【S市农村集体经营性建设用地入市金融支持案例分析11000字（论文）】

S市农村集体经营性建设用地入市金融支持案例分析目录TOC\o"1-2"\h\u18208政策性金融支持农村集体经营性建设用地入市研究 132657一、农村集体经营性建设用地入市的概念与必要性 124238（一）农村集体经营性建设用地入市的概念 123932（二）农村集体经营性建设用地入市的必要性 211348二、S市农村集体经营性建设用地入市金融支持案例分析 516115（一）项目背景及实施必要性 59942（二）项目操作要点 730815（三）入市实践过程中的难点问题梳理 1428381三、农村集体经营性建设用地入市的金融支持政策创新 1530210（一）适应精明收缩的赋能增信 1523775（二）以政策性金融为主导 1616084（三）以包容性金融服务创新为基础 1829443（四）以绿色金融为发展方向 1812096四、以集建地入市项目为依托，做精农地制度改革贷，全力服务农村振兴战略 1931582（一）围绕农村振兴战略农发行出台的相关农地业务政策 1913046（二）集建地入市可被看作是农村版土地储备，我行在支持此类贷款上不存在政策障碍 207432（三）当前我行的项目营销储备 2115920五、结语 2218130参考文献 22摘要：农村土地“触石渡河”经过多年的尝试和探索，已经进入了改革“深水区”阶段，打破土地种类障碍，将集体经营性建设用地进入市场试点工作一步一步地向全国推开，已经成为农村土地改革中最重要的任务。本文作者从伊犁市集体经营性建设用地进入市场实际出发，剖析了扶持农村土地流转与规模经营、拓展农业政策性金融、打造“农地银行”新品牌等创新途径。关键词：政策性金融；农村集体经营性建设用地；入市一、农村集体经营性建设用地入市的概念与必要性（一）农村集体经营性建设用地入市的概念将农村集体建设用地划分为宅基地，公益性公共设施用地以及集体经营性建设用地三大类，所有权都属于农民集体。其中：宅基地使用权是可以流转的，但是只限流转给本集体或者本集体的成员；公益性公共设施用地无出让问题；集体经营性建设用地使用权可以转让，即：入市，本次调研的集建地入市即是集体经营性建设用地入市，是指这部分土地在市场上流转，具体来讲就是转让，出租以及入股的形式，其实质就是对农村集体经营性建设用地使用权进行市场优化配置的一个过程。（二）农村集体经营性建设用地入市的必要性在当前城市化进程中，用于工业园区、居住性项目等建设的土地供不应求，与此同时农村集体建设土地却存在利用效率低的问题，其潜能也未得到有效发挥，集体经营性建设用地入市可以有效缓解上述问题。1.缓解建设用地供需矛盾，加快城市化进程发展的必然要求一直以来，我国对土地采取严格的政策，按土地用途分类。在城镇化步伐快起的今天，建设用地供应却愈发费力，原来国有建设用地和把农村集体建设用地征用的格局已经不能适应这种发展趋势。所以集体经营性建设用地进入市场是解决我国城镇土地资源紧缺和供地不足问题的必要途经之一。乡村的工业化为乡村城市化提供了重要的依据，集体经营性建设用地进入城市在推动乡村经济稳定发展的同时间接地推动着乡村城市化进程。一是问题的提出集体建设用地只有通过市场优化配置才能够最大限度地实现价值，它进入市场带来的不只是地方经济发展，更重要的是对城乡一体化进程有一定推动作用。二是它直接进入市场还能使土地市场价格更趋于合理化，使用地成本大幅度降低，这一用地成本下降对于中小企业无疑具有很大吸引力，由此带动了他们来投资并直接推动了地方经济发展。