新建1000吨果蔬气温调节保鲜库可行性商业计划书

黑龙江省八五五农场英子种植农业合作社商业计划书黑龙江省农垦建筑设计院工程咨询证书号：工咨乙10920060039二O—五年九月第一章概述一、项目概况项目名称：新建1000吨果蔬气温调节保鲜库承办单位：黑龙江省牡丹江农垦英子蔬菜种植合作社项目法定代表人：谢小英项目建设地址：牡丹江农垦855农场工业园区投资估算：本项目总投资1100万元。资金来源：本项目共需资金1100万元。企业自筹800万元，申请银行贷款300万元。财务分析：本项目年销售收入840万元，年均利润总额227.6万元。项目内部收益率为24.2%,财务净现值为756万元，投资回收期为5.1年。二、编制依据中共中央、国务院[2013]1号文件《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》；2014年中央1号文件提出《关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》；《出境水果检验检疫监督管理办法》；《黑龙江省“十二五”农业业发展规划》；项目单位提供的有关资料。第二章承办单位的基本情况项目承办单位是黑龙江省牡丹江农垦英子蔬菜种植合作社是一家集蔬菜种植、农（山）产品收购、农产品深加工、果蔬气温调节保鲜库仓储、种子供应、果蔬包装和农业技术服务为一体的果蔬综合农业合作社。该蔬菜合作社现有耕地36400亩，企业注册资金302万元，现有管理人员12名，现有会员182名，其中各类技术人员20人，占会员总数的9.1%O自企业创立以来不断加强自身建设、强化内部管理、发挥技术优势、注重产品质量，使企业有了长足的发展，已经被广大客户公认为是本地区果蔬仓储业龙头企业。第三章项目提出的背景及必要性一、项目的提出农业是人类衣食之源、生存之本，也是人类进步的基础和社会分工分业的前提。“农业兴，则百业兴，天下安定；农业衰，则百业凋敝，社会动荡”，这是一条古今中外的普遍定律。因此，科学界称农业科学是所有现代科学中的“女皇”。面对世界人口的增长，生态环境的恶化，贫困人口的增加，发展包括果蔬产业在内的农业科技是人类永恒主题之一。中国已成为世界水果（1993年）、蔬菜（1997年）的第一生产力大国。近10年来，中国果蔬种植面积和产量快速增长。到2000年，水果面积达867万公顷，占世界面积的18%；产量6237万吨，占世界产量的13%。苹果和梨的产量连续8年居世界首位，柑桔产量位居世界第三（在巴西和美国之后），荔枝产量占世界的70%。蔬菜面积达1467万公顷，占世界面积的35%；产量4.4亿吨，占世界产量的66%,连续5年位居世界第一。中国果蔬产业的高速发展，是政府和社会各界高度重视的结果。在过去的五年中，政府对农产品加工业的研究与开发给予了更多的投入，首次将农产品加工列入“国家科技攻关计划”。在未来的“国家科技计划”中，农产品加工仍是政府支持的重点领域之一。随着生物、信息等技术广泛应用于果蔬加工领域，将不断提高加工水平，为果蔬农业的发展注入新的生机和活力。新年伊始，中央1号文件提出《关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》，加大了对“三农”的投入力度，为促进现代农业建设提供了保障机制。项目承办单位黑龙江省牡丹江农垦英子蔬菜种植合作，以牡农垦855农场丰富的蔬菜耕地为资源依托，以国家各项扶持农业政策为保障，经过多年的市场调查和分析，特提出拟建1000吨果蔬气温调节保鲜库项目。而且，公司已于2015年底建成了果蔬气温调节保鲜库主体工程项目，基础配套设施已经安装完毕，现急需投入资金办理土地使用证和营运资金，目前气调库已经投入使用（试运行）阶段投入。二、项目建设的必要农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳定则社会安。加强“三农”工作，积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务。本项目建设的必要性主要体现在以下几个方面：有利于农业产业结构调整，发展现代农业。农业产业结构调整是提高农业效益的重要措施，也是增加农民经济收入的根本途径。因此在新形势下，尤其是中国加入世界贸易组织之后，传统农业即将或者可以说已经开始接受外来的冲击，农业的新发展，农业发展的新思路迫在眉睫。