某房屋建筑工程项目管理实施规划

目录

1前言

XX市XXX咨询有限公司服务宗旨

代表业主利益，以勤奋为业主服务、认真对项目负责为宗旨，进行工

程项目管理，尽可能好的实现项目投资目标、进度目标、质量目标，使项

目的实际投资不超过项目的计划投资，实际建设周期不超过项目计划建设

周期，实际工程质量达到质量标准。

工程项目管理工作守则

1.认真学习和贯彻国家和XX省颁发的有关项目管理的政策和法规；

2.坚持实事求是的工作作风，一切用数据说话，办事要公正，处事要

注意方法；

3.认真记工作日记及保存好各项原始记录，注意资料积累工作；

4.遵守工作制度，执行现场安全规定；

5.经常召开工作协调会，听取各方面意见，不断改进工作，提高工作

技能；

6.不以权谋私，保持廉洁，不准收受施工承包单位的钱物.

2项目概况

项目位于XX省地块，占地面积XXXX平方米。

在上述土地使用权范围内，对现有房屋进行改扩建，前建设单位将地下室和地上三

层已经建好，后空置十余年前至今，现XX公司将其接下建设，初步计划拟建建筑物共

12层，其中裙房4层，主楼8层，总建筑面积约23000平方米，工程建设内容包含土

建、水、电、空调、电梯、弱电、消防、装饰工程等（装饰工程未包括在项目管理合同

范围内）。

3项目管理目标

以项目管理合同为管理依据，通过有序、有计划的管理活动，依据合同权利，完成

合同义务，达到合同中的管理目标。过程中定期向业主和主管部门报告工程的投资、进

度、质量信息；做好投资控制、进度控制和质量控制；并负责政府方面手续的办理审批;