最后通过搞活、吸引等手段让中小企业来投资，不管是哪一种手段，都可以为地方解决就业需求问题，同时还可以间接带动周边基础设施改善，形成比较稳定的产业群、提高农民财产性收入、加速城市化发展进程等。2.是优化土地资源配置、盘活集体土地的必然要求集体经营性建设用地进入市场作为当今土地改革的一个必要环节，势必引起我国原有产业结构的转型与优化。故而，我们在保证“农业，农村和农民”保持高质量稳定发展的同时，使集体经营性建设用地符合我国当前国情和改革需求，让它使之能和市场资源配置有效地结合起来，最大限度地发挥功效，以迅速取得理想的结果。在这一进程中，它同样也应按照市场规律办事。发挥市场作用，真正将集体经营性建设用地用在所需土地上，以最大限度地提高利用效率。集体用地所有者和使用者均能以不同合法方式配合投资方，继而实现集体土地盘活。同时他们还将在集体经营性建设用地进入市场后享受财产性收入。入市对农村好处明显，它一方面将迅速而有效地盘活农村土地资产，同时也促进了农村集体经济发展，由此推动了农村基础设施改造与完善，公益事业健康稳定地向前发展，保障了农民合法权益。通过转让，租赁等形式，可以预期集体经营性建设用地进入市场必将引起其流动性的质变与增强。使农村集体建设用地效能最大化，避免出现低效能用地问题等等。3.是促进土地市场化和多元化、提高农民收入的必然要求集体经营性建设用地进入市场是中国土地管理制度改革与完善进程中又一质变，它使长期困扰着集体建设用地不能顺利进入市场交易这一难题在突破现行土地双轨制束缚的前提下；与此同时，新《土地管理法》还从法律上予以了全面的保证。这大大地加速了集体经营性建设用地入市交易，使土地市场更加多元化，同时使土地价格在市场调节下趋于合理，使土地市场趋于规范。给农村经济发展注入更多新鲜血液，换发出新活力，保证后续可持续发展。土地收入是农民财产收入的主要来源，允许集体经营性建设用地进入市场能够显着提高农民收入的经济性，它将使得农民收入有一个质的提升。直接解决农户可持续性收入，让农户能够更公平、公正地获得土地长期红利和分享土地改革发展成果。此外，也使得新农村建设有了经济保障，让新农村更加稳定和谐。二、S市农村集体经营性建设用地入市金融支持案例分析通过前期不断的学习、借鉴内地先进经验，在自治区分行及地方党政的大力支持、推动下，2021年11月，我银行首笔集建地入市贷款获批。并于2022年2月实现首笔贷款投放，本次以此作为实务案例，进行介绍。（一）项目背景及实施必要性1.S市为什么要开展农村集体经营性建设用地入市S市总面积755平方公里，常住户籍人口582744人，为伊犁哈萨克自治州首府，是伊犁州政治、经济、文化、贸易中心。S市作为北疆经济带的中心城市，随着伊犁州“两霍两伊区域一体化”发展战略布局的提出，目前S市产业集群效应与城镇化速度建设用地需求量与日俱增，存量国有建设用地无法满足城市扩容发展，未来很可能出现国有建设用地“一地难求”的情况。因此农村集体经营性建设用地入市成为了未来发展的必经之路。2.S市项目实施必要性（1）是提高农民收入，促进农村振兴发展的需要在农村集体经营性建设用地允许直接上市前，农村集体建设用地想要实现流转必须首先转变所有权性质，严格限制年农村集体建设用地直接入市交易，划归国有后，农村集体建设土地所有权发生改变，土地收益也因为流转发生多倍增值，但农民在获得一次性补偿后失去对土地的所有权，也缺少将一次性补偿款转化为资本的知识和技能，从而导致很多农民因征地返贫，而通过农村土地集体经营性建设用地直接上市后，入市收益明显高于改革前的征地补偿，入市后农民除了获得增值收益现金收入外，还参照征地补偿标准，安排社保、就业指导等获得多种收益，同时按照S市土地增值收益金管理办法，农村集体也将获得土地增值调节金的20%用于农村产业发展，能够对被征迁农户带来长期的稳定补充收益，防止因征迁返贫。