哈尔滨生态健康养老示范区项目立项申报书

目录

第1章总论..............................................................1

1.1项目名称与建设单位.....................................................1

1.2项目承办单位概况......................................................2

1.3项目的由来及必要性.....................................................2

1.4项目主要技术经济指标...................................................9

第2章社会需求预测与建设规模.............................................11

2.1全国社会养老事业发展现状、趋势及解决方案.............................11

2.2我市社会养老事业及老年人口发展现状..................................15

2.3建设规模...............................................................15

第3章场址选择.............................................................16

3.1项目选址...............................................................16

3.2地理四至................................................................16

3.3地质条件................................................................16

3.4气象条件................................................................19

3.5土地供应...............................................................20

第4章工程建设方案........................................................21

4.1编制依据...............................................................21

4.2建筑工程................................................................22

4.3主要技术经济指标.......................................................45

第5章配套工程.............................................................46

5.1给、排水...............................................................46

5.2电力与弱电系统........................................................48

5.3采暖与通风............................................................55

第6章环境保护.............................................................65

6.1编制依据...............................................................65

6.2主要污染物及治理.......................................................66

6.3绿化...................................................................68

第7章消防.............................................................69

7.1编制依据...............................................................69

7.2建筑防火................................................................69

7.3消防给水...............................................................72

7.4电器防火...............................................................73

7.5防雷接地系统...........................................................73

第8章卫生、职业安全、劳动保护...........................................74

8.1本项目涉及到的劳动安全卫生问题.......................................74

8.2编制依据.........................................................74

8.3设计中采用的主要防范措施..........................................74

第9章节能........................................................76

9.1编制依据..........................................................76

