和优质的服务来争取客货源增加港口货源以区域内特色或急需的货种起步，比如，铝矿石、棉花、LNG等，逐渐增加货物品种，向普通货种延伸，培育整体物流生态港口发展前期为了快速增加货源，可考虑成立贸易子公司来增加贸易货物量完善交通路网，开拓港口辐射区域港口发展离不开配套交通路网的完善，“一纵两横”铁路网1)、公路网等都需尽快建成港口的发展除了要立足滨州市，更需要充分考虑港口间接腹地和济南省会都市圈的主导产业和经济发展需求评论天津市北京市济南市唐山港天津港黄骅港滨州港烟台港大连港威海港秦皇岛港青岛港聊城市淄博市滨州市德州市衡水市1) “一纵”指滨港线，“两横“指黄大铁路滨州段和德龙烟铁路滨州段资料来源：滨州港总体规划；罗兰贝格分析IIIIII增加港口吞吐量的措施cB港务运营35结合集团现有资源和未来推动区域发展的目标，基础设施建设近期以雨洪水工程为主，远期根据城市发展和经营的需要投资其他重大基础设施雨洪水工程其他重大基础设施近期以雨洪水工程建设为主，迅速形成周边可用土地资源和水利工程资产形成土地进入土地开发部门，统筹进行开发出让规划；水利工程资产和水务资源进入城市公共事业部门，获取水务经营收益根据北部新区城市开发的需要，未来集团还可介入其他重大基础设施的建设，形成集团优质资产，获取资产运营收益和资产证券化融资路桥能源接转站能源管网等雨洪水工程投资约67亿，到2018年建成，共改良和形成可用土地约30.5万亩，其中可作为占补平衡指标出让的耕地10万亩，可出让建设用地4.5万亩重大基础设施建设C重大基础设施建设业务战略总结业务战略发展目标资料来源：罗兰贝格分析36重大基础设施建设业务近期以雨洪水工程为主，从2013年起分5年工期完成，总投资约67亿，可形成土地收益与后续资源经营收益东风港闸桩号421+008设计河底-4.0，设计流量1,766m2/s，蓄水位1.5m垛圈闸桩号395+306设计河底-2.23，设计流量1,405m2/s，蓄水位2.7m东羊屋闸桩号84+870设计河底-2.68，设计流量702m2/s，蓄水位2.32m亲水平台工程建设包括调蓄建筑物工程、河道整治工程、盐碱地改良工程建设周期2013年开工建设，建设期共5年投资金额总投资为67亿元，其中银行贷款40.5亿元土地出让、出租收入雨洪水工程形成去盐碱化的土地，形成农用地、建设用地出让收入和土地出租收入（已包含在土地开发收入中）后续资源服务收入雨洪水工程产生淡水资源，可进入城市公共事业板块子公司管辖范畴，经营城市水务业务雨洪水工程示意投资建设盈利点雨洪水工程概况资料来源：《徒骇河雨洪水工程简介》；罗兰贝格分析重大基础设施建设C37黄三角集团将从土地开发基础建设入手，逐步拓展至港口建设、房地产建设、路桥市政建设，创新模式、拓展区域，做大做强形成优质资产2015年实现收年收入34亿元，利润1.6亿元，成为集团初期最先具有良好盈利表现的业务2018年实现收年收入74亿元，利润3.5亿元2020年实现年收入71亿元，利润3.8亿元，当年净现金流入7亿元近期土地开发入手，构建基础业务初期切入集团及相关企业的未利用地开发、九通一平等地块基础设施、农业及水利工程建设，积累经验，构建能力，形成稳定现金流中期港口/地产/市政，拓展业务领域通过并购等方式，获取资质与能力，业务拓展至港口建设、房地产建设、市政路桥建设等领域创新业务模式，扩大业务区域推进BT、BOT等创新运营模式，择机将业务拓展至国内其他区域，成为领先的工程建设服务商D远期整合业务资源，择机上市工程公司形成稳定增长的业务，稳固的客户群，清晰的盈利模式，良好的股权架构，择机启动登陆资本市场，成为集团内优先上市的业务板块资料来源：罗兰贝格分析工程建设业务战略工程建设业务战略总结资料来源：罗兰贝格分析业务战略发展目标abc38工程建设应充分利用股东资源，初期切入未利用地开发、土地平整、基础设施、农业及水利工程建设等业务，构建基础能力，形成稳定现金流

