广州保利花园2005全年策划方案

41.1广州市场分析 41.1.1广州宏观经济分析 4 91.1.3政策法规对房地产的影响 2.1项目优势 2.2项目劣势 57 3.1市场状况分析 61 3.2项目推广目标 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4.2价格定位 754.2.1价格定位考虑因素 4.2.4各栋的定价建议 4.2.5预计回收资金额 5.1第一阶段：3 5月推广计划………………895.1.1阶段市场状况预测 5.1.2阶段推广计划 5.1.4销售建议 5.1.7销售情况预测 5.2第二阶段：6—8月推广计划 5.2.1阶段市场情况分析 与您俱进20年1地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5.2.2阶段推广计划 5.2.3推售单位 5.2.4销售手法 5.2.7销售情况预测 5.3第三阶段：9—10月推广计划 5.3.4销售手法 5.3.5广告计划及炒作安排 5.3.6现场包装要求 5.3.7销售情况预测 5.4第四阶段：11—12月推广计划 5.4.1阶段市场情况分析 5.4.2阶段推广计划 5.4.3推售单位 5.4.7销售情况预测 与您俱进20年2 附录 与您俱进20年31.1广州市场分析2004年1-11月工业生产总产值情况35%30%25%20%15%10%5%0工业总产值(单位：亿元)348.6381.7445.2453.2462.7500.7492.7486.6528.5517.6536.5同比增长率(单位：%)15.420.436.822.823.520.718.612.520.712.815.42004年广州市经济发展保持快速、稳定的增长态势。工业生产总产值持续增长，1—11月每月的同比增长率都保持在12%与您俱进20年425%20%15%10%0H9月10月11月固定资产投资额(单位：亿元)同比增长率(单位：%)广州2004年上半年，固定资产投资迅速增长，为了防止经广州1-11月累计完成固定资产投资975.60亿元，比上年同期增长22.8%,比1-10月累计增速提高了1.8个百分点。其中，全市基本建设投资增速回升，累计完成投资487.81亿元，比上年同期增长48.7%,比1-10月累计增速回升了1.1个百分点；房地产开发完成投资360.05亿元，增长10.9%。与您俱进20年5与您俱进20年6中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14%14%12%04月8月9月10月11月社会消费品零售总额(单位：亿元)同比增长率(单位：%)社会消费品零售总额增速提高。1-11月累计，全市社会消费品零售总额为1517.11亿元，比上年同期增长12.2%;其中贸易业增长13.8%,餐饮业增长7.1%。11月份全市商品销售总额为491.80亿元，比上年同月增长30.5%,增幅比上月提高8.9个百分点。1-11月累计实现商品销售总额为4625.72亿元，比上年同期增长21.0%。置业观点：经济的快速发展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然导致对房地产需求的继续增加，预计2005年的房地产市场继续火与您俱进20年8中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1.1.2房地产投资状况分析第一季度同比增长第二季度全市批准预售商品房面积其中：八区其中：八区其中：八区全市二手楼成交登记面积其中：八区全市二手楼成交登记金额其中：八区经济发展持续向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在较高的成交水平，最高接近300万m²,二手销量不断放大，二手市场已经占整体市场接近40%。置业观点：经济因素带动一二手楼市的快速兴旺及发展，二手市场的发展必然加速一手项目的持续发展。