【论建筑物区分所有权制度2500字】

论建筑物区分所有权制度目录TOC\o"1-2"\h\u8031论建筑物区分所有权制度 115946一、引言 16877二、我国建筑物区分所有权之共有权立法缺陷 222241（一）共有部分的定义及范围存在缺失和不足 229006（二）关于车位、车库的规定欠妥 211150（三）未对业主大会作出明确规制 216745三、关于我国共有权立法的完善建议 220083（一）更加明确共有部分的定义及范围 29782（二）明确对车库、车位归属的规定 38766（三）完善对业主自治机制的规定 325694四、结论 331429[参考文献] 3[摘要]20世纪的住房商品化改革后，中国城镇化步伐加快，人口迅速向城镇集中，人地关系的紧张，致使高层住宅成了人们的优先选择。由此形成建筑物区分所有权中的共有权，共有权定性范围，相关的法律保护等多个问题。所以本文对美国，法国和德国等国关于建筑物区分所有权中共有权问题的相关立法进行了分析，对于我国的法律对于其没有对于业主大会进行明确的规范和对于车位的规定、车库规定欠合理等方面进行了讨论，提出了改进意见。[关键词]建筑物区分所有权；共有权；共有部分；完善建议一、引言建筑物区别所有权的共有权，指业主根据法律享有的权利、彼此商定、以及所签订合同，对于专有部分之外的其他共有财产权利。在法治体系还不完善的今天，确定共有部分的范围、共有权实现立法还不完善，其有关立法规定多分散在物权法中、管理管理条例等等中，尚未形成一个系统条款来保护共有权和共有部分。它的遗漏，使共有权在实践中没有受到应有的保障，权利受到侵犯的情况非常严重。二、我国建筑物区分所有权之共有权立法缺陷（一）共有部分的定义及范围存在缺失和不足目前的法治发展已经严重落后于现在的经济发展的脚步，现行相关法律没有明确规定共有部分和非共有部分的界限，针对共有部分进行定义，也没有做出合理的说明。尽管最高人民法院出台了有关司法解释，并解释了公用部分的范围，但其共有部分范围的划分还缺乏严谨性和逻辑性，仍然难以填补立法缺陷，不利于具体实践。（二）关于车位、车库的规定欠妥车位，车库使用权应属于土地使用权人，因为它是属于土地的附着物，所以根据相关法律，在具体条件下，处于中位、车库使用权还将归开发商，成为开发商侵害业主共有权行为的沃土，例如，开发商违反公平交易的原则，就把车位、车库另租给或者卖给第三方，这一双重交易将对区分所有权人造成严重损失。（三）未对业主大会作出明确规制国内现有立法对业主大会性质未作明确的规定，也没有给予它在法律中与之相对应的的位置。由于法律规定存在不足，也就是没有对业主大会的内外法律关系作出明确的规定，致使业主大会在实践中不可避免地出现了许多问题，从而使业主自治机制不能起到应有的效果。另一方面，对于应当召集业主大会而未召集的情形也没有规定救济途径，使业主大会也难以发挥维护业主共有权的功能。三、关于我国共有权立法的完善建议（一）更加明确共有部分的定义及范围由于侵犯共有权所产生的多数争议，说到底是因为登记不清，导致共有部分归属不清或者专有部分和共有部分边界不清。针对共有部分进行定义，可分为排除、列举与推定这三类模型，排除式缺点是不能明确定义共有部分范围；列举式则不能详细的说出所有的共有部分；如果将其定为推定式，则需要澄清共有部分各方面特征。然而，由于在约定共有部分时，共有部分的从属性与不可分割性两大特点尚不清楚，所以只用一种模式，无法明确定义共有部分，因此结合各模型，运用排除式与列举式结合的方法居多、用推定式作为辅助方式确定共有部分，最之有效。这就基本上既清楚权属，本实用新型可以有效降低业主和业主间争议的产生，减少开发商侵权，当争议出现时，还有利于共有权保护的实现。（二）明确对车库、车位归属的规定车辆停放问题很受业主重视，各国对车库、车位归属规定不一，有专有和共有之分。从我国的国情来看，把它定为共有，应该是比较合适的。一是因为规定共有部分概念的理由，是为服务每个业主现实中需求而把车位或车库被定性为专有部分附属物，这也是与车库的设置初衷相一致的；二是能较大程度地避免开发商侵犯区分所有权人的行为；最后是在中国经济快速发展的今天，买得起车的人多了，如果把车位、车库指定共有，可以解决更多的问题，例如避免对车位所属产生纠纷。（三）完善对业主自治机制的规定使业主大会能够真正发挥包括维护业主共有权所应发挥的作用，就必须从法律上厘清业主大会内，外部法律关系的问题。内部关系上有待澄清，业主委员会的主要职责是管理区分所有权人的全体财产，实行业主自治组织，也就是业主大会通过的各项决议；业主有权参加业主大会；业主对自己所拥有共有权中的共有部分，不仅可以在所有权中行使使用权，收益权，还承担着合理使用和管理保护等责任。而外部关系，就是例如业主大会和居民委员会、政府或物业的问题。四、结论公民本人一旦因为自身的财产，声誉等权益被建筑商、个体工商户，企业等单位侵犯，不要去做任何过激和不正当的行动来为自己讨回公道，例如，对政府部门的围堵，影响了政府的正常办公、集体坐拥道路，影响交通秩序等等不良行为，才能更好保障自身的权益，最好通过法律途径来解决产权不明和服务上的争议，这可以让社会秩序得到较好的运转，更好地保障了共有权。[参考文献][1]胡敬涛.浅谈建筑物区分所有权之共有权[J].东岳论丛,2009,1:181.[2]赵海云,王文彬,余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报,2013,9:36.[3]艾尔肯,方博.论建筑物区分所有权之共有权——透过《物权法》相关规定分析[J].湖北社会科学,2010,1:155.[4]丁可夫.浅谈建筑物区分所有权的共有权[J].福建教育学院学报,2011,1:24.[5]沙风.建筑物区分所有人之共有权的性质[J].行政与法,2000,6:53.[6]刘昭阳.论建筑物区分所有权之共有权[J].法制与社会,2015,6:272.[7]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京：北京大学出版社，2005：66.[8]尹田.法国物权法[M].北京：法律出版社，2009：70。[9][德]鲍尔，施蒂尔纳.张双根译.德国物权法[M].北京：法律出版社，2006：93.[10]陈华彬.论建筑物区分所有权的剥夺——基于对德国法和日本法的分析[J].法商研究,2011:141.[11]陈晓林.建筑物区分所有权之共有权制度争议