行政中心大楼物业管理投标书模板

重庆秀山行政中心大楼物业管理投标书目录重庆环城物业管理介绍及其它资料秀山县行政中心大楼概况物业管理思绪及方案服务标准承诺物资配置、人员配置费用测算及投标价后言重庆环城物业管理介绍及其它相关资料重庆环城物业管理于1998年10月注册成立，含有独立法人资格企业实体，属重庆月升实业（集团）企业下属企业，企业含有全国物业管理企业二级资质，系渝北区房地产和物业管理协会副会长单位。环城物业在物业管理、安全防范、服务业主、物业增值保值服务、营造文明小区、构建友好社会等方面不停开拓、进取，并取得一定丰硕结果，从组建时几千平方米物业管理逐步壮大到现在200余万平方米，为渝北经济建设做出了重大贡献。在房地产及物业管理行业中树立了良好口碑。伴随环城物业企业不停发展，在各级政府部门领导及关心下于7月成立了党支部。在企业党员先锋模范带头作用下，充足地发挥了党组织战斗堡垒作用，极大地提升了职员工作主动性和团体凝聚力。在街道党工委正确领导下，努力研究非公有制企业党建工作。同时对我们工作进行了监督、指导，引领我们各项业务向更高方向健康发展。一、企业架构“海纳百川，有容乃大。”环城物业以人为本，广纳贤才。企业现有职员360余人，其中：中层以上管理人员均为本科或专科以上学历，全部持证上岗。丰富行业经验、卓越专业知识、突出现代理念、默契团体管理意识和主动进取精神使环城物业得以抓住每一个市场机遇，并取得了长足进展。总经理总经理总经理助理财务部物管经营部行政人事部工程技术部安全服务部用户服务部清洁绿化部各物管处副总经理二、企业文化及发展企业目标：争创“一流服务质量，一流名牌物业，一流企业形象”企业精神：平等、诚信、合作、发展、奉献质量方针：追求卓越品质，铸就服务品牌企业管理理念：思索、深入、细化、程序、作为服务理念：全心、全意、全为您------业主环城人以事实为依据、人性化管理为中心、以结果为导向，提升服务价值。秉承全心全意全为您—业主服务宗旨，求实奋进、创新发展、拼搏奉献、服从敬业、毅力自信、自律反省。环城物业经过发展，从立足于渝北、逐步向周围区县发展，物业管理区域由渝北区延伸到主城各区、乃至万州区，物业管理类型从物业小区向写字楼、商业物业、单位物业、学校物业发展。四、职员服务形象图片我们承诺，从每一个细微之处关心业户。在环城业户背后，一支全天候服务专业维修队伍，总在默默地孜孜不倦地付出，总是在业户最需要时候挺身而出，用自己辛勤汗水编织出美好生活新画卷。我们期望，业户生活在我们所管理小区、居所，有一个亲切、温馨“自家人”感觉，所以，我们重视和业户沟通，期待着和她们贴心相处，宛如亲人。消防检验消防检验我们知道，安宁、祥和生活空间来自我们工作点滴。让业主享受自然、优雅环境是我们责任。环城经过每一个细节来装点大家生活，让她们拥有物超所值。安全巡查安全巡查我们深知，安全感是人类生活最基础要求，我们为此全力以赴，努力争取为业户发明一个百分之百安全环境，当业户踏进我们管理小区和花园时，立即有回到家中安然。我们追求，每一个居住在环城物业小区中业主，全部能够拥有自己绿树蓝天，拥有挥洒热情一方热土，让孩子和大自然拥抱，让老人身心愉悦，让“家”感觉无限延伸。为此，我们有一支专业环境维护队伍，为小区幽雅环境而天天辛劳！第二章政府办公楼物业管理特点分析和秀山县行政中心大楼概况秀山县行政中心大楼概况●大楼在秀山县渝秀大道，占地面积10平方米，建筑面积31705平方米●大楼绿化面积约平方米。●照明工程：1、室内照明一项；2、环境照明一项；3、光彩工程照明一项；4、水下照明及水泵喷泉一项。●大楼主楼地下停车库，停车车位127个，设置车辆一进一处；●通信系统：各办公室均已接通电信宽带和电话，可视电话会议系统1套。●扩声系统：多功效会议厅及各大小会议室全部有扩声系统。●闭路电视系统：按单位大小部署，大单位2个插孔，小单位1个插孔。●电梯系统：富士牌电梯3台，每台功率为11KW；●空调系统：设置主机房1、为一区中央空调（功率220KW），二三区分体式空调（各办公室、会议室、食堂等全部有空调）。2、冰凉水泵3台（2用1备），空调器12台，各类风机盘管。●供配电系统：总设计用量3331KW,总安装容量2500KW，变压器2台（1250KW/台），柴油发电机2台（202KW），高压开关柜10台，配电总箱19台，配电分箱66台，密集型插接母线一批，电线电缆一批。●空调通风管道系统：1、防排烟管道系统；2、正压送风管道系统；3、空调新风管道系统；4、空调送风管道系统；5、卫生间排风管道系统；6、一会议中心中央空调排风管道系统；7、空调冰凉供水、回水、冷凝水管网系统。●给排水管网工程：1、室内外消防喷淋管网系统；2、室内外消火栓官网系统；3、室内外污排管网系统。●给排水系统：排污检验井15个，化粪池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），给水箱28立方米，二次供水，排水全进市政管网。●国产水泵设备：生活水泵2台，消防水泵4台，潜污水泵1台，空调水泵3台。●通风设备：1、通风防排烟各类风机，2=卫生间通风器；3油烟净化器。●消防安全控制系统：联动报警主机设在一楼值班室，各个房间设有烟感器、喷淋，每层楼及会议室全部有3个或3个以上消火栓，消防广播系统1套。●保安红外监控系统：办公大楼四面及楼道口共设有16个摄像头，每层楼及会议室均设有报警点。政府办公楼物业管理特点政府办公大楼管理是一个相对较新领域，因为政府特殊职能决定了物业管理企业必需在企业形象、治安维护、智能化服务水平方面突出政府服务群众这一特色。伴随中国经济连续快速增加，多种设备配置较为齐全、智能化程度较高政府办公大楼在全国各地快速兴起，对现代政府办公大楼物业管理也正在成为行业关注热点。经过和一般商务写字楼对比，不难发觉政府办公大楼物业管理含有以下多个显著特征：一、物业管理企业行为在一定程度上代表着政府部门形象政府办公大楼是政府部门向人民群众提供政府服务窗口，因为其特殊和不可替换职能，被社会各界、上级领导，乃至于各类媒体所关注。对前来办事群众而言，进了大楼就是到了政府，不管所面正确是政府部门公务员还是物业管理企业服务人员，在群众眼中全部是“在政府工作人员”；对上级领导或新闻媒体来说，物业管理属于政府部门后勤管理范围，物业管理水平在一定程度上代表着该政府部门管理水平。所以，政府办公大楼物业管理，其服务对象已经不再只是大

楼内业主和使用人，而是包含前来办事群众、社会各界人士和来此视察工作上级领导。物业服务人员仪容仪表、精神面貌、一举一动，包含一个手势、一个微笑、一次搀扶、一声问好……，所展示已不只是一个物业管理服务步骤，而是代表着物业使用人——政府部门形象。二、专业化、智能化设备多，物业管理技术含量高现代政府办公大楼功效日趋完善，其系统设备也朝着愈加专业化、智能化方向发展。大楼硬件配置已不仅仅只是传统意义上功效单一而且独立设备，而是含有一定规模和集成功效系统设备群。在智能化程度较高办公大楼中，变配电、给排水、采暖通风、空气调整、消防安保、信息公布、音视通讯等均实现了计算机全自动监控管理。管理这些高科技含量设施设备，要求物业管理企业必需含有对应技术支持能力。除了要建立一支高素质专业技术队伍外，还要对多种专题设备操作人员、维修人员进行专题技术培训。另外，因为这些专业成套设备所支撑是政府部门对外服务窗口，所以，其设备管理除了要求提供高度稳定运行外，还要对可能出现紧急情况做出立即、果断处理。所以，对政府办公大楼设备管理一是要有一支高素质专业技术队伍，二是要依据设备使用要求和技术规范，制订切合实际操作步骤，三是要做好（并演练）应急预案。三、人流量大，维护公共秩序任务比较艰巨因为含有对公众提供政府服务和行政办公双重功效，政府办公大楼内公共区域面积通常全部比较大，而且对外服务窗口设置相对集中，在一定时间段内，前来办事群众人流量会很大，时常会造成拥挤。在这种情况下，确保大楼正常公共秩序和良好办公环境将是一个很艰巨任务。为此，物业管理企业必需全力以赴，除了要建立一支综合素质较高，含有敏锐洞察力和灵活机智应变能力安保队伍外，还要采取多方面配合，多手段控制措施。首先，要确保设施设备正常运行，设备管理要以确保可靠性为前提，维护保养工作一律安排在物业使用人下班后进行；必需时可对电（扶）梯实施分时段、分楼层控制。其次，合理引导人流，除了要完善指示性标识标牌外，在高峰时段，还可安排一定数量引导人员，对人流进行合理疏导。再次，设置便民服务区，为等候办事群众设置座椅、饮用水，提供复印、填表等服务，既可缓解拥挤，又能提升办事效率。还要依据不一样时段合理设置安保人员岗位，在天天24小时内，在岗安保人员数量应伴随人流量改变而改变，在人流量大高峰时段，必需要配置足够安保力量。最好发挥好智能监控系统作用，要一直保持系统设施完好，合理设置、科学调校多种设备，确保人防、技防有效结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供和之相适应配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象窗口，它首先要面向社会民众，其次又要接待相关部门、领导来访、视察等。为此，业主（使用人）通常全部对物业管理提出了很高要求，既要求提供高水平常规服务，又要求提供相关配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注是会议服务，因为政府办公大楼内政府各职能部门办公地设置相对集中，多种不一样等级、不一样规格会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门重视，物业管理企业是否有能力为之提供专业、高品质会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注一个关键，同时又是检验物业管理企业服务能力一个关键标志。物业管理企业要掌握会场环境部署、气氛营造、不一样档次会议服务步骤设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统控制，为所管理政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化会议服务团体，使大楼硬件设备和软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）好评。

