天津市控制性详细规划技术规程(试行)

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

1．总则

1.1目的和依据

为规范天津市控制性详细规划（以下简称“控规”）的内容和深

度，实现控规的标准化、规范化和法定化，提高规划的科学性和可操

作性，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规

划编制审批办法》、《天津市城乡规划条例》、《天津市控制性详细规划

管理规定（试行）》等法律、法规和规章，依据国家和天津市相关技

术标准和规范，结合本市实际，制定本规程。

1.2适用范围

1.2.1本规程适用于本市行政辖区内城区和镇区的规划建设用地

的控规编制、修编、修改和应用。历史文化街区、历史文化名镇的保

护规划（控规）可参照本规程执行。

1.2.2城区和镇区之外独立地段的控规、生态单元的控规在本规

程指导下开展编制、修编、修改。

1.2.3本规程未涉及内容，应当按照国家、本市现行的相关技术

标准和规范执行。

1.3基本要求

1.3.1控规应遵循国家和本市相关法律、法规和规章的要求，遵

照各类相关技术标准和规范，结合实际情况，依据本规程进行编制。

1.3.2控规应以批准的城市总体规划等上位规划为依据，落实上

位规划确定的建设用地开发边界、用地规模、人口规模、公共空间体

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系、公共服务设施、交通设施、市政设施、安全设施、空间管制和“三