因此对盘活农民资产、大幅增加农民财产性收入，对减少农村与城市收入差距、对农村振兴工作有明显意义。（2）是推进S市城乡一体和新型城镇化建设的需要S市部分道路狭窄，人口密集，配套设施不完善，造成该地人民生活与社会发展不相适应，通过对该集建地入市后，实现统一规划、统一开发、统一管理，可推动该地人口、资源、资本、服务等要素的城乡双向流动，提高农村公共服务水平，缩小城乡公共服务差距，让农民由被动城镇化转变为主动城镇化，从而实现城镇产业优化布局，激活农村经济发展新动能。推动S市城乡一体和新型城镇化建设进程。（3）是推进新疆社会经济发展和农村振兴的需要S市自2015年起获批成为全国33个县（市、区）土地三项改革试点地区之一，是新疆唯一一个获批的城市，前期相关政策制度完善，而今试点工作已经结束，进入政策完全敞开时期，更加具备开展农村集体经营性建设用地上市的条件。通过吸取内地农村集体经营性建设用地上市积累宝贵的经验，能够为新疆农村集体经营性建设用地上市提供示范作用，新疆处于国家“一带一路”发展战略的前沿地区，战略地位十分重要，近年来区位优势越发明显，经济发展处于稳步上升期。土地需求量逐步增大，农村集体经营性建设用地上市能够解决建设用地不足的同时，为新疆的经济发展带来新动能，可解决困扰贫困地区多年的财政收入较低的问题。真正意义上优化新疆土地资源配置，促进土地资源供求格局变化，促进城镇化建设，对本地社会经济发展和农村振兴工作具有十分重要的意义。（二）项目操作要点1.项目建设内容本项目需拆除腾退S市塔什科瑞克乡英买里村集体土地面积约558亩，拆迁户有750户。按照S市城市整体规划，对地块进行“五通一平”熟化，规划道路用地57亩，可进行入市交易的商住用地约501亩。2.项目主要投资构成本项目总投资50000万元，其中：复垦费1962.4万元，预付土地增值收益558万元，腾退费用36658.78万元，土地熟化费用（五通一平）4464万元，项目管理费558万元，项目前期费用1116万元，预备费2822.82万元，建设期利息1860万元。重要费用解析：（1）复垦费主要指该项目使用到零星分散农村集体经营性建设用地整治复垦周转指标的，由入市主体（村集体委托项目公司）先行垫付的指标费用。指标费用的收取方为财政局，按照指标收入管理。根据《关于印发自治区跨县域补充耕地指标调剂管理暂行办法的通知》（新政办发【2020】83号），本项目地块属于第十等耕地指标费用4.4万元/亩，补充耕地指标446亩，费用为1962.40万元。（2）预付土地增值收益主要是指村集体委托项目公司整治土地后、土地入市交易前，项目公司预付给村集体的部分土地增值收益，对标土地征收补偿标准。S市土地征收补偿标准如下：耕地补偿标准为6.43万元/亩、农村建设用地补偿标准为80万元/亩。了保障村集体和农民的利益，本项目预付土地增值收益1万元/亩。费用为558万元。（3）根据S市已有拆除腾退补偿政策，腾退费用=临时安置费+搬迁费+奖励费+耕地补偿费+农村建设用地补偿费+建筑物及附属补偿费+社保费用。（4）土地熟化费用主要用于“五通一平”，即通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整等，参考周边近期土地熟化费用，亩均成本18万元，实际结算以具体核算情况为准。3.