24小时内，在岗安保人员数量应伴随人流量改变而改变，在人流量大高峰时段，必需要配置足够安保力量。最好发挥好智能监控系统作用，要一直保持系统设施完好，合理设置、科学调校多种设备，确保人防、技防有效结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供和之相适应配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象窗口，它首先要面向社会民众，其次又要接待相关部门、领导来访、视察等。为此，业主（使用人）通常全部对物业管理提出了很高要求，既要求提供高水平常规服务，又要求提供相关配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注是会议服务，因为政府办公大楼内政府各职能部门办公地设置相对集中，多种不一样等级、不一样规格会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门重视，物业管理企业是否有能力为之提供专业、高品质会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注一个关键，同时又是检验物业管理企业服务能力一个关键标志。物业管理企业要掌握会场环境部署、气氛营造、不一样档次会议服务步骤设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统控制，为所管理政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化会议服务团体，使大楼硬件设备和软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）好评。

政府办公大楼是各级政府办事机构，在建立节省型社会中应该以身作则。政府办公大楼能花费通常由业主单位自行支付，不过，物业管理企业应该从对业主负责角度，主动做好节能管理。从企业角度看，节能方法可分为技术节能和管理节能，技术节能是指经过技术路径，即经过使用新技术、新装备，或经过对设备设施进行技术改造达成节能效果；管理节能是经过管理路径，即经过有效管理手段达成节能目标，物业管理企业关键节能路径是后者。在物业管理日常运作中，物业管理企业要利用楼宇自控系统，依据不一样季节、时段，合理控制各区域照明、室温、通风和光彩工程等，在满足使用人需求前提下，努力降低能源消耗。物业管理作为服务性行业，在对政府办公大楼服务中，应该针对政府职能部门特殊性，突破常规意义上物业管理界限，探索出一套机关后勤部门服务运作模式，使物业管理和政府服务紧密融合，提升政府部门工作效率，为物业管理赢得效益和声誉。这种相互依存，取长补短服务模式，必将受到政府办公大楼业主欢迎，值得物业管理企业为之进行探索。第三章物业管理方案及思绪安全和秩序维护方案一、安全管理概述安全管理是物业管理关键组成部分，在安全管理方面，我们将充足利用企业管理各类物业丰富经验，利用现代化管理手段，依靠多种优异技术设备和工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位安全管理，确保计划大厦工作人员安全。二、安全管理工作特点秀山县政府行政中心办公大楼，是一个综合性智能办公大楼，总建筑面积约31705余平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点以下：1．秀山县政府行政中心办公大楼作为重庆关键国家机关部门，须重视公共卫生安全。秀山县政府行政中心办公大楼是作为倾听民意一个政府办公场所，是一个广泛对外开放场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2．消防等级要求高秀山县政府行政中心办公大楼对消防等级要求高。同时，又因为其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3．安全管理时间长大楼安全管理，不不过对使用物业管理，同时还有大量官员在此办公。是一个综合型大厦，安全管理时间长。4．车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放现有政府公务车辆，又有外来办事人员车辆，而且外来人员车辆进出频繁。那么，做好车辆管理工作也是安全管理中关键。三、安全管理目标1．人员进出井然有序2．日常办公环境安全、舒适3．重大活动顺利进行4．突发事件快速得四处理5．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6．治安案件发生率为0四、安全管理标准坚持外驰内张，“人防、技防相结合”标准。五、安全管理内容和方法1．安全管理内容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防多种破坏活动，预防任何影响工作人员身心健康和工作环境行为。确保日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及预防多种自然灾难。（3）交通管理：维护秀山县政府行政中心办公大楼交通秩序，车辆停放整齐，预防交通事故发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件安全管理2．安全管理方法安全管理方法以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，依据秀山县政府行政中心大楼实际情况，设置门岗、车库岗、消防控制中心岗、巡查岗等；巡查岗按指定路线或非指定路线流动巡查。通常情况下安全管理，按要求班次、时间、人员、岗位、工作性质来实施日常管理任务，特殊情况下安全管理，则按事件性质采取对应应急方法，如重大活动、突发性事件和紧急事件临时性处理、管制，并在大楼安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1．保安队伍组建成立保安部，设队长1名，下辖保安领班、保安员、消防监控中心值班员、车管员。2．保安队伍管理（1）保安队伍实施准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、企业定时组织安保队伍考评(保安员训练安排见下页)。（2）严格实施请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%人员百分比能够外出，每次时间不超出四小时，晚上十点前必需归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4）实施值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心汇报岗位值勤情况一次，以立即了解各岗位和人员值勤情况。（5）实施监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员工作进行督查、指导。（6）重视形象。保安员是外来用户进入秀山县行政办公大楼看到第一印象点，作为保安人员，我企业要求其不仅要负责日常安全防范事务，更要担负起传输物业形象责任，维护、提升秀山县行政办公大楼形象。保安员训练、考评安排表时间训练、学习项目内容地点参与人员天天接班前半小时前二十分钟班前安全会多种规章制度、安全条例及注意事项。楼内接班保安后十分钟整装，准备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位交接班保安每七天周一班务会一周保安工作总结；传达企业、管理处精神；本周工作安排。管理处值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识和案例分析、安全保卫知识、保密制度等。管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每个月月底星期天技能训练会操适时决定非值班保安月底部门考评专业技能、业务知识适时决定全体保安每六个月第六个月底企业考评综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安每十二个月年底企业考评综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安3．