四象限分析模型

四象限分析模型图2.2中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系因素租金R、市场存量S〔视作供给〕、新开发建立量C和房地产物业价格P作为坐标四个方向轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。在解释图2．2时，按照顺时针方向对各象限进展解释是比拟适宜。在这个图中．右侧两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用物业市场，左侧两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)那么是对资产市场上房地产所有权进展研究e让我们从提醒短期租金形成机理第1象限开场分析。2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间计量单位进展衡量，如平方米)。曲线说明在国家特定经济条件下，对物业需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线那么会几乎变成一条完全垂直直线；如果物业需求量相对于租金变化特别敏感(弹性需求)，那么曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，那么整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，说明在租金不变情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，说明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S到达平衡，必须确定适当租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况函数：D(R，经济状况)=S(2．1)如前所述．物业市场上存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上某一数量物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应租金标准.在使用物业这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场第一局部，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点这条射线，其斜率代表了房地产资产资本化率，即租金和价格比值。这是投资者愿意持有房地产资产当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面因素：经济活动中长期利率、预期租金上涨率、与租金收入流量相关风险和政府对房地产税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)投资回报而定。因此，该象限目是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产价格P：P=R/i(2.2)房地产资产价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中某种租金水平．画出一条垂直于纵轴直线直到与第Ⅱ象限射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴直线，该直线与横轴交点便是资产给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场一局部，在这个象限中，对房地产新资产形成原因进展了解释。这里曲线f(C)代表房地产重置本钱。如下图这种情况假设条件是，新工程开发建立重置本钱是随着房地产开发活动(C)增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴截距是保持一定规模新开发量所要求最低单位价格(每单位空间)。假设开发本钱几乎不受开发数量影响，那么这条射线会接近于垂直；如果建立过程中瓶颈因素、稀缺土地和其他一些影响开发因素致使供给非弹性变化，那么这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定房地产资产价格，向下垂直画出一条直线，再从该直线与开发本钱相交这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下新开发建立量，此时开发本钱等于资产价格。如果房地产新开发建立量低于这种平衡数量，那么会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，那么开发商会无利可图。所以新房地产开发建立量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发本钱f(c)水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新开发建立量(增量)c，被转换成为房地产物业长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋撤除(折旧)导致存量损失。如果折旧率以δ表示，那么：ΔS＝C-δS(2.4)以原点作为起点这条射线代表了使每年建立量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应建立量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后章节中将对这种关系进展更为详细讨论；在这里，重要是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量开发建立量，同时确定了假设在开发建立量永远继续情况下导致存量水平。对四象限模型，我们已经进展了360度全方位分析。从某个存量值开场，在物业市场确定租金，这个租金可以通过资产市场转换成为物业价格。