【房价波动对家庭消费的影响探究9200字（论文）】

房价波动对家庭消费的影响研究摘要投资、消费、出口是影响我国经济发展的三个主要因素，出口萎缩、投资放缓的状况使消费逐渐成为推动经济发展的主要因素。在如今我们将内需消费视为经济增长的重要极点时，也需要考虑高房价对居民家庭消费到底有怎样的影响，房地产是一种具有双重特性的金融资产，它既具有“投资品”又具有“消费品”的特点。从理论上看，房价对居民的消费产生了一定的影响，并对其产生了一定的挤压作用。本文从理论上对住房价格变动给住户的消费造成的影响进行了实证研究。住房价格的变化在一定程度上刺激了居民的消费，而收入对消费的调节效果则具有正向的调节效果，而房价对家庭的影响则表现出显著的异质性，房屋价格对一套房和多套房的家庭都有显著的积极影响，而对多套房家庭的影响则更大。【关键词】住房价格居民消费财富效应目录TOC\o"1-2"\h\u9835一、引言 125570（一）研究背景与意义 14068（二）研究内容与方法 1286二、文献综述 29829（一）国外研究综述 2417（二）国内研究综述 211495（三）研究述评 322934三、房价波动影响居民消费的理论分析 322454（一）房价波动影响居民消费的理论基础 325017（二）房价波动影响居民消费的传导机制 517341四、房价波动影响居民消费的异质性影响分析 613822（一）住房资产影响居民消费的财富效应 63327（二）房价波动对家庭消费的异质性影响 623195四、结论 79760（一）结论 725080（二）对策建议 824809参考文献 10一、引言（一）研究背景与意义1.研究背景房地产价格问题，长期以来，政府、居民、金融机构和公司都十分关注。近年来，在一些主要的大城市，住房价格的涨幅很大，可以说房地产市场是影响我国经济走势的主导力量之一。由于快速的城市化，家庭购房需求也在不断上升，导致很多家庭把其收入的绝大部分用来支付住房消费，房屋资产是很多人选择的一项重要投资，变为我国居民家庭财富组成中的一个重要部分，同时，它也日益成为影响人们日常生活中的一项重要考虑因素。现阶段我国经济体制改革也经济进入深水区，怎么样减少经济增长对房地产的依赖，调整我国经济结构显然是一个值得深入思考的话题。实际上我国已经出台了一系列政策，但是很多城市房价上涨的趋势依旧保持。在政府频繁调控房产行业的背景下，一个关键所在就是去理解房价波动和居民消费之间到底有什么样的关系，房价的波动性并不是指房地产的财富效应，也不是指消费的挤压。那么，它会对居民的消费产生怎样的影响，哪些因素起着一定的作用，这些问题，都是值得深思的。2.研究意义从微观层面上讲，短期内，房价的迅速上涨将促使有购买欲的居民减少支出，进而增加个人存款，进而引发社会动荡。比如工作压力急剧增加，生活品质降低，对工作失去信心；城市常住人口的大量外流。从宏观的视角来看，房地产不仅是一种商品，更是一种生活的必需品。房价的持续攀升，让业主的财富持续增长，刺激了消费，加快了经济的发展。这也会给那些没有住房的人带来更大的压力，从而导致消费下降，导致经济增长放缓甚至停滞不前。目前，我国城市建设已进入了中后期。在这样的大环境下，要稳定的发展房地产，才能促进房价的正常、有序的增长，才能促进我国的经济发展。所以，对房地产价格变化的影响进行深入的探讨就显得尤为必要。（二）研究内容与方法1.研究内容本论文的研究内容包括：第一部分为绪论。本文将重点阐述“住宅价格变动对居民消费的影响”的研究背景、意义以及相关文献的回顾。第二章是对房地产价格变动对居民消费的影响进行了综述；第四节为结论。2.研究方法（1）文献归纳法运用关键词检索方法，收集了国内外有关房价变动与居民消费的文献资料，对有关的文献进行了分析、整理，从研究视角、研究内容、研究方法、研究框架等方面进行了综述，并在现有文献的基础上，提出了本文的研究视角和理论框架。