安全管理工作关键点日常安全管理工作内容包含：安全监控、楼内巡视检验、关键区域检验、外围巡视检验、车辆疏导等安全管理，天天清场问题。（1）岗位要求1)上岗前自我检验，按要求着装，仪容、仪表端庄整齐，做好上岗署名。2)严格按岗位职责要求推行任务。3)保持充沛精力，含有高度责任感、使命感及奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，立即统计立案，并做好换岗和交接班口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作关键点1)发觉形迹可疑、闹事和其它衣着不整人员阻止其入内。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要立即，手势要规范，态度要热情。3)遇有特殊车辆出入，具体统计车辆起源和事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来办事外来人员，为不太熟悉本物业情况市民提供指导。（3）安全监控工作关键点1)安全监控系统设置二十四小时监控值班岗，全方面了解和严密监视办公大楼内外安全情况。2)监控值班岗实施8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)亲密注意闭路监控屏幕和红外报警系统情况，发觉可疑情况定点跟踪录像，在大厅、电梯、办公区及其它要害部位发觉可疑情况要采取跟踪监视和录像方法，并通知巡查保安人员前往问询盘查，同时向管理处值班人员汇报。4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏大楼监控点等安保方面具体资料。5)对闭路监控、报警系统等天天进行检验，发觉问题立即通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，确保设备能长久正常地运行，确保技防设备可靠性。6)闭路监控采取二十四小时录像，录像资料保留期限最少为1个月（具体和甲方约定）。发觉录像带录像质量下降，应立即更换新录像带，确保录像图片质量，在发生一些事件时，能依据录像资料找到有价值线索，易于处理问题，达成技防效果。（4）车辆疏导工作关键点1)按秀山县政府行政中心办公大楼车辆相关管理要求放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要立即，手势要规范，态度要热情。3)遇有外来特殊车辆出入，具体统计车辆起源和事由。放行时须手续完备（需有甲方相关部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，预防用户粗心而造成损失，发觉车辆报警立即赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检验工作关键点1)勤巡查，细观察，不放过任何一处非正常点。2)巡视范围包含办公大楼内办公区、各机房、各处通道等。3)按巡查路线巡视检验，发觉问题立即处理，遇重大问题通知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发觉问题立即向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备完好性。5)巡视时有礼有节，认真回复楼内工作人员和其它人员问询，热情礼貌服务。6)接到治安、火警报警信息，立即赶到现场了解情况，做出正确处理。7)为了营造大楼环境平静、祥和，采取正装巡查方法，楼内巡查人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检验。（7）车辆管理工作关键点对停车场管理，应突出以下多个方面：1)制订切实可行管理制度及运行方案我企业进驻现场后，首优异行调查模底，合理计划停车场使用管理，预防乱停、乱放。同时，建立完善管理制度，确保县政府行政中心办公大楼文明、有序工作、学习、活动环境。2)进行安全有序服务对驶入车场、车库车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专员指导按要求存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致管理，进行安全有序服务，预防乱停乱放现象发生。3)标识系统为确保行车安全，提供多种停车场标识系统建立提议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标识等。4)实施科技型管理模式完善管理制度、智能化管理系统、全方位保安监控紧密配合，确保无控制盲点。5)出入登记管理落实技防为主、人防为辅标准，做好停车场出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场预防无关人员进入和逗留。6)规范化人性管理在严格规范管理同时，关注地下停车场采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆防护工作，尽可能降低热幅射对车辆使用人员影响。关注已停车辆，查看有没有损坏、漏油、漏水情况，做好相关统计，若出现损坏、漏油、漏水等，立即和使用者联络，减小损失。7)配合开展重大活动及其它相关工作遇有计划性重大活动安排时，制订活动开展配累计划，事先做好预留车位及场地检验工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。（8）消防管理落实“预防为主，防消结合”工作方针，实施人防、技防有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助优异消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必需常抓不懈，经过多种形式，加强物业使用人和职员消防意识，提升职员消防技能，确保优良素质。组建一支反应快速、技术过硬义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检验，定时进行消防演练，提升物业使用人和职员防火、灭火技能。1)消防监控设施管理行政中心办公大楼消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等组成，关键对大楼消防设施、设备状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。①消防监控中心值班员二十四小时对大楼消防系统进行监控，发觉报警立即通知相关岗位到现场查看确定，预防超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警，查明原因，消除故障，恢复系统。②发生火警使电梯迫降时，立即用监控室对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。③定时对消防系统进行巡视检验、检测，发觉问题立即排除，确保系统正常运转。消防巡视检验最少要包含以下内容：消防通道是否通畅无阻。消防器材是否已按要求配置。消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。消防水源是否满足要求。烟感、温感、喷淋头是否完好。自动消防设备是否在联动位置。做好相关统计。在下列场所，应增加巡视频率：扑灭火灾后现场。在动火作业前后。关键防火部位。装修施工现场。地下设备机房。④监控中心实施8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。⑤严格实施交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。2)消防日常管理①管理处经理为大楼防火责任人，负责组建义务消防队，不定时检验、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中问题。②管理处及兼职安全员定时对大楼消防管理工作进行检验和指导。③坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼消防工作。④做好消防培训工作，使全部职员全部含有对应消防知识，能够熟练使用多种消防器材、设施。⑤做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传相关消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使全部工作人员全部能了解、掌握一定消防常识。加强对义务消防员消防知识和业务技能培训，定时进行消防实战演练，内容包含：人员逃生、救生、常见消防工具使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统功效检测等。