9.2节电、节水.......................................................76

9.3暖通节能措施......................................................77

9.4建筑节能..........................................................77

第10章机构设置与人员.................................................79

10.1组织机构.......................................................79

第11章项目实施进度计划..............................................80

第12章投资估算与资金筹措.............................................81

12.1投资估算编制依据.................................................81

12.2编制内容.........................................................82

12.3投资估算资金构成.................................................82

13.4资金来源........................................................83

第13章经济效益分析....................................................84

13.1基础数据.........................................................84

13.2财务分析.........................................................85

13.3结论.............................................................87

第14章可行性研究报告结论.............................................88

附件

1.机构代码证

2.营业执照

3.水质检验报告

4.关于建设中国（哈尔滨）生态健康养老示范区项目的备案确认书

5.关于中国（哈尔滨）生态健康养老示范区项目占用土地的复函

6.关于哈尔滨空港投资有限公司中国（哈尔滨）生态健康养老示范区项目的初步审查意见

附图

1.中国（哈尔滨）生态健康养老示范区总平面布置图

2.建筑平面

可行性研究报告

第1章总论

1.1项目名称与建设单位

1、项目名称

中国(哈尔滨)生态健康养老示范区

2、项目承办单位

哈尔滨空港投资有限公司

3、项目单位法人代表

姚瑞程

4、项目建设地点

本项目选址双城市公正乡。

5、项目主要建设内容

项目规划总占地面积382925万平方米，总规划建筑面积为398242万

平方米，分二期建设。

具体包括：

(1)低密度安养居所：总建筑面积为22万平方米，共890套，建筑

形式主要为联排别墅；

(2)老年公寓：总建筑面积为166242万平方米，16栋高层，共1500

套；

(3)配套设施：共12000平方米，其中包括老年服务中心2000平方

米、老年会所5000平方米、商服2000米、锅炉房及供热设施用房2000

平方米、给水泵房及配电间500平方米、污水处理站500平方米。

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可行性研究报告

1.2项目承办单位概况

哈尔滨空港投资有限公司是一家与当地政府合作，从事土地购置、整

理、区域开发与招商引资业务的企业，于2006年5月在哈尔滨开发区注

册成立，注册资本金为3000万元人民币，主要业务范围是对工业、房地

产业、建筑业及服务业进行投资。

2005年省委、省政府做出了建设哈大齐工业走廊的重大战略决策，同

时，省、市政府相继出台了一系列优惠政策促进哈大齐工业走廊建设。我

公司所属土地位于黑龙江省委、省政府提出的“八大经济区”之一“哈大

齐工业走廊”空港经济区规划范围内，是“哈大齐工业走廊”空港经济区

重点建设项目。

1.3项目的由来及必要性

1、项目的由来

(1)中国已进入了老年人口增长高峰期，老年人口增幅明显加大

1999年以来，中国老年人口平均每年增加410万。2009年，全国60

岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。与上年度相比，老年

人口净增725万，增长了0.5个百分点，这是历史上老年人口比重增幅最

大的一年。2009年，全国总人口增加了672万，老年人口增量超过了总人

口增量。

据预测：从2001年到2020年，中国将平均每年增加596万老年人口，

年均增长速度达到3.28%,大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口

老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿。从2021年

到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期的新

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可行性研究报告

中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增

长，平均每年增加620万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负

增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老年人口数量将增加到2.7

亿，到2050年，老年人口总量将超过4亿。

