裙房委托运营项目 投标方案（技术标 页）

1 61.1.组织架构 61.1.1.商业运营概述 61.1.2.运营部工作范畴 61.2.运营人员架构、编制 8 8 9 1.3.1.运营工作启动流程 1.3.2.商铺进场撤场工作流程 1.3.3.商户投诉处理工作流程 1.3.4.物业管理部、经营管理部工作衔接流程16 2.1.招商工作实施 2.1.1.招商流程图 2.1.2.明确问题 2.1.3.招商手段 2.1.4.商业楼经营管理 2.2.1.招商人员纪律条例 2.2.2.招商人员接待客户条例 22.2.3.客户管理条例 2.2.4.招商控制管理 2.2.5.接听电话流程 2.2.6.现场接待客户流程 2.3.招商人员礼仪规范 2.3.1.招商人员素质要求 2.3.6.着装服饰 2.3.7.接待中心 2.3.9.考勤制度 2.3.10.商铺经营管理方案 363.1.3.工作原则 3.1.6.交缴装修押金及服务费 3.1.7.装修时间 33.1.8.装修物料进、出场规定 3.1.9.装修材料要求与标准 3.1.10.装修监管 3.1.11.装修现场管理 3.1.12.设备、设施装修要求 3.1.13.进场装修 3.1.14.施工现场人员管理 3.1.15.施工期间惩罚管理规定 3.1.16.装修验收 3.1.17.商铺装修注意事项 3.2.质量保证措施 3.2.1.商铺质量目标保证措施 3.2.2.商铺质量保证计划大纲 3.2.3.商铺质量管理组织机构及主要职责 3.2.4.商铺质量管理措施 3.2.5.IS09001施工管理流程框架图 3.3.质量管理措施程序和措施 3.3.1.管理小组工作内容 3.3.2.质量检查的流程 3.3.3.构成装饰工程质量的要素 3.4.保证质量的施工要素控制措施 3.4.1.施工计划的质量控制 3.4.2.施工技术的质量控制措施 3.4.3.施工操作中的质量控制措施 43.4.4.材料及半成品的质量控制 3.4.5.施工中的计量管理的保证措施 3.4.6.质量控制的管理制度 3.5.过程质量的阶段性控制措施 3.5.1.事前控制阶段 3.5.2.事中控制阶段 3.5.3.事后控制阶段 4.1.2.饰面工程施工操作规程 734.1.3.玻璃工程施工操作规程 4.1.4.楼地面工程施工操作规程 4.1.5.饰品工程(细木等)施工操作规程 795.1.安全生产措施 5.1.2.安全生产责任制 5.1.3.安全生产的施工措施 5.2.安全、治安及消防保卫措施 5.2.1.主要安全、治安措施 5.2.2.消防保卫措施 5.3.文明施工措施 5.3.1.创建文明工地的目标 5 5.3.3.文明施工管理体系框图 5.3.4.认真搞好场容场貌 915.3.5.生产区文明施工管理 5.3.7.保卫措施 5.3.8.施工人员的管理措施 97 6.2.1.移交时间 6.2.2.移交范围 6.2.3.移交前检查 6.2.5.移交程序 6第一章项目日常运营维护方案72.财务预算：参与商业的整体的运营成本费用，拟定7.顾客服务：巡视商铺经营状况，若有顾客投诉，及81.2.运营人员架构、编制公司领导公司领导运营部经理设备维修绿化保洁策划客服商管保安1.2.1.物业管理部1、物业部主管：1人2、绿化保洁人员：2人9复印件及商户装修方案，跟进工程装修进度。(需要确认工(2)确认工程部一装完工后，物业维修部对商铺进行(3)商户持个人身份证、《联营意向合作协议书》到(4)运营部填写《商铺进场通知书》,商户到物业公(5)运营维修人员协同商户共同对商铺进行验收，水(6)装修期间由运营维修人员根据商户审批通过的装(7)如商户出现装修违规情况，则按违规商户处罚流(8)商户完成装修后，提出验收申请，由工程部、运(9)验收合格，商户持收据及运营部人员填写的《装开2.1无欠款情况撤场(1)商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤(3)在商户收到《解除联营(租赁)协议的通知》后，(4)经营管理部必须在商户撤场一周前将《退房申请(5)《退房申请表》经审批后，原件传财务室作结算(其中租赁保证金部分暂不退还),财务部，经营管理部各(7)如商户未按规定期限及标准交铺，由经营管理部(8)商户按规定交铺后，经营管理部知会财务部给商户办理撤场结算手续。