（9）防火管理防火管理是消防工作重中之重，秀山县政府行政中心办公大楼关键区域防火工作以下：1)业户办公室等：在楼内以楼层防火门为分界点设置防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心监控和日常巡视检验，发觉事故隐患立即排除，保持消防设备设施完好。2)机房：为消防关键防火区域，设置专门消防责任人，定时、定时检验、保养消防设备设施和其它电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。（10）公共卫生安全管理公共卫生管理是经过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量提升。我企业在对秀山县行政中心办公大楼管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理关键内容。建立健全公共卫生管理体系，我企业依据5月建立防护网络健全公共卫生管理体系应该包含建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息汇报体系、小区防控体系建设等多方面内容。而一个充满活力公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件“快速反应网络”。定时演练怎样建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素疾病控制预防队伍，来应对突如其来疫病、险情挑战呢？我企业认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人全部是应急体系中“末梢神经”，全部要对危机作出快速反应。定时对全员和业主/用户进行应急培训，以增强她们面对突发疫情或险情敏锐程度是很必需。公共卫生安全管理是安全管理关键内容，也是物业企业各部门和全员全部必需重视和参与工作，如：环境管理部门必需严格实施清洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及其它流行性病毒传输。在传染性较强疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识宣传力度，增强使用人对各类传染病了解，思想上引发高度重视，提升使用人预防意识。同时，帮助秀山县行政中心办公大楼物业管理主管部门采取各项预防方法，动员业主、使用人主动配合物业管理处工作，共同参与物业管理处组织各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检验，有效控制外来人员将传染病菌带入物业；对物业内及周围有可能产生病菌孳生场所加强消毒方法（天天一次），对物业内其它区域每七天最少进行两次全方面消毒；除采取对各传染病有针对性消毒药品进行消毒外，尤其对人流较多、空气流动相对较差电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其它清洁保洁工作力度，缩短物业内各垃圾桶、箱垃圾存贮时间，垃圾中转站垃圾确保100%装袋，并每隔1小时进行一次消毒。七、安全管理职责负责小区治安,交通和消防管理工作，包含门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。安全队长职责一.主持本部门工作，果断实施管理处经理指令，率领和督导全部门人员推行岗位职责，认真做好安全护卫工作。二.负责主持召开部门会，立即传达上级指示精神，研究提出落实意见，并具体组织落实。三.负责本部门人员考勤，如实记载本部门执勤中碰到和处理过问题，重大问题要立即向管理处经理请示汇报。四.负责协调本部门和其它部门之间工作关系和本部门人员之间关系。五.爱岗敬业，遵纪遵法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。六.熟悉安全管理各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作规律及特点。七.对因管理不力而造成本部门在执勤中发生重大失误，或本部门人员出现严重违法违纪情况负责。八.负责抓好本部门教育训练工作。九.负责处理本部门执勤过程中碰到通常性问题。安全员职责一.安全员上岗必需穿着统一制服，佩带要求装备和工作牌。二.上岗时要认真检验设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾难）工作，发觉不安全原因立即查明情况，排除险情，并立即汇报主管领导，确保大楼安全。三.熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐眼光，注意发觉可疑人、事、物、预防案件、事故发生，努力争取做到万无一失。四.珍惜设施设备、公共财物，对大楼内一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉大楼消防系统及消防器材安装位置，熟练掌握多种灭火器材使用方法，碰到突发事件能正确进行处理。五.坚守岗位，提升警惕，对岗位内发生多种情况要认真处理，而且做好纪录，发觉违法犯罪嫌疑人要果断设法抓获。六.碰到紧急突发性重大事情，要立即向领班或主管领导请示汇报。七.严格实施交接班制度。八.主动向工作人员宣传治安防范知识。八、安全管理关键1．日常管理秀山县政府行政中心办公大楼天天人流量大，素质良参差不齐，为预防出现偷窃、破坏等问题，我们将充足利用秀山县政府行政中心办公大楼内闭路监控系统，亲密注意大楼内异常情况，对可疑人员进行关键监视。并利用出入口处设置防盗安全门，交替巡查，采取人防和技防相结合方法，制订一套行之有效安全管理方法，确保安全。2．消防管理消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量。消防工作方针是“预防为主，防消结合”，实施人防、技防有效结合，消防工作常抓不懈,加强职员消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施定时联动测试。冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需尤其注意防火，我们将制订严格消防管理制度，结合现场具体情况制订切实可行灭火方案，在机房出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，严禁外来人员携带易燃、易爆物品进入大楼内。3．防火管理特色防火是安全管理工作重中之重，消防工作方针是以“预防为主、防消结合”，实施人防、技防有效结合，消防管理工作必需常抓不懈。常常举行消防知识和意识讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统设备设施每个月联动测试一次，每十二个月最少进行两次消防演练，提升职员防火、灭火技能。采取具体方法为严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放。严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁吸烟和明火操作。严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格实施报批手续，由物业管理处派专业人员进行操作。下班后对楼内进行全方面检验，并切断相关电源。天天检验消防设施，定时检测消防设施性能，发觉问题立即整改。请消防武警教授进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭火方案。九、安全状态控制管理我们将秀山县政府行政办公中心大楼报警应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。依据报警信息反应不一样事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关主管为分状态、分阶段现场指挥指挥体系，针对不一样状态，调动不一样应急反应力量，采取对应处理程序，分级应对，限时到位。经过完善各状态应急处理调动、组织、协调，确保立即、快速、有效地处理各类异常情况，为秀山县政府行政中心办公大楼提供快速反应、保障有力安全服务。反应时间限定反应时间限定表各类反应人员接到通知至赶到现场最长时间监控中心值班人员1分钟（包含报警定位，汇报值班责任人）一级反应力量5分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别、反应力量类别和指挥体系关系（见下表）状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态保安部队长（管理处经理戒备）当班保安一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理相关部门责任人二级力量上阵三级力量戒备必需时四级力量戒备四级状态（值班人员亲密监视）管理处经理四级力量上阵十、突发事件处理1．突发事件处理（1）目标：快速、果断进行处理，保护人身财产安全。（2）适用范围：车祸、偷窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾难等异常情况。