(2)黑龙江及哈尔滨老年人口增长迅速

据黑龙江省统计局统计，至2008年，黑龙江省65岁及以上老年人口

占总人口比重由2001年的6.0%增长到9.2%,2005年这一比重比2001年

上升了1.58个百分点，年均增长速度为5.92%,2008年与2005年相比，

这一比重又提高了1.62个百分点，年均增长速度为6.8%o根据哈尔滨市

统计局的统计数据，至2008年，哈尔滨市区60岁以上的人口近71万，

其中60-70岁的近33万人；70-80岁的近25万人；80岁以上的近13

万人。老年人口占市区总人口的13.5%,远高于9.6%的世界平均水平，

更高于我国大中城市12.2%的平均值。

(3)“空巢”老人数量激增

2000年，我国城乡老年人空巢比例约为38.9%,2009年，民政部及中

国老龄委数据显示，城市老年人“空巢”家庭的比例已达50%左右，空巢

化比重逐渐加大。中国独生子女政策实施至今已有30年，随着第一代独

生子女父母进入老年，空巢老年人数将进一步增多。过去我国是几对夫妇

共同赡养一对老人，将来是一对夫妇要赡养四到八位老人，中国正全面迎

来“421家庭”时代，一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局

日益成为主流，负担极为沉重，家庭和社会的压力将越来越大。同时，当

前城市化大潮下，人口流动、家庭小型化也大大冲击了家庭旧有的代际抚

育功能。不少老人的子女在外地工作，没人照料，传统的家庭赡养早已不

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可行性研究报告

堪重负。

（4）我国养老产业目前发展相对滞后

养老机构服务紧俏、一床难求。

据统计，2009年我国各地养老机构床位总数为270万张左右，现有养

老床位数还没有达到全国老年人数的2%。从国际经验来看，发达国家的养

老服务机构每千人拥有的床位数在50-70张。在中国，65岁以上的老人

每千人拥有的床位数不超过23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数

量在300万以上。

哈尔滨市统计局信息中心做的《哈尔滨老年人生活现状问卷调查》结

果显示，目前哈尔滨市养老方式仍以居家养老为主，约占94.6%；其余是

民办的养老院、老人之家、托老所等和公办社会养老院的集中式养老。目

前全市有各类养老机构360家左右，床位总数7000张左右。其中公办社

会养老院仅有三处，床位不到3000张。其余的养老机构大多是民办、个

体的，条件比较差，床位从4张到20张不等，总计也只有5000张床位左

右。专业化的长期照料服务，与老年人的需求矛盾十分突出

专业服务人员和老年产品十分缺乏。

养老机构从业人员缺少培训，服务质量不高。如日本的护理师都必须

通过13名学科的全国统考才能持证上岗，而且中国目前也缺少这样的专

业护师培训学校。专业的护理人员更是奇缺。全国所有机构的护理人员仅

有20余万人，而拿到护理证的只有2万多人。每年中国6000多万离退休

人员实际购买力达到4000亿元人民币，然而当前市场提供的产品总价值

不足1000亿元。

（5）解决“养老难”问题，大幅增加养老设施和服务投入已是当务

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可行性研究报告

之急

按中国的传统，对老人的照料义务，更多是由家庭承担，但家庭的扶

养能力却几乎达到极限，不得不借助于社会机构和服务，这越发加剧了社

会养老服务的短缺。我国人口老龄化随之带来的养老问题已经成为亟待解

决的社会问题。

目前，中国“十二五”规划的31个专项规划中包含“基本养老服务

体系建设规划”。这也是这个项目首次正式进入国家的五年规划。规划将

明确中央到地方各级的财政资金投入。中央一级的资金规模在百亿元，对

中、东、西部则按一定比例进行补贴。

(6)异地养老、跨国养老发展迅速

异地养老、跨国养老逐步被人们接受，异地养老、跨国发展养老产业

在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙

南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越

来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅

是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、

保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养

老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经

被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

近年来，一些亚洲发展中国家的医疗与公共基础设施不断完善，而在

生活成本上又具有比较优势，一些日本老人开始选择在这些地区度过自己

的晚年生活。并且随着经济全球化的加快，在物质生活上发展中国家与发

达国家已经完成了无缝对接，这种跨国养老方式正在被更多的日本老人所

接受。中国与日本相邻，气候条件相似，并有着相似的文化传统和生活习

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可行性研究报告

俗。哈尔滨市具有独特的旅日华人华侨资源，由于历史原因，在哈尔滨市

方正、通河、五常、依兰等县有近6万在日旅居的华人华侨，他们当中许

多人都是在中年后移居日本，语言、文化、社交等障碍，使他们很难融入

到日本主流社会之中。人至暮年，思念故土，落叶归根，渴望与在中国的

亲友相聚。

(7)老年人需要高标准的养老服务

在哈尔滨统计局做的问卷调查中，有近七成的老人同意70岁之后，

会接受集中养老形式，其中有近40%的老人强烈表示现在就想去有档次、

有条件、有规模、有人管、有安全感的社会集中养老场所。通过建设生态

健康养老示范区，可以使老年人结识更多的同龄的朋友，交流感情，有利

于老年人身心的健康发展。