组织好工程协调会，协调各方关系；并在工程竣工时提交给业主完整的工程资料；竭诚

为工程项目负责，做好项目管理服务。

工期目标：工程分两部分验收，分别为裙房及其室外部分和主楼部分

其中，裙房（商场）及其室外部分尽量做到在2007年春节前开业。

主楼部分按业主要求工期实现。

投资管理目标：重视每个管理阶段的投资控制，力争将项目竣工的决算造价，控制

在业主限定的建安费数额之内。

质量管理目标：确保项目在竣工验收中一次性100%验收合格。

4项目组织模式

4.1项目组织结构图

4.1.1项目管理组织结构总图

4.1.2项目管理内部组织职能

4.1.4项目管理公司人员组成

PM公司领导

项目总协调

次-冶1R旦攵甲项目经理

经理助理

监理单位

XX咨询公司常务副总II业,高级工程师，国家注册咨询工程师，

国家注册造价工程师，国家注册监理工程师，注册招投标工程师，19947996年留学德

国，曾任上海世贸商城项目、嘉汇广场项目的监理总负责人。

XXX：国家注册造价工程师、高级工程师，具备十七年专业工作经验，主要从事于

全过程造价管理、招标代理等工作。主要工程项目有：广场A楼、广会展综合楼、

学院、上海汽工程、金配送中心、地块、机械学院、交通学院、电子信息

学院等。

xxxx:高级工程师，同济大学与法国巴黎高等专科学校桥路大学合作国际MBA,1988

年毕业于浙江大学土木工程学院。从事工程建筑领域多年，具备丰富的设计、施工全过

程和甲、乙方多方面的工程管理经验。

XXX：毕业于东南大学建筑工程管理本科专业，具备国外知名建设集团工作经验，

工程师。主要参与项目有：济南国际会展中心、昆山Maketa厂房工程、无锡PLST（普

利司通）橡胶有限公司、无锡Nission有限公司等的工程。

4.2项目管理职能分工表

项目

序业主设计施工

任务管理供货方

号方方方

方

语计阶玛

1获得政府有关DP

审批

2确定投资、进度、D0PCE

发包与确定勘查、检测、

3DP

Ar—¥上片、rt、t21AI、

4讲唐泗计讲唐现划5nnPcE

5投洛工程仕茸与祯茸DpE

6质量诺计席量转制nF

7诺计认可与批淮Dc

项目

序业主设计施工

任务管理供货方

号方方方

方

招标阶簧

8招标、评标cPE

发包

9冼拯施工及句，单DP

10合同答方DEpF

11进度施匚讲唐目标翔DPcPE

12夹购讲唐规划与DCPcE

招标阶段投资控DCPc

13投资

制

E

14质量制定材料设备Dcp

施工阶段

E

15合同施工公同签宗DFnPcEE

16工程母学管理DPECEE

施工方案与施工DCPE

17现场管

理E

18施工场地分配与PDCE

19进度施工进度目标控cPCEC

20质量图纸会宙cPDECEE

E

21材料诸落后量将pnnE

22分部分项工程PDCFn

23匚程事技处蟀CccE

E

24油工聆收DCPDEFE

25现场工程计量nPCF

投资

26价软宙核DPE

27/工结算DEE

*P—规划D--决策E---执行C---检查

4.3项目管理工作任务分工表

由于本项目为业主委托项目管理方代为管理，而根据合同结构图，业主与设计单位、

施工单位、供货单位签订合同工作，而项目管理方与监理单位签订合同工作，所以工作

任务分为两块：1、业主与设计方、施工方、供货方的工作，统归为业主方的工作；2、

项目管理方与监理方的工作，统归为项目管理方的工作。据此进行分工如下表：

工程任务分工表

2006年4月29日/R—负责；A—协助；

项目前期阶段

项目管理业主备注

—前期手续办理

1项目可行性研究报告

RA

2立项

RA

3报建

RA

4规划许可

RA

5质检安检申报

RA

6施工许可

RA

二勘察

7编制《工程勘察工作计划》

RA

8《委托勘察合同》

AR

9对勘察工作管理协调检查RR

三设计

10审核《委托设计合同》

AR

11审核设计方提供的工程概算和预算RA

12控制设计进度RA

13组织图纸会审与设计交底

RA

14设计协调与设计变更管理

RA

四工程招投标

15编制招标文件并备案RA

16编制工程量清单RA

17资格预审RA

18组织现场踏勘、答疑RA

19开标、评标、定标，办理中标通知书事务RA

20施工承包合同AR

工程任务分工表

2006年4月29日R—负责；A一协助;

