汉西货场整体开发项目可行性报告

汉西货场整体开发项目可行性论证报告(草案)商会(协会)联合体二0一0年十月十八日1 1 2第二章合作单位 42.1合作单位名称 42.2合作单位概况 4第三章项目背景 73.1汉西货场地块价值不断升迁 73.2地方政府对汉西货场日渐关注 73.3相关商业机构青睐汉西货场 8 8 8第四章合作目标 4.1经济目标 第五章合作方式 5.2控股 5.3合作期限 5.4股权预测 5.5商业项目 第六章项目可行性分析 6.2建材市场项目可行性分析 6.3智能仓储项目可行性分析 6.4商会总部项目可行性分析 6.5中国玻璃期货交易基地项目可行性分析 第七章项目投资分析 7.1商业区管理项目 7.2建材市场项目 7.3智能仓储项目 7.4玻璃期货市场项目和商会总部项目 7.5投资与收益预测表 7.7回报预测 第八章风险评估 8.1市场风险 8.2政策与效益风险 2根据铁路这一国企的特点和汉西货场的实际情况，我们认这样，才能摆脱传统国企改革中各种“国有资产流失”的现象，讲科学，一是强调项目的“发展性”,求真务实，避免空谈长谈，对项目的目标、进度、回报，准确计划、切实完成；二是强调区别传统开发手段的重要特征之一；三是强调“持续性”,避免项目昙花一现、竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创生存空间；四是强调“统筹性”,开发，将是企业的永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作的实施，营运过程中项目保留和项目性合作，他的成功，极有可能成为有代表性的样板和典范。因此，34第二章合作单位2.1合作单位名称武汉中力物流总公司(负责人：湛伟)商会(协会)联合体(负责人：王孝新)2.2合作单位概况武汉中力物流有限公司创建于2005年，是中南地区最大、专营业线路3000公里。设立在各铁路站段货场内的露天硬地料场达20万平方米、标准化仓库8万平方米、铁路专用线100多条。依托钢材、水泥等原材料配送和运输服务，流动资金3亿元。2.商会(协会)联合体商会(协会)联合体共由四家单位组成：湖北省四川商会、武汉玻5设计和项目执行等工作。湖北省四川商会湖北省四川商会成立于2006年，四川籍人士在鄂投资的企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成的非营利性社会团体。商会业务主管单位湖北省工商联合会、民政厅的登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处的业务指导和监督管理。商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府的联系，维组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合湖北省四川商会，2008年被湖北省民政厅授予3A级社会团体匾牌，2009年受到中央和湖北省委奖励。武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于2008年，是以玻璃原片厂、深/精加工、科技生产(或销售)的企业自愿组成的非营利性社会团体。其业务主管单位是武汉市经信委；登记管理机关是武汉市民政局。协会接受业务主管单位和社团登记管理机关的业务指导和登记管理。协会的宗旨：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统一，安全和民族团结，不损害国家利益、社会公共利益，以及其它组织和公民的合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。武汉莆田商会6武汉莆田商会成立于2010年，在武汉经商的约3万人。莆商器械五大领域的30多个行业。目前，武汉莆商资产百万以上的数以千计，资产千万以上的企业有200多家。武汉泉州商会成立于2007年，现有会员600多人，经营范围理事长：李国斌主任：王孝新项目助理：曾秋萍(兼会计)企划助理：罗飞英(兼出纳)行政助理：秦学文(兼勤务)2.商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金100万，各理7第三章项目背景3.1汉西货场地块价值不断升迁1.汉西货场约270亩地，独居“中国建材第一市”——研口建材2.南国大武汉、香江、金太阳、沃尔玛等数十个知名卖场布其周3.建设大道、解放大道、汉西一路、汉西二路交汇于汉西货场，4.铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为汉西货场的核6.目前，该地段商业门面的租金已经达到100元/M²·月的均价，最高的已经攀升至200元左右。而汉西货场仍然处于数年前的30提升了商业价值，又有望为政府增加1-2亿元/年的税源，加快文83.3相关商业机构青睐汉西货场3.4铁路主业功能逐渐外移然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折腾”:一旦租赁，整体开发时不免另花代价。另一方面，铁路专用线将在较长时间处于“闲置”状态。这些资源，和二环线一样，利用了是财富，不利用3.5试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来“少有动作”,而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城2008年末的90%空置率。各方面进行考核。与玻璃行业合作，于2009年年初开始运作“中停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危难”,到2009年年底，门面依然实现了从90%空置率到90%承租率的“镜像”变迁。尤其是中南玻璃城受到CCTV新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主9流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信心。从目前中国玻璃协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在70%以上。面对这种考验，我们可以采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激发商户“为希望而坚守”;二是我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户“为希望而坚我们深知，路局各级领导一直十分重视汉西货场的生存和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。所以，我们期盼，路局各级领导继续重视汉西货场的整体开发工作，组织专业人员进一步开展调研、论证、规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握汉西货场开发的主动权，尽快启动汉西货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。