目前中国集中式养老机构和居家式养老社区，其所提供的服务多数还

限于生活照料层面，鲜能给予老人精神慰藉，老年群体自身蕴藏的“精神

自养”的积极力量也不可忽视，“精神自养”是指老年人依凭主动进取的

人生态度、通过积极有益的活动交往，实现精神的愉悦、满足和发展。这

就要求老人要多交流、多活动、多学习，重建自身的价值追求和社会角色

认同。在哈尔滨统计局做的一次问卷调查中，当问及精神文化生活是否满

意时，老人们普遍反映业余生活空间太窄，内容单一；有失落和孤单感。

特别是70岁以上的老人普遍感到在原有的社交场合中，朋友圈越来越小,

没有了与人交流的机会，已处在社会的边缘化。

哈尔滨市有人口900多万，拥有众多的大学和科研院所以及哈飞、哈

电等特大型企业，黑龙江具有丰富的石油、煤炭和森林资源，使本地区富

有阶层的人越来越多，具备了对高端养老需求的人群基础。

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可行性研究报告

（8）目前我国还缺少这样具有示范性的养老社区，中国（哈尔滨）

生态健康养老示范区将打造具有示范性，高标准的生态健康养老社区。

虽然目前在中国有类似老年公寓等产品，但都缺乏标准，不是真正意

义上的老年公寓。本项目将吸引日本养老产业投资，利用日本成熟、先进

的管理经验和管理机制，引进先进的硬件设施和管理。示范区将打造一个

主要为老年人居住和休闲服务的生态健康老年社区，项目完成后将成为中

国功能完善、环境优美的老年社区，对发展我国的养老事业起到推动和示

范作用，成为一个标准化的设施、环境、服务一流的生态示范性健康养老

社区。可以为本地和周边以及周边国家的老年群体提供高标准的养老设施

和服务，满足他们对高标准养老服务的真实需求。

多年来哈尔滨市以国办养老机构为主，其他形式的养老机构为辅，居

家养老为基础的养老格局正在逐渐形成，各类养老机构如雨后春笋般快速

发展，本项目是新的社会养老方式，是社会养老方式的一种探索，是新的

社会养老形式的示范。

2、项目建设的必要性

（1）本项目的实施，是社会养老事业专业化、促进我市社会养老事

业健康发展的重要举措

养老示范基地的建设是现阶段发展我国社会养老事业的重要举措，也

是社会主义市场经济条件下加快发展我国社会养老事业的必由之路。当

前，我国社会养老事业的主要矛盾是人民群众日益增长的养老服务需求与

现有的养老服务供给严重不足之间的矛盾。社会养老服务尽管近年来得到

了长足发展，但由于覆盖面小、服务内容单一，仍无法满足人民群众的基

本需求。随着人民群众生活日益的提高，养老事业呼唤建立多元化的社会

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可行性研究报告

养老模式，期待实现专业化和社会化的有机结合，以适应养老服务事业发

展的需要。为解决这些问题，民政部提出了社会养老社会化的号召，通过

近年的努力探索，积极实践，投资主体多元化、服务对象公众化、服务内

容系列化、服务队伍专业化正在逐步成为现实。本项目的目标正是建设一

个更加专业化的，具有示范性的老年公寓，并进一步促进我市社会养老事

业的健康发展。

（2）本项目的实施，有利于哈尔滨市社会养老事业的长远发展

目前我市各类养老机构总数已达到118家，其床位总数为7300多张,

其中：国办养老服务机构3所（市第一、二、三社会养老院）。这三所养

老院共有床位近1700张，接收老人1600多人。全市城区床位数拥有率大

体占老年人口总数的千分之一。探索一种新的社会养老模式，已经势在必

行了。本项目实施后，是对社会养老事业一种新的探索，并且使本示范区

形成规模性、集约性，本项目建成后势必要拉动相关产业发展，并解决大

量就业问题，使哈尔滨市社会养老事业得到长足的发展。

（3）本项目的实施，是我国养老事业巨大需求空间的需要

据统计，截至目前，中国60岁及以上的老年人口总数已达1.49亿，

占全球老年人口的21.4%,居世界首位。上世纪90年代初，我国每10个

年轻人养一个老年人，现在这一比例已经达到3比1。越来越多的家庭将

出现4个老年人、1对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，家庭可以

为老年人提供照料的资源越来越少，老年人照料问题将更多地求助于社

4在O

有调查表明，20%的老人有入住养老院的愿望。但目前，我国现有养

老院的数量仅够0.86%的老人入住。据统计，2006年初，全国城乡有社会

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可行性研究报告

养老院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构4万多

个，总床位149.7万多张，其中农村乡镇敬老院29680多个，总床位89.5

万多张。目前，这一数量虽有不少增加，但远不能满足老年人的需求，中

国的养老事业有着巨大的发展空间。

（4）本项目的实施，是发展养老服务业，关爱老年人生存与健康，

是构建和谐社会的重要内容。

人的生命每一阶段应该是平等的。老年是每一个人生命中都必须经历

的一个阶段。老年人作为社会弱势群体的一部分，应该受到社会关爱和尊

重。美国社会学家莫尼汉在其《家庭与国家》一书中说：“一个民族的文

明质量可以从这个民族照顾其老人的态度和方法中得到反映，而一个民族

的未来可以从这个民族照顾其儿童的态度和方法中得到预测。”为此，发

展养老服务业，关爱老年人、尊敬老年人、保障和照料那些不能自理的老

年人，是社会进步的表现，它关系到家庭、人际乃至社会和谐、公平，是

社会和谐的重要组成部分。关爱老年人、发展老年养老事业有利于深入持

久地开展群众性的精神文明创建活动，促进社会的文明进步。

综上所述，本项目的实施是十分必要的。

1.4项目主要技术经济指标

1、项目规划占地面积382925.00平方米

2、规划总建筑面积398242.00平方米

3、容积率1.04

4、建筑密度19.26%

5、绿地率35.00%

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6、资金来源项目总投资110357.73,全部由企业自筹。

