VK地产建筑工程管理六管一控

将项目管理的知识与工程管理相结合六管一控五个环节【框架】工程项目管理框架5

维修与服务1

洞察预定义2

策划与评估3

现场与控制4

完工与移交公司战略项目策略供方管计划管理采购管理组织管理成本管理理质量管理范围管理项目及风险公司战略项目策略供管计划管理风险管理组织管理

方质量管理理成本管理范围管理项目【功能】工程项目管理的六管一控范范围围管管理理 计划管理 质量管理

成本管理

组织管理

采购管理管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义所确定的工作范围是充分的工作范围不包括那些不必要的工作工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标【功能】工程项目管理的六管一控范范围围管管理理 计划管理 质量管理

成本管理

组织管理

采购管理DM

-

Development

ManagementPM

-

Project

ManagementFM

-

Facility

Management使用阶段物业公司FM开发方设计方PM施工方PM其它供方PM施建工造房屋

销售

物业管理房屋的生命周期项目的参与者投资方决策阶段

实施阶段土地机会

市场定位

概念 规划 施工图寻找

产品建议

设计准备

设计

设计设计DM

PMDM

PM【功能】工程项目管理的“六管一控”通过项目策划(Project

Plan)和项目控制(ProjectControlling)

达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标。PM=PP+PC房地产的工程项目管理的范围包括了参与项目的前期设计参与项目采购依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制配合销售对供方的管理保证房屋竣工验收………【功能】工程项目管理的六管一控工程项目管理的含义提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？【功能】工程项目管理的“六管一控”计划管理公司

战略项目策略供管计划采购管理组织管理

方管理理范围管理管理

项目质量

及风险管理成本【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理编制项目计划的重要性我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的5拍项目实施前的详尽预测和模拟促进项目干系人之间的沟通，达成共识为项目测量和控制提供基准构成项目档案的主要组成部分

项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。

计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。

计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。三级计划管理体系一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，计划管理工作组审核，公司总经理签发三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核并签发【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理的三年经营计划目标管理的产物---组织的目标内容公司发展战略与策略公司经营目标业绩品牌与客户内部管理创新和可持续发展公司经营计划---业绩目标的细化利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理的二级计划目标分解的产物——业务目标与管理目标各部门季度及年度考核的依据内容项目开发工作指导书项目经营目标项目开发进度（狭义的计划）质量管理、风险管理《财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书》《各职能部门年度工作目标与计划》2计划模板【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理过程管理的产物——目标与行动公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单三级计划项目开发二级计划的分解落实围绕项目各专业协同作业的依据实现二级计划目标的重要保障的三级计划【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理项目计划（2级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制颁布的计划管理办法包实施方案施工图实施方案施工图设计前期3个月5个月2个月设计周期3：5：2策划阶段【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理工期的经验值是编制计划的基础之一

的规划设计工期【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理工期的经验值是编制计划的基础之一

的建造各阶段工期（集团平均3层）【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理工程项目计划的主要内容（3级计划）控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）采购和招标计划（工程管理部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）施工总进度计划（为施工服务）阶段性进度计划前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划月进度计划、周进度计划、日进度计划项目里程碑节点表【功能】工程项目管理的六管一控范围管理

计计划划管管理理

质量管理

成本管理

组织管理

采购管理2、均好中加速3、标准化提高项目的速度4、工厂化提高建造过程的速度计划管理体系【功能】工程项目管理的“六管一控”质量管理公司

战略项目策略供管采购管理组织管理

方管理理范围管理计划管理

项目质量

及风险管理成本质量的困惑我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了ISO9000的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收……但是——投诉依然不断，客服、维修忙个不停……质量是什么？谁对质量负责？关于质量我们应做些什么？【功能】工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理

质量质量管管理理

成本管理

组织管理

采购管理供方管理三－五年工程管理策划质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化【功能】工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理

