【我国住房租赁的相关法律问题探究的文献综述3100字】

我国住房租赁的相关法律问题研究的国内外文献综述目录TOC\o"1-2"\h\u29661我国住房租赁的相关法律问题研究的国内外文献综述 1295671.1国内研究现状 166891.1.1对政府规制住房租赁市场的研究 152041.1.2对保障承租人权益的研究 2326111.2国外研究现状 313921.2.1对住房租金规制的研究 3248421.2.2对出租人房屋“适住性”担保义务研究 3314001.2.3对房屋租赁登记的研究 419181.3国内外研究现状小结 41.1国内研究现状保障性住房建设一直是政府工作的重点之一，国内学者们也对公租房、廉租房、经济适用房等具有社会保障性质的公有住房租赁进行了较为深入的研究。我国私有住房租赁市场起步晚，发展慢，体量小，国内学者们从法律领域对其进行的研究不多。随着我国私有住房租赁市场规模越来越大，国内的专家学者们也开始重视从法律领域对私有住房租赁的研究，特别是对近几年处于风口上的“长租公寓”的研究。目前国内专家学者们对住房租赁市场法律制度方面的研究主要集中于以下几个方面：1.1.1对政府规制住房租赁市场的研究《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规、部门规章中明确规定了政府主管部门在房屋租赁合同登记备案、经纪机构及其从业人员管理等方面的监管职责。但由于相关法律法规的规定过于原则，实操性不强，难以落地，政府主管部门对租赁市场无法进行有效管理，存在无法可依、监管力度不够等一系列问题。学者金朗、赵子健在其《我国住房租赁市场的问题与发展对策》中提出了要完善租赁信息备案登记制度，特别是将自称成交的和“二房东”转租交易的租赁信息纳入登记备案范围。同时，要加强租赁市场诚信体系建设，建立对“黑房东”、“恶租客”和“黑中介”的惩罚机制。参见金朗、赵子健：我国住房租赁市场的问题与发展对策[J].宏观经济管理，2018（3）；80-85随着“长租公寓”住房租赁模式的兴起和发展，住房租赁市场与金融的结合日益紧密。学者刘勃男对住房租赁市场涉及的金融监管问题进行了研究，他认为政府主管部门对住房租赁的金融监管主要存在着市场准入及运行监管法律制度缺失、监管机构主体及监管权限不明、缺乏租赁金融信息披露制度等问题。参见刘勃男：我国住房租赁金融监管法律制度问题研究参见刘勃男：我国住房租赁金融监管法律制度问题研究[D].辽宁：沈阳师范大学，20201.1.2对保障承租人权益的研究在对承租人权益保障的研究方面，学者们主要从保障承租人优先承租权、优先购买权，次承租人相关权益保障、出租人权利限制等方面进行了研究，强调对承租人给予倾斜性保护，以保护住房租赁市场中相对弱势的承租人一方的权利，实现租赁当事人在事实上的平等地位。学者张本明认为，住房租赁关系中出租人和承租人存在着现实的不对等情况，现有相关法律法规更关注双方的平等和意思自治，需要对承租人权益进行特别保护。参见张本明：住房租赁关系中承租人权益特殊保护研究[参见张本明：住房租赁关系中承租人权益特殊保护研究[D].北京：北京化工大学，2018学者孙峰认为，目前的住房租赁市场中承租人权利难以保障，主要体现在了出租房屋自身质量问题严重、租赁合同不尽完善、租房纠纷难以解决等问题。参见孙峰：构建以住房承租人权利为核心的法律制度[J].西南民族大学学报（人文社会科学版），2020（1）；80-86参见孙峰：构建以住房承租人权利为核心的法律制度[J].西南民族大学学报（人文社会科学版），2020（1）；80-86学者朱留虎提出了加强住房承租人权益的倾斜保护的观点。参见朱留虎：论加强住房承租人权益的倾斜保护[J].安庆师范大学学报（社会科学版），2019（12）；78-81参见朱留虎：论加强住房承租人权益的倾斜保护[J].安庆师范大学学报（社会科学版），2019（12）；78-811.2国外研究现状由于欧美主要发达国家住房租赁市场发展起步早，住房租赁相关立法较为完善，住房租赁政策也比较丰富，对国外专家学者们在住房租赁方面的前沿研究进行梳理阐述，从而发展我国在住房租赁市场方面的研究，意义重大。1.2.1对住房租金规制的研究对住房租赁租金规制的研究相对于其他方面争议是最大的。