商业综合体综合项目市场调研专题计划专项方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案正黄集团﹒商业管理中心5月23日总则工作关键:经过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面,了解XXX项目所在区域市场商业现实状况、短中长久市场机会、项目可依靠资源,为项目业态计划、招商及后期运行统筹做出指导。本阶段工作关键围绕XXX初步产品计划,安排市场论证计划,努力争取寻求市场空隙点,从而做到市场差异化定位。一、调研目标完善XXX区域城市环境现实状况及生活结构分析,为项目决议、定位、计划、招商及运行等奠定市场基础；探寻XXX项目定位,深入研究雅安城市客群特征和把握本区域城市发展趋势,从而找出匹配城市发展商业定位；梳理雅安城市消费群体、正确锁定潜在目标消费人群,为商业计划、招商及营销推广作支持；筛选和锁定竞争区域和竞争项目,了解竞争对手表现并制订有针对性市场竞争策略；深入主力店和品牌商家访谈,有利于设计商业综合体业态和经营方案,为招商和后期运行提供关键依据；二、工作周期第一阶段:市场调查。5月26日至5月30日(雅安)；6月03日至6月04日(成全部)；第二阶段:汇报撰写。6月03日至6月10日；三、调研内容和形式调研内容:区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。调研形式:资料搜集、实地考察、教授造访、抽样访谈及问卷调研等；四、工作组人员名单和分工工作组全权负责:工作计划统筹:项目汇报主撰:消费者人群问卷调查,累计300份:市调一组:雅安项目销售部工作人员（若干）,负责金域首府业主调查,抽样调查100份；市调二组：雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人）,负责项目周围楼盘业主（50份）和学生调查（50份）,累计100份；负责整理归纳项目周围全部住宅楼盘信息；市调三组：xxx、兼职调查人员（2人）,负责雅安市区流感人口群体随机调查,累计100份；市调二组:雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人），负责项目周围楼盘业主（50份）和学生调查（50份），累计100份；负责整理归纳项目周围全部住宅楼盘信息；市调三组:xxx、兼职调查人员（2人），负责雅安市区流感人口群体随机调查，累计100份；市调二组：雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人），负责项目周围楼盘业主（50份）和学生调查（50份），累计100份；负责整理归纳项目周围全部住宅楼盘信息；市调三组：xxx、兼职调查人员（2人），负责雅安市区流感人口群体随机调查，累计100份；区域城市结构分析及竞争性商业项目调查:市调四组：xxx和雅安项目行政部工作人员（1名）,负责政府公关,第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排,酒店调研；市调四组:xxx和雅安项目行政部工作人员（1名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排，酒店调研；市调四组：xxx和雅安项目行政部工作人员（1名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排，酒店调研；市调五组：XXX,负责商家论证,累计25份,其中主力店商家10份,业态涵盖大型超市、品牌影院、室内乐园、百货、KTV、美食广场等；品牌商家15份,业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等；市调六组：XXX,负责项目高层访谈,销售部访谈和技术部访谈；管理机制:1.市调动员会,会议时间：5月27日14：30-15：00,会议地点：金域首府销售中心会议室；和会人员：XXX及各市调组责任人；2.市调沟通会,会议时间：每日9:00至9:30；会议地点：金域首府销售中心会议室；和会人员：XXX及各市调组责任人；2.市调沟通会，会议时间:每日9:00至9:30；会议地点:金域首府销售中心会议室；和会人员:XXX及各市调组责任人；2.市调沟通会，会议时间：每日9:00至9:30；会议地点：金域首府销售中心会议室；和会人员：XXX及各市调组责任人；五、商业调查课题和内容区域城市结构调查目标:发觉使XXX综合体项目成功开发机会和应该回避威胁；1.经济环境分析和研究,包含总人口及地域人口结构/职业组成/基础设施情况/家庭户数组成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP发展情况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城镇居民人均和可支配收入；2．区域城市结构调查,包含：区域功效区域划分;区域交通路网计划通达性、可视性；交通路网建设情况;区域计划人口和计划实施步骤；区域人口结构和消费结构现实状况；区域基础设施和公共配套现实状况及发展计划；区域商业前景调查目标:了解雅安城市商业连续发展力及辐射能力,了解XXX发展展望及未来可能包含人群及其特点；1.