（2）统计分析法运用图表分析、典型相关分析等方法，对我国住宅价格的变动和居民的消费状况进行了分析，并运用计算机软件对所收集到的数据和数据进行了分析和描述。二、文献综述（一）国外研究综述房价的波动性是当前社会普遍关心的问题，它与宏观经济有着紧密的联系，也是众多房地产领域的专家们所关心的问题。《住房价格变动》，Elizabet（2010）[1]、DieciandWesterhoff（2016）[2]运用库存-流量模型，对房屋价格的变动进行了研究。另一些学者则运用了住宅消费的跨期决策模型、预期理论（Lan和Wang,2014）等[3]，对住宅价格的波动性进行了多方面的研究。房价的波动和房地产市场的有效性有着紧密的联系，在不同的市场效率下，房价的波动性也会呈现出不同的特征。在住房价格和居民消费的关系上，本文得出结论：房地产具有财富效应，而且与股票相比，房地产对居民消费水平的影响更大[4]。国外学者Attanasio（1995）认为应该对这种房价上涨的情况，进行不同群体的差异化研究，并不能一概而论[5]。Chaney等（2012）发现国家的数据与生命周期理论相悖，因为数据表明，在1999-2005年之间，中不同年龄的群体中，储蓄率均出现了上涨并且老年人的储蓄率高于年轻人，出现了高储蓄的消费现象，并且把居民之所以增加预防性储蓄归因于社会保障、医疗、教育制度不完善的现状[6]。（二）国内研究综述房地产市场价格波动对我国居民消费增长有一定促进作用的文献，缪萍萍（2018）利用安徽省2010-2017年度的统计资料，采用VAR分析、因果检验、脉冲响应分析、方差分解等方法对其进行实证分析。研究发现，在很长一段时间内，安徽省的住房价格变动对居民消费的影响是显著的，而可支配收入对消费的影响则是显著的[7]。常晔（2014）根据1991-2012的全国时间序列数据，建立了房地产价格、CPI和消费需求的VEC模型，并利用脉冲反应函数对我国房地产市场的长期均衡进行了研究。这两种效果是相互影响的，其总体效果是房价的上升将导致居民消费的增长[8]。本文主要研究了房地产价格的变动对居民消费的影响。2006年，朱新玲与黎鹏运用格兰杰因果检验与协整方法对房价的影响进行了实证研究，发现房价的上升并不能使居民的消费支出增长，而使消费资本流向房地产，从而产生替代作用，从而降低消费[9]。肖宏（2008）指出，房地产价格对居民财富的影响是负面的，而房地产价格上涨则会在一定程度上抑制居民的支出。数据表明，住房的边际消费趋势是-0.0281，也就是说，房价每上升10%，城市居民的消费就会减少0.28[10]。本文认为，房地产价格的变动对我国居民消费的影响不大，韩丽鹏等在2010年通过对中国35个主要城市进行实证研究，构建了基于中国35个主要城市的房地产价格财富效应的面板模型。研究发现，35个大中城市的房价财富效应并不明显[11]。高波和王辉龙（2011）根据2000-2009年长江三角洲16个大城市的面板数据，运用二阶段模式进行房地产价值的评估。研究发现，在短期内，住房价格的上升会使居民的生活质量降低，但影响不大；从长远来看，房价上涨对长三角地区居民的生活消费水平并无显著影响[12]。（三）研究述评本文认为，房地产价格的变动对消费的拉动具有重要的意义。但是，以上文献存在着很多不足：首先，运用线性度量方法对房地产市场进行分析，发现房地产市场是一个复杂的、非线性的体系，价格的波动性很大，用线性方法很难对其进行精确的描述。第二，大部分有关房地产市场有效性的研究都是基于Fama的有效市场理论，而Fama的有效市场理论是以期望收益的变动为正态分布为前提的。