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第2章社会需求预测与建设规模

2.1全国社会养老事业发展现状、趋势及解决方案

1、我国社会养老事业发展现状和趋势

社会养老是政府与社会通过各种养老服务、养老企业、养老津贴等形

式，对社会成员提供基本生活保障并使其生活状况不断得到改善的社会政

策与社会保障。它面向全体国民，内容广泛，如国民教育养老、住宅养老、

职业养老及社会化的老年人养老、儿童养老、妇女养老、残疾人养老等。

目的是改善与提高社会成员的生活质量。社会养老在解决一部分社会成员

生活保障的同时，更多的是满足社会成员的多方面的养老服务需要，是更

高层次的社会保障。

经济成分、利益主体、社会组织和社会生活方式的多样化发展趋势，

对推进社会养老社会化进程、加快发展社会养老事业，提供了良好的条件

和机遇。经过20多年的改革开放，我国的经济、社会发生了深刻变化。

人们的就业方式、生活方式、生活需求日趋多样化，家庭观念和家庭功能

也正在发生着变化。这种新的发展趋势，对增加社会养老设施、拓宽养老

服务领域、提高养老服务水平提供了必要的条件和极好的机遇。

我国老龄人口的迅速增加，对积极推进社会养老社会化、加快社会养

老事业发展，提供了广阔的市场和良好的前景。老龄化社会的到来，将对

我国经济和社会发展产生深刻影响。2007年统计,我国60岁以上老年人口

近1.49亿，占总人口比例达10.6%,老龄化超前到来。预计2020年以后

几乎每10年要纯增1亿多，到2050年要达到最大值4.37亿，占当时总

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可行性研究报告

人口的11%o老龄潮的到来，对我们提出了多层次、多形式的养老服务需

求，提供了发展养老事业的广阔市场。尽管我国处在经济尚不发达的社会

主义初级阶段，但是人口老龄化的挑战已经到来，今后几十年老年人口的

增长速度将进一步加快，尤其是高龄化趋势更加明显。我国人口老龄化的

这些特点必将对政治、经济和社会的发展产生深刻的影响，这就要求我们

必须高度重视老龄工作，立足中国国情，加快发展为老年人服务的社会养

老事业，尽快建立健全老年人服务体系。

随着人们的生活节奏不断加快，人口迁移日益频繁，家庭规模逐步缩

小，空巢家庭日益增多，特别是“四二一”(两个中年人，赡养四个老人,

抚育一个孩子)家庭结构的出现，家庭养老、育幼的压力增大，使社会养

老、育幼的服务需求急剧增长，必然要求提供形式多样、内容广泛的社会

化服务，这只有通过加快发展社会养老事业、推进社会养老社会化才能解

决。

据统计，目前国家举办的社会养老机构有1364个，收养人数达到31.8

万多人；集体举办的敬老院39377个，收养人数达到84万多人。我国现

有各类老年养老机构4.07万个，床位总数149.7万张，平均每千名60岁

以上的老年人拥有床位10.05张，仅占老龄人口总数的1.01%,与发达国

家3—5%的机构供养比例相比，差距甚远。同时，目前社区养老服务设施

相对简陋，服务网点稀少，服务项目不配套的状况，也影响了养老供给的

水平。尽快完善各类养老服务机构和设施，已成为我国社会养老事业发展

的当务之急。

2、解决方案

(1)大力推进养老服务的社会化

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可行性研究报告

在推进养老服务社会化的过程中，一是必须把握政府主导，二是必须

以动员社会资源为着力点。三是必须坚持居家养老为基础。

(2)老年养老服务由补缺型向适度普惠型转变

促进老年养老服务对象有“三无”老人的养老服务保障，积极开展面

向全社会老人养老服务的原则，区分不同对象，实施相应的保障内容和方

式。一是传统的“三无”老人。他们是老年人口中最困难和最需要服务的

部分，是老年养老保障的重中之重，要优先做好，保障他们得到无偿的照

顾和服务；二是享受低保标准的贫困老人。是需要帮助的弱势群体，为他

们提供无偿或低偿的养老服务项目，使他们的晚年生活得到切实的保障。

三是收入比较稳定的社会老人。主要是提供养老服务保障，根据他们的需

求，提供有偿或低偿服务。

(3)加强养老服务机构建设与管理

养老服务机构是养老服务体系的重要组成部分。要根据“十一五”规

划的要求，加快养老服务机构建设，完善工作机制，提高管理水平。一是

以集中收养“三无”老人为重点，加强国有老年养老服务机构建设，完善

服务功能，发挥示范作用。各地要加大投资力度，争取在“十一五”期间

集中力量，新建、改建和扩建一批国办老年养老机构；二是继续深化国有

养老机构管理体制和运行机制，积极探索“公办民营”的运营模式，扩大

服务对象范围，拓展服务新领域，努力完善服务功能，不断提高水平；三