（3）职责1)管理处经理负责组织职员进行突发事件及异常情况处理能力培训。2)值班人员严守岗位。3)安全管理部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供给及抢修；义务消防队负责早期火灾扑救；安全管理部负责治安、交通事件处理。4)其它职员听从管理处领导调遣，主动参与救护或抢修。（4）突发事件处理1)暴力事件在执勤过程中，如遇部分暴力事件，保安人员应立即阻止犯罪行为，并汇报安全管理主管，通知监控室，同时向物业管理处经理及相关领导汇报。巡查保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必需时报警110，并帮助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。2)聚众闹事事件处理标准：平息冲突，驱散聚众闹事者，确保秀山县政府行政中心办公大楼正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要经过疏导、劝说或和事件代表交涉，协商处理问题方法，调解冲突，控制事件扩大，以确保秀山县政府行政中心办公大楼正常工作，并将现场情况立即汇报。必需情况下，依据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。3)执勤中发觉可疑分子、可疑物品处理线索起源：固定岗执勤、巡查执勤、监控中心报警及群众举报。处理方法：①查验证件，开箱检验物品。②对检验出可疑物品交管理四处理，必需时移交公安机关深入审查。③对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。④严格按相关条例实施，严禁超越权限违规行为。⑤增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。(4)暴风骤雨等自然灾难预防和补救①预防方法A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点。B.抢救基础药品齐备。C.保持天台、沟渠、管道、地漏通畅无阻。D.紧闭全部门窗，同时做好防火方法。E.加固全部树木，搬离空中悬挂物及高处放置物品。F.亲密关注受灾情况，立即将最新信息通报给工作人员。G.值班职员必需和监控中心或管理处联络，听候指示。H.灾难来临期间，职员轮番值班，随时做好抢险准备。I.采取安全方法，注意本身安全。②灾难过后补救方法A.加大巡查力度，立即做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键时候，出现在关键地方，处理关键问题。加强和各部门、班组联络和沟通，做好协调配合工作及灾后补救工作。B.立即进行检验及填报暴风骤雨损毁汇报；以最快速度确保灾后系统恢复稳定工作。（5）车辆事故处理1)疏通车辆，预防事态扩大影响到其它车辆正常运作。2)拔打122报警，移交交警处理。3)全力抢救受伤人员，保护好现场。4)统计肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并立即报警处理。5)监控室调整监控设备实时录像。2．火灾事件应急处理方法（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处经理及相关领导。在不能自救情况下拔打119报警，并疏散相关区域人员。（2）消防中心切断大楼相关部位电源、液化石油气源，迫降客梯，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。（3）消防监控中心开放相关出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因。停车管理方案【道路交通管理方案】大楼出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指导标志，指明行车方向；道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志，确保道路车辆行驶通畅、安全。行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示严禁停车；油漆黑黄相间（30cm间距）标志，表示许可临时停车，确保管理区域内无违规停车现象，道路路面应保持整齐、无损、通畅。大楼支道许可停车位置，用白色油漆标志停车位及编号，标识应清楚、醒目、完整。对进入管理区域内车辆应给予引导，并指挥车辆按要求车位停车。大楼行车道应油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。【停车场管理方案】在停车场地面用白色油漆划出车辆行驶指导标志、车位标志及编号。合理计划停车场使用管理，预防乱停、乱放。同时，建立完善管理制度，确保秀山行政中心办公大楼文明、有序工作、学习、活动环境。对驶入车场车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专员指导按要求存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致管理，进行安全有序服务，预防乱停乱放现象发生。完善管理制度、智能化管理系统、全方位保安监控紧密配合，确保无控制盲点。落实技防为主、人防为辅标准，做好停车场出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场预防无关人员进入和逗留。关注已停车辆，查看有没有损坏、漏油、漏水情况，做好相关统计，若出现损坏、漏油、漏水等，立即和使用者联络，减小损失。遇有计划性重大活动安排时，制订活动开展配累计划，事先做好预留车位及场地检验工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。在停车场进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车场通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车场环境整齐、无渗漏水、地面平整，无积水。【机动车辆管理方案】为长久停车政府关键官员提供相对固定车位。该车位只为固定官员提供长久停车服务（特殊情况需临时停车，应由管理处经理同意后方可停车）。辅助、引导车主安全停车，提醒车主勿将珍贵物品遗忘在车内，勿忘关闭车窗车门。并检验车辆情况，如发觉漏油、破损等情况应立即提醒车主，同时向管理处汇报。行政中心大楼道路地面可提供临时停车服务地段，实施限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已政府公务车辆停车。【非机动车辆管理方案】为进入管理区域内非机动车辆提供指定区域有序停放服务，不准许停放区内非机动车乱停、乱放。对收费非机动车场实施出入调牌制度（收费标准按所在地物价局要求实施）并有序停放。设施设备维保管理针对物业使用期限实施全过程管理，利用设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。经过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作关键，是设施管理关键手段。一、设备、设施日常维修养护计划及实施方案项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养天天巡视检验，发觉现问题、立即维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1)无故障、停电2)保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）电话每七天检验一遍，发观问题，立即维修。由设备部组织实施各项机电设备维修保养规程通讯通畅，无故障。2）宽带每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部组织实施各项通讯设备维修保养规程水泵及设备水泵每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部实施1）设备运行正常；2）储水池清洁无污染物。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）线路检修维护；2）灯具维修及更新。每七天检验一遍，发觉问题，立即维修由设备部实施1）线路无乱搭乱接；2）照明灯具政党有效消防设备1）疏散标志维修及维护；2）室内消火栓（箱）维护及检修；3）其它消防设备每七天检验一遍，发觉问题，立即维修由设备部按对应作业规程实施维修1）标识制订及维护要求；2）消火栓维修操作规程设施有效，标志清楚，完好无损。消防设施排水管室外消防栓每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部门作业维修工按相关维修规程实施1）排水管施工技术标准。2）消防设施施工标准。1）管道通畅，无堵塞。2）无泄露；3）消防设施正常有效。