第三，关于房地产市场有效性的研究，前面的研究仅仅是“接受”和“拒绝”，并没有能够衡量房地产市场的有效性，也没有能够定量的定量评价房地产市场的有效性。三、房价波动影响居民消费的理论分析（一）房价波动影响居民消费的理论基础1.凯恩斯的绝对收入假说1930年前后，著名经济学家凯恩斯就曾经表示，居民总消费与总收入之间有着密切的联系，用公式可以表示为：（1）其中，C代表当期的消费总额；Y代表特定时期消费者的总体收入；b代表边际消费倾向（0＜b＜1）。理论认为，在一定时期内，消费量与收入之间确切地存在某种关系，就这一段时间内，当前影响消费的最关键的因素就是绝对收入。绝对消费收入理论认为，消费总量和整体收入之间的比率是边际消费趋势，当收入增长幅度较大时，消费尽管也会增加，但其所占比例可能会有所下降。凯恩斯的假说在早期对当代的经济理论有着极大的影响与指导意义，但它也并不是没有任何缺陷的，由于其忽视了财富变化对消费的影响和影响，仅是一个即时的模型，主要是基于主观的猜测，缺少适当的微观依据。2.莫迪利安尼的生命周期假说莫迪利安尼在1950年左右提出了他的生命周期理论。假设证明，人的消费量不仅仅收到当期收入的影响，而且也会受到这阶段整体生活水平与的长期收入的影响，一个想要长期受益的人就需要根据自己一生的收入与储蓄来做消费做合理的安排，使得自己在整个人生中的收支持平，家庭的消费函数是：（2）式中，C表示消费性支出，WR代表的是物权收入，YL代表的是劳动收入，a代表着消费的边际趋势，则总消费函数为：（3）在我国，房产是一个重要的财产，其价值的增幅也会很大程度上影响一个人的消费。房产价格持续上升，就意味着消费支出量的持续增长。3.弗里德曼的持久收入理论美国经济学家弗里德曼在1950年左右提出了一个著名的假设，那就是“收入持续假设”。而是纵观一个持久性的阶段收入，以此来确定自己的消费决策[13]。我们将一个消费者的收入分为暂时性收入与持久性收入，那么决定消费者消费决策的就是两者之和，即消费者总收入，如果说消费量能够等于消费者总收入，那么就说明消费能够长远进行，两者存在稳定的关系。即：（4）目前，我国房产市场持续上行，人们对房产价格已经有了一定的心理预期，而消费者的买房与否，则要看他们目前的收入水平和未来的可持续收入水平，持续上涨的房价会促进他们的长远消费，提高他们的持久性收入，提高他们的自信心，从而使他们的消费能力得到进一步的提升。（二）房价波动影响居民消费的传导机制1.房价波动对消费产生财富效应的机制分析对于财富效应给予定义：在不考虑其他因素的情况下，人们的消费决策会受到货币余额的影响，这就是所谓的实际余额效应。货币余额其实说的就是人们的资产，包括有两种，一种是金融资产，就是我们拥有的能够流通的资金；另一种是非金融资产，就包括拥有的实物以及房屋，也就是说现有资产余额一定程度上就会影响消费的决策。对于房地产财富效应的传导过程，其主要的传导渠道有两种：一种是已实现财富的影响，一种是未实现财富的影响。实现的财富效应体现在拥有多个住宅的家庭，当他们的住房条件达到了，他们就会把他们的剩余的房子投入到他们的投资中，即将多余的房屋也用来租或卖[14]。在多数情况下，房价上涨的时候，其对应的价值也有所上升，许多筹划者会选择将多余的房屋进行抵押以换取在银行的贷款，使得可支配收入增加，以此进一步促进消费。未实现的财富效应，是指那些仅仅是为了满足自身住房需求也没有近期购买房屋的需求的消费者。对这类消费决策者来说，房价上涨时期，会因为自身需求，不会售卖或者抵押房屋以增加自己的可支配收入，所以这类消费者并不会受到房价的影响而改变自己的消费。2.房价波动对消费产生挤出效应的机制分析“挤出效应”这个概念是宏观经济学上的，它指的是政府支出增加，使得民间对投资的信心减少，进而引起私人投资进一步下降，这些原因一起导致了国民收入的减少。