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国有企业二级公司内部控制的问题及对策研究—以中天房地产公司为例论文摘要由于科技发展迅猛,经济不断发展,全球化信息、市场的逐步形成与发展,高新技术的变革日益加速,市场的竞争日趋激烈,“内卷化”饱和式竞争是21世纪的发展主题。在信息爆炸、高新技术的广泛使用、贸易市场和竞争全球化的时代背景下,企业的所面临的环境也更为严峻。随着经济的不断发展,房地产企业对国民经济的贡献越来越大,但由于市场竞争激烈还有国家对于房地产的一些政策调控,房地产企业面临着不小的威胁与挑战。为了房地产企业可持续地发展,企业必须加强内部控制制度,降低成本等来提高房地产业的市场竞争力,可以使企业更好地经营并获得更大的利润。实施内部控制有利于提升企业管理水平、提高风险防御能力,但目前很多房地产企业并没有一套完整的内部控制体系,或者有内部控制制度但没有真正地落实,执行力度不够等各种问题。本文运用案例分析法,在对房地产企业内部控制的现状进行分析的基础上,对房地产企业内部控制的概况进行分析,接着以中天房地产集团进行案例分析,了解中天房地产内部控制主要存在内部环境存在局限、风险评估能力不强、企业内部监管乏力、综合素质参差不齐以及信息沟通不畅、控制活动执行力不足等问题,提出完善房地产企业内部控制的对策。最后总结经验,通过建立良好的内部控制环境、进行全面的风险评估、完善内部监督机制、加强员工的专业素质培训与提升、完善信息管理与沟通机制以及建立科学的地产业务流程等多种途径,加强国企二级公司内部控制,提升企业管理水平。关键词:房地产企业二级公司内部控制优化对策目 录TOC\o"1-4"\h\u20494一、绪论 522295(一)研究背景 526043(二)研究意义 512738(三)国内外研究现状 63489二、内部控制的意义与理论基础 920678(一)内部控制的定义 91005(二)内部控制的目标 93618(三)企业内部控制要素 1030775(四)房地产企业实施内部控制的必要性 111227(五)房地产企业内部控制的特点 1440381.房地产企业的特点 14269102.房地产企业内部控制的特点 152288三、房地产企业内部控制的现状 175592(一)房地产企业发展现状 1767091.二线城市内部分化 17315682.行业集中化与两极分化加快 17325413.土地供应节奏加快 1726955(二)房地产企业内部控制概况 18187361.资金管理制度建设日益完善 1842642.内部控制制度缺乏 18321253.内部控制制度风险意识淡薄 18172074.内部控制制度执行力不足 1929565.内部控制制度缺乏监督 1927509四、中天房地产企业内部控制存在的问题 1920656(一)中天房地产企业概况 1917161(二)中天地产内部控制存在的问题 20130741.内部环境存在局限 20179632.风险评估能力不强 21312143.企业内部监督管理乏力 2149714.内部员工综合素质参差不齐 22299105.企业内部信息沟通不畅 2288046.控制活动执行力不够 2320985五、房地产国企二级公司内控的对策思考 2320840(一)建立良好的内部控制环境 2317348(二)进行全面的风险评估 242342(三)完善内部监督机制 2522608(四)加强员工的专业素质培训与提升 2528369(五)完善信息管理与沟通机制 2614716(六)建立科学的地产业务流程 278292六、结论与展望 28678参考文献 29绪论(一)研究背景随着我国经济不断快速发展,房地产企业对国民经济的贡献越来越大,但由于市场竞争激烈还有国家对于房地产的一些政策调控,房地产企业面临着不小的威胁与挑战。为了房地产企业能可持续地发展,企业必须加强内部控制制度,降低成本等来提高房地产业的市场竞争力,可以使企业更好地经营并获得更大的利润。实施内部控制有利于提升企业管理水平、提高风险防御能力,但目前很多房地产企业并没有一套完整的内部控制体系,或者有内部控制制度但没有真正地落实,执行不力。本文通过对中天房地产有限公司进行分析,了解它的内部控制情况并提出相应问题的对策,希望能让企业更好的发展,在房地产行业中起到示范和引导的作用。(二)研究意义 1.理论意义近年来,伴随着我国《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制审计指引》的出台,我国企业内部控制规范体系初步建立,并指出内部控制是企业防范风险、有效经营、长远发展的必要措施,内部控制中的任何一个环节都可能导致企业的经营失败,无法实现企业本身的战略目标,因此,不断完善内部控制的理论,才能更好地指导内部控制的实践。在理论上,本文结合房地产企业的行业特征,提出了一套具有较强可操作性的内部控制体系,来完善企业内部管控。提出了切实可行的房地产企业地产项目实时监控制度。2.现实意义当前我国企业经营管理的低效和不规范运作与内部控制的缺失有一定关系。从现实的角度来看,内部控制的目标是实现企业的战略发展目标,与企业经营目标是密不可分的,所以,规范且具有实际可操性的内部控制具有重要的意义。本文对我国房地产企业内部控制的探究有利于提高房地产企业管理层对企业内部控制建设的重视与改进。进而完善企业内部控制,降低企业管理运营风险。(三)国内外研究现状1.国外相关研究现状国外对于内部控制的理论研究相对比较全面并且研究时间早于国内。早在二十世纪,内部控制被正式提出,经历了漫长的发展历程,主要经历了以下几个发展阶段。第一个阶段是内部牵制阶段,也是内部控制的原始形式,此阶段始于二十世纪四十年代。内部牵制主要是指账目核对,是当时最原始的一种控制方法。内部控制起源于古罗马,那时记账时使用双人记账制度,制度规定每笔经济业务要求要有两人共同记录,同时要进行对比核对,核查记账时有无误差和舞弊的情况,这样有利于控制资金的支出李伟斌.商业地产企业内部控制存在的问题与对策分析[J].住宅与房地产,2019(18):10.。李伟斌.商业地产企业内部控制存在的问题与对策分析[J].住宅与房地产,2019(18):10.后期出现了一种新式记账方法,这种记账方法是借贷复式记账法,它标志着内部控制已经趋近于成熟。《会计报表的验证》是由美国注册会计师协会和联邦储备委员会联合修订并发布的,是涉及内部控制最早的文献。