要进一步加快农业发展的速度，保持农业收入的稳定增长，就必须适应农业发展阶段变化的要求。本项目的建设利用现代贮藏技术，使农产品应季销售有了保障，可提高产品附加值，对加快农业产业化结构调整，发展现代农业具有重要意义。有利于通过龙头企业增加农民收入和出口创汇。农业产业化的本质之一是农业实现从粗放型经营方式向集约型经营方式的转变，实行农业产业化经营的核心是增加农民收入，而依靠龙头企业引导、带动、辐射农业产业化的发展，是实现农业现代化、农业产业化的中枢环节。英子合作社提出的新建1000吨果蔬气温调节保鲜库将以“合作社+基地+农户”形式，以订单形式向农户收购新鲜果蔬，为农民解决卖果难、卖菜难的问题，而随着公司规模的不断扩大将大量对农户进行产品收购，产品也将销往俄罗斯，为国家增加出口创汇，为本地区财政创造税收。有利于提供就业岗位，构建和谐社会。就业是民生之本，也是构建社会主义和谐社会的重要内容。党中央、国务院高度重视就业再就业工作，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，落实“十二五”时期国民经济和社会发展规划，将扩大就业摆在经济社会发展更加突出的位置，坚持在发展中解决就业问题，努力实现促进经济增长与扩大再就业的良性互动。拟建中的气调库将向社会提供300多个就业岗位，因此本项目对于进一步减轻社会就业压力，稳定社会秩序，构建和谐社会具有积极作用。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第四章市场需求预测一、市场分析中国果蔬加工业起步较晚，经过10多年的努力，已初步形成了果蔬贮运保鲜综合技术体系，果蔬综合加工能力不断提高，产品加工体系初具规模，产业化经营进程加快，果蔬的年加工量占总产量的比例逐年上升。据悉，2013年中国蔬菜种植面积一千七百三十五万公顷，年产量五点二九亿吨，水果种植面积九百一十万公顷，产量近七千万吨，蔬菜、水果总产量均居世界首位。从国际市场上分析：我国的果蔬产品主要是销往日本、韩国、东南亚等国家，其中又以日本为主。长期以来，中国和美国一直是日本的两大果蔬进口国，1998-2000年间两国共占近60%市场份额。1999年，中国取代美国成为日本果蔬的最大供应国。美国的市场份额从1990-1992年间的32%下降到1998-2000年间的17%,与此同时中国从17%±升到30%。项目单位采用无公害种植技术和先进的气调贮藏技术大大的提高了果蔬产品的质量和贮藏寿命。从国内市场分析：由于牡农垦855农场气候、温度、水质、土质非常适宜种植有机蔬菜，质量、口感均适应国内消费者的口味，按照先进技术操作、科学管理，通过清洗、筛选、分级等再通过气调库贮藏保鲜，气调保温运输和销地超市保温等完整的销售链条措施，适时批量投入市场，销售情况稳中有升。二、营销模式由于果蔬产业本身就属于劳动密集型产业，具有一定的市场竞争力，项目以蔬菜种植、储藏为主体，利用气调库、冷冻库贮藏方式，通过订单收购农民产品，采取市场销售策略、竞争策略、产品价格策略和市场促销策略，以国内市场为基础，大力开拓国际市场。三、销售方案本项目的果蔬产品，将同时销售到密山市、七台河市、虎林市、鸡西市等地区，辐射区域内人口约265万人，辐射半径85公里，并逐步形成以855农场蔬菜的重要蔬菜生产、仓储保鲜、销售基地。综上所述，项目市场前景十分乐观。第五章厂址选择及自然条件一、 选址区域855农场位于黑龙江省密山市、七台河市境内，密山市西北35公里。位于东经131°19'至131°50’,北纬45°38’至60°00’,境内南北长40公里，东西宽39.5公里，全境东西极长83公里，南北极宽38公里。项目建设地址855农场工业园区，总占地面积为12263平方米，建筑面积2630平方米。项目地址距密山市35公里，距鸡西兴凯湖机场82公里，距虎林市95公里，据七台河市47公里，该处交通十分便利，水电基础设施齐全。二、 自然条件855农场属寒温带大陆性季风气候，年平均气温2°C,年平均降雨量554毫米左右，年平均日照时数2329小时，年平降水量55.1%，多年平均风速3.6米/秒，冬有严寒，夏无酷暑，四季分明。地貌类型多样，地势西北高东南低，呈西北东南倾斜，适合发展现代农业和林业。三、工程地质概况:855农场场部地层岩特征在近期钻探揭露的深度范围内，属第四系松散堆积物。