质量质量管管理理

成本管理

组织管理

采购管理策划书质量管理之质量文化质量文化的力量绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为绩效评估人事惯例愿景目标和战略组织结构竞争环境中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化领导把要培养的孩子交给别人养质量文化巡讲质量管理水平评价一级：质量控制-出厂前产品检验入伙前模拟验收质量管理之质量文化二级：质量保证-生产过程控制ISO9000三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化文化：PK中海质量管理

之质量标准【功能】工程项目管理的六管一控第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《建设工程质量管理条例》国家质量管理条例质量管理之质量标准61%52%60%68%0%20%40%60%80%2002

2003

2004

2005说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。的质量标准质量管理之质量标准客户工程质量满意度调查结果客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标设立工程质量管理专项奖❹历年工程专业满意度关键的质量指标：户均缺陷率户均渗漏率户均裂缝率2003年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台2004年抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚客户关注的质量重点是什么？客户关注的问题就是我们工作的重点的质量标准质量管理之质量标准客户衡量质量的标准客户质量标准的特点对渗漏水、裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改的质量标准质量管理之质量标准质量管理

之质量管理体系【功能】工程项目管理的六管一控1

质量策划2合理工期施工过程质量控制对供方的质量管理输出质量管理之质量体系重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平质量策划质量管理之质量体系1确定质量目标质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯成都工程项目管理指导书南京金色二期工程管理策划书武汉公司防水体系加气混凝土砌块砌筑工艺标准质量策划质量管理之质量体系1确定质量目标：成果体现工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准Microsoft

Word文档各种成果的上报时间要求1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰质量策划质量管理之质量体系1建立质量管理体系的重要性集集团团项项目目评评估估公公司司检检查查评评比比项目部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商应建立完善的多级质量保证体系：→班组自检→质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审多级检查：工人自检 承包商←监理公司←项目部←工程部←集团工程部

查质量管理体系层级重点质量策划质量管理之质量体系1质量管理体系介绍定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包单位3、工程部月度检查评比→评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT质量策划集团检查

深圳区域检查质量管理之质量体系1质量管理体系评估和改进深圳区域检查总结合理工期质量管理之质量体系2三令五申集团运营与计划管理均好中加速质量底线（质量与计划的关系）最新运营管理办法

标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。

最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。标准工期上海工程主要节点统一参考工期范例：合理工期质量管理之质量体系2一申：确定工期注意的两个方面消防审查报建单体报建开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工桩基施工 基础施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰工程规划许可证请写出简单的装修房施工关键线路合理工期质量管理之质量体系2二申：关键线路的控制是工期管理的核心把控关键线路，合理穿插搭接规划成果防水——表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。地坪——养护7天后才能上人。合理工期质量管理之质量体系2三申：合理的施工间歇必须考虑桩基——成桩后28天达到龄期，开始试桩——可采用早强剂、提高标号等措施。土方夯实回填——每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼——混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑——1天请砌写筑出高一度项不得正超常过施1.工5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时工间序）交后才接能间开歇始时粉间刷。粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的成本以保证质量必须安排相应技术措施和后期整改维修请列出五项技术措施提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择合理工期质量管理之质量体系2四申：以大局为重，配合销售坚持合理工期要求前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩项目经理职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！合理工期质量管理之质量体系2五申：坚持合理工期工期的红牌制度材料控制样板引路制度成品保护工序检查质量巡检制度竣工验收施工过程质量控制质量管理之质量体系3过程质量控制的6项做法满足技术标准和环保要求域适应地特点质量稳定可靠材料选用室内环境污染控制作业指引.doc料设备采购管规定工程材料设备使用管理指引.doc品牌产品大厂产品经过考察的产品地域差别地方规定原材料产地施工过程质量控制质量管理之质量体系3材料控制：选用要求项目材料一览表材料和部品定样手册样板封存材料样板间材料封样

材料对样现场专设一间材料样板间，由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。部应要招标完成后，项目经理求工程\合约部或材料提供封样材料，同时存或定样时所规定的技术要求。对非甲供的其它料，也应进行材料封样甲供和三方供货材料进场理人员

