《房地产概论（第4版）》 课件 第3、4章 房地产法律法规和基本制度、房地产开发

第三章房地产法律法规和基本制度

主讲人：赵本宇房地产概论目录CONTENT房地产法律、制度与政策概述01房地产基本制度02学习目标通过本章的学习，了解我国房地产的法律法规体系，熟悉我国土地所有权和使用权基本制度；了解集体土地征收、国有土地上房屋征收的基本概念及征收补偿标准；熟悉土地出让和划拨的基本制度；掌握房地产交易的三种基本方式。法制建设是社会文明的象征。房地产法律、制度与政策概述PART1一、房地产法律制度

从文字上看，”建”、”筑”两个字都是动词，是表达建设的含义。建筑本身又代表建设的一个过程，有时间的概念存在。建筑更是所有人类土木活动及成果的总称。建筑是一种技术工程，它和机电、道路、水利等工程一样，是为着某种使用上的目的而通过物质材料和工程技术去实现的，他是人类社会的一项物质产品。当看到这个产权证书的时候，你会想到什么？它赋予您哪些权利？如何获得这个证书？这些权利来自哪些法律法规？我国的房地产权证和国外的有没有区别？它的价值如何？61、中国房地产的法律法规体系法律行政法规部门规章规范性文件和技术规范《城市房地产管理法》《土地管理法》《城市规范法》《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》等《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》等

1994年7月5日，第八届全国人大常委会通过了《中华人民共和园城市房地产管理法》，这是我国城市房地产管理的重要法律，为我国房地产管理的法制化奠定了坚实的基础。二、城市房地产管理法12国务院房地产管理主管机关《城市房地产中介服务管理规定》(1996年制定，2001年修订)、《房地产开发企业资质管理规定》(2000年)、《城市商品房预售管理办法》(2001年)等《城市房地产转让规定》(2001）、《城市房地产抵押管理办法》(2001年)、《城市房屋权属登记管理办法》(2001年)等国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年)、《外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》（1990年)、《土地管理法实施条例》(1998年)、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年)等（一）城市房地产管理法概述（二）城市房地产管理法的主要内容（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地

（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施：通电、通水、通气（3）生活配套设施：健身器材、幼儿园、超市等等（4）生态环境设施：排污净化设施、环境监测设施房地产开发的概念和管理原则房地产开发企业的设立房地产开发的土地使用权出让与划拨城市房地产交易管理房地产抵押及其管理房屋租赁及其管理房地产中介服务机构的管理房地产权属登记管理房地产转让及其管理房地产的价格管理违反城市房地产管理法的法律责任房地产的变更登记和抵押登记三、城市规划法知识（一）城市规划法概述1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过并以国家主席23号令的形式公布了《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)，自1990年4月1日起施行。这是我国建设领域的第一部法律，它的颁布、实施标志着我国城市规划工作进入了法制化的新阶段。适用于国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里所提的镇不包括使用“镇"一词命名的乡村和集镇。在城市规划区内进行建设的机关、单位和个人，都必须遵守《城市规划法》。