区”划定、城市四线等控制要求。尚未编制总规或总规尚未批复的，

不得编制控规。对总规中明确的用地功能，控规不得随意更改，但可

进行细化分类。

1.3.3控规的编制应与公共服务、交通、市政、安全、绿地系统、

风貌保护、地下空间、环境保护、生态红线等经依法审批的各相关专

项规划相衔接。对专项规划的内容应作出综合平衡后进行合理落实，

涉及专项规划重要内容修改的，应征求专项规划主管部门意见。

1.3.4控规的编制原则上应与规划管理部门已作出的合法、有效

的行政审批文件保持一致。确需调整的须进行必要性论证和说明，履

行相关程序。

1.3.5控规的编制应对用地自然条件和现状进行调查分析和评

估，保证城市规划对自然环境的保护、历史文脉的保护和规划建设的

延续性。成片大面积改造应以上位规划为依据。在控规编制阶段，除

必须的道路交通、市政工程、绿地和公共服务设施外，规划应审慎对

待成片改造，确认为需要的，要进行相应的论证。理由充分且确有必

要的，方可对现状进行改造规划。

1.3.6控规编制要广泛征求街道社区、企业、居民等意见，强化

公众参与。

1.3.7编制控规之前应编制控规单元划分方案，对开发边界内的

城镇建设用地进行控规单元划分，尽可能与街道社区管辖界线一致，

保证控规单元的全覆盖和无缝衔接。

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1.4编制范围

1.4.1控规编制和修编范围应为一个或多个完整控规单元。如有

特殊要求，应按规定程序，经研究后合理确定控制性详细规划的编制

范围。

1.4.2控规修改范围可为具体用地，但其论证范围应为一个或多

个完整街坊，公共服务设施、公园绿地等应在一个控规单元内平衡。

1.5规划原则

1.5.1控规编制应秉持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发

展理念，统筹协调经济、社会和环境效益，按照上位规划要求，深入

调查分析现状情况，采用新理念、新技术、新方法、新手段，因地制

宜引导城镇健康发展。

1.5.2控规编制应坚持“以人为本、公共利益优先”的原则。以

创造宜居、宜业的城镇环境为目标，完善城市功能，提升城市品质。

1.5.3控规编制应坚持历史文化名城、名镇、街区保护和有机更

新相结合的原则，严格文物历史建筑及其环境的保护，传承历史文脉，

延续城市风貌特色，增强城市活力。

1.5.4控规编制应坚持生态文明理念。保护自然资源和绿地、公

园、湿地、林地等生态环境，合理利用土地，落实节能减排要求，采

取低影响开发模式，实现城市与自然和谐共生。

1.5.5控规编制应坚持目标导向和问题导向相结合的原则，注重

现实可行与长远控制的科学统筹，注重分区分类引导，整体施策，面

向规划管理，保障建设实施。建设窄路密网和开放街区，营造活力社

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区和生活街道；促进产城融合和职住均衡。

1.5.6控规编制应坚持公正、公平、公开的原则，强调用地性质、

容积率、配套设施、各类控制线的刚性约束，保障公共利益，强化公

众参与，对接社会管理，保障规划实施的有效性。

1.6规划导向

控规编制可采用新理念、新方法、新手段，解决现有问题，提高

规划水平。

一是优化用地布局，“退二进三”，实现双优化。推动城市功能升

级和产业转型发展，鼓励土地混合使用，促进产城融合和职住平衡，

增强城市承载力和适应性；二是改善道路交通系统，促进轨道等公共

交通为主导的TOD模式发展，采取交通稳静化措施，强化步行和慢行

系统，创造人性化城市环境，提升城市活力；三是传承历史文脉，保

护城市自然和人文基底，提高城市文化水平；四是鼓励住宅类型多样

性，满足人民对美好生活的需要。规划窄路密网和开放街区，塑造生

活街道和活力社区，鼓励社区社区交往、社会和谐和社区营造。五是

提高公共服务设施水平，提高配置标准和环境标准，创造公共开放空

间，鼓励设施共建共享，保障民计民生；六是强化绿地公园建设，保

障生态环境优先，采取低影响开发模式、海绵城市和共同管廊等手段，

增强城市韧性，统筹强化支撑体系。

1.7编制内容

在《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》基础上，明确天津

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市控规编制内容。

1.7.1控规深度应满足指导城市规划管理要求。规划编制采用

1:2000地形图，道路红线达到选线深度，同步编制道路定线。

1.7.2控规编制应包括下列基本内容：

a)规划用地边界结合用地现状、道路红线、绿线、黑线等合理

确定。

b)明确土地使用性质及其兼容性等用地性质控制要求。

c)容积率（建筑规模）、建筑高度（层数）、建筑密度、绿地率

等用地指标。

d)基础设施、公共服务设施、公共安全设施的规模、范围及具

体控制要求，轨道交通控制要求，地下管线控制要求。

e)基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿

线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地

表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要

求。

1.7.3控规编制的强制性内容包括用地性质、建筑密度、建筑高

度、容积率、基础设施和公共服务设施配套规定。

1.7.4控规内容以文本、通则、图则、指标表的形式予以表达。

容积率应对规划用地逐一提出控制指标，建筑高度、建筑密度、绿地

率以通则的形式进行控制。

1.7.5镇区及乡政府所在地控规可根据实际情况，适当调整控制

要求和指标。规模较小的镇区及乡政府所在地的控规，可与乡镇总体

规划编制相结合。

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1.7.6为了加强控规的适应性，根据《城市、镇控制性详细规划

编制审批办法》、《天津市城乡规划条例》，控规编制阶段用地性质一

般确定为用地分类标准中的大类或中类，在控规的实施阶段应编制细

分导则，重点地区还应编制城市设计导则。

1.8公众参与

控规编制过程中应当按照法定程序要求充分征求相关管理部门、

单位、企业和利害关系人的意见和建议，在保证方案科学合理的前提

下兼顾各方利益。

2．术语和定义

下列术语和定义适用于本规程。

2.1通用名词

2.1.1控规单元

控规编制、审批和实施管理的基本单位，与街道办事处管辖范围

对应。

2.1.3控规街坊

控规单元内由快速路、主干路、次干路、铁路、河流等界限划分

的次级规划单位，与居民委员会范围相对应。

2.1.4控规用地

在控规中表示为一种使用性质的独立用地。根据发展需要，控规

用地在不改变主导性质的前提下，可对用地规模等控制指标进行细

分。

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2.1.5用地性质

规划用地按现行城市用地分类与规划建设用地标准划分的土地

使用的类别。

2.1.6用地兼容

单一性质用地允许两种或两种以上跨地类的建筑与设施进行兼

容性建设和使用。

2.1.7单一性质用地

具有单一功能的用地和主要功能的建筑地上建筑面积占地上总

建筑面积比例大于85%的用地。

2.1.8混合用地

土地使用功能超出用地兼容性规定的适建用途或比例，需要采用

两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。

2.1.9建筑面积

规划用地内总建筑面积，即用地范围内所有建筑物地面及以上总

面积。

2.1.10容积率

规划用地内地上总建筑面积与用地面积的比值。容积率是衡量用

地使用强度的指标。

计算公式表示如下：

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

本规程中所提容积率一般为上限值，即须小于或等于。

2.1.11基准容积率

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各类规划用地容积率在一般情况下的上限数值。

2.1.12建筑密度

规划用地内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）。

计算公式表示如下：

建筑密度=建筑基底总面积÷规划用地面积×100%

本规程中所提建筑密度除特别注明外均为上限值，即须小于或等

于。

2.1.13绿地率

规划用地内各类绿化用地总面积占规划用地面积的比例（%）。

计算公式表示如下：

绿地率=绿地面积总和÷规划用地面积×100%

本规程中所提绿地率除特别注明外均为下限，即须大于或等于。

2.1.14建筑高度

规划用地内所有建筑物和构筑物室外地面至建筑物和构筑物最

高点的距离。

2.1.15快速路

城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上机动车道，全部或部

分采用立体交叉与控制出入，供汽车以较高速度行驶的道路。又称汽

车专用道。

2.1.16道路网密度

城市建成区或城市（镇）某一地区内平均每平方公里城市用地上

拥有的道路长度。

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2.1.17道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