近年来，我国房地产业的发展对整个社会和经济系统都有“挤出效应”。房地产价格的变动对居民的消费产生了很大的挤压作用，从而挤压了居民的支出。比如，在价格上升的时候，人们会为了购买房子而牺牲其他的支出。并且，随着房价的快速增长，人们购买住房所需的开支也在不断增加，挤压对家庭消费支出的冲击也越来越大。另外，随着挤压作用的出现，也出现了“虹吸效应”。在经济学中，虹吸作用是指一个经济体中某一经济实体的优势，它会更好地吸引周边的生产要素，而其他的因素则会向它靠拢，而其他的经济活动则会被削弱。“虹吸效应”同样存在于房地产和宏观经济发展中。高收入者会购买更多的房子进行投资因为基本的居住需求已经被满足了，但对于没有房子、收入也比较低的人来说，住房是刚需，是生存的需要。随着房价上涨，没有房子的低收入和中等收入家庭负担不起目前的房价，他们为了花钱买房子，甚至会用掉几代人的积蓄，因此很明显的，这部分人口对非房地产商品的消费将减少，也就是说购房需求挤出了消费支出。3.双重效应的影响住房是有自己的价值的，所以住房不仅仅可以被购买者拿来居住与消费，其价值依旧可以用来进行投资。在这种情况下，消费与投资的作用是不同的，它对价格的变动会产生一定的影响，但从一个侧面来看，房地产价格的上涨对消费的影响是很不真实的。很容易就能知道，不同的收入、年龄、是否拥有自己的财产，对于不断上涨的房价，他们的反应也是不同的。对于不同特征的经济主体，其影响不尽相同，正是财富效应和挤出效应的共同作用，才能最终确定房价波动是促进还是抑制了消费，另一方面，对于已经拥有住房的家庭，在考虑投资房产的过程中也会因为住房数量、家庭收入等的影响产生不同程度的财富效应与挤出效应，房价对消费是促进还是抑制最终取决于双重效应的合力效果的影响。四、房价波动影响居民消费的异质性影响分析（一）住房资产影响居民消费的财富效应从寿命—持久性假设看，随着资产价格的上升，投资产出的增长将会提高，而在整个生命周期中分配的资金也会随之增长，这就是“资产财富效应”。住房具有消费、投资、抵押等多重性质，其对消费的影响可以通过多种途径来实现。（1）价格的上升会使房屋的价格上升，进而带动居民的消费。（2）限制流动性的途径。房屋财富增长放宽了对借款者的信用约束，而家庭在生活中得到了更多的钱来平稳地进行消费。（3）预防存款。房地产的变化会对居民的预防性储蓄的实际变化产生一定的影响，从而对居民的消费产生一定的影响。（4）选择效果。如果房屋价格上升，而住户的实际收入没有变化，那么没有购买意向的租户就会在其他物品上花费更多。（5）信任的影响。房价的上升有助于提升消费者对未来经济增长的信心，从而促进消费。（二）房价波动对家庭消费的异质性影响通过对房地产价格变动的影响，从不同的角度，对房地产价格变动对居民消费产生的影响进行了研究。1.不同住房所有权（1）租房家庭房价的上升对非自有住房家庭的消费产生了积极的替代作用和负的流动性制约作用，而购买动机的强弱则会对这些家庭的消费产生直接的影响。大部分中国人都对“家”有特别的感情，因此，目前没有自己的房子的家庭购买意愿比较强烈，因为他们的财政压力比较大，他们的收入也比较低，而通过流动性的限制，他们的消费受到了很大的影响。而在另一种影响下，如果房屋价格上升，而住户的实际收入不变，则没有购买意向的租户，则会在其他物品上增加支出。（2）有房家庭有房家庭的房屋以消费属性为主，尽管一套房家庭不会为了提高房价而卖掉自己的房子而获得资产收益，但是他们会期望将来变得更富有，从而在某种程度上刺激了支出，也就是没有实现财富效应的途径。而当一个家庭拥有多个住宅时，其资产则是以投资为主导的，价格的上涨促使消费者将房屋卖掉或按揭，从而直接获取资本收益，从而提高当期的消费水平，也就是实现财富效应的途径。