项目运作模式本项目采取企业自主经营融资模式，经S市人民政府授权，借款人（国有企业）根据村集体委托整治558亩农村集体土地，待完成拆除腾退后，将产生规划为商住用途的农村集体经营性建设用地501亩，拟通过“招拍挂”出让方式上市，土地成交后，收回土地整理腾退开发成本，优先偿还融资成本费用。4.项目操作基本流程（1）政府授权国有企业进行土地开发整理及入市工作，国有企业与村集体签订《土地开发整理委托协议》。（2）国有企业委托村委会进行入户调查，征得征迁地农民的同意，签订征地协议。（3）国有企业实施土地腾退工作。（4）实施土地熟化等工作。（5）按照管理办法进行入市程序。（6）按照分配方案的集建地入市转让收入作为第一还款来源。（7）采用全额保证担保方式作为第二还款来源，同时将拟入市的集建地提前办理权证进行抵押担保。5.各部门需完成的工作（1）政府对项目实施方案进行批复。（2）自然资源局出具国土空间总体规划、下达土地利用年度计划指标（需落实覆盖项目所需农转用指标）。拟定农用地转建设用地方案、补充耕地方案、项目建设用地规划方案。对项目实施方案进行批复。编制土地入市转让计划。提供近期同类型、同用途、同等地段地块成交价格证明材料。提供集建地入市消化可行性说明（需对近三年供地量、成交量进行分析，根据出让率评判集建地入市转让计划的可行性）（3）国有企业与村集体签订土地委托开发整理协议，实施土地开发整理、土地熟化、入市程序等工作。办理好项目地块不动产登记证明编制项目实施方案报政府、自然资源局、发改委及环保局审批。办理用地预审预选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防批复、用水用电证明等行政许可（因项目涉及到“五通一平”施工）（4）村集体与入市工作小组成员或村民代表签订《入市集体民主决议书》召开村民大会或村民代表大会，提供《同意入市的村民代表签名表》（5）环保局对项目实施方案进行批复（因S市集建地入市管理办法中提到需要环保部门审批）办理环评批复或备案表（6）发改委对项目实施方案进行批复6.贷款资金主要支付方向（1）复垦费（购买指标费用），支付给财政局。（2）预付土地增值收益，支付给村集体。（3）腾退费用（征迁费等），支付给被征收农民个人。（4）土地熟化费用，支付给施工单位。7.土地入市转让后的利益分配方案基本原则：项目实施主体自主融资及实施，用地整理后按计划入市交易，各实施项目公司根据S市政府、村集体经济组织（村民小组）签订的有关协议，结算建设成本，按期归还融资费用。（1）本项目地块由国有企业委托S市公共资源交易中心入市交易，按照成交价格收取土地款，土地款由竞得人汇入指定账户。（2）复垦费、预付土地增值收益、土地整理腾退开发运营成本作为前期土地开发成本在土地款中单列。S市财政局在土地开发前收取4.4万元/亩的复垦费；S市塔什科瑞克乡英买里村村集体在土地开发前收取了预付1万元/亩土地增值收益金；土地整理腾退开发运营成本包括：前期费用、预付土地增值收益、腾退费用、土地熟化费用、预备费、建设期利息、运营期管理费用、财务费用，融资本金等。由公共资源交易中心返还借款人。（3）土地转让收入剔除土地开发成本后剩余的土地价款为土地增值收益，根据《S市农村集体经营性建设用地增值收益调节金征收使用管理实施细则》，按照土地增值收益的40%收取土地增值收益调节金，上缴市财政。（4）扣除40%土地增值收益调节金后的土地增值收益按照国有企业与S市塔什科瑞克乡英买里村村集体签订的《土地整理委托协议》约定进行分配，但若国有企业获得土地增值收益不足以覆盖项目成本，则由S市塔什科瑞克乡政府从获得的土地增值收益金给与补足。8.集建地入市项目综合评价（1）项目的实施显化农村土地资产价值，促进农村振兴发展。