1、城市规划法的概念2、城市规划、建设和发展的基本方针123456勤俭建设的方针城市规划与计划相结合的方针国家控制城市规模的方针环境保护的方针方便市民生产、生活的方针合理利用土地的方针3、城市规划的管理体制《城市规划法》规定:“国务院城市规划行政主管都门主管全国的城市规划工作，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区城内的城市规划工作。”12省、市和县人民政府授权负责管理城市规划工作的部门，可以是城市规划局(处、科)，以可以是其他部门，但原则上一个城市只应有一个规划行政主管部门。其职责是负责本行政区的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划主管部门主要职责：研究制定全国城市发展战略以及城市规划的方针政策和法规；指导城市规划、城市勘察和市政工程测量工作，检查和监督城镇体系规划、城镇规划的编制和实施；负责城市总体规划的审查报批，会同国家文物局对历史文化名城进行审查报批；参与编制国土规划、区城规划和重大建设项目的选址工作。国务院城市规划行政主管部门：建设部（二）城市规划法的主要内容按照城市规划法的规定，城市规划一般分为总体规划和详细规划。前者是从宏观上控制城市土地利用和空间布局，引导城市合理发展的总体部署。后者是对城市总体规划的具体安排化，对城市近期建设区城的建设进行具体安排。四、土地管理法（一）土地管理法概况1986年，第六届全国人大常委会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》），该法全面调整土地的所有、占有、使用、管理、保护、利用等各种社会关系，它的实行标志着我国土地法律制度建设进入了一个新阶段，为保护土地资源，保障土地所有者、使用者合法权益，惩治破坏土地的行为提供了法律依据。1988年12月又颁布了《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，1991年1月，国务院发布了《土地管理法实施条例》。2004年8月，第十届全国人大常委会第十一次会议通过了《全国人大常委会关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》。（二）总则坚持社会主义土地公有制的原则统一管理全国土地的原则全面规划、因地制宜、合理利用的原则珍惜土地、节约用地的原则（三）土地管理法的主要内容坚持社会主义土地公有制的原则统一管理全国土地的原则全面规划、因地制宜、合理利用的原则珍惜土地、节约用地的原则土地所有权和使用权土地利用总体规划耕地的保护建设用地的征用与管理房地产基本制度PART2（—）土地制度概述我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。一、建设用地制度全民所有即国家所有土地范围123456国家依法征收的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地城市市区的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地（二）集体土地征收

集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。青苗补偿费标准征用前土地上长有的青苗，因征地施工被毁掉的，应由用地单位按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算；为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍征收补偿标准征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍征收补偿的归属土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（三）国有土地使用权出让

建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断；（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征收不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。1、出让的几层含义（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合或者其他用地五十年。2、国有使用权出让年限土地使用权出让最高年限按下列用途确定：3、建设用地使用权出让方式招标拍卖挂牌协议土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。4、土地使用权中止第一，划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。第二，除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。第三，取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。（四）国有土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、划拨土地的范围请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本01国家机关用地和军事用地02城市基础设施用地和公益事业用地03国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地04法律、行政法规规定的其他用地3、划拨土地使用权的收回（1）无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。（2）对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。（3）无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。第一，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。第二，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。第三，法律、行政法规规定的其他情形。（五）闲置土地闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。1、闲置土地的范围2、闲置土地的处理第一，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。第二，未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。房屋的征收与补偿是指国家为了公共利益的需要，将国有土地上单位或个人的房屋所有权转移给国家，并对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿的行为。二、城市房屋拆迁管理制度与政策（一）房屋的征收与补偿概述2011年1月19日，国务院审议并原则通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，删去了旧有条例《城市房屋拆迁管理条例》中令人敏感的“拆迁”，代之以“征收”。（二）房屋征收补偿的内容价值补偿对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。安置补偿因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。损失补偿对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。（一）房地产交易概述房地产交易，是指房地产的转让、租赁、抵押等经济活动及起到保障作用的住房公积金制度。三、房地产交易管理制度与政策不转移房屋的所有权，而把房屋的使用权在一定的时间内进行转让并获取收益的行为。房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。国家机关、企事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。房地产租赁房地产抵押住房公积金05（一）房地产交易概述（二）房地产的买卖

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1、房地产的买卖包括了房屋的预售、现售两种情况商品房预售条件

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（4）已通过竣工验收。（5）拆迁安置已经落实。（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理方案已经落实。商品房现售条件2、商品房销售方式商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。房屋的套内建筑面积＝房屋使用面积（地毯面积）＋墙体面积＋阳台面积

房屋建筑面积＝房屋套内建筑面积＋公摊面积3、面积误差处理按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。合同未作约定的，按以下原则处理：第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第二，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。木结构（三）房地产的租赁房地产的租赁涉及两个行为主体，即出租人和承租人。出租人是指拥有房屋所有权的行为人，承租人是指在出租过程中，实际占用房屋的行为人。1、不得出租的房屋范围（1）属于违法建筑的。（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。（3）违反规定改变房屋使用性质的。（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。123456出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。2、双方的权利和义务（四）房地产的抵押

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

抵押合同登记备案后，抵押权人才拥有优先受偿权

按揭贷款是抵押贷款的一种形式住房公积金住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。本章小结房地产法律、制度与政策概述01房地产基本制度02谢谢第四章房地产开发

