地产销售团队管理案例范文

地产销售团队管理案例范文第1篇地产销售团队管理案例范文第1篇先自我介绍（姓名、系院、专业、爱好）：手拉手围成一个圈。

1、相互认识（串名字）：把规则介绍完了，请大家举手谁第一个自我介绍，举手谁最后一个介绍，问为什么？串完名字后，问第一个同学记住几个人的名字？再问最后一个同学有没有想象的那么难，大家掌声鼓励他。问题：现实生活中，我们也会面临一些我们认为的难题，从这个活动中我们能学到些什么？

2、风中劲草：10人一组，中间一人为草，双手交叉紧贴胸前，双目闭合；其他人肩抵肩围成一圈，双脚前后成弓步，双手成掌前伸；中间同学膝盖绷直，后倒或者前倾直到周围同学接到他，然后轻轻地推向对面。体验小组的信任。问题：谁很享受做草的感觉？周围同学如何让草感觉安全？有没有开始不敢后来享受的同学，分享转变的感受以及给我们的启发。

3、解手链：分两组，各围成一圈，一只手握住对面同学的一只手，另一只手握住其他同学的手，然后想办法解开。问题：整个过程是怎样发展的？是否有很多建议？如何处理怎么多的建议？现实生活中有没有遇到过类似的问题，面临一个问题大家提出很多不同的意见，你的建议被否决你怎么办？别人的建议行不通你怎么办？

4、圆球游戏（123三个球）：规则：小组所有同学按顺序从第一个同学到最后一个同学依次将三个球按1、2、3顺序传递，用时最少者胜出，球掉地上加10秒。鼓励开拓思维。问题：面对压力问题，如何在众多意见中选择一个成功的建议？

5、沟通能力（每人一张纸，培训师发命令，所有人闭眼按要求做，看结果是否一致）对折，再对折，再对折，右上角撕下，然后打开看结果。问题：面对同样的要求，为什么不同的人结果会不同？

6、集体造句（每人一个字，最后要完成一个句子）：问题：成功的那组是如何成功的？每个小组成员介绍自己的想法。（小组的默契）

【范例】

一、活动宗旨：

1、为加强企业团队凝聚力与团队协作能力；

2、激发公司员工积极参与公司各项活动的热情；

3、加强和巩固员工对公司企业理念的熟悉；

4、休闲娱乐，缓解工作疲劳。

二、活动对象：

**明芯微电子全体同仁

三、活动时间：

三天二晚

四、活动主题：

**蜈支洲岛3天五星**纯玩团队游（晚去晚回）

五、活动主办：

行政部（负责方案的制定、与旅行社的接洽、管理与协调活

动的**实施）

旅行社（**网提供的`导游服务）

六、旅游线路：

第一天：**——q（乘飞机）**——酒店入住

第二天：鹿回头山顶公园——大**旅游区——天涯海角——晚餐

第三天：游览世界**选美总决赛会址：美丽之冠——亚**沙滩——蜈支洲岛——**乘机回**

七、费用：

1、价格：2210元起/人；

2、费用包含：

（1）往返机票、机场建设费、燃油费。（2）全程安排空调车。（3）2晚未挂牌五星酒店住宿（含***调节基金）。（4）专业导游服务。（5）全程含三正二早（八菜一汤）（6）景点第一门票。（7）旅行社责任保险和个人旅游意外险。

3、公司费用预算

公司***45人×2210元/人=99450元

八、其他说明：

**网预订电话

地产销售团队管理案例范文第2篇方案一

“重赏之下必有勇夫”。新车上市会，第一个订车奖励现金1000元，第一个交车奖励现金1000元，两项可以累加。如果第一个订车同时也是第一个交车再额外奖励现金1000元，各位想想看，真金白银3000元啊。所以，当销售经理把这个激励方案公布了以后，整个销售部门都沸腾了，所有的销售顾问都自觉的拿起电话给每一个准客户一遍一遍打电话，销售经理再也不担心有关心新车型的客户被冷落了。还有如果销售顾问既不是第一个订车，也不是第一个交车，但是只要是在新车上市会上定了新车型，并在一周内交车，每台车可以得到1000元的销售提成。不仅有奖励还有处罚哦，在新车上市会订车量排在末位的两位销售顾问，即便一周内交车，每台车的提车也只有500元。事实证明这个绩效方案还是非常有效的，在新车上市会的前一周，整个销售部门再也没有人偷懒了，大家都积极主动的寻找一切机会接待客户，自觉加班给客户打邀约电话。重点是上市会当天，销售顾问们个个“斗志昂扬”，绝不放过一个有可能成交的客户。

方案二

“阶梯奖励法”。新车上市会的当天，在享受单车提成的同时，第一个订车奖励1000元，第二个订车奖励800元，第三个订车奖励500元。(附加条件是必须要在10天内交车)。

方案三

“团队奖励法”。以团队设立目标，每个团队都设立一个销售能手作为新车销售的“谈判专家”，当团队成员遇到意向很强但是自己又把握不住的客户的时候，就请“谈判专家”出面协助，以月为考核时间，本月完成新车指标最高的团队可以得到专项奖励。

方案四

“捆绑销售法”。新车上市后，如果新车销售情况好，就和库存量大的车型捆绑考核，如果新车销售情况不好，就和“热销车型”捆绑考核。

方案五

“真金白银法”。新车上市会的前一周开夕会，让销售顾问自己定指标：打算在新车上市会定几台车。按照销售顾问自己的指标，夕会现场提前下发新车奖励提成。只要新车上市会定车，并在10天内完成交车，销售顾问即可得到全数到手的.现金。如果新车上市会定车数不足，或未在10天内完成交车，销售顾问到月底再将“到手”的现金退回。俗话说“领钱容易，退钱难”，所以我们的销售顾问们为了自己的目标也会奋力拼搏的!

方案六

所有的提成计算模型会从三个方面考虑：销售额、毛利、净利。

销售额

单纯依靠销售额计算提成，会出现这样的问题：销售人员采用各种方法来提高销售额，价格控制的特别低，这将导致公司的利润非常低。

所以，不建议采用以销售额计算提成。

毛利、净利

在毛利和净利方面，建议用净利来计算提成。

从净利方面考虑，有以下几点好处：

A、老板希望赚钱，员工也希望赚钱，这样就可以实现利益一致性，有利于员工站在老板的思维思考;

B、员工能够清楚自己工作的收益预期，有利于激发其奋斗欲望。员工会计算清楚自己的销售和实际的收益，这促使员工考虑如何赚钱，而不仅仅是提升销售额;

C、相关人员通过同一个模型获得奖励，能够站在同一个角度思考问题;

D、纯粹以结果导向，相对公平。很难做到绝对公平，尽量做到相对公平;

E、激励长期有效，推动产品的改进。如果产品长期销量很好，这需要产品经理长期跟进，不断改进产品。

利润计算公式

毛利润”=销售额–产品成本–头程运费–FBA费用–平台佣金–CPC费用–送样成本–营销费用分摊–滞销计提

“净利润”=销售额–产品成本–头程运费–FBA费用–平台佣金–CPC费用–送样成本–营销费用分摊–滞销计提–内部管理费用计提

以上提到的“毛利润”和“净利润”，并非严格意义上财务所讲的毛利润和净利润，是单指跨境电商方面的。

地产销售团队管理案例范文第3篇销售团队是房地产公司的一张“脸”，是公司先于产品对市场进行的展示，专业的素质优越的服务是吸引市场的基础。对销售人员加强专业及服务培训是建设一个优秀的销售团队必经的途径。以下是房产销售团队建设方案，欢迎阅览!