供应商进行对

档合同。已有规格、场时，重要材并对现

。记载。时，甲方工程师和监均可调出样板到现场样，用完后及时归还封样的材料第一次进必须进行现场对样，场对样情况做出书面施工过程质量控制质量管理之质量体系3材料控制：建立材料样板的封样制度材料进场检验制度材料合同交底组织交底交底内容理、总包进材料工艺复请供应商进目经理部组织监集中交底，对于或特殊的，可邀交底。项

材料规格行杂

技术标准行 供货周期订货方式施工过程质量控制质量管理之质量体系3材料控制：做好材料合同交底材料进场验收甲供材料乙供材料工程师组织监理公司、承对材料当场进行对样；检应商是否按要求提供了合产品合格证明、质量检验告；安排监理公司根据国范、技术标准、合同对材料进行抽样送检。承包商必须向监理公司进行报建商验，验收要求必须符合国家规查供范、现行技术标准、政策、法格的规规定的要求；重要的乙供材

报料：如钢筋、水泥、砌块，项家规目经理部会同监理公司将另行要求进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检。施工过程质量控制质量管理之质量体系3材料控制：做好材料进场验收关设备材料验收作业设备材料验收单指引1、交楼标准间管理：工材开始前整套房间的料部品效设计要求和程用解决设计缺

完成时间：

完成标准：全部施工

作用：检验果，确保工

客户正常使陷和功能问题在大面积装修施按交楼标准完成设计合理性、产品满足营销、要求。施工过程质量控制质量管理之质量体系3样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施及科板施工样板间：

范围：每一家总包单

作用：

1、检验各家总包单位早发现质量缺陷2、检验施工图纸3、规范施工过程4、让各承包商明白万5、经过验收的施工样位、每一种户型分包商的质量水平，及的质量要求。间作为施工的质量标准。施工过程质量控制质量管理之质量体系3样板引路制度：施工样板间目的：确定工序质量标准，控制大面积施工范围：每一道关键工序时间：关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。施工过程质量控制质量管理之质量体系3样板引路制度：工艺样板管理工艺样板：MicrosoftWord文档样板引路工作流程表成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收成品保护交验各负其责的原则成品保护体系示例施工过程质量控制质量管理之质量体系3成品保护流程和原则内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。施工过程质量控制质量管理之质量体系3工序检查的目的和内容目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验

批；规定违反工序施工的处罚措施等。施工过程质量控制质量管理之质量体系3工序检查表格的实施细则1、建立项目工程师现场质量巡视制度项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。施工过程质量控制质量管理之质量体系3建立健全质量巡检制度各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，

应该更具体。目前集团公司从２００５年已经开始展开对各地公司综合检查评估的工作，分为深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：《项目工程管理监控实施办法》（VKGC09-04）施工过程质量控制质量管理之质量体系3建立健全质量巡检制度2、建立项目定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；检查评分表由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共专项方面的检查。条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况。项目部验收客户服务中心验收施工过程质量控制质量管理之质量体系3模拟验收从产品开发的流程：拿地—设计——报建——建造——销售——投诉处理——物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。对供方的质量管理输出质量管理之质量体系4供方管理的重要性建立总包战略合作关系是坚守质量底线的基础质量底线优秀总包产品服务质量稳定价格合理长期优质首选合作伙伴对供方的质量管理输出质量管理之质量体系4与供方的战略合作的发展给合作提出的研究课题供方项目管理团队供方施工班组万

科过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估供方高层对供方的质量管理输出质量管理之质量体系4与供方沟通的方式和方法质量管理

之质量技术标准【功能】工程项目管理的六管一控集团“磐石行动”之一——珊瑚虫计划珊瑚虫－技术研究与质量标准化质量管理之质量技术标准

每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工程人员研究技术要求。

因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度差异的技术要求。

可能结果：考虑不周错误重犯效率低下要求各异，供方不适，成本升高，质量降低质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持问题催生质量标准思路：系统性改进和预防——建立一套工程技术标准体系，系统性改善前述不良状况目的：以“对”求“快”质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持寻找解决方法及其目的质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持的质量技术的分类主体结构建筑装饰装修建筑防水建筑节能与降噪