2005年的广州中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 图1:广州市原八区商品住宅成交均价走势“高层住宅(入民币)元/平方米商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的原八区高层住宅的均价分别比第二季度上升了2.90%和3.74%。价比第二季度又上升了13.59%,除了楼价稳步回升因素外，也层住宅成交3.52万平方米，比第二季度增加126.19%,另外，该区有部分别墅(第三季度约8900平方米，如珠江别墅、汇景与您俱进20年101.1.3政策法规对房地产的影响政府政策法规对房地产开发的来讲，具有重大对房地产开发起到重要的作用。政策法规的调整和完善，将更有利于房地产向更健康的方向发展。■金融政策●银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的出台银监会于2004年9月2日再对房地产业开出全面慎贷令一>明确规定商业银行对申请贷款的房地产企业的要求；首次明确规定：确保商业银行对购买主体结构已封顶理期限内正式交付使用；对个人贷款则规定：借款人住房贷款的月房产支出不得超过月收入50%。有效保障了购房者的利益，指引加强了对房地产企业使用，避免了消费者无限期等待收楼的情况出现；进一步提高房地产的准入门槛，严重挤压开发商的资金链，加紧了市场优胜劣汰的机制，对资金实力较弱的房地产开发企业的打击相对较大；与您俱进20年11中国人民银行于10月29日宣布提高存贷款利率，结束了长与您俱进20年12与您俱进20年13●平抑过高的房价，降低消费者入市门槛，促进房地产发●打击炒买炒卖行为，挤掉房产泡沫。楼价下降后，房地土地政策针对土地闲置的问题，政府出台了一系列的政策严防项目与您俱进20年14中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。不开发的将无条件收回；其二，国土资源部发布的71号令要求到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式挂牌的方式出让；其三，要求土地出让金须一次性缴纳。各项政策均制约土地的批出，土地供应近期以盘活为主，加大了房地产企业获取大规模地块的难度，但却有效地控制房地产的市场供71号令颁布的影响如下：对于房地产开发商来讲：开发商将在公平、公开的环境下获取土地，并加大了获取土地的难度及开发成本，有利于促进各开发商之间的良性竞争。有实力的开发商将会更稳健地持续发展，实力弱、资质差的开发商将会面临被市场淘汰的危机，最终导致汰弱留强的情况出现。广州市各大发展商，特别是有实力的发展商，都有较为充足的土地储备，71号令对他们来讲不会造成非常大的冲击：短期内，由于广州的发展商土地储备充足，市场供应仍会呈现平稳增长的状态。■公积金政策2004年6月1日重新修订《广州市住房公积金个人住房抵押贷款实施办法》,新办法中对公积金贷款作出部分修正，更有与您俱进20年15●减少首付款比例；■户籍改革政策入。2004年1月1日起将正式以准入条件取代现行入户政策和与您俱进20年16■各项与房地产有关规范出台●处罚违规办合同登记开发商与您俱进20年17中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。●广东将出台规定打破“霸王条款”●酝酿“住宅节能”规范05年7月出台。该规范的出台，促使加大开发商对产品置业观点：从今年的宏观政策看到，一方面清理了土地市场，收紧了发展商的银根；另一方面，在消费市场上对消费进行适当引导。最终令房地产更加健康有序地发展。而明年政府也将在房产的结构上进行深度调整，房产也将会在2003年6月28日正式签署《内地与香港更紧密经贸关系安排》(简称CEPA),除带动香港经济发展外，广州市经济也同时●吸引港商进驻发展，如新世界地产、合和、和记黄埔、●各行业人员进入广州发展，有效地增加市场对各类物业与您俱进20年19与您俱进20年20今年，广州地区成功申办2010年的亚运会。申亚的成功将●广州市各部门将全力搞好城市建设工作，投入大量的资●提供更多的就业和创业机会，来广州发展的人才将会逐置业观点：各种利好消息，整体经济稳定发展，给楼市注入与您俱进20年21■珠江新城板块市场继续消化各项利好消息，投资仍会在较短时间小区配套的完善也将成为日后开发项目一项必须解决的问题；写字楼、公寓成为本板块的代表，但是后续市场将会出现困局及与您俱进20年22置业观点：员村储备用地的规划指标为可出让土地面积为45万平方子米，规划性质为酒店、居住、商业用地，是员村未来的居住社区中心。随着土地供应减少，2005年可能成为各地产集团兵家必争之与您俱进20年23置业观点：随着恒大集团、万科集团的进入，该板块将会被市场投以关注的目光，但短期内还不能成为具有竞争与您俱进20年24为海珠区的主战场。与您俱进20年25国际■番禺：华南板块、大学城板块与您俱进20年26置业观点：公交车、地铁、新光快线、洛溪桥收费、配套设施不足等问题，将继续制约华南板块的快速发展的主与您俱进20年27筑面积约332万平方米(其中居住319万平方米，商业5万平方米，行政办公8万平方米)与您俱进20年28与您俱进20年29云区在广州的战略地位将会有一个新的定位。该区域“北优”置业观点：白云新城的整体开发必然将北部市场带旺，原有的与您俱进20年30中管网房地产赖道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1.2海珠区房地产市场分析■海珠区宏观经济分析全社会固定资产投资完成77.8亿元，同比增长实现外贸商品出口总值11846万美元，同比增长社会消费品零售总额实现76.6亿元，同比增长10.8%,商品销售总额实现226.9亿元，同比增长12.8%。与您俱进20年31同比增长13,0%,职工月平均工资2399元，增长11.5%。与您俱进20年32居民收入稳定增长，消费水平不断提高2004年1-9月，海珠区居民人均总收入为15534元(月人均1726元),人均总消费为12493元(月人均1388元，包括衣食住行、借贷支出等),消费支出占总收入的80.42%。消费层次逐步提升，消费结构不断改善2004年1-9月消费结构(%)月均消费额(元)消费结构(%)人均消费性支出1、食品与您俱进20年332004年1-9月，海珠区人均储蓄存款为2154元，人均储与您俱进20年34消费环境影响居民消费升级依次为房价过高(占25.99%)、广告宣传不真实(占12.66%)、单位：%m³及以下10000元/m²000000000■海珠区政府搬迁■临迁户子女可在海珠就读小学与您俱进20年36与您俱进20年37——新城轴线——琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西与您俱进20年38■新滨江板块S各开发项目均以不同的产品核心进入市场，如光大的社区文化、富力现代广场的高附加值产品、保利的国家康居示范小区、恒大的价格优势等；供货量将会集中在05年5月之后，如：现代广场的G1--G6栋、光大花园的E区等；板块内市场压力不容忽视，相互竞争严重，出与您俱进20年39过80%。置业观点：金海湾的产品已经基本消化完毕，中信君庭仍有部分产品推出，蓝色康园三期为最后一期产品，推出后小户型基本消化完毕，剩余货量大约有50%,而且以总价高的大单位为主。该板块对本项目基本不存在较大的影响。与您俱进20年40置业观点：板块周边环境仍未成熟，总体的销售特别是时代廊桥，该项目因规模小、自身配套不足等原因，较难支持项目价格的拉升，对本项目的影响并不直接。预计明年将会把未推的2、3、7栋推出市场。置业观点：该板块特殊的地理位置优势，决定其产品大多数以投资型的项目为主，预计明年仍有大量该类型的产品推出市场。而保利花园则是拥有成熟的居住环境、自住与您俱进20年42特点：04年均以销售剩余单位为主，没有新推的项目。05年将置业观点：海珠区其他板块依然火热，市场呈现多元化发展，重点区域(如琶洲)将会成为海珠区的龙头，几大区域新产品、新组团的不断加入，必将原有的格局打破，项目自身的提升也是令项目自求生存发展的关键。与您俱进20年43光大花园E区G16栋占地5万m²,总建14万m²,约共推出时间05年5月05年3月05年3均价(元/m²)(元/m²)70.0551~80多m²的两房单位和小三房单位与您俱进20年44110m²左右光大花园富力千禧花园E区G16栋G1～G6栋C、D栋

靠近工业大道，出行更方便

拥有区域内缺少的总价个江景景观优美

有整个成熟社区作支撑

正对小区中心园林，有景观支持

G7～G11栋开始交个社区逐步成熟

商业配套日益完善个双地铁站优势，交通方便

装修标准较高，受到客与您俱进20年45在30万左右的产品

社区生活氛围成熟

区内配套日益完善楼，社区氛围开始成熟

装修标准得到客户普遍肯定个户型面积为目前市场上较为缺乏的产品基本成熟

装修标准设计欠缺时尚高，市场承接力保证较少对本项目

出行较本项目在推的二个地理位置较本项目个推出时间与本项

户型设计较本项目新颖构成的威胁期单位便利；

户型面积与本项目优越目接近，分流客户个地理位置优越与您俱进20年46的注意力与您俱进20年47翠城花园南景园位二期四期一推出时间05年5月12月(首推7～9号楼)05年6、7月均价(元/m²)——20m²单身公寓到160m²的五房单位与您俱进20年48优势个地理位置优越，拥有双地铁站，交通便利

城启的品牌优势；

小区已经比较成熟个位于宝岗路与昌岗路交界处，交通方便吸纳客户

有整个金碧花园的成熟居住气氛作为支持

80%以上单位望江居住气氛有一定保障

首期配套已完成个有前期开发的社区作为支持，小区生活氛围浓厚

小区连通宝岗大道的燕翔路即将开通，劣势个装修标准设计陈旧

产品缺少亮点个周边环境不支持做高档项目业主对此的满意度较低江南新苑翠城花园第三金碧花园金碧湾南景园与您俱进20年49对本项目较少意力项目的主力户型接会太大影响

分流客户对本项目与您俱进20年502.1项目优势■品牌优势周边的生活配套成熟与您俱进20年51与您俱进20年52■客户资源丰富■二期产品自身优势与您俱进20年53■位于规划路旁边，环境较差本项目的52号楼和53号楼都被规划路所包围，北向单位●向马路面的单位建议采用隔音玻璃。●减少买家进入二期的时间光大花园的和榕风景、富力现代广场G1-G6栋、都是以中小户与您俱进20年54●定价上要保持竞争优势；与您俱进20年552.3项目存在的机会态城区”■区域经济的带动与您俱进20年56●海珠区项目周边多条“断头路”将会逐步渐开通，使项●经济因素必然导致对房产需求的增加：●楼价依然有上升的压力，买家依然看好市场而入市。■工程进度的利好■各区域间竞争激烈与您俱进20年57■投资渠道拓宽■加息压力依然存在与您俱进20年58fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。置业观点：■准确掌握政府的政策动向，将成为2005年房地产发展的实质保证，广州较为健全的房地产体系将会大幅削弱政策的影响力，使广州楼市依然向好发展；■市场的直接竞争将会更加激烈化，如市场出现过多不明朗因素，中小发展商可能采取价格下调等措施，但整体价格依与您俱进20年603.1市场状况分析与您俱进20年613.2项目现有情况分析牌中的灵魂。同时，04年提出的“保利全优生活”是品牌经过■现时市场众多地产品牌争相竞艳。许多发展商开始重视品牌发与您俱进20年62fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。■从04年的成交客户分析中，保利花园新业主经由朋友或旧业主介绍而成功的比例约达50%,说明保利花园具有一定的口碑与信誉度，证明过往的品牌建设与推广卓有成效；与您俱进20年63fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3.3下年度推广策略与您俱进20年64fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。■文化地产——树立保利花园的鲜明旗帜，跳出框架与您俱进20年65与您俱进20年663.4下年度推广主题分述时间：3-5月38号楼样板间开放时间：6-8月二期单位己进入准现楼阶段53号楼旁的学校峻工，53号楼是小区，也是区时间：9~10月金水玉带52号楼南向单位望保利花园二期已越保利花园二期最后与您俱进20年68fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、项目定位4.1目标客户群定位与您俱进20年69者等)与您俱进20年70蓄与您俱进20年71与您俱进20年72●专业人士(如律师、会计师)●个体经商者(包括：个体户、小型私企老板);个客户基本特征：介乎于26-40岁之间，基本拥有自己的

需求面积、间隔要求：70-100m²的单位包括两房二厅至

配套要求：这一群体是比较注重家庭，对各方面的生活要求都较为追求完善、便利、休闲，属基本生活类型的

物业管理价格要求：这一群体较为实际，既要得到各项与您俱进20年73与您俱进20年744.2价格定位√过往推售中存在的自我竞争严重，在未来的定价及推广中应梳理在售及将推√考虑市场各种因素的影响，虽然来年楼市不稳定的因素较多，但在经济利好与您俱进20年75竞争项目光大花园南景园翠城花园F,E区四期2栋小高层约¥6300/m²(折后价，含Y1000/m²豪华装修)约¥5600/m²(折后价，含Y680/m²装修)约¥5100/m²(折后价，含Y600/m²装修)价格预测(折后价)G16:6300元/m²F区：约5700元/m²E区：约7000元/m²约4800元/m²约5000元/m²约4650元/m²约5100元/m²与您俱进20年76太多优势；花园较为接近主推单位有重叠；出，在景观上对手占有一定的优势，户型有变化，价格优势依然是保利花园的主优会分散市场对本项目道南延长线将在南景园旁边经过，对其交通配套、区位优势有一定支持，但新推组团靠近马路，缺乏景观，又受噪音影响。其成数居住氛围及集团品牌实力必然成为本项目的次主要竞争区氛围，而且针对的客户主要以收入较低与您俱进20年77√在售单位与将推单位的素质对比楼盘名称ABCDEFG光大花园南景园第三金碧翠城花园比较内容F区得分E区得分得分G1-6栋得分得分得分整体规划1景观1交通条件配套设施1楼宇外观1间隔面积11装修标准11与您俱进20年78(元/m²)(元/m²)与您俱进20年794.2,3定价准则■整体定价准则：4.2.4各栋的定价建议(以下均价均指实际回收均价)■35号楼四个单位都是南向正对园林泳湖，在景观都比35栋A、B、个中心园林，其价格是35号楼南向单位中最高的鉴于目前35号楼在售的南向单位除了二房单位销售较好与您俱进20年80fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。■38号楼B梯原因：观，而且南北向通风对流，与35号楼和50号楼之间的楼距加值03单位虽然南北对流，但受A梯06单位及B梯08单位的整梯均价单位北向均价与您俱进20年81南向与您俱进20年82■50号楼原因：C、D梯前后的楼距较宽，而且南向并无楼宇遮挡，中高层单位可眺望江景；北向单位正望中心园林。相比较而言，C梯北向单位的景观比D梯北向单位的景观较佳；而C梯南向单位与D梯南向大致一样，但面积稍稍大一点C、D梯南向正对车库出口，西南邻近规划路；D梯离仓库区较近北向01单位与39号楼的楼距较窄定价建议：梯号D梯C梯整体均价北向单位南向单位与您俱进20年83■51号楼南向正望52号楼、侧望石岗路，楼距较宽；A、D、E梯北A~D梯的户型与目前在售的50号楼A、B梯相同，E梯的户型与39号楼B梯一致，而且景观上都是缺乏有力的支撑，二房户型较少，其均价相应比南向三房单位上调¥50~100/整栋均价梯号EDCBA整梯均价北向单位南向单位与您俱进20年84■52号楼依据：52号楼西、北面靠近规划路，南向与53号楼的楼距较窄；52号楼东边的楼距仅有几米宽，A梯02、08单位的单边特点不明显，其价格与其他单位的拉差缩减到约¥30~50/m²由于53号楼的楼层低，南向8层以上视野开阔，可眺望江单位的价格拉差扩大到约¥80/m²;另外南向单位层差将采取分段计算形式，1~7层的层差约¥15/m²,8~17层约30/整栋均价梯号CBA整梯均价与您俱进20年85与您俱进20年86■53号楼原因：定价：整栋均价梯号DCBA均价与您俱进20年8735号楼C梯35号楼D梯38号楼B梯50号楼C梯50号楼D梯注：以上面积仅为初步估算的面积，金额均指预计回收金与您俱进20年88fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。五、各阶段推广计划5.1第一阶段：3~5月推广计划与您俱进20年89置业观点：05年度的五月份黄金周前后仍是竞争对手推货的集中时段，而且产品趋向多元化。在推广上，不宜与其它竞争项目争抢“五一”,而把火力分布在每个月份，采用持续战。同时保持每次推出单位在产品或定价上持有一定的优势5.1.2阶段推广计划与您俱进20年90fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。文人墨客的私家画廊与您俱进20年915.1.3推售单位在现场园林环境逐步完善以及38号楼样板房的开放，对38号楼进行重新的包装，以保利花园二期“楼王”的姿态推出市场，为38除了加推38号楼外，还会加推52号楼A、B梯，补充二房的货源，时间推售范围销售面积3~4月约116套约10780m²4~5月52号楼B梯单位约116套约11280m²合计约232套约22060m²与您俱进20年92fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5.1,4销售建议3月5日推出52号楼A梯，35号楼C梯的双数层平层单位3月19日推出38号楼B梯单数层单位4月份视销售情况，加推35号楼C梯的单数层单位5月1日推出52号楼B梯、38号楼B梯双数层单位■短信广告计划日期内容4月29日促销促销5月27日促销与您俱进20年93●日期：2月24日●日期：3月10日与您俱进20年94与您俱进20年95●日期：3月3日●日期：3月17日●日期：4月21日与您俱进20年96与您俱进20年97●日期：5月10日■配合本阶段的命名及主题的风格，可采用国画等一些元素，结合■园林于3月5日正式开放外界参观，园林现场施工已全部完工；■在售楼部内挂国画等装饰；■对电瓶车进行包装。5.1.7销售情况预测预计在3～5月期间可售出之单位约占总推货量之60%左右，即出售单位数量约为350套，广告预算约占4.3%。■预计依据：●保利花园和保利地产一直以来在市民心目中所形成良好与您俱进20年98与您俱进20年99日期内容3月3日广日彩色预告+形象3月4日广日彩色预告+形象羊晚彩色预告+形象3月10日广日彩色缮稿3月11日广日彩色形象羊晚彩色形象3月17日广日彩色形象+促销3月18日广日彩色形象+促销羊晚彩色形象+促销3月24日广日彩色形象+促销3月25日广日彩色形象+促销羊晚彩色形象+促销4月14日广日彩色形象+促销4月15日广日彩色形象+促销羊晚彩色形象+促销4月21日广日彩色形象+促销4月22日广日彩色形象+促销羊晚彩色形象+促销与您俱进20年1004月29日广日促销羊晚促销促销4月30日广日促销羊晚促销5月1日广日促销羊晚促销促销5月2日广日促销羊晚促销5月3日广日彩色促销羊晚彩色促销5月12日广日彩色促销5月13日广日彩色促销羊晚彩色促销5月19日广日彩色促销5月20日合计广日彩色促销南都彩色促销5.2第二阶段：6—8月推广计划5.2.1阶段市场情况分析■“五一”过后，市场销售态势有所缓减等方面。■板块的供应量继续保持充足与您俱进20年102■命名：翰林花岸■主题：花岸旁的芸香庭院另外推出51号楼D梯、52号楼C梯、51号楼A梯等单位，加大时间推售范围套数销售面积6~7月51号楼A梯，53号楼，52号楼C梯约138套约13290m²8月51号楼D梯约7300m²合计约204套约20590m²与您俱进20年1035.2.4销售手法■53号楼分为2批推出，采用分段的额外折扣销售，首批单位97第一阶段：在6月18日开始进行第一批单位的入筹，每个筹须下诚意金¥5000,开售时可获额外97折，但不可预定具体单位。7月2日当日现场举行公开发售，入筹客户凭筹号抽选房的次序，按先后次序每人可选2套单位(只限53号第二阶段：7月30日进行第二批单位的入筹认购，每个筹为诚意金¥5000,开售时无任何额外折扣，不可预定具体单位。8月13日于现场抽签定选房的次序。(只限53号楼已推出的单位)6月11日推出51号楼A梯6月25日推出52号楼C梯8月13日推出51号楼D梯与您俱进20年104日期内容6月17日促销7月15日促销8月19日促销■新闻炒作●日期：6月9日内容：保利花园52和53号楼之间的园林已经全部完成，标志着二期园林已经完工。与此同时，进一步成●日期：6月23日●日期：6月30日与您俱进20年106●日期：7月12日内容：保利花园“花园前”组团部分单位已经楼，其余单位也即将进入交楼阶段。开始入住的业主因能住上新房而兴奋，而准备入住的业主更时时刻刻5.2.6现场包装要求■到达53号楼的看楼通道已完工并包装好；■51号楼工地外围墙包装好，并美化施工环境；5.2.7销售情况预测位总量的60%,广告费用约占本阶段销售额的2.4%。■平面广告投放计划日期内容6月10日广日彩色促销彩色促销6月16日广日促销6月17日广日促销羊晚促销6月23日广日促销6月24日广日促销羊晚促销6月30日广日促销7月1日广日促销促销7月21日广日促销7月22日广日促销羊晚促销7月28日广日促销7月29日广日彩色促销羊晚彩色促销广日彩色促销广日彩色促销羊晚彩色促销8月11日广日彩色促销8月12日广日彩色促销羊晚彩色促销合计5.3第三阶段：9—10月推广计划■“十一”大战提前打响■三房户型成为主流热销户型与您俱进20年111■命名：金水玉带■主题：期待幸福的满月时间推售范围套数销售面积50号楼C梯，51号楼C梯约136套约14070m²10月51号楼B梯约127套约12000m²合计约263套约26070m²与您俱进20年112■9月16日50号楼C梯、51号楼C梯■10月1日35号楼D梯、50号楼D梯■10月20日51号楼B梯日期内容形象+促销9月30日促销10月4日促销●日期：8月16日与您俱进20年113踊跃，可以用踏破门槛来形容。保利认为，成立【保重要环节之一，对提升整个小区甚至集团的形象起到举足轻重的作用。业主普遍认为，该组织的成立，将会增加业主与发展商之间、业主之间的沟通交流，大●日期：10月11日—”期间成交更为畅旺，主要是因为保利的文化品牌取得了今天的成就，取得优异的成绩是不可避免的，■配合本阶段命名及主题风格进行包装；■52号楼建议在C梯16楼做毛坯示范层。5.3.7销售情况预测与您俱进20年114■平面广告投放计划日期媒体版位色彩版面内容广日彩色形象+预告广日彩色形象+预告与您俱进20年115地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。羊晚广日广日羊晚9月15日广日9月16日广日羊晚9月22日广日9月23日广日羊晚9月30日广日彩色羊晚10月1日广日彩色羊晚10月2日广日彩色羊晚10月3日广日彩色羊晚10月20日广日促销与您俱进20年11610月21日广日促销羊晚促销10月27日广日促销10月28日广日促销羊晚促销5.4第四阶段：11—12月推广计划■市场趋向淡静，成交缩减■区域内竞争降温，供应量下降■命名：锦上人家■主题：锦绣相伴的幸福与您俱进20年118时间推售范围套数销售面积11月51号楼E梯约38套12月剩余单位、复式单位复式约80套复式约16000m²约19680m■11月10日推出51号楼E梯■12月9日所有复式单位重新整合再次推出日期内容11月11日促销12月9日促销12月23日12月30日促销与您俱进20年120●日期：11月17日与您俱进20年1215.4.7销售情况预测左右，广告比率为2.0%■预计依据；与您俱进20年122日期内容11月3日广日彩色促销11月4日广日彩色促销羊晚彩色促销11月10日广日彩色促销11月11日广日彩色促销羊晚彩色促销11月18日广日促销羊晚彩色促销12月9日广日彩色促销羊晚彩色促销12月16日广日彩色促销羊晚彩色促销12月23日广日彩色促销羊晚彩色促销12月29日广日彩色促销南都彩色促销12月30日广日彩色促销羊晚促销与您俱进20年123fdc.2laskcom中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近下个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料、阶段推广小结9~10月11~12月“五一”黄金周效应仍牵动楼市发展“五一”过后，市场销售态“十一”大战提前打响市场供应量放大，月成交量市场趋向淡静，成交缩减区域内竞争降温，供应量下降组团命名金水玉带锦上人家文人墨客的私家画廊期待幸福的满月锦绣相伴的幸福推货计划35号楼C梯单位，38号楼B梯单位，52号楼A、B梯所有51号楼A梯，53号楼，5250号楼C梯，51号楼C梯，35号楼D梯，50号楼D梯，51号楼E梯，剩余单位、复式单位，约共112套与您供进20年125单位，约共232套5月1日推出52号楼B梯、11月10日推出51号楼E梯12月9日所有复式单位重新整合再次推出阶段3~5月6~8月9~10月11~12月与您供进20年126做国家级文化地产第一品牌保利花园：从品牌到名牌保利花园“泼墨生香”散发墨香阵阵沁人心脾置身诗意画卷，领略淡淡墨保利花园再传好消息：二期园林全面完工保利花园推出市区罕有绝版保利花园：喜添新小学，配兴奋“保利会”成立在即，客户咨询踏破门槛保利花园“十一”再创今年因为最后，所以更吸引历经六载，保利花园画上圆满句号与您供进20年127现场包装配合本阶段的命名及主题的风格，可采用国画等一些元素，结合广告风格进行现场园林于3月5日正式开放外界参观，园林现场施工已全部完工；在售楼部内挂国画等装饰；到达53号楼的看楼通道已完工并包装好；并美化施工环境；进行包装；销售情况预测预计在3-5月期间可售出之单位约占总推货量之60%左右，即出售单位数量约为350套，广告比率4.3%预计在6～8月期间可出售单位数量约为250~280套，约占在售单位总量的60%,广告比率2.4%与您供进20年128与您供进20年129附录【保利会】成立及推广操作8月10日～9月15日以发邀请函的形式，向所有保利业主通知【保利会】10月1日向社会告知正式成立【保利会】与您俱进20年130与您俱进20年1312.入会须知(2)办理入会须提供身份证(或护照)复印件2份，同一底片1寸免冠照片23.会员守则您必须年满18周岁。您的会籍申请须经本会批准；本会有绝对的酌情与您俱进20年132fdc.2I中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。

可享受购房额外折扣优惠(待定);与您俱进20年133如您打算退出会籍，请将您的会员卡随同您的书面退会通知，以挂号与您俱进20年134与您俱进20年