2.1.18凡未列明的名词的定义及有关技术指标的计算方法应符

合其他有关技术规定的要求。

2.2特定名词

2.2.1现状用地

在控规编制现状调查中了解的用地，控规编制中用地性质不变，

现状建筑物基本保留的用地，规划控制以现状调查的用地性质、控制

指标等信息设定，如与房屋土地主管部门批准使用的信息不符，以房

屋土地主管部门批准使用的信息为准。

2.2.2已批未建、已批在建用地

该用地在控规编制阶段或修改时已经合法程序划拨或出让，用地

规划指标已经合法的行政许可程序确定，但在现状调查时，其建设活

动尚未开始或完成的用地。

2.2.3规划用地

在控规中对现状用地发生改变的用地。规划的用地不要求近期建

设，待将来改造时须按照规划予以实施。

2.2.4可开发用地

基本无地上物、可以直接用于建设的用地。不含已批未建和已批

在建的用地。

2.2.4可改造用地

虽有地上物，但基本可以拆除并用于建设的用地。不含已批未建

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

和已批在建的用地。

2.2.5居住社区

以居住为主、配建有较完善的、能满足该社区居民物质与文化生

活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。一般分为街道社区、居委

会社区。

2.2.6街道社区

由城市干路或自然分界线所围合，居住人口5-8万人，与街道

办事处管辖范围相对应的居住社区。原则上与原居住区概念对应。

2.2.7居委会社区

与居委会管辖范围相对应的居住社区。原则上与控规街坊对应，

现状的居委会宜逐渐调整适应。

2.2.8居住街廓

与业委会管辖范围相对应的空间范围。

2.2.9生态廊道

具有保护生物多样性、保障城市生态安全格局、过滤污染物、防

止水土流失、调控雨洪水等生态服务功能的带状空间。

2.2.10控规修编

通过对现行控规和实施情况评估后，确定需要重新编制控规，通

常以控规单元为单位进行。

2.2.11控规修改

针对控规单元内个别用地或街坊在符合修改必要性情形和论证

基础上进行修改。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

2.2.12住宅成套化

城市更新过程中，对住宅改造使其具备卧室、起居室、厨房、卫

生间、室内走道或客厅等相对完整功能，供一户使用。

3．控规单元

3.1控规单元的划分

控规单元的划分原则上不得跨越街道或镇的管辖边界，应与街道

级社会管理的边界对应，同时参考城市主干道路、铁路、河流等人工

和自然界限，充分考虑规划管理和公共服务设施配置的要求。

跨越街道界线的历史文化街区原则不应单独划分为一个控规单

元，应按照统一要求划分到相应控规单元内，与周边控规单元相衔接。

3.2控规单元的用地规模

控规单元的的划分除考虑街道行政界线外，应兼顾用地规模的合

理性。原则上城市中心建成区单元以街道界线为基本范围，用地规模

一般控制在1～4平方公里；新区每个单元用地规模一般控制在2～6

平方公里。如现状街道或镇区规模过大的，可划分为2-3个控规单元。

开发区等产业功能区单元可结合实际情况合理划分，并注明相应界

线。中心商务区、中心商业区等功能区尽量在一个控规单元内。跨越

单元的要注明界线。新规划的地区控规单元划分要考虑未来设立街道

管理界线的可行性。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

3.3控规单元的类型

考虑区位、建设年代、主导功能、开发程度等因素，控规单元可

划分为不同类型。

按照所处的区位，控规单元可划分为中心区单元、外围地区单元、

近郊单元和远郊单元；按照现状建筑历史年代，可划分为老城区单元、

新城区单元；按照主导功能可划分为居住型单元、产业型单元、生态

型单元等。

基于可开发改造用地的规模比例，控规单元划分为保留型、改造

型、新建型。

保留型是指保留用地占控规单元总用地面积80％以上，基本没

有可开发改造空间的单元。控规重点为完善配套设施、提升环境品质

的地区，对于现状用地的建筑规模、建筑高度、建筑密度不再提出新

的控制要求，在配套设施上主要考虑发挥现有设施的效益。

改造型是指现状用地占控规单元总用地面积40％～80％，有较

多可开发改造空间的单元。控规重点为改善功能布局、补全配套设施、

营造环境品质，充分发挥可开发改造用地的作用。在配套设施上应保

证整个单元的各项设施在数量和规模上均达到规划标准。

新建型是指现状用地占控规单元总用地面积40％以下，基本为

可开发改造空间的单元。控规重点为落实功能布局、构建基础支撑、

配建配套设施、塑造环境品质，建设功能结构和布局合理完善、配套

设施完善、环境优美安全的新区。在配套设施上应保证整个单元的各

项设施在数量和规模上均达到规划标准，在布局上理想均衡。

不同的单元要采用不同的规划编制思路和不同的指标。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

控规单元类型一览表

单元类型保留用地占控规单元总用地面积的比例（%）

保留型>80

改造型40-80

新建型<40

3.4控规单元的主导功能、人口规模和开发规模

在控规单元划分时，或进行控规整体修编时，要根据现行城市总

体规划、分区规划确定各控规单元的主导功能和人口规模及开发规模

上限，控规单元的主导功能可以分为商业、商务办公、教育、医疗、

体育、行政办公、文化旅游、居住和工业、仓储物流等。

根据城市总体规划、结合各单元主导功能和发展的可能，合理分

解人口规模，确定各控规单元的总建设用地规模和总建筑容量。

以控规单元为单位控制建设总量，结合综合承载力的分析，确定

控规单元的人口容量、建筑容量以及规划控制要素，保证公益性公共

设施、基础设施、城市安全设施和公共绿地的规模和控制要求。

在人口容量上，以居住生活为主要功能的区域每个单元以5-8万

人为宜，一般不超过10万人。

可容纳居住人口按照规划住宅建筑面积进行推算，在人均住宅建

筑面积指标的选取上，可在符合总规的前提下，结合实际情况设定。