施工阶段、动用前准备阶段、保修阶段

项目管理业主备注

—投资管理

22工程量清单编制

RA

23工程预算批准

R

全过程造价控制（变更单签证、按期完成工程量的核定、审核承

24RA

包商支付申请并上报）

25合理处理施工方提交的索赔事宜

RA

26定期对造价管理情况向业主汇报

RA

27工程竣工决算

RA

28工程竣工批准

R

29工程竣工审计

AR

二进度管理

30编制总进度纲要组织专家论证分析和论证目标的实现RA

31工程总进度计划的编制

RA

对工程总进度计划按责任主体进行分解，并通过各种措施进行落

32RA

实

监督检查其他项目责任主体编制相应的进度计划及按计划执行的各方

33RA

情况执行

34监督进度计划的实施，定期跟踪总进度计划的执行情况

RA

35采取纠偏措施，必要时调整总进度计划

RA

36工程各责任主体的总进度组织协调管理

RA

37定期对进度计划汇报

RA

三质量技术管理

根据设计图纸、项目管理合同、国家法律法规、确定工程质量技

38RA

术标准。

39监督施工单位按标准实施管理RA

40审核施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案

RA

41对现场出现的质量事故进行及时合理的处理

RA

四安全、文明施工与环境保护管理

42审核施工方提出的安全防护措施并监督实施

RA

43对施工方和供货方进行职业健康安全与环境管理的工作监督管理

RA

44对现场出现的安全事故进行及时合理的处理

RA

六建设工程监理（PM和监理共同的工作内容）

监理负

45编制监理规划、监理实施细则RA

责编制

46审定监理规划，审批项目监理实施细则

RA

47对施工方和供货方进行安全文明施工和环境保护管理

RA

48对材料、设备和工艺质量实施管理

RA

七采购管理

49遴选材料设备供应商并予以推荐

RA

50业主采购发包

AR

八风险管理

51监督设计方投保设计责任险

RA

52监督施工方投保职工意外伤害保险（如有规定）

RA

53监督其他工程责任险的落实（如有规定）

RA

54对现场的安全预防措施经常性进行检查

RA

九竣工验收管理

各方准

55资料准备RR备相应

资料

56竣工险收管理

RA

57与承包商确定保修书

RA

十信息与文件管理

58全面、同步整理文档资料，工程完工时移交一套完整资料给业主

RA

各方提

59组织项目档案最终方档，收集各单位应提供的资料RA供相应

资料

十一组织、协调、沟通管理

60协调设计、施工、供货单位之间的工作事宜

RA

注：以上相关工作均以我方项目管理合同的工作范围为准：即土建、安装和外墙

装修，而内装修不在我方的工作范围之内。

5投资控制管理

5.1PM方工作目标

采取一切行之有效的措施，重视每个管理阶段的投资控制设计，力争将项目竣工的

决算造价，控制在合同确定的建安费数额之内，或经业主确认的《工程预算书》之内。

5.2PM方工作内容

1.编制工程估算、工程量清单

2.全过程造价控制（变更单签证、按期完成工程量的核定、审核承包商支付申请

并上报）

3.工程竣工决算

4.协助进行工程竣工审计

5.3投资控制工作方法

投资控制的方法是按照动态控制原理，在项目进展的全过程中以控制循环的理论为

指导，进行计划值与实际值的比较，发现偏离及时采取纠偏措施。从多方面采取措施：

组织措施、技术措施、经济措施与合同措施。以下将对项目实施各阶段投资控制的任务

和措施进行详细分析。

5.3.1设计阶段投资控制措施

1.组织措施

编制本阶段投资控制详细工作流程图；落实从投资控制角度进行设计跟

踪的人员，具体任务分工和管理职能分工;

2.经济技术措施

首先对总投资目标进行论证，然后对总投资进行分解，一般可按基建投资费

用组成、时间进程、项目划分阶段、项目结构组成、资金来源等类别进行分解。

a）对设计的进展进行跟踪，动态控制；

b）对方案、扩初、施工图设计三阶段的设计成果进行评估，反映投资计划值

和按设计需要的投资值（实际值）的比较结果。

3.技术措施

对设计任务书中的技术问题、技术数据作技术经济分析、审核

4.合同措施

在合同谈判过程中，向设计单位说明在给定的投资范围内进行设计的要求，

并以合同措施鼓励设计单位在广泛调研的基础上，在必要的科学论证基础上力求

优化设计。

5.3.2施工招标、发包阶段投资控制措施

1.经济技术措施

a）编制及审核标底，并将标底与投资计划值进行比较；

b）审核招标文件中与投资有关的内容；

c）对各投标文件中的主要施工技术方案作必要的技术经济比较论证。

2.合同措施

主持合同谈判，把握住合同价计算，合同价调整、付款方式等，通过合同确

定投资控制，注意合同条款的内容，以尽量能避免工程中各种状况出现的签证与

索赔。

5.3.3施工阶段投资控制措施

1.组织措施

编制本阶段投资控制详细工作流程图；在项目管理方中落实从投资控制角度

进行的人员、具体任务及管理职能分工。

2.经济措施

a）进行工程计量（已完成的实物工程量）复核；

b）建立审核工程付款帐单程序并执行；

c）建立审核工程量变更程序并执行；

d）建立索赔管理程序并执行；

e）审核竣工决算。

f）业主另行组织审计单位进行竣工审计

3.合同措施

依据合同，规范现场签证、变更的程序，严格按程序管理。

5.4投资控制工作流程图

5.4.1项目管理方全过程投资控制流程图

*日正\11,十Fl片工n二―

I、］幺^向攵势很十修~r

达到付款节点时查验

住川E4年十仅比/殳

击土力竹甘lz后济由二主

5.4.2项目管理方施工阶段投资控制］作流程详囱

主要服务于工程变更审核、工程竣工时组织对竣请等工作

工变更申请的&

1一业主提出，PM负责

2注M舍*竣审核其必要算由一"E・知.