第二个阶段是在二十世纪四十年代至七十年代,也是内部控制概念首次正式提出。美国的审计委员会在1949年发布《内部控制》中规定,为了保障企业财产安全,财务数据无误并且企业管理效率提高,企业将使用科学的方法和行为完善公司管理条例。审计委员会在1953年修正了《审计程序说明》,重新定义了内部控制的含义,将内部控制分为会计控制和管理控制。会计控制的意义在于保护会计信息的正确性,保护企业资产的完整性。管理控制影响着企业经营效率,确保管理部门政策合理性。1964年,友威廉斯和汉斯共同编写的《风险管理和保险》一书中写过:风险最小会使损失最小,最佳的管理方法就是通过管理和控制降低损失。第三个阶段是在二十世纪八十年代至九十年代,“内部控制结构”将“内部控制”取而代之。1988年,美国注册会计师发布《审计准则第55号》中提到:内部控制要素:控制程序,控制环境和会计制度。第四个阶段是在二十世纪九十年代后,这个阶段称为“内部控制整体框架”阶段。美国COSO委员会发布报告《内部控制--整体框架》,这个报告的修订使内部控制发展具有至关重要的意义。第五个阶段是指内部控制的最新发展阶段,此阶段称为风险管理阶段。美国COSO委员会在2004年指出《企业风险管理框架》五大要素,此项报告推进了内部控制的发展与进步。国外理论界的学者们对内部控制的研究还在不断的发展中。Hoitash(2009)等人经过实证研究,表明了内部控制的实质性问题与公司治理方面的联系。结果表明,公司的管理经营经验丰富的人越多,内部控制问题出现的机率就越少。如果企业具备完善的内控制度,那么该企业的会计信息的真实性就会增加,财务信息的可靠性就会提高。国外研究内部控制理论的各个阶段对房地产业都有着不同的影响。房地产业是美国的基础性产业,占据美国国民经济的主要部分,但其在美国整体的经济结构占据较小的一部分。原因是美国房地产业的经济和全国国民经济发展的步调一致,所以房地产业获取的利益较少。美国的房地产业发展依据市场的规则变化而变化,政府对房地产业进行有效的监督和管理,促使房地产业的经营风险和财务风险降低,其依据美国COSO框架下的内部控制制度与当前发展方向相一致,有利于企业形成良好的内部控制环境]林昊.基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨[J].财务与会计,2019(06):84-85.。]林昊.基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨[J].财务与会计,2019(06):84-85.综上所述,国外学者对内部控制的理论研究时间长,范围广,为后人继续学习内部控制提供了非常有价值的研究成果。但是,由于国外学者对房地产业的内控问题研究较少,我国学者应该依据我国国情的特点,学习并借鉴国外学者的学习方法对我国房地产业的内部控制情况进行科学合理的评价和分析。2.国内相关研究现状根据我国房地产业的行业环境,很多具有工作经验的从业者根据亲身经历,分析企业自身内部控制现状,发现典型问题,结合工作实际情况,为内部控制建设提供具体的解决方案。房地产业是众多行业中较为特殊的行业,其行业的特殊性对内部控制会产生一定的影响,对此问题,张国新提出了解决方法并发表了《关于我国房地产企业内部控制的现状及必要性分析》一文。企业实行内部控制会大大降低企业经营风险,提高企业的偿债能力,进而提高企业收益率,沈红发表《从房地产企业看内部控制和风险评估》说明内部控制规避了企业的经营风险,二者有着密不可分的关系。COSO内部控制框架体系对我国房地产企业内部控制研究提供了基础,盛雪群等人对我国房地产企业内部控制深入分析,提出了宝贵意见陈立军.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业改革与管理,2017(09):26.。陈立军.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业改革与管理,2017(09):26.国内的专家和学者对于内部控制理论的研究和讨论做了深层次的理解,研究的结果适合我国经济形势的特点。谢荣认为房地产企业内部的财务监督是内部控制的重要方面,会影响公司的战略发展。主要包括投资者要了解公司的投资方向,参与企业方案的计划于实施;股东监督管理者的制定的重要决策,对财务账目实施必要的监督和检查,才会使企业走向良好的发展方向。汤谷良致力于财务管理的理论方向,从房地产公司理财角度使公司内部控制制度适合于管理房地产企业,将具体的制度要求与内控系统构架结合,降低房地产公司的财务风险。孙明波发现了风险管理是企业的管理的忽略的重要问题,建立良好的内部风险管理机制是企业内部控制体系的重中之重,应用先进的技术和方法促进风险控制的进展,其有利于企业持续快速发展。刘亚莉对财务报告内部控制的理念提出了创新,独立审计是提升会计信息准确的标准和底线,加强独立监管有助于推进内部控制的发展。吴水澎以内部控制原理为研究方向,对内部控制进行深入剖析,重点了解内部控制理论背景、相关内容和创新之处之后,根据我国企业的需要,受到内控综合框架的启发,发表企业内部控制准则和指南,为企业建立良好的内部控制环境做出重要参考意见。杨胜雄从管理学和经济学方面的理论出发,研究管理控制与公司治理共同发展,实现了内部控制理论的突破性进展,促进了企业控制活动有效运行。政府陆续发布相关法规和文件,规范企业的内部控制工作,影响广泛的文件有《企业内部控制基本规范》,文件的发布规范了企业内部控制工作,优化了企业经营活动的环境,2010年政府发布了《企业内部控制配套指引》,内部控制提高了企业的经营效率。从以上研究成果中不难看出,我国专家及学者对内部控制问题取得了突破性的进展,由此可见,我国理论界重视对内部控制的研究和发展。但是,面对我国严峻的经济形势,政府对房地产企业的宏观调控以及房地产行业自身的特殊性,房地产企业内部控制问题也在不断凸显,完善企业经营战略,审视自身治理结构,加强内部控制意识,促进内部控制制度发展等作为首要基础才会保障企业长远发展。这需要理论为根基推进实践,使内部控制有效运行,这是一项任重而道远的工作,需要企业逐步完善。以上的国内外的先进理论为探究本课题提供了扎实的基础,本文将取之精华进一步完善,以取得新的研究成果。内部控制的意义与理论基础(一)内部控制的定义内部控制,是指企业为了实现自己的经营目标,保护资产的安全完整。