本项目入市收益高于改革前的征地补偿，入市后农民除了获得增值收益现金收入外，还参照征地补偿标准，安排社保、就业指导等获得多种收益。同时农村集体还可以获得各种补偿，实现可观收入增加，从而投入农村产业发展，实现长期增收。（2）项目的实施激发农村土地资源活力，本项目的实施盘活农村集建地，通过土地熟化，有利于项目区用地、城乡一体化基础设施提升，对加快城乡一体化发展，促进城乡建设用地市场规范发展，带动城镇化进程具有重要意义。（3）项目打破二元土地管理机制，有效推动城乡一体化和新型城镇化建设。集建地入市后，可推动人口、资源、资本、服务等要素的城乡双向流动。提高农村公共服务水平，缩小城乡公共服务差距。实现城乡统一规划、统一开发、统一管理，让农民由被动城镇化转变为主动城镇化。（4）实现两种所有权土地“同权同责同价”，推进城乡统一建设用地市场建立。“同权同责”是“同价”的前提，赋予集建地与国有建设用地同等的产权权益，包括租赁、出让、转让、抵押权利等。集建地入市后，按照国有建设用地市场管理规定，同等管理、同等监督。同等服务，有效培植了市场信心，顺利建立了与国有建设用地相同的市场交易和服务监管机制，最终实现了两种所有权土地“同价”。（5）有助于土地资源进一步优化配置，对盘活农民资产、大幅增加农民财产性收入，对减少农村与城市收入差距、对农村振兴工作有明显意义。（6）通过稳妥稳步集建地入市，可以在一定程度上缓解城市建设用地不足的状况，平衡土地资源供需，对新疆其他省市发展具有示范借鉴意义。综上所述，本项目建设符合国家政策导向，经济和社会效益显著，对新疆农村振兴，产业发展、城乡一体化和新型城镇化建设具有示范意义。（三）入市实践过程中的难点问题梳理1.增量集体建设用地入市尚不成熟在本次入市实践中，S市把土地范围局限于该地区存量集体建设用地范围，但S市新增加的大量集体建设用地或者国有划拨留用地也是村集体的重要土地资源，后期可规范程序建设集体经济，如果在程序齐全的情况下仍然不准进入入市改革范围内，则会导致大量集体建设用地被闲置浪费，极大地影响农民及村集体利益。况且现在有相当部分宅基地暂时还不能参与市场化经营，也极大地影响着用地规模与农户土地收益。从以往各地试点政策看，对增量入市的规定非常含糊，而新修改的《土地管理法》则允许增加集体经营性建设用地进入土地市场，但是，由于试点之初未作出明确规定，S市新增建设用地并未取得突破性进展。存量建设用地之因地理位置之差异性本在价值上有所不同，若农村用地转化为公益用地较直接转化为建设用地进入市场其价值更是大幅萎缩，故，探索增量集体建设用地，是当前亟待解决的一个重大课题。2.利益分配体系存在争议入市集体建设用地基础设施配套有待改善，决定部分入市收入需分别用于建设配套基础设施。解决之道直接是收取土地增值收益调节金的一定份额，根本途径是健全土地增值收益向国家，集体，个人分配的机制。但对S市现状而言，利益分配问题一直牵动着各方面敏感的神经，当初S市鼓励农户把土地资源投入市场的有利政策红利也慢慢趋向紧缩，但农民习惯了利益分享，很难作出负责任的利益转让，在集体决策中利益分配还是有障碍、有纠纷。出土地增值收益20%~50%征收比例间，法规较为模糊。全面实行试点以后，土地增值收益调节金如何转换职能，并以税收政策进行形式上的调节，确立公平、合理的土地增值收益分配制度是应重点研究的课题。三、农村集体经营性建设用地入市的金融支持政策创新在借鉴城市土地资本化的经验教训的基础上，着眼于城乡土地资本化金融机制的差异，结合农村精明收缩理念，有望走出一条中国特色的有别于城市土地的农村建设用地资本化的金融支持政策创新道路。