某地产开发有限责任公司项目管理手册

某地产开发有限责任公司项目管理手册

新疆盛亚房地产开发有限责任公司

项目管理手册

受控文件

审核:

编号:

2012年2月10日公布2012年4月1日实施

手册说明

1、本手册是公司为导入、实施全面管理体系(GMS管理模式)而编制，是全面管理体系的子体系，

适用于公司的项目管理工作，包含土地投标、项目可行性研究、规划设计、施工管理、验收交付等。

2、根据房地产开发的特点及公司的实际情况，本手册的制度内容充分表达了下列指导思想：

(1)操纵关键点

为了提高公司资金效益与项目的投资利润率，项目管理的各项工作务必以计划(目标)管理为龙

头，加强对项目开发过程的关键时间节点与关键过程(工作)的操纵。

(2)监督与约束

在保证工作接口关系清晰、明确的前提下，在招标采购、预结算审核等工作中充分表达了监督与

约束机制，预防有悖于职业操守行为的发生。

3、除了日常用语外，本手册出现的术语或者简称有：

(1)“公司”：是指新疆鸿盛泰房地产开发有限责任公司。

(2)“各部门”：是指公司下设的工程管理部、财务部等职能部门与业务部部门。

(3)“项目部”：是指公司直属的、不具有独立法人资格的项目组织。

(4)“部门负责人”：指综合管理部、计划经营部等各部门主任。

4、本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册的印发、保管、编制、修订等事宜由

公司综合管理部负责手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意涂改，也不得将手册提供给公司

以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还综合管理部，办理核收登记。

5、在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人、项目经理应汇总意见，于每季度末20日前

反馈到综合管理部，由综合管理部组织有关部门进行修订。

6、除注明外，本手册的各项制度由主控部门负责解释。主控部门不能解释的，由公司总经理办

公会负责解释。

7、本手册文件与全面管理体系的其它文件同时颁布施行。此前颁布的有关文件同时废止。

新疆盛亚房地产开发有限责任公司

二O一二年二月十日

目录

土地投标管理办法...................................................4

项目可行性研究管理规程.............................................7

目uE♦♦♦♦・・♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦・・♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦

设计策划管理办法...................................................14

设计委托与设计方案评审管理办法.....................................16

施工图会审与技术交底管理办法.......................................20

工程开工准备管理办法...............................................24

项目现场例会制度...................................................27

项目进度操纵管理办法...............................................29

工程质量操纵管理办法...............................................31

工程监理单位管理办法...............................................39

工程造价操纵管理办法...............................................41

设计变更管理规程...................................................47

।*,）卜•・・♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦・・♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦・・♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦♦5]

工程决（结）算管理规程.............................................58

配套工程管理办法...................................................63

安全生产文明施工管理办法...........................................65

工程验收备案管理规程...............................................69

物业交接验收管理规程...............................................71

项目经济技术资料管理办法...........................................74

突发事件应急预案管理办法...........................................76

项目后评价实施办法.................................................78

土地投标管理办法

第一条土地是房地产开发企业的基本生产资料。为了规范“找地”行为，提高项目可行性的“辨

识能力”，降低土地投标风险，保障土地储备，促进公司的可持续进展，制定本办法。

第二条公司项目进展部是本办法的主控部门，负责土地合作洽谈、土地投标等土地储备工作，

并办理土地使用证有关手续，保证公司土地储备目标的完成。

第三条“找地”原则

(1)与公司的土地储备计划与进展战略相符合。

(2)与公司的产品模式相符合。

(3)与公司的开发能力相符合。

(4)与公司的年度经营计划相符合。

第四条土地供应信息的搜集

项目进展部通过下列途径获取土地供应信息：

(1)从土地储备管理部门获取信息：项目进展部应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时

搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供应计划(包含不一致用途的土地供应计划)，随时关注

“土地招标公告”，及时向总经理报送土地市场信息。

(2)通过与土地使用单位接触、洽谈获取项目土地转让信息。

(3)通过公共关系单位或者个人获取土地供应信息。

第五条项目进展部应密切关注土地市场的“招拍挂”信息及其它房地产开发企业的土地转让价

格，及时掌握土地的实际成交价格。

第六条假如土地满足公司的“拿地”原则，计划经营部应首先征询公司总经理的意见。必要时，

与总经理、副总经理、财务负责人进行现场勘查。总经理初步同意后，项目进展部应进行土地的资源

调查与市场调查。调查内容包含：

(1)城市总体规划；

(2)土地利用总体规划；

(3)宗地规划要点；

(4)区域土地规划调整的可能性；

(5)项目成本概算；

(6)区域市场商品房价格情况(影响公司负责具体工作)：

(7)社区环境因素；

(8)周边配套情况；

(9)其它。

通过调查与经验推断认为初步可行后，项目进展部负责初步估算项目的开发成本编制并编制《项

目初步可行性报告》报送总经理，由总经理决定是否参加投标(或者进一步洽谈)。编制《项目初步

可行性报告》时项目进展部要进行“不可行性分析”，包含财务风险、政策风险、拆迁风险等分析。

第七条总经理决定参加土地投标后，财务部要提早安排投标所需的保证金与土地出让金；要进

一步与土地储备管理部门密切联系，提早熟悉土地拍卖的全面信息，调查其他投标单位的情况，并在

规定时间内制订出具体的投标方案，包含投标策略。投标前，根据其他投标单位的情况与公司“拿地”