高效的房产销售团队，是在遵守《商品房销售规范》的基础上，在开发商或**商限定的时间内，完成或超额完成指定项目的销售工作的一定数量的员工集合。

一、组建一支高效的营销团队，必须要做到以下几点：

1、强有力的执行力。必须要做到上传下达，使销售计划、营销策略得到很好的执行。

2、适当、清晰的目标和相关的专业技能。要制定适当和清晰的团队销售目标和个人销售目标，并把这些目标与个人激励机制挂钩。销售人员应该熟悉房产相关知识，擅长房产销售，最重要的是要有团队意识，相互之间能够良好的合作，完成任务。

3、良好的沟通能力和相互信任。良好的沟通能力是一个销售人员必不可少的，这包括外部沟通和内部沟通。外部沟通主要是跟客户的良好沟通，内部沟通包括同事间的沟通和跟上级**间的沟通。相互信任则是员工对公司的信任，对产品的信任，对**的信任和同事之间彼此品行和能力的相互信任。

4、恰当的**和内外部的**。优秀的销售管理者在团队中往往是担任教练和后盾的角色，他们对团队提供指导和**，并不试图去**它。

二、营销团队的组建

1、人才的'多元化、组合化，以实现技能的互补。房产销售团队要有效的运作，需要几种不同技能类型的成员。第一、要有技术专程，熟悉房地产相关法律、知识，擅长销售的人员，作为介绍组。第二、要有高效的沟通技巧，要善于聆听、反馈、解决客户疑问，作为洽谈组。第三、迎宾组，年轻，相貌端庄，**公司形象。第四、有解决问题和决策的能力，能够发现问题并提出自己的建议，作为主管人员。

2、薪酬福利、绩效考核

一般认为，薪酬福利就是底薪和提成，绩效考核就是任务的完成与否。其实这只是其中的一方面。

(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物质奖励，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的奖励，包括公司对员工的认可，上级同事给予的关怀和认可，晋升的机会，对企业文化的认可等等，从而形成很强的凝聚力。

(2)、绩效考核，绩是指工作过程，效是指工作结果，考是检验，核是检查、核实、反馈和修改。这其中并不是单纯看完成任务与否的结果，(如甲接待了100个客户成交了10套，乙接待了50个客户也成交了10套。结果一样，但过程不一样)也要看过程。考核的时候，除了检查核实以外，还要反馈和修改。

3、房产销售团队的专业素质与精神**——团队培训。

包括个人培训和整体培训。个人培训包括销售人员的心理素质培训和潜能培训，专业知识培训和销售技巧培训。整体培训注重团队的工作协调性和相互信任感的培养，增强团队的凝聚力。

5、加强对团队销售工作的追踪。公司要建立一系列表格表单。如要求销售人员填写《日销售报表》、《日客户接待表》。销售主管则要填写《周销售报表》、《周客户情况统计表》、《周客户情况统计分析表》等。仅通过报表、报单、报告来追踪销售情况还不够，还要定期进行电话或面对面的沟通，了解销售人员的思想动态变化，了解销售人员业绩未能达成的深层次原因，以便制定解决问题的应对措施。

三、营销团队的组建流程

该项目在西南财经大学附近，可充分利用高校资源，招聘一批刚毕业或大四实习的学生，他们虽然没有工作经验和专业知识，但是年轻，有活力有激情，有闯劲。工作经验和专业知识可以通过一段时间的培训和实践来实现。

初步面试——自主跑盘(项目附近没有可以参考的楼盘，可以去做一个市场**)——人员复试——封闭培训——汇演考核(包括书面考核与口头考核)——队伍组建

地产销售团队管理案例范文第4篇一、指导思想

在团县委、教育团委的**下，结合我校本学年以的工作中心，从实际出发，切实开展我校团的工作。以加强团员队伍建设，增强团员意识，调动团**积极性，增加团**的凝聚力，全面提高团员青年素质工作，树立优秀的示范群体为重心，促进团**自身建设，更好地发挥共青团**的作用，为学校的发展和学生的进步创造良好的空间。

二、工作思路

1.做好校*支部的助手，以争创**特色团**(团员常规管理)为抓手，抓好团员的行为规范要求。通过各项活动的开展，增强团员的**意识、**意识和模范意识。

2.坚持以青少年思想教育为核心，加强团**的育人功能。利用学校各级宣传阵地加强对青年学生的引导，创造良好的**氛围和导向，帮助学生树立正确的世界观、人生观和价值观。

3.加强团**自身建设，认真实行评比考核**;严格管理，向管理要质量。加强学生团**班**的培训，使他们提高思想认识和工作能力，发挥榜样作用。同时规范学生会工作，加强指导，使其在学生中真正起到自我管理作用。

4.加强青年志愿服务活动的开展。

三、具体工作

(一)**建设方面

1.工作踏实，作风扎实，开展活动集体决策，分工负责。

2.学生**团结友爱，相互合作，积极进取，在团员中具有较高威信。

3.科学地管理学生**，不断提高学生**队伍的素质，提高他们的管理能力、协调能力、创新能力等等。

4.结合学校的实际情况，定期开展学生**培训工作。

(二)主题活动方面

1.继续开展常规的主题教育活动。

2.结合五·四青年节发展新团员，评选优秀团支部，优秀团员工作，配合政教处进行“学雷锋、树新风”教育，使学校校风和学生的精神面貌有较大突破。

3.落实校团委对团员进行的注册工作，加强对延缓注册团员青年的引导，以此作为对团员进行思想教育的有利条件。

4.继续做好非团员同学的思想引导工作，切实做好我校新团员的发展工作。

5.配合学校开展社区德育基地实践活动，帮助学生树立正确的世界观、人生观和价值观。

(三)**建设方面

1.强化团员的管理和各支部的评比**，充分激发各支部自我管理、自我创造和自我发展能力。

2.继续做好团员档案的整理和团员发展工作。

3.认真**填写《团支部工作手册》，做到月月有检查，*时有抽查。

4.落实团**例会和团**培训**，做到隔周一次团**会，一月一次支部团员会，使团的工作落实到实处。

四、每月大致工作安排

三月份：

1.结合“三五”学雷锋纪念日，进行系列活动。

2.对入团积极分子进行团课培训。

四月份：

1.**团员积极分子深入学习团的知识并进行入团前的测试。

2.**一次青年志愿者社会实践活动。

五月份：

1.开展纪念“**”青年节的活动。

2.团员团课培训及新团员发展。

六月份：

1.召开团员座谈会、团员**生活会，总结学期工作，研究暑假工作。

4.做好团籍注册工作。

七月份、八月份：

1、做好毕业生的团籍转出工作。

2、布置好暑假期间的社会实践活动。

地产销售团队管理案例范文第5篇一．销售团队的架构及岗位职责

1.架构：销售总监→销售经理→销售**

总监经理经理2.预计组建10人团队。销售总监1人，下设2个销售团队。每个销售组配备4-5人设经理1名。3.岗位职责：

销售总监：

1、在总经理**下，和各部门密切配合完成工作。

2、严格遵守公司各项规章**，处处起到表率作用。

3、制订销售计划，确定销售**。

4、销售人员的招募、选择、培训、调配。

5、销售情况的及时汇总、汇报并提出合理建议。

6、根据销售计划，参与制定和调整销售方案（策略），并负责具体销售方案实施。

8、根据公司规定，定期对业务员进行考核。

销售经理：

1、在销售总监**下负责具体销售工作。

2、根据公司整体经营目标，参与制定销售计划，同时制定本组每月销售计划，掌握销售进度。

3、定期**汇报销售情况，编制销售报表，定期报送销售长。

4、主持周会和每日例会。

5、每日确认各业务员当日业绩。

6、销售现场日常管理工作。

7、参与并制定现场销售工作流程和标准，**员工研究确定。

8、**销售培训，**员工对新的工作方法或流程的实践。

销售**：

1、全力完成公司下达的销售指标，负责指定区域的市场开发、客户推广和销售管理等工作。

2、搜集与寻找潜在客户，开发新客户，拓展与老客户的业务，建立和维护潜在客户档案。

3、制定自己的销售计划，并按计划拜访客户，

4、熟悉产品知识，保证准确无误向客户传达产品信息，建立公司专业负责的良好形象

5、学习并掌握有效销售技巧，通过对客户专业化面对面拜访，说服客户接受公司产品

二、销售目标分解及计划的制定

1、销售目标：公司月销售目标元，分解到每个销售小组每元。每个业务员每月元。

2、具体销售计划的制定：

三、销售队伍的管理：**完善

1、常做业务培训：业务团队的最理想状态就是无论**与否无论**在与不在都会主动按照公司的要求去做事。业务团队做事与否并不在于工作的易与难，而是在于会不会做，知不知道该怎么做，因此经常的业务培训也就成了管理团队的首要工作，每个业务员都必须经过培训合格后才能上岗，因为只有团队成员精通了业务才有可能会去按照公司的要求去做。

2、详细制定工作计划：业务团队下来渠道都要开展自己的业务，最简单的方式就是按照月初或周初的工作计划逐一完成，完善的.工作计划都完成了业绩自然也就出来了。否则大部分业务都是想到哪里做到哪里，抓不到工作的重心，既费时又费力，还看不到成绩。

3、对工作进行过程**：计划不是给**看的，而是需要去执行的，不要以为你的计划做好业务就好了，事实上很多业务做计划就是为了应付**，到月末总结时或简单概括一言了之或找各种各样的借口推脱责任，所以**者需要把他们的计划划分几个小时段去**、**。

4、不定期进行市场指导：培训、计划和工作过程**只能保证自己业务团队是在按照公司要求做事，但事情做得到底怎么样还需要团队长经常指导和总结。市场天天在跑，业务天天在做，看似每件事都做了，但效果不一定怎么样，在日常工作中，经常通过两种方式对业务团队进行指导与管控：其一、定期面谈。其二、协同拜访。

四、薪资及提成**

1、薪资**

销售总监：xx元+业绩提成+个案提成+管理提成销售经理：xx元+业绩提成+个案提成销售**：xx元+业绩提成+个案提成挖来的熟手：xx元+业绩提成+个案提成

2、提成**

（1）销售**提成：个人当月业绩必须达到业绩，按底薪任务完成率+提成计算

设立团队突破奖里程碑奖

（2）销售经理提成：业绩提成+个案提成+超额完成总价奖励，如果未完成当月任务，按未完成部份的3%扣除。（3）销售总监提成：

五．销售团队人员素质要求：

大专以上**，对销售感兴趣，具备好的销售习惯执着，有责任心，对自己职业有明确规划踏实，执行力强，认同二八法则......