(在商户无欠租且合同期满情况下，若其中一方提出撤场，必须提前一个月书面知会对方)2.2有欠款情况撤场(1)商户提出撤场申请或我司因某些原因要求商户撤(3)如经营管理部在商户办理撤场前追缴回欠款，则(4)经营管理部、物业管理部、财务部共同对扣留物(5)物品清点完毕后交财务部入库保存，财务部要对B:如果与商户无法达成一致，商户未在规定时间内补齐合同的通知》给商户并按法律程序追缴欠款，直至结清，同时由经营管理部填写《商户遗留物资处理审批表》进行上报审批，运营部按审批意见予以处理，财务部负责将折现部分冲抵欠款。如货品变卖冲抵后仍有欠款，则由财务部通知法务部继续按法律程序追缴其余部分欠款直至结清。1.3.3.商户投诉处理工作流程商户(顾客)投诉商户(顾客)投诉客户问题处理(接待、1.3.4.物业管理部、经营管理部工作衔接流程解决方案信息反馈第二章商业楼的招租方案招商策略推广策略问题招商周期及时间控制招商手段媒体策略招商推广(三)市场营销推广(四)商业价格管理(五)商品质量管理(六)顾客服务规范(七)经营指导管理(八)品牌招商服务(九)政府关系协调7.登记过的老客户带新客户来访原来接持的业务员在现场上班可继续接待，如不上班(除约好的),带来的客户详细的资料请到现场来，我们会详细给您解答，好吗?”出门(包括电梯门),应让顾客先行。请人让路要讲“对不3.头发要常洗，整齐。男员工头发以发脚不盖耳部及有客人走进，应立即点头微笑示意，以表示已注意他(她)士)”。11.顾客道谢时，要答“不用谢”,“别客气”,不得主动说：“X先生(小姐),如果方便的话请留下电话，便售楼人员应说：“先生(小姐),能留下电话与联系和联系联系。”以帮您的请直接找我。”1.“统一管理”:由物业管理中心对所有的商铺实行统铺的租赁(销售使用权)合同中，须约定承租户必须服从商的管理。对商户进行品牌审核，主要是对商家和其商品进册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品租赁合同(销售使用权合同)相关条款的履行进行监督和实第三章商业楼店铺的装修管理1、商业楼装修时间为全天9小时，7:30至12:00,14:00-18:30,特殊情况需加班的，必须提前一个工作日以书行条》,否则不予放行。(1)装修卖场内，外围公共过道内油漆面必须平(1)施工队电工必须持证上岗操作，持本人身份证和(2)商户在装修前，应提前填写装修申请表并附用电单极控制回路不大于16A。电表电箱不得擅自移位和拆除箱(5)对多头灯具应采取两路控制，对多类灯具应采取(6)对于用电较大的负载和较多的灯具必须在每个灯(7)电源控制箱不得移位及遮挡。(8)各回路导线必须采用PVC阻燃管套装，接头部分必须采用管接头和接线盒套装，穿过木质结构至灯具(到接(9)装修卖场内所有灯器安装紧固，不得有松动脱落(10)地面地板下面铺设电源线路，必须采用金属套管(11)专柜装修须使用国标电线，所使用的配线应按每(12)临时施工用电，必须有临时用电配电箱，并安装漏电保护开关、过流保护开关，电流不能超过20A,临时电(13)所使用的电动式工具外壳必须有可靠接地线。(14)电动工具的电源线必须使用三相插头。(15)现场的临时线必须整齐、有条理，并挂起，不能(16)大型的电动工具或电焊机，转动部分必须有防护(17)施工进场严禁使用花线作为电源线。(18)所有的通电电线必须套阻燃的电线管、弯头和各线管必须隐藏；电源线根据用电量配线，不得小于2.5m²,的高度(1.6米)位置及包裹、封闭或影响后期的正常维修(1)天花部分装饰的底部与地面的距离一楼、不低于(2)门楣高度按统一标准制作为：高度不能低于2米，(3)公共通道任何地方不得安装灯箱等其他广告牌。(4)装修隔墙不得阻碍和封闭消防设施设备、消防通1.5米内无任何阻碍物，消防栓门开关正常。