地产策划商业地产-社区商业定位与招商-197

社区商业定位与招商万商俱乐部杨泽轩2024/9/71说在前面的话

2024/9/72目录第一局部定义与特征分析第二局部定位与业态规划第三局部招商与销售管理第四局部营销与运营管理第五局部案例分享2024/9/73社区商业定义与特征分析社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题2024/9/74社区商业的定义何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业那么是主要为社区居民提供日常生活必需品、效劳的商业及效劳设施〔含无店铺的各种效劳〕，具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的效劳人口一般在5万人以下，效劳半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？同类对应的是城市商业中心\区域商业中心2024/9/75辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业气氛要求较高。中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，根本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类2024/9/76类型案例户数人口商业总面积（㎡）人均商业面积（㎡/人）辐射型美丽365花园1,7996,29716,0002.54招商海月花园4,19914,69728,0001.91锦绣江南4,40015,40025,0001.62海滨广场4,76016,66018,0001.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0000.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5000.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46万科四季花城4,70016,4506,0000.36风和日丽3,60012,6001,9800.16星河湾10,33036,1555,0000.14上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－1㎡之间。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.〔来自外部资料〕社区商业类型--人均商业面积比指标2024/9/77社区商业提供的效劳一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015〞，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型--按照交通时间分类2024/9/78便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、效劳、餐饮等店铺，效劳人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、效劳、餐饮等店铺，效劳人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和效劳，效劳人口一般在50000-150000人。社区商业类型--按照效劳的规模分类2024/9/79底商型商业裙房型商业独立型商业社区商业类型--按照载体建筑形式分类2024/9/710散点式商业商业街型商业购物中心型商业社区商业类型--按照布局分类2024/9/711内部型商业外部型商业兼有型商业社区商业类型--按照位置分类2024/9/712社区商业类型--按照社区规模分类小型社区：人口规模：300-700户〔组团，相当于居委会管辖规模〕；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区那么可考虑步行十分钟内；商业功能满足：效劳为主，便利性商品和效劳，便捷性餐饮。2024/9/713中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性效劳与商品并重，便捷性餐饮并可结合局部中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区商业类型--按照社区规模分类2024/9/714大型社区：人口规模：1-1.5万户〔相当于街道办事处管辖规模〕；人均商业面积：平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+〔商业街区〕+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位效劳和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；