4．基础调查分析

4.1现状调查分析

现状调查采用1:2000现势地形图和有关基础资料数据，对现状

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

的土地使用和建筑使用类别情况、居住人口分布、公共服务设施、道

路交通和市政基础设施、安全设施和经济、社会、环境等情况进行分

析与评价。基础资料必须真实全面反映现状情况。

4.1.1现状人口

1、调查控规单元范围内的常住人口、暂住人口、流动人口和就

业岗位情况。常住人口以宗地为单位落实到地块。

2、区规划主管部门根据规划编制要求，负责协调区有关机构和

街（镇、乡）派出所等部门，提供控规单元范围内现状人口数量及空

间分布情况。

4.1.2现状用地

1、用地性质：按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB

50137-2011）的中类或小类赋予属性。

2、用地权属：将控规单元范围内的现状用地划分为国有土地和

集体土地两大类，标明哪些是划拨国有土地和出让国有土地，并标明

产权用地范围。

3、用地规模：各类设施用地面积大于等于500平方米的，须划

定四至范围，赋予独立属性，小于500平方米的合并到相邻地块；绿

公园地面积大于等于500平方米的，须划定四至范围，赋予独立属性；

小于500平方米的合并到相邻地块。

4.1.3配套设施

1、以控规单元为基本单位，以配套设施通用图形符号--图戳标

注其范围内独立占地或合建的各类配套设施空间位置，并统计各类配

套设施的数量和规模。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

2、对于500平方米以下合并到相邻地块的配套设施，在相应位

置加盖图戳。

3、调查控规单元范围内气象、防洪、抗震、人防、消防等防灾

设施。并在相应位置加盖图戳。

（1）气象设施：主要调查气象站，气象监测点等；

（2）防洪设施：主要调查行洪河道的等级，行洪标准，堤坝高

程和水文监测站等；

（3）抗震设施：主要调查地震监测站，地震断裂带位置及抗震

设防标准等；

（4）人防设施：主要调查地下人防设施。

（5）消防设施：主要调查消防站和消防训练场地等，并区别出

普通站和特勤站。

4、历史文化资源：调查风景名胜区、风貌保护区、名镇名村、

文物古迹、风貌建筑等坐落的用地四至范围，并统计其等级和规模。

5、标明控规单元范围内已批未建、已批在建、已建未批三种用

地情况。

4.1.4建筑情况

1、建筑面积调查：以产权用地为单位，调查单位内的总建筑面

积，并填表。

2、建筑质量调查：以产权用地为基本单位，分两方面按建筑高

度和建设年代调查，首先按建筑建设年代调查地块内建筑质量；其次

按建筑使用性质、高度或层数调查建筑质量。

（1）建设年代划分：建筑建设年代划分五个阶段，分别为1（1949

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

年以前）、2（1950年至1976年）、3（1977年至1990年）、4（1990

年2000年）、5（2001年至今），在地形图上用图例颜色标注。

（2）建筑高度划分：建筑高度划分五个高度分区，分别为A（12

米以下）、B（12-24米）、C（24-50米）和D（50-100米）、E（100

米以上）。在地形图上用图例颜色标明。

4.2上位规划已批情况核查

收集和了解已批和在编上位规划及相关规划，包括城市总体规

划、分区规划、专项规划、城市设计等。掌握已确定的城市道路、铁

路、轨道、河流及公路等控制线和定线法则。

对已有规划审批和行政许可，包括已批在建、已批未建、已发选

址等用地情况进行核查与统计。

4.3可开发改造用地研究

基于上述调查，依据城市总体规划和上位规划，从规划的合理性

和可实施性出发，研究确定可开发改造用地，并提出可开发改造用地

实施的基本途径。

在保证规划公共利益得以实现的前提下，以下情形原则上应作为

现状用地保留（危房、违法建设、不合理使用等情形除外）：

1、现状成片的多层建筑区（工业、物流仓储除外）；

2、现状高层建筑区；

3、现状公园绿地（临时绿地除外）；

4、现状独立占地的公共服务设施、交通、市政、安全设施（因

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

设施使用功能需要提升改造的除外）；

5、其他特定要求需要保留的用地。

4.4建设用地适宜性分析

对上位规划确定的新增建设用地，可进行建设用地详细的适宜性

分析。

4.5征求意见

在现状调查过程中和控规编制前，应通过适当途径征求公众意见

和建议。

5．规划编制

5.1基本要求

5.1.1控规编制以单元为单位，落实总体规划、专项规划等上位

规划，自上而下合理确定单元主导功能定位、人口和开发规模，确定

控规单元的功能布局。同时，城区要汇总各单元控规成果，包括用地

布局、道路交通、市政设施系统和单元人口、开发规模等指标；自下

而上对上位规划情况进行反馈。

5.1.2控规编制应在总体规划确定的城市建设用地范围和开发边

界范围内开展。

5.1.3针对保留型、改造型和新建型单元采用不同侧重的规划方

法。保留型单元在控规编制中注重城市更新、“城市双修”，尽可能补

充完善公共服务设施，改善居住社区环境，实现住房成套化。改造型

和新建型单元的控规编制应体现新规划技术水平，完善配套，采用高

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

标准，统筹考虑周边地区，在功能定位上与周边地区互补，在必要的

公共服务设施配置上要统筹兼顾周边地区。

5.1.4特殊情况下，可在控规单元确定的基础上以街坊为单位编

制和批复控规，但必须保证完整控规单元的用地布局合理、配套设施

完善等条件。

5.1.5不同主导功能的单元，规划编制要有所侧重。各类单元都

要重视公共开放空间、历史文化名城保护、地下空间以及道路交通、

市政设施、环境保护和城市安全的规划内容。

