物业公司工作手册

管理处部门说明书

一、部门职责：

•事务服务

•运行维修管理

•机电、秩序、环境、社区文化监督管理

•消防安管理

•水电管理

•收费管理

•文件资料管理

•采购管理

•内务管理

•内外沟通

•人员管理

•完成公司安排的其它工作

二、质量目标及计算方法：

1、物业管理服务满意率：95%；满意率=满意调查项目+满意率调查总项目（减

去非管理原因造成的项目数）X100%o每年的物业管理服务有所提高。

2、管理人员持上岗率达100%。

3、治安发案率：控制在3%以内（发案率/总人口数又100%）,无重大安全责任事

故。

4、环境绿化市级达标。

三、工作内容

1.事务服务：为业主（用户）提供良好、便捷的服务，认真接待来访、投诉和

咨询，及时处理用户的诉求，加强房屋的装修管理，为用户提供有偿服务和

开展社区文化活动。

2.运行维修管理：负责物业的共用设施进行维护（机电配套设施除外）负责机

电设备的运行值班，向住户提供有偿服务。

3.专业化管理服务：

a）机电设备设施：大厦的电梯、中央空调、供配电、生活供水、消防供水、

消防等设备设施的保养维修，由公司下属子公司劳特斯机电设备公司负

责，管理处监督检查；

b）秩序管理：由公司秩序管理部提供保安和车辆管理服务，管理处监督检查;

c）环境管理：由公司环境管理部提供清洁、绿化和消杀服务，管理处监督检

查；

d）社区文化：公司社区文化部负责文化设施场地的经营和管理，协助管理处

策划和开展社区文化活动；

4.消防安全管理：管理处为消防安全责任单位，各专业部门协作，管理范围内

属地工作的员工为义务消防员。

5.水电管理：小区物业大部份实行抄表到户，管理处对未实行抄表到户的商铺、

住宅等的水电进行抄表收费，实行代收代缴。

6.收费管理：按物价局文件标准收费，收费项目有物业管理服务费、房屋本体

维修基金、车位使用费、代收水电费，收费方式为委托银行代收和交纳现金。

7.文件资料管理：分房屋建筑资料、业主资料和管理资料等，分类管保存，业

主资料基本实行电脑化管理。

8.采购管理：主要有办公物品、维修材料；物品采购由用料部门填写采购计划

报事务主管初审，报主任审批，超出主任权限的报公司审批后管理处组织采

购；物品采购实行入库验证，领料申请审批的程序。

9.内务管理：对员工形象、服务态度、考勤考核、办公环境、办公设施、员工

宿舍和食堂按相关管理规定进行管理，以保证良好的工作和生活环境。

10.内外沟通：内部沟通主要有部门之间的沟通，员工之间的沟通；外部沟通主

要与政府部门、业务部门、行业之间、用户和业委会之间的沟通。

11.人员管理：对员工进行合理配备分工；定期组织培训；对员工进行考勤考核。

审批人:

发文日期:

管理处主任岗位说明书

一、岗位职责

1.对物业实施综合管理，实施IS09000质量体系，确保质量活动的组织、策划、

检查、实施，不断优化管理流程，达到并持续提高质量目标。

2.组织管理处的质量检查工作。

3.组织制订管理处工作计划，并予以实施。

4.负责消防安全管理工作。

5.负责本部门的员工管理，组织对员工进行培训和考核。

6.对专业化服务进行检查、监督和考核。

7.做好内外沟通。

8.完成公司交办的其他工作。

二、质量目标和计算方法

1.无安全责任事故。

2.无严重不合格服务项，公司内审、季检和专项检查不合格项不超过控制数。

3.外部检查达标。

4.员工培训合格率100%,持证上岗率100%o

三、工作内容

1、管理处工作计划的制定和实施

a)12月20日前组织编写管理处业年年度工作计划，报公司审批。

b)28日前对下个月工作计划进行审定、批准。

c)根据计划，组织实施。

d)组织质量策划临时性工作。

2、检查

a）每周组织管理层人员和各专业队长进行周检，具体见“周检工作规程”。

b）对物业管理服务项目作不定期的检查；每天到小区和大厦抽查一次；每周对

局办公楼覆盖检查一次，每月对本物业管理区域全部岗位检查一次。

c）每两个月进行一次夜间查岗检查，时间在23：00-6：00,覆盖100%的夜间

岗位和区域，查岗后在保安值班室的值班表和管理处考勤表上记录签字。

d）安排配合公司或上级有关单位组织的各类检查。

e）定期组织消防安全检查，对安全隐患及时跟踪处理（见“消防管理规程”）。

3、不合格服务的处理

a）日检和周检发现的不合格服务由事务员负责处理，主任助理跟踪验证，主任

抽查总数的30%进行验证；

b）对公司季检、单项检查和内审发现的不合格安排处理，并检查验证。

c）对本部门发生的不合格服务需要制定纠正措施的，对潜在发生不合格服务的

项目，按公司程序文件要求进行处理。

4、内外沟通

a）每半个月与专业部门联系沟通工作一次，经常保持与员工进行交谈沟通，掌

握了解员工的思想生活情况，以及对提高服务质量的建议和要求；

b）每个月与业主委员会主任或秘书联系沟通工作一次，每两周走访居委会一

次；

c）每月回访局办公室一次，两个月走访局处室领导一次，征求对管理服务的需

求和建议；

d）保持与政府部门、业务部门、行业之间的沟通和联系。

5、培训

主任为管理处的培训负责人，负责安排和检查管理处的培训工作，批准管理处

培训计划，对培训效果进行检验。

6、成本控制、费用审批

对管理处的管理成本进行有效控制，每月查阅管理处的收支情况，对成本费和

组织计划，对培训效果进行检验。

7、员工考核

制定管理人员考核办法，每月对管理人员进行考核（详见“绿海名都管理人员

考核办法”

8、组织实施IS09000质量体系，策划管理活动，优化管理程序，以保证质量目

标的实现。

9、负责组织本部门文件编写或制定工作，对工作手册进行审核，对本部门的临

时文件和记录进行审批，负责部门内的文件的分发。

10、合同管理

对本部门的采购合同、销售合同及其他合同进行拟定签署意见后，报公司评审

（详见公司《合同评审管理规定》）。

11、资源管理

安排本部门管理人员的具体工作，根据管理需要，及时合理整本部门的资源,

以满足本物业和本部门的管理需求。

其他工作：组织实施公司VI,全面使用科耐物业管理软件和公司OA办公自

动

化，每周一主持管理人员例会，对装修、费用支出、合同报审等到工作进行

签字审批。

四、岗位要求

♦岗位人员要求:

＞教育：大专以上学历

＞经验：有三年以上物业管理工作经验，并有独立操作物业顶目一年的经验。

＞培训：持有物业管理部门经理上岗位。

五、相关文件、记录

■《质量手册》、《程序文件》

■《管理处工作的册》

■本部门受控的行业管理文件

审批人：

发文日期:

主任助理岗位说明书

一、岗位职责

＞协助主任开展工作；

＞事务管理的检查督促；

＞地税办公楼物业的综合管理；

＞秩序管理、社区文化工作的协调和监督；

＞业委会、居委会的工作协调；

＞管理人员培训；

＞完成主任交办的其他工作。

二、质量目标及计算方法

＞地税物业管理项目无安全责任事故；

＞完成地税委托物业管理各项指标；

＞社区活动场所无责任安全事故；

＞管理人员培训合格率100%。

三、工作内容

1、协助主任开展工作，主任外出时负责管理处的全部工作，重要事务及时向主

任汇报，协助主任对工作中发生的重大事项进行处理。

2、负责对管理处管理人员进行公开公正的日考勤考核，每月将日考勤考核情况

向主任汇报，协助主任对管理人员进行月考核（详见“绿海名都管理人员考核

办法”）。

3、负责拟定管理处月工作计划报主任批准，并检查计划的落实情况。

4、每天巡查小区一次，两周内覆盖100%的区域，及时处理存在的问题；每两个

月进行一次夜间查岗，时间在晚上23：00-6：00,覆盖全部值班岗位和区域,

查岗后在保安值班室的值班表和管理处考勤表上记录签字。

5、对管理处的质量记录进行检查跟踪，每周对质量记录进行一次检查。

6、每月对管理处各项收费进行了解，根据欠费情况具体安排催缴工作。

7、负责地税办公楼物业的综合管理，组织周检工作，每月与地税行政科走访一

次，回访了解其对管理的评价和建议。

8、负责秩序管理部和社区文化部的工作检查、监督、协调；具体负责组织开展

社区文化活动，对活动进行计划、组织和实施，在策划时可邀请社区文化部协

助，对活动的时间、场地、器材、经费、活动参加者、邀请领导、安全措施等

作出详细计划和组织安排，报主任审批。

9、加强内外沟通，协调、处理好管理处与业委会、居委会以及各专业部门的工

作关系，每月走访业委会一次，每周走访居委会一次。

10、负责管理处培训工作计划拟定，负责编写管理人员培训讲义，每周组织一次

管理人员培训。

11、负责制定消防演练方案，每年根据方案组织消防演练两次，并将演练情况和

效果写出书面总结存档。

♦岗位要求

教育：大专以上学历

经验：有三年以上物业管理工作经验。

培训：持有物业管理员上岗证。

审批人：

发文日期：

事务管理岗位说明书

一、岗位职责：

＞负责日巡视检查。

＞负责装修管理，及时处理违章。

＞对专业化服务进行检查、监督。

＞协助、参加主任周检。

＞负责水电管理。

＞商业网点管理。

＞负责物品有购计划的填写和申报，并组织采购。

＞负责回访和意见征询。

＞内外沟通。

＞对操作层新上岗位人员和运行维修工进行培训。

＞负责社区活动的策划和开展。

＞及时处理前台事务员传递的信息。

二、质量目标与计算办法

＞有效投诉处理率100%,一般管理问题12小时内处理，重大管理问题两天内

处理；

＞及时发现责任范围内存在的违章，处理率100%；

＞责任工作范围内无安全责任事故；

＞商铺“门前三包”达标；

＞新上岗操作人员培训合格率为100%。

三、工作内容

1、日巡视检查：

A、巡视的频率：

a）大厦:每天2次巡视，地下室设备房每天至少巡视1次,2次内巡视覆盖100%,

办公楼层部位每天覆盖一次。

b）小区：每天1次巡视，一周内巡视覆盖100%的楼道。

c）夜间查岗：每月查岗一次，时间为24：00-6：00,覆盖100%的值班岗位、区

域，查岗后在保安值班表和管理处考勤表上记录签名。

B、巡视内容：

1、内务管理：

a）在岗人员的岗位服务形象、态度；

b）各岗位人员的到岗情况；

c）员工宿舍物品摆事摆放、卫生状况；

d）员工食堂、食品卫生、饭菜质量。（详见“管理处内务管理规程”）

2、房屋管理：

a）业主（用户）装修现场的管理：每日到现场巡查一到两次，查看是否

办理装修手续、装修申报内容与装修内容相符，现场卫生及防火安全

情况，施工用水、用电等管理情况；

b）本体及设施的使用及完好情况：有无乱搭建、占用公共场所、堵塞消

防通道、乱摆卖的现象，以及各项标识的完好情况。

3、机电设施管理

检查机电设施的运行状况、外包设备设施维保情况，运行人员在岗及设备巡视情

况，设备房及设备表面卫生情况。

4、秩序管理

保安、车管员在位情况、保安巡逻及签到的情况，巡逻岗和大堂岗对外来人

员的管理情况，车辆停放、收费、出入登记及道口监控设施运行情况。

5、环境管理

绿化苗木的生长、中耕除草、整枝成形、补栽补种、病虫害情况，室外地面、

绿化地清扫、垃圾清运情况，室内楼道、天面、架空层的保洁情况，污雨水井

是否有外冒水或井盖松动的现象，蚊蝇四害的消杀情况。

6、维修管理

公共设施、场所、楼道内管线是否完好，电子对讲防盗门能否正常使用，小区

内是否有乱拉乱拉现象。

7、商业网点管理

超线摆卖、乱张贴乱悬挂、油烟污水的排放、门前环境卫生、消防安全等是否

符合要求。

8、社区文化

活动场地清洁卫生，设施完好、安全。

C、巡视记录：

a）每天巡视情况记录在“事务管理记录”中；

b）记录巡视中发现的问题，对用户的意见或建议，以及在工作中得到的启发、

心得和应该注意的事项，列出本周或下周巡视的重点；

c）每天巡视时在保安“巡逻签到卡”上记录，覆盖率不少于签到箱的50%。

D、发现问题的处理：

a）轻微不合格安排相关责任人即行关闭、验证；

b）不能及时整改的填写工作联系单给相关部门；

c）严重不合格，及时向主任汇报，由主任安排处理。

四、装修管理

对用户申报的装修内容进行初审，每天至少对装修户进行一次巡视检查，并

填写“装修巡视检查表”，发现违章及时跟踪处理，装修完工后对装修进行

验收，填写相关记录。具体见“装修管理规程”。

五、专业化服务的检查和监督

参照各专业化服务的检验标准，每天日巡视中对各专业化服务进行抽查，存

在的问题以“工作联系表”的形式告知专业部门整改。

六、维修管理

检查维修队对房屋、大厦本体及设施，以及各项公共配套设施进行保养和修

缮的情况；检查运行维修工的培训效果；抽查各类设备保养的情况；检查岗

位安排分工是否合理；安全规程是否落实；工具保管是否责任到人。

七、水电管理

水电管理范围指管理处负责抄表代收代缴的用户，以及公共用水用电和临时

施工、维修用水用电。从申请、安装、使用安全、抄表收费、水电用量分析

等方面的程序进行控制、检查。具体见“水电管理规程”。

八、商业网点管理

主要对门前三包、消防安全、油烟污水排放等进行管理，每月对门前三包情

况

进行检查，并记录在检查表上，每天抽查50%的商铺，同时，协助配合公司

租赁部对其出租的商铺按租赁部提供的金额收取租金，不能及时收回租金

时，转告租赁部，由其作出处理决定，管理处协助执行。商铺违反小区管理

规定造成违章，管理处采取处理措施时，应告知公司租赁部。