第四章合作目标4.1经济目标合作后汉西货场年交易额50亿，中力物流与商会联合体共同收益约5亿元/年，商户收益约5亿元/年。4.2社会目标1.解决约15000人的就业。3.为政府提供1-2亿元的税收贡献，优化汉西货场市容形象。4.3铁路利益保障目标1.合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按1500万元保底，当分红高于1500万元时，按股权分配，当分红低于1500万元时，由联合体从股权收益中补足。2.铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素3.铁路职工一并编入合作公司统一管理(按2010年10月31日汉合作公司项目1项目2项目3项目4项目55.2控股5.3合作期限中力物流与商会联合体的合作期限为70年。期满后，若继续5.4股权预测划拨仓库用地按60万元/亩测算，土地价值约1.62亿元。按各项目按51%控股；联合体投资约10.75亿元；考虑投资阶段性和铁路利益保障元素，预估合作公司中中力物流股权20%,联合体股权80%(股权最终分配，以专业机构评估为准)。5.5商业项目1.汉西货场商业园管理项目：主要收益来自于项目规划、设计、第六章项目可行性分析1.就整体思路而言，应该把握铁路在开发中的主导地位。在双赢2.就开发项目而言，应该坚持产业方向、组织状态和稳定性能三6.2建材市场项目可行性分析1.随着市场和城市规划的变迁，武汉建材市场由原来的汉西、顺3.汉西货场地处建材圈核心位置，地段、交通以及铁路本身在开发中相对宽松的优势，无一不助长着他在建材流通领域的霸主地4.汉西货场占地270亩，规划27万m²的展厅，可以容纳近2000仓储=1平方：10立方的比例配备，智能仓储面积19万平米，6.4商会总部项目可行性分析1.随着市场经济的逐渐成熟，商会的作用和影响已经达到空前高度上制约着商会作用的更好发挥，也制约着地方政府的有效管理。如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象的同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用的本质变2.运作商会总部项目，已经具备一定的现实基础。一方面，商会据了解，几年前，研口区拟建商会总部项目时，就已经有17家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。(尽管如此，中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大的政治利益，而6.5中国玻璃期货交易基地项目可行性分析环保、新概念、新能源等科学发展观元素),项目的社会价值和经1.玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、2.随着光伏玻璃、现代LOW—E玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新兴产品问市，玻璃势3.玻璃市场始终存在较大波动。以2009年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼100%。4.玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业8-10年第七章项目投资分析7.1商业区管理项目1.投资预算万。公共部分建设：水、电、路、园、通信等，预计投资1.2亿元。物业管理：物业管理系统软硬件总投入预计1投资合计：1.9亿元2.投资收益投资增益：各个项目启动前，按500元/m²收取一次性配套费，并按2元/m²·月收取配套养护费。一次性收益为2.3亿元，利润为2.3亿元-1.8亿元=0.5亿元；配套养护年利润为1100万元-成本700万元=400万元。收益合计：一次性收益0.5亿元，另每年900万元。7.2建材市场项目将占据商业园270000m²的区域。按建材类别分别为瓷砖、洁投资测算：土建、设备、装修、招商等按3500元/m²计，预计10收益测算：租金、广告、活动等按75元/m²计，2.7亿元/年。效益测算：2.7亿元/年-成本5000万元/年=2.2亿元/年7.3智能仓储项目智能仓储项目：按-1层及第3层共计19000m²,合270万m³,主投资测算：土建、设备、招商等按7000元/m²计，13.3亿元。收入测算：租金按月10元/m³·月计，预计3.2亿元/年；物流管理按1元/m³,预计3200万元/年。效益测算：3.2亿元+0.32亿元-成本5000万元=3.02亿元/年。7.4玻璃期货市场项目和商会总部项目7.5投资与收益预测表项目名称投资(亿元)年成本(亿元)年收入(亿元)利润(亿元)商业区管理项目另收入2.3亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资2.3亿元7.6建设周期针对汉西货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为8年，但各项目实际投资收益期在2-3年，所以按平均3年建设周期7.7回报预测●全项目每年利润5.31亿元(含税)。●合作公司应得利润为5.31×51%=2.7亿元。●中力物流收益约：5400万元，联合体约2.16亿元。于2009年初开始运作“中南玻璃城”项目。实践证明，中南玻璃市场保有量的风险预测与防范汉西货场现有商户约350家，开发后将达到2000家，相当于实现在现有基础上翻一翻(700家)的目标；二是尽快启动招商宣的企业，实现相当于500家建材进驻的面积。8.2政策与效益风险项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革宏观政策的风险预测与防范素。如何打造一种合作思路，既符合现有政策，又能适应将来政策变化，是汉西货场整体开发项目机制建设的必修课。有一点我们肯定，无论宏观政策如何调整，保持发展，提高效益的方向是不会变的。因此，我们建议，在合作机制中，考虑“双轨制”的元素，即一方面保持并延续现有机制“存档”,另一方面创新并发展新机制，寻找一种“进可攻，退可守”的策略。职工消化的风险预测与防范职工进入新的合作公司，工作习惯可能与以往不一样，薪酬待遇可能与原来有区别，晋级升迁可能与现有方式存在差异，很多地方都可能表现出不一样的特征。一方面，这部分职工对“既得利益”的留恋，另一方面他们又对“未来风险”的观望。但是，就整体而言，铁路职工在政策水平、个人素养、组织观念等方面，相对于一般的民企来说，还是胜人一筹的。把这部分职工积极、稳妥、有效地组织起来，可以更多地为合作公司创造价值。所以，关键的问题是在组织工作中，如何扬长避短，既让他们感受到与铁路的“血亲”关系，保持“铁老大”文化的优越感，又让他们感受到新公司的成务输出”概念等一系列的成功经验，都是我们需要学习和借鉴的。随着项目的进展，我们必然会发现和面对更多的风险，对风险的预测和防范，是从立项、执行，到发展、变迁