（一）适应精明收缩的赋能增信在乡村精明收缩思想中，即使乡村人口不断丧失，也要通过居民点收缩与布局优化，乡村一二三产业整合等措施，充分挖掘乡村文化与农业以及自然生态优势，构建适度规模农村社会仍可实现中国农村可持续发展与全面振兴。适应这种思路，促进农村建设用地由实体资产转变为金融资本，首当其冲的是集体建设用地的赋能和增信。通过进一步推进集体经营性建设用地进入市场、宅基地“三权分置”等改革来拓展集体建设用地权利、增强集体建设用地流通。以深化集体土地产权流通性改革为前提，优化农村地区生产，生活和生态空间布局，利用农村全域土地综合整治这一集体建设用地资本化大平台将零星，分散，效率低下、闲置宅基地、存量集体经营性建设用地向产业集中区复垦置换，带动农田连片、村庄聚集的乡村空间格局形成，实现乡村一二三产业一体化，创造有利于集体建设用地资本化增值的条件。鉴于村集体经济组织公信力“先天不足”的窘境，本文介绍了政府公信力对集体建设用地“增信”的途径。一、集体建设用地进入市场环节县级自然资源主管部门要作为第三方介入，参与集体建设用地出让合同鉴证工作，集体与开发商行为会受政府权威制约，显着降低毁约与耍赖风险。二是探索抵押环节由政府性融资担保公司对农村宅基地和集体经营性建设用地使用权进行抵押，对宅基地、集体经营性建设用地使用权“增信”。同时县级政府也应考虑对宅基地、集体经营性建设用地使用权抵押贷款的风险进行补偿。（二）以政策性金融为主导认为中国集体土地资产比城市土地具有弱流通性和弱增值能力，中国城市土地资本化过去走过商业性金融道路等负面因素，在乡村不断萎缩的场景中，促进乡村集体建设用地资本化必须以乡村空间重构为基础，以乡村一二三产业一体化为核心，坚持政策性金融为主，把政策性金融作为集体建设用地融入金融体系的根本金融方式方法，为集体建设用地发展提供持续性和有力的政策性资金支持。国务院根据《土地管理法》第六十三条授权，在制定集体经营性建设用地入市的具体办法和指导意见时，将为集体建设用地入市提供资金支持明确为中国农业发展银行的职责和任务范围。中国农业发展银行应发挥全国唯一一家农业政策性银行优势，根据不同集体建设用地的特征，尤其应以宅基地“三权分置”为导向，以集体经营性建设用地进入市场为改革目标，进行土地金融产品开发和市场创新，发挥主导性作用，通过集体建设用地使用权等信用载体，引导商业性金融机构将信贷资金投放到农村空间重构、农村一二三产业融合发展，逐步构建以政策性金融为主，商业性金融普遍参与的集体建设用地资金支持政策体系。根据乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地、农村宅基地和集体经营性建设用地等不同类型农村建设用地的特点，中国农业发展银行应借鉴德国等国抵押银行土地债券（如潘德布雷夫债券）发行经验，加快集体土地债券发行方式及其监管机制的探索与创新，尽快构建以集体建设用地作为中介的横向金融机制，把集体建设用地使用权这一用益物权变成市场主体间流通畅通的小额债权，从而打通集体土地开发者直接融资之路。（三）以包容性金融服务创新为基础农村一二三产业融合发展，其本身意味着与传统与现代，农业与工业，机器与手工艺，大中小企业，市场竞争与非市场竞争、正式制度与非正式制度的兼容并蓄等，将建立农村一二三产业融合发展土地要素供应机制作为集体经营性建设用地进入市场改革的重要目标，还会由此形成与城市土地不同的，更具有包容性的集体建设用地供应体系。