九、物品采购

对每月所需使用的办公物品和常用的维修配件、材料和临时急需使用的物品

采购计划进行初审，初审时要根据库存情况申报，不要造成物品积压。采购

计划由事务主管签字后报主任审批，超出主任权限的采购计划，报公司审批。

物品采购采取建立合格供应商集中采购和零星采购等方式。500元以下物品

由维修队长组织采购，500元以上的物品由维修队长和事务主管组织采购。

十、员工培训

落实管理处的培训计划，参加管理层员工进行培训，编写操作层培训教材，

并组织对新上岗人员进行培训，检查操作层员工培训计划落实，定期抽查

30%操作层员工对培训内容掌握情况，确保计划认真落实，培训见实效。

H、内外沟通

1、外部沟通

a）意见征询：定期走访用户，收集意见和建议，重要的意见向主任或主任助理

汇报，事务员都必须每月对住宅局办公楼所属各单位征询意见一次；对业委

会、楼长每季度征询意见至少一次；业主意见征询和回访；小区每月不少于

40户，大厦每月不少于15户，积极配合参加公司组织安排的意见征询，并按

要求如期如量完成。

b）回访：投诉回访要做到100%；维修回访每天进行，回访量不少于当日维修次

数的50%,回访时重点对服务质量、服务态度、服务效率的细节进行回访，

做好相关记录；

c）保持与供水供电燃气等部门的联系，以保证沟通渠道畅通；

2、内部沟通

不定期与专业部门和操作层员工沟通，了解员工的需求，征集员工的建议，改

进生活和工作环境。

十二、投诉处理

及时处理有效投诉，对所有设诉（含有效和无效投诉）回访率达100%。当

天能处理的投诉，处理后回访；当天不能处理的，在未处理时也必须能过电

话形式向投诉人解释说明，通报处理的时间和办法，同时，预约下次回访时

间。投诉处理后填写“投诉处理表”。

十三、消防安全

按管理处工作手册中的“消防管理规程”执行。

十四、社区活动

协助主任助理开展社区文化活动，对活动的场地、器材、舞台搭建、安全疏

散等作出详细计划和组织安排，报主任审批。

十五、信息处理

及时处理前台事务员传递、调度的信息（详见“管理处信息收集、处理规程”。

十六、岗位要求

1、要求：有较强的事业心，有二年以上相关工作经验，有较强的对外协调能力,

持有物业管理员工岗位。

2、人员配备：由公司统一配备到位，主任根据各人专业特长，工作能力，以临

时文件的形式作出分工安排。

十七、相关文件、记录

1、文件

令管理处信息收集、处理规程

令周检工作规程

令装修管理规程

令管理处内务管理规程

令管理处突发事件应急处理规程

令出、搬入物品工作规程

令安全生产管理规定

令水电管理规程

令消防安全规程

审批人：

发文日期:

前台事务员岗位说明书

一、岗位职责

1.负责各项费用的收缴。

2.负责前台接待、咨询解答和各类信息的收集、传递，以及服务项目的调度。

3.负责投诉、意见建议、维修的回访。

4.负责员工食堂管理。

5.负责仓库管理。

二、质量目标及计算方法

1、费用收缴率98%以上，（已收费用总数♦应收费用数又100%）。

2、收费、票据、记录清楚，准确无误差。

3、无服务态度方面的投诉。

4、维修服务回访率50%（回访户数/维修户数量）。

5、投诉回访100%,（回访量/投诉量）。

三、工作内容

1、收费：按标准收取物业管理服务费、房屋本体基金、水电费、装修保证金、

商铺租金等费用，对欠款户及时发出通知催收催缴。

2、财务结算：每天收到的现金和支票及时向出纳员移结算。

3、负责前台的接待和咨询，接待时主动、热情、礼貌、诚实的对待来访者，对

反映的问题、和要求，认真解答，并做好记录。

4、收集信息：对以下各类信息解答、登记、调度、汇报。（详见信息收集、处理

规程）

a）住户的咨询、投诉、意见、建议；

b）住户预约上门服务；

C）上级通知；

d）内部信息；

e）市场信息。

5、回访

a）投诉回访要做到100%；

b）每天进行维修回访，回访量不少于维修次数的50%,在维修后两天内进行回

访，回访时重点对服务质量、服务态度、服务效率的细节进行回访；

c）接待来访、咨询时，认真热情的进行解答，当时不能明确回答的问题，预约

回复时间，经过了解情况、汇报请示后及时给予回复；

d）对每一个回访应做好相关记录；

6、员工食堂管理

a）对员工食堂人员、饮食安排、账目、资金进行统一管理。

b）收集员工对伙食的意见，针对不同的季节合理调整菜谱，加强对炊事员的监

督管理，合理调配伙食。

c）每月底对食堂收支情况公布明细账目，接受员工的监督。

7、相关文件、记录

1、文件

a）管理处信息收集、处理规程

b）管理处内务管理规程

c）仓库管理规定

d）出、搬入物品工作规程

e）水电管理规程

f）上门维修规程

g）有偿维修服务收费标准

2、记录

物业管理服务质量回访表

审批人：

发文日期:

出纳员岗位说明书

一、岗位职责

a）负责管理处各项费用的收取、统计、核算。

b）负责管理处收据，发票的管理。

c）负责现金的保管与使用。办理银行托收，核对划款情况。

d）编制工资报表，代发员工工资、补贴。

e）负责费用的报销工作。

f）办理营业执照、税务登记的年审与申报。

g）负责文件、资料、合同的管理。

二、质量目标及计算方法

a）费用收缴率98%（已收费用总数+应收费用数X100%）。

b）日清月结，无误差。

三、工作内容

1、及时掌握统计各项费用的收取情况，对拖欠费用的业主，及时安排前台以电

话联系、上门催收或在收费单上注明银行余款不足等方式使拖欠款尽早回收,

确保费用收缴率达98%以上。

2、负责管理处收据，发票的管理。

A、掌握收据，发票的使用进度，根据实际需要领（购）收款收据、发票和其他

票证（卡

B、对票据的使用情况实施监管、核算。做到钱票相符，保证资金钱全准确入库。

C、按公司财务规定做好现金的保管与使用，负责办理银行托收、转帐业务、核

对划款等工作。

＞按照国家《现金管理暂行条例规定》规定，在规定的范围内使用现金。

＞控制库存现金量，不超出公司允许留存的日最高限额。

＞不坐支，透支现金，做好日记账登记工作，作到账款相符，帐帐相符。

D、编制工资报表，代发员工工资、补贴。

E、负责费用的报销工作，严格控制超标报销，对原始凭证进行检查确认，保证

其真实、合理、正确、合法，控制超标或不合理费用，对年度费用总额进行预

算和控制。

F、办理《营业执照》、《税务登记》的年审，申报，了解工商、税务政策与动态,

及时申购和核销税务局购置的发票。

G、文件和资料的保管：

a）负责质量体系文件、行业管理文件、物业资料、供方资料的签收、发放、收

集、存档和保管工作。

b）负责本部门质量体系文件的领取、存档、发放、保管、定期销毁等文件控制;

