江苏宜兴市(东氿)地块可行性分析

江苏宜兴市城东新区(东氿)2008—1G1、G4工程可行性分析200目录一、城市根本概况31.1、城市概述31.2、历史沿革31.3、行政区域及人口状况4二、城市经济开展状况52.1、产业结构52.2、宜兴GPD总量数据5三、宜兴城市开展水平的总体评价63.1、城市定位63.2、对外交通通畅63.3、区位优势明显63.4、经济强县63.5、城市化进程快7四、宜兴房地产开展状况74.1、土地市场74.2、房地产市场84.3、宜兴城区历年房价销售情况84.4、销售平均房价状况94.5、区域房地产市场个案调查94.6、市场调查结论11五、城东新区2008－1〔G1、G4〕地块分析125.1、地块状况125.2、地块SWOT分析145.2.1.优势分析〔S〕14、劣势分析〔w〕14、时机点分析〔O〕15、威胁分析〔T〕155.3、地块经济效益分析16六、地块物业形态及产品定位初步设想176.1、物业定位176.2、产品与客户定位17七、综合评述、结论187.1、地块投资开发价值187.2、开发时机介入建议187.3、产品设计建议187.4、总体建议19宜兴市城东新区东氿2008－1G1、G4投资开展部陈红芳一、城市根本概况1.1、城市概述宜兴市地处江苏省南端、沪宁杭三角中心，东面太湖水面与苏州太湖水面相连，东南临浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北与武进相傍。滆湖镶嵌其间，三氿〔西氿、团氿、东氿〕相伴市区两侧。总面积2038.7平方千米〔其中太湖208.7平方千米〕；建成区面积54.92平方千米，城市化率61%。地势南高北低，西南部为低山丘陵，北部为平原区，东部为太湖渎区，西部为低洼圩区。1.2、历史沿革宜兴古称荆邑，春秋时属吴。秦始皇二十六年〔前221年〕建县，改荆邑为阳羡县。西晋惠帝太安二年至怀帝永嘉四年〔303年~310年〕，朝廷为表彰周玘〔周处长子〕三兴义兵平乱之功，设置义兴郡，属扬州。隋文帝开皇九年〔589年〕，改称义兴县，属常州。宋太宗太平兴国元年〔976年〕，为避赵光义讳，改为宜兴县，属常州。清雍正四年〔1726年〕分为宜兴、荆溪二县。民国元年荆溪县撤销，并入宜兴县。1949年6月属常州专区，1953年1月26日属苏州专区，1956年2月17日属镇江专区，1967年3月改称镇江地区，1983年3月起属无锡市，1988年1月撤销宜兴县，设宜兴市〔县级市〕。1.3、行政区域及人口状况全市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、19个镇、2个街道办事处，有259个行政村、96个社区居委。二、城市经济开展状况2.1、产业结构宜兴，位于中国最具经济活力的长江三角洲和沪宁杭都市圈的核心地带，是环太湖经济圈西岸线和宁杭经济带重要的中心城市，也是中国乡镇工业的发祥地之一，经济根底良好。多年名列中国百强县市竞争力前十位。经济结构呈多元化开展，一、二、三产业的比重为3.5：59.5：37。2007年全市工业总产值为15202543元，支柱产业主要是环保产业、电线电缆产业、精细化工、陶瓷产业、纺织产业。2.2、宜兴GPD总量数据年份2004年2005年2006年2007年地区生产总值〔亿元〕300363428505人均地区生产总值〔元〕28329343134042241037财政总收入〔亿元〕32.7843.0650.8169.01城镇职工平均工资(元)18327211362442325808居民存款〔亿元〕194.60230.14263.66270.92社会消费品零售总额〔亿元〕109.51123.53143.72170.14人均可支配收入〔元〕138221608918333三、宜兴城市开展水平的总体评价3.1、城市定位宜兴城市定位“中国陶都、江南水城”，是中国的陶都、教授之乡、书画之乡、也是中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国生态示范区国家环保模范城市。3.2、对外交通通畅宜兴所处长三角交通枢纽，锡宜、宁杭两条高速公路及新长铁路穿境而过，锡溧漕运河、芜申运河贯穿全境，形成“二高一铁二河”的大交通格局。高速公路直达周边各大城市和机场。