的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位协商要求其退出投标或者与其他单位联合

投标。

投标前，计划经营部应通过各类渠道或者途径熟悉其他投标单位可能的投标报价，同时根据项目

初步策划方案确定本公司的投标最高报价。

假如属于土地使用权转让，总经理应明确受让的条件并全程指导谈判过程。

第八条公司总经理、副总经理应尽量亲自参加土地投标或者合作洽谈。

第九条土地竞拍中标后，公司总经理或者总经理授权竞拍代表在《拍卖成交确认书》上签字、

盖章。

第十条土地竞拍中标后，项目进展部按照有关规定办理下列手续：

(1)与政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并缴付土地出让金；

(2)到城市规划行政主管部门办理《建设项目选址意见书》；

(3)到政府基建计划主管部门办理项目投资立项手续。

第十一条通过资本运作方式获取土地的，公司项目进展部应全面调查合作单位的资产负债与资

信情况。在合作协议中要明确约定项目部董事会、经理层、财务管理人员的构成与债权、债务处理方

式等。合作协议应进行签证或者公证。

第十二条联建与代建项目

根据联建与代建项目的实际情况，公司项目进展部负责与合作单位进行具体的洽谈，必要时总经

理进行主谈。

第十三条根据公司的年度经营计划，当土地储备工作属于公司的年度工作重点之一时，公司能

够成立以总经理为组长的“公司土地储备工作小组”。“公司土地储备工作小组”成员包含副总经理、

项目进展部经理及公司财务负责人。

第十四条工作规范及违规责任

(1)项目进展部每季度向总经理报送一次“土地市场信息”。“土地市场信息”报告内容要全

面，实效性要强；市场调查数据要准确、完整，可行性与不可行性分析要客观。未能及时报送报告的，

公司给予项目进展部100—200元的处罚；市场调查数据不准确、不完整，总经理能指出明显错误的，

给予50元/处的处罚。

(2)不管投标与否，项目进展部每年至少参加一次土地拍卖活动。

(3)在对外谈判过程中，谈判人员应积极保护公司的品牌形象与利益，严禁泄露公司秘密，严

禁行贿或者收贿，否则公司将给予严重警告处分或者辞退处理，并有权追究其法律责任。

第十五条本办法自颁布之日起施行。

项目可行性研究管理规程

1目的

为了明确项目市场调查的内容，规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、

更加切合实际，为项目的投资决策提供根据，特制定本程序。

2适用范围

适用于公司所有投资项目的可行性研究。

3职责分配

3.1项目进展部是本程序的主控部门，负责：

寻找建设项目；

负责项目成本的估算与概算；

组织项目的可行性论证不可行性论证；

编制项目的初步可行性报告（用于土地投标或者合作洽谈）；

按照规定格式与内容要求编制、报审《项目可行性研究报告》（报政府部门）；

项目立项后，组织编制全面的《项目可行性研究报告》（内部使用的、指导整个项目开发经营工

作的精细化版本）。

3.2项目部

在项目的全面可行性研究阶段，假如项目部已经成立或者项目经理人选已产生，项目经理应参与

项目的可行性研究，按要求完成总经理安排的具体工作。

3.3营销中心

参与项目的可行性研究，负责市场调查的具体工作，负责销售（租赁）收入的测算。

3.4总经理

提出可行性研究的指导意见与改进意见。

提请公司总经理办公会讨论批项目投资事宜。

3.5公司高管人员联席会

讨论投资项目的可行性，总经理进行最终决策。

4可行性研究程序

可行性研究应遵循下列程序：

4.1调查研究