上、下水管1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定码松脱每六个月检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。供配电2）配电房1）开闭所二十四小时值守。2）配电房每班巡回检验2-3次，发觉问题立即处理。由设备部按对应工作制度、工作业规程实施。开闭所及配电房工作制度、作业规程供配电设施正常运行中央空调1）表冷器2）过滤网3）管道附件定时维护、保养，发觉问题，立即处理。由空调班按对应工作制度、作业规程实施。空调维修工工作制度、作业规程中央空调整器安全正常运行二、设备、设施定时维修养护计划及实施方案项目维修类别定时维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养每个月维保、养护，发觉问题、立即维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1）无故障、停电；2）保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）电话每季保养一次，发觉问题，立即维修。由设备部组织实施。各项通讯设备维修保养规程通讯通畅，无故障2）宽带变频水泵及设备变频水泵及其设备1）每个月保养清洗一次；2）每三个月对设备保养一次。由设备部实施。1）相关二次供水要求；2）相关电气维护标准。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）路检修维护；2）灯具维修及更新。每十二个月检修一次线路和灯具，更换老化线路损坏灯具。1）由设备部按对应保养实施；2）照明器具每十二个月更换一次。1）线路无老化；2）灯具政党使用，照明完好。消防设备1）疏散标志维修及维护；2）室内消火栓箱维护及检修；3）其它消防设备。每十二个月对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以免发霉；2）每十二个月对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电维修专业人对应负责实施；2）消防系统关键设施、设备每十二个月更换一次。消防设施保养规程。设施完好率100%消防设施管网室外消防栓水泵结合器1）消防栓及水泵接全器每六个月油漆一次；2）消防栓每六个月排一次水，检修一次。由设备部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏1）正常有效使用；2）外观完好。上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每十二个月刷一次管道油漆；2）每十二个月维修一次，并坚固管道固定码；3）每十二个月雨季检验一次雨水口，更换不合格部分。由设备部按相关性作业规范实施。排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。供配电配电房1）每季进行一次专业维保。2）每十二个月假期中进行曲一次中修和预防性试验。由设备部按相关法规作业规范组织实施。1）相关开闭所检修标准规；2）相关电气维护标准。确保供电设施安全正常运行。中央空调冷冻、冷却水系统部件按运行周期进行专业维护由设备部按相关法规作业规范组织实施。按中央空调相关性要求和标准确保中央空调安全正常运行三、公共设施及公建日常维修计划及实施方案项目维修类别定时维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成结构问题。日常每七天巡查一次入们装修阶段要天天巡视2次，发觉问题，立即处理、维修。1）因为使用不妥造成结构局部受损较轻由设备部门按房屋修缮要求实施维修；如局部受损较重，应请教授“会诊”，提出方案，受托专业企业实施；2）如因施工质量原因或保修期造成结构问题，应报请开发单们处理。1）房屋修缮标准；2）相关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功效完好。外墙面1）外墙面鼓胶落修补；2）外墙面大面积渗漏；3）外墙面翻新；每七天巡检一遍，发觉问题，立即维修。由设备部按相关修缮规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水、无违间、整齐统一。公用屋面1）隔热层破损；2）防水层破造成屋面渗漏；3）屋面积水。（售房协议明确屋面属顶层业主独立使用屋面除外）每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部按对应作业规程实施维修，根据年度普查计划维修。房屋修缮标准。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损。公用通道门厅、1）公用地面维修改造；2）公共通道、门厅墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步维护。每七天检验一次，发觉问题，立即维修。由设备部按对应作业规程实施维修。1）对应建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整齐、无缺损、无霉迹；2）扶手完好、无张贴痕迹。小区道路路面人行道砼道牙每七天检验一遍，发觉问题立即维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）路面修缮质量标准；2）人行道铺设修缮标准洁净、平整、无坑洼，无积水，无缺损、完好率达99%以上。公共照明庭院灯、楼道灯、其它照明灯每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）电气作业安全操作规程；2）灯具施工标准。灯泡政党使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。沟渠池进雨水口雨水进污水进化粪池阀门进每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）进内无积物，进壁无胶落；2）化粪池出口及分隔地无堵塞；3）进盖上标志清楚。1）进盖完好率达100%，有效发挥功用，无参；2）无缺损，少污积；3）无堵。园林绿地绿地、花草、雕塑小品、花池天天检验一遍，发觉问题，立即维修。环境清洁部进行绿化补种园艺维修。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理设施、设备齐全完好；2）雕塑水品等财贸艺完好率在99%以上；3）绿化立即补各率达99%以上；4）循环水系统畅顺。文化场所活动场地天天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部专业维修实施。1）整齐、安全、场所菌能正常有效；2）无改建，无乱堆放；3）各项设施、设备完好，正常使用。停车场室内停车场每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部专业维修实施。1）砼路面修缮质量标准；2）停缮车场地维修标准。1）平整、无积水、无缺损、完好率99%以上。公用标志标识牌警示牌每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部维修实施。1）标志清楚，无污积，破损；2）安放牢靠。1）标志设施完好率100%；2）标志无损坏。其它设施围楼每七天检验一遍，发觉问题，立即维修。由设备部维修实施。1）无破损；2）无脱落；3）池水通畅。1）确保围栏挡土墙安全使用；2）确保垃圾转运站使用。管理用房管理用房每七天检验一次，由设备部按相关性维修保养规程实施。1）相当建筑啊分维修保养规程；2）对应电气、设备保养规程。1）政党安全使用；2）各项设施，设备完好；3）无改建。四、公共设施及公建定时维修计划及实施方案项目维修类别定时维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成结构问题。1）每十二个月对房屋基础进行一次检验；2）立即了解住户家庭结构性能，做到早发觉，早处理。由设备部负责实施。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全、正常使用；2）结构履能完好。外墙面1）外墙面起鼓胶落修补；2）外墙面局部渗漏；1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效，应局部翻新预防面积续扩大及污染墙面，并清洗一次，2）每十二个月雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检验，杜绝雨水侵入；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面翻新；由设备部负责实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。外墙平整、无渗水、整齐统一。屋面1）热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）屋面积水。