5.2公共设施单元

5.2.1公共设施单元是指公共服务设施用地占主导功能的单元。

如包含中心商务区、中心商业区、行政办公、文化、教育、卫生、体

育、旅游娱乐、交通枢纽以及市级中心、地区中心、镇中心等的控规

单元。依据控规单元的主导功能，落实总体规划等上位规划对单元的

要求，落实城市各级各类中心的用地。结合具体的自然历史沿革、现

实情况和城市设计，确定用地布局、公园绿地、广场用地和公共空间

布局体系、各类用地比例和总的开发强度与各类经营性用地构成比

例。细化优化道路网和交通组织，协调各种综合交通体系，结合轨道

站点分布高强度高效土地开发利用。确定道路交通和市政基础设施、

应急设施等支撑性用地。塑造城市景观形象，形成优美天际线。通过

控规使主导功能得以完善，适应城市经济、社会、文化发展要求，使

城市功能达到高水平。

5.2.2对总体规划确定的各级各类中心区域，可根据需要增加城

市设计和功能定位等专题研究，以更好落实总体规划提出的各项要

求。以各级各类中心为主的控规单元可在城市设计基础上增加城市设

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

计导则。重点对城市风貌、公共空间、空间形态等方面提出详细管控

要求。

5.3居住社区单元

5.3.1居住单元是指居住用地占到单元总用地的40%以上的单

元。对于大量以居住功能为主的控规单元，应贯彻《中共中央国务院

关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求，居住用地

应落实“窄路密网，开放社区”的要求，依据《天津市新型居住社区

规划设计导则》，结合单元自然条件、历史沿革和现实情况，制定单

元规划结构和用地布局，确定街道社区中心的位置，合理分解单元居

住人口，划定各居委会街坊范围和居住街坊中心，形成完善且达标的

社区配套设施，与公交站点、慢行系统衔接，方便使用。确定控规单

元和社区的空间和形象特色。

5.3.2居住用地布局应综合考虑区位、周边环境和用地条件等因

素，相对集中布局。居住用地布局应与公共交通相协调，轨道站点

200米范围内的居住用地宜以混合功能设置，住宅宜以小户型为主。

居住用地布局应与就业结构相适应，不同类型居住用地应适度混合布

局。

5.3.3考虑各社区的产业特色，在有条件的地区形成社区就业中

心。就近就业，繁荣社区经济。优化社区绿化环境。合理降低居住用

地开发强度和高度，鼓励联排、多层和小高层住宅，减少高层住宅量。

形成宜人的居住环境。

5.3.4老旧城区要尽可能完善配套设施。已按照《居住区规划设

计规范》建成的居住区，居住区要考虑加密路网，提升完善配套设施，

引导形成生活性街道。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

5.4产业单元

5.4.1产业单元是指产业用地占到单元总用地的30%以上的单

元。主要包括产业园区和分布在城区的都市工业集中区两大类。产业

单元的布局应遵循空间集聚和用地集约的原则，相对集中布局，促进

实现园区化。引导生产与生活功能的协调发展。应合理设置各类生产、

生活服务设施和一定比例相对集中的公共绿地，并宜结合公共绿地设

置体育活动场地及设施。新型产业用地宜相对集中布局形成产业集聚

区，并与其它用地功能相对混合布局，共享城市的生产和生活服务设

施。

5.4.2针对分布在城区中的产业单元，在满足卫生、安全等要求

的前提下，在城市功能布局上，产业项目用地尽量与居住用地相近，

依托公共交通和混合用地，促进实现区域内职住平衡，同时，工业项

目应满足环评要求。

5.4.3不同类型的工业用地和物流仓储用地布局要充分考虑对居

住和公共环境的干扰、污染和安全影响。有重污染大气污染物排放的

工业不应布置在受影响环境敏感区的当地主导风上风向，有重污染水

污染物排放且向河流排放废水的工业不应布置在所在流域河流上游

地区。有重污染的工业用地不应与居住、公共设施等其它用地功能相

混合，与其它非工业用地之间应符合相关的防护距离规定。重污染的

工业项目在水源保护区内选址应符合饮用水源水质相关保护条例等

的相关规定，重污染工业项目不应设置在城市中心区。

5.4.4为保障城市安全，规划三类工业和三类物流仓储用地不得

位于居住社区周边1000米内。

20

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

5.5生态单元

在城市增长边界内，生态用地和非城镇建设用地占到单元总用地

的80%以上的为生态单元。根据规划主管部门的需要，可以对生态单

元开展控规编制，管控指标可根据具体情况进行调整。以生态用地为

主的单元，应保障生态用地的完整性，严格落实生态安全、生物多样

性和生态保护红线管控要求。

5.6公共开放空间

5.6.1公共开放空间是指具有一定规模、面向所有市民24小时

免费开放并提供休闲活动设施的公共场所，一般指露天或有遮盖的室

外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空

间。一般在城市重要区域应明确公共开放空间的类型和管控要求。

5.6.2公共开放空间应与公共活动中心、公共服务设施、交通枢

纽、公交站点等结合设置，并通过步行网络串联。在建成区，应结合

城市更新，增加小型公共空间，并鼓励保留用地内的空间向公众开放。

5.6.3控规应结合公共开放空间有关规划或相关要求，提出公园

绿地、广场等开敞空间体系，明确生活性道路及其控制要求。应在城

市中心地区和需要管控的区域增设必要公共空间规划图纸和文字说

明。

5.7历史名城保护

5.7.1落实总体规划和历史文化名城保护规划的要求，在传承天

津历史文化的基础上，形成独特的城市风貌和宜居的城市环境。

5.7.2历史文化街区、历史文化名镇、文物保护单位、历史建筑、

21

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

历史风貌建筑等已公布的具有历史文化特色的区域，其风貌保护按照

相关法规规定执行。

