第八章-房地产开发的资金筹措与风险分析

房地产开发与经营

第八章房地产开发的资金筹措与风险分析房地产开发与经营第八章房地产开发的资金筹措与风险分析【学习目的】第一节房地产开发项目的资金运作第二节房地产开发资金筹措的渠道第三节房地产开发资金筹措过程第四节金融机构对项目贷款的审查第五节房地产投资的风险分析【复习思考题】学习目的通过本章的学习，要求同学们熟悉房地产项目的资金运作；掌握房地产项目的融资方式；掌握房地产经营的风险分析与控制方法；熟悉房地产项目的融资管理第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发资金的运动特征1、房地产开发资金占用量大并且集中2、房地产开发资金占用时间长，周转速度慢3、房地产开发资金运动受区域影响二、房地产开发资金筹措的原则1、安全性原则2、经济性原则3、可靠性原则第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金企业自有资金也称为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金。房地产开发企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的自有资金。二、银行贷款融资在房地产开发中，通过向银行贷款的资金融通是目前开发资金来源的主要方式，其最大的优势就是操作简便易行。1、抵押贷款2、担保贷款三、证券融资证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。1、发行股票2、发行债券四、房地产投资信托融资1、房地产信托投资2、房地产信托存款与贷款3、房地产信托基金五、预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建安工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。预售房屋对于购房者来说，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的房地产增值收益。而对开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险。六、由承包商带资承包建设工程在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商。七、房地产联产、参建融资联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资于某一房地产项目。当项目较大、一家房地产企业难于完成巨大的融资任务时，联建、参建融资是不错的选择。八、利用外资与房地产典当融资利用外资是房地产融资的一种渠道和方式，其具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。房地产典当融资也是一种“以物融资”的方式，指房屋所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金第三节房地产开发资金筹措过程一、选择融资组织形式二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划三、选择资金来源四、融资方案分析与选择五、与资金融出者进行协商六、按规定办理各类融资手续第四节金融机构对项目贷款的审查1、企业资信等级评价2、贷款项目评估3、房地产贷款担保方式评价4、贷款综合评价第五节房地产投资的风险分析

一、房地产投资风险的概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。1.系统风险（1）通货膨胀风险（2）市场供求风险（3）周期风险（4）变现风险。（5）利率风险（6）政策风险（7）政治风险（8）自然损失风险2.个别风险（1）收益现金流风险（2）未来经营费用风险（3）资本价值风险（4）比较风险（5）时间风险（6）持有期风险二、房地产投资的风险与不确定性1、风险与不确定性分析的区别风险是在一定条件下、一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。不确定性是由于投资项目的未来状况与目前预测的结果不可能完全一致，两者之偏差就是不确定性2、房地产开发项目主要的不确定性因素土地费用建筑安装工程费租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率三、房地产项目投资风险的防范与控制1、房地产投资风险的防范策略风险预控风险规避风险转嫁风险组合2、控制房地产开发风险的具体措施①大规模开发土地②开发前必须对市场进行周密的调查③准确的项目定位④规划为本⑤向财产保险公司投保复习思考题1、房地产开发项目资金运行的特征是什么？2、简述房地产项目融资的基本原则。3、房地产开发资金筹措的渠道有哪些