是进一步动员社会力量兴办社会养老服务机构，要认真贯彻民政部门下发

的《关于支持社会力量兴办社会养老机构的意见》，规范各类养老服务机

构，努力创造公平竞争的环境，大力推动“民办公助”，全面落实现行优

惠政策，鼓励社会各方面力量积极参与，切实推动民办养老机构蓬勃发展。

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可行性研究报告

(4)、推动养老服务队伍的专业化和社会化

养老服务社会化的推进和养老服务事业的发展，呼唤建立一支职业道

德好、业务水平高、服务质量优的养老服务队伍，期待着实现专业化和社

会化的有机结合，以适应养老服务事业的需要。首先，要积极发展居家养

老服务队伍；二是要以《养老护理员国家职业标准》为依据，积极推行养

老护理员国家职业资格制度。三是要在养老服务领域建立社会工作者制

度。四是发展壮大志愿者队伍。

(5)、建立推行养老服务社会化的良好工作机制

推行养老服务社会化是养老服务事业工作机制的创新，是民政工作

“以民为本，为民解困”的具体行动。各级民政部门要切实加强指导，发

挥职能作用。首先，要建立政府主导，民政牵头，部门配合，社会参与的

养老服务事业发展管理体制和工作机制。其次，要争取把养老服务事业纳

入当地国民经济和社会发展规划。第三，要加强养老服务事业法规建设。

第四，要落实优惠政策。

(6)、深入开展养老服务社会化示范活动

开展养老服务社会化示范活动，是推动养老服务社会化的有效方式。

深化示范活动，要着重抓好以下几项工作：一是试点单位的城区要切实加

强领导，纳入政府工作重要议事日程，建立组织机构，制定发展规划，出

台优惠政策，加大财政投入，推动养老服务社会化向广度和深度进军。二

是试点单位中的社会养老机构要根据集中供养的特点，完善功能，健全制

度，加强规范化建设，把养老机构办成老年人晚年幸福生活的乐园。三是

民政部门在示范活动当中要善于培育典型，总结推广经验，以点带面，发

挥典型示范作用。四是开展示范活动争先创优。创建养老社会化先进单位,

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可行性研究报告

是一种激励机制，也是对示范活动的检验。并以此为动力，进一步推动养

老服务社会化，加快养老服务事业的健康发展。

2.2我市社会养老事业及老年人口发展现状

据统计2007年我市60岁以上老人约70万，占本市人口的13.2%,标

志着我市已进入老龄化城市，老龄化形势非常严重，面对如此快速发展的

老龄潮，如何安排好养老问题，是全社会面临的重大难题，各级政府机构

对养老事业很重视，哈尔滨市以国内养老机构为示范，社会养老为补充，

居家养老为基础的养老格局正在逐渐形成，目前我市各类养老机构总数已

达到118家，其床位总数为7300多张，其中：国办养老服务机构3所（市

第一、二、三社会养老院），分别负责收养我市城镇“三无”老人和自费

代养老人及肢残、智残人员。这三所养老院共有床位近1700张，接收老

人1600多人，其中“三无”老人近600人。三所养老养老机构床位平均

利用率为98%,全市城区床位数拥有率大体占老年人口总数的千分之一。

2.3建设规模

本项目建成后，总用地为382925.00平方米，总建筑面积为398242.00

平方米，其中包括22万平方米低密度安养居所，建筑形式主要为联排别

壁；166242平方米的高层老年公寓；以及12000平方米的配套公建。

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第3章场址选择

3.1项目选址

本项目选址哈尔滨市空港新区，属双城市公正乡管辖范围，位于双太

公路东侧，距哈尔滨太平国际机场约4公里。总占地面积382925.00平方

米。

场地周围环境幽静，空气清新，芳香怡人，临近居住区，安静、卫生、

无污染。建筑场地阳光充足，通风良好，视野开阔，交通便利，为老年人

生活的理想用地。

3.2地理四至

宗地西至双太路，北至道里区与双城市交界分界线，东侧为农田（盐

碱地）和林地，南侧为田间路。

3.3地质条件

1、地形地貌

本项目选址地貌为松花江漫滩，地面高差在3米以内，东南侧较低，

其它地面较为平坦。

根据地基土的物理力学性质指标、土的类别、综合分析，按沉积顺序

由新至老分述如下：

第1层为耕土及新近沉积粉质粘土，黑一黑褐色，大孔结构，高压缩

性，承载力很低，部分孔上部为素填土或杂填土，层厚在0.0—1.4米。

第2层为粉质粘土、黄褐色，含氧化铁质，少量黑色结核，切面无光

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可行性研究报告

泽，含粉粒较多，可见到厚度不等的粉细砂薄夹层，摇震有析水现象，强