对XXX项目标前景研判；2.城市客群经典性市场需求；3.现有雅安商业现实状况及特征分析；潜在消费人群调查目标:分析项目标市场消费辐射能力；了解项目可行性和机会点；1.消费起源及辐射力调查:教育背景/家庭情况/收入起源/收入水平/消费情况/消费结构/消费习惯/消费偏好等;2．投资经营群体分析：投资者,分投资类型研究；经营者,分业态研究；竞争性商业项目调查目标:筛选竞争区域和竞品项目,做出市场容量正确判定,展开竞品项目优劣势对比分析,寻求本身发展优势及市场空白点；1.筛选竞争区域和竞品项目:筛选标准、筛选结果；2.总体竞争情况:市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现实状况；3.竞争区域商业情况调研分析:区位;经济指标;用户人群特征;辐射范围；消费结构；商业现实状况组成等；4.竞品项目概况摸底:项目所在区位；项目通达性;项目商业定位；业态布局；项目关键竞争力；计划亮点；经营情况；客群特点等；5.竞品项目租售情况：租售策略；租金、售价体系；租售情况。主力店及品牌商家访谈目标:分析当地市场租赁性物业需求情况1.商家选址调查:择址条件；物业条件；经营方法；合作条件；投资意向；投资体量预估;2.区域意向调查:对本项目标爱好度；对区域商业见解；对本项目商业见解；3．项目物业调查：XXX物业现实状况和商家物业技术条件匹配度调查,为商业业态计划落位奠定技术基础；六、实施计划XXX项目市场论证工作实施计划表市调时间:5月26日至6月10日任务描述起止时间人员分工团体分工项目调研内容调研方法市调准备阶段1.市调策划市调方案确定、工作计划安排及人员确定5月20日至5月21日XXX2.表单设计问卷和访谈提要设计并讨论5月22日至5月23日XXX3.兼职调研人员名单落实雅安当地招募兼职调研人员4名、雅安项目企业工作人员2名、雅安项目企业销售部市调责任人1名,置业顾问若干5月23日至5月26日XXX4.物资申领、调研礼品、纸责问卷准备、中性笔采购物资申领（烟）、调研小礼品选购并落实、纸责问卷打印、中性笔采购5月23日至5月27日XXX5.商家名单落实主力店、品牌商家访谈计划安排5月23日至5月26日XXX6.市调动员会市调目标、方案讲解,答疑解惑5月27日14:30-15:00XXX/XXX7.兼职人员培训兼职人员上岗培训5月27日15:30-16:30XXX市调实施阶段一、区域城市结构调查市调四组1.1经济环境分析和研究政府相关部门访谈；资料获取；1.总人口及地域人口结构、职业组成、基础设施情况、家庭户数组成、收入水平、消费结构、消费水平等;2.GDP发展情况,国民经济产业结构和主导产业结构；3.全社会消费品零售总额；4.城镇居民人均和可支配收入；5月26日至5月28日1.2区域城市结构调查和发展计划政府相关部门访谈；资料获取；1.区域功效区域划分;2.区域交通路网计划;3.交通路网建设情况;4.区域计划人口;5.计划实施步骤和时间；6.区域供地计划;二、区域商业前景调查市调六组2.1区域商业前景调查项目企业高管访谈；1.城市商业发展展望;2.可能包含人群及其需求特点;3.未来商业发展动向;5月28日三、竞争性商业项目调查市调四组3.1区域竞争性商业项目走访、访问项目网站1.筛选竞争区域和竞品项目:筛选标准、筛选结果等；2.区位;经济指标;用户人群特征;辐射范围；消费结构；商业现实状况组成；3.竞品项目概况摸底:项目所在区位；项目通达性等；4.竞品项目租售情况：租售策略等；5.调查竞争性项目标有利或可借鉴优点；5．调查竞争性项目标有利或可借鉴优点；5月29日至5月30日3.2区域竞争性酒店项目实地考察雅安酒店调研四、区域消费人群调查市调一组市调二组市调三组4.1居住人口调查100份纸责问卷调查购房目标、隶属行业、教育背景、家庭情况、收入起源、收入水平、消费情况、消费结构、消费习惯、消费偏好等5月28日至5月30日50份4.2流感人口调查（100份）纸责问卷调查调查人隶属行业、教育背景、家庭情况、收入起源、收入水平、消费情况、消费结构、消费习惯、消费偏好等4.3其它:学生人群调查（50份）其它：学生人群调查（50份）纸责问卷调查调查人隶属行业、教育背景、家庭情况、收入起源、收入水平、消费情况、消费结构、消费习惯、消费偏好等4.4其它:项目周围全部住宅楼盘信息纸责问卷调查调查项目所在区域全部住宅楼盘具体数据5月28日至5月30日市调二组五、主力店及品牌商家访谈市调五组5.1主力店验证超市、影院、乐园商家访谈10份主力店选址意向、合作条件、经营面积预估等5月26日至6月4日5.2品牌商家验证零售集合店、餐饮商家访谈15份品牌商家选址意向、合作条件、经营面积预估等5.3商业物业调查实地考察、技术交流项目物业现实状况和商家物业技术条件匹配度调查等5月26日至5月30日市调六组六、市场论证汇报撰写XXX6.1XXX城市综合体项目市场论证汇报初稿6月03日至6月06日6.2XXX城市综合体项目市场论证汇报定稿6月09日至6月10日七、费用预算项目费用预算（元）备注1.商家沟通费000元关键用于招商沟通、商家验证,15家＊200元/家=3000