c）文件应存放在专用资料柜内，保存要注意防火、防潮、防水、防虫蛀等；妥

善保管文件，不得随意复印、传阅、外错。

d）文件由主任批准后发放相关人员，领用文件人在表上签名。文件和资料外借

时，由主任批准，并填写“借用登记表”，到时负责跟踪收回。文件和资料的

管理详见“文件控制程序”。

H、负责办公用品采购和发放，对存量不能满足使用时，及时申请采购，以确保

工作需要。

I、每月对各项收支情况统计后报主任。

3、岗位要求

＞持会计证上岗证。

＞二年以上工作经验。

4、相关文件、记录

A、文件

＞管理处信息收集、处理规程

＞管理处内务管理规程

＞用户档案管理规定

＞办公物品管理规程

＞水电管理规程

＞有偿维修服务收费标准

记录

借用登记表

审批人：

发文日期:

维修队长岗位说明书

一、岗位职责

a）负责机电运行管理，确保设备运行正常和机房的整洁。

b）协调监督专业部门的机电维保工作。

c）管理、组织安排上门维修，定期进行回访。

d）负责房屋本体、公共设施的定期检查和维修养护工作。

e）负责水电能耗的管理和统计分析，改进节能措施。

f）负责组织编制维修材料采购计划和工程整改方案。

g）负责维修员工培训I、考勤、考核工作，负责本部门的安全生产工作。

二、质量目标及计算方法

a）故障报修处理率：98%以上（故障处理数/故障报修数）。

b）共用设施保养率：100%（已保养数/计划保养数量。

c）维修及时性：紧急情况10分钟内，其他4小时内到场处理（从报修时间起记）。

d）无安全责任事故。

e）特种作业工人持证上岗率100%。

三、工作内容

A、机电运行管理

＞每周内不定期检查人员值班情况和机电设备的运行情况。

＞建立机电设备运行档案。

B、机电维保监管

＞对机电专业部门维修保养项目进行监督检查、跟踪配合。

＞对维保完成项目进行检验确认。

＞收集专业部门工作计划和质量记录，交管理处存档。

＞建立机电设备维修档案。

C、上门维修管理

＞跟踪室内维修项目的结果和质量，落实维修服务的及时性。

＞对维修不满意的住户进行100%的上门回访，征求业主意见，提高维修服务质

量，监督有偿服务收费，杜绝私自收取有偿服务费。

D、房屋本体、公共设施检查和维保

＞定期组织维修人员对房屋本体、公共设施进行维修养护。

＞随时巡视检查房屋本体、公共设施的完好情况，制定维修方案。

＞合理使用本体维修基金。

E、编制维保计划与实施

＞每年12月组织对物业进行全面检查，拟定下年度维修保养计划，报主任审批。

＞根据年度计划和实际情况，每月25日前制定下月计划，规模较大项，还需编

制方案和预算，经审批后组织实施。

＞对计划的实施情况进行跟踪。

F、水电管理

＞查明各个用水电部位并加装水电表计量，掌握公共设施设备用水用电实际情

况，做好节能降耗工作。

＞对每月抄的水电表数据进行统计并与上月的数据进行比较分析，查找漏洞并

及时整改。

＞定期组织相关工作人员对水池、水箱的溢流报警系统、液压阀、闸阀、水池、

＞水箱的渗漏情况、管道的锈蚀情况作全面检查，以及对用电设备的绝缘性能、

接地、线路等作全面检查。

G、采购计划和工程整改方案

＞根据维修材料库存情况合理编制采购计划。

＞针对月维修保养计划中规模较大的项目，制定工程整改方案，编制物品采购计

戈I」.

＞根据采购计划，负责500元以下维修材料的采购.

H、培训和安全管理

＞每月编制培训计划和培训讲义，每月培训不少于二次。

＞监督维修材料的使用情况，每周检查安全防护用品、维修工具和计量器具的

安全性、稳定性或准确性。维修安全生产的管理详见“安全生产管理规程”。

I、员工考勤考核

负责维修运行人员的分工和调配，编排值班表，对维修运行工进行日考勤、月

考核。

J、岗位要求

岗位要求：掌握大厦机电设备、设施的基本情况；三年以上小区维修、机电设

备管理工作经验；持中级以上技术等级证。

K、相关文件、记录

1、文件

＞管理处信息收集、处理规程

＞装修管理规程

＞管理处内务管理规程

＞管理处突发事件应急处理规程

＞安全生产管理规程

＞水电管理规程

＞公共设施维保规程

＞房屋本体维保规程

＞设备运行巡视规程

＞上门维修规程

＞消防安全规程

＞有偿服务收费标准

2、记录

♦借用登记表

审批人：

发文日期:

维修工岗位说明书

一、职责与权限

＞负责住户上门有偿维修服务工作。

＞负责房屋本体的定期检查和维修养护工作。

＞负责室外公共设施的定期检查和维修保养工作。

＞负责水电使用管理和抄表统计工作。

＞负责共用工具的使用保管以及维护工作。

＞负责部分机电设施、设备的维保工作。

二、质量目标和计算方法

＞维修保养合格率：98%（维保合格数/维保总数）

＞上门维修满意率：95%以上（维修满意率/上门维修总数）

三、工作内容

A、设备操作

a）熟悉大厦的消防、供配电、给排水、柴油发电机组、电梯、智能化、

道闸、公共照明等设施、公共照明等设施、设备的使用性能、安装位

置、线路走向和管制范围。

b）熟练掌握上述设施、设备的操作性能和操作规程（详见《彩田村设备

操作规程》）。

B、上门维修

按照《上门维修作业指导书》、《室内维修服务标准》中的规定进行维修，严

格按《室内维修服务收费标准》收费。

1、业主确急需维修的项目，维修工在接到指令后10分钟内赶到业主家并立即着

手进行维修。

2、预约维修项目要严格按约定的时间上门维修，如确因特殊原因不能按时维修

的，应提前1小时和业主联系，讲明原因并另约时间。

3、在巡视过程中，发现业主家（如门、窗等）有维修需要的应做好记录，及时

通知业主。

4、积极跟踪监督户内保修项目，做好保修项目的相关记录。

5、积极配合业主，尽量满足业主的需求，维修完工后，出具派工单，尽量请业

主签字确认，征询业主对维修服务的意见和建议。

C、房屋本体维修保养

1、对照《房屋本体维保规程》中的要求，认真对房屋本体进行巡视，每月覆盖

责任区内所有房屋本体，发现问题及时汇报、维修。

2、业主申报的房屋本体维修，一般项目一周内完成，较大项目半月内完成。

D、公共设施维保

a）按照公共设施《维修养护周期及质量标准》对责任区内公共设施认真进行检

查、养护，发现问题及时处理。较小的项目当日内完成，较大的项目三日内

处理。

b）根据需要对完善的公共设施提出整改建议，并根据整改方案及时进行整改，

未整改前应采取相应的安全防范措施。

c）年中对大厦的水泵控制柜、双电源切换柜进行保养一次。

E、水电管理

a）每月30日前由专人对小区内水电表进行抄录（商业：维修，住户水表：楼宇

主管），及时统计核算分析，对不正常的计量水电表要及时更换。

b）每月5号前将审核后的水电抄录表交财务计算费用，每月8号将统计分析表

送主任审核。

c）对固定的商业用电户的用水用电情况随时进行检查，每月覆盖两次。楼宇主

管每月抄表时对住户用水进行认真检查。

d）加强外来施工等临时用水用电的监督计量与安全管理。

e）发现不合理的用水用电部位要报告管理处并提出合理化建议。

F、工具管理：

a）共用工具要定期进行维护，共用的电动工具要进行绝缘性能检测。

b）共用工具要登记，并及时完好的归还，如有遗失或损坏则按工具折旧后的价

格赔偿。

G、岗位要求：

＞经验：两年以上水电安装、泥水的工作经验。

＞培训：持初级以上电工操作证。

＞技能：掌握给排水、土建、水电安装的基本技能。

H、相关文件、记录

1、文件

令管理处信息收集、处理规程

令管理处内务管理规程

令管理处突发事件应急处理规程

令维修安全管理规定

令水电管理规程

令公共设施维保规程

令房屋本体维保规程

令上门维修规程

令消防安全规程

令有偿维修服务收费标准

2、记录

令借用登记表

审批人：

发文日期:

运行工岗位说明书

一、岗位职责

a）负责设备的安全运行、巡视检查和协助维修保养工作。

b）负责设备房的管理工作，保持整洁有序。

c）负责消防监控中心值班，遇突发情况时，采取应急措施。

d）负责各类信息的登记，及时汇报相关责任人。

e）负责跟踪、监管机电设备专业部门的维修保养工作。

二、质量目标和计算方法

a）每班巡视覆盖率：100%,不发生运行安全责任事故。

b）故障发现率：重大故障100%,一般故障90%。

c）各项记录完整准确，信息传递及时准确。

三、工作内容

A、设备操作

a）熟悉大厦的消防、供配电、给排水、柴油发电机组、电梯、中央空调、道闸、

公共照明等设施、设备的使用性能、安装位置、线路走向和管制范围。

b）熟练掌握上述设施、设备的操作性能和操作规程（详见《绿海名都设备操作

规程》）。

B、设备运行巡视内容和巡视频率：

1、巡视频率：每班四次

巡视内容：室内照明、应急灯、消防设施是否完好；室内卫生、通风和温度是

否正常；有无渗漏水；门窗、档板是否完好；高压开关柜指示是不否正常无异

响异味、开关位置是否正常、有无上锁、标识是否正常完好、透过观察口检查

柜内绝缘柱、接线端头有无发热变色、裂纹等现象、接地良好；检查变压器温

控器显示、降温风扇、变压器声音是否正常、各温度是否在规定范围；目视变

压器引线接头、电缆有无发热、积垢现象；低压配电柜上仪表显示是否正常、

各项输出电压电流是否正常、目视柜内母排、电缆接头有无发热变色；接地线

有无锈蚀；电容补偿控制器工作是否正常、柜内电容外观是否良好、有无渗漏、

膨胀情况、接地是否良好；各开关位置是否正常、标识是否完好、柜内外卫生

干净，认真填写设备巡视记录。

2、发电机房

巡视频率：每班一次

巡视内容：室内照明、应急灯、消防设施是否完好；室内卫生、通风和温度是

否正常；有无渗漏水；门窗、档板是否完好；机组表面干净有无油迹、机组有

无渗水渗油；机油是否高于低油位线；些油量是否接近高油位；冷却水箱水质、

水位是否正常；控制板显示是否正常、启动控制是否处在“自动”位；蓄电池

接线端有无松动、氧化、壳体有无变形、电解液比重（正常：25度，1.27J5mm）；

充电器充电是否正常；发电机电源进线总开关是否在“闭合”位置。

3、电梯机房

巡视频率：每班一次

巡视内容：室内照明、应急灯、消防设施是否完好；室内卫生、通风和温度是

否正常；有无渗漏水；门窗、档板是否完好；电源柜、控制柜运行是否正常;

指示灯是否正常；柜内有无异响、渗油；温升是否正常；制动器动作是否灵活

可靠；乘坐电梯上下检查；警铃对讲是否正常、轿箱卫生、照明、风扇、显示、

地坎卫是否正常；电梯运转是否正常、有无异响震动、标识是否完好；填写《电

梯日巡视记录》。

4、水泵房

巡视频率：每班四次

巡视内容：室内照明、应急灯、消防设施是否完好；室内卫生温度是否正常；

有无渗漏水；门窗、档板是否完好；控制柜指示灯各参数是否正常；控制开关

是否在“自动”位；控制柜接地是否良好；接触器继电器开关有无异响应灵活

到位；阀门连接有无渗漏、金属件有无锈蚀；压力表显示是否正常；泵运转是

否平稳、有无异响、渗漏；电机运转是否正常、有无异味、接地是否良好；机

体表面有无污物、锈蚀；水池水位是否正常、水箱检查口是否上锁、防虫网是

否完好；浮球阀、供水阀是否正常；水沟、地漏是否干净、畅通无损坏；标识

是否良好；湿式报警阀阀体、警铃、延迟器是否良好，填写《设备房巡视记录》

5、屋顶水箱

巡视频率：每班一次

巡视内容：检查口是否上锁、防虫网是否良好；阀门、连接部有无渗漏、锈蚀;