1）每六个月疏通一次屋面雨水口；2）每十二个月对屋面防水层检修一次；5）由设备部负责实施。1）房屋修缮标准；2）对应修缮作业规程。1）无积水、防水层正常；2）隔热层完好。公共通道门厅、楼梯间1）公用地面维修改造；2）公共通道、门厅墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步维护。1）每六个月对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；1）由设备部按相关技术规程实施；2）每三年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）对应建筑部分修缮技术规程；美观完好、整齐、清爽。共用烟道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不妥造成2）排烟口封闭不妥造成漏烟每十二个月对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护由设备部按相关性作业规范实施。排烟管道技术规范排烟通畅，安全、正常使用。区内道路路面人行道道牙每十二个月对局部损坏严重路面、道牙、人行道板应控制在1%每十二个月内，其它控制在50%每十二个月内。翻新工作由设备自行组织专业维修工或委托相关施工单位实施。1）道路使用管理要求；2）路面施工质量标准。1）降低泌要路面受污损和破坏；2）使局部损坏严重中面经过翻新延长寿命，从则使整个道路保持使用功效。公用照明庭院灯、楼道灯、其它照明灯1）每个月清洁灯具一次；2）每季检修线路一次，应控制在1%每十二个月内，其它控制在5%每十二个月内。1）由设备部维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路老化；2）照明设施清洁完好1）实现良好灯具外观；2）照明系统正常有效；3）照明设施线路完好率达95%以上。沟渠池进雨水门雨水进污水进化粪池阀门进1）化粪池每六个月清理一次；2）每三个月清理进内杂物一次3）每十二个月全方面维修完善一次。由设备部按作业规程实施维修。进内侧防2）进内无沉积物。1）化粪池内无沉积物、出口通畅；2）进盖正常使用、密合；3）流水通畅。园林绿地绿化、雕塑、小品、循环水池、花池1）春、夏季各补换绿地一次，树木补种春、夏各一次；2）花木每半月修剪一次；3）草坪乔木每个月修剪一次；由绿化服务部实施。1）绿草丛伍，树木青青、剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁，流水清清。管理用房管理用房1）每个月检修一次设施，设备；2）每六个月检验一次电气线路；3）每二年内粉刷一次；4）每十二个月对其它建筑部分维护一次。由设备部实施。1）对应建筑维修规程。2）电气设备维修保养规程。1）整齐、安全、正常使用；2）设备、设备完好。五、公共设施维修养护步骤编制施工方案，报用户业委会审批编制施工方案，报用户业委会审批归档保留维修完成，经验收合格后，填写维修统计表维修技术人员到现场维修建筑设施主管日常巡视检验或其它路径发觉问题，填写维修申报单班组分工，实施方案，准备工具材料技术保障部负责签收维修申报单建筑设施主管日常巡视检验或其它路径发觉问题，填写维修申报单班组分工，实施方案，准备工具材料技术保障部负责签收维修申报单六、秀山县行政中心大楼房屋本体维修养护步骤维修申报，填写维修申报表维修申报，填写维修申报表填写派工单准备材料，持单现场维修技术保障部专业工程师到现场查看，提出维修方案，并监督维修过程维修完成，用户在派工单上签字维修人员上交维修单技术保障部将全部派上单输入电脑，管理处组织维修回访技术保障部每星期将维修电脑总单程报管理处对不合格维修项目通常维修重大维修七、秀山县行政中心大楼装修审批·监管步骤用户提供装修图纸、房屋或展位租赁协议用户提供装修图纸、房屋或展位租赁协议到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超出50㎡管理处审批报消防部门审批报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金管理处办理装修开工手续装修工程完工管理处验收装修工程现场装修施工现场监管；综合事务、工程、保洁、安全护卫等各部门实施违章处理退押金管理处信息搜集、处理秀山县行政中心大楼装修审批·监管步骤用户提供装修图纸、房屋或展位租赁协议用户提供装修图纸、房屋或展位租赁协议到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超出50㎡管理处审批报消防部门审批报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金管理处办理装修开工手续装修工程完工管理处验收装修工程现场装修施工现场监管；综合事务、工程、保洁、安全护卫等各部门实施违章处理退押金管理处信息搜集、处理九、维修养护工程物料控制步骤材料起源控制；建立合格供给商档案（供给商专业资质证实，供给商评价统计、供货统计）材料起源控制；建立合格供给商档案（供给商专业资质证实，供给商评价统计、供货统计）物料申请，填申请单相关责任部门审批采购员按要求采购仓库管理员验收、检验，登记入库存物料申请人填写领料单，材料出库仓库管理员做好领料登记物料消耗单（每个月一次统计）归档管理十、各项指标承诺及完成承诺指标达标率指标名称国家评分标准管理指标管理目标实施方法房屋及配套设施完好率98%98%实施巡视制度，确保房屋完好，无新违章搭建及损坏公共设施房屋零修、急修立即率98%99%按要求维修服务标准，合理安排维修人员，确保维修工程人员立即维修维修工程质量合格率100%100%分项检验，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足用户需求十一、房屋主体维修养护实施质量计划表以下：项目维修范围需维修项目标准定时维修计划日常保养计划房屋完好率99%，大中修质量合格率99%，房屋零修、急修立即率99%；设备完好率99%房屋主体主体结构裂缝或严重破坏按需要、不定时参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-13《建筑物本体维护》；ISO9002运作程序文件NPMOP-14《住户服务》；ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》；楼地面工程平整、起砂、开裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程渗漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉饰工程开裂、剥落、色不匀小修/年、中修/3年烟道不通畅小修/年房屋主体设备给排水系统不通畅检修1次/年详见：《工程、设备管理工作手册》1、变配电系统2、空调系统3、水系统4、消防系统5、电梯系统6、公用天线、背景音响系统7、设备管理、大修改造供电设备有故障、无法供电检修1次/年弱电设备有故障、无法使用检修1次/年消防设备滴、漏、缺附件检修1次/年电梯设备电梯、无法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷设备腐蚀、损坏检测1次/3年注房屋本体使用年限按50年，机电设备分别按产品寿命确定更新、改造周期十二、公共设施重大项目维修实施质量计划表以下：序号维修范围需维修项目标准定时维修计划作业规范及方法效果1区内道路路面、路基严重损坏修缮1次/年参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPMOP-09《停车场管理》ISO9002运作2路灯线路需改造重新敷设按需要不定时3绿化场地重新造植改造改造绿化/2年4沟、渠、池、井严重断裂或破损检修1次/年5文化、娱乐场所改造、改建按需要、不定时6停车场、车棚、走廊更新、改造、改建检修1次/2年7公共机电设施更新、改造按需要，不定时8其它由市住宅部门确定按需要、不定时备注1、道路使用年限按20年计，房屋主体按50年计。2、按上述标正确立重大维修项目所发生费用按要求从基金开支。十三、公共设施日常维护养护实施质量计划表以下：序号维修范围日常保养维修计划作业规范及方法效果1区内道路养护1次/月，即坏即修参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPMOP-09《停车场管理》；ISO9002运作程序文件NPMOP-06《物业绿化管理》ISO9002运作程序文件NPMOP-10《设管理》道路完好率99%，；路灯完好率98%，一池二井完好率98%，文化娱乐场所设施完好率98%，停车场、单车棚完好率98%。2路灯系统养护1次/月，即坏即修3绿化场地喷水2次/天。除杂草1次/月，施肥、补苗2次/年4沟、渠、池、井清理二井1次/季，清理一池/六个月5文化、娱乐场所检验1次/月6停车场、车棚、走廊天天检验，即坏即修7公共机电设施天天检验，即坏即修8其它备注属于日常维护保养，从管理费中公共设施维护费列支十四、养护计划，住户报修、维修回访制度等（一）、目标确保对用户投诉处理和维修服务高水准立即对服务效果立即反馈。