扬宜高速和宁杭城际轻轨将开工兴建〔宁杭城际将于2008年底开工，2010年开通〕3.3、区位优势明显宜兴地处长三角洲中心地带，江苏省南端、太湖西岸、与浙、徽两省交界，东临上海180公里、西接南京135公里、南望杭州125公里。是苏浙皖三省接壤地区的商贸效劳中心。3.4、经济强县宜兴经济繁荣，民营经济兴旺，中小企业众多，民间资本实力雄厚，特别是中高档商品消费需求旺盛。社会消费品零售总额多年来在江苏省内排名稳居第三。3.5、城市化进程快宜兴近几年开展快速，城市化进程大大加快，目前宜兴城市化水平每年保持近2%的增幅，2007年底到达61％；城区人口年均增长1.7万人，2007年到达48万人。规划到2020年，城市化进程到达71%，城区人口到达60万人。四、宜兴房地产开展状况4.1、土地市场宜兴的土地市场从2005年开始实行招、挂、拍，也是江苏省较早采取土地市场化运作的城市之一。2007年，宜兴市国土局共推出城区国有出让建设用地1572亩，出让金达20亿元，土地市场一直以来供需两旺。2007年城区土地出让和成交情况地块名称面积〔亩〕成交金额〔万元〕用途容积率成交价格(万元)亩城东I1地块33.594640商业1.8138青少年活动中心地块53.7815800住宅1.8294永安路地块53.4410050商业1.6188城东L地块113.2621850综合1.8，2193城东BF地块781106000住宅1.61354.2、房地产市场2007宜兴市房地产开发继续保持较快增长，全年完成房地产开发投资36.49亿元，比上年增长8.8%。全年房屋施工面积334.34万平方米，比上年增长11.0%，其中住宅施工面积274.39万平方米，比上年增长7.4%。城区商品房销售面积122.52万平方米，比上年增长9%。04～07年房地产市场情况表年份2004年2005年2006年2007年房地产开发投资额〔亿元〕19.624.333.536.49占全社会固定资产投资总额〔％〕14.817.119.317.5房屋开工面积〔万平方米〕153.52120.41126.08122.44房屋竣工面积〔万平方米〕114.45118.68121.66128.89实现预销售面积〔万平方米〕96.494.87110.57122.52平均房价〔元平/方米〕2680305034803800房价涨幅〔％〕12.813.814.19.14.3、宜兴城区历年房价销售情况城区商品房购置力一直持续有力的增长，特别是近两年来居民购置消化的商品房面积根本接近房屋开工面积，刚性需求明显释放。4.4、销售平均房价状况城区商品方持续热销带动了房价的上升，目前城区普通住宅的房价均价一般在4000元/㎡以上，联排在8000～10000元/㎡，独立别墅在12000～15000元/㎡，现房根本都已售罄，期房开盘的销售率也都在70%左右。4.5、区域房地产市场个案调查1.中星湖滨城由上海中星〔集团〕开发，位于氿北路1111号团氿湖正北，开发有多层、小高层、联体别墅、独立别墅。总占地1650亩，四年前取得土地，当时土地价为80万元/亩，容积率1.0，其中住宅95万平方米，商业效劳配套20万平方米，一期166800已全部售罄，小高层均价在4000元/平方米，联排、别墅售价约在8000～15000元/平方米。目前即将推出的二期纯联排、别墅售价在15000～20000元/平方米，三期别墅、小高层；四期多层、小高层尚未推出。该工程优势在于周边配套成熟，南面面对50000平方米的团氿湖自然水面，80000平方米的城市森林公园。2.海德名园由江苏恒顺集团、上海海宏园投资开展共同开发，工程地理位置优越，坐落于紧邻宜兴市区最大的景观公园—宜园和最大的天然湖——团氿湖畔，团氿南路连接世纪大桥、距离市区1公里，兴业路贯穿社区东西，11路公交车连接小区。占地面积144373平方米，总建筑面积15.8万平方米。建有多层、小高层、联排、别墅，商业及酒店。一期联排、别墅面积250～350平方米〔不含地下室〕售价约在10000～15000元/平方米，多层顶层4060元/平方米，东边套4300元/平方米，小高层三层起价4300元/平方米，每上一层加100元/平方米，车库13万元/个，物业费多层0.45元/平方米，小高层1.2元/平方米,户型面积90～220平方米。3.