社区商业类型--按照社区规模分类2024/9/715社区商业的特征顾客属地性业种配套性日常便利性效劳亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色2024/9/716社区商业的角色忽悠买房者？效劳业主者？品牌支撑者？利润获取者？敷衍指标者？自我作品者？其它……社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？2024/9/717社区商业的角色局部服从整体优先原那么利益最大化的辅助原那么顾客需求导向产品原那么忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！2024/9/718社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原那么〞，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假设住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，那么显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“外表功夫〞,细节也是表达事物本质的重要组成局部。社区商业与整体住宅区关系2024/9/719楼盘名称主题风格表现形式万科四季花城欧洲小镇风情建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一波托菲诺意大利风情山海小镇建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一桃源居世外桃源建筑外观、线条地方代表植物景观小品点缀与住宅风格统一社区商业与整体住宅区关系2024/9/720万科四季花城桃源居波托菲诺社区商业与整体住宅区关系2024/9/721从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，表达为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业气氛提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成工程自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可稳固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面表达社区商业的贴心效劳，营造活泼、亲切的商业气氛。社区商业与整体住宅区关系2024/9/722社区商业的问题鸡先还是蛋先便民与扰民出租与出售一铺养三代与三代养一铺放水养鱼还是杀鸡取卵物业：管理还是经营步行街还是不行街2024/9/723小结搞清楚社区商业是什么？搞清楚你要什么？2024/9/724目录第一局部定义与特征分析第二局部定位与业态规划第三局部招商与销售管理第四局部营销与运营管理第五局部案例分享2024/9/725社区商业定位与业态规划社区商业市场分析社区商业定位筹划社区商业业态组合社区商业规划布局2024/9/726社区商业市场分析—主要要素周边人口统计周边消费群特征分析竞争对手分析〔现有及潜在的竞争对手〕周边人车流量统计分析周边商业业态的统计分析周边市政规划分析商业物业条件分析2024/9/727社区商业市场分析---调研模板1.工程周边环境调研分析1)工程1.5公里半径周边商家/机构分布2)工程周边未来20000平米以上商业规划/在建工程3)工程商圈调查与分析:分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,流动人口调研分析〔数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等〕工程周边交通设施图示及主要客流对象及走向〔普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽与线路〕工程客流监测:平时\周末,〔7：00—22：00〕不同方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访〔租户类型、面积、营业额、经营状况、工程规划概念测试等〕3.消费者街头拦访调查〔个人根本信息、消费习惯与特征、工程绘画概念测试问题等〕4.特别调研工程：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.工程概念测试〔设计工程定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试〕2024/9/728社区商业的定位筹划市场定位顾客定位规模定位主题定位2024/9/729社区商业市场定位市场定位是前期定位筹划的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；名称建议〔通常是综合工程所处区域、工程自身特点、开发商名称等来确定〕。2024/9/730顾客是谁顾客规模顾客特征：肖像描绘社区商业顾客定位2024/9/731商业规模是确定社区商业类型的根本要素之一，特别是对于未确定商业面积的工程来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于工程的整体开展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量市场整体租售状况对工程规模的影响工程的商业属性〔辐射型、中间型或内向型〕主力店的带动效应〔一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5〕竞争性工程对工程规模的影响市政规划对工程片区商业规模的影响工程自身条件对规模的影响等。社区商业规模定位2024/9/732商业主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格工程片区的整体气氛主题营造的可实现性等社区商业主题定位2024/9/733社区商业业态组合2024/9/734租户特点租金承受能力租金模式人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主社区商业业态组合—租户角色定位2024/9/735名称位置规模（㎡）1家乐福福田区福强路与新洲三街交汇处19,0002家乐福福田区梅林一村一区12,0003万佳福田区华强北路华发大厦18,5004万佳福田区福中路福景大厦12,0005沃尔玛福田区福星路福民楼9,8006沃尔玛福田区上步路百花大厦裙楼18,7007人人乐福田区金田南路银庄大厦21,8008新一佳福田区彩田南路彩福大厦14,4009百佳福田区福强路益田村中港城购物广场13,00010百佳福田区华强北路群星广场6,00011沃尔玛罗湖区洪湖路湖景花园16,80012沃尔玛罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼12,50013万佳罗湖区春风路2021号长丰苑20,00014万佳罗湖区翠竹路华丽园大厦12,50015新一佳罗湖区东门中路20,00016人人乐宝安25区华丰商贸城13,50017万佳宝安5区新安湖商业城24,00018沃尔玛宝安35区前进路安华工业区16,50019新一佳宝安22区公园路24,00020沃尔玛龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁17,00021新一佳龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城23,00022沃尔玛南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处20,00023人人乐南山区后海大道6,300平均规模（㎡）15,870社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/736每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大局部的经营面积，象旭飞花园〔69.3%〕、港湾丽都〔67.3%〕、蔚蓝海岸〔52.6%〕等；某些社区那么餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺〔50.5%〕、东海坊〔70.1%〕，而一些商业规模较小的社区一般以效劳配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利根本需求为目的，如招商海月花园〔24.7%〕、星海名城〔20.6%〕，因效劳配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比到达15％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/737社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/738社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/739社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/740社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要表达在社区商业根底业态上。业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/741社区商业业态组合-深圳23个社区来自外部资料2024/9/742社区商业业态组合-星河湾例如2024/9/743社区商业规划布局社区商业布局类型各业态布局特点人流动线的规划社区商铺铺位面积配比社区商铺铺位开间/进深比例来自外部资料2024/9/744商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局那么表达了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：类型案例优点缺点底商满布型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口商街型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。散点列布型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。社区商业布局类型2024/9/745底商满布型示例：锦绣江南入口商街型示例：万科四季花城入口集中型示例：星河湾散点列布型例如：海滨广场社区商业布局类型—各类型例如来自外部资料2024/9/746根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的根本原那么有以下几点：在商业布局时，可优先考虑表达居民生活便利的业态，如超市、效劳配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应防止影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。各业态布局特点2024/9/747综合社区商业主要业态的布点，那么主要有以下根本要求：各业态布局特点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,000美容/美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-3,000餐饮主出入口1层100-500便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市位置经营楼层经营面积（㎡）业态指标2024/9/748一层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。