六，人员招聘渠道

人才网首页大窗口购买招聘位置2身边优秀人才挖人，只要足够优秀

七，团队文化建设

团队文化的外在表现是团队有共同的工作目标、集体活动开展情况以及学习**的执行情况。共同的工作目标是指团队全体成员愿意把自己的才能奉献给团队，以争取取得良好的业绩。学习也是团队文化建设的重要内容，共同学习，共同进步。学习公司的销售**、学习新产品知识、学习彼此优势等。只有学习型的团队才能取得好的业绩。，因为学习的态度反映团队的精神面貌，是团队工作技能的保证，是沟通的需要！

地产销售团队管理案例范文第6篇1、直奔主题、聪明人要远离琐碎,保持焦点

由于我们一次只能踏上一**，“船”的选择便显得格外重要。为此，经济学家告诉我们，要保持焦点：一次只做一件事情，一个时期只有一个重点。西屋电脑公司总经理迪席勒办公室门上的标语是：“不要带问题给我，带答案来。”

2、80/20原则

要把精力集中在最出成绩的地方，所谓“好钢用在刀刃上。”只要你细心地总结一下，你就会发现：你得到的80%的帮助来自于你20%的朋友，与此同时，你投入的80%的精力却只得到20%的收益。我们常常是把大多数时间和精力花在并不很重要的地方。一位年轻的推销员售油漆时，头一个月仅挣了160美元。他仔细分析了他的销售图表，发现他的80%收益来年历20%的客户，但是他却对所有的客户花费了同样的时间。于是，他要求把他最不活跃的36个客户重新分派给其他销售员，而他则把精力集中到最***的客户上。不久，他一个月赚了1000美元。他从未放弃这一原则并最终成为这家公司的**。

3、现在就做

当一位企业巨子被问到“成功的秘诀”时，他只说了四个字：“现在就做”。拖延或日推迟开始是大量时间被浪费的主要原因。许多人习惯于“等候情绪”，也就是花费很多时间以“进入状态”，却不知状态是干出来而非等出来的。记往，栽一棵树的最好的时间是20年前，第二个最好的时间的现在。

4、“不得不走”

不要被无聊的人缠住，也不要在不必要的地方逗留太久。在现实生活中，一个人只有学会说“不”，他才会得到真正提**。成功的**多是有个性的人，他们敢作敢为，敢于说“不”。他们的心里有一个闹钟，当“不得不走”时，它就会及时地响起。他们懂得限制时间，不仅是对自己，也是对别人。脱口秀明星拉瑞·金说：“我发现在生命中得到的愈多，不论是职业上或金钱上，你就可以挑选得愈挑剔，我现在已经没有非去不可的午餐了。”

5、避免争论

在这个“共生的时代”，宽容的心态与合作的意识会使人如沐春风。宽容的人会本能地避免争论。因为无谓的争论，不仅会影响情绪和人际关系，而且还会浪费大量时间，到头来往往解决不了什么问题。说的越多，做的越少，聪明人在别人喋喋不休或面红耳赤时常常已走出了很远的距离。有经济头脑的人，不仅与人为病况，而且总是尽可能地配合别人，比如开会守时、自觉遵守社会秩序。因为他深知，你耽误了别人的时间，别人就有理由耽误你的时间，一个人的`不自觉会导致很多的人不自觉，“榜样的力量是无穷的”。

6、成本观念

经济学非常讲究成本。对待时间，就要像对待经营一样，时刻要有一个“成本”的观念，要算好账。在生活中有许多属于“一分钱智慧几小时愚蠢”的事例，如为省一元钱而排半小时队，为省两毛钱而步行三站地等等，其实都是极不划算的。***，给小费有时是为了赢得时间。在经济学中，休闲也是有成本的，它的机会成本就放弃了工作所能带来的收益。因此成功人士十分推崇积极休闲，因为“不同的歌声会带来不同的心情”。在他们看来，积极的休闲应该有利于身心的放松、精神的陶冶和人际的交流，比如打羽毛球、看体育比赛、踏青、去图书馆、参加文化沙龙、听讲座、写作以及知心朋友间的聊天等都很有好处。

7、精选朋友

朋友也要精选。多而无益的朋友是有害的，他们不仅会浪费你的时间、精力、金钱，也会浪费你的感情，甚至有的朋友会危及你的事业。要与有时间观念的人和公司往来。而恋人的选择则更要谨慎，因为爱人是一生的事情，合适的恋人会不自觉地成为你的“爱人同志”，不仅使你的生活浪漫而温馨，更会使你的追求富有意义并充满动力。一份真实而美丽的感情会为你节约时间，并使你有勇气面对现实、迎接挑战。

8、巧用电话

要尽量通过电话来进行交流，沟通情况，交换信息。打电话前要有所准备，通话时要直奔主题不要在电话里说无关紧要的废话或传达无关主题的信息与感受。要善于利用现代办公设备为自己服务。许多食物和表格都可以借助电脑，提前予以格式化，用时则只需几分钟就可输出。一封节日贺信可与电子邮件同时发给许多人。

9、集腋成裘

生活中有许多零碎的时间很不为人注意，其实这些时间虽短，但却可以充分利用起来做一些事情。比如等车的时间可以用来思考下一步的工作，翻翻报纸乃至记几个单词。成功不是摸大奖，它需要日积月累的努力。需要心*气和的等待。

10、提前休息

在疲劳之前休息片刻，既避免了因过度疲劳导致的超时休息，又可使自己始终保持较好的“竞技状态”，从而**提高工作效率。好的身体本身就是一个节约时间的要素，“没时间休息的人，早晚会有时间生病的。”

11、花开花落

不要固执于解决不了的问题，可以把问题记不来，让潜意识和和时间去解决它们。这就有点像踢足球，左路打不开，就试试右路，总之，尽量不要“钻牛角尖”。切记，你放不开的事情会吃掉你越来越多的时间，直到你放开它为止。

12、学会速读

约大多数书籍并不值得从第一页开始逐页细读，一般而言，一部三百页的图书有二十页可取的就很不错了，我们任务就是把有价值的这部分内容“检索”出来。在这个信息时代，速读的能力或日迅速抓住要点的能力已显得十分重要。读书如此，“读人”也是如此，你必须很快甄别出谁是你的朋友，谁是你的时间克星。

地产销售团队管理案例范文第7篇《天下无贼》中有一句比较经典的话：黎叔说“人心散了，队伍不好带了”，如果拿来用在团队的建设与管理上，实在是一语惊醒梦中人啊！如今的企业界，一直在讨论着如何管理好团队，特别是销售团队就更难以管理了。我看呀，这不是难管理，而是难以抓住管理的要害罢了！团队的建设与管理关键在“人心”！

笔者就多年营销团队的组建及管理经验，认为营销团队的建设与管理应分五步走：

第一步、团队成员的甄选：“以人为本”这是最关键，团队是由个体组成的，只有好的个体，才会有好的团队，所以在讨论团队的建设与管理上，我们首先要来探讨团队中的个体。

笔者认为团队成员的甄选，主要从以下几点来选择：

第一：个人品质。

品质是我们择人最关键的第一要素，看品质应从三方面来考察：一是看诚信，诚信乃为立身之本、处世之根，自古就有“欲正其心者，先诚其意，意诚而后心正”，试想心术不正之人于团队而言，可谓“害群之马”不为过也！二是看职业道德，职业操守对于职业营销人来说就是获取“雇主”菁睐的重要筹码之一，职业道德体现在个人的敬业精神和视公司利益至高无上的心态；三是看责任心，只有责任感的人，才会对家庭负责，才会对朋友负责，才会对公司负责，才会对社会负责，试想无责任心的人谁敢用之。

第二：个人能力。

个人能力主要从三个方面来看，一是沟通协调管理能力，营销职业的最大特性就是与各种各样的人或**打交道，你怎么去与人沟通，怎么去协调这样与那样之间的关系，怎么去管理你的客户、你的渠道或你下面的团队，这就需要较强的沟通协调管理能力；二是观察分析决策能力，市场机会与威胁在哪，竞争对手弱势与优势在哪，自己如何面对所处的各种环境做出正确的决策，这就需要具备非凡的观察分析决策能力；三是计划****能力，“凡事预则立，不预则废”，市场变化是瞬息之间，这就需要有驾奴市场变化之能力。（关于营销人员能力的修炼可参见笔者在*营销传播网发表的《成功营销人员的能力提升――技能篇》）。