5.7.3未纳入已公布的历史文化街区、历史文化名镇、文物保护

单位、历史建筑、历史风貌建筑，但具有历史文化及风貌特色的历史

城（镇）区、历史地段、文物古迹等地区，规划中应尊重原有区域肌

理，延续现有建筑尺度，立面构件及符号应吸取各自区域的古典符号。

宜结合城市设计研究，明确建筑的保护与更新类别、建筑高度、体量、

外观形象及色彩、材料等控制要求，街巷、风貌保护河道、古树名木

等保护对象及相应的管控要求。对周边相邻街坊，应开展建筑高度和

视线分析，控制新建建筑高度。对建筑高度、体量、外观形象及色彩、

材料，及周边建构筑物空间景观等提出控制要求。

5.8地下空间

5.8.1控规编制中积极推进地下空间的开发利用。地下空间利用

应符合相关专项规划和相关规范要求，并应注重地上地下空间的综合

协调利用。

5.8.2落实总体规划和地下空间专项规划要求，按照安全、高效、

适度的原则，结合城市功能需求，积极利用浅层、次浅层空间，有条

件利用次深层空间，弹性预留深层空间；协调各系统的空间布局，制

定相互避让原则，明确各系统平面及竖向层次关系，实施分层管控及

引导。

5.8.3坚持地下空间的分层、有序利用。统筹浅层（0-30m）、次

深层（-30-50m）、深层（-50m以下）地下空间资源，优先利用地下

30米以上的浅层及次浅层地区，优先保障公益性设施建设，优先安

排服务于人的功能，促进地下空间资源的可持续利用。

22

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

5.8.4构建地下综合防护体系。发挥地下空间的防灾特性和资源

潜力，统筹人防工程、地下空间兼顾人民防空工程、普通地下空间、

大深度战略设施等，形成点片相连、干支相通、防护可靠，功能完善，

平灾结合的地下综合防护体系。

5.8.5地下空间利用应不以利益最大化为目标，鼓励地上功能相

关联的、功能完备的合理延伸，适度、合理、功能完善、自然延伸，

同时对于未来发展应预留空间。

5.8.6为促进城市地下空间集约高效利用，应坚持使用功能综合

化、交通网络立体化、空间环境舒适化的原则。城市地上、地下空间

应统一规划、相互连通、互为补充。城市地下空间开发利用应与轨道

交通建设紧密结合，形成以地下交通网络为骨架，地下市政设施为基

础，公共服务、地下商业、工业仓储等空间为补充的地下空间体系。

5.8.7城市中心地区、轨道站点周边地区等应为地下空间开发利

用鼓励建设区；水域、生态敏感地区、地下文物埋藏区等应为地下空

间开发利用慎建区；大型垃圾填埋场、地震断裂带周边、地质条件不

允许开发的地区以及由于地下空间利用可能诱发地质灾害或导致生

态环境恶化的地区应为地下空间开发利用禁建区。

5.8.8地下空间按使用功能宜分为地下交通、市政设施、公共服

务、商业、工业仓储和防灾防护等空间。控规编制中应按照上位规划

确定的原则对地下空间使用功能进行引导，为地下空间实施建设提供

保障。

6．土地利用

6.1用地划分

6.1.1依据现状土地使用情况，城市河流、绿地等自然边界，以

23

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

及上位规划确定的城市快速路、主干路、铁路、市政廊道和生态廊道

等控制线的基础上，加密次、支路网等路网，结合用地布局和规划控

制要求、实施可行性等划定规划用地边界。每块规划用地应至少与一

条城市道路相毗邻，用地的规模和形状应满足其使用功能和有关技术

要求。

6.1.2规划保留的现状用地应单独划分地块，反映土地利用的真

实性和现实性。规划的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商

业服务业设施用地和公用设施用地的规划用地规模原则上应大于1

公顷，且不大于20公顷（特殊的教育科研用地、体育中心等用地除

外）。小于1公顷的道路与交通设施用地和公用设施用地用图戳表示。

6.1.3规划新增的居住社区级公共服务设施原则上不单独划分地

块（以图戳形式表示），有邻避要求的设施应明确邻避要求。同时规

划实施中应确保配套设施与住宅同步规划、同步建设和同步投入使

用。

6.1.4道路防护绿带按照国家和我市有关规定执行，原则上不在

图则中显示。涉及系统性等防护绿带可根据具体情况在图则中表达。

6.1.5平原、山脉、丘陵、斜坡等各类地形上的用地面积应按照

用地边界的水平投影进行量算。

6.2用地分类

6.2.1用地分类执行现行国家用地分类标准。用地性质按土地使

用的主要性质进行划分，具有多种用途的用地应以其地面使用的主导

用地性质作为归类的依据。多功能综合楼用地以较为主要的用途来确

定归类，难以确定时，按底层使用主要性质进行归类。地下或空域作

多种用途的用地按其地面实际用途归类，但要明确相应的管控要求。

24

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

具有双重性质的用地（如文物古迹用地）按实际使用的主要性质归类

并注明。

6.2.2在规划编制中，城市建设用地中的公共管理与公共服务设

施用地、商业服务业设施用地、居住用地、道路与交通设施用地、公

用设施用地原则上划分至大类，工业用地、物流仓储用地、绿地与广

场用地原则上划分至中类；城市建设用地之外的其他城乡用地划分至

中类。镇建设用地、乡建设用地、村庄建设用地按国家和天津市相关

标准进行分类。

6.2.3现状的工业研发用地（M4）和公寓用地（C8）（含已批在

建和已批未建），鉴于原标准已废止，应按所发许可和国家现行城市

用地分类标准及天津市相关规定进行相应归类，在用地指标表的备注

栏注明。

6.2.4军民共用的学校、医院、仓库、商务办公等设施，以及独

立地段的部队家属生活区等，其与城市功能相近，不能脱离城市环境

而独立存在，因此这类用地应按实际使用性质归类（非军事用地），

并在相应用地属性中注明。

6.2.5现状公园绿地与广场用地的判定：对于现状建成的公园绿

地和广场用地，在其他属性难以区分的情况下，绿地率大于等于65%

的归类为公园绿地，绿地率小于65%的归类为广场；防护绿地的用地