各业态布局特点—万科金色家园来自外部资料2024/9/749东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性为中间型，布局形式为入口商街型，与高尚社区的住宅定位相照应，商业整体形象较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。效劳配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。各业态布局特点—东海坊来自外部资料2024/9/750波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色。主力店百佳超市临展示效果较好的香山街，7-11便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面那么通过于香山街加设导视牌解决。效劳配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。各业态布局特点—波托菲诺来自外部资料2024/9/751

在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。

人流动线规划2024/9/752人流动线规划来自外部资料2024/9/753人流动线规划来自外部资料2024/9/754人流动线规划来自外部资料2024/9/755以上6个社区中：西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者都能吸引人流经过大局部商业，仍是以主力店作为人流焦点。东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大局部商业。人流动线规划2024/9/756从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。人流动线规划2024/9/757综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，表达层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升局部商铺商业价值。人流动线规划2024/9/758铺位面积2024/9/759铺位面积来自外部资料2024/9/760从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。铺位面积来自外部资料2024/9/761中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上〞的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。铺位面积来自外部资料2024/9/762内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

铺位面积来自外部资料2024/9/763类型面积配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中间型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％辐射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％类型个数配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中间型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％辐射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三种类型商业的铺位个数比：三种类型商业的铺位面积比：铺位面积比来自外部资料2024/9/764业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：铺位面积比—与业态之间关系来自外部资料2024/9/765类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：铺位开间/进深比2024/9/766底商设计要点2024/9/767北京某工程商业整体规划来自外部资料2024/9/768目录第一局部定义与特征分析第二局部定位与业态规划第三局部招商与销售管理第四局部营销与运营管理第五局部案例分享2024/9/769社区商业招商与销售管理社区商业租售定位社区商业租售比例社区商业租赁管理社区商业销售管理2024/9/770社区商业租售定位租售定位原那么：市场租售态势对工程的影响〔租售市场压力的大小〕；开展商的意图：假设希望短期回笼资金，那么建议尽可能的销售；假设有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，那么建议以租为主；假设希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，那么通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。工程的租售前景预判。2024/9/771社区商业租售定位来自外部资料2024/9/772租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过工程周边主要工程〔相近或相类似的商业工程〕的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位b、商业气氛c、人流量d、主力店e、交通条件f、开展商实力g、规模主题h、升值前景社区商业租售定位—租价定位2024/9/773主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益复原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田工程〔参考工程综合系数评估表〕：比较因素权重%可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦整体区位201815181913商业氛围201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通条件1086896发展商实力543434规模主题542432升值前景532332合计100%85%66%84%89%60%社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2024/9/774根据可比工程销售价格，通过市场比较法，得出工程市场参考价格，如下表：指标可类比项目本项目春华四季园左庭右院万科城毕加索大道商业世纪华厦合计权重值85%66%84%89%60%一层街铺销售均价19000175001500020000

——权重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占权重20%30%30%20%

——一层街铺权重均价268252503214269713843根据市场比较法推导出本工程的销售均价，约：13800元/㎡。社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2024/9/775售价定位的另一方法为收益复原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田工程为例：主要选取区位相同或类似参考性强的工程：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目雅园路四季花城万科城毕加索大道华美丽苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根据目前市场租金水平判断，由于本工程商业处于成长期，平均租金约50—60元/㎡。社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2024/9/776社区商业租售定位—售价定位来自外部资料2024/9/777无固定比例开发商战略是根本依据底商一般是销售大中商业〔1000平米〕原那么上先租后售〕内部商铺原那么不售社区商业租售比例2024/9/778社区商业租赁管理—租赁策略2024/9/779优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理—常用招商优惠形式2024/9/780社区商业租金模式纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金〞两者取高纯扣率租金2024/9/781社区商业租金模式2024/9/782租金收取模式及计算依据影响租户应负多少租金因素：经营的商品业种店铺面积大小店的面宽店的位置承租户在整体策略重点角色市场可参考类比租金2024/9/783租金收取模式及计算依据新开业正常期成熟期……台湾：局部新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。2024/9/784社区购物中心费用收取类型2024/9/785某工程租金预测来自外部资料2024/9/786某工程前五年运营收入及费用预期不包含前期投入费用1,912万元来自外部资料2024/9/787生活百货类超市类餐饮类便利店类效劳配套及服饰精品类美容美发类生活家居类休闲娱乐类社区商业租赁管理—各类型商家物业条件2024/9/788业态商家百货生活百货JUSCO、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高超市大型综合超市（大卖场）沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美社区标超华润万佳、苏果、各区域性超市餐饮大型餐饮湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐中西式快餐麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好邻居服务配套及服饰精品服务配套一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章服饰精品以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天工坊）、圣骏水晶、风之谷精品美容及美发美容NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所美发纯剪一派、出发点生活家居——瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰休闲——避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心各类型商家列表示意来自外部资料2024/9/789生活百货物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）25,000-30,000单层面积（㎡）6,000－8,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）－1-4结构层高要求（m）≥5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）超市区≥500，其它楼层≥350给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供来自外部资料2024/9/790技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-25,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1-3结构层高要求（m）≥4.8进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯大型综合超市物业条件来自外部资料2024/9/791技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件来自外部资料2024/9/792技术指标具体要求需求面积（㎡）100-500单层面积（㎡）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯便利超市物业条件来自外部资料2024/9/793技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐物业条件来自外部资料2024/9/794技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件来自外部资料2024/9/795技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业条件来自外部资料2024/9/796技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡物业条件来自外部资料2024/9/797技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件来自外部资料2024/9/798技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯效劳配套物业条件来自外部资料2024/9/799技术指标具体要求需求面积（㎡）