适应农村集体建设用地供给制度包容性，中国农业发展银行应积极主动地改善农村金融基础设施并引导商业性金融的广泛介入，以负担得起的费用为村集体经济组织和集体土地使用者提供价格适中、便利快捷、广开疆拓土的包容性金融服务，持续增强农村建设用地多元化金融服务可及性。（四）以绿色金融为发展方向绿色发展，是乡村精明萎缩的应有之义。农村地区是我国生态文明建设的主战场，农村一二三产业融合发展必须贯彻“绿水青山，就是金山银山”理念的绿色发展，有助于集体建设用地资本化发展的金融支持政策还应融入绿色金融体系中，以有效阻止城市污染产业流向农村。金融机构应根据《绿色产业指导目录（2019年）》规定的绿色产业目录范围重点关注农村一二三产业融合重点领域，在绿色优质农产品加工，绿色物流仓储建设，农业废弃物资源化利用，农村电商，农村旅游，民宿等绿色项目中，积极发放集体建设用地使用权抵押贷款。与此同时，对于以集体建设用地使用权为基础发行土地债券的探索，在审查与监管机制上还应引进绿色标准与绿色激励机制。四、以集建地入市项目为依托，做精农地制度改革贷，全力服务农村振兴战略（一）围绕农村振兴战略农发行出台的相关农地业务政策2021年8月25日，农发行总行下发《关于全力打造“农地银行”特色品牌高质量服务农村振兴战略的意见》，提出要充分发挥土地资源在社会经济发展和推动农村全面振兴中的基础性、战略性和引领性作用，紧密结合当地资源禀赋特点，因地制宜打造优势特色细分品牌，有效提升“农地银行”品牌精准服务国家重大战略和地方迫切需求的能力，做优“耕地保护提升贷”，做大“农地综合整治贷”，做强“农地产业振兴贷”，做实“农地生态服务贷”，做精“农地制度改革贷”，做好“农地新型抵押贷”。围绕这一系列的服务农地重点领域，我行实行差别化的信贷政策，一是开辟绿色办贷通道，对农地类项目实行优先培育、优先受理、优先入库、优先调查、优先审查、优先审议、优先审批、优先发放等“八个优先”政策；二是适当扩大审批权限，对纳入新建全国高标准农田、新增高效节水灌溉面积、“十四五”规划重大项目以及纳入国家全域土地综合整治试点地区的项目适当扩大审批权限；三是适当优惠贷款利率，按照“对标同业、保本微利、适当优惠”的原则，在现有优惠的基础上，对特定项目进一步给予定价权限优惠；四是适当延长贷款期限，对纳入省级（含）以上“十四五”规划重大项目以及纳入国家全域土地综合整治试点地区的项目，贷款期限可适当延长，原则上不超过25年，其他农地类项目贷款期限根据项目建设、管理、运营的实际需要合理确定，一般不超过20年。五是适当优化担保方式，对纳入纳入省级（含）以上“十四五”规划重大项目或能够通过风险补偿基金等提供增信措施的农地信贷业务，可不受单一应收账款质押的限制，对纳入纳入省级（含）以上“十四五”规划重大项目，在落实还款来源、明确整体担保方案，满足其他评审要求的基础上，经审批同意，可按贷款发放进度同比例落实担保。这些优惠政策的出台，可有效保障我行农地类业务的推进，与集建地入市项目的信贷需求高度吻合，可有效促进我行以集建地入市为依托，实现业务快速发展，全力提升服务农村振兴战略水平。（二）集建地入市可被看作是农村版土地储备，我行在支持此类贷款上不存在政策障碍2016年2月，财综【2016】4号文发布前，金融机构都做过“土地储备贷款”业务，风险可控、收益尚可，其基本业务逻辑是由土地储备机构（或地方融资平台公司）向金融机构借款，用于拆迁、土地平整等土地一级开发工作，完成后形成政府储备土地，出让后取得土地出让金，用于还款。财综【2016】4号文发布后，此类业务被叫停，融资平台公司也被剥离了土地储备职能。集体经营性建设用地入市的参与主体无非两种：一是具有法人资格的村集体经济组织，二是村集体或村集体经济组织授权或者委托其他具有法人资格