第三：个人形象。

个人形象其实就是我们所要求的精神面貌，个人形象**着团队形象，**着公司形象。入微见著，从个人我们可以看出个人背后的团队，我们在挑人时，往往首先看的是工作经历，以及受教育和培训的经历，其实更重要的是任聘人在面试全过程中所表现出来的形态，从这些形态我们大致可以判断出任聘者的综合素质。

第二步、团队的培训：光有先天因素不够，我们还要加强后天的培养，这就需要对团队加强相关培训，培训目的无非就是培养团队的凝聚力和战斗力。

团队凝聚力的培养实质就是加强团队文化的建设，为团队营造一种快乐工作和积极进取的氛围。谈到团队文化，我们首先要来认识企业文化，企业文化是企业在长期的生产经营活动过程中所形成的，并为广大员工恪守的经营宗旨、价值观和行为准则等的综合反映。而企业文化中重要的一个组成部分就是团队文化，笔者认为团队文化，就是指团队成员在相互合作的过程中，为实现各自人生价值，并为完成团队共同目标而形成的一种意识文化。团队文化的精髓就是强调协作，团结协作才能成就共同事业，从而才能实现和满足团队成员的各自需求。

团队战斗力的培养实质就是加强团队成员综合能力的培训，能力是建立在以知识为基础之上，所以在培训能力之前要加强知识的培训，而后才能谈能力的培训。在这里主要介绍以下几方面知识的培训：

第一、公司知识。

首先，我们要永远明确一点，那就是任何商业的合作是建立在互惠互利的基础之上的，而能否互惠互利，我们考察的不是个人，而是个人后面的公司。因此，公司的背景、公司的资金实力、公司的管理**、公司的`经营理念、公司经营的项目、公司的未来发展等等，将是我们出门谈判所必须具备的知识基础。

第二、产品知识。

我们在销售产品之前，首先要对产品非常了解，对产品的规格、性能、作用、外型及价位，同时更要充分地挖掘出产品的卖点，但又要知道产品的缺点在哪，只有这样你才能说服别人购买你的产品。

第三、行业知识。

我们在从事或选择一项职业之前，对于职业的规划，关键是要了解这个行业的历史和现状，你才能确定它的发展前景，从而作出退出或加盟的决定。而我们往往在与合作伙伴谈判时，不仅需要对自身的充分了解，更多需要的是对整个行业的了解，只有这样你才能在激烈的市场竞争中找出决胜之道。

第四、财务知识。

在笔者多年的管理工作经验中，认为财务知识对于营销人员来说已经处于非常重要的地位，而目前所接触到很多公司的培训，忽略了对营销人员的财务知识培训，其实这是一个管理的误区。财务知识不仅是高层管理必备的知识，更是我们基层营销人员必须掌握的一项基本知识。

在建立好以上牢固的知识基础之上，我们要对以下几方面能力加强重点培训：

第一、谈判能力。

作为营销人员，最重要的工作是要为公司找到合作伙伴，并能良性地做出销量和保证回款。能否谈成适合公司发展的合作伙伴，这就取决于我们个人的谈判能力。决定谈判能力的几个重要因素是广博的专业知识、敏捷的思维、能言善辩的口才等。

第二、管理能力。

作为营销人员，我们会拥有多个客户，这就牵涉到我们要对多个客户之间的关系进行协调与管理，使之能相互协作，共同维护市场秩序，而不是相互排挤、相互**。同样，针对于不同的产品形成不同的渠道，我们也会面临渠道之间这样那样的摩擦与矛盾，这就需要我们掌握渠道管理之道。再有就是团队的管理，比如说业务团队的管理、促销团队的管理等。

第三、**能力。

市场的变化是瞬息万化，客户的心也在不断地改变，如何驾驭市场的变化，如何挖掘市场的潜在需求，又如何掌控我们的上帝心态，这就需要我们营销人员具有超强的**能力。“运筹于帷幄之中，决胜于千里之外”，对整个营销的过程及各个环节都在掌控之中，何愁战无不胜矣！

第三步、公司本身的不断发展：追源朔本，团队存在的前提是公司的存在，因此我们在讨论团队的建设与管理上，不能剥离公司**。前面谈到团队是由个体组成的，个体是奔着公司的发展和个人的发展而加盟形成的团队，看出公司的不断发展是稳定团队的一个重要前提。

公司要保证不断地发展，需要具备几个关键因素：

第一、资金。

我们都知道“钱不是万能的，但没钱却是万万不能的”，特别是对一个公司来说，资金就是一个槛、一个瓶颈，资金就是公司飞跃发展的后盾。特别是近几年各行业的竞争日益激烈，市场秩序越来越规范，这就迫使公司的规模越做越大，才能取得成本上的优势，才能在竞争中不被淘汰。

第二、技术。

技术就是生产力，技术推动了人类社会的进步。对于一个公司来说，技术就是保障公司持续性发展的源泉。走在各行各业前沿的那些公司，往往就是拥有核心技术的公司。

第三、人才。

21世纪什么最宝贵？人才。知识经济时代的到来，预示了人才的重要性，早有专家指出：如今企业之间的竞争，归根彻底就是人才的竞争。公司拥有什么样的人才，决定了这个公司有多大的发展前景。

第四、网络。

这里的网络，不是指Internet，而是广义的，从公司的运营来分析，网络应该主要指公司的公共关系网、客户网、销售网和终端消费网这几大块。可以看出，网络同样可以决定公司的命运。

第四步、公司建立有效的绩效体系：要保证一个团队的稳定性，不仅需要公司本身的良好发展前景，而且还需要公司能为大家提供一个合理的绩效体系，最关键是要为团队成员塑造一个公正、公*、公开的一个竞争*台。

从马斯洛的需求层次理论和赫兹伯格双因素理论两位著名经济学家的理论可以看出，有效的绩效体系应该体现在两点，一是物质需要方面，二是精神需要方面。物质需要主要体现在工资、福利、奖金、工作环境等，而精神需要则主要体现在社会地位、成就感、安全感、发展空间等。

第五步、管理者个人魅力的提升：管理者个人魅力也是影响团队稳定的重要因素之一，众所周知，狼带领的羊群要比羊带领的狼群更具战斗力。那么作为营销团队的**者，更是团队的灵魂人物。笔者认为，一名优秀的团队带领者应该具有以下几个“力”：

第一，指导力。

作为**者，必须要对团队成员负有指导的责任，能够指导员工如何去更好地完成任务，如何去更好地把个人利益与团队利益、眼前利益与未来利益相结合，如何更好地超越自我，如何更好地规划人生职涯。

第二，亲和力。

“以人为本”的管理思想，要求**者从“人性”的角度出发，以“人文关怀”的理念去理解、尊重、培育员工。团队应该是一个**的团队，是一个充满激情、充满活力的团队，这就需要**者具备有较强的亲和力。

第三，执行力。

《执行力》、《没有任何借口》、《细节决定成败》等书的畅销，从侧面反映出了目前管理界对执行力的重视。我们在研究很多企业失败的原因时发现，导致失败的原因往往不是企业战略、营销策略、公司运营机制，而是公司的执行力。团队的执行力看谁，就是看团队的。带领者，因此，作为团队管理者，首先要以自我为表率，扛起“执行力”大旗，走在团队之前，建立起团队高效的执行力体系。

地产销售团队管理案例范文第8篇一、核心团队管理的定义

指在一个组织中，依成员工作性质、能力组成各种团队，参与组织各项决定和解决问题等事务，以提高组织生产力和达成组织目标。基本上，团队是组织的基本单位，各种团队的形成，若是成员能力具有互补性，形成异质性团队，其效果较佳，因为可从不同观点讨论，激发更有创意或独特的问题解决方式。

核心团队管理基础在于团队，其核心成员可从2至25人之间，理想上少于10人较佳。而团队建立适当与否，直接影响团队管理成效。

一般而言，核心团队建立要能成功，必须具有下列要件：

1、核心成员成立有其自然的原因；

2、核心成员的经验和能力彼此能够相互依赖；

3、核心成员的地位和身分最好相当，不能相差太大；

4、核心成员的沟通必须具有开放性，才能有效沟通，以利问题解决。

核心团队管理是运用核心成员专长，鼓励成员参与及相互合作，致力于组织发展，所以可说是合作式管理，亦是一种参与式管理。随著组织工作复杂性日益增多，很多工作难靠个人独立完成，必须有赖于团队合作才能发挥力量，所以团队管理有时代需求性，成功组织建立各种不同功能性的团队管理。因此，组织若能善用团队管理，对于激发成员潜能、协助问题解决、增进成员组织认同、提升组织效率与效能，具有一定的功能。

