房地产开发经营与管理真题汇编11

房地产开发经营与管理真题汇编11单项选择题第1题、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是()。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长我的答案：参考答案：C答案解析：第2题、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给我的答案：参考答案：A答案解析：第3题、关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响我的答案：参考答案：B答案解析：第4题、商品房开发市场通常是典型的()市场。A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断我的答案：参考答案：B答案解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。第5题、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是()万m2。A.500B.700C.800D.1000我的答案：参考答案：A答案解析：某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-(300+200)=500(万m2)。第6题、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的()。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段我的答案：参考答案：B答案解析：在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。第7题、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是()。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地我的答案：参考答案：A答案解析：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。第8题、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度我的答案：参考答案：D答案解析：质量控制主要包括四个方面：对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。第9题、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》我的答案：参考答案：C答案解析：第10题、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法我的答案：参考答案：B答案解析：成本加成定价法的表达式为：成本+成本×利润率。第11题、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场＞渗透市场＞服务市场B.服务市场＞有效市场＞渗透市场C.有效市场＞服务市场＞渗透市场D.服务市场＞渗透市场＞有效市场我的答案：参考答案：C答案解析：第12题、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境我的答案：参考答案：C答案解析：第13题、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的()分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率我的答案：参考答案：A答案解析：需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析(具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势)、市场购买者的产品功能需求。第14题、我国对外筹资成本通常是在()利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放我的答案：参考答案：C答案解析：第15题、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲我的答案：参考答案：B答案解析：实际利率i(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%；按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%；按月计息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。第16题、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()。A.5.16%B.6.16%C.6.5%D.8.74%我的答案：参考答案：B答案解析：实际利率=[(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)]-1=[(1+12%)/(1+5.5%)]-1=6.16%。第17题、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为()万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00我的答案：参考答案：C答案解析：因为每年递增率和折现率相等即当s=i时，采用等比序列现值系数P=nAi/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(万元)第18题、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为()元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43我的答案：参考答案：A答案解析：该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1(1+i)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(万元)第19题、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为()万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75我的答案：参考答案：B答案解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为Pi，1000×10%=100(万元)。第20题、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本我的答案：参考答案：B答案解析：第21题、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求我的答案：参考答案：A答案解析：如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。第22题、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92我的答案：参考答案：D答案解析：动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)第23题、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31我的答案：参考答案：B答案解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846(万元)，按月还本付息额=3.846/12=3205(元)，用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为y=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)×[1-1/(1+12%÷12)12×20]=291076(万元)。第24题、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率我的答案：参考答案：C答案解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。第25题、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析我的答案：参考答案：A答案解析：最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。第26题、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价我的答案：参考答案：C答案解析：第27题、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是()。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还我的答案：参考答案：D答案解析：第28题、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费我的答案：参考答案：D答案解析：相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。第29题、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表我的答案：参考答案：D答案解析：第30题、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是()。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券我的答案：参考答案：D答案解析：第31题、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临()。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险我的答案：参考答案：A答案解析：第32题、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入我的答案：参考答案：A答案解析：商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。第33题、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。A.本次贷款的月还款额/月均收入B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入我的答案：参考答案：C答案解析：考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其公式为：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。一定注意考试中题干的要求。第34题、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系我的答案：参考答案：D答案解析：第35题、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是()万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10我的答案：参考答案：C答案解析：月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36(万元)，注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”。多项选择题第36题、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有()。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资我的答案：参考答案：CDE答案解析：根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5项。第37题、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格我的答案：参考答案：ACE答案解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10项，本题中的B、D选项属于供给指标。第38题、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加我的答案：参考答案：ABC答案解析：第39题、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有()。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式我的答案：参考答案：BCE答案解析：A选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。第40题、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有()。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈我的答案：参考答案：AB答案解析：C、E选项属于面访的联系方法的特点；D选项属于电话访问的联系方法的特点。第41题、下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有()。A.开发—销售模式B.开发—持有出租—出售模式C.购买—持有出租—出售模式D.购买—更新改造—出售模式E.购买—更新改造—出租模式我的答案：参考答案：BC答案解析：第42题、对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括()。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期我的答案：参考答案：AE答案解析：对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。第43题、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率我的答案：参考答案：AB答案解析：对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。第44题、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法我的答案：参考答案：DE答案解析：风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。第45题、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议我的答案：参考答案：AB答案解析：风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D选项属于风险辨识的内容；E选项属于风险评价的内容。第46题、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施我的答案：参考答案：ADE答案解析：B、C选项是市场调查的内容。第47题、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有()。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费我的答案：参考答案：AB答案解析：土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款(由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成)、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C选项属于勘察设计和前期工程费，D选项属于房屋开发费。第48题、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有()。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者我的答案：参考答案：BCD答案解析：对于A选项，资金融入方不需要还本付息；D选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。第49题、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用我的答案：参考答案：ABDE答案解析：对于C选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%。第50题、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型我的答案：参考答案：ACE答案解析：对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。判断题第51题、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。第52题、在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。第53题、土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第54题、在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。第55题、用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第56题、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。第57题、财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。第58题、金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。第59题、在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第60题、在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。第61题、房屋开发费中的公共