建筑给排水及采暖建筑电气智能建筑

通风与空调电梯设备降噪消防室外建筑环境加气混凝土砌体

钢结构设计与施工铝合金门窗工程设计与安装统一标准塑钢门窗工程设计与安装统一标准

标准化木质入户门及配件外墙涂料施工工艺标准外墙弹性涂料施工工艺标准橱柜地柜制作与安装台面板、窗台板标准化钢制楼梯标准化玻璃栏板标准化空调百叶标准化轻质雨棚多层防水构造统一标准高层防水构造统一标准中空玻璃窗防噪地板多层水暖工程设计与施工统一标准室内外管材及防腐要求变频供水设备统一技术标准。。。。。。。。质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持12项分部工程，34项子分部工程，80个分项工程清水结构质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持编制依据1、国家、地方、行业标准2、以前的做法3、工程历史上的经验教训4、供应商资源及他们的企业标准1、以客户的需求和满意程度为衡量标准2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一般高于国家标准。3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。4、比国家规范做法更具唯一性。5、底线是能通过各种验收质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持“度”的把握工程技术标准施工方案设计与工程新节点、新技术、新工艺、新材料重点分项工程维修支持1、技术创新亮点2、对质量通病的克服办法。3、对成本的影响。4、其它提升品质的特点。质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持重点关注质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持统一技术标准模板（九个部分）1、适用范围2、编制依据3、材料、设备及配件要求4、设计、制作、安装及施工要求5、成品保护及维护6、附件（图形）7、本项目特殊要求8、检测工具及检测方法9、推荐的供应商资源质量管理之质量技术标准技技术术标标准准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持目的和作用详细的施工语言仔细描述了产品产生的过程施工班组能按此操作能产生正确的交付物直接成为工程招投标的技术要求现场工程师对供方培训交底区域公司项目工程评估的重要基准指导现场施工生产的实施性文件4、二次设计3、图纸会审2、图纸预审1、设计指导书控制手段质量管理之质量技术标准技术标准

设设计计控控制制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持设计控制的方法1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。2、编制各专业施工图出图标准质量管理之质量技术标准技术标准

设设计计控控制制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持设计控制的方法：设计指导书的使用设计指导书——包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点，两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。质量管理之质量技术标准技术标准

设设计计控控制制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持设计控制的方法：严把图纸过程审核关图纸预审——图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问

题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻地了解图纸的内容。监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见。质量管理之质量技术标准技术标准

设设计计控控制制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持设计控制的方法：严把图纸会审关图纸会审——二次设计——铝合❹门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立

面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于

非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。质量管理之质量技术标准技术标准

设设计计控控制制 三新研究

技术研究

控制重点

维修支持设计控制的方法：开展关键部品的二设计产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、新材料”的研究，为设计部品选择和解决工程质量问题提供专业改进意见。质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制

三三新新研研究究

技术研究

控制重点

维修支持保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理指导书；组织专业技术小组成员对其重点分部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、防渗漏部位）进行讨论、审核并给出专业意见逐步形成统一的技术标准。例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、基坑支护方案质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制

三三新新研研究究

技术研究

控制重点

维修支持三新研究应注意的事项砌筑材料厂家材料品种龄期要求材料堆放砌筑砂浆户型确认砌筑高度砌块湿水检查要求质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）防水材料品种设计要求材料检验材料使用基层验收管道封洞施工要求防水验收工序交接质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：比如防水铝合❹门窗材料检验洞口交接框体安装塞缝控制淋水试验防水涂刷成品保护粉刷移交密封性能外观检查整窗淋水工序交接质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点外墙保温挂基准线聚苯板的粘贴面层施工交接验收过程控制质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点内外墙面涂料基层检查腻子涂刮大面涂刷细部控制工具统一工序控制质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点❹属防腐涂料锈蚀等级及常见锈蚀种类表面处理方法底漆、中间漆及面漆的涂刷检验控制常用检验工具工程效果图质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点室内墙地砖铺贴详图排砖样板水电定位样板大面粘贴铺贴流程工序控制质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点外墙劈开砖样板流程检验质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