度低，上部很湿，下部近饱和及饱和，部分孔为可软可塑，大部分孔为软

塑，少数孔呈现为流塑，层厚1.3-3.3m,层顶埋深在0.0—1.4米。

第3层为粉砂，该层上部呈黄褐色，下部呈灰绿色，颗粒均匀，级配

差，粘粒含量较多，可见到多层呈透镜体状粉质粘土薄夹层，上部稍湿，

下部饱和，松散状态，层厚1.4-5.9米，层顶埋深在1.6—3.9米。

第37层为粉质粘土、灰绿色，饱和，含氧化铁质，含粉粒较多，流

塑。

第4层为细砂、灰绿色，饱和，以长石、石英为主，含有少量呈透镜

体状粉质粘土薄夹层，植物残骸，少量细砾，级配一般，含有粘粒，松散

—稍密状态，层厚0.9-8.5米，层顶埋深在4.8-10.0米。

第5层为中砂、灰绿色，级配较好，磨圆一般，以长石、石英为主，

含有粉质粘土及细砂透镜体夹层，饱和，稍密状态，层厚0.9-8.5米，层

顶埋深在8.6-14.7米。

第57层为细砂、灰绿色，以长石、石英为主，云母碎片，植物残骸,

级配稍好，饱和，稍密状态，分布不连续。

第5-2层为粉质粘土、灰绿色，饱和，含粉粒，切面无光泽，摇震有

轻微析水现象，韧性较差，软塑,分布不连续。

第6层为粗砂灰绿色，以长石、石英为主，饱和，级配良，局部含

较多细砾，部分孔可见到细砂层透镜体，稍一中密状态，层厚1.4—9.2米,

层顶埋深在12.6-19.1米。

第6-1层为中砂、灰绿色、饱和，级配较好，含粉粒，植物残骸，稍

一中密，分布不连续。

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可行性研究报告

第7层为粉质粘土、灰绿色，饱和，层理清晰，可见粉土及粉砂层理,

摇震反应无，软一软可塑，本层分布不连续，部分孔缺失，层厚0.0—3.5

米，层顶埋深在19.6-21.700。

第8层为中砂、灰绿色，灰绿色饱和，级配较好，以长石、石英

为主，局部可见薄泥夹层，中密状态，层厚1.2—9.1米，层顶埋深在16.0

—23.2米。

第8-1层为细砂、灰绿色，饱和，含粉粒及云母碎片，级配一般，

颗粒较匀。

第9层为粗砂、灰绿色，饱和，以长石、石英为主，部分孔可见砾砂

层，级配良，中密状态，层厚0.7—4.3米，层顶埋深在22.7—28.5米。

第10层为粉质粘土、灰绿色，夹粉土层理，含粉砂薄层，切面无光

泽，摇震无反应，湿，可一软可塑。层厚0.8—4.8米，层顶埋深在27.2

-28.7米。

第11层为中砂、灰绿色，饱和，含粉粒稍多，级配较好，中密，层

厚0.9—4.8米，层顶埋深30.3—35.2米。

第12层为粉质粘土、灰绿色，湿，局部与粉土及粉砂互层，层理清

晰，软可塑，层厚1.5—5.6米，层顶埋深在33.0—36.3米。

第12—1层为中砂、灰绿色，粒较均，饱和，中密。

第13层为中砂、灰白色，饱和，含粉粒较多，中密，个别孔显示为

粗砂或细砂本层控制深度为5.1米。层顶埋深在36.1-40.2米。

2、水文地质概况

该场区地下水埋藏较浅，地下水属于层松散沙砾层孔隙潜水；勘察初

见水位为3.0-3.8米，静止水位为2.4-3.4米，赋存于砂层中；该场区地

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可行性研究报告

下水补给来源广泛，与松花江有较密切的补排关系，其补给来源主要为大

气降水及松花江水。根据取水样水质分析结果，各项指标均对混凝土无侵

蚀性，对混凝土中的钢筋有弱侵蚀性。

3、基本数据

拟建建筑物安全等级为二级，岩土工程勘察等级为乙级，建筑地基基

础设计等级为乙级，场地土类型为中软场地，建筑场地类别为二类场地，

场地地基等级二级。

标准季节冻深2.0米，属季节性冻土。

抗震设防烈度6度。

3.4气象条件

哈尔滨市气候属中温带大陆季风型气候，冬长严寒多雪，夏季凉爽宜

人。主要气象参数是：

年平均大气压：99.37kpa

夏季平均大气压：98.50kpa

冬季平均大气压：100.15kpa

年平均气温：5.3℃

极端最高气温：39.8℃

极端最低气温：-38.1℃

最热月平均气温：22.8℃

最冷月平均气温：75.1℃

最热月平均相对湿度：77.00%

最冷月平均相对湿度：74.00%

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可行性研究报告

全年日照时数：2641h

平均年降水量：523.30mm

日最大降水量：104.80mm

全年无霜期：124d

最大积雪深度：41.00cm

全年平均风速：4.1m/S

夏季平均风速：3.5m/S

冬季平均风速：3.8m/S

主导风向：S、SSW

主导风向频率：12.0%

最大冻土深度：2.05m

3.5土地供应

根据中华人民共和国土地法有关规定，项目成本中土地（招拍挂）价