初期基础业务近期：构建基础业务a土地平整基础设施未利用地开发生态及水利工程股东资源未来创投整合入黄三角集团后，黄三角集团掌握的180万亩未利用地开发项目为既有的项目资源工程建设项目未利用地开发：规划到2015年，滨州黄三角未利用地开发为农用地36万亩，建设用地35万亩，可承包未利用土地整理开发工程黄三角集团在北海新区收储土地的整理再开发滨化集团和黄三角集团新材料科技城的园区基础设施建设其他企业生产和区域开发的基础设施工程项目“九通一平”：土地自然地貌平整；通市政道路、通雨水管线、通污水管线、通电信电缆、通热力管线、通电力管线、通自来水管线、通点燃起管线、通有线电视线光缆国家黄三角战略中包括滨州贝壳堤岛湿地系统国家级自然保护区为重点区域，有流域综合治理、岸线整治、集约用海等建设需求投资67亿的徒骇河雨洪水工程等水利工程生态工程：生态保护区和旅游区的流域治理、岸线建设、农田土地防护等工程水利工程：雨洪水工程中的调蓄建筑物工程、河道整治工程、40万亩盐碱地改良工程等通过利用股东资源，切入土地开发为主的基础工程建设业务，形成稳定现金流资料来源：罗兰贝格分析D39围绕区域发展的历史性契机，工程建设应通过并购等方式获取资质与能力，将业务拓展至港口、房地产、路桥市政等领域，实现跨越式发展拓展业务领域的方向区域发展建设需求港口发展城市开发市政公用工程建设项目资质要求岸线建设：海港港区42.5公里岸线规模的双堤坝建设、套儿河45公里岸线整理码头作业区建设：规划中的大宗及液体载货作业区，未来港口的装卸堆存、物流作业区等滨化集团投资的滨城区供热系统建设工程等股东项目黄三角集团介入供气等公共事业后的网管建设系统工程北海新区和城市其他区域的路桥建设产业园区配套：新材料科技城等园区的配套物业和住宅建设城市商业和住宅地产：黄三角集团为北海新区开发主力军，预计5年内城镇化水平提升10%；旅游地产和市区商业与住宅开发根据资信能力、管理技术人员、科技水平、代表工程共25个细项指标分为特级/一级/二级资质，注册资本要求分别为3亿/5000万/2000万一级企业承担单项合同额不超过企业注册资本5被的港口航道工程，二级企业承担同等合同额、3万吨以下海港码等住建部《房地产开发企业资质管理规定》分为一级~四级4个等级一级资质满足注册资本5000万以上，5年以上经营、3年内竣工30万平方米及其他指标由住建部审批，分特级/一级/二级/三级4个资质等级，注册资本要求分别为3亿/4000万/2000万/500万一级企业承担单项合同额不超过注册资金5倍的市政公用工程，二三级企业承包工程规模有相应限制业务切入方式利用中山港航疏浚公司的疏浚工程承包资质，承担滨州港建设部分工程并购/合作其他资质企业建设港口项目（共80家）并购拥有住建部审批资质的房地产开发企业（一级资质企业共943家）或与资质企业合资成立园区和城市地产开发的项目公司并购拥有住建部审批资质的市政公用工程承包企业或与资质企业合资成立市政公用项目公司资料来源：国家住建部公开资料；罗兰贝格分析中期：拓展业务领域bD40夯实经营基础后，工程建设业务应推进BT

/BOT等创新运营模式，丰富项目与利润来源，形成优质资产创新运营模式资料来源：

罗兰贝格分析政府黄三角集团工程公司及其项目公司授权建设建设完成移交分期获取合同款BT模式BOT模式黄三角集团工程公司政府工程项目公司项目施工建设项目运营(一般为15~20年)授权建设授权经营投资或融资注入项目通过REITs(不动产投资信托基金)等工具进行资产证券化，偿还融资债务运营期满资产移交BT模式中，政府先期不付款，工程公司融资建设，移交时按成本价120%左右的总合同款，分期（一般3年）支付BOT模式中，工程公司统筹项目的投融资投资或通过借贷融资提供工程款，下设持有资质的项目公司进行项目具体建设和运营在工程资产运营期内，工程公司可将持有资产进行证券化，收益用于偿还工程初期的融资债务并获取利润收益稳定，回款风险小；可获得公共