在面对诸如未来收入等不确定因素的情况下，当价格上升导致房屋价值上升时，有房家庭会降低实际的预防性储蓄，从而提高当期的实际支出。另外，随着房屋价格的上涨，有房的人对未来的经济增长有信心，从而在短期内增加了边际支出。2.不同生命周期阶段从直接财富影响的途径来看，老人住房增值的时间越短，其对住房的需求就越大。在流动性约束方面，由于资产的价值上升，可以使资产持有人的权益得到加强，从而减轻他们的信用限制，减少借款费用，从而使可得到的贷款数量增加，从而促进消费。但老年人的房屋所有权更倾向于完全占有或占有较高的产权，所以，老人房屋的使用对消费的影响要比年轻人小。另外，因为年轻人还处在人生的初期，他们在收入和财富方面的压力要比中年人大得多，因此他们对抵押贷款的放松有了更大的反应，而年轻的家庭拥有的房屋对支出的影响也会比中年人小。3.不同住房负债水平家庭可以借钱买房子，房子的债务被认为是负资产。买房之前，为了攒够定金，会提高存款，降低目前的支出；买房之后，为了还债，现在和将来的支出也会减少。而对已经有债务的人来说，当房价上升时，不仅会增加他们的债务，还会在某种程度上缓解家庭的财政压力，进而促进家庭消费，也就是说，通过流动性限制途径，住宅资产对居民的消费产生了积极的作用。同时，在金融杠杆的强化下，房产债务增加，房地产价格的上升会带来更大的财富效应。四、结论（一）结论消费不足已成为新常态下制约中国经济持续协调发展的主要因素之一。伴随着长期全球经济下行压力，同时受新型冠状病毒肺炎疫情影响，未来的经济发展方式将面临继续依靠短期投资拉动和转向长期消费提升经济的两难抉择中。本文认为，首先，虽然可以从宏观层面检验“财富效应”和“挤出效应”，但是，从微观数据的角度来看，很明显，对于个人的消费和居住状况、现有的财富能力以及总体的消费结构，将会更加具有说服力。其次，不动产与一般的商品有很大的区别，它兼具了消费品和投资品的双重性质，在进行理论模型的分析时，应该将它们分开，并对它们的作用机理进行研究，然后从总体上对它们的影响进行分析，从而得出更为精确的结论。同时，选择个人样本有利于区别价格对异质主体的不同影响，从而增强决策的稳定性。因此，本文从以上几个方面进行了实证研究，通过对房地产价格变动对居民消费的影响进行实证分析，并对其传导机理进行了深入的探讨：总体上房价上涨对居民家庭消费呈正向影响，分层消费视角下，高水平消费的弹性系数小于基本消费水平，这表明住房价格对基本消费的拉动效应较大，而住房价格上涨会导致居民消费水平的提高。房价波动对居民消费的影响通过家庭收入变动进行正向调节，进一步影响消费变动，房地产价格对财富的影响是显著的。另外，由于各地区的房价、居民的收入水平存在差异，本文提出了一个新的变量，用“房价”与“收入”比率作为衡量房价相对水平的新指标，同时，本文还研究了房地产的相对价格水平对房地产的财富效应和挤压作用。房价对居民收入的影响呈现出明显的不均匀性。房价对有房的家庭均有显著的积极影响，而多套房的家庭由于其房屋资产易变现，其对一套房的拉动效果不如多套房。从房地产价格变动对居民消费影响的经验和传导机理来看，当前房地产价格对消费的影响主要体现为财富效应，而这种作用是由住户的收入来实现的。尽管论文选取了城镇作为研究对象，但实际上，我国大部分的城乡居民收入较低，收入差距较大，且存在较高的储蓄率和较低的总体消费水平。因此，工作岗位一定要多，减轻工作的压力，增加居民的收入。从根本上提高居民的消费水平及消费能力。房价波动对居民消费的影响毕竟十分的复杂，各种渠道不尽相同又相互联系，无法穷尽其影响渠道，所以在研究内容及深度上仍稍显不足，还有很大的改进之处：如由于资料的局限性，在微观家庭数据中无法获取户主的信息且家庭成员的具体信息匹配较为复杂，使得异质性分析包括的角度较少，可以丰富数据与样本信息，在多个层面进行更加深入的分析研究。