归类判定：道路、铁路以及主要为市政功能性的河流两侧的绿带，其

宽度大于绿线规定要求且大于12米，具备游憩设施的，归类为公园

绿地，反之则归类为防护绿地；主要为景观功能性的河流两侧的绿带，

原则上归类为公园绿地。

25

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

6.3用地兼容

6.3.1用地兼容应遵循“公益优先、保障安全、功能互利、环境

相容”的原则,严格执行国家和地方相关法律法规规章及技术标准。

被兼容的建设内容不得对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防

等负面的影响。

6.3.2在主导用地性质之外可兼容允许类别的其他性质用地，兼

容用地类型和规模须满足下表的规定。

用地兼容指引一览表

用地性质允许兼容内容

R居住用地商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共

服务、公用设施、道路与交通设施

A公共管理与公共服务设商业服务业设施（加油加气站除外）、社区公益性设施、

施用地（A33中小学用地、公用设施、道路与交通设施

A52卫生防疫用地、A53特

殊医疗用地、A59其他医疗

卫生用地、A6社会福利用

地、A7文物古迹用地、A8

外事用地、A9宗教设施用

地除外）

B商业服务业设施用地公共管理与公共服务设施、社区公益性设施、公用设

（B12批发市场用地、B41施、道路与交通设施

加油加气站用地除外）

S道路与交通设施用地商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共

服务设施、社区公益性设施、公用设施

U公用设施用地（U2环境商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共

设施用地、U3安全设施用服务设施、社区公益性设施、道路与交通设施

地除外）

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

M工业用地（M3三类工业生产服务设施、行政办公设施、仓储设施、公用设施、

用地除外）道路与交通设施

W物流仓储用地（W3三类生产服务设施、行政办公设施、工业设施、公用设施、

物流仓储用地除外）道路与交通设施

注：

a、社区公益性设施范围由建设用地属地政府研究确定；

b、表中未列用地一般不宜兼容其他建设内容；

c、表中未列出的兼容内容不得被兼容。

6.3.3新建社会停车场，在不改变用地性质、不减少停车泊位的

前提下允许配建一定比例的附属商业面积，原则上不超过20%。

6.3.4环境、安全等要求相斥的用地之间禁止兼容，严禁特殊用

地、有严重污染和安全隐患的工业用地、物流仓储用地等与其它任何

用地兼容。

6.3.5除独立设置的地下空间系统(如人防)外，地下空间的使用

性质与地上土地使用性质之间宜保持关联，或符合用地兼容的规定要

求。

6.4混合用地

6.4.1混合用地在控规中以建筑面积最大的土地用途划定和表达

用地性质，并在备注中明确混合的其他类型用地及比例。

6.4.2功能用途互利、环境要求相似或相互间没有不利影响的用

地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢

纽地区、重要滨水区内的用地混合。

6.4.3用地混合可参照下表规定执行。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

用地混合指引一览表

用地类别代码

鼓励混合使用的用地可混合使用的用地

大类中类

RR2、R3B1、B2B3

AA2、A4—B1、B2、B3

BB1、B2B1、B2B3、B9、A2、R2、R3

MM1、M2W1、W2B1、B2

WW1、W2M1、M2B1、B2

S2B1、B2、R2A2

S

S3B1、B2A2

U1—G1、A2、S4

U

U2—G1、A2、S4

6.4.4在规划许可中，商业服务业设施用地（农贸市场用地、加

油加气站用地、其他公用设施营业网点用地除外）上的建设项目，用

地性质原则上可控制到城市用地分类与规划建设用地标准的大类。建

设单位取得土地使用权后根据市场需求，在同一城市建设用地类别内

可灵活安排、设计具体业态。

6.4.5环境要求相斥的用地之间禁止混合。

7．开发强度

7.1基准容积率

7.1.1一般要求

各类规划用地原则上应按下表基准容积率要求作为容积率上限

值，不得突破，如突破需单独论证。特别用地的容积率根据相关政策

确定。轨道站点周边用地容积率超过基准容积率的，应专题论证研究。

在基准容积率基础上，具体规划用地在控规单元建筑总量不变、

满足日照标准、公共服务设施配置、基础设施负荷等要求的前提下，

根据用地的建设条件差异，以及用地大小、周边相邻道路条数等条件，

28

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

确定容积率具体指标。

特殊情况下，容积率可依据用地大小、周边道路情况、是否临近

公交轨道站点等影响因素突破基准容积率，并进行修正，通过城市设

计、环境影响分析、交通影响分析等方法进行论证。

新建和改造用地基准容积率管控一览表

序用地

用地性质基准容积率管控

号代码

轨道站点周边650米范围内：

中心城区快速环线以内及城市中心地区

2.5，其他地区2.0；其他地区参照执行。

1居住用地R

轨道站点周边650米范围外：

中心城区快速环线以内及城市中心地区

2.0，其他地区1.6；其他地区参照执行。

行政办公用地：3.0

公共管理与公共服务

2A文化、高校、体育、医院、福利等：2.5

设施用地

中小学用地：1.5

市内六区：4.0

3商业服务业设施用地B中心商务区、中心商业区、市级中心地区除

外；其他地区参照执行。

主城

与园一类2.5，二类2.0，三类1.8

区

4工业用地M

市域

其他一类2.0，二类1.5，三类1.0

地区

5物流仓储用地W一类：1.0，其他按相关专业要求控制