排水沟完好干净、畅通。

6、排污泵

巡视频率：每班二次

巡视内容：控制箱指示灯是否正常，启动开关是否在“自动”位置。积水坑水

位是否正常，手动启动是否正常。

7、强弱电井、管道井

巡视内容：门锁是否完好、井内照明是否完好、卫生是否良好、井内电缆、强

弱电设施是否完好；标识是否完好。减压阀、管道有无锈蚀、渗漏水；压力表

指示是否正常。进小区总水表行度是否正常。

C、设备巡视流程

a）设计巡视路线，按设备运行的内容和频率要求，每班巡视各设备房，检查设

备的运行情况，及时准确发现各类故障，认真填写《设备巡视记录》。

b）巡视时带好应急维修工具和材料，及时处理发现的各类小故障。

C）在巡视过程中如发

d）现有影响安全的突发事故，应按《绿海名都设备操作规程》立即果断进行操

作，防止事故面扩大，及时向专业部门报告设备故障，并协助抢修。

e）在巡视过程中如发现重大设备安全隐患，应立即报告管理处和专业部门进行

处理。

D、消防监控：

a）熟悉大厦的消防设施、设备，确保操作准确无误。

b）自动报警器显示火警信号时，应立即通知当班的巡逻保安前往报警点检查核

实。

c）火灾确认时见《管理处突发事件应急处理规程》。

d）认真填写“消防报警记录”和“值班记录"，办理好交接班手续。

E、设备房管理：

a）禁止非工作人员进入设备房，制止违反设备房管理规定的行为，保证设备房

的整洁以及物品的有序摆放。

b）保证设备房的通风、照明，以及消防设施、设备在停电时能正常启用。

c）做好设备房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

F、信息处理：

a）处理各部门传递来的信息，认真填写《维修登记表》

b）保证信息畅能，做出合理调度。

四、岗位要求

＞教育：高中以上文化程度。

＞经验：两年以上设备管理经验。

＞培训：持初级以上电工证和电工操作证。

＞技能：掌握供水、供电、电梯、空调、消防等设施、设备的情况，掌握相

关设备的操作规程和应急处理秩序。能处理一般性故障。

五、相关文件、记录

1、文件

＞管理处突发事件的应急处理规程

＞信息收集、处理规程

＞设备运行规程

2、记录

＞消防报警记录

审批人：

发文日期：

管理处信息收集、处理规程

一、目的：

及时收集掌握内部、外部各类信息，持续提高管理服务质量，满足用户需求。

二、范围：

与公司和本物业有关的内部和外部信息。

三、职责：

a）管理处全体员工都是信息收集者；

b）前台事务员为信息登记、转呈、调度、回访人；

c）服务类、投诉类、咨询类信息实行首问责任制；

d）主任助理对信息的收集处理情况进行跟踪，并在表上签名。

四、规程：

A、信息的采集办法

管理处通过管理服务中心前台、保安值班室、消防控制中心、事务员巡视走

访、保安员巡逻、各专业队负责人收集的员工信息、、公司网站及其它途径采

集信息。

B、信息的分类汇总和调度

a）服务中心前台为管理处信息收集汇总和调度点，前台事务员收到信息后，须

及时在《信息收集处理表》上记录；

b）保安值班室、消防控制中心、部门负责人收集的信息，要求在本岗位有记录

外，白天在一小时内报管理服务中心前台记录，夜间的信息在次日上午8：30

之前报管理服务中心前台记录。

c）前台事务员根据信息涉及的部门或人，迅速调度传递或汇报，跟踪信息和处

理情况，及时作好回访；

C、信息的分类处理

a）各部门或责任人在接到前台调度后，要以最快的速度进行处理，并负责追踪

处理结果，如本级别不能作出决定处理的，须及时请示更高层负责人，并将

处理结果做好记录。

b）服务类、投诉类、咨询类信息实行首问责任制。

c）维修类信息直接填写《维修登记表》，前台事务员安排调度维修队长或维修工

进行维修，并在两天内对上门维修服务进行回访，填写《维修回访记录表》，

维修回访不少于总维修数的50%。

D、夜间的信息处理

a）管理处正常上班时间为上午8：00-11：30,下午14：00-21：00,中午和晚上

下班后，管理处的电话由消防中心负责接听，消防中心运行工巡视设备时由

保安值班员接听。接听电话的时间不得超过铃声三响，保安值班员当听到管

理处和消防中心的电话三声铃响后无人接时必须马上接听电话。

b）运行和保安值班员对所接电话须做详细的记录，并在次日8：30之前将相关

的记录转至管理处前台。

c）管理类的信息，能当时答复的立即答复，把握不准或存在疑问的问题，预约

时间答复，次日转管理外前台处理。

d）维修类的信息，值班人员接到信息后，根据实际情况，急修及时与当晚上班

维修工联系上门维修；其他维修做好登记后，次日报维修队。

e）安全类的信息，按管理秩序部的有关规程进行处理。

五、相关文件、记录审批人:

发文日期:

周检工作规程

一、范围

管理处组织的周检。

二、职责：

1.管理处主任负责组织周检。

2.事务员作好周检记录，并填写周检表和不合格服务处理表。

3.各部门专业队长以上管理人员参加周检。

三、检查：

A、时间安排：

每周一或周二。

B、检查方法：

巡查或抽查的方式，以抽查为主。主要对近期发生的问题或上次检查存在的

问题、重要工作的落实情况、常规检查的内容等方面进行检查。

C、常规检查项目和内容：

1、事务管理工作：

现场抽查正在施工的装修、商业店铺的门前三包、小区大厦的消防安全和事务

管理质量记录的情况；巡视办公室、仓库、员工食堂和宿舍的管理，检查用户

投诉、日检周检不合格的处理和回访情况。

2、秩序管理：

每个巡逻区抽查一个签到箱，抽查2-3个固定岗观察现场运作情况，抽查3-5

份质量记录，巡检保安员仪容仪表，现场检验近期培训效果。

3、环境管理：

抽查2个楼道的清洁情况，室外巡查污、雨水井、道路、绿化地、公共场所、

垃圾池（果皮箱）和消杀的情况；同时巡查绿化的生长、养护、修剪、病虫害、

降杂草等情况。

4、维修工作：

抽查楼道电子门、路灯、楼道、走廊灯、道路、等公共场所、公共设施及房屋

本体的维修养护。检查路线同检查车辆、清洁、绿化地点尽量相同，一起检查,

抽检量不够另增加检查范围。

5、机电设备管理：

巡查值班室、设备及机房的卫生情况，抽查设备的运行和维保情况，以及供

电率、供水率、电梯正常运行率、设备完好率、冷气及时率的情况。

6、社区文化：

检查上班人仪容仪表、各活动场所值班室的卫生、社区活动的效果，抽查2-3

份质量记录。

D、检查记录：

a）检查出的轻微问题接记入周检表，整改后关闭。

b）属于不合格服务的项目填写《不合格服务处理表》。

四、相关文件、记录

事务管理工作检验标准和办法

秩序管理工作检验标准

清洁服务执行标准

绿化养护执行标准

装修管理规程

一、装修流程

二、装修规定

A、房屋结构

1、改变不得改变或损坏原有房屋的承重结构和外貌，不得改变房屋及配套设施

的使用功能。

2、楼板禁止不适当增加楼板静载荷，包括在室内砌砖墙、铺设大理石和花岗岩

地板等。不得在楼板上随意开槽或钻孔。布设和线时应走分隔墙。

3、墙体本房屋为砖混结构，墙体不准随意开洞；外墙面设有整体防水层，严禁

随意开墙洞或用电钻钻孔；设内隔墙只准使用轻质材料，严禁使用粘土红砖。

4、拆移禁止擅自拆移任何梁柱、承重墙、门窗、及设有暗埋管线的内隔墙；严

禁在楼板、梁柱等钢筋混凝土构件上打洞开孔。

5、外观、楼顶、外墙、外门窗、阳台、空调的装修和安装以及其他装修活动必

须符合国土部门的要求，严格保证建筑物外观统一。

B、门窗及走廊

1、户门门外允许加装不锈钢盗门，但不得超出门框平面。严禁扩大门洞尺寸，

改变进户门原设计的开向。

2、窗户原有窗洞尺寸、位置、式样、颜色等均不得有任何改动，窗外禁止安装

遮阳棚。

3、窗花允许在窗户内侧安装窗花和纱窗，安装时不得生击或震动窗框，以免引

起窗框塞缝开裂，造成渗漏水。

4、走廊不得在进户门前设电灯及铺设地砖，不得在走廊内设置任何可能影响安

全或引起他人反感的什物，如鞋柜、反光镜、神龛等。

C、厨房及卫生间

1.防水厨房卫生间装修时，不得擅自改移隔墙或凿开地面，以免破坏防水层，

请住户务必在贴室内瓷片、地砖前，做好防水处理，以免造成渗漏水。

2.更改严禁改变厨房、卫生间的结构和使用功能，严禁将生活污水排水雨水管

道。

3.燃气严禁擅自改动、封闭燃气管道及设施；确需改动的，请向供气单位提出

申请，由其组织实施。（联系电话：26161969）

4.地漏装修时，应用布包扎好排水管口和地漏口，以免落入杂物造成堵塞。

D、阳台

阳台上安装防盗网时，须按照管理处的具体要求和图纸作安装，使用白色的

玻璃和铝合金。

E、空调安装

建议使用不锈钢空调支架，请专业打孔队打穿管孔，室外管束应保证“横平竖

直”，并包扎好，多余部分盘在机体后面。

三、施工规定

A、装修公司

业主选择装修公司时，应按照市政府规定，请有承建资格证和税务登记证的正

规装修单位进行装修。

B、员工管理

施工人员凭《出入证》进出小区，一人一证，不得转借；不得窜户交叉施工;

不得逗留非工作区；如需留宿，应经业主同意。

C、安全施工

为了保证施工人员及他人生生命财产的安全，施工人员必须遵守安全操作规

程，物种作业人员持证上岗，因施工所发生的一切安全事故均由业主和装修

队负责。

D、消防安全

装修期间，必须严格遵守消防法规，作业现场必须配备两个便携式灭火器；

严禁动用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤气瓶、碘鸨灯、电炉等，如

确实施工需要，须报管理处审批，并在采取有关防范措施后方可使用。

E、施工期限

住宅装修施工期限：中小工程为30天，较大工程60天，最长不得超过90天,

如确需延期，要办理延期手续。

F、施工时间

每天为上午8：00-12：00,下午14：00-19：00,节假日只允许静音施工，装

修队应严格按照施工时间作业，以免影响他人正常生活。

G、用水用电

装修队如需使用大功率电器，应提高向管理处申报，由管理处操作人员接驳,

不得擅自在户外接临时水电。

F、电梯使用

1、严禁以下违章行为：

•敲击消防按钮；

•用东西卡着门槽或用货物阻止电梯轿厢门关闭；

•擅自开启轿厢内操纵箱面板；

•将易燃易爆、化学危险品及超长、超宽材料带入电梯；

•拖拉货物、撞击轿厢或强行向轿厢内挤塞货物；

2、装载水泥、沙石等散装材料须用袋子包好，保证不渗不漏。

3、如因使用不当造成电梯坏的，应作相应的赔偿。

G、装修垃圾

a）装修垃圾必须袋装包扎好，及时自行运走，并清扫完楼梯和地面。

b）对违章堆放、抛弃装修垃圾的，管理处将令其限期清理，不及时清理的，管

理处将代为清理，费用由装修队或业主押金中扣除。

H、法律法规

业主和装修队应严格遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《深圳市家

庭居室装修管理规定》和《深圳市消防管理规定》及政府部门颁发的与装修

有关的相关规定。

I、违章处理

管理处对违反本规定者，可视情节轻重，作如下处理：

令责令停工恢复原状；

令收回施工作员《出入证》；

令由相关部门停水、停电；

令暂扣工具；

令赔偿经济损失；

令诉诸法律。

四、操作规程

A、装修审批

1,须由用户本人或用户委托人与装修施工队负责人一起到管理处递交装修申

请，办理登记手续。

2.由分管事务员初审后报主任审批。

B、装修巡查

1.事务助理或事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查，并填

写《装修巡视检查表》。

2.巡查时核实施工项目与申报范围相符，对超出范围装修的项目，及时要求补

办手续并进行审批。

3.对巡查中发现的问题，详细记录在《装修巡视检查表》和《管理事务记录表》

中。

4.违章处理

对能被制止可立即纠正的违章行为，应及时制止，明确提出限期整改的要求。

对已造成损坏的违章行为，及时发送《违章处理报告》，要求对违章项目进行

恢复或整改，并承担因此所造成的一切责任。事务助理或事务员对各自责任

区的违章行为，负责跟踪处理，并记录在《装修巡视检查表》和《管理事务

记录表》中。《违章处理报告》存放业主档案中。

C、装修验收

1.接到业主要求装修验收时，事务助理或事务员按业主约定的时间上门验收。

2.按照装修申请内容逐项验收，验收合格，填写验收表，并在押金单上签名。

3.验收不合格、违章项目恢复、整改、装修垃圾未清运等情况，不能对该装修

进行验收，要求业主处理后再提出验收。

4.在办理退款手续时，收回出入证，装修巡视检查表、装修申请表，方可开出

物品放行条。

E、相关文件、记录

1、文件

《住宅室内装饰装修管理办法》

《深圳市家庭居装修管理规定》

《深圳消防管理规定》

2、记录

违章处理报告

审批人：

发文日期:

管理处内务管理规程

一、目的

进行科学、规范的管理；保持整洁、健康的员工形象；做到积极、热情的工

作态度；创造良好的办公环境和生活环境。

二、规程：

A、服务规范：

1.员工形象：上班时间（包括星期六、星期日、晚上值班）统一着装，配戴工

作牌；不蓬头散发，仪表整洁；举止大方，精神饱满。

2.服务态度：热情认真，使用文明礼貌用语，对每一个咨询、意见、诉求认真

对待，耐心解答，无论用户要求和态度如何，接待人员不准发准直接发生吵

闹，各岗位的办公电话未接时间不得超过三声铃响。

B、考勤考核

1.实行日考勤、月考核，员工外出时写明去向，主任、主任助理外出时告知前

台事务员，全体员工严格执行请销假制度。

2.公开、公平考勤考核，如实填写考勤表。

C、办公环境

1.上班前，管理处全体管理员打扫好办公室的卫生，其它各部门办公室和值班

室在交接班时做好卫生。

2.要求办公场所窗明几净，空气畅通，办公桌椅、物品、文件摆放整洁、有序、

统一、规范。

D、员工食堂管理

1.管理处成立食堂管理小组，具体对员工食堂人员、饮食安排、帐目、资金进

行统一管理。

2.食堂管理小组人员负责收集员工对伙食的意见，针对不同的季节合理调整菜

谱，加强对炊事员的监督管理，合理调配伙食。

3.每月底对食堂收支情况公布明细账目，接受员工的监督。

E、员工宿舍管理

1.根据公司住房管理规定，员工住房统一由公司办公室调配安排。

2,凡调换工作岗位时，宿舍随即调整，重新安排住宿，任何人不得拒绝。

3.凡辞工或辞退的员工，按公司规定的时限退出住房。

4.集体宿舍配备的物品，不得私自拆换，如有损坏，照价赔偿。

5.物品摆放整齐有序，禁止捡回被丢弃的家私、物品、摆放到集体宿舍。

6.集体宿舍安排人员轮流值日，负责清扫卫生和内务管理。

7.集体宿舍禁止使用电热丝、电炒锅、电饭煲、其他超过100瓦以上的电器。

节约用水用电，超过指标分摊到本宿舍每个员工个人承担。

8.不准任何人私自留宿外来人员。

三、相关文件、记录

审批人：

发文日期:

突发事件应急处理规程

一、目的

及时、有效处理各类突发事件，将突发事件造成的影响和损失降到最低。

二、范围

火灾、台风暴雨、停水停电、煤气泄漏、意外安全事故等。

三、职责

管理处负责组织处理小区一切突发事件。

四、规程

A、火灾

1.发现火情第一目睹者须及时报告消防中心、管理处和保安值班室，前台同时

应向管理处领导，并联系业主或住户，管理处领导必须亲到现场组织指挥灭

火工作。

2.所有义务消防人员要以最快速赶到火灾现场灭火，灭火前首先必须关闭煤气、

电源总闸，打开门窗。

3.消防中心接到火警时，应马上报火警打119,并安排人员在路口等待消防车，

如消防通道有障碍时，及时疏通消防通道，配合协助消防部门进行灭火。

B、台风暴雨

1.收到台风暴雨信息，管理处马上贴出通知告之业主、住户。管理处安排好值

班人员24小时值班，对出现的险情及时安排人员处理，并报告主任。

2.管理处全体管理人员到各自分管责任区域巡查及时处理安全隐患；维修组负

责检查小区大厦的公共设备设施、供水供电、内是否存在安全隐患，发现问

题及时处理；环境队负责检查清理污、雨水排放设施的畅通，如屋面和散水

坡的排水口等，对新种绿化和以往容易被子大风吹倒的树木进行防风固定；

保安队全面巡视小区，对可能造成安全事故的隐患进行排除，如招牌.、房屋

设施、住户阳台上摆放物品花盆等。

3.台风雨过后，管理人员和各专业队员工全面检查受台风雨影响和损失情况，

及时做好恢复处理。

C、停水停电

1.接到停水停电通知必须马上贴出通知告之业主、住户。

2.检查供水、供电设备，做好停水停电的应急准备工作。

3.停水停电期间管理处安排好值班人员，认真、耐心向好解释工作，维修人员

随时待命，及时处理突发案件。

4.未接到通知的突发性停水停电，管理处应及时与供水、供电部门联系，问明

停水停电时间和原因，时间超过一个小时的要向用户发出通知，耐心向做好

解释工作，并及时向管理处领导汇报停水停电原因。

5.及时调整运行值班、维修人员进行应急处理，保证绿海名都消防设备、电梯

和住宅局的部份办公用电。

D、煤气泄漏

1.发生意外安全事故第一时间通知管理处领导。管理处领导、主管应及时赶到

现场处理安全事故。

2.消防还存在的安全隐患，避免事态继续扩大，保护好事故现场。

3.有伤亡人员时，应马上拔120电话联系急救中心，送往医院进行抢救。

4.重大安全事故及时向公司领导汇报。

E、相关文件、记录

审批人:

发文日期:

用户档案管理规程

一、目地：

为确保用户档案和资料保存完好，便于查阅。

二、档案分类：

1.住宅用户档案

2.用户资料

＞由开发商发出的“商品房”入住通知单原件

＞用户及家庭成员的照片

＞用户及家庭成员的情况表

＞用户及家庭成员的身份证复印件

＞入住验房表

＞购房合同或租赁合同复印件

＞《用户公约》

＞《管理费用银行托收合同》

三、装修资料：

＞装修申请表

＞室内装修平面示意图

＞施工群众观点营业执照复印件

＞违章记录

四、商业用户档案：

1、用户资料：

＞购房合同或租赁合同复印件

＞营业执照

＞商业单位基本情况简介

＞用户或商业单位法人代表身份证复印件

＞用户公约

2、装修资料

1）装修申请表

2）消防批文

3）特种行业（如饮食）许可证（如卫生许可证环保证明等）

4）装修图纸（如：水、电、空调、通风、装饰、招牌和隐蔽设施等）

5）施工队的营业执照复印件

6）装修许可证

7）违章记录

五、档案管理办法

1）按《文件控制程序》中规定进行编号，并分类管理。

2）建立档案目录

3）个别用户资料有困难或不需要提供的，由管理处主任同意后，可以不提供。

4）在1988年3月1日以前输入住手续的，若用户档案资料不完整，能补办的尽

量补办，不受控于本文件。

六、相关文件、记录

审批人：

发文日期:

办公室物品管理规程

一、目的：

加强管理，控制支出，节约费用

二、适用范围：

办公设备和用品的管理。

三、办公设备和用品分类

»办公设备：

复印机、传真机、电话、办公桌椅、保险柜、电脑打印机等。

＞办公用品

材料纸、各种表格、笔、笔记本、计算器、直尺等。

四、管理规程

1）办公用品发入程序按公司制定的“办公用品管理规定”执行。

2）由出纳员负责保存、发放和登记。

3）办公桌椅由领用人负保管责任。

4）电话使用：禁止拨“声讯”服务台；禁止上班时间闲聊，私人电话通话时间

不超过3分钟；非管理人员禁止使用办公电话。

5）非管理人员不准使用电脑及打印机，上机人员须防止带病毒的软件传染、破

坏电脑程序和文件。

6）复印机使用：禁止免费复印私人物件，各专业队需复印文件时，经过前台管

理员同意后方可复印，并进行登记，对外打印、传真和复印的服务，前台应

按规定收费。

审批人：

发文日期:

仓库管理规定

一、物品分类和标识

A、材料类：

1、水暖类：

水表、水龙头、阀门、弯头、铁管、铸铁管、连接管、水胶布等；

2、电器类：

电表、开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险、电工胶布等；

3、五金配件：

铁钉、铁丝、螺丝帽、钢锯条、门窗配件等；

4、清洁类：

垃圾袋、毛巾、拖布、清洁剂、去污粉、洁厕灵等；

5、绿化类：

肥料、药品、花盆、种子等；

6、土建类：

沙、石、砖、水泥等；

7、油料类：

油漆、涂料、润滑油、稀释剂等；

B、工具类：

1、机械设备类：

如：吸尘、疏通器、剪草机、绿篱机、水泵、电钻、电焊机等；

2、易耗工具类：

扫帚、地拖、尘拖、玻璃刮、扳手、钳子、螺丝批、浇水胶管、修枝剪、小锄

头等

C、器仪表类：

万用表、钳形表、摇表、水平仪、压力表等；

D、机械零件:

空调、水泵、电梯、发电机等设备的备品配件；

E、劳动保护用品：

绝缘鞋、手套、工作服、安全帽、安全带、口罩、防护面具等；

二、物品验证：

a）仓库保管员依据物品的质量证书和物品质地、规格、尺寸是否符合使用要求,

对采购物品进行验证。

b）物品问题的处理：

1、物品经返修或不经返修可以降低标准使用；

2、不合格物品作退货处理。

三、物品存放