美国阿列克斯·施瓦茨（AlexF.Schwartz）教授在其《美国住房政策介绍》（HousingPolicyintheUnitedStates）一书对美国的房地产政策进行了详细介绍。他认为“美国的房屋租金监管社会化程度较高，一些州由于房屋租客比例急剧上升导致房屋租金价格不断上涨，即使是对私房租赁市场这一自治化水平较高的领域，政府也通过立法参与其中，形成了较为系统的房屋租金监管性法律。”参见阿列克斯·施瓦茨：美国住房政策.陈中立，译.北京：中国社会科学出版社，2012:105法国学者欧仁·阿书尔（Eugene·Ashour）在其1996年的著作《我知道什么：居住与住房》中详细介绍了当时法国的住房政策，在其第五章强制出租中认为“政府控制房租是直接干预手段对于住房租赁市场的运行会有很大冲击，这项制度一般在特定情况下才会使用。为了保证这项制度实行的有效性，应通过立法等手段对其严格限制，不能因政策的随意变动而破坏市场的稳定性。”Haffner,Marietta、Elsinge,Marija、Joris通过对欧洲六个国家私人业主和租户住房政策的调查后认为政府应该放松对租金的管控参见参见Haffner.Marietta:Elsinge.Marja:Joris.RentRegulation:TheBalanceBetweenPrivateLandlordsandTenantsinSixEuropeanCountry.EuropeanJournalofHousingPolicy.Jun2008.Vol.8Issue2,p217-233p.3Charts.1.2.2对出租人房屋“适住性”担保义务研究对出租人租赁房屋“适住性”担保义务的研究也是国外学者们研究的重点。玛格丽特·威尔基（Margaret·Wilkie）教授在其2003年撰写的《不动产租赁法》（《LANDLORDANDTENANTLAW》）一书中提到“英国判例法最早关于房屋适住性的案子来源于1843年史密斯诉马勒博一案中，法院判决租赁房屋因受蚊虫滋扰而不具有适住性。后来适住性范围从原先房屋本身的居住条件扩大到房东的维修义务。因此，在房屋租赁过程中，对于那些没有对房屋尽到维修责任和管理义务的房东，政府会对其进行处罚。”参见（英）玛格丽特·威尔基，戈弗尔·科尔.不动产租赁法（影印本）.北京：法律出版社，2003:59-61.参见（英）玛格丽特·威尔基，戈弗尔·科尔.不动产租赁法（影印本）.北京：法律出版社，2003:59-61.美国学者达斯汀·默克维茨（Dustin·Moskovitz）在其1974年发表的《适住险担保义务-产生新问题的一种新制度》一文中强调“19世纪，随着美国的城市化速度加快，房屋租赁市场规模也不断扩大，在此产生的问题愈发严重使得美国的立法者们越来越意识到承租人自己应该审慎原则已经不适应城市化进程中的短期房屋租赁，于是可居住性默示担保规则就成了美国住房租赁制度中已向重要规则。基于此，很多州的房屋租赁立法中丰富在房屋租赁法律中要求出租人必须列出房屋居住环境是否满足租客的居住条件。”1.2.3对房屋租赁登记的研究日本神户大学平山洋介教授在其2012年出版的《日本住宅政策的问题：展望“自有房产社会”的将来》中主要阐述了日本的住宅政策，其中对日本的房屋租赁登记有专门的论述，他认为“房屋租赁登记备案制度最大的功效在于对承租人权益的保护，特别是在租赁权因租赁房屋所有权转让、设立他物权等物权变动行时，得以保护承租人权益不受侵害，在此情形下发挥租赁对抗效力。同时，住房租赁主体对租赁房屋进行了登记后主管部门则有了对其进行专门的监管的可能，从而保障了登记对抗效力的实现，进而保护承租人的利益。”参见平山洋介.日本住宅政策的问题：展望“自有房产社会”的将来.北京：中国建筑出版社.2012:78-85.参见平山洋介.日本住宅政策的问题：展望“自有房产社会”的将来.北京：中国建筑出版社.2012:78-85.1.3国内外研究现状小结国内学者们近几年才开始重点关注私有住房租赁方面的研究，主要从政府的规制制度、承租人权益的保障等方面进行了研究，也有个别学者对出租人权益保障方面的研究。在研究的具体能容上从落实优先购买权、优先承租权、限制出租人权利等方面都具有较为详细的对策措施。除了这些“传统”的问题仍待进一步提出有效解决措施外，随着住房租赁市场的快速发展，特别是“长租公寓”住房租赁模式的兴