荷兰岛〔郁金香庄园〕荷兰岛位于环科园团氿湖畔，东接氿南路，北临团氿南路，总占地242253平方米，总建筑面积201022平方米，集高层、独栋、联排于一体。独立别墅每栋占地约1.5亩，建筑面积约320～460平方米〔不含地下室120平方米〕共二层设计，每家设专属私家游艇码头；联排面积约180～280平方米〔不含地下〔110平方米〕，高层面积约180～290平方米〔总26层〕。目前尚在开工期，预计在10月份推出。4.君悦逸品尚东无锡市陶都房地产开发公司、宜兴市三弘实业集团投资，宜兴君悦置业开展开发。小区地处宜兴市城东新区,东至枫隐路,西至荆邑路,南至伏溪路,北至解放东路,总用地面积275925平方米,规划总建筑面积364221平方米,容积率1.32,建筑密度25%。由329户排屋、15栋独立别墅、19栋花园洋房〔1～2层230㎡，3～4层250㎡〕、14栋高层〔18～25层〕、以及小高层〔9～11层〕面积130～160㎡、住区商业配套组成，是城东多元复合型滨水住区。一期联排7000元/平方米，建筑面积约230～390平方米，独立别墅12000元/平方米，面积约578～668平方米。未开盘的二期多层、小高层、高层面积约130～160平方米。4.6、市场调查结论1、宜兴目前房地产市场的正从快速开展阶段向高速开展阶段迈进，市场成熟度越来越高，目前普通住宅一般均价在4000元/平米以上，未来的房地产市场还将持续上升，但涨幅不会很高、很快。2、由于城市化进程较快，改善居住环境、以小换大、梯级消费的群体占了整个市场的较大的份额，改善居住型的对象以私企业主，政府单位及公务员占主导群体，目前宜兴本地人买房的以自主为主，投资者占的比例较小。3、宜兴市外来人口不多，因此外来居住需求量不大，主要购置者以宜兴本地区居民为主，一小局部来自于无锡、苏州等周边县市的购置者，主要目的居住兼投资。4、宜兴房地产开发区域主要集中在中心城区、城东新区东氿、城西的团氿三个主要区域，由于团氿组团启动较早，目前这一区域已形成一个新的高尚居住区，配套也日渐完善。因宜兴城市未来的中心往城东一带开展，作为未来的城东新区，东氿的开发无疑是一块热土。5、宜兴的大多楼盘在规划设计上做一定比例的联排、别墅等建筑产品，从开发供给量上看，联排、别墅的销售很快，市场上一推出马上就售完，普通住宅相对在销售时间上要慢些，特别是小高层、高层住宅的周期会延长一些。6、联排、别墅的特征都是附带地下室、而在销售时不计入销售面积及价格，有的以栋出售。7、外来品牌开发商进入必将带来新的开发理念，目前已有香港恒基兆业、联想集团的融科置业等相继取得了土地工程，在产品创新上会越加细分。五、城东新区2008－1〔G1、G4〕地块分析5.1、地块状况1、地块位置该地块位于宜兴市区的城东新区——东氿，地块挂牌编号2008－1的G1、G4地块东至河流及枫隐路、南至阳羡东路、西至临溪路、北至阳泉东路；2008－2的K1的地块东至河流、南至东虹路、西至临溪路、北至阳羡路；2008-3的K5地块东至河流、南至河流、西至小学、北至东虹路；地块现状为净地，西为规划中学，阳泉东路以北为规划中医院急救中心。东有规划15米宽的水系、25宽的公共绿化带、道路。地面高压电线塔目前正在做铺设地下管线施工，即将撤除电塔。周边未有开工楼盘。此次该区域推出的三块土地重点意向于G1、G4地块的获得2、地块相关经济指标G1、G4地块根据宜环规设字〔2008〕第015号的设计要点，相关要点如下：用地面积：183.60亩用地性质：居住用地〔沿阳泉东路不得设置商业用房〕容积率：不大于1.4套型建筑面积90平方米一下住宅占总建筑面积比列不小于30％。建筑密度：不大于25％绿地率：不小于35％建筑高度控制：多层、小高层为主出入口限定：沿阳羡东路设置出入口。3、地块交通环境分析GI、G4地块所处阳羡东路与阳泉东路之中，目前尚未有公交车至该地块，12路公交车仅到今日星城小区为止，距离该站有一站的路程。距离城区1公里左右，交通便捷。4、地块周边楼盘分析城东新区目前在建楼盘两个，销售共计三个，阳羡路东路的“今日星城”、解放东路的“君悦逸品尚东”；“瑞德康城”，这三个楼盘具体情况详见城区楼盘汇总表。5.2、地块SWOT分析5.2.1.