80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发物业条件来自外部资料2024/9/7100技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：美容美发物业条件来自外部资料2024/9/7101生活家居业态由于其所销售的局部产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯生活家居类物业条件来自外部资料2024/9/7102休闲类业态辐射面较广，效劳性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件来自外部资料2024/9/7103商铺交房条件来自外部资料2024/9/7104社区商业销售管理2024/9/7105目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为八到十年返租社区商业销售管理—销售策略2024/9/7106优势：开展商可在短期内回笼资金，降低工程整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及标准整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；假设经营不好，对于工程整体形象有一定影响。适用：销售策略—纯销售模式2024/9/7107优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：适用：销售策略—带租约销售模式2024/9/7108优势：劣势：承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略—短期返租(1-3年)2024/9/7109优势：劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有到达预期目标，那么承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略—短期返租(8-10年)2024/9/7110销售策略—长期与短期返租比较2024/9/7111销售策略案例—销售商铺2024/9/7112目录第一局部定义与特征分析第二局部定位与业态规划第三局部招商与销售管理第四局部营销与运营管理第五局部案例分享2024/9/71131.着重强调工程的重要卖点；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心局部，应该结合工程的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。3.媒体组合：造势：从工程外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。社区商业销售推广策略2024/9/7114由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：无任何物业管理，任其自生自灭；社区商业局部与住宅局部共享同一物业管理；假设大型的外向型社区商业，那么会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。社区商业运营管理2024/9/7115一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要表达在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调“街坊生意〞，多为长期经营，内容相对较少，百货类〔即广义上的服饰精品大类〕商户数量少，统一收银的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊〞消费群。社区商业运营管理2024/9/7116运营管理案例—消防报建2024/9/7117运营管理案例--咖啡“粉丝〞2024/9/7118XX工程推广筹划案租赁经营工程推广案例2024/9/7119目录Index一、前言二、XX项目概况三、市场分析市场背景分析消费者分析产品分析竞争对手分析四、推广目标及实现策略推广目标目标客群定位推广应对策略五、推广计划六、推广效果评估来自外部资料2024/9/7120一、前言XX工程即将于2006年9月正式开业，为协助开业前后招商工作有利进行;在市场中特别是工程周边社区消费者中形成广泛的影响;同时，为工程开业前、中、后快速形成有效消费市场，特草拟本案。来自外部资料2024/9/7121二、XX工程概况XX工程位处XX地，紧邻X大型社区，其建筑面积达2.5万平方米，分为XX1馆和2馆。主要规划有精品餐饮、娱乐、汽车、健身、精品家具、精品零售等业态。来自外部资料2024/9/7122三、市场分析——市场背景分析工程周边的中高档社区规模达350万平方米，有近40个住宅社区及企事业单位，聚集约3万住户近10万人口，这局部消费者收入、教育水平较高，是极具潜力的消费市场。该区域拥有文化、商业、教育、医疗及住宅等公共配套设施。同时，该区域交通兴旺，距机场仅30分钟车程，更可便捷的到达商业中心区。来自外部资料2024/9/7123三、市场分析--工程swot分析S〔优势〕W〔劣势〕O〔时机〕T〔威胁〕工程定位以时尚、高级为核心，具有明显的差异化特征，与其它传统商业拉开了距离。本工程统一经营管理、与其它商业工程相比更具品牌塑造性。工程大量业主对公司品牌具有强烈的亲切感和忠诚度周边住区消费力暂时还未形成。工程被一条交通干通一分为二，为品牌整体打造形成了不便。周边大量传统商业存在，使本工程鹤立鸡群，只能独力承担对中高阶层消费的整体引导。