要紧从资源调查与市场调查两方面进行。

4.2.1资源调查由项目进展部负责，要紧包含：

(1)地上建筑物、构筑物、附着物数量及拆迁补偿费用；

(2)地上及空中电力设施；

(3)水、电、气等市政配套管线的走向及管径大小；

(4)土地周边一定范围内生活配套设施；

(5)其它。

4.2.1市场调研由营销中心负责，也可委托专业市场调研公司进行。委托专业市场调研公司的，

执行《供方管理手册》的有关内容。调查内容包含竞争者调查与竞争楼盘调查。

4.2项目开发周期的确定

4.2.1项目开发周期由项目进展部组织计划经营部、工程管理部、营销中心与曾经担任过项目经

理的人员共同研究确定。

4.2.2项目开发周期的确定应考虑市场需求、合理施工周期、公司进展规划、公司资金状况及融

资能力、项目复杂程度、竞争楼盘进度、同质项目开发的实际平均周期、本项目的不确定因素对项目

开发周期的可能影响等。

4.2.3项目开发周期应包含土地整理时间，前期准备时间，施工时间，销售时间，小区内道路、

景观、管线施工时间，工程质量整改时间等。

4.3项目成本预算

4.3.1项目进展部根据调查研究的结果，提出项目策划方案，组织进行项目成本测算。项目策划方

案应充分考虑土地价值最大化、投资价值最大化、产品定位的差异性等。

4.3.2项目成本及责任分工如下：

项目成本包含的内容责任部门

土地费用土地出让金、拆迁补偿费等。项目进展部

项目可行性研究费项目进展部

前期工程费勘察设计费项目进展部

“三通一平”费项目进展部

建安工程费建筑、安装工程费计划经营部

基础设施道路工程费用、水增容费及工程费用、排水工程费、电增容费及

项目进展部

建设费供电工程费、煤气工程费、供热工程费、城市基础设施配套费等。

公共配套设

人防工程费、商业网点费、消防等。项目进展部

施费

间接费用工资、福利费、劳动保护费、办公费、差旅费等.综合管理部

4.4项目销售(租赁)收入测算

4.4.1由营销中心针对不一致的开发方案进行销售(租赁)价格预测，继而测算出项目的销售(租

赁)收入。

4.4.2价格预测（订价）原则：项目定价要坚持成本定价与市场定价相结合的原则。

4.4.3销售（租赁）收入测算程序

1、根据测算的成本费用，加上预期利润或者政府限定的利润（经济适用房），提出产品理论价格。

2、根据项目的物业类型、城市房地产竞争状况、城市房地产企业平均利润、公司投资心态（如

短期或者长线投资，迅速回收资金确保投资安全还是高风险下的利润最大化）等进行预，提出项目的

最高与最低的市场价格。

3、由总经理组织有关人员进行两种价格的比较分析，确定最终价格（均价）及价格的上限与下

限。

4、根据项目开发方案中的可销售（租赁）测算处项目的销售（租赁）收入。

注：用成本法测算项目的市场价格时，应根据市物价管理部门关于商品房销售价格的管理规定。

4.5项目利润测算

项目进展部根据负责根据销售（租赁）收入与成本测算结果测算出不一致开发方案下的项目利润，

包含最低利润、最高利润与平均利润。

注：根据项目的市场定位，项目利润不应低于城市房地产企业平均利润。

4.6评估分析

4.6.1在进行评估分析时，项目进展部根据可行性研究的目的、物业类型、资料的多少与公司的

投资心态等选定下列一种或者几种方法评估。

（1）市场比较法

（2）成本法

（3）收益还原法

（4）假设开发法

（5）其它方法（如专家调查法、德尔菲法等）

4.6.2评估分析

包含市场分析、经济分析、技术分析、风险与敏感性分析等。

4.7编制可行性研究报告

4.7.1项目进展部负责起草、编制各个阶段的《项目可行性研究报告》。

4.7.2《项目可行性研究报告》编写完成后，发放的范围至少包含参加项目评审会议的成员。