保证会计信息资料的真实可靠,确保企业经营方针能够得以贯彻执行,保证企业经营活动的有序进行在企业内部采取的一系列管理制度的总称。从以上定义可知,内部控制是指企业在经济活动中建立的一种相互制约的业务组织形式和职责分工制度。实施内部控制的目的在于改善企业经营管理、提高企业经济效益。(二)内部控制的目标内在操控的目的是要公司在合适的法律规定下进行营销,保障财产的安全,有真实的财务报告信息,来增强营销的速度,增强公司实行进展对策。经营合法合规。企业在日常经营中是尽量追求自己最大的利益,有的时候会伤害到别的企业的利益,甚至不顾国家制定的法律强行追求利润。所以国家相关部门必须通过制定相对的政策,法规与条例等,规范和管理企业的经营活动。企业内部控制就是要确保企业在法律允许的范围内进行经营,合法合规地获得更多的利益周爱英.商业地产企业内部控制存在的问题与对策[J].商场现代化,2017(10):137-138.。周爱英.商业地产企业内部控制存在的问题与对策[J].商场现代化,2017(10):137-138.资产安全。安全和完整的资产是企业经营过程中的物质前提。资产安全包含两个方面:一是防止挪用,侵占,盗窃有形资产和无形资产的控制权,使资产在使用价值的完整性可以保持;二是防止被低价处置资产,同时提高资产管理水平和使用率。企业应建立合理的关于资产记录,保管和盘点制度,保证资产安全以实现更好的内部控制。真实的报告信息。企业的财务报告可以反映企业的经营成果,展示了企业过去的状况,也可以让投资者对企业的未来进行预测。真实可信的财务报告也体现出企业的诚信,负责任,能保证企业的市场地位,与此同时,企业管理者也能根据这些信息做出正确的决策。提高经营效率。一个良好的内部控制制度可以提高企业的经营,经营效果的好坏能关系到企业获得利润的多少。企业要有明确的职责分配,利用,整合和优化各种资源,使信息快速地沟通,有效的考核机制能激励员工的积极性,提高各种效率。促进企业实现发展战略。企业好的发展战略能形成自己的竞争优势和发展机遇,能使企业的发展价值变得更大,内部控制要让企业建立一个负责发展战略管理工作的部门,而且在制定战略时要经过调查,结合国家相关的政策,市场的变化需求科学地分析,也要及时地对战略进行监督,及时调整相关情况,避免企业遭受损失。(三)企业内部控制要素企业内部控制是由不同的要素来共同构成的,在我国的《企业内部控制基本规范》规定:“企业建立和实施有效的内部控制,应当包括下列五个要素:内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督。”内部环境。是指“企业在实施内部控制活动时,基本存在的环境和控制实施过程中涉及的环境,也是内部控制的基本方面。”内部环境主要包括:企业的治理结构、企业审计委员会和内部审计、组织机构、授权和权责分配的方法、人力资源政策和实务、员工和企业文化等等。风险评估。企业开展经营管理活动中,应该具备及时发现和识别,并且能系统分析即将发生或者已经发生的与企业实现内部控制目标相关的风险。根据风险具体的情况来采取相应的应对措施和对策马静.探析商业地产企业内部控制中的问题与建议[J].商场现代化,2014(31):178-179.。马静.探析商业地产企业内部控制中的问题与建议[J].商场现代化,2014(31):178-179.控制活动。企业开展风险评估后将会根据其评估情况来采取一定的控制措施,这些具体的措施形成系列活动便促成了企业控制活动的产生,控制活动将有效的把企业的风险控制在最低范围之内。信息与沟通。企业的信息与沟通工作应该做到这些方面:首先,企业应该建立完善的信息流通制度以及投诉举报的相关制度;其次,企业应对收集的信息进行筛选、整合,选取有用的信息;再次,企业处理后的信息可以在企业内部和外界进行沟通和交流;最后,企业可以有效的利用信息技术手段,对信息进行处理、发布等工作,提高工作效率。内部监督。企业于内部控制制度的建立和执行工作,应对各环节工作实行内部检查、监督,运用企业内部自身的检查和监督来评价企业内部控制的实施情况,并及时有效的发现其存在的瑕疵和问题,从而针对出现的问题进行整改和改善,最终有力为企业内部控制活动的顺利开展提供保障。具体来说,可以从以下几个方面入手:第一,明确企业内部控制缺陷的认定标准。第二,根据内部监督返回的信息,针对企业内部控制制度的有效性进行评价。(四)房地产企业实施内部控制的必要性随着房地产业的发展,许多房地产企业不断的扩大规模的同时,对企业管理人员、风险投资、资源管理、财务活动等严格管理,逐渐从传统的管理模式转向现代化企业管理模式。内部控制是现代管理方式中必不可少的一项,尤其房地产企业有着以大量资金为支撑的特殊性,内部控制发挥的作用更是无可替代。管理人员的素质与品行直接决定企业的发展走向,内部控制有利于企业可持续发展的人力资源政策,可以保证企业管理人员具有高尚的职业道德修养和职业胜任能力,员工的责任心和上进心有助于企业达到预定经营目标,有助于在日后的工作中对人员进行继续教育和培训深造,有助于企业日常管理活动重要推进。同时,企业设置适合自身需要的科学的考核指标体系,对企业各个系统的管理人员进行不定期的客观评价和业绩综合考察,并将考核结果作为员工的优秀评比的参考依据。良好的经营与管理制度离不开完善的内部控制系统,不仅使企业规章有理有据,实现管理活动效率提升,加强内部审计准确度,降低企业财务风险,提高企业管理控制水准,最终对企业未来的发展有重要的现实意义杨静.商业地产建设与运营中的内控制度设计[J].中国商论,2018(06):83-84.。杨静.商业地产建设与运营中的内控制度设计[J].中国商论,2018(06):83-84.内部控制对房地产企业活动的经营项目的审批与授权有明确权限范围,每一个企业有必要在企业内部形成权责分明且相互制约的工作环境。离开内部控制的体系,企业很可能发生舞弊行为和信息错误。企业完善内部控制有利于企业对业务流程中所关系到的不相容职务进行整体全面的分析,并实施必要的分离措施,进而形成了企业内权责明确又相互联系的工作机制,在授权清晰的各个职位办理的事项的权限范围、审批细则和具体责任不超出授权范围。企业系统控制是内部控制的一个方面,在企业对经济活动事项进行财务账务处理时,应该运用相对应的措施和方法,来确定会计信息的正确性和完整性,保证财务系统提供的账务信息真实可靠。内部控制会完善会计事项的处理方式和加强财务基础工作,体现会计的核算和监督的两大职能。