工程体量较小。周边拥有相当数量追求品位、社交、舒适消费感受的中高档客群，而他们在该区域传统商业中难得找到理想场所。通过对他们吸引，可建立圈层消费群体。暂时未有同类型工程开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。我们所倡导的时尚、晶品生活是一个新概念，是时机但同时更是风险。相继会有同类型商业入市，对我们会是威胁。来自外部资料2024/9/7124四、推广目的及解决方案——工程定位中高档的社区时尚生活中心工程关键词，时尚、精品、休闲、高级。来自外部资料2024/9/7125四、推广目的及解决方案——目标客群定位：根据?XX商业筹划书?的工程定位，XX工程的目标客群定位：A区及B区25岁至40岁人群。分析项目特质描述主要关注综合特质25-40岁的人群属于社会中坚力量，年富力强，属于社会活动、交往的核心人物，对于社会认识和潮流具有较强的推动力。他们对于文化、地位等极为敏感，渴望卓而不群，有些颇具炫耀性，追求购物经历的整体良好感觉，甚至追求艺术体验般的完美感受。满足其高消费的心态，增强消费经验，获得心境上的提升生活特征由于处于事业发展或事业收获阶段，生活比较没有规律；喜欢交际和夜晚活动，追求高品位、高效率的生活感受；高品位、高效率的生活感受；教育特征属于70年后出生的人群，普遍教育水平比较高；并在不断追求自身文化品位的提升；追求文化品位的提升；交际特征处于人生交际活动的最高期，追求社会认知的最大化；追求被他人认知和了解；消费特征该类消费者在结婚前后的消费特征具有不同的动向，总体可以概括为：从感性消费到理性消费的转变；详细内容请参照后附说明从感性消费到理性消费的转变；组织单元一个人或家庭为中心，人数为1-3人左右；个体意志比较强，关注个人感受和偏好；来自外部资料2024/9/7126四、推广目的及解决方案核心消费圈近万企业业主次消费圈周边约3万户近10万居民根本消费圈A及B区25岁至40岁人群来自外部资料2024/9/7127四、推广目的及解决方案——推广目的在某市业界与核心消费群中大消费者中建立XX工程的初步知名度，形成一定的品牌形象和影响力，增强潜在租户的入驻信心。使符合工程商业定位的潜在租户对XX工程的商业理念和业态规划建立初步的认知和了解。通过有效的现场包装，使潜在租户直观了解工程定位，增强其入驻信心。——推广核心内容传达XX工程的先进理念及定位，突出工程的品质。强调XX工程的区位优势，开展前景以及所涵盖的优质客群。来自外部资料2024/9/7128四、推广目的及解决方案首要解决针对业界建立品牌知名度的问题32.5万①导入期〔5〕②强化期〔6/7/8〕③持续期〔9/10〕首要解决与潜在租户、核心客群的接触和认知传达问题59.5万首要解决开业亮相时的现场活动和包装〔低调〕43万④顶峰期〔11/12〕首要解决营业期间的人气、商气制造问题60万合计：195万〔年初资金方案为180万〕导入期强化期持续期顶峰期来自外部资料2024/9/7129四、推广目的及解决方案媒体电台播送〔交广〕----3万航空杂志-------------6万现场招商包装-------10万自有工程灯箱--------1万报媒深软炒作---------6万楼宇TV---------------4万导入期〔5月〕地面活动VIP募集：-----2.5万针对X企业业主限量发行2000张，突显其稀缺性，卡中含免费50元礼金券;消费积分换礼品;每月礼品派送〔从租户收集样品〕;生日优惠〔礼物及生日优惠〕预算：32.5万来自外部资料2024/9/7130四、推广目的及解决方案媒体接触本阶段新增：报媒硬广----------10万宣传招商会，晨报、商报整版，共一周二版新闻报道-----------1万宣传招商会、签约知名品牌新闻，主流媒体全面参与延续上阶段：电台播送持续--------9万航空杂志持续-------18万楼宇TV持续2个月----4万强化期〔6/7/8月〕地面活动本阶段新增：招商推介会-----10万在经过精心包装的XX商业举办工程推介会，内容以工程现场介绍，文艺表演、客户咨询、新闻发布为主延续上阶段：-----7.5万VIP幕集持续预算：59.5万来自外部资料2024/9/7131四、推广目的及解决方案媒体接触本阶段新增：企业杂志专刊--------0延续上阶段：电台播送持续--------6万新闻报道〔开业〕----1万报媒硬广〔开业〕---10万专题软文〔开业〕---6万持续期〔9/10月〕地面活动本阶段新增：开业活动---------20万向核心消费群派发购物消费手册，含企业自有商业之间的商家的联动促销优惠;开业邀请函与美容/美发/美甲店合作开办体验沙龙，为来宾打扮闪亮装容，发型及指甲;帮助精品店摆出特色家居摆设，来宾投票选出最具?闪亮创意?的作品;儿童中心领导小孩创作闪亮绘画;设计水晶链送给消费者做为来店礼;预算：43万来自外部资料2024/9/7132四、推广目的及解决方案媒体接触本阶段新增：企业杂志-----0企业网站-------0联合主流报媒时尚版，为推广商家特色产品及效劳进行亮点炒作----------10万购物手册------2万延续上阶段：电台播送持续-------6万顶峰期〔11/12月〕预算：60万来自外部资料2024/9/7133目录第一局部定义与特征分析第二局部定位与业态规划第三局部招商与销售管理第四局部营销与运营管理第五局部案例分享2024/9/7134案例分析-上海碧云社区商业占地4平方公里，是上海市区内规模最大的社区，居住人口有10000人，60%多为外籍人士，第一个通过ISO14001环境标准认证的高档涉外居住社区。特色：在综合配套设施方面，形成富有极佳创意的综合环境特色。体育休闲中心、异国风情酒吧、特色商业街、世界美食城、教育医疗机构和教堂等一应俱全。