(5)装修材料不得使用易燃、易爆、助燃或刺激性化(6)装修材料必须做好防蛀处理，装修材料处理不当(7)装修后地面高度必须与商场公共通道高度一致。(8)封闭式天花吊顶专柜，每60-80m²须留一个检修其检修口尺寸为500mm×500mm,检修口四周要求包边整齐方正，并加装盖板。如天花上有商场公共设施(如排烟机、风(9)喷淋头底座及空调风口必须与天花板平齐，严禁(10)热源与喷淋头的间距必须保证在300mm以上，烟(11)商场内公用设施(消防栓、消防喷淋头、烟感探测器、报警开关、卷帘门、疏散指示牌、应急灯等)不得随(12)商铺内若配备有防火卷帘门，装修完毕后不得影响卷帘门的正常升降。(卷帘门面按消防相关要求进行装修)(13)未经许可，禁止将易燃、易爆、易带腐蚀性、有(14)不得从公共区域处私自接驳电线，工程施工如需(15)装修期间应加强消防安全措施，不得明火烧香或(16)装修期间，商户不得对商场公共设施及消防系统(18)参加施工的所有人员必须服从商场管理人员的统(19)各商铺不得擅自动用其它商铺的设备、工具和材(20)未经许可，不得在场内外随意制作和张贴广告。3.1.10.装修监管3.1.11.装修现场管理柜授权人员到物业部办理消防放水的交费和登记手续方可3.1.13.进场装修5、施工人员必须服从管理人员的管理(包括电工，保安员)。3、在营业时间内施工，不得进行噪音大的施工(如电圾、阻挡过道等),违者罚款。(3)装修现场卫生状况；9.施工过程中要注意将污染材料及装修垃圾必须袋装1分项工程质量目标验评定标准的规定，基本项目每次抽检的处(件)符合相应质量检验评定标准的规定，基本项目每次抽检的处(件)符合合格规定，合格项数占检验项数100%;允许偏差项目抽检的点数中，有90%及其以上的实测值应在相应质量检验评定1.2分部工程质量目标1.3单位工程质量目标达到85%及其以上；工程质量等级达到合格标准；文明施工现场合格率100%。1.4工程质量检验依据1.5工程质量承诺我司本次参加“青青稞酒天佑德集团-兰州分公司装饰2.1质量保证体系文件GB/T19001-IS09001国际质量保证体系文件。公司的2.2.2质量保证体系细分我公司依据IS09001的质量认证管理规范要求，结合本2.2.3施工过程质量控制体系框架图技术设计部施工部项目经理质量安全部专职对按照IS09001质量保证体系的要求进行全(一)思想保证体系(二)组织保证体系(三)工作保证体系证体系(详见图),它覆盖了质量控制的方方面面，没有死3.记录：为控制施工质量，并使每个环节都有可追溯6.调度和调整：对在检查中得到的信息，进行分析对7.材料质量的控制。进场材料必须是通过检查验收、质量检查组织机构图技术交底汇总分析操作直对工程控制操作人员质量员3.2质量岗位责任制度(1)实行主管施工质量的公司领导对工程质量具体负(3)施工人员应认真做好质量自检、互检及工序交接检查和专业检查，做好施工岗位责任记录和施工原始记录，(4)各级领导必须坚持参加工程质量的验收工作，在(5)各级专(兼)职质检员协助该级领导人员进行日1)项目经理：项目经理要对整个工程的质量全面负责，针的完成，并督促项目所有管理人员树立质量第一的观念，确保创优计划的实施与落实，协调好与内外各方面的关系，2)技术负责人：项目的质量控制及管理者，对整个工3)项目副经理：作为负责生产的主管项目领导，把工作业指导书进行操作检查，按规范、标准组织自检、互检、4)质检员：质检员作为项目对工程质量进行全面检查现问题及时整改，对出现的质量问题及时发出整改通知单，(5)施工员：作为施工现场的直接指挥者，自身应树4.发现施工质量现象，分析原因，研究对策，总结经5.做好施工日记工作。7.对各班组交接式序进行检查，如干挂石钢结构的检9.成品保护的检查。班组自检测——段长检查——下工序班组交接检查一质量控制措施流程图NoNo成品保护竣工评定回访与保修不合格品处置不合格品处置No平整度、垂直度，基层强度、刚度，基层缺陷(裂缝、孔洞求，是否符合建筑结构。