为发挥团队管理的效果，每位成员须先了解团队目标与使命及个人角色和责任；其次成员亦须了解如何完成团队任务，最后要能积极投入团队目标的达成。由于沟通在团队管理扮演著相当重要角色，如能事先举办讲习会，建立成员有效沟通技巧，更可使团队管理有良好效果。如何加强成员沟通技巧，增进凝聚力，实属重要课题。

团队管理是未来管理的'新取向，惟不能陷入团队管理的迷思，认为所有的团队都是好的，成员在一起就是一种团队、彼此会相互喜欢等，都不是务实的看法，只有在一个开放、沟通顺畅的环境下，才能发挥团队管理的功能。

二、制定良好的规章制度

小头目管事，大主管管人。在团队规模小的时候，团队主管既要是技术专家，善于解决各种各样的技术问题，还要通过传帮带的方式实现人管人；在团队规模较大的时候，团队主管必须通过立规矩、建标准来实现制度管人。

所谓强将手下无弱兵，没有不合格的兵，只有不合格的元帅。一个强劲的管理者首先是一个规章制度的制定者。规章制度也包含很多层面：纪律条例、组织条例、财务条例、保密条例和奖惩制度等。好的规章制度可能体现在，执行者能感觉到规章制度的存在，但并不觉得规章制度会是一种约束。

执行规章制度还有一些考究，以破窗理论为例：如果有人打破了一个建筑物的窗户玻璃，而这扇窗户又得不到及时的修理，别人就可能受到某些暗示性的纵容去打烂更多的窗户玻璃。久而久之，这些破窗户就会给人造成一种无序的感觉。这个理论说明，对于违背规章制度的行为，应该及时制止，否则长期下来，在这种公众麻木不仁的氛围中，一些不良风气、违规行为就会滋生、蔓延且繁荣。

团队主管虽然是规章制度的制定者或者监督者，但是更应该成为遵守规章制度的表率。如果团队主管自身都难以遵守，如何要求团队成员做到？

三、建立明确共同的目标

先讲个故事：一条猎狗将兔子赶出了窝，一直追赶他，追了很久仍没有抓到。牧羊人看到此种情景停下来，讥笑猎狗说：“你们两个之间小的反而跑的更快。”猎狗回答说：“你们不知道我们两个跑是完全不同的！我仅仅为了餐饮温饱而跑，而他却为了性命而跑呀。”

这个寓言揭示了：兔子与猎狗做一样的事情，都拼命的跑步，然而，他们的目标是不一致的，其目标不一致，导致其动力也会不一样。在团队管理中，不同角色的成员的目标是不一致的。团队主管直接面向客户，需要按照承诺，保质保量地按时完成团队目标。团队成员可能是打工者心态，我干一天你要支付我一天的工资，加班要给奖金，当然如果能学到新知识新技能就更好。

团队中不同角色由于地位和看问题的角度不同，对团队的目标和期望值，会有很大的区别，这是一点也不奇怪的事情。好的团队主管善于捕捉成员间不同的心态，理解他们的需求，帮助他们树立共同的奋斗目标。劲往一处使，使得团队的努力形成合力。

当然，在具体实施上可能会遇到一些问题。团队主管也要擅于给员工规划出一个好的发展远景和个人的发展计划，并使之与团队目标相协调。

地产销售团队管理案例范文第9篇美国有一间生产牙膏的公司，产品优良，包装精美，深受广大消费者的喜爱，每年营业额蒸蒸日上。

记录显示，前十年每年的营业增长率为10—20％，令董事部雀跃万分。

不过，业绩进入第十一年，第十二年及第十二年时，则停滞下来，每个月维持同样的数字。

董事部对此三年业绩表现感到不满，便召开全国经理级高层会议，以商讨对策。

会议中，有名年轻经理站起来，对董事部说：“我手中有张纸，纸里有个建议，若您要使用我的建议，必须另付我5万元！”

总裁听了很生气说：“我每个月都支付你薪水，另有要红、奖励．现在叫你来开会讨论，你还要另外要求5万元．是否过分？”

“总裁先生，请别误会。若我的建议行不通．您可以将它丢弃，一毫钱也不必付。”年轻的经理解释说。

“好！”总裁接过那张纸后，阅毕，马上签了一张5万元支票给那年轻经理。

那张纸上只写了一句话：将现有的牙膏开口扩大1mm。

总裁马上下令更换新的包装。

试想，每天早上，每个消费者多用1mm的牙膏，每天牙膏的消费量将多出多少倍呢？

这个决定，使该公司第十四年的营业额增加了32％。

启示：一个小小的改变，往往会引起意料不到的效果。

当我们面对新知识、新事物或新创意时，千万别将脑袋密封，置之于后，应该将脑袋打开1mm，接受新知识、新事物。也许一个新的创见，能让我们从中获得不少启示，从而改进业绩，改善生活。

为了在专业课开设之前能够认识企业,了解企业,实习体验作为一名销售人员的实际生活,业务运作,在实践报告中领悟专业基础知识与技能,我进行了为期20天的认识实习。实习单位是XX市食品工业有限公司(以下称XX公司),实习所在的部门是销售部。

在这20天里，我首要的任务是了解公司，公司产品及其价格体系。随后，我跟着不同的销售人员了解在各渠道内产品的基本运作以及销售情况。

下面,我简要的介绍一下我的实习单位:XX市食品工业有限公司和公司的产品以及产品的销售渠道。

XX市食品工业有限公司是以山西特色农业产品红枣，红果，核桃等果蔬的生产，营销为主的专业化股份公司。公司以国家农业产业结构高速调整的方针和政策为指导，发掘出山西丰富的枣果和旱地果蔬资源优势，采取“品牌企业+基地+农户”的形式，在名枣产地柳林，临县，石楼和阳曲合作开发优质果蔬基地，围绕品牌经营，形成了以“”品牌为纲，以中国最大的真空低温红枣深加工生产基地为基础，集种植，加工，营销一体发展的产业格局，为全国枣果行业专业化生产和营销规模最大的企业之一。公司的管理结构为部门制结构，其产品销往全国，在全国各地都有办事处，负责市场维护和产品销售。我实习所在的销售部是山西省的销售总部，总办事处主要负责XX地区的市场，下设大同，朔州，临汾三个销售办事处。

公司的产品主要分为三大系列，即枣系列，营养泥系列和红枣浓浆系列。

在枣系列中有贡枣产品系列和香脆枣产品系列。这些产品都是对枣进行了深加工，提高了产品的附加值。另外，公司进行了产品创新，研发了野酸贡枣(富含沙棘)，阿胶贡枣(阿胶低糖),木糖醇贡枣(薄荷味),满足了市场上不同消费者的需求。而香脆枣更是枣制品行业的一大创新性产品，其最大卖点是不但香酥可口，自然清脆，而且保留了红枣独有的色香味和丰富的营养成分，是别具营养价值的休闲食品。

营养泥系列下设产品有啊呜一口纯正山楂果肉泥、啊呜一口山楂核桃泥、纤薇红枣魔芋泥。啊呜一口纯正山楂果肉泥和啊呜一口山楂核桃泥是专门针对儿童研发的，产品在口味上酸甜可口，受到小朋友的青睐;产品在宣传上面向孩子家长，突出产品的食物补血，富含钙和锌，能提高免疫力，健脑益脑使孩子茁壮成长的功能。像啊呜一口纯正山楂果肉泥、啊呜一口山楂核桃泥这样的产品，食用者和购买者相分离：食用者是孩子，购买者是家长。所以针对不同的人宣传的价值不一样：针对儿童，产品的食用性即产品的味道和产品的包装由为重要;而针对家长宣传的侧重点主要的产品的功能性。这一点XX公司做的非常好，在产品刚上市时，在卖场做促销，进行产品的试吃活动，体验式营销让孩子感受到产品的味道，卖场促销员的解说和产品宣传单页让家长了解了产品的功能性。双管齐下，在购买力条件允许的情况下，家长都会为孩子的茁壮成长买单。纤薇红枣魔芋泥是专为时尚年轻人特别是时尚女性这个消费群体设计研发的，产品的功能性强，富含膳食纤维促进肠胃运动，增加饱腹感，能够减肥塑体。

红枣浓浆系列是XX公司新推出的一种保健性饮品。根据其保健功能性开发了12种产品，针对不同的目标消费群体，例如红枣阿胶浓浆补气养血适用于女性消费群体，红枣龟苓浓浆滋阴补肾，预防风湿适用于男性消费群体以及中老年年龄阶段的人群，纯正山楂浓浆消化健脾适用于消化不良、脾胃虚弱的人群，还有专门为孕妇和产妇研发的孕妇伴侣和产妇伴侣。产品上市有一年多，但现在的销量欠佳，我认为原因有以下几点：1、产品的价格较高，消费者对产品价值认知度不高，对价格比较敏感。2、现在是夏季，这种以红枣为主保健性饮品容易上火，所以其销量不如秋冬季节的销量。3、产品过分依赖于商超。