2024/9/7135案例分析-上海碧云社区商业2024/9/7136案例分析-上海碧云社区商业2024/9/7137案例分析-上海碧云社区商业2024/9/7138案例分析-上海碧云社区商业2024/9/7139案例分析-上海碧云社区商业TOD模式相对集中分散结合契合社区业态齐全家乐福迪卡侬百安居美格菲……2024/9/7140案例分析-重庆龙湖社区商业第三批全国社区商业示范社区背景：共5个组团，包括高层住宅、花园洋房与联排别墅，高档综合住宅。特色：引入“以人为本〞的新社区商业模式—主动式居住：龙湖把社区商业规划的主动权交给了不同年龄段的业主，综合他们的意见，为小区引进大多数人希望的商业。2024/9/7141案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7142案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7143案例分析-重庆龙湖社区商业已建成的高层公寓社区水晶郦城〔70万平米〕2024/9/7144案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7145案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7146案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7147案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7148高端社区的商业规划2024/9/7149高端社区的商业规划2024/9/7150高端社区的商业规划2024/9/7151高端社区的商业规划2024/9/7152契合高端层次清楚逐步推进不同组团实现不同功能管理：善待你一生紫都城：沃尔玛、百安居水晶郦城：商务酒店、健身〕、大型餐饮、重百超市(免租半年〕、法拉利汽车展示其它：各社区都有底商或独立商业案例分析-重庆龙湖社区商业2024/9/7153案例分析-京基百纳社区购物中心位置：周边多个居住小区的交通次干道旁2024/9/7154案例分析-京基百纳社区购物中心业态规划表达社区商业特点2024/9/7155案例分析-京基百纳社区购物中心效劳内容：齐全细致2024/9/7156案例分析-京基百纳社区购物中心广告牌应用2024/9/7157案例分析-京基百纳社区购物中心免费班车2024/9/7158案例分析-京基百纳社区购物中心精致的导示系统2024/9/7159案例分析-京基百纳社区购物中心贴心的效劳设施2024/9/7160案例分析-京基百纳社区购物中心舒适的空间与布置2024/9/7161社区商业规划案例--华南新城商业与会所合一，社区管理处在会所内；商业周边分别是社区文化广场、公园、运动场、学校〔幼儿园、小学、中学〕、公交或班车站点、销售中心；社区目前公交2条，自己巴士6条往来市区、未来的地铁3、4号线临近。