4.8《项目可行性研究报告》的初步评审

4.8.1总经理指定的项目评审成员在接到《项目可行性研究报告》后应提出建设性、条理化的书

面评审意见。

4.8.2总经理根据评审意见组织召开公司高管人员联席会或者有关部门与人员参加“项目可行性

研究报告评审会议”。关于投资额较大、风险较高的项目，公司可邀请房地产各领域专家、城市经济

学家、社会学家、环境学家、水文地质专家等各方面专家参与评审。

注：项目进展部负责专家库建设工作。

4.8.3评审内容包含：

(1)项目进展与公司进展战略的符合性；

(2)市场预测的可信性；

(3)项目定位的可行性；

(4)市场的不确定性；

(5)技术方面的可靠性；

(6)对环境的影响。

4.8.4评审会议由项目进展部负责会议记录。会后，根据会议记录在三日内整理出通过修改后的

《项目可行性研究报告》供公司高管人员联席会进一步讨论。评审后问题较多时，应进行补充研究。

4.9决策

项目决策应在公司高管人员联席会讨论后由总经理最终决策。

5全面可行性研究

项目决策后，项目进展部应在原可行性报告的基础上除了编制供项目立项用的报告外，还应编制

全面的、可指导项目全程开发经营工作的可行性研究报告。

6可行性研究的委托

下列情形可进行可行性研究的委托：

6.1公司没有或者缺少可行性研究人员，或者者项目进展部任务繁多，有可能影响可行性研究工

作的按时完成与研究质量；

6.2属于外地项目，自我研究需要较长时间，又需要尽快决策；

6.3项目属于公司未曾开发过的，自我难以在短时间内达到要求的深度与精度。

委托可行性研究时，所选择的可行性研究单位应满足公司规定的供方评选准则，并执行公司合同

管理的有关规定。

7可行性研究的效果评价

在项目终止后，公司组织进行项目后评价，包含计算项目的成本偏差率、周期偏差率、利润偏差

率等。除不可抗力因素导致的偏差外，正常偏差不应高于±5%。高于±5%的，每高于1%,公司在

当年度绩效考核时扣减项目进展部经理5%的年度绩效工资。

8项目不可行性研究

在房地产市场竞争日趋猛烈的客观环境下与土地“招拍挂”政策下，尽管计划立项工作已经弱化,

但项目可行性研究工作不应被弱化，还应进一步加强，以表达对公司高度负责的精神。今后，公司再

进行项目可行性研究时，除了进行项目的“可行性”研究外，还将进行项目的“不可行性”研究。“不

可行性”研究由公司财务部负责或者公司委托专业机构，以促进项目项目可行性研究的科学、客观性,

提高公司的决策水平。

9附则

9.1公司在启动下一个新开发项目时，严格按照本规程施行。

9.2本规程由公司总经理办公会负责解释。

项目可行性研究与评审'决策流程图

公司总经理

下达可研指令

市场调查资源调查

进行或委托专

者业机构

委托专项目开发周期预测进行项

业机构

进目可行

进行项一性研究

目不可步

研项目开发成本、销售（租赁）收入测算

■被

究

项目利润测算

评估分析

编制可行性研究报告

总经理组织评审

洽谈合作协议

▼

总经理决策

通过，进行全面可行性研究

“项目可行性研究报告”评审意见书

编号：TSFC-PM-01

评审人职务

接收报告时间提交本意见书时间

评审意见

评审人（签字）：

年月日

【备注】

1、本表可另附页。

2、评审人应本者对公司高度负责的态度提出明确、具体的评审意见，并对评审意见负责。

项目证照手续办理管理办法

第一条为了明确各类项目证照手续办理的工作分工，加强证照手续办理工作的管理，保障项目

计划的按期实施，特制定本办法。

第二条公司有关部门、项目部在项目证照手续办理方面的工作分工:

协助部门或者人

证照手续责任部门

员

项目选址意见书项目进展部副总经理

项目立项项目进展部副总经理

建设用地规划许可证项目进展部副总经理

土地使用证项目进展部副总经理

供电、供水、人防、消防、供气、电信等市政配套手续项目部项目进展部

建设工程规划许可证项目部项目进展部

施工许可证项目部项目进展部

预售许可证营销中心副总经理

第三条异地项目的手续，公司除了土地使用证手续由公司办理外，其它手续均由项目部自行办

理。

第四条办理各项手续的责任部门应积极加强、不断改善与有关部门的公共关系。责任部门的负

责人对手续办理的及时性负有领导责任。

第五条与政府有关部门有直系亲属、同学等密切关系的公司非责任部门的员工有义务协助有关

部门办理有关手续。公司视其奉献程度给予一定的奖励。

第六条办理各项证照手续的责任部门应遵守政府的有关规定，严格执行公司的项目前期工作计

划、考勤管理制度与预算管理制度，按期办结各项手续。

(-)未按期完成工作计划的，执行《考核管理办法》的有关规定。

(-)借外出办理手续的名义未出勤的，经抽查验证既未出勤又未到所告知的单位的，公司将给

予通报批判与旷工处罚。

第七条因下列原因导致手续不能按期办结的，责任部门与责任人不承担责任：

(-)法律意义上的不可抗力；

（二）政府职能部门的责任，如政府违约、有关人员外出等；

（三）公司未能及时缴费资金。

第八条公司办理各项手续的标准时间为具备法定条件后政府部门的承诺期限。各项目各项手续

的具体时间由公司总经理办公会议根据当时政府部门的规定研究决定。

根据公司总经理办公会议决议，项目进展部与项目部拟订《项目前期工作计划》。《项目前期工作

计划》在经总经理批准后，报综合管理部与计划经营部备案。

第九条外出办理手续的人员应严格恪守公司的商业秘密，保护公司品牌与声誉。违反者，公司

查实后予以严肃处理。

第十条本办法由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。

第十一条本办法自颁布之日起施行。

设计策划管理办法

第一条为了提高项目的设计策划水平与设计附加值，促进设计创新，加强设计阶段项目成本的

操纵，实现公司与设计单位的优势互补，制定本办法。

第二条设计策划就是根据项目的规划设计要点(目标设定)，以市场调查为基础，依靠经验与规

范，对项目进行客观地分析，最终提出设计方案与设计要求的过程。

第三条公司项目进展部是项目设计策划的主控部门，负责提出初步设计方案，编制设计任务书，

并与设计单位进行沟通交流。

第四条规划设计要点

根据城市规划行政主管部门下达的项目规划设计要点。

第五条设计策划的内容

项目设计策划包含：

(1)规划设计方案策划；

(2)单体建筑设计方案策划；

(3)景观设计方案策划；

(4)户型设计及各类户型比例及其组合等单项设计策划。

第六条设计策划程序

(1)建筑师以市场调查为基础，依靠经验与规范提出初步方案；

(2)部门内部讨论、改进；

(3)部门负责人邀请主管副总经理及营销策划、销售、客户服务人员、项目经理等参与讨论；

(4)听取总经理的指导意见；

(5)进一步改进设计方案；

(6)建筑师起草《设计委托书》及《设计要求》(《设计指导书》)；

(7)讨论、批准《设计委托书》及《设计要求》(《设计指导书》

第七条在起草《设计委托书》及《设计要求》时，建筑师应广泛参考市场上其它房地产开发企

业同类项目的文本。

第八条为了提高《设计委托书》的质量，关于特殊项目或者公司未曾开发过的项目，公司能够

委托专家或者另一家设计单位代为编制。

第九条在与设计单位进行沟通交流时.，公司应充分听取设计单位的意见，切忌武断地向设计单

位“灌输”个人的设计思想与设计观点，以免影响设计师的创作理念。

第十条鉴于设计策划工作的特殊性，设计策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它

房地产项目设计创新点的调研，以不断提高设计策划能力。

第十一条本办法由项目进展部负责解释。

第十二条本办法自颁布之日起施行。

设计委托与设计方案评审管理办法

第一条为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，预防与减少因设计失误而影

响进度与工程造价，特制定本办法。

第二条本手册所称的“设计”包含项目概念性方案设计、项目规划设计、项目景观设计、建筑

设计、配套设施设计、装修设计等。

第三条职责分配

1、项目进展部是本办法的主控部门，负责勘探、测绘、设计单位的选择，组织各阶段设计方案

评审与施工图（内部）会审。

2、项目部参与设计评审，确认设计评审与会审结果。

3、计划经营部参与设计评审，提出“限额设计”及项目成本操纵的主导意见。

4、营销中心参与设计评审，提出设计方案是否满足市场需求及功能性要求的主导意见。

5、工程管理部参与设计评审，提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见。

6、公司招标委员会监督设计、勘探、测绘单位的评选过程并最终选定中标的设计单位。

7、在项目经理、营销中心经理确认后，总经理最终确定各阶段设计方案。

第四条设计单位的评选方式

1、规划设计、景观设计、建筑设计单位使用邀请招标或者议标方式评选产生：

2、基础设施（水、电工程）设计使用定向选择方式评选产生；

3、勘察、测绘单位使用议标方式评选产生.

第五条勘探、测绘、设计单位选择

勘探、测绘、设计单位的选择具体执行《供方管理手册》与公司《合同管理办法》的有关规定。

在选择设计单位时，下列条件应要求设计单位做出明确的承诺：

1、同意在公司及项目的宣传资料、广告中出现设计单位的名称与标志；

2、同意为公司其它项目的设计提供免费顾问，并在所顾问的项目的宣传资料、广告中以“设计顾

问”的名义出现其单位名称与标志：

3、同意在今后的合作中“设计收费标准”有不低于约定额度的优惠；

4、同意在对外宣传中将委托项目作为案例进行正面宣传。

第六条设计招标、委托文件的编制

1、项目进展部的建筑师负责编制设计招标、委托文件，副总经理提出审核意见，并报总经理审

定。

2、设计招标、委托文件包含:

(1)招标公告或者邀请招标函；

(2)项目介绍；

(3)设计要求；

(4)投标要求：

(5)评标、中标通知书发出的时间；

(6)其它文件。

3、《设计委托书》务必充分、全面、明确，内容应包含但不限于：

(1)公司的开发理念；

(2)企业专业形象定位；

(3)企业文化；

(4)公司产品模式，曾经开发的项目的定式风格，项目所在地的历史沿袭、文化特色，目标客

户分析，项目的核心开发理念，项目的自然与人文环境；

(5)设计目的；

(6)设计根据

(7)设计范围；

(8)设计原则；

(9)成本限额；

(10)全面设计要求。

4、在编制设计招标、委托文件的过程中，项目进展部要广泛征询有关部门的意见与建议，特别

是要充分听取营销中心及副总经理、总经理的意见。

第七条设计委托后，项目进展部应确保与设计单位的项目负责人的有效沟通，及时掌握设计进

度与需要补充、明确的内容。设计期间，项目进展部建筑师应及时、准确地记录双方沟通的内容，作

为解决可能出现的纠纷的原始证据。

第六条当设计内容需要变更(如本公司提出新的设计要求)时，项目进展部应与设计单位及时

签署补充协议，确保双方对变更内容懂得一致。

第七条设计方案评审的原则

1、边设计边评审：为了防止设计偏差、缩短设计与评审周期，公司分别对各阶段的设计成果进

行依次评审。阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。

2、项目进展部组织各阶段设计方案评审与施工图(内部)会审，对设计成果与评审质量负责。

3、项目经理负责督办与协调设计案评审的进度，确保按时完成项目前期工作计划，对进度负责。

4、设计成果务必经由项目经理、营销中心经理确认，总经理最终审定。

第八条概念性设计方案及规划设计方案的评审

1、设计方案的评审

项目进展部负责组织设计方案的评审与验证，并邀请有关部门与人员参与，项目进展部对设计成

果与评审质量负责。

2、项目设计方案应至少通过两轮评审，方可产生最终方案。

(1)第一轮评审

各规划设计方案的竞标单位在规定时间内将竞标方案送到公司后，公司项目进展部应邀请有关部

门与人员参与。径总经理同意后可邀请外部的专家参加方案的第一轮评审。评审后保留1〜2家优秀

方案的设计单位参加下一轮的方案竞标。

(2)第二轮评审

被保留的设计单位汲取其它方案的设计思想，对方案进行改进，并在规定时间内参加规划设计方

案的第二轮竞标。项目进展部应再次邀请有关人员参加方案的第二轮评审。第二轮评审后产生中标设

计单位。未中标的单位公司按照招标文件的规定给予一定的费用。

(3)中标单位再次汲取其他单位方案的设计思想，对方案进行进一步改进，直到通过评审。

3、扩大初步设计与单体建筑设计方案的评审

根据项目需要，规划设计方案确认后，公司可要求设计单位进行扩大初步设计与单体建筑的方案

设计。

4、设计方案评审后，项目进展部的建筑师应整理评审记录，并储存。

第九条设计方案直接影响项目的市场竞争力与盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。除

了使用以上评审方式外，公司可进一步征询房地产各领域专家、目标客户的意见。专家由项目进展部

负责在公司专家库中邀请；目标客户由营销中心负责邀请(邀请人数不得少于50个)，项目进展部与

营销中心共同与客户交流。

第十条鉴于设计方案直接决定项目成本的高低，因此在进行设计方案评审时.，“成本限额”是评

审的一个重要方面。

第十一条施工图会审与技术交底

项目进展部负责组织施工图会审并整理初审记录，督促设计单位及时完成修改工作。技术交底会

由项目部负责组织。具体执行《施工图会审与技术交底管理办法》。

第十二条设计评审应从各个专业、各个方面逐一进行，并与设计单位进行充分沟通，熟悉设计

单位的设计思想，既要满足项目的“设计要求”，又要尽量防止“设计要求”影响设计师设计思想的

发挥与表达。

第十三条为提高设计评审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟与工程造价增加，项目

进展部可报请公司总经理同意后，能够委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业一致的其它设

计单位进行评审。项目进展部负责对专业评审机构考察、洽谈、监督与评价。

第十四条设计工作计划

1、在项目设计委托与设计报批前，项目进展部与项目部共同协商拟订《项目前期工作计划》。

2、《项目前期工作计划》应包含各阶段工作的起止时间、责任人、工作成果与效果评价等内容。

3、《项目前期工作计划》应充分考虑到项目前期手续可能导致的时间延迟与公司确定的开工时间,

务必留足施工图会审的时间，严防仓促开工。

4、《项目前期工作计划》是对项目进展部与项目部及有关人员进行绩效考核的根据。

第十五条奖惩措施

1、项目进展部在委托供方的过程中，有严重工作失误的，分别给予直接责任人（专业工程师）

与主控部门负责人100〜500元的处罚。徇私舞弊、收受贿赂的，一经查实，公司将给予1〜3倍罚款、

开除处罚；情节严重的，公司有权追究当事人的法律责任。

2、参与设计评审的人员对设计提出创新建议或者重大设计改进意见的，一经采纳，公司给予100〜

500元的奖励。

3、未按《项目前期工作计划》完成各阶段工作致使影响项目总体进度的，开工时间每延迟一天

分别给予项目进展部经理与项目经理20元/天的罚款。延迟时间超过一个月的，公司可给予撤职处理。

第十六条本办法由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。

第十七条本办法自颁布之日起施行。

设计评审要点

编号:TSFC-PM-02

项目名称设计阶段

设计单位设计负责人

设计评审要点

序号评审要点计划时间评审结果

1

2

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编制审批

注：1、本表可附页；2、评审前项目进展部提早2日填制本表并经副总经理审核确认。

施工图会审与技术交底管理办法

第一章总则

第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更

而导致的项目进度延迟与工程造价增加，制定本办法。

第二条本办法适用于公司所有工程图纸的施工图会审与技术交底。

第二章施工图管理

第三条施工图管理是房地产企业技术管理中的重要环节。规范化的施工图管理是工程施工管理、