XX公司的销售渠道主要为：大型的商超卖场(如美特好超市、沃尔玛超市，北京华联超市等)，便利连锁店(如唐久超市和金虎便利)，直营(个体商店，食品批发店，土特产店，孕婴店等)。

在了解了公司和产品基本情况的基础上，我跟随不同渠道的业务员跑市场，了解不同渠道内产品的销售流程，销售情况，结款方式以及业务员的工作内容。在实地实习过程中，我发现了一些涉及产品销售和管理方面的问题。

第一，关于红枣浓浆礼品盒的终端销售渠道问题

XX公司绝大部分红枣浓浆礼品盒摆放在大型商超的货架上，但我认为红枣浓浆礼品盒的终端不应该只是大型商超。原因如下：1、虽然商超的客流量大，产品受众广，但产品的针对性不强。2、在商超的上架费用高，如果产品的流动性不强，就会被卖场锁码或要求退场，产品销售比较被动。3、单品和礼品盒摆放在一起，价格对比度较高。同样是两瓶浓浆，单独购买价格为113元，同时还有促销活动，而礼品盒的售价为160元，多了一个礼品盒和礼品盒内的赠杯，价格却提高了近50元。如果是送亲朋好友，没有太多讲究的话，理性的消费者绝对不会购买礼盒。4、礼品盒的包装不够精致，让人觉得俗气，送不出去手。

礼品本身的定义就局限了购买者和购买情景，即访亲、探病、慰问、拜访等，而且礼品的特性决定了购买者和使用者相分离。购买者对价格不敏感，产品的价格弹性低，而这些购买者真正需要的是礼品给授者传递的意义和礼品给授者传递的价值以及产品带给购买者心理上的满足感和荣誉感，要让购买者感到送这样的礼品很体面。

根据以上分析，我提几点建议1、针对礼品盒的投放渠道要根据礼品盒内产品不同的功能和购买者的不同购买目的，例如孕妇伴侣产妇伴侣投放在孕婴专卖店和医院附近的商店和礼品店，红枣阿胶浓浆、红枣龟苓浓浆和红枣姜糖浓浆这三款产品搭配组成的礼品盒可投放在医院附近的商店和礼品店，金虎、唐久便利店(礼盒销售较好的店面)以及社区商店。2、包装精致化，为消费者传递一种只为健康生活，送礼送健康的理念。

第二，对各大卖场促销员的管理问题

因为公司现在的销售侧重点在营养泥和红枣浓浆上，卖场里三分之二的促销人员由原来所在的休闲区(休闲区主要销售枣系列产品)调换到冲调区(冲调区主要销售营养泥和红枣浓浆系列产品)，促进营养泥和红枣浓浆的销售。但这剩下来的三分之一促销员经常以各种理由不能按规定到岗，使得枣系列产品被其它竞争品牌以低价、促销为由，终端拦截很严重。因此，要加强卖场促销员特别是休闲区促销员的管理，负责卖场的业务要根据卖场的实际情况制定相应的促销人员考核制度。

在促销人员的奖励制度方面，也应做相应的调整。以美特好超市为例，XX市共有10家美特好店，虽然都是美特好超市，但是因为其地理位置不同所带来的客流量和消费者的购买力水平也不同，因此公司产品在美特好各个店面的销售情况也不一样。而公司给促销员制定的奖励制度是统一的，在统一制度下，有的美特好超市因为客流量等一系列客观因素的影响，销量根本达不到奖励标准，所以促销员的信心很受打击，没有动力做好自己的工作。因此，在制定奖励措施上应该根据具体店面整体的销售情况制定不同的奖励制度，使得制定出来的奖励制度既保证产品在卖场销售的成本费用，又能激发销售人员的工作激情，促进销售量的提高。

第三、业务的流动性大，换句话说是业务对公司的满意度不高，忠诚度不高。

无论是连锁和直营，店长或是商店老板对XX公司都颇有微辞，原因就是业务更换太频繁，售后服务跟不上。连锁店方面，一个业务员用将近一个月的时间了解店面方位，状况，销售情况和店长认识，第二个月熟悉店面，各店的销售情况与店长建立良好关系，彼此都基本熟悉了联系方式，工作方式。结果没多久，业务员走了，又换一新的，所有的程序还要重新来一遍，在此过程中造成了联系不便，补货不及时，临期货物无法更换等问题。在直营方面，除上述问题之外，还有因业务更换造成的厂商之间关系维护不到位、客户丢失、管理混乱等问题。

据我了解，造成业务员对公司满意度不高的原因有以下三点：

1、工资水平低，业务员认为自己的辛苦付出却得不到预期的工资回报，激励性工资——提成比例太少，起不到激励作用;

2、工资不能按时发放;

3、作为业务员，没有职业发展空间;

这是雇员和用人单位之间的矛盾，员工抱怨企业给的工资低，没有发展空间，企业认为员工没有业绩怎能高薪聘用，企业又不是福利机构。所以解决上诉矛盾的唯一途径是提高产品的销售量。作为业务员来说既要努力工作，同时要思考，要创新性工作，努力提高销售量，自己的工资通过努力自己争取，而不是抱怨企业。在XX公司销售部实习的20天里，我学到了很多，加深理解了专业基础知识课程中学到的一些专业知识，除此之外，还接触了许多不同的人，公司促销员、同事、领导、卖场管理人员、便利连锁店店长、个体老板、顾客等等，体会与不同的人的接触交往方式。在当今社会，只有卓有成效的与人打交道，才称得上是成功的可靠保证。怎样与不同的人打交道，怎样让一个看似与你不相关的人帮助你，这是一个销售人员必须掌握的能力。这方面是我的弱项，如何与自己不喜欢的人相处，怎样控制自己的情绪等等这些情境是我不知道如何去处理的。所以在今后的学习和生活当中应该着重培养自己这方面的能力。

在今后的生活和学习中，要能承受委屈，力帆老总尹明善说过“受得屈中屈，方为人上人”，在工作中，受委屈的地方很多，没必要斤斤计较，要学会能屈能伸，努力做好自己，时间会证明一切的。特别是在与领导的相处上，不能当众顶撞领导，不要因为年轻气盛与上司叫板，这样做，受伤的终究是自己。

要培养自己多方面的爱好，多参加些活动，这样一方面可以愉悦身心，更重要的是以后可能将成为你与客户沟通的桥梁。

多结交些朋友，人脉对于一个销售人员来讲至关重要，比如要打开一个新的市场，有朋友帮助与没有朋友帮助的难易程度明显不同。对待客户，可以把客户当成朋友来处，注意定期关系的维护。

在工作中，多些努力，少些抱怨。现在人们总是抱怨就业难，大学生毕业就等于失业;而用人单位却岗位空缺，找不到合适的人才。分析原因除了供求双方信息不对称之外最主要的原因出在大学生身上，大学生以高学历自居，希望高薪高待遇，但却没有意识到自己没有经验，只是“思想的巨人，行动的矮子”，不会独立的思考问题，解决问题，作不出业绩，企业无法满足他们的要求。理想与现实的差距使得他们只会抱怨企业，抱怨社会。所以我认为大学生在校期间应该努力学习，努力提高以下几种能力：

1、吃苦耐劳的精神坦白的讲，没有吃苦耐劳的精神做任何事情都不可能成功。在营销中，吃苦耐劳不仅仅是忠厚老实，任劳任怨，更应该有忍耐力，执行力，思考力和对环境的驾驭能力，培养起这四种能力才能算是能够吃苦耐劳。

2、平时生活中要善于观察生活中处处有营销，做个有心人。时刻注意身边的各个广告牌,就可以想到哪个公司正在做品牌;看一看超市里又多了哪个堆码,就知道什么产品正在做促销;看到某企业老总频频在报刊上露脸,就知道该企业开始注意自己的形象了;看到报刊上不断对某产品进行评论,就知道该产品正在进行炒作.时常注意身边的市场活动,注意其他厂家/商家的行动及活动,向别人学习,或者反省自己,或者采取相应的措施.如此培养自己对市场的敏感度,不断提高自己的悟性.

3、正确地独立思考首先,要培养正确的思维方式。比如在营销中要提出问题/目标,作出三种以上的解决方案/办法,对每种方案/办法进行评估,确定一套最佳方案/办法,对该最佳方案/办法进行三种以上的假设,对可能发生的问题及突发的事件制定解决措施,把方案/目标进行量化,分成几个步骤,按步骤执行.其次,要学会独立的思考。在校期间要养成独立思考的习惯,即使是向别人请教,之后仍要自己独立分析,思考,提高辨别力。

所以，要想提高自己将来的待遇，首先要自己努力提高自身素质，这些天给我感触最深的是“不扫一屋，何以扫天下”，我们应该放低自己的心态，从小事做起，面对挫折失败要从自己身上找问题，不要怨天尤人，遇事要勤于思考，做事讲究谋略，把握公司为你提供的每一个平台，无论这个平台的大小，精彩的演绎自己，所有的人都会看到，成功必定会出现，只不过是迟早之。

表达无声语言的媒介有两大部分：一是人体语言;二是物体语言。前者是通过人体各部位变化所表现出的种种表情、态势传递信息;后者是通过人对物品空间位置的不同处理来传递不同信息。

激烈的谈判场上,不仅是有声语言在发挥作用,恰当的无声语言的使用,更会为一场成功精彩的谈判锦上添花.因为无声语言可以加强语言表达效果,可以补充有声语言表述上的不足、可以代替有声语言,独立地表情迭意,当然也需要遵循民族性原则,以辅助谈判获取最佳效果.