地基承载力160千牛/平方米。第六章建设内容及生产规模一、建设内容本项目占地面积12263平方米，建筑面积2630平方米。主要建设内容包括：车间及库房1974平方米；办公楼及车库656平方米，四层；配电室、锅炉房等其他配套设施。二、设计规模本项目设计最大库容为1000吨，因此项目实施后可同时贮藏各类水果蔬菜1000吨。第七章设备选型及原材料供应一、设备选型本项目设备采用国内先进的气调库设备、保证达到防腐、防酸的标准。主要生产设备选择如下:一序号项目名称单位数量（台）单价（万元）合计（万元）1氟利昂并联圧缩机组台117.617.62蒸发式冷凝器台110.210.23自动控制柜套11.781.784机组配电柜面10.850.855低压配电柜面10.950.956冷却水泵台10.560.567融雷水泵台10.260.268铜管铝片冷风机台111.119.69汽液分离器个10.380.3810控制阀套110.162.2411氟利昂kg15000.00253.7512工艺管道套12.812.8113工艺配电项111.4611.4614库房照明配电套10.960.9615探头个180.0280.516制氮机台1282817二氧化碳脱除机台119.619.618气体自动分析仪台18.88.819气泵台14.84.820安全阀个60.63.621呼吸袋套60.63.622配电盘面10.650.6523调节站组23624解析口套60.0250.1525自动加湿系统套60.352.126微机远程监测系统项16627支架T70.42.828其他零配件及安装费30合计190二、原材料供应855农场2012年粮食播种面积45.02万亩，粮食总产211500吨，其中蔬菜种植面积达14.98万亩，占耕地面积的30.1%,其中保护地蔬菜面积9.5万亩，年总产量1・5万吨，产值达0.5亿元。本项目贮藏品种主要以蔬菜为主，除此之外为各类蔬菜和水果。其果蔬供应在本农场周边地区得到充分保障。承办单位拥有优质耕地36400多亩，为项目的运行提供了菜源和其他果蔬的需求量均可在本市内得到充分保证。第八章节能与环境保护一、 节能设施根据国家的能源政策及法规规定：在工程设计中必须结合实际，采用先进技术及设备，降低能耗。该项目在设计中重视节约能源，具体节能设施如下：1、 建筑节能主要建筑物维护结构采用保温复合墙体，外窗采用塑钢产品，屋面保温选用岩棉或聚苯保温材料。2、 设备节能设计使用的设备全部采用低耗能，低磨损的高效、节能、环保型设备，可以节约大量能源。3、 其他节能设施采用节能型照明光源。较大的室内活动空间采用分区照明开关，楼梯间及走廊照明选用声、光双控延时自动开关。便池冲洗采取延时控制水阀。供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。二、 环境保护设施环境保护是我国现代化建设中的基本战略任务，已被列为基本国策，确定了坏境保护在整个国民经济中的战略地位。通过不断地改善环境质量，加速环境建设和生态建设来保障人民的健康，建设一个良好的生产、生活坏境和自然环境。这就要求我们在经济发展中坚持“三统一”、“三同步”、“三同时”的原则，即经济效益、社会效益、环境效益相统一；经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展；新建、改建、扩建工程与防止污染设施同时设计、同时施工、同时投产。坚持先评价后建设、谁污染谁治理的原则，实现达标排放。本项目产品所需要原材料为水果和蔬菜，卫生无毒、无污染，采取净菜收购。在生产加工过程中也存在着一定的污染源。本项目的主要污染源与治理方案：1、 废气本项目的废气主要来源于锅炉燃煤所生产的燃烧废气，主要污染物为烟尘和S02o通过湿法脱硫除尘装置治理后，排放浓度均符合《锅炉大气污染物排放标准》(GB13271-2001)二类区II时段标准要求。预计废气对周围的环境空气质量不会产生明显影响。2、 废水本项目的废水主要来源于生产清洗废水和员工日常生产的生活污水。通过净化沉淀后可向水塘排放，达到《农田灌溉水质标准》(GB5084-1992)—类标准。