竣工结算的基础，也是工程竣工验收后物业管理工作的必需。

第四条施工图纸管理内容

（-）接到设计单位送来的图纸应立即进行整理、编号与分发。

（-）完整的施工图应包含总图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、

通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标

准图、通用图、设计说明书等。

（三）施工图纸的数量应在20套，包含精装本4套，平装16套。

第五条施工图纸的管理程序

（-）图纸的整理

收到图纸后，项目进展部建筑师核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。

（二）图纸的分发

1、申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。

2、公司存档2套。

3、主管副总经理1套。

4、项目进展部、计划经营部各1套。

5、项目部2套。

6、施工单位2套（为其保留1套作为绘制竣工图使用）。

7、监理公司1套。

（三）分发登记

项目进展部建筑师负责记录分发时间、领取人单位、姓名、数量。

（四）图纸的保管

领用单位与个人应妥善保管图纸，防止图纸损毁与遗失。遗失图纸的，保管人负责赔偿。

（五）图纸的收回、作废

对因设计变更而作废的图纸项目进展部建筑师应及时收回、登记，并加盖作废章。

第六条竣工图纸的管理

（-）工程竣工验收后通常在30天内应完成竣工图。

（-）竣工图由施工单位负责绘制，通常应绘制四套，并交一套由公司存档备案。在绘制竣工图

时，通常少量的局部变更可在原图上更换或者在图上增画大样图或者部分更换图；对改动较大的部分

要重新绘制。

（三）竣工图绘制完成后由监理公司审核并加盖审核章。

第三章施工图（内部）会审与报批

第七条施工图（内部）会审由项目进展部组织，并邀请公司有关部门与人员参加。

第八条施工图（内部）会审程序

（-）设计单位进行设计交底；

（二）参加会审的人员在规定的时间内熟悉、学习图纸，提出改进建议；

（三）项目进展部组织会审人员汇总意见；

（四）设计单位进行答疑；

（五）项目进展部向设计单位提出书面的《设计改进要求》；

（六）项目进展部建筑师督促设计单位在规定时间内完成设计修改；

（七）项目进展部组织会审人员进行二次会审（设计单位参加）；

（八）设计单位在规定时间内完成设计修改；

（九）项目进展部报请营销中心经理、项目经理与总经理确认。

在施工图会审期间，己经确定施工单位、监理单位的，项目进展部应邀请施工单位、监理单位参

与会审。

第九条图纸会审的内容

（-）施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。

（二）与政府批准的规划、方案参照，是否有不符之处。

（H）图纸本身是否存在错、漏、碰、缺与不符合现行规范、规程的地方。

（四）配套工程是否完善。

（五）图纸设计中使用的新技术、新工艺、新材料、构配件的设备有无实施性困难。

第十条施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用

材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的全面图纸与说明，是指导施工的直接根据，从而也是

设计阶段质量操纵的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。

图纸会审通常是按图纸种类应先总图，再基本图纸，最后是详图；按专业分，应先建筑、再结构、设

备、电气图，最后是室内装饰图。

（-）总平图的审核，侧重于：

1、是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑层数及高

度、立面造型及与所在地区的环境协调等。

2、工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方

面是否符合有关标准的规定。

3、有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等专业工程的

设计，应要紧审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。

（-）建筑施工图。简称“建施”。要紧应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料

选用、建筑功能是否满足要求等。比如，建筑外立面是否符合整体风格，施工难易程度如何，是否具

有更好的方案；主力户型，非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；每一户型设计是否合理，创

新点是什么，改进建议；每一户型各方间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离。”卫生间、厨

房、采光、通风如何、如何改进；装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性；对单元门、分户门、房间

门尺寸，材质的评价；外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求；厨房与餐厅的布置是否合理，中、

西厨房是否分开，是否便于排风；错层、复式的高度、安全性评价；屋顶保温、隔热层设计的合理性

评价。

（三）结构施工图。简称“结施要紧应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面

尺寸，室间尺寸是否矛盾。比如：结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。

（四）给排水施工图。简称“水施”。要紧应审核水处理工艺设备及管道布置与走向，加工安装

的质量要求等。比如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。

（五）电气施工图。简称“电施二要紧应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业

是否矛盾。比如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各房间是否有足够的电源插座;