重控点制控重点制

维修支持重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点落实维修阶段的技术支持维修是挽回在客户心目中工程质量印象的最后一次努力。要求一次做好，避免多次维修参加维修会议并提供维修建议方

案，协助客户服务部力争做到“一次维修合格率100％”结合客户服务部门整理的“缺陷反馈”内容，通过分类将其列为后期施工质量预控重点。质量管理之质量技术标准技术标准 设计控制 三新研究

技术研究

控制重点

维维修修支支持持【功能】工程项目管理的“六管一控”成本管理公略项目策略供计划采购管理组织管理

方管管理理司

战范围管理管理

项目质量

及风险管理成本房地产成本作业过程与成本形成项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用管理费用英国：１：５：２００【策略】工程项目之成本管理2004年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定要管项目论证产品策划规划设计营销策划产品交付客户销售实现施工过程管理修及物业服务保项目可行性研究公司决策项目谈判签约项目手续办理获取土地信息通过项目管理指导书，强调可行性研究报告中指标的严肃性【策略】工程项目之成本管理项目听证会是确定目标成本的里程碑项目投资收益指标要求核心指标内部收益率≥25%销售净利率≥9%参考指标单位面积净利销售毛利率

资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率通过项目听证会的销售净利率是不能降低的目标成本原则上不能提高，但是如果完成了利润指标，可以突破目标成本如果因为成本提高而影响利润时，当事人将受到处理说明：【策略】工程项目之成本管理成本九大分类第一部分 土地获得价款

----指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：土地出让金合作款项拆迁补偿红线外市政费用课堂提问：我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：都不是。【成本分析】工程项目之成本管理第二部分 开发前期准备费

----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：设计费报批报建费用三通一平费用临时设施费用----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；----向政府缴纳的规定费用；----通水、通电、通路和场地平整产生的费用；----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；课堂提问：1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用3个月后拆除，算不算临时设施费？答案：1、2项不是，3项是。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理主体建筑工程费

----指项目开发过程中的建筑费第三部分用，包括：基础费用结构与粗装修费用门窗工程费用公共部位装修费用室内精装修费用----建筑的地基与基础费用；----完成地面以上的结构与基本装修的费用；----室内外门与窗的费用；----外立面、公共部位的装饰与装修费用；----对精装修交付的房屋的装修费用；课堂提问：1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：均可。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理第四部分 主体安装工程费

----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：室内水电安装费用电梯安装费用消防系统费用智能化系统费用----室内各类水电相关工程费用；----高层建筑的电梯费用；----防火所必需的消防设施费用；----业主安全保护、通话、访客系统等费用；课堂提问：1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理----指项目管网配套费用，包括：----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费第五部分 社区管网费室外给排水费用费用；室外采暖费用用；室外燃气费用----小区接入市政燃气的费用；室外电气与高低压费用

----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。课堂提问：1、小区内的路灯照明，属于室外电气费用吗？2、小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？答案：1不是，2是。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理第六部分 园林环境费

----指项目内的景观费用，包括：道路广场费用绿化建设费用小区围墙费用室外景观照明费用零星设施费用----小区建设道路、广场的费用；----小区内用于绿化工程的费用；----小区围墙、组团围墙的费用总和；----各种照明所花费的费用----各类未细述的设施费用总和课堂提问：1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿化建设费？答案：1绿化费用，2是。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理----指项目内为业主服务的各项配套设施第七部分 配套设施费费用，包括：会所费用学校费用物业用房垃圾转运站……课堂提问：1、建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？2、政府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？答案：1不属于，2未投资，不属于。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理第八部分 开发间接费

