2020年《房地产估价理论与方法》考前押题三

2020年《房地产估价理论与方法》考

前押题三,房地产估价理论与方法,房地

产估价师

第1题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）o

{A}.估价与通常意义上的定价没有本质不同

{B}.估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来

{C}.估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价

{D}.估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”

房地产价值

正确答案：B,

第2题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）0

{A}.了解某宗房地产的承租人权益价值

{B}.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

{C}.了解某宗房地产应纳房产税的税额

{D}.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

正确答案:D,

第3题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

一个估价项目中的价值时点，本质上是由（）决定的。

{A}.估价委托合同签订时间

{B}.估价目的

{C}.实地查勘估价对象的时间

{D}.委托人的意愿

正确答案：B,

第4题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

关于房地产估价结果的说法，错误的是（）o

{A}.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的

相关专业意见

{B}.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结

果的意见

{C}.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不

同

{D}.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影

响

正确答案：B,

第5题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）o

{A}.某酒店

{B}.公园

{C}.某住宅

{D}.某娱乐厅

正确答案：B,

第6题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高

不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。

{A}.5

{B}.10

{C}.15

{D}.20

正确答案：C,

第7题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个

地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。

{A}.独一无二

{B}.不可移动

{C}.流动性差

{D}.用途多样

正确答案：B,

第8题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为

道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电

25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费

用是（）元/平方米。

{A}.98

{B}.102

{C}.108

{D}.116

正确答案：A,

第9题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）o

{A}.挂牌价格一般高于市场成交价格

{B}.当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小

{C}.挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气

{D}.挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据

正确答案：A,

第10题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委

托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型

为（）o

{A}.市场价值

{B}.投资价值

{C}.谨慎价值

{D}.现状价值

正确答案：B,

第n题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等

的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面

地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。

{A}.96

{B}.192

{C}.240

{D}.480

正确答案：D,

第12题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）o

{A}.容积率的高低对地价有很大影响

{B}.相邻关系的存在对房地产价格有一定影响

{C}.权利所对应的实质内容对价值有很大影响

{D}.供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失

正确答案：D,

第13题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）o

{A}.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的

{B}.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的

{C}.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供

给的影响

{D}.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导

致房地产价格上升

正确答案：C,

第14题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）o

{A}.只有合法的房地产才能成为估价对象

{B}.估价对象状况必须是实际状况

{C}.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

{D}.评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

正确答案：D,

第15题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某估价机构于6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时

点为6月15日。因估价结果有争议，8月15日进行复估，则复估的

价值时点为（）o

{A}.6月15日

{B}.8月15日

{C}.签订估价委托合同之日

{D}.估价人员与委托人商定的某日

正确答案：A,

第16题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某商业房地产年净收益在乐观.保守和最可能情况下的估计值分别为

6万元.4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%,无

法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。

{A}.57.81

{B}.71.58

{C}.74.33

{D}.82.59

正确答案：A,

第17题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，

首付40%,余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为

5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具

的市场价格，可比单价为（）元/m2。

{A}.4387

{B}.4398

{C}.4500

{D}.4887

正确答案：B,

第18题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应

由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%o在某宗房地产交易中，买

方实际支付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则

这宗房地产的正常成交价格是（）元/m2。

{A}.2020.80

出}.2380.95

{C}.2336.45

{D}.2447.37

正确答案：B,

第19题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某房地产在7月的价格为20000元/m2,现要调整为11月的价格。已

