2017房产估价师《师理论与方法》复习题及答案

2017房产估价师《师理论与方法》复习题及答案一、单项选择题 1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。 A.概括性 B.描述性 C.理论性 D.准确性 2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。 A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.营业的房地产 3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。 A.公正 B.公平 C.公开 D.估价对象的合法权益 4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中ZF的城市规划属于()方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制 5.在房地产权利中，属于用益物权的是()。 A.自物权 B.划拔土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。 A.78 B.882 C.1210 D.1272 7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。 A.4400 B.4409 C.4445 D.4455 8.不是影响房地产价格的区位因素是()。 A.位置 B.交通 C.人文 D.环境 9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。 A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。 A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量 B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D.存量+新增竣工量-拆毁量 11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。 A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费 13.建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A.体量 B.结构 C.设施 D.层高 14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为()元/m2。 A.3401.36 B.3398.64 C.3538.78 D.3266.67 15.报酬率为()与所投入的资本的比率。 A.净收益 B.投资回收 C.投资回报 D.收益 16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。 A.2427 B.2500 C.2575 D.2632 17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。 A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。 A.37 B.40 C.60 D.63 19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。 A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧 20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。 A.土地取得成本+开发成本 B.土地取得成本+开发成本+管理费用 C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值 21.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是()。 A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产 22.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是()和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A.指数平滑分析 B.趋势拟合分析 C.时间序列分析 D.相关分析 23.开发经营期的起点是假设的()。 A.开工日期 B.取得估价对象的日期 C.取得待开发土地的日期 D.开始出售开发完成后的房地产的日期 24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。 A.30 B.40 C.50 D.60 25.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。 A.1700 B.2000 C.2100 D.2400 26.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。 A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整 27.从事房地产估价，首先要有房地产()。 A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序 28.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。 A.222.76 B.224.67 C.268.67 D.298.33 29.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指()。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 30.在某商业