商务谈判中，谈判者通过姿势、手势、眼神、表情等非发音器官来表达的无声语言，往往在谈判过程中发挥重要的作用.在有些特殊环境里，有时需要沉默，恰到好处的沉默可以取得意想不到的良好效果.

谈判中，恰到好处的沉默也是一种艺术，所谓“此时无声胜有声”.有时候，在谈判中把沉默当作语言，不仅可以起到语言的作用，甚至可以让其成为谈判桌上的一件利器.我们有时会看到这样的现象：一位谈判者在和别人谈话中，当他感到乏味时，会拿起桌上的报纸或其他什么，随便翻阅起来，这是暗示对方，报纸虽然很乏味，也比你的话有意思.每当这时，知趣者大多会停止谈话.

实际场景中，如果我们面临着对方不合理的要求，或者自己对他所说的东西感到厌烦时，最好的办法就是坐在位置上，一言不发.

在谈判中，默语所表达的意义更加丰富多彩.它既可以是无言的赞许，也可以是无声的抗议;既可以是欣然默认，也可以是保留己见;既可以是威严的震慑，也可以是心虚的流露;既可以是毫无主见、附和众议的表示，也可以是决心已定、不达目的绝不罢休的标志，谈判者应根据谈判进展和现场气氛，分析对手沉默的真实含义，从而做出应对之策.

当然，在一定的语言环境中，默语的语义是明确的.请看下面的一个事例：林肯和道格拉斯著名的辩论接近尾声之际，所有的迹象都显示出林肯已失败.于是，林肯在最后的一次演说中突然停顿下来，默默站了一分钟，望着他面前那些半是朋友半是旁观者的群众面孔.然后，以他那独特的单调声音说道：“朋友们，不管是道格拉斯法官或我自己被选入美国参议院，那是无关紧要的，一点关系也没有;但是，我们今天向你们提出的这个重大的问题才是最重要的，远胜于任何个人的利益和任何人的政治前途.朋友们——”说到这儿，林肯又停了下来，听众们屏息以待，惟恐漏掉了一个字.

“即使道格拉斯法官和我自己的那根可怜、脆弱、无用的舌头已经安息在坟墓中时，这个问题仍将继续存在„„”林肯在辩论中就是巧妙地运用了默语，一举扭转了败势，是成功运用默语的经典.

另外，默语还可以作为谈判中一种有效的策略.比如，你提出一个诚恳的建议，而对方却给了你一个不完全的回答.这时，你应该等下去.用耐心的沉默让对手感到不自在，非得用回答问题来打破僵局不可.不过，要注意的是，你提出问题沉默后，不要继续提出其他问题或发表评论，以防止对手抓住话柄，这样，默语才有可能奏效.

当然，如果用沉默来对付饶舌的对手，也要注意礼貌问题.如果对方在兴致勃勃地讲述，你却表现得极不耐烦，或无动于衷，那都是不礼貌的.

前面的创新技术大家都想追求，但实际情况是，大家的产品可能都是从同一个工厂、同一家配件供应商出来的，大多数情况还是存在同质化，那怎么办呢？

当产品在单一领域并没有特别拔尖儿的时候，就可以尝试，叠加消费者关注的两个功能点来形成自身产品的差异化优势。

当脱毛仪市场，品牌都各显神通主打不同高科技分子脱毛更有效时，脱毛就变成了一个通识，在脱毛的能力上，各个品牌产品其实都大差不差。

那这时候就有个品牌进来，在卖点口号上加入了脱毛之后消费者期待的结果，“嫩肤”，市面上的脱毛仪在表达卖时都会有嫩肤这个卖点，但仅仅只是一带而过。

而这个品牌，就把这个卖点加在核心卖点上，在产品功能创新难的情况下，前置“效果提升20%”，而后给到消费者叠加“无痛脱毛还嫩肤”的结果好处。

利用好处叠加的方式，形成了差异化的超级卖点。

红牛营销案例分析报告

3“蓝海”中的红牛

行业竞争分析

在19xx年开始开拓中国市场后直到20xx年我国的功能饮料市场一直是竞争较少，可以称之为“蓝海”，下面就利用波特五力模型来对这段时间内我国的功能饮料市场进行分析，对于该行业五力中现有竞争者、替代品威胁两力的研究价值比较大，我们主要就从这三方面着手研究：

“现有竞争者分析”：在这段时期，本土品牌“健力宝”已经开始衰退，对红牛的威胁越来越小，另外还有来自日本的“力保健”但其定价较高且包装容量与红牛相比较小，对红牛的威胁就比较小。

“替代品威胁”：这段时期，主要有竞争力的替代品是可口可乐与百事可乐，但红牛的产品诉求特殊—“提神醒脑，补充体力”这也使其目标群体比较明确，两乐的威胁由此可以化解。

总而言之，当时的行业环境对红牛来说是很有力的，在这样的环境下，它也取得辉煌的成就，自19xx年开拓市场以来一直是功能饮料的销量冠军，其市场份额最高达到了70%。

营销策略的分析

红牛的成就一方面是由于市场环境的有利形势，但主要还是其在营销策略方面起到了很好的推动作用，下面我们就红牛值得借鉴的营销策略进行研究，包括产品策略和促销策略：

独特销售卖点是从产品出发，力求在的产品中挖掘对消费者有直接好处、竞争对手不具备且具有强大销售力的卖点，并对该卖点进行提炼和包装。

一个产品如果没有任何特点，就会走向平庸，而一个有独特卖点的产品，更容易形成独特的竞争力。

很多时候我们对于一些事件，会说不痛不痒没感觉呢？说的就是，如果你的产品不能解决消费者切实的问题，又不能满足他心中的欲望，所以，他就难以产生购买的想法。

那么如何放大升级“好吃”这个核心卖点成为超级卖点，形成自身独特的销售主张呢？

任何和消费者沟通的逻辑表达上，产品特性都只是附加价值，消费者利益才是主导因素。

给消费者传递产品功能、产品卖点的时候，更多应该站在消费者的使用场景，告诉消费者，这些功能及卖点，能给消费者带来什么好处结果，是解决哪些问题？满足了哪些欲望。

下面详细讲解，如何把平时同质化的卖点，升级成差异化的超级卖点？

上周我们公司组织了实战营销技能与技巧提升培训，主讲老师谭老师给我们进行了为期一天的培训，虽然只是短短的一天时间，但是对于我们对销售技能和技巧了解更进一步。十分有幸参加公司组织的销售培训活动，参加这次销售培训心得是，要做好销售工作，销售员必须要认真、坚持、用心、自信，并要不断学习，以下是我对这次销售培训心得体会。

首先培训目标是熟练掌握销售流程各环节规范行为标准，能灵活运用，提高成交率;透过销售技巧和服务细节的把握与实践，提升品牌形象与销售服务水平，提高顾客满意度。之后谭老师开始讲了销售理念和信念，计划和信息分析，人脉等于钱脉，还讲到了如何维护客情，如何帮忙经销商销售到终端客户才是真正的销售出自己的产品，而不是库存的转移。其中营销是信息的传递与情绪的转移，见客户之前把自己的状态调整好，一个好的业务员务必要修炼自己，有用心的心态，有自己的理想和目标，让客户愿意跟我们做业务。

再次，详细讲解了传统式销售与顾问式销售的区别，并且要从传统式销售向顾问式销售转变。提出正确的问题，大多数销售人员没有问正确类型的问题，即使他们在打推销电话之前就事先准备好了问题，但大多数人没有事先准备。提问技巧很糟糕的影响是巨大的。这会导致拖延和反对，带给不正确解决方案的糟糕演示，没有区别于竞争对手，以及错失销售机会等形式的阻力。

还有专业知识的学习，就像谭老师讲到的“客户花钱买的不是价格而是价值”，我们有时遇到专业点的知识，无法应答。这样顾客在心理上就感觉到了――“不专业”销售员，真正让自己成为一名专业的销售员，提高我们定单的概率，就要多学习专业知识，要做到平时不懂的问题要多问多记，勤学好问。还有仪表形象我们就应注意的细节问题，从着装到坐姿，眼神等方面进行了详细的介绍。