知该类房地产5月至12月的价格指数分别为：99.4,94.8,96.6,

101.1,109.3,104.7.103.3和102.1（均以上个月为基数100）,则

该房地产11月的价格为（）元/m2。

{A}.20000.00

{B}.23902.77

{C}.24701.84

{D}.28170.23

正确答案：B,

第20题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地

产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于

标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。

{A}.0.95

{B}.0.99

{C}.1.01

{D}.1.05

正确答案：A,

第21题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固

定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元.16.3

万元.15.5万元.17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）

万元。

{A}.159.56

{B}.168.75

{C}.169.39

{D}.277.70

正确答案：B,

第22题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运

营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为

售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%O

该写字楼目前的价格为（）万元。

{A}.5061.44

{B}.5546.94

{C}.5562.96

{D}.6772.85

正确答案：A,

第23题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）0

{A}.有效毛租金收入

{B}.有效毛收入

{C}.净收益

{D}.潜在毛租金收入

正确答案：B,

第24题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格.净收益

等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）o

{A}.市场提取法

{B}.分解法

{C}.累加法

{D}.排序插入法

正确答案：A,

第25题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

某宗房地产的土地价值占总价值的60%,通过可比实例计算出的土地

资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%o该房地产的综合资本化

率是（）o

{A}.8.0%

{B}.8.8%

{C}.9.0%

{D}.9.6%

正确答案：B,

第26题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）o

{A}.开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完

成后的房地产开发完成的日期

{B}.建设期的起点与开发经营期的起点不同

{C}.销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时

止的时间，不会与建设期重合

{D}.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未

来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束

之日

正确答案:D,

第27题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

基准地价修正法是一种（）,其估价结果的准确性主要取决于基准

地价的准确性及各种调整系数的科学性。

{A}.直接估价方法

出}.间接估价方法

{C}.精确的估价方法

{D}.经验性的估价方法

正确答案：B,

第28题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。

{A}.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和

{B}.投资利润率的计算基数是土地成本.建设成本与管理费用之和

{C}.成本利润率的计算基数是土地成本.建设成本.管理费用.销售

费用和投资利息之和

{D}.销售利润率的计算基数包括开发利润

正确答案：B,

第29题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

{A}.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

{B}.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

{C}.由建筑结构.工程质量.用途与维护状况等决定的时间

{D}.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

正确答案：B,

第30题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是

)o

{A}.业主自行开发前提

{B}.自愿转让开发前提

{C}.被迫转让开发前提

{D}.持续经营前提

正确答案：C,

第31题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估。

{A}.收益法

{B}.比较法

{C}.成本法

{D}.长期趋势法

正确答案：B,

第32题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）o

{A}.余地价

{B}.减少地价

{C}.补地价

{D}.增加地价

正确答案：C,

第33题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

通过市场调查获知，某地区20n〜普通商品住宅平均价格水平分别

为4682元/m2.4887元/m2.5037元/m2.5192元/m2。若采用平均增减

量法预测，该地区普通商品住宅的价格为（）元/m2。

{A}.5362

{B}.5374

{C}.5532

{D}.5702

正确答案：C,

第34题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）o

{A}.估价工作的主要内容及质量要求

{B}.估价工作的具体步骤及时间进度

{C}.估价工作的人员安排

{D}.委托方的协助义务

正确答案:D,

第35题题目分类：未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

单项选择题》

估价中的不同意见记录（）o

{A}.应作为估价资料保存

{B}.不应作为估价资料保存

{C}.由估价机构决定是否保存

{D}.依委托人的意见决定是否保存

正确答案：A,

第36题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）o

{A}.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

{B}.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

{C}.房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证

{D}.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

{E}.房地产估价既是一门科学又是一门艺术

正确答案：B,D,E,

第37题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有

)o

{A}.房地产使用管制

{B}.异议登记

{C}.设立了抵押权

{D}.住宅带有上学指标

{E}.被人民法院查封

正确答案：A,B,E,

第38题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）0

{A}.物业管理情况

{B}.土地开发程度

{C}.房屋建筑结构

{D}.房屋出租情况

{E}.房屋空间布局

正确答案：B.C.E,

第39题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（）o

{A}.无租约限制价值

{B}.出租人权益价值

{C}.承租人权益价值

{D}.租赁权价值

{E}.抵押权价值

正确答案：B,C,D,

第40题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）o

{A}.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

{B}.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加

（C}.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增

加

{D}.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价

格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上

{E}.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现

时的需求

正确答案：B.C,

第41题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）o

{A}.一般因素

{B}.国际因素

{C}.市场因素

{D}.区域因素

{E}.个别因素

正确答案：A.D.E,

第42题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

最高最佳利用包括（）上的最佳。

{A}.用途

{B}.规模

{C}.集约度

{D}.档次

{E}.规划

正确答案：A.B.D,

第43题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）o

{A}.标准厂房

出}.房地产开发用地

{C}.行政办公楼

{D}.写字楼

{E}.在建工程

正确答案:A.B,D,

第44题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类：未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞多项选择题》

某小区中有一幢沿街商业楼，一.二层为商业用房，三〜六层为住宅，

现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅

楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可

比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有

（）o

{A}.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

{B}.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

{C}.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

{D}.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

{E}.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

正确答案:A,B,C,D,