I穴工田M/f二

业主审批决算报告并

分析产生帝

L+口、11，十

按业主确定

6进度管理和施工总进度计划

6.1PM方的工作依据

《项目管理合同》

6.2PM方工作目标

1.对项目恪尽管理职守，控制项目施工进度，以保证项目竣工日期按照业主合同要

求目标正常实现；

2.尽可能通过合理组织，积极协调，优化合同工期，及时向业主提供进度报告；

3.将已经发生的、或未来可能发生的对工程施工工期造成不利影响的或者延误的事

件情况及时通知业主，并且对比进度计划寻找已经或可能存在的偏差，订正计划

并提出处理措施报告业主参考。

6.3PM方工作内容

1.编制总进度纲要组织专家论证分析和论证目标的实现；

2.工程总进度计划的编制；

3.对工程总进度计划按责任主体进行分解，并通过各种措施进行落实;

4.监督检查其他项目责任主体编制相应的进度计划及按计划执行的情况；

5.监督进度计划的实施，定期跟踪总进度计划的执行情况；

6.采取纠偏措施，必要时调整总进度计划；

7.设计、施工、供货单位的总进度组织协调管理。

6.4项目总进度计划编制纲要

计划说明：

1.本工程暂预安排地下室加固处理工期为一个月，具体计划待勘查结果及加固方案

出来后再详细制定.

2.前期政府手续办理工作穿插在前期阶段工作中。

3.为最大限度满足业主的商业需要，拟尽量争取分阶段验收，能将裙房部分安排在

春节前交付使用，能提早一天就尽量争取一天，PM方将尽力协助业主了解相关政

策，协调关系，办理相关分阶段验收手续.此部分工期紧张，分阶段验收牵涉政府

的支持，需要引起高度重视.