（二）对策建议通过分析我国目前房价波动对居民消费的影响，认为目前房价波动对居民消费具有一定的财富效应，这种作用是由家庭收入的作用引起的。由于长三角地区不同家庭收入和住房数量的差异，房地产价格的财富效应和价格对居民的消费产生了异质性。因此，本文根据实证研究的结论，针对当前我国房地产市场的发展状况，给出了一些合理的政策建议：1.构建完善的住房市场体系当前，住房租赁、银行利息等仍是居民获取财产性收入的主要手段，应大力发展和健全房地产市场，充分发挥其渠道功能。健全的房地产市场制度是充分发挥房地产价格财富效应的重要保障，监管单位需要致力于二级市场线上平台，保证信息透明化公开化，大家共同的权益要得到保护，比如房屋信息查询系统，可以方便买房者及时查询了解主要信息，如果整个服务体系不规范的话，必定会对住房流动性造成影响。政府要坚决防范化解房地产市场风险，要努力构建一个稳定、健康的住房市场体系。坚持因地制宜，分类指导，整合城市重点责任，增强市场监管和口碑，认真负责稳定地价和房价，同时也需要加强房地产市场供需双向调节，使得住房供应结构得到相应的改善，政府需要支持理性民间需求，但是一定要坚决遏制投机行为，舆论引导加强和确保预测管理和市场稳定。房地产市场监管十分重要，需要不断加强从而构建一个完善的住房市场体系。2.实行差异化政策因为财富效应对家庭收入和住房数量的影响是不同的，因此必须实行差别化的政策，缩小收入差距。首先金融部门要配合，调整贷款松紧和难度，减少投机行为。此外，继续推进市场经济体制改革，为创业和投资环境持续改善提供支持。城市化的发展速度保持在一个合理的水平上，国民经济也会得到良好的发展。同时，国家也要通过鼓励企业的创新发展，为社会创造更多的工作岗位。要想缩小城乡居民收入差距，必须进一步改善城乡居民收入差距，以改善居民的总体消费水平，推动居民消费的发展。与此同时，我国的社保制度还有待进一步健全，社会保障体系的完善程度也会间接影响经济运行的很多方面，如果可以不断扩大社会保障范围，构建多层次综合社会保障机制，那么社会保障体系对收入调整的作用也会得到充分发挥。3.引导消费理念转变引导居民消费观念，是实现房地产财富效应最有效的途径。在传统消费观念与养老观念的影响下，我国消费者在消费者权益保护、消费观念、消费方式等方面表现出了明显的缺陷。所以，政府要正确引导居民的消费观念，并对其进行适当的政策扶持，包括扶持无房家庭购买住房，扶持有房的家庭以按揭贷款等方式获取流动性资本以促进房价上涨，为财富作用创造一个有利于它发挥的环境和条件，人们要想转变传统的支出和养老理念需要通过一些积极的引导，最终将住房的财富效应充分释放出来，提高国内的消费需求。参考文献[1]Elizabeth,Popp,Berman,etal.EconomicIdeasandthePoliticalProcess:DebatingTaxCutsintheU.S.HouseofRepresentatives,1962-1981[J].Politics&Society,2010.[2]Westerhoff,Frank,Dieci,etal.Heterogeneousexpectations,boom-busthousingcycles,andsupplyconditions:Anonlineareconomicdynamicsapproach[J].Journalofeconomicdynamicsandcontrol,2016,71(Oct.):21-44.[3]LanF,ZhangRR.CommodityResidentialHousePriceVolatilitySpilloverEffe