同时,保证会计信息账务的安全性,对企业财产建立日常的管理制度和定期的盘存制度,定期盘点财务收支,必要时采取合理的防范措施,实现对财产安全的目的。企业坚持对日常运营的内部控制,结合自身实际情况运用科学的分析方法,如对比分析法,条件分析法等,进行定期的综合分析,包括企业生产、销售、资产、财务等方面的信息,运营中的问题就会变得显而易见,有利于企业及时查明原因及时加以改进,降低不必要的经济损失。企业的精神风貌和价值取向是内部环境的集中体现,内部控制对内部环境的影响深远。企业文化的基本理念、管理方式、人文环境及相对应的行为方式方法是在企业日常生产经营中形成的总和。因此,房地产企业内部控制的执行对企业文化的建立有着决定性的作用。加强企业内部控制就相当于丰富企业文化建设,提升了员工们积极向上的价值观和社会责任心,推进了现代企业的管理思想,降低了企业承受的风险。企业内部控制保证了企业的信息与沟通做到及时和准确。企业建立良好的信息与沟通体系,管理人员能够合理的筛选和核对信息的不足,对企业各个部门与管理层级之间进行良好的沟通与反馈,及时的向上级提交问题并在问题恶化之前解决好问题,充分的发挥信息技术促进信息集成与共享的优势,确保企业活动事项的有效运行。企业内部控制的建立与执行对企业信息的监督和评价行之有效,建立内部监督机制监督企业存在的缺陷与不足,根据不足分析产生的原因和性质,确认种类,发现及时并提出科学的整改方案加以改正,最后将内部监督回馈的信息进行定期的评定,做出分析报告并把资料妥善保管,使内部监督发挥积极的作用张红军.关于加强商业地产企业内部控制工作的几点思考[J].现代经济信息,2018(11):124.。张红军.关于加强商业地产企业内部控制工作的几点思考[J].现代经济信息,2018(11):124.当前经济环境变幻莫测,房地产行业内部竞争不断加大,企业经营风险日益增强。全球经济形势持续低迷,我国宏观调控的政策使房地产行业的经济形势面临巨大威胁,财务风险和生存问题给企业带来了很大压力。经过房地产业逐步的发展,大多数企业已建立了内控体系,但是普遍忽略了经营风险的问题,对防控风险的意识不足,无法及时识别和分析日常经营活动中与实行内控目标相关的风险,促使企业经营活动出现漏洞,没有全面的风险评估体系以及可靠的风险预警系统。只有加强充分的风险应对措施,实施内部控制的体制才能良好运行。企业的内部控制可以缩小企业发生风险的概率,减少给企业带来的负面影响,进而降低风险给企业带来的危害程度。企业自身可接受的风险水平和承受能力与内部控制有着相互依存的关系,采用科学的方法优先控制风险,消减企业风险的危害,对企业经营活动的开展有重要意义。企业面对的市场千变万化,所以企业承受的风险也不是一成不变的。因此,在现代严峻的经济形势下,在不同的发展阶段下,加强房地产企业内部控制是抵御商业风险的重要方法,及时准确的识别与实现目标相关的内部风险和外部风险,合理应对相关影响风险的因素,不断搜集与风险变化的相关信息进行识别和剖析,积极的调整自身风险并提出评估策略,才能推进企业持续健康发展,最终获得成功,实现企业的经营目标。(五)房地产企业内部控制的特点1.房地产企业的特点房地产企业是从事房地产的开发、经营、管理等活动,以营利为手段的自主营销的经济组织。房地产企业的主要特点有以下几个方面:(1)房地产企业的主要特点是资金密集,每一个房地产开发项目的价值量巨大且需要管理大量的资金。这其中包括房地产开发期间的各种工程设计费用、职工补贴费用、项目研讨费用、施工安装费用、财务管理费用、销售房屋费用等等,这些费用的支出依靠自有资金进行项目的研发将远远不够,只有依靠金融工具等手段才会使企业持续发展下去,因此,金融行业与房地产行业有着密不可分的关系。两大行业的紧密联系不仅为银行等金融机构增强了雄厚的资金支持,同时也大大减少了行业在经济领域的风险系数,如果房地产行业受到冲击或者打压,就会使整个金融业带来巨大的影响,促使整个国民经济的环境处于动荡不安刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论,2018(21):59-60.。刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论,2018(21):59-60.(2)房地产企业从事的经营活动及物业服务、中介地产公司都具有服务性的特征。中介地产公司的服务是为客户提供房地产产品以及房地产资讯和代理等服务活动,与消费者进行交流与沟通,让客户充分了解房地产产品的各种信息,来获取买卖双方交易成本中的差价作为报酬。企业物业服务主要是为了业主营造良好的居住环境和提供优越的服务设施并包含保安、清洁、保修等管理活动的企业。综上所述,所有涉及房地产业开发企业和中介服务还是物业管理的企业,都具备服务性这个经营管理业务,这种性质确定了服务的质量和服务的保障是房地产企业的关键环节。(3)房地产企业经营对象具有不可流动性。房地产企业主要以房地产的经营管理与开发为盈利进行独立核算自负盈亏的经济主体。房地产企业涉及经营范围较广,包含房地产开发企业。物业服务企业及中介管理企业等等。由于房地产企业自身存在独特性和多样性,不仅包括房地产土地的获取,项目的管理与规划而且包括后期的房屋的建设与销售业务。房地产企业以不动产为主要经营对象,不动产自身存在不可移动性,这影响企业经营环境与销售收益。市场里大部分的商品性质是具有流动性的动产,除去对贸易出口安全和政策变动的影响,它们可以在世界不同国家和地区进行买卖交易,所以,绝大多数的产品是可以处于世界竞争范围内,国际市场环境的改变对这些企业的管理环境有主要作用。但是房地产企业交易的商品是没有实体流动性的不动产,致使房地产产业的竞争范围大大缩小,主要以本地市场为主胡嘉莹.房地产开发企业内部控制的认识——以W、B、J企业为例[J].商,2016(27):2.。除此之外,房屋的交易与买卖价值量大,资金周转链条长,市场竞争受到制约,随着当地市场交易情况的变化而变化,所以,掌握本地市场需求是房地产企业持续发展的关键环节。有效的对企业内部控制有利于企业实现利润最大化,根据经济要素之间相互联系和相互作用使企业组成一个复杂的经济整体。所以,有效的对企业进行必要的控制,前提是从整体的方向来规划企业的内部控制体系。胡嘉莹.房地产开发企业内部控制的认识——以W、B、J企业为例[J].商,2016(27):2.(4)房地产企业经营对象的风险大。房地产开发是根据土地使用权的取得,依照相关的标准进行房屋建设并销售,最终面向市场销售的过程。