装饰材料质量：主要包括装饰材(1)作为承包商的编制施工总进度计划、阶段性进度计划、月施工进度计划等控制计划时，应充分考虑人、财、合各施工段上的操作人员，合理调拨原材料及各周转材料、(2)鉴于本工程工期紧，施工条件不利，故在施工中(3)综上所述，无论何时都必须在项目经理部树立起艺，了解施工流程；编制科学、简便、经济的作业指导书，(1)施工技术的先进性、科学性、合理性决定了施工(2)施工工长在熟悉图纸、施工方案或作业指导书的(3)在本工程施工过程中将采用二级技术交底模式进(1)施工操作人员是工程质量的直接责任者，故从施(2)对每个进入本项目施工的人员，均要求达到一定对每个进场的劳动力进行考核，同时，在施工中进行考察，(3)加强对每个施工人员的质量意识教育，提高他们(4)施工管理人员，特别是工长及质检人员，应随时(1)材料物资的管理是企业进行经济核算的重要基础材料质量证明并在规定期限内进行进场复试合格后方可入(4)建立物质评审小组，由材料部门、项目经理部及定权威的计量工具检测机构(经业主及监理同意),按公司定的要求，使整个计量工作完全受控，确保工程的施工质(1)统一放线、验线制度：结构施工完成以后，统一(2)材料审批、检验制度：装饰施工单位根据装饰设(3)工序流程交接制度制度：根据装饰工程和设备安(4)工艺标准制度：对各装饰分项，分别编制工艺标(5)样板间制度：用选定的材料和工艺做出样板并经建设单位(业主)和设计单位(建筑师或监理工程师)(6)工人考核上岗制度：采用专业工长领导下的专业(7)成品保护制度：明确成品保护的技术措施和责任(8)质量检查、验收与奖惩制度：装饰施工管理水平3.5.过程质量的阶段性控制措施主要是对施工各阶段及施工中的各控制要素进行质量上的事前控制事中控制事后控制分部竣工验收控制质量质量控制控制控制控制控制施工项目质量控制施工及安装过程质量控制进场材料质量控制半成品的质量控制这三阶段来对本工程各分部分项工程的施工进行有效的阶1)事前控制是在正式施工活动开始前进行的质量控制，量计划”,制订现场的各种管理制度，完善计量检测技术和2)进行设计交底，图纸会审等工作，并根据本工程特3)质量预控及检测是IS09001:2000版标准核心部分，4)进行质量控制教育。围绕总体目标和分项目标，在5)狠抓准备工作质量。施工准备是抓好施工质量控制1)事后控制是指对施工过的产品进行质量控制，是一第四章商铺各分项工程质量控制方案(1)各类面层的铺设宜在室内装饰工程基本完成后进行，(2)在铺高地板面层时，应待室内抹灰工程或暖气、消(3)当铺高水泥类找夹层和结合层，其下一层为水泥类材料时，该表面应粗糙、洁净和湿润，并不得有积水现象；(4)当铺设在水泥类结合层上铺设板块面层时，其下一层的水泥类材料的抗压强度不得小于1.2MPa时，其面层方(5)结合层和板块面层填缝采用的水泥砂浆，应符合下(6)水泥砂浆采用的砂，符合现行的行业标准《普通混(7)板块面层的水泥砂浆结合层的抗压强度达到1.2MPa.4.1.5.饰品工程(细木等)施工操作规程第五章安全文明保证措施1)成立以项目经理为组长的安全领导小组，设立专职2)严格执行三级安全教育和安全技术交底制度，未经3)夜间作业要有足够的照明设备，直接用于操作的照4)安全帽要经过有关部门检查合格后方可使用(应有6)要建立安全奖罚制度。保证各种安全规章制度的落1)综合管理措施落实各级政府安全生产的法律法规和公司的各项安全生产e)施工人员不在施工现场时，关闭施工现场，禁止闲2)临时用电管理方案—2005),按照《施工组织设计》的总体要求，编制《施工(4)严禁一闸多机(或工具)用电。(7)每一工作小区(分区)设一漏电保护开关。大于15mA,额定工作时间不大于0.15s的漏电保护装置，电项目部严格落实《施工现场临时用电方案》,由电工工3)明火作业管理方案安全员要经常巡视安放在工地各处的灭火器的使用情应按国家规定的60m²配备一个灭火器，所有灭火器必须符4)油漆、稀料管理方案在仓库内配置足够灭火器1211,交制定出有关易燃物品仓库5)使用施工机械管理方案机械设备使用前必须检查电气、机身接零(地),漏电转中严禁维修保养，维修保养必须拉闸断电，锁好电闸箱，6)“四口”及高处临边作业管理方案1)严格遵守当地有关消防监督管理规定和施工现场防2)落实安全生产责任制