3、 噪声本项目噪声主要来源于锅炉风机、循坏水泵和气调库机房内氨压机运行时产生的噪声，噪声级为75dB(A)-85dB(A)o经过厂房隔声和距离衰减后，厂界噪声昼间符合《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)1类标准要求，距离居民点较远，不会发生噪声扰民问题。4、 固体废物本项目固体废物主要来源于生产过程中产生的菜叶、炉渣和生活垃圾。菜叶可卖给当地的饲料加工厂，炉渣可由建筑行业收购，生活垃圾由环卫部门清运，达到《黑龙江省工业固体废物污染控制标准》(DB21-777-94)二级标准的要求。固体废物对周围坏境影响较小。第九章工业卫生及消防安全一、 工业卫生与职业病防治本项目在实施运行后，应严格遵照卫生标准及国家的有关规定进行操作。为了确保产品质量，对进厂的原料、包装物等均需进行严格检查、化验，同时要制定严格卫生管理制度，做到原料不合格不入厂使用，产品不合格不出厂。按照规定对可能发生的职业病危害的防护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，坚持以防为主，防治结合的方针，加强员工自我保护意识，制定操作规程，加强职工的劳动保护，定期对员工进行身体检查，凡患有传染疾病的人员一律不准上岗。规范劳动用工管理与职工签订劳动合同，保障员工的合法权益。二、 消防安全按照消防法的有关规定，主体工程与消防安全设施同时设计、同时施工、同时投入生产使用。对员工加强消防安全知识教育，坚持以防为主，消防结合。实行消防安全法人负责制，建立、健全安全规章制度和消防安全组织，保障消防安全规程，把消防安全真正落到实处。第十章企业组织与劳动定员一、项目组织领导安排为保证该项目的顺利实施,根据国家计委《关于实施建设项目法人责任制的暂行规定》，项目管理班子对项目的策划、筹措、设计、建设实施、质量保证、竣工验收等一系列管理工作负全面责任，并承担投资风险责任和法律责任。1、 项目单位：黑龙江省牡丹江农垦英子蔬菜种植合作社2、 项目法人代表：谢小英二、企业组织3、黑龙江省牡丹江农垦英子蔬菜种植合作社，实行董事长负责制，独立核算，自负盈亏。根据责任划分和企业发展及工作岗位的需要，企业组织如下:工人（季节工）200人，从当地招收，经培训合格后上岗。第十一章项目实施进度建议本项目建设期为12个月。2014年第三季度完成项目前期工作；2014年第四季度完成土建施工、水电等配套设施;2015年第一季度竣工验收、设备采购；2015第二季度调试设备试运行。项目建设进度示意表如下:第十二章项目招投标根据原国家发展计划委员会第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的有关精神，市计委负责指导和协调全市招标投标匸作，市各有关行政主管部门具体负责对本行业领域的招标的监督执法工作。本项目根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定组织进行招标投标。本项目的招标范围为：土建施工、安装工程。招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照《招标投标法》，招标人和投标人均须遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、组织现场考察、召开招标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标审查标书、澄清问题、评标比较评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招标的具体要求详见附表1、附表2o附表附表#招标基本情况表单位：万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式>备注全部招标部分招标自行招标委托招标邀请招标勘察设计安装工程JJ设备JJ监理重要材料其他情况说明：根据《工程建设项口招标范圉和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令），此项Id建安工程单向合同估价高于200万元，需进行公开招标。建设单位盖章年月曰