主讲人：赵本宇房地产概论目录CONTENT房地产开发概述01房地产开发程序02房地产开发项目规划设计03学习目标通过本章的学习，了解掌握房地产开发的基本概念、类型和原则、房地产开发步骤、土地获取，房地产开发项目规划设计的主要内容等房地产开发概述PART1一、房地产开发的概念

从文字上看，”建”、”筑”两个字都是动词，是表达建设的含义。建筑本身又代表建设的一个过程，有时间的概念存在。建筑更是所有人类土木活动及成果的总称。建筑是一种技术工程，它和机电、道路、水利等工程一样，是为着某种使用上的目的而通过物质材料和工程技术去实现的，他是人类社会的一项物质产品。当看到这样一处工地时，你会想到怎样的问题？这个工地在干什么？这个工地能看到什么？这个工地还有什么没有看到？这个工地可能会建成什么产品？51房地产开发的概念房地产开发是生产者和经营者为了实现一定的经济目的和社会目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供人住空间，并改变人类居住环境的一种活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员的经验等诸多方面。土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足建设房屋的条件。房产开发即房屋开发，是指城市各种房屋的开发建设，它包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等的全过程。

房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程。二、房地产开发的内容（一）房地产开发的有关概念国土开发国土开发是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。城市开发城市开发也称城市建设综合开发，这是一种地区性的开发，以寻求一个城市范围内的最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。综合开发房地产综合开发，是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设和经营是综合性的，兼有生产与流通两个领域的经济活动。（二）房地产开发的类型新区开发新区开发主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的开发。旧区再开发旧区再开发也被称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。1、按开发的区城性质划分（二）房地产开发的类型单项开发单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目。这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。成片开发成片开发规模大，占地多，功能多。无论是在新区开发还是旧区改造都有表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。2、按开发的规模划分（二）房地产开发的类型土地开发土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等项工作，将土地开发成具有“七通一平”条件(供水、排水、供电、供热、供气、电信、道路畅通、场地平整)的建房基地的一种开发经营方式。房屋开发房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。3、按开发的对象划分综合开发综合开发是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。（三）房地产开发的形式新区开发新区开发是指按照城市具体规划，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改建保护好旧城区优秀的历史文化遗产及传统风貌，充分利用并发挥旧城区原有各项设施的潜力，根据目前实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新的建设活动。新区开发与旧城区改建外延型开发外延型开发是指单纯靠增加城市土地面积进行土地开发和新建房屋实现的房地产开发方式。外延型开发与内涵型开发内涵型开发内涵型开发是指在原有土地上通过增加土地的容积率、更新基础设施、新建和翻新、扩建房屋等方式实现的房地产开发。（四）房地产开发的特点请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本0105综合性02长期性03时序性04地域性风险性（五）房地产开发策划内容请在此处输入您的文本请在此处输入您的文本0105开发区位和地段的分析与选择02开发内容和规模的分析与选择03开发时机和开发进度的分析与选择04开发合作方式的分析与选择项目融资方式的分析与选择房地产开发程序PART2一、项目立项阶段123456申请定点申领项目选址意见书及项目立项批文投资机会研究申请购置土地，办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图7申领建设用地规划许可证二、项目前期准备阶段(四)做好“七通一平”工作(五)选择承包单位(六)选择监理单位(一)选择勘察队伍和设计单位(二)申领建设工程规划许可证和施工许可证(三)申领房屋拆迁许可证三、项目建设阶段组织承包商进场01020304加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收四、项目销售及售后服务阶段(一)办理产权登记手续(二)申领商品房销售许可证(三)签订物业委托管理合同(四)提交相关资料(五)签订商品房销售或租赁合同(六)做好物业管理工作房地产开发项目规划设计PART3一、房地产开发项目规划设计的概念1.房地产项目规划设计的含义房地产开发项目的规划设计是指房地产开发项目的建筑设计与规划设计，

是根据开发项目的具体情况和开发设想，综合协调城市规划行政主管部门、各有关部门以及配套单位的意见和要求，根据政策法规、基地可行性研究和市场调查资料，在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟订项目开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优同时又是比较经济的方案，并在进一步优化后付诸实施。凡事预则立，不预则废。2.房地产项目规划设计的原则规划设计定位时，要坚持以人为本01020304规划设计必须符合项目定位考