此外用心倾听很重要，专业人士常因一向对自己及其产品喋喋不休，而错过了重要的线索和信息。更为重要的是闭上你的嘴，让客户说话。你就应引导谈话，然后倾听和正确的消化吸收，我们了解到很多客户真正需要什么，以使你能正确定位你的产品。

以上就是我参加完这次的培训体会，以后的工作中我们要努力的从这些方面去提升自己的技能和技巧，时时刻刻的学习，积累一次次成功的销售经验，只有这样我们自身才能和江钨合金公司一齐成长，并且在激烈的合金市场上占有一席之地。

地产销售团队管理案例范文第10篇(一)加强销售团队建设

许多销售经理往往不注重团队建设与企业文化的关系，认为团队文化和企业文化只是宣传**。但实际上，企业和销售经理想要建立有效率的团队，就必须着眼和着力于塑造追求卓越的团队和企业文化。

例如建立团队成员档案，记录下他们的生日、爱好等信息，定期**团队聚会等活动。唯有如此，团队成员才能尽量**工作压力，相互之间才能够真正取长补短，同舟共济，变阻力为助力，变助力为合力。

建立定期销售经验交流学习机制，例如每周或每半个月整个销售团队进行集中，大家各抒己见，要么交流各自这段时期的成功经验或者失败教训，要么围绕某一同仁的棘手案例进行头脑风暴，帮助寻找解决思路和方案。

(二)销售团队定位与总体目标

销售团队必须有一个一致期望实现的愿景。在团队讨论中，你越努力使整个团队朝共同的方向前进，而不是专挑那些个别成员之间的不同意见，你的团队就越团结，越有活力。在实施愿景中，就会越努力奋斗。

(三)团队管理规划

1、建立团队文化的四点要素

(1)成就的认同。

(2)任务圆满完成时大方的赞美。

(3)给应得的人真正的升迁机会。

(4)目标达成时的金钱奖励。

2、建立共同目标观念

(1)每个团队的成员必须相信，当公司获利时，他们也会得利。他们必须相信，当区域的运作顺利时，他们也是赢家。

(2)安排有赢家的善意竞争，但如果达成目标的话，就不要有**者。

(3)内部竞争是健康的，不是特别指明某个业务员对抗另一个业务员。

(4)鼓励团队中的成员一起努力。要他们彼此帮忙，*衡优缺点。

(5)花时间在一起工作确是建立同胞爱的最好方法。

(6)销售团队中任何人的杰出表现都要让公司本部知道。

(四)销售中心**结构

总经理营运部-商务部

(五)团队管理

团队的建设对于销售提供最基础的保障。

机构组成：总经理运营部、商务部

部门职责：运营部主要负责各项目的管理、策划、执行。商务部负责沟通客户、联系客户，执行公司决议以及产品推广工作。

地产销售团队管理案例范文第11篇装修行业的前景分析

1随着家居生活环境的改善，人们对家居的装饰装修有着更高的要求，几年前，人们在家装风格上千篇一律，随着审美水平和装修水平的进一步提高，彰显个性，简洁大方，节能环保的装修风格已遍布千家万户。

根据相关行业网站了解到，目前我国城市住宅建设的速度预算，到20xx年，我国城市住宅存量达到150亿平方米以上，二次装修市场也将会有更大的发展空间。按每年有10%左右的存量住宅进行装饰装修，按每平方米200元计算，20xx年家装二次装修市场年产值将达到3000亿元。根据以上测算，仅住宅装饰装修这一部分，20xx年，全国市场需求将达到8000亿元以上的水平。

从中国室内装饰协会获悉，随着中国建筑业的迅猛发展，中国室内装饰年产值将于20xx年突破1万亿元人民币。我国目前已经成为世界第一个建筑大国和装饰大国，到20xx年，年装饰量将比目前翻一番，达到亿元，其中涉及千家万户的室内装饰将突破1万亿元。还有我国的城镇化带来装饰普及，这种需求将拉动室内装饰业和装饰材料量的增长。北京、上海、广州等大城市，不管是公共建筑装饰还是家装都已在追求档次、品质、环保、文化，有的甚至开始讲究“豪华”和“顶级”，这样的室内装饰则必须讲究“创新”。

中国室内装饰协会秘书长刘翊表示，目前中国室内装饰依然存在创新不足、市场不够规范等问题。将于明年6月在北京举办第七届中国国际室内装饰博览会和中国室内设计高峰论坛等系列活动，将进一步突出设计和创新，确定以设计、材料、品质创新为主题，重点展示国内国外新材料、新产品、新设计，突出材料、设计的艺术含量，提升产品的品质、档次。

据了解十一五期间，房地产行业伴随着工业化和城镇化的加快，将继续保持较快的发展速度。根据有关部门的测算，到20xx年，我国人口将达到13亿7千7百万人，其中城市人口是6亿7千万，初步的目标是城市人均住宅达到28平方米，农村人均达到33平方米。十一五期间新增人口、新增家庭、改善居住条件、农村人口向城市转移、大城市发展需要发展住宅80-100平方米之间，并且50％是要新建城市住宅。到20xx年，人均住宅城市将达到35平方米，农村达到40平方米。未来的十几年，需要新建住宅200多亿平方米，大量的住宅投入使用，将产生巨大的家庭装饰市场需求。

以上的相关数据，及资料说明今后我国无论家装和工装,还有很大的发展空间，装饰行业这个市场始终是竞争激烈的行业。但激烈的竞争就意味着充足的机会！同时装饰行业又是老百姓的生活最需要的基本行业，不管目前的地产是否低迷，它的客户需求依然有巨大的市场，关键是如何抓住机会和创造属于自己的机会，我想只要有好的运作管理及平台，在装饰这个行业中还是可以创造出一片天地来。

2同样，汉中装修市场也在不断增大，政府发展方向是一江两岸，汉中以西到龙江，以东到铺镇。随着房地产开发的越多，装修市场就在潜在增大，从20xx来看，汉中装修市场是炒得火热。将预计在未来十年汉中装修市场使得此不错的前景。

一公司简介

太阳装饰公司可由股东出资成立合伙企业，注册资金为10万元人民币。公司决策机构为董事会，执行机构有总经理总管下的市场部、设计部、工程部，实行总经理负责制。

二产品/服务

为企事业单位、家庭量身定制，提供专业、正规、一流、高质量的室内外装潢设计、装修服务，并根据需要为顾客提供设计、装潢、装饰一条龙服务，以收取设计、装修、装饰费用为主要业务收入。

三公司的管理运营模式

1太阳装饰公司建立客户逐步质量认定制,本公司实施客户逐步质量认定制，工程从材料进场到竣工验收，均请客户共同参与，每一步均需有客户认定签字，每一道工序验收前，质检员或项目经理应教会客户如何进行检验。

2并有完善的咨询体制：客户咨询,电话咨询、客户上门咨询、设计师上门咨询。

3客服员每日接待新客户时，要与客户填写“客户洽谈单”，并对客户就公司情况做简单介绍。

4客服员根据客户的需求推荐合适的设计师为客户服务。客服员定期协同设计师电话回访填写“客户洽谈单”的客户，征求客户对公司的服务意见。公司为客户免费提供看房，参观工地，专人讲解。并与客户修改、认定,我们会充分了解您的需求，最大限度的贴切您的意愿设计。

5而此时公司的设计人员会绘制详细图纸,图纸、预算需经设计主管审核、签字。合同签订后,三天之内会给您出齐详细施工图。而后签订施工合同，客户交首期款,签订合同后，我们会让客服员为您培训《客户须知》及必要的家装知识。我们与客户签定订的合同一式两份，客户、财务部各一份。公司的财务部保留合同及图纸原件。交给客户的施工合同、合同附件、报价单、图纸等资料应装订成册。并且图册应付公司专用标准首页。6签约时客户需支付合同总造价的50%，工程过半后支付合同总造价的35%，接近工程尾期支付合同总造价10%，竣工验收合格后支付其余尾款。同时也建立客户工程档案,公司的工程统计员将把您的档案编号，建立客

户工程档案，填写工程资料明细，向相关人员发放工程管理表格。客服员会及时完善《客户管理档案》，以便为客户做好服务。而后进行跟踪服务，保证客户入住之后的装饰质量。赢得公司的双重效益。

四公司品牌推广

（1）媒体推广

媒体推广主要在广告的投放上，要有自己的特色，有针对性，突出公司优势，注重差异化。还有就是广告语的设计，要体现公司理念和宗旨。并要有着自己独特的广告语，我们的目的是达到：消费者一提到装饰就会想到其特色是什么？为什么其优于其他装饰公司？其优点表现在哪些方面？等等。当然这个是以后公司有流动资金时。广告种类的选择可考虑以下几个方面：A、电视。相对成本投入比较高，根椐公司情况再定B、报纸杂志。可考虑在汉中有较大影响力的报纸上连续发布装饰的风格，要有主题，