当前的市场形势严峻,国家宏观调控变化明显,政府出台政策形式多样,房地产企业应根据企业自身特点,加强管理方法,增强运营质量,结合国家经济政策,合理应对经济变化的风险,促进企业稳定发展。房地产企业内部控制会面对很多难题。全球经济萎靡和金融动荡不安,房地产经济形势尚未走出低谷,完全影响了企业的发展走向。我国宏观调控政策力度加大,企业在融资方面压力持续增强。房地产项目的分散性和产品的单一性促使产品成本控制力度小。当前市场销售形势存在多变性,企业利润和收益的取得难度加大。房地产行业的市场风起云涌,形势变化莫测,管理者对于投资机会很难把握,投资风险不断加大。2.房地产企业内部控制的特点房地产企业内部控制是建立在相互影响相互依存的业务组织形式下管理经济活动的职责分工制度。企业实行内部控制的意义是为了在单位内部,在保证经营活动有效进行的前提下,保证会计资料信息无误,保护资产的真实完整,提高管理效率,增进经济收益。内部控制的目标是指由企业董事会、经理层和全体人员的管理下,达到预期的控制目的,保证企业经营行为合理合法、财务信息准确完整,提升企业核心竞争力,促进企业实现商业价值最大化。伴随着现代经济快速发展,经济活动日益复杂多变,逐渐转变成为现在的内部控制体系。管理层及董事会成员为了提高企业运营的效益和管理效率,加强财务报告内部控制成为房地产企业内控特点之一。所谓的财务报告内部控制指的是企业的高级管理人员及主要财务负责人监督财务数据,为财务数据的可靠性提供重要保证。主要包括的程序有一下几点,首先保证资产处置的公平性和有效性,其次依据会计准则,保证财务报表数据记录的准确性,为董事会提供合理的保证。最后,企业资产的购置和处理对企业产生重大影响的提供合理依据李发丽.明源地产ERP环境下房地产企业内部控制存在的问题和对策分析[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2016(11):16-17.。李发丽.明源地产ERP环境下房地产企业内部控制存在的问题和对策分析[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2016(11):16-17.房地产企业内部控制主要特点是指企业为了实现预期的经营目标,确保会计信息的准确性和真实性,保护资产的完整性,保证企业管理方针的正确方向,维护企业经营活动顺利发展,进而影响企业管理的要素,最终实现企业的目标产生的相互影响和相互制约。房地产企业外部控制的特点是依据企业自身特点对企业影响较大且联系紧密的要素作为企业构成要素,把影响较小且联系不紧密的要素作为环境。房地产企业内部控制制度特点是指为了降低金融风险给资产安全带来的威胁,保障各个经营活动的有序进行而实施的业务管理方式和控制方案的全面性。房地产企业在经济管理活动中实行控制会使管理对象依据原来的计划和设定的目标实行并持续某种状态。企业在确定预定的目标之后,只有通过控制调整企业机制,改变并调整预定目标与实施行动中的差距,使企业管理系统实行最好的状态,实现最终的目标。控制是企业设定了适合的限制条件和预期目标,对系统形成的过程中实行多种作用和影响。企业运用控制在经营管理中,是实行现代化管理的重要标志。实现预定的目标过程中,常常出现的不正确和差异的情况,因此运用控制的手段调整与预定目标的差异,以便使整个系统有序进行下去,达到预期的目标。三、房地产企业内部控制的现状(一)房地产企业发展现状1.二线城市内部分化二线城市内部分化,整体基本维持稳定,去化率水平则进一步下降。整体看来,各线城市均达到了09年以来库存的最低位置,库存问题经过1年的发展更加显著。截至到2017年10月份,当年全国停工项目规模达到3.3亿平米,累计停工面积为17.5亿平米。停工面积的不断增加,除了中小企业的不断退出,与竣工整体增速较低有关,部分三四线城市的房企在开发完成后,由于税费等一些原因没有及时竣工备案,以停工的形式直接交房,这类情况也在停工面积中无法有效扣除。2.行业集中化与两极分化加快当前在中国房地产企业500强榜单中,2016年前10强房地产开发企业销售总金额达到7973.66亿元,占500强销售总金额的32%,较2015年提升4个百分点;销售面积总计8339.3万平方米,占500强总销售面积的36%,占比较上年大幅提升7个百分点。作为龙头房企的保利地产已于2012年跻身于千亿军团,招商、金地两家房企的全年销售额也均超过了350亿元。无论是从销售金额还是销售面积的同比增幅来看,龙头房企的年度业绩表现均超出预期。这与标杆企业具备适应当前国内动荡的房地产市场环境,有效抓住机遇的能力是分不开的。与龙头房企的蒸蒸日上相比,中小房企的日子却更加难过。2017年1月22日,北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示,根据名单,此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外,其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。在市场竞争日趋激烈的今天,优胜劣汰的竞争法则使实力不够的中小房企被清洗出局,从而提高了市场集中度,加快了房地产行业两极分化格局的形成葛婧.国有房地产企业内部控制现状分析[J].市场研究,2020(02):58-59.。葛婧.国有房地产企业内部控制现状分析[J].市场研究,2020(02):58-59.3.土地供应节奏加快从政策上来看,中央层面,2017年政府工作报告中提出,对房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,随后4月住建部出台文件,要求因城施策,地方供地与当地库存挂钩,对于去化周期36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,增加供地;6个月以下的,不仅显著增加供地,还加快供地节奏,整体来看,政策导向是因城施策加大土地供给。(二)房地产企业内部控制概况由于目前房地产企业对于内部控制的研究和实践正处十摸索阶段,不利的内部控制造成的企业管理混乱的现象比较突出,主要表现在以下几个方面:1.资金管理制度建设日益完善房地产企业由于资金链较长,房地产企业的财务资金管理方面建立了较为严格的制度,具体包括以下几个方面的制度:财务收支审核制度、绩效考核制度、全面预算管理制度、费用报销制度和成本控制制度等。