----指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：工程管理费资本化利息营销设施建造费物业完善费----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用----项目使用资金的利息----销售大厅、样板房等建造费用----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等课堂提问：1、财物部门的人工成本是否属于工程管理费的范畴？2、物业是物业，为什么还要支付费用？答案：1不属于，2、亲兄弟明算账。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理第九部分 期间费用公司管理费营销费用----公司发生的但无法明确到项目上管理费用----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用课堂提问：1、公司总经理的人工成本属于公司管理费吗？答案：属于。成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费期间费用开发成本完全成本总结：房地产项目成本组成成本九大分类【成本分析】工程项目之成本管理如何理解下述的成本控制的观念或做法常见的说法:“三堂会审、货比三家、最低价中标”控制设计费用支出通过集中采购、招投标压低供方的价格加强设计变更的管理将可能发生的变更风险让供方承担质量成本概念可能第一次维护和使用成本是客户关心的事情【问题】工程项目之成本管理【功能】工程项目之成本管理100%95%75%35%10%25%1/3/1/对成本的影响程度竣工设计准备初步设计

技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包设计

招标、发包设计变更成本的形成过程数据分析与储存规划设计合约分判与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价亦步亦趋新项目发展准确测算目标成本管理前置工作的重心目标成本的确定位置，决定了公司成本管理水平提出准确测算、亦步亦趋、事前定价、动态反馈、及时结算16字成本管理方针二二【两个阶段】成本管理的流程的两个阶段1

2责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统成本管理模式基本构架领导机构管理工具管理制度成本、工程文件【管控模式】成本控制的体系和指标成本管理体系

要注意现场布局管理

要注意招标环节

要注意合同制定和执行

要注意签证变更

要注意配套管理

要注意现金流管理

要注意监理费用管理

要注意预结算管理建造环节成本管理的“八项注意”【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理现场施工设施的布局应统筹考虑某楼盘，由于施工期分期开发不明确造成临时变压器搬了3回，直接造成无效成本20万元施工距离，方便建造;考虑分期开发的设施布局考虑为销售服务对室外进度的影响临建的摆设以及对入住客户的影响案例：多次搬迁的临建某楼盘，一期工程开发中，施工单位临建搬迁四次，每搬迁一次，不考虑人力成本，直接支出的金额不少于15万元。造成施工单位索赔！案例：忽视分期开发界限划分导致无效成本发生某项目，项目经理部安排将组团a基础施工的土方约7000m3，堆放至运距约300m的下一期组团b内，原来的意思是待园建施工时，可以就近安排土方回填。组团a 待建组团b堆土场c运距300m运距500m实际情况如下：由于工期拖延，待建组团b动工时，组团a工期尚未进入填土阶段；运距300m与运距500m土方价格相同，均为12元/m3；最后解决方案：先将土方由待建组团b转运至堆土场c；待组团a进入填土阶段后，再由堆土场c转运至组团a进行填土；最终增加土方转运费用84000元。案例：多转运一次的土方土方平衡——一收一放，天上地下【过程控制】建造环节的成本管理土方平衡项目经理与成本经理一样，需要对设计、施工规范有所了解，不仅可以发现设计中可以节约成本的地方，还能有利施工。案例：东莞高尔夫项目桩基础优化他们的优化结果是将原直径400mm双桩承台改为直径500mm单桩承台，为此：二期3标段16单元，共减少直径400mm桩64根二期会所桩基础减少直径300mm桩12根。因减少桩数量节约桩基础成本约22万元工期缩短10天【过程控制】建造环节的成本管理基础方案的选择案例：躺在钢质桩上的会所泳池武汉某项目的泳池，由于在设计时位于相对高处的小区泳池采用大量钢质抗拔桩。项目经理潘军先生由于熟悉规范，认定此设计属“重大失误”。因为，一方面，采用

此种桩型工期将长达一个半至两个月；另一方面，此桩型在造价上也是不可接受的。

在与成本、设计协商后，设计院重新对其设计，最终因地制宜的取消了抗拔桩的设计

思路，不仅工程造价节约10万元，而且工期还节约了1个多月。审查重点——成本节约、过往错误重犯