格定为每平方米300元，该价格参照2010年哈尔滨市国土资源局公布的

哈尔滨市城镇国有土地基准地价中住宅用地六级（430元/平方米）和七级

（222元/平方米）间的价格标准。

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第4章工程建设方案

4.1编制依据

1、设计依据

《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》J114-2001

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则》DB23/1269-2008

《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270-2008

《办公建筑设计规范》JGJ67—2006

《商店建筑设计规范》JGJ48—88

《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)

《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)

《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)

《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)

现行相关设计规范

建设单位提供建设资料

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4.2建筑工程

4.2.1老年会所

（1）总述

老年会所是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的活动场所，遵

循“增长知识、丰富生活、陶冶情操、促进健康、服务社会”的宗旨和“学、

为、乐”相结合的方针，通过细心的工作、耐心的沟通、热心的服务、诚

心的态度，把老年会馆建成老年人政治活动的好场所、学习知识的好课堂、

娱乐活动的好乐园、联系社会的好桥梁、发挥作用的好阵地。根据其使用

功能要求，分别设置教室、阅览室、办公室、绘画室、编织室、微机网络

室、健身房、小型影院、台球室、乒乓球室、棋牌室、麻将室、怀旧室、

荣誉室、会议室、多功能厅等，配建理发、商务中心、仓买、茶吧、卡拉

0K厅的商服设施，并根据老年人的爱好及体能心态特征，开设了文学、历

史、书法、绘画、编织、雕塑、园艺、戏曲、摄影、舞蹈、体育保健、烹

饪、气功、按摩、计算机等多门专业课程供老年人选修。多功能厅配有先

进的灯光音响；乒乓球、台球室及健身房为老年人开展体育活动特别配置

了乒乓球、台球及健身器材；微机室配备20台微机并联通互联网络供老

年人学习使用；教室按照功能要求配备现代化教学设备；阅览室备有大量

图书及几十种报刊杂志供老年人阅读学习；棋牌室及麻将室可以开展麻

将、象棋、扑克、中国牌、国际象棋、围棋、跳棋等多项棋牌活动。主体

建筑地上3层（局部2层、1层），规划建筑面积为5731.70平方米。

（2）平面设计

按楼层分布配置功能用房，其建筑面积分配如下表所示：

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可行性研究报告

建筑面积

所在层数功能用房名称（平方米）备注

老年教室226.2675.42m?/间，共3间

老年办公室75.421间

老年阅览室83.711间

老年绘画室83.711间

多功能厅935.591间

会所办公室21.741间

收发、值班室23.661间

办公

接待财务档案室92.681间

活动

健身室153.131间

用房

小型影院153.231间

小计1849.13

商务中心38.331间

地

服务理发室24.781间

上

仓买101.611间

1

用房公用卫生间43.4821.74m?/间，男女各1间

层

小计208.20

楼梯间107.402部疏散楼梯

公用大厅198.26

分摊电梯间16.22部客梯

部分走廊493.34

小计815.2

地上1层合计2872.53

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可行性研究报告

建筑面积

所在层数功能用房名称（平方米）备注

麻将室94.481间

棋牌室75.421间

网络室83.711间

怀旧室83.711间

编织室21.741间

音控室23.661间

办公

乒乓球室192.131间

活动

台球室169.811间

用房

卡拉0K厅69.661间

地

小计814.32

上

公用卫生间43.4821.74m?/间，男女各1间