并且在资金管理的各个业务环节中,制度的资金管理制度都明确要求了其审核的人员,最为严格的审核人员达到了四至五入。2.内部控制制度缺乏由于我国房地产行业起步较晚,内部控制的研究正处于探索阶段,因此房地产企业建立的内部控制系统普遍存在着内容不完整、设计不合理的问题。主要体现在很多企业尚未形成一个完整的内部控制系统,譬如说企业可能建立了财务控制制度但是对财务控制的评价制度尚未建立;有的企业忽视了自我防范与约束机制的建立,往往是损害企业利益的行为发生时才采取措施加以补救,偏重事后控制而忽视事前控制及事中控制,譬如说非常重视对实物的控制而忽视对行为者的控制;部分企业抛开自身的规模、业务性质等实际情况,生搬硬套,导致设计的内部控制制度不切实际,不具有可行性。3.内部控制制度风险意识淡薄我国现有的大多数房地产企业都没有建立有效的风险预警系统,缺乏风险评估机制,对于风险管理的专门研究和处置处于缺失状态。主要表现在,第一,、大多数企业对于风险管理并没有配备专门的人员或机构进行,单个人员往往只对自己工作中可能发生的风险独立地采取一定对策,缺乏系统性、全局性。第二,大多数企业的风险管理属于被动式管理,最常见的现象是企业往往不会主动购买保险,而是保险公司业务人员多次上门请求企业购买保险。由于风险意识缺乏,企业往往认为只要对主要资产买了保险便可万事大吉了,忽视对企业的主要业务的风险识别、评估、管理和监控;第二,企业中的风险管理活动不是系统的、连贯的,而是瞬时或间断性的,意识到了就管理,意识不到就置之不理;第四,由于对风险进行定期复核和评估的制度缺失,从而大大降低了企业适应外界环境变化、规避和抵抗风险的能力。4.内部控制制度执行力不足很多房地产企业内部控制流十形式,它们制订内部控制制度的目的仅仅是为了应付有关部门的检查、审计,不在乎内部控制在企业内是否得以执行,从而使内部控制制度失去了应有的刚性和严肃性。目前,我国存在着许多民营房地产企业,这些民营房地产企业多是家族式管理,往往只重视经济效益而忽略了内部控制体系的建设。家族式管理最容易出现的弊病就是企业主在决策中独揽大权,其他管理人员因受雇于企业主,常常就不能发挥其应承担的责任,内部控制难以得到有效执行。5.内部控制制度缺乏监督对企业内部控制的监控基本上都是依靠内部审计部门来实现的,但是仅有很少一部分房地产企业的内部审计部门直接隶属于董事会或者是审计委员会,大部分企业的内部审计部门是隶属于财务部门的,形式上缺乏独立性。除此之外,大部分企业的内部审计工作只是审核会计账目的真实性、准确性,而在内部稽查、对内部控制有效性的评价以及内部控制的执行力等方面,却未能充分发挥应有的作用。四、中天房地产企业内部控制存在的问题(一)中天房地产企业概况中天控股集团有限公司是一家以土木建筑、地产置业、全产业链业务、投资与教育为主营业务板块的大型企业集团,总部位于中国浙江省杭州市钱江新城。下辖中天建设集团有限公司、浙江中天房地产集团有限公司、中天西北建设投资集团有限公司、中天华南建设投资集团有限公司、张湾中天(北京)投资有限公司、浙江中天装饰集团有限公司、浙江中天氟硅材料有限公司等10多家产业骨干企业。中天集团的内部控制状况如下:公司内部控制是指公司为保证经营运作符合公司的发展规划,提供可靠的财务报告,防范和化解风险,在充分考虑内外部环境的基础上,通过建立合理的组织机制、运用科学的管理方法、实施适当操作程序与控制措施而形成的系统。公司内部控制制度由各项基本管理制度组成。根据公司章程和中天集团的实际情况,中天集团的基本管理制度包括组织架构管理制度、发展战略管理制度、人力资源管理制度、资金活动管理制度、采购业务管理制度、资产管理制度、销售业务管理制度、工程项目管理制度、财务报告管理制度、信息系统管理制度等方面。中天集团的股东会应对内部控制体系的建立和维持其有效性承担责任,公司的经营管理层应对公司内部控制制度是否得到有效执行承担责任。(二)中天地产内部控制存在的问题1.内部环境存在局限中天房地产企业的管理者对企业的内部控制有了进一步的了解和认识,在管理企业时,在健全企业原有的管理制度的基础上,逐渐开始建立企业部门内部控制的实施制度和细则。但是,通过在中天房地产企业做深入的调研后发现,企业没有建立一套完整的内部控制制度,内部控制的意识和理念并没有在企业部门和项目公司得到普及,在企业的文件管理系统中没有内部控制的专题制度汇编,致使一部分将不能辨析哪些制度为内部控制的制度,其制度的发布和执行将可能出现被忽视的现象。重点体现在企业的人力资源管理部门,通过调研发现,部门对内部控制的了解和认识不是很深,这样就出现了人力资源管理部门忽视企业内部控制制度的学习培训工作,从而使企业员工的内部控制意识得不到提高。另外,中天房地产企业的治理结构存在需要完善的地方,企业的董事会没有独立于管理层层面,从而对企业的经营管理的监管存在很大的不足;企业的目标和战略、企业的重要协议条款等重要信息和调查报告、改进建议以及敏感信息不能全面而及时的传递到董事会等管理层处。权责分配方面,企业没有适当的将职权进行分配,比如企业的营销总监权力比较大,而企业子公司的经理权力却又较小;而且权责分配的具体制度部分阐述也不清楚,不能实现不相容岗位的分离制度。在企业内部控制制度的实施细则方面来说,中天房地产企业对内部控制制度所针对的对象方面也有偏差。企业的内部控制制度控制的对象应该包括企业的所有成员,领导者、管理者和一般员工都应该严格的遵守。2.风险评估能力不强风险的发生是不确定的,企业如不能较好的化解风险,将有可能给企业带来巨大的损失。房地产企业是一个高风险性的企业,房地产企业面临的风险单一凭管理者的经验可能难以预见和判断。根据搜集的相关文献和资料显示,房地产企业一般出现的主要风险形式有以下几个方面,经营环境或者变化的政府政策带来的环境和法律风险、领导的不恰当决策带来的战略风险、经营手段的不恰当带来的经营风险、不合理的债务带来的财务风险和信息报道不真实导致的信息风险等等。以上概括的这些风险将可能是企业难以把握的,企业只有迅速的进行风险的识别,从而提升企业抵御风险的能力和增强企业应对风险的能力来保证企业的正常运行。中天房地产企业内部控制的风险评估工作还存在不完善的地方,有待进一步加强。具体表现为,企业没有有效的衔接企业制定的战略目标和战略规划,从而不能通过企业的有效管理和内部控制的实施来有效的保证企业战略目标、规范以及计划的实现。另外,目前企业也并没有建立有效的风险识别机制,从而不能有效的进行预防和识别企业内部和外部的各方面风险因素,不能根据识别的风险因素和风险事件来有针对性的提出及时有效的风险应对措施。企业不能良好的保证国家和政府相关的法律法规和政策的有效执行和遵循,因为企业在相关法律的事件处理上,不能得到风险规避的情况。致使在风险到来时,针对风险的应对采取何种措施和方案不能完全明确。3.企业内部监督管理乏力中天房地产在内部监督工作有一定的做法,比如由企业的审计部门制定了详细的内部监督的实施方案和细则,在建立制度方面做得还是相对完善,但是在具体实施过程中还是存在一些问题。企业审计部门让单独的一位审计人员来开展整个企业的审计,然而该人员原来并未从事过审计工作,专业素养还有待提升,审计部门的监督职能也就大大降低了。在企业内部审计工作中,大部分都是对事项合不合规以及事项进行事后审计,审计的流程基本属于一种形式,大多是对企业的内设部门和各分公司的票据、单据及文件等进行检查,没有真正达到内部监督的成效。在审计部门制定的相关内部监督的制度的方面,也没有建立有效的检查和评估的机制。在具体的内部监督实施过程中,中天房地产的审计部门在审计工作完成后只是将审计报告上报给董事长,而并不没有负责对审计报告中发现的问题提出解决的办法,也没有对审计报告发现问题进行改正的情况进行回头督促。这样将导致每一次的审计都会出现相同的问题,恶性循环,最终得不到及时有效的解决。4.内部员工综合素质参差不齐中天房地产企业的人员问题主要表现在两个方面:一是管理人员素质较低,诚信度低,其中高级职称1人,中级职称45人,初级职称19人;博士生1人,研究生3人,本科生28,专科生40人。中天房地产企业有高级职称的员工仅1人,且专科生所占比例最多,整体职业素质较低,从而更容易产生人员内部控制问题。许多管理人员普遍未受过正规的专业教育,中天房地产亦未对这些管理者进行管理培训。二是工作人员素质差、诚信度不足。同时,在职业道德水平方面,情况也不容乐观。职工在落实上级安排部署的工作磨蹭,拖拉,只是应付差事并不是少见的现象,这很大地制约了对企业整体更好的发展。5.企业内部信息沟通不畅中天房地产安装了方便企业员工互相联系的腾讯通用软件,而且通用软件给企业员工相互之间的交流提供了平台,不过事实上真正可以运用这个软件办公的人是非常少的。造成这种现象的主要原因是公司的企业文化决定的。财务部门因为报销业务、预算业务、付款业务等,基本上和公司的每个部门都有一定的联系,但财务部门和大部分部门之间都存在一定的误会,这从企业的每一个月实行的部门绩效互评就能够看得出来,财务部门大概每个月都会排在最后一名。由于企业有严厉的不同种类的财务业务的规定,其他部门的员工又对这些规定不熟悉,因此去财务部门办理业务的时候,通常缺少比较多的中间手续,这样也就形成了一件事情需要去财务部两三次才能完成,因此有许多的员工对财务部门的员工就发生了误解,觉得财务部是故意的为难他们,等财务部和这些部门出现相关业务联系的时候,他们通常也会实行报复所以就故意的拖时间。单单是由于对财务部门工作本质的不理解,就对财务部门存有偏见,而且刻意实行报复,最后这样只会影响到公司的营销速度。6.控制活动执行力不够房地产行业集高风险与高利润于一身,庞大的市场需求和巨大的利润空间使一些房地产企业信奉“拿地—成立项目公司—赚钱—走人”的“游击队”式的粗放管理模式,因此对项目建设、客户服务、营销策划等业务流程的关注大大降低了。房地产企业内部存在的业务流程设计不清晰,对项目流程的控制混乱的情况。尤其是作为新兴商业模式的商业地产和工业地产,我国没有成熟的运作模式可以借鉴,在研究客户满意度、客户价值和客户忠诚度方面缺乏有效的策略和必要的流程。而地产项目的建设与运作更是常常仅仅依靠一些高层领导的自我判断,缺乏科学的决策机制和严谨的数据支持。另外,由于中天和中天房地产的项目多是跨区域发展,各个项目之间联系不大,极易出现各个业务部门各自为政的局面,进而导致各项业务流程过度分散,各业务部门只顾自身预期目标而缺乏与其他部门的沟通协调,总公司无法有效控制,最终导致企业整体的经济利益无法实现最大化。可以说,如何站在集团战略的高度上,优化子公司、各部门之间冗余的业务流程,使之高效合理,从而实现业务之间的无缝集成是房地产企业面临的一大难题。房地产国企二级公司内控的对策思考(一)建立良好的内部控制环境通过中天公司的案例了解得知,科学的人力资源政策能保证企业做到人尽其才,增强人力活力、全面提升人才的创造力。针对加强公司审计整改问题,可以通过续写后续审计程序,在公司内部审计的后续跟踪程序中规定进行必要的跟踪程序,使内部审计真正起到事后监督和事前防范的作用。公司从主管方面要加强领导对整改工作落实的重视,对出现的审计问题发现了解其根源所在,然后通过修补漏洞、优化制度等方式进行解决,为内审机构的跟踪检查减少阻力。被审计单位对查出的问题要有深刻的认识,使审计整改的成果与有关考评工作挂起钩来,使被审计单位对存在的问题引以为戒。首先应该重视其人力资源的全面建设,让其在内部控制制度的实施过程中充分发挥作用。房地产企业二级公司的人才招聘有明确的制度规定,并且人力资源部门也严格的按照此制度执行工作,但是企业没有指定内部选拔的制度,所有的中层领导以上大部分都是从其他企业聘用,只有少数是内部提拔,这样导致了企业比较严重的人才流失。公司基本成为了一个培训基地,员工在入职1年之后,基本的工作技能已经操作的非常熟练,这时大部分员工就会渴望晋升或者加薪,不过人力资源部门没有相应的考核体系,就达不到员工的期望,这时很多员工就会选择跳槽,导致了人才的流失。所以人力资源部门应该建设一套系统的内部选拔体系,定期对内部员工进行测试选拨,使内部员工在公司有一定的晋升机会。通过测试从员工中选拨出符合企业要求标准的一批人才,及时调整与其能力相符的岗位,满足其进步要求。并且应该对管理层采取竞争的方式,定期对管理层进行优胜劣汰,制造紧张感,督促其各项经营指标及综合业绩的完成。在完成内部员工选拨的同时,也应该对企业外部专业人才的引进制度加以完善。应将普通员工的招聘与专业人才的引进加以区别,对专业人才采取更加丰富的招聘条件,注重专业人才对企业经营的贡献。(二)进行全面的风险评估风险评价关于内在控制规定的有效实行拥有非常主要的定义。由于完整的风险评价制度能够准时的辨别危机,而且可以对改变的经济情境与公司的营销目的做出一些比较合适的处理办法。不过大部分的公司都对风险评价给公司营销的感染意识不够深入,比较少的房地产开发公司运用了风险评价的制度,因此需要选择合适的人员来结合解析解决公司的内在环境与外在的环境,而且分为多个不同的工作小组,来解析公司会有可能面对的危机,进而能够比较全方位的来针对推测到的风险运用合适的对策,来确定公司营销目的的实行。通过中天公司的案例了解分析得知,企业在内部管控中更加需要加强危机意识,引导多方面的能人构成风险解析组织,准时的进行解析、评价危机,而且做出风险的应对方法,进而把风险操控在标准的范围里面。规避公司的高管由于个人的危机所给公司带来的亏损。我认为在国企二级房地产公司的发展中,除了要注重公司的营销风险、还有环境风险之外,还需要特别重视对策风险。在这个过程里面,最主要的是先要解析公司的风险承担能力,用这些来辨别出会影响到公司预想目标的一些潜在的风险。其次,应该注重风险的评估。经过给风险的评价,可以确立风险的诱导前提,进而帮助公司运用合适的办法来实行解决,在这个经过里面还需要特别重视具有风险与剩下风险的区别。依照风险评价的后果来确定风险的种类,能够帮助公司确定风险操控的主要点,进而分别运用比较准确的办法加强解决,会让风险评价的后果更加的显著。最后,针对风险评估的结果确定风险处理的方法。对于采取规避、承担、降低和分担风险这四种类型的处理风险,应该根据企业的实际情况加以判断。(三)完善内部监督机制房地产企业在发挥内部审计的监督作用的同时,还应发挥以注册会计师审计为主体的社会审计的作用。在年度审计时,除了要对财务报表进行审计外,可以邀请第三方对房地产企业的内部控制进行审计。注册会计师对其内部控制进行审计并出具审计报告,则房地产企业应向社会公众出具内部控制报告。这样,通过多方监督,就会加大房地产企业完善内部控制的压力与责任,降低企业的运营风险,在保护了投资者利益的同时,也敦促企业完善内部控制,提高企业运营的效率和效果,推动企业目标的最终实现。(四)加强员工的专业素质培训与提升房地产企业要提高员工的整体素质需从两个层次进行:1.对于企业管理层和决策层人员,要着重法纪政纪、反腐倡廉等方面的培训,使其切实做到依法办事、廉洁自律、规范行为,加强高层人员的职业道德素养。避免因为用人不当导致行政管理效率低下,部分干部职工干事创业缺乏改革创新精神和工作激情,凡事只求过得去,老办法不顶用,硬办法不敢用,新办法不会用。2.对于企业普通员工要定期进行专业培训,不断提高其内部控制专业知识,加强其对企业内控的认识与重视,避免个别人员在业务项目中长期无进步,历史遗留问题长期不解决,业绩长期无起色;问题迟迟不能解决,严重影响年度工作目标的完成;落实上级领导安排部署的工作磨磨蹭蹭,拖拖拉拉、慢慢吞吞,不及时安排,不主动思考,不按时分解、不积极推进,工作“耍滑头”、办事“踢皮球”,该办不办、急事慢办,能缓则缓、能拖则拖等风气,通过定岗定薪,末位淘汰制进而提高他们的实务操作能力,以适应新形势下的工作要求。首先,公司要加强内审机构人员对各个部门工作内容及方法的了解和与各个部门人员的沟通,可以将内审人员分派至公司各职能部门做短期的参与工作,保证内审人员在实际工作中有较强的综合分析能力。需要注意的是,进行培训的内容要适应内审职能的变化发展,也要定期根据内审职业环境的变化进行更新。其次,通过定期的评估可以让各内审人员更加清楚自己在工作及能力方面的不足之处,针对不足之处来重点进行学习加强。定期对内审人员检查,不仅仅是对专业素质能力的检验,更重要的是一种督促,使大家都无懈怠之心,更加严谨的对待自身工作。最后,对公司内部审计人员的培训工作,公司应该改掉以往仅仅发放手册及传统面授的方式,可以尝试更多的培训方式来提高对内审人员的培训效果,比如可以通过对内审人员跟班作业,或者让内审人员进行网课学习,或者采用参与式的审计方法,可以邀请相关专家或者其他部门的业务骨干参与。(五)完善信息管理与沟通机制信息与沟通的顺畅是保证控制活动达到预期效果的重要媒介。因此,房地产企业应提高管理的信息化、现代化水平,充分利用OA,ERP或者是钉钉等现代企业管理信息系统,建立严密的网络管理系统,加快信息传递,畅通内外部沟通交流,简化行政流程。一个优秀的管理信息系统应该保证信息能够被准确识别、信息传递通道畅通、信息接受者能够接收并理解信息,这样就可以使房地产企业及时掌握地产项目以及公司运行状况,为其管理层作出经济决策提供及时、全面、准确的信息。如现在大中型企业最常用的信息系统就是ERP(企业资源计划)系统,它能够将企业的财务、采购、生产、销售、库存和其他业务功能整合到一个信息管理平台上,从而实现信息数据标准化,系统运行集成化、业务流程合理化、绩效监控动态化、管理改善持续化,减少了人为因素对内部控制有效性的影响。(六)建立科学的地产业务流程房地产企业应该站在战略的高度来看待业务流程这一问题,结合自身业务特点和内部控制要求,建立科学的地产业务流程。科学的地产业务流程不仅要起到优化部门间合作的功能,还要实现业务间的无缝对接,最终强化地产业务的内部控制。具体来说,房地产企业最难控制的业务流程是招投标管理、合同管理和客户关系管理三大块,完善这三大业务流程,是建立一个透明、卓越并互相牵制的地产业务流程的根基。1.招投标内部控制房地产企业要科学、系统地加强招投标管理,实现内部控制目标,主要需要做到以下几步:建立开放的供应商管理平台,对供应商实行注册管理,通过注册会员和在线招标这种公开、公平的招标管理形式与各供应商建立长期、透明的合作关系,提高招投标的效率,降低成本。建立合格供应商档案库,对供应商进行分类、评级,以便房地产开发企业在招标中有的放矢地选择供应商,降低招标风险。对招标、投标、竞标、评标、定标的整个过程实行信息化管理,规范化控制。2.合同管理内部控制合同管理是房地产企业整个业务流程的核心。从合同订立到合同变更,然后合同结算再到最后付款,整个过程要消耗大量精力和时间,所以说,合同管理是一项很繁琐的工作。项目管理中最关键的就是如何有效跟踪管理并控制成本。房地产企业的合同管理,应当围绕与工程合同相关的信息管理展开,如材料设备合同、工程合同及土地合同等。要想从源头上控制项目成本,保证签订额合理化并与发生额一致,就需要房地产企业运用拆分合同成本、拆分合同结算、指定合同变更中发生的成本项目等方式。更重要的是,房地产企业应借助信息管理系统的便捷性与实时性,将各种电子文档上传,应用网上审批功能,这样既能提高合同审批的效率,也能自动形成透明的台账,便

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