（二）、适用范围用于物业管理处对投诉处理和维修服务效果回访工作。（三）、职责1、管理处具体负责对用户回访工作。2、管理处其它人员接到用户对所提供服务工作效果意见，均应立即反馈到管理处。（四）、工作程序1、管理处根据《用户投诉统计》，对投诉100%进行回访，回访时间按投诉内容具体确定。2、物业管理处每星期依据上星期《维修单》，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。3、回访工作可采取和用户交谈，现场查看、检验等方法综合进行。4、物业管理处安排人员对回访结果进行统计分析，发觉存在不合格项应立即向管理处经理汇报，安排人员限期处理，并再次进行回访，直至业主满意。5、回访统计由物业管理处文件由管理员进行统一管理，并报综合办公室存档。绿化管理方案绿化班长职责一.对管理处经理负责，认真实施管理处经理部署各项工作。二.负责大楼绿化工作安排，做好每日检验工作纪录并向管理处经理汇报。三.坚持高质量、高标准。以身作则，带头工作。调动绿化职员主动性，保质、保量完成各项工作四.负责绿化用具使用、保管，并定制其合理使用方案，帮助库管员合理储存保管。五.常常巡视区域，现场督导绿化工作。六.负责绿化职员作检验，纠正正常工作中发生不合格服务。七.负责填写季度月度绿化工作表，报管理处经理。八.负责定时对绿化职员进行岗位培训和考评，不停提升职员服务质量。九.严格本部门考勤制度，及工作检验制度，确保保洁工作有条不紊。十.严格实施企业其它规章制度，帮助其它部门日常工作。十一.全方面指导、监督小区绿化工作。十二.负责向管理处经理提交本部门工作计划和工作总结。十三.每日具体巡查绿化区域，认真观察植物生长情况及观察物候改变，做好检验统计，并依据情况改变立即作出调整。十四.负责立即处理因绿化区域计划，养护等原因引发投诉。十五.督促绿化工作合理安排及全方面开展。十六.完成管理处经理部署其它工作。绿化工职责一.负责所管理辖住宅内绿化管理工作，高效率、高质量地完成各项工作。二.熟记所管辖区内绿化面积和布局，熟知花草树木名称、特征、栽培管理措施和防治方法。三.定时对花草树木施肥、浇水、防治病虫、除草，并立即修枝、整形、补栽补种，确保绿化率。四.认真学习专业技术知识，努力提升管理质量和工作效率。五.劝阻、纠正一切破坏绿化行为。六.发觉问题立即汇报，并能提出合理化提议。七.服从领导，团结同事，相互帮助。八.珍惜公物，遗失工具照价赔偿。九.完成领导交办其它工作【绿化指标】绿地更新立即率98％；绿化存活率达成98%以上；残枝断叶控制率98％；有专业人员实施绿化养护管理；立即修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木依据品种和生长情况，立即修剪整形，保持观赏效果；定时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。【绿化面貌】绿地内清洁、整齐。无显著病虫危害，无药害。依据实际情况制订养护、补种计划，并按期实施。【土壤绿化性状要求】保持绿地土壤疏松、无积水，合理、有效施肥，增强土壤肥力，改善土壤理化性状。【景观要求】依据管理区域绿地植物分布情况及生长各个阶段，对植物群落合理养护，保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次适当、生长茂盛，营造管理区域优美整体景观效果。《绿地等级景观要求》：一级绿地a．群落结构：群落合理完整，层次丰富黄土不裸露，树木种间、株间生长空间和层次处理适当，整体观赏效果好。b.树木生长：乔灌木主干屹立，树形完整优美，枝叶茂盛，季相显著，针叶树应保持显著顶端优势，整形树木应按观赏要求养护成一定形态，花灌木按时开花结果，绿篱连续、无空档、无死树枯枝，地被植物应为四季常绿观花或观叶品种。c.花卉部署：花卉健壮，始花期方可种植，株行距适宜，花期整齐，图案美观，按时开花。d.草坪铺植：草种纯，生长茂盛，无空秃。e.杂草控制：无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草，基础无杂草。f.设备设施：建筑小品、辅助设施完好无损。g.环境卫生：绿地整齐，无垃圾。【病虫害防治控制】（一级绿地）应采取病虫害综合防治方法，病虫害对植物危害性应控制在不影响观赏效果指标之内。《绿地等级病虫害控制指标》：a． 病害危害程度：基础无危害迹象。b． 食叶性害虫为害率：＜5%。c. 刺吸性害虫为害率：＜10%。d.蛀干性害虫为害率：＜3%。保洁管理方案[服务标准]清洁管理无盲点；管理服务范围保持环境整齐，生活垃圾日产日清；合理调整果壳箱或垃圾桶，每日清运2次；保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整齐端庄；为业户、访客提供一个清洁、舒适生活和工作环境；操作规范化、管理科学化；适时、立即、按时进行保洁服务，包含虫害灭杀；珍惜物业各项设施及财物；立即处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；节省用电、用水；[服务标准]【电梯厅】地面洁净无污渍、灰尘、痰迹。天天巡回保洁墙面、天顶洁净无污迹、浮尘。每个月3次保洁照明外壳无积灰、污迹天天1次保洁金属件洁净、光亮无污迹，不变色。天天1次保洁沙发、茶几无灰尘、污迹，光亮整齐。天天巡回保洁【客梯】轿厢洁净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。天天巡回保洁轿厢门面无灰尘，显示器洁净无灰尘。天天1次保洁轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。天天1次保洁【走廊、过道】地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。 天天3次保洁墙面洁净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。每个月2次保洁扶手、栏杆洁净。天天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。每个月1次保洁门、窗洁净无污渍、浮尘。每七天1次保洁牛奶箱表面无积灰。天天1次保洁【监控探头】探头镜头洁净无积灰、浮尘。 每七天1次保洁【停车场】目视标识、指示牌无灰尘。每七天1次保洁目视墙面、管道无灰尘。每个月2次保洁下水道通畅无堵塞。天天1次保洁【道路】目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 天天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。天天巡回保洁【绿化带】绿化内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。天天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】地面洁净、干燥无异味。天天2次保洁墙面无污迹、粘附物。 天天2次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。 天天2次保洁【小溪水景】目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶。天天巡回保洁池底、边壁无锈斑、污迹、青苔。换水时保洁池内喷水管、照明灯外表无污迹。换水时保洁池边地面无垃圾、杂物、积水。天天巡回保洁【其它设施】烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。每七天1次保洁【天台、平台】无垃圾杂物，排水口通畅。每七天1次保洁【照明设施】绿地矮灯洁净无积灰。 每七天1次保洁灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。 每七天1次保洁【保安岗亭】室内地面洁净无杂物。 天天1次保洁墙面四面无污迹，顶部无蜘蛛网。 每个月1次保洁岗亭外立面洁净无积灰。 每七天1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】玻璃洁净无灰尘，框架洁净无污迹。 每七天3次保洁【职员卫生间】地面干燥、洁净，无垃圾、杂物。 天天1次保洁墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。每七天2次保洁小便斗、坐便器无黄渍、污渍。 天天1次保洁空气清新无异味。天天1次保洁洗手盆无污迹。天天1次保洁【排水沟】目视洁净无杂草、杂物。 每七天1次保洁排水通畅无堵塞、积水、异味。 每七天1次保洁【外墙】外立面二米以下无污垢。 天天1次保洁建筑物外立面按委托协议要求清洗。【健身器材】健身器材表面无积灰、污渍。 每七天3次保洁[保洁质量三查制度]职员自查：每个职员依据相关作业规程，对自己负责分管区域保洁项目进行自查，立即发觉问题、处理问题，并做好统计。领班巡查：领班应把巡回检验作为自己关键工作，对管理区域内全部保洁部位、项目