电源插座位置、高度是否合理；各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位置、高度是否合

理；主卧、起居室、卫生间是否有电话插口与网络终端。

（五）园林设计施工图。要紧应审核各类软、硬质景观及选材是否满足要求。比如：道路设计

是否合理，是否符合规划操纵要求：景观设计、是否便于施工；绿化面积是否符合规划操纵要求；树

（草）种的成本；是否具有更好的方案。

第十一条参加会审的人员务必认真进行图纸会审，并对职责范围内的图纸会审质量负责。在开

工后发现设计图纸由明显失误或者错误的，公司视因设计变更而导致工期延迟或者增加造价的，公司

给予责任人“通报批判”处分并处以不低于500元/处的罚款。

第十二条施工图委托审核

为提高施工图会审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟与工程造价增加，项目进展部可

报请公司总经理同意后，能够委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业一致的其它设计单位进

行审核。项目进展部负责对专业审图机构考察、洽谈、监督与评价。

第十三条施工图报批

项目进展部协助项目部到政府建设行政主管部门、消防管理部门等单位办理施工图报批手续。

第四章技术交底

第十四条项目经理（或者指定主管副经理）负责组织下列单位及人员参加技术交底会：

（-）设计单位参加人员：设计项目负责人、土建、安装（给排水、电、暖、通等）工程的设计

人。

（二）施工单位参加人员：项目经理、技术负责人、各专业施工员、预算员。

（三）监理公司参加人员：项目总监或者总监代表，各专业监理工程师、造价师、记录人员。

（四）公司参加人员：项目进展部、工程管理部、计划经营部有关人员。

第十五条技术交底的基本内容

（-）设计人员的设计意图与构思，建筑构造要求，特殊部位与有关标准。

（-）结构方案的实施要求，关键结构部位的施工要求。

（三）设备、电气工程的技术要求，技术参数的核对。

（四）对各专业间穿插施工的要求。

（五）使用新技术、新工艺、新材料的施工与工艺要求、消防要求。

（六）其它需提出与交待的内容

第十六条技术交底的程序

（-）确定施工单位、监理单位后，并各单位人员配备齐全且已全部到位。

（二）先由设计单位对《审学图纸意见书》中所提问题统一解答。

（三）按各专业分组进行，做到相互学习，有问有答，最后进行专业间配合问题解答。

（四）设计、监理、开发、施工单位负责人发言，由监理单位总监进行总结。

第十七条技术交底的参加单位应在图纸会审记录上签名、盖章，一式四份，各单位一律存档.

第五章附则

第十八条施工图比较复杂、设计专业技术问题较多时，项目进展部在报请总经理同意后可邀请

社会上的有关专家参与施工图会审。

第十九条参加施工图会审的人员应在领取施工图前，根据工作经验与设计规范先行编写《施工

图审核要点》，并交副总经理审核。没有编写的或者者编写内容很简单的，副总经理应责令重新编写。

《施工图审核要点》报经副总经理审批后，方可领取图纸与参与会审。

第二十条本办法由公司总经理办公会负责解释。

第二十一条本办法自颁布之日起施行。

图纸交接记录

项目名称:编号：TSFC-PM-03

移交部门接收部门交接时间

全面清单:

移交人接收人

图纸交接记录

项目名称:编号：TSFC-PM-04

移交部门接收部门交接时间

全面清单：

移交人接收人

施工图审核要点

编号:TSFC-PM-03

项目名称设计阶段

设计单位设计负责人

施工图种类

序号审核要点计划时间会审结果

1

2

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4

5

6

7

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20

编制审批

注：1、本表可附页；2、评审前项目进展部提早2日填制本表并经副总经理审核确认。

建筑设计评审记录

住宅：日期：审图人:共4页.第1页编号：TSFC-PM-05-01

建筑面积M2其中：人防面积(M2)

标高M室外地坪标高M

层高层数

基本开间M基本进深M

标准层总户数

建筑长宽高三维尺寸：

线条：

街道及城市天际线：

外墙色彩：

外墙材料及质感：

是否负责目标客户心理需求：

立面造型

是否符合公司产品模式及VIS要求：

是否与周围自然环境协调统一：

是否与人文环境协调统一：

是否与周边项目有明显区别：

有无可能成为地标性建筑：

坡屋项内空间作卧室（W2.1米与1.5米）

是

否

新建住宅的面积按户型分类：

符

入口

每户住宅建筑面积：

九

*

有关日照，采光、通风、排风、排油烟、节能、隔声及室内初装修等方面。

五

k-J

住

宅使

标用

准说

明

（续）

住宅: