城市更新各阶段中存在的风险及应对措施_第1页
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文档简介

01投资立项阶段风险及解决措施细心的排查，需要排查的内容主要有(其中从1.4条开始要格外梳1.1项目区位③土地用途1.5土地归属值周边市场情况：住宅均价商业均价办公均价工业均价等2.2土地权属清晰(以政府现状认定为准)2.5城总规为经营性用地(居住、商业、办公、工业、物流等)2.6法定图则为经营性用地(居住、商业、办公、工业、物流等)高等)2.13现状容积率低于2.53.交易条件3.2交易要点③退出机制④合作费支付节奏(为控风险，合作费支付节奏要缓)⑤支付方式：现金还是物业分配还是股权等①有票率①村集体②拆售比低④滨海控制区(惠州惠东沿海地区)⑧林地指标⑨缺乏建设用地指标(东莞项目居多)风险1:五类合法用地不足1.1飞地(外部移交用地)用地(GIC4)、教育设施用地(GIC5)、社会福利用地(GIC7)、①应与更新项目位于同一行政区(含新区)辖区范围内；④单个划定范围的用地面积原则上不小于3000平方米，但涉及其中，转移系数按下表执行：密度一区密度二区密度三区密度四区密度五区风险2:项目周边有污染源风险3:土壤检测结果超标风险4:缺乏建设用地指标风险5:捆绑拆除责任风险6:国有未出让清退(1)产业发展专题研究(如涉及)(2)规划功能专项研究(3)交通影响评价专题研究(4)市政工程设施专题研究(5)公共服务设施专项研究(7)城市设计专项研究(8)建筑物理环境专项研究(9)海绵城市建设专项研究(10)生态修复专项研究(11)核应急预案专篇(如涉及)1.1规自局⑤关于其他社区级公共设施1000平方米点确定。1.5经济促进局(工信局)2.更新局重点审查内容2.1条件审查等内容是否与更新计划要求一致，规划范围与计划范围不一致的，(2)更新范围、更新方向、产业定位、用地主导功能是否符合深圳新改造方向、独立占地公共服务设施用地、开发强度、用地功能、控制五线、土总规、历史风貌区、不可移动文物及相关城市设计等方面的要求。校核教育配套设施、公共配套设施、市政及交通承载(3)是否涉及零星用地、国有未出让用地、农用地、未利用地等用(4)公共利益设施配建责任及配套需求。(5)交通设施配建需求及规模。(6)配建的保障性住房、人才住房、人才公寓及创新型产业用房规(7)分期实施合理性、是否有利于公共利益设施优先落实、统筹利线)、基础设施管理控制区(黄线)、河道保护控制线(蓝线)等总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的集体资产交易政策风险：某项目要求开发商净资产1亿元，资产负债率不高

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