优势分析〔S〕1.1自然环境资源东氿湖是宜兴纯自然生态的湿地湖，水域面积分布广阔，随着政府提出城区将主要向东拓展后，城东新城目前在加快实施开发建设，东氿正利用自然资源优势，打造一个现代生态休闲水城的多功能城市新区。1.2位置、人文环境价值城东新区总规划面积5.9平方公里，规划居住人口约7万人，该地块处于东氿湖西面，地块平整，中间有小水系，地块以东为正在建设的重点中学――宜兴中学，西北面阳泉路上有外国语学校、阳羡高级中学、幼儿园、西南面阳羡路东域小学等学区。1.3地段及交通距市区仅1公里，目前相邻地块的西面为建成的安置小区和润新村、新盛花园、再往西为大型中高到楼盘今日星城、东方明珠花园，公交车目前通至这两个小区。地块周边的市政道路、根底设施配套已做好，1.4未来投资开发的热点随着政府公建工程、配套设施的跟进投入，加大力度对城东新区建设的开发外，对外招商引进工程的大型也即将启动，如香港恒基兆业的住宅、商业及酒店的建设，势必带动未来城东区域的进一步开展，其区位优势更加显现，价值将逐渐放大。5.2.2、劣势分析〔w〕2.1地块无特色地块处于道路两侧中间，呈7字形，不是很规那么方正，无可明显的可以挖掘的卖点，离东氿湖又有一定的距离，无法享受到东氿湖的景观资源。2.2配套不成熟除有一个大润发超市外，目前其他生活配套方面欠缺，如银行、菜场、医院、公交等；居住人气缺乏、较冷僻。2.3周边环境影响处于城郊、与周边都是拆迁安置的小区为邻，降低该地块的价值，居住人文环境带来一定的影响，对开发产品的价值会有影响。5.2.3、时机点分析〔O〕3.1基于整个宜兴目前的房地产市场的程度，宜兴目前的房地产市场正处于开展中期阶段，房价还处于市场中端，房价价值效应还未释放，还有一定的上升空间。3.2当地人均收入不断提高，市场虽经过前几年的消化，市场刚性需求和改善居住条件的人群是支撑楼市的强力购置者。3.3当前当地政府正大力进行城市新区的建设，招商力度很大，特别是对城市开发建设工程，政府还竭力支持给予一定优惠鼓励政策虽国家在调控，但在宜兴房价近几年未有大起大落，房地产市场还是健康的未形成泡沫。3.4该区域房价涨幅较快，未来还会稳步上升，去年到今年就涨幅在10％，但以后会相对缓慢。5.2.4、威胁分析〔T〕4.1来自客户细分市场购置力的分流，每个购置客户都有自己一定的区域居住习惯性，在宜兴也同样遵循这一规律，居住城东的一般不会去城东购置物业居住〔投资者例外〕，或工作在城东或市区或其他区域的一般考虑在工作生活附近置业。4.2来自区域楼盘的竞争，目前该区域主要竞争来自地块以南的逸品尚东，目前一期已售罄，二期未推出，预计在08年10月推出，共计将近约10万平米的住宅体量。该且销售非常好，前一期根本未正式公开开盘即已售罄，在本地及该区域树立了品牌形象，良好的口碑、产品的认可度与美誉度。并有了购置客户的现身说法效应，还有一批认可他们产品的追随者。以及该公司相邻以东未来的200亩住宅用地，香港恒基780亩、无锡益多开发公司500亩的开发体量，成为该地块区域未来几年的住宅供给量都会很大，每年都在几十万平米以上的体量上市，产品都相雷同，而都是大盘周期长，确会给地块未来开发的工程带来销售上的压力，包含产品、价格、定位、客户积累等来自市场、竞争对手的压力。4.3来自购置力的减少的压力以及宏观政策影响到的市场不确定的风险因素。5.3、地块经济效益分析经济效益预算详见地块经济效益分析表〔附后〕六、地块物业形态及产品定位初步设想6.1、物业定位根据本地块经济效益预算表及规划设计要求，建议该工程定位排屋加小高层的建筑设计方案。规划条件：总建筑面积171272平方米，容积率1.4，建筑密度25％。排屋基地建筑占地20000平方米，建筑层数3层，建筑面积为60000平方米；小高层基地建筑占地面积10584平方米，建筑层数最低11层，建筑面积6.2、产品与客户定位通过对当地市场的调查，结合工程实际情况，运用周边的自然环境，该地块应做该区域样板产品，走独特高端路线。A、市场定位：宜兴中高端私营企业主，白领、政府公务员的聚居社区，也是这一区域的富人区。B、突出差异化的物业管理效劳，港式或英式五星级酒店管家物管效劳C、设立小区会所，及相关配套效劳D、物业类型：双联排屋、景观电梯小高层公寓、花园洋房；一楼设计前后花园，顶层设计空中花园。E、产品结构上小高层主力户型以120～160㎡为主，双卫多阳台设计，联排户型以220～250㎡附带地下室及车库