华南新城2024/9/7162祈福新村商业与居住区根本别离，位于外围；商业由祈福超市、菜市场、食街及几条包括金融邮政在内的商业街构成，社区内部仅一个小型超市和小型菜市场；商业与会所执行各自功能；商业与租售部、酒店、俱乐部、公交站；会所〔3个〕、学校〔包括幼儿园与中小学〕、医院和效劳内部的一个巴士总站在社区内部；公交系统多达16条，兴旺社区商业规划案例--祈福新村2024/9/7163社区商业规划案例--祈福新村2024/9/7164社区商业规划案例--南国奥园商业与居住区根本别离，位于外围；商业与会所融合实现对社区的商业功能；商业与租售部、酒店、写字楼、文化广场、学校〔包括幼儿园与小学〕、VIP候车厅及公交站均结合在一起；公交系统不兴旺〔1条〕，但有地铁3号线未来临近〔350米〕。南国奥园2024/9/7165社区商业规划案例--雅居乐雅居乐商业位于居住区中心，集中设置，会所与商业功能融合；半山会所承担了一局部高档商业的功能，包括商务、健身、康体、休闲娱乐等功能；商业中心与商务休闲、广场、餐饮等有机连贯在一起，幼儿园及小学预留；中心商业以400米欧洲风情商业街为纽带，连接了购物、餐饮、效劳等商业工程；交通：外部公交线仅1条，但有地铁3号线未来临近。2024/9/7166社区商业规划案例--雅居乐2024/9/7167社区商业规划案例--万科东海岸万科东海岸商业与居住区根本别离；商业由加勒比风情商业街组成，其中华润超市已经进入；商业与租售部、会所集中在一起；商业与会所功能融合，会所内有客房、会议设施，同时也拥有一般会所具有的健身休闲游泳等功能；交通：公交仅4条线，且较远，主要依靠自驾车2024/9/7168社区商业规划案例--万科东海岸2024/9/7169社区商业规划案例--丽江花园2024/9/7170社区商业规划案例--星河湾2024/9/7171社区商业规划案例--星河湾2024/9/7172社区商业案例—邻里中心新加坡邻里中心区域东东北北西中开展指导图55个〔GDP〕27个新镇4～10万户5～8个邻区3000～9000户6～7个邻里1000～2000户4～8幢组屋2024/9/7173社区商业案例—邻里中心2024/9/7174国内借鉴—苏州邻里中心2024/9/7175国内借鉴—苏州邻里中心2024/9/7176国内借鉴—苏州邻里中心邻里中心新城大厦2024/9/7177商业运营社区商业案例—国美/明天第一城2024/9/7178工程案例选址、商圈分析人流动线规划招商及商户组合策略空间与环境设计特点经营管理特点案例分享—香港社区商业借鉴2024/9/7179黄埔新天地位于红磡黄埔花园，由这个大型屋苑中十一个商场组合而成，包括时尚坊、聚宝坊、黄埔号、屏幕圈、家居庭及中药城等，共占地超过

140

万平方呎，聚集了超过二百多间各类型的商铺、食肆、百货公司及娱乐场所等。香港最具代表性的社区型购物中心，以JUSCO作为主力店，成为整体的核心；蔡澜美食坊作为次主力店，以数量众多的社区配店作为主要构成，成为独具餐饮特色的主题商业区。工程案例—黄埔新天地2024/9/7180工程案例—黄埔新天地2024/9/7181香港最具代表性的社区主题商场，位于香港葵涌的青衣岛，作为最具情景特色的购物中心，是香港地铁公司管理商场的代表作。消耗巨资营造的“航海〞“海洋〞主题，海洋生物、海员、海盗、海船等构成了一幅异国风情的美丽画卷。工程案例—青衣城2024/9/7182工程案例—青衣城2024/9/7183青衣城—布局与外部环境组合2024/9/7184青衣城—与外部客流的连接2024/9/7185青衣城—内部标识与连接2024/9/7186青衣城—主