4.该进度计划未考虑工休日因素，国家法定节假日、天气、不可抗力影响，完全按

照日历日作为工作日计算，仅考虑中国春节期间15天非工作日，具体计划按实

际情况再作调整。

5.施工单位编制相应的施工进度时需要结合当地实际情况，充分考虑天气和季节性

（冬季）因素。

6.总进度计划详见附表1。

6.5工作流程图

图一：总流程图

实际值与计划值分析此偏差产生

确定是否产生的原因及其对后

是

7质量控制管理

7.1PM方的工作依据

1.《项目管理合同》

2.相关的法律法规、规范规定，具体如下：

a）《建设工程质量管理条例》

b）《建筑工程施工质量验收统一标准》

c）《实施工程建设强制性标准监督规定》

d）《房屋建设工程质量保修办法》

e）《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》

f）《房屋建设工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》

g）《建设工程监理规范》（GB50319-2000）

h）《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法》

i）《屋面工程质量验收规范》、

j）《建筑地面工程施工质量验收规范》

k）《电梯工程施工质量验收规范》

7.2PM方工作目标

1.在竣工日期内严格施工工序、验收专业分项工程、验收隐蔽作业，并向业主分别

出具《质量验收通过单》，保证项目在竣工验收中达到质量合格；

2.管理方确保项目应当在竣工验收中一次性100%验收合格。

7.3PM方工作内容

1.审核《抗震加固技术服务合同》，审定技术要求

2.审核施工单位提交的开工报告、施工组织设计、施工技术方案、质量计划

3.监督施工、供货单位按国家法律法规、规范、强制性条文规定工作

4.对材料、设备进行质量验收

5.监督各施工环节，对分部、分项工程确保达到质量栗求；

6.对潜在的质量隐患下达整改指令；

7.对现场出现的质量事故进行及时合理的处理

8.组织监理，共同参与到对质量技术的管理工作中来

7.4质量控制措施及职能分工表

施工质量控制的实质是PM和监理对施工单位在施工全过程工作进行指导检查监

督的管理活动。因此，对施工单位的全过程工作进行描述，并在其中设置控制点进行

检查监督。同时，施工单位必须对其全过程工作符合规定负责，并不能因为有检查而

有任何减轻工作不合格的责任。

各单位职于

阶段质量工作备注

施工方监理PM

工程已经报质量检查监督站实施

对工程控制点复测工作实施听取汇报听取汇报

熟悉图纸，参加图纸会审参加参加组织

施工准备

编制施工组织设计、施工技术方案编制审核审批

阶段的质

量控制确定项目质量目标、编制质量计划编制审核审批

对全体施工人员进行质量知识培训实施检查

组织合格的管理人员的生产人员并提供

实施审核审批

资格证书证明

编制工程测量方案并严格按其实施编制实施检查抽查

单位工程、分部分项工程开工前对施工人

实施检查抽查

员进行技术交底

进场原材料、半成品、构配件按规定进行

实施审核审批

检验和脸收，同时向监理和PM报审

施工阶段

的质量控进场机械设备、工程设备和检验设备按规

实施检查审批

制定进行脸收

控制计量器具的使用、保管、维修和检脸实施检查

工序的检脸V和试脸应符合过程检验和试

实施检查检查审批

验的规定

对重点工序设置质量控制点，必要的编制

实施检查检查审批

专项作业计划书

工程变更严格执行PM制定的工作程序执行执行筹划执行

成品保护措施的制定与实施制定实施检查检查

工程施工竣工资料的整理齐备实施检查检查

竣工险收

阶段的质项目最终的检验试脸实施检查检查

量控制

执行好成品保护措施实施检查检查

7.5工作流程图

1.材料设备报审程序；施工组织设计、施工方案、质量计划报批程序

重

新

2.工序验妆、

整

改

重

进入下一道

8安全、文明施工和环境保护管理

8.1PM方的工作依据

1.《项目管理合同》

2.国家相关的安全法律法规和规范规定

8.2PM方工作目标

1.代表业主督促好施工单位做好施工时的环境管理和文明施工;

2.代表业主督促好施工单位做好安全工作。

8.3安全文明施工和环境保护控制措施及职能分工表

本工作控制的实质是PM和监理对责任单位在施工全过程安全工作进行检查监督的

管理。因此，对施工单位的全过程工作进行描述，并在其中设置控制点进行检查监督。

各单位职学

阶段安全工作备注

施工方监理PM

复核施工企业的《施工企业安全安全资格

审查认可证》，项目经理和安全员资质证ECC

土：

工程已经报安全监督站，取得《安全施工

ECC

许可证》

施工准备编制项目安全技术措施计划和单项安全

ECC

阶段的安技术方案

全控制此为设计方

投保设计责任险ECC

工作

施工方投保职工意外伤害保险ECC

监督建筑工程一切险与安装工程一切险

ECC谁投保待定

的落实

施工阶段编制安全生产责任制并实施ECC责任追溯用

的安全控

安全三级教育ECC

制

安全技术交底ECC

安全检查与考核ECC

安全隐患和事故处理ECC

对重点部位或工作进行风险评估，如果风

险量大，编制专项安全技术方案并采取措ECCC

施减低风险

文明施工编制文明施工和环境保护方案ECC

和环境保

文明施工和环境保护方案的实施ECC

护管理

E-—执行C-—检查

8.4安全控制程序图

9项目文档信息管理

9.1PM方工作目标

1.项目竣工验收合格后，管理方代表业主准备资料向国家建设行政主管部门办理

竣工验收合格后的备案手续；

2.应业主要求，PM方收集完成的竣工资料移送业主，包括:

a）工程竣工验收报告；

b）工程施工许可证；

c）施工图设计审查意见（审查通过证书）；

d）工程竣工报告；

e）工程质量验收报告；

f）工程质量检查报告；

g）工程质量评估报告；

h）规划、消防、环保出具的证明文件或者准许使用文件；

i）施工方出具的项目工程质量保修书；

j）代表业主填写的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》

k）完整的竣工图和竣工资料

I）工程质量竣工验收评估报告

3.保留好工程进程中同步的相关资料，以备工程竣工决算与竣工审计以及其他的

可追溯性要求

9.2PM方工作内容与方法

全面、同步整理文档资料是做好项目管理工作的必备条件，它贯穿于项目管理全

过程，并为项目管理的其他环节服务。要求各方面控制落实到文字，存档备查。所有文、

电、函、技术资料应按类别进行编号、立卷、归档及管理，严格做到文件不遗漏。确保

文件能及时传发至工程相关人员，做好签收工作。保证资料管理与施工过程同步。文件

收集分类归档，必要的电子文件刻录光盘。

9.2.1文件收集和归档方法

双方之间关于做出的可能影响项目质量、进度、投资等重大事项的所有联络，应

当以书面文件形式作出确认；

无论何种场合下相互间给予的批准、证明、确认、建议、同意、通知、请求、答

复等应当采用书面方式；可以当面递交、快递、邮寄或者向对方确认的电子邮箱地址发

送电子文件。

9.2.2项目档案归档范围

工程建设项目竣工后，协助建设单位进行档案归档工作。据当地档案馆要求，督

促建设单位、施工单位、监理单位进行各自档案资料整理、汇总和编制工作。

项目档案归档范围如下:

a）项目立项阶段文件（项目管理单位负责）

b）工程设计文件（项目管理单位负责）

c）监理文件（监理单位负责）

d）施工技术文件（施工单位负责）

e）竣工文件材料（项目管理单位、施工单位负责）

f）竣工图（施工单位负责）

g）工程照片（项目管理、施工单位、监理单位负责）

9.2.3信息分类及编码

以下根据项目实施全过程产生信息的特点，将文字资料、图纸及说明、照片及图

片综合考虑，提出信息分类细目。项目管理方将根据该信息分类细目，进行信息的收集

和管理。

信息分类及编码采用下图形式：

/XXXX/XX/X/XX

--Spifiy-

♦福而日编由信息大类同1息1共由四位数字组腼岸、一.':下文。

♦/倘教号具体规定如下|]任支反日恒

/士白*"人PH.八*

项目决策阶段为01,

项目实施的前期阶段为02

施工阶段为03

动用前准备阶段为04

保修阶段为05

♦往来区别号分C和G,其中C为来，G为往

♦信息顺序号即流水号，按01,02...顺序编号。

♦信息分类和编码如下所示，在项目实施过程中还将对信息分类和编码作必要的

调整和细化。

0000项目前期资料

0010项目建议书、项目可行性研究

0030政府部门批文

0040项目前期往来函件

0050基地地质勘察资料

0060有关政策、制度、规定等文件

0500项目公共信息

0510项目基本信息

0520政府部门有关人员信息

0530业主方有关人员信息

0540项目管理单位有关人员信息

0550设计单位有关人员信息

0560施工监理方有关人员信息

0570承包商单位和人员信息

0580供货商单位和人员信息

0590专家信息

1000设计资料

1000已建工程设计文件

1010设计任务书

1020方案设计文件

1030初步设计文件

1040施工图设计文件

2000招标投标

2010工程咨询招投标

2020设计招投标

2020施工方招投标

2030采购材料工程招投标

2040采购设备工程招投标

2050专业分包招投标

3000合同

3010规划、勘察、设计合同

3020工程咨询合同

3030工程承包合同

3040材料、设备供应合同

4000函件

4010与政府部门往来函

4020与业主往来函

4030与设计单位往来函

4040与施工方往来函

4050公司内部函

4060