6道路与交通设施用地S按相关专业要求控制

7公用设施用地U按相关专业要求控制

8绿地与广场用地G按相关专业要求控制

注：

a)本表容积率均为上限控制，下限或其他控制要求按相关标准规范执行。

b)本表所称“快速环路以内”、“快速环路以外”是指按照原市规划局《关于中

心城区居住用地容积率控制要求的通知》划定的范围，当此范围调整时，本

表所称范围同步调整。

c)“主城与园区”指中心城区和滨海新区核心区、国家级与天津市级工业（产

业）园区。

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

7.1.2已作出规划行政许可的用地，容积率控制要求以许可文件为准。

7.1.3控规用地基准容积率是规划用地控制指标，在控规实施阶段，

用地增加支路、工业改造等，各地块容积率可大于、等于或小于用地

基准容积率，各地块开发强度之和不得大于控规用地容积率，避免单

一地块容积率过高或过低。

7.1.4当主城与园区的规划一类工业用地（M1）容积率≥2.0、二类

工业用地≥1.8以及三类工业用地≥1.0，市域其他地区的规划一类

工业用地（M1）容积率≥1.5、二类工业用地≥1.0以及三类工业用

地≥0.8时，需结合具体规划方案进行研究论证。符合新兴产业规定

的，在专家论证通过的基础上，容积率上限不得超过3.0。

7.1.5历史街区范围内的规划容积率指标应按照保护规划的要求综合

确定。

7.2控制形式

开发强度在控规中一般以规划用地容积率的形式控制其上限，也

可以规划用地的地上建设总量上限进行控制。各类用地在实施建设中

还应遵守相关标准和行业规定等其他控制要求。控规对规划用地总开

发量进行控制，具体地块容积率可在细分导则阶段确定，因用地增加

支路、工业改造等，各地块容积率可大于、等于或小于用地基准容积

率，各地块开发强度之和不得大于控规用地容积率，避免单一地块容

积率过高或过低。细分后的地块应满足总量平衡，且地块容积率变化

幅度不超过20%。

7.3容积率奖励

7.3.1容积率奖励是指为鼓励市场开发主体在开发建设活动中，对因

30

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

公共利益需要，提供规划规定之外的公益性设施、社会停车场、公共

开放空间（含公园绿地）等公共产品的，在满足环保、安全、卫生及

其他相关规定的基础上，可在规划确定容积率之外，允许适当的容积

率提高。

7.3.2鼓励在地块开发时建设停车楼（库），停车楼（库）可不计入

容积率，同时允许建筑密度和绿地率在基准指标的基础上给予一定的

弹性。

7.3.3容积率奖励以可提供的有效公共产品为基本依据，奖励最高不

超过规划容积率指标的15%。奖励部分不涉及控规修改，同时允许建

筑密度和绿地率等其他指标在基准指标的基础上给予一定的弹性。

容积率奖励指引一览表

项目容积率奖励措施（每提供1㎡有效公共产品允奖励上限

许增加的建筑面积）

FAR<21㎡地上总建筑规模

的15％

2≤FAR<41.5㎡

4≤FAR<62㎡

6≤FAR2.5㎡

8．其他控制指标

8.1建筑高度

8.1.1控规对建筑高度提出上限控制原则要求，应在控规指标表

和文本中表示，具体高度在实施阶段按照相关规定和城市设计等要求

确定。

8.1.2涉及机场、微波通信、气象台、卫星地面站、军事设施等

的周围建筑物、构筑物，当其处在各种技术作业控制区范围内时，必

31

天津市控制性详细规划技术规程（试行）

须按有关净空要求控制建筑高度。控规中提出控制原则，涉及保密的

予以说明。

8.1.3建筑高度应满足主要河流、主要公园及历史文化街区周边

对于建筑高度的相关控制要求。

8.1.4高层建筑应适当集中布局，以利于合理配置基础设施和营

造城市整体控制秩序。

8.2建筑密度

8.2.1控规对建筑密度提出上限控制原则，应在控制指标表和文

本中表示。具体地块建筑密度控制应在细分导则阶段按照相关规定和

城市设计等要求确定。其中，新建和改造的各类用地建筑密度管控要

求见下表（应当满足消防、卫生、防疫等要求）：

新建和改造用地建筑密度管控一览表

用地类别建筑密度（%）备注

一类居住用地50

居住用地

二类居住用地45

行政办公用地35

文化设施用地35

教育科研用地35

公共管理与公共体育用地50

医疗卫生用地35

服务设施用地

社会福利用地35上限

文物古迹用地—

外事用地—

宗教用地—

商业用地—

商业服务业设施娱乐康体用地60

用地公用设施营业网点用地—

其他服务设施用地—

工业用地一类工业用地55下限

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

二类工业用地特殊可根据专

三类工业用地业要求确定

一类物流仓储用地根据专业要求

物流仓储用地二类物流仓储用地确定

三类物流仓储用地

注：本表所指各类用地均为单一性质用地，混合用地的建筑密度应

结合用地规模、混合用地类型及比例等在建设项目阶段综合确定。

8.2.2规划保留现状、已批、已正式核准立项项目等用地的建筑

密度分别按现状、已批或立项等的指标管控。

8.3绿地率

8.3.1绿地率应执行国家园林城市标准、《天津市绿化条例》和

其他相关技术要求，应在控制指标表和文本中表示。具体要求见下表。

绿地率控制要求一览表

用地类别绿地率（%）备注

居中心城区中环线以内35，其他地区

新建居住社区

住40

用

居住组团新区建设30，旧区改建25

地

商业服务业设施用地——

下限

行政办公用地35

文化娱乐用地35

教育科研用地35

体育用地35

医疗卫生用地35

工业用地20用地控制为

上限；区域

物流仓储用地20

控制为下限

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天津市控制性详细规划技术规程（试行）

注：

（1）历史街区各类用地按不少于现状用地绿地率执行。

（2）有特定要求的地区按相关要求执行。

（3）工业区、物流仓储区绿