部门核准意见招标范国招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程装程安工设备监理重要材料其他审批部门核准意见说明:建设单位盖章年月曰第十三章投资估算及资金筹措、投资估算本项目总投资为1100万元，其中建设投资802万元，建设期利息17万元，流动资金60万元。1、 库体投资317万元。建筑面积1974平方米，每平方米1100元，包括密封。2、 设备投资390万元。3、 气调专用保管箱150万元。需保管箱75000个，每箱20元。4、 办公楼投资57万元。土建投资52万元，建筑面积656平方米，每平方米800元，办公设备5万元。5、 采暖投资14万元。土建投资4万元，建筑面积50平方米，每平方米800元；设备投资10万元，购置一台1吨锅炉。6、 电力设施投资10万元。增178KVA变压器各一台。7、 给排水及消防设施2万元。（打一眼井）8、 厂区硬化及绿化投资24万元。硬化及绿化面积3000平方米，每平方米80元。9、 运输车辆投资10万元，购置10吨运输车。10、 其他费用投资30万元。包括征地费20万元，征地8亩，2.5万元/亩；其他前期费用10万元，包括设计费、咨询费、建设单位管理费、监理费等；11＞不可预见费用21万元。按3%计提。12、 建设期利息17万元。年息按6.696%计算，建设期利息按贷款半年计算。本项目所需流动资金80万元。二、资金筹措本项目共需资金1100万元。申请政府补贴和金融部门贷款解决300万元，承办单位自筹802万元。第十四章经济效益与财务分析一、销售收入及税金1、 销售收入本项目建成达产后年实现销售收入840万元。收入分两部分，一部分为企业自己收购苹果贮藏后出口，一部分为租金收入。年贮藏苹果收入800万元。每年贮藏1000吨，每吨销售价8000元。租金收入40万元。每吨每月贮藏费100元。贮藏量1000吨，计算期4个月。2、 税金及附加本项目年需缴纳税金及附加2.2万元。年需缴纳增值税2万元。主要为租金收入部分纳税，苹果出口部分免税。城市维护建设税按增值税的7%计算，教育费附加按增值税的4%提取，年缴纳额总计0.2万元。3、 所得税所得税税率按利润总额的33%计算，年需缴纳所得税75万元。4、 盈余公积金及公益金盈余公积金以税后利润的10%计取，每年15万元。用于企业发展再生产。公益金按税后利润的5%计取，每年为8万元，用于企业职工的福利待遇。二、总成本费用原材料400万元。年收购蔬菜1000吨。每吨4000元。外购燃料及动力费100万元。工资及福利费20.5万元。项目需工人15人，每人每月工资1000元，年工资费18万元；福利费按工资总额的14%计算，年福利费2.5万元。季节工工资及福利费13.7万元。季节工200人，工期1个月，每人每月600元，工资费12万元。福利费按工资总额的14%计算，年福利费1.7万元。折旧费38万元。折旧采用平均年限法计算，房屋及建筑物按20年折旧，折旧后的残值为5%,年折旧额为14万元；设备按15年折旧，折旧后的残值为5%,年折旧额为24万元。摊销费12万元。无形资产按10年摊销，主要为征地费20万元；其他资产按5年摊销。修理费11万元。按折旧费的50%计算。8•销售费用5万元。9.其他费用年需10万元。其中包括新产品开发费、管理费等。三、财务分析投资利润率为227.6/802X100%=28.4%；投资利税率为229.8/802X100%=28.7%；销售利润率为227.6/840X100%=27.1%；财务内部收益率为24.2%；财务净现值FNPV（I=10%）为756万元；投资回收期为5.1年。（包括建设期1年）不确定性分析敏感性分析项目名称财务内部收益率财务翅值（万投资回收期（年）基本方案24.27565.1建设+10%22.06905.5投资-10%26.88224.7销售+10%30.911484.3收入-10%17.13626.6经营+10%19.54866.0成本-10%2&710184.5从上表中可以看出，本项目对销售收入的变化最为敏感，经营成本和建设投资次之。盈亏平衡分析估算正常年份（第五年）的固定成本为33万元，可变成本为577.2万元。据此数据计算盈亏点如下：33BEP（生产能力利用率） X100%=12.7%840-577.2-2.2BEP（销售额）=840X12.7%=106.7万元该项目只要达到设计规模的12.7%,即年销售额达到106.7万元，企业就可达到盈亏平衡。第十五章结论新建1000吨果蔬气温调节保鲜库项目符合国家产业政策，对加快855农场经