接着，这些资产价格可导致形成新开发建立量；再转回到物业市场，这些新开发建立量最终会形成新存量水平。当存量开场水平和完毕水平一样时，物业市场和资产市场到达均衡状态。假设完毕时存量与开场时存量之间有差异，那么图2.2中四个变量(租金、价格、新开发建立量和存量)值将并不处于完全均衡状态。假设开场时数值超过完毕时数值，租金、价格和新开发建立量必须增长以到达均衡。假设初始存量低于完毕时存量，租金、价格和新开发建立量必须减少，使其到达均衡，对四象限模型环顾一圈考察，给我们就公式(2．1)一(2．4)联立求解给出了简单、直观解释。3、宏观经济变化对均衡影响上图四象限模型也表达了宏观经济对房地产供需均衡影响，比方需求决定，利率水平等。我们可用逐个因素变化来看看供需均衡是如何变动。上图中表示经济增长对供需均衡影响。当经济增长时，人们收入增加，对空间需求亦随之增长。假设其它条件不变，这种增长导致需求曲线〔图中为一直线〕D向外移动，结果是：租金水平R上升→物业价格P上升→新开发建立量C上升→物业存量S上升→满足需求。4、资本需求发生变化对均衡影响同样，长期利率水平也对投资者预期产生影响，进而影响到房地产供需均衡状况。假设资本市场能对各种资产价格进展有效调整，使各种投资在进展风险调整后，能够获得社会平均投资回报，那么，利率上升使得投资者愿意将资金投向其它经济领域，比方买债券，房地产市场资金减少，价格下跌。利率下跌，房地产市场资金进入增加，价格逐渐上升。无论何种情形，最后供求双方会到达一种均衡。如下列图所示。上图中表示利率下降情形，其均衡机制为：利率下降→房地产物业价格P上升→新开发建立量C增大→市场存量S〔供给〕增加→租金下降，需求上升→到达均衡。5、开发本钱变化对均衡影响影响房地产市场最后一个外部因素是新开发建立工程供给方案变动。这种变化来源较多，如较高短期利率使开发工程融资难度上升，导致新建物业本钱加大，并导致新开发建立量减少；政府出台较为严格区域规划或其它建筑法规，也可能增加开发本钱和降低新工程开发建立获利水平〔如对开发产品要求，城市拆迁安置〕。这些涉及到供给因素负面变化，会使得第Ⅲ象限内价格本钱曲线向外移，进而影响到整个供求平衡。具体见下列图。图2.4作用机制为：开发本钱上升，价格本钱曲线外移→新开发建立量下降→物业存量增加值下降→物业供给下降→租金上升→拉动价格上升针对于我国住宅市场进展相关分析一、我国商品住宅市场四象限模型分析四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定情况下，住宅资产(所有权)价格是由住宅资产市场供给和需求双方相互作用决定。二是在市场其他条件给定情况下，在住宅使用市场，使用权供需关系决定使用权价格即租金。上面假设是其他条件不变，资产市场和使用市场相对独立情况。实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可分关系，共同兴衰起伏。两个市场之间有如下两个连接点：第一，租金。住宅收益水平，是诱发住宅资产需求一个极其重要因素。住宅资产市场上对所有权房需求，主要是由住宅使用市场租金水平决定，因为投资者购置房产时，是将其视作为当前或未来现金流，租金变化自然会影响到资产市场上对所有权需求。第二，新开发建立量。两个市场均受住宅开发建立情况影响，当开发量增加时，资产市场供给量增加，价格下跌，使用市场租金也会下跌，见图1四象限模型。在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产市场。第一象限演示是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权存量S，纵坐标为住宅使用权价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定经济状况下，供给和需求一旦相等，租金水平R随之确定。第二象限演示是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权买卖价格P，以原点为起点射线ii斜率等于房地产资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到收益率。在这里，资本化率是根据投资者预期给定，一般受长期利率、租金预期上涨率、出租经营风险以及国家住宅政策影响。由第一象限租金水平以及预期资本化率，可以确定住宅相应投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。第三象限是住宅资产市场另一局部，反映了新建数量是如何确定。斜线f(c)反映是住宅开发本钱，图中假设开发本钱P与开发量C成正比，所以是一条向左下方斜线，斜线与横轴相交处横坐标数额，代表了启动开发所需最少资金量。将资产市场确定价格投影到本钱曲线，得出相应开发量，此时开发本钱等于价格P=f(C)。当开发量小于资产市场所需开发量时，开发商获得超额利润；反之，那么无利可图。第四象限是使用市场另一局部，反映了新开发量C(增量)如何转化成使用市场存量S。在一定时间内，存量变化(流量)AS等于新建住宅数量减去由于房屋撤除(折旧)导致存量损失。如果折旧率以δ表示，那么：AS=C-δS由原点出发斜线代表了存量与开发量关系，斜线上任意一点对应开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即AS=0，C=δS或δ=C/S这样，在这个四象限模型中，从某一存量开场，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量变化。当存量终值和起始值保持一样时，资产市场和使用市场到达均衡。当存量终值和起始值不同时，图中变量如租金、价格、开发量、存量都没有到达完全均衡。如果起始值大于终值，那么租金、价格、建立量必须上升以到达均衡；如起始值小于终值，那么租金、价格、建立量必然下跌以到达均衡。从某个存量开场，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为使用权价格。这些价格导致形成一定新开发量，再转回到使用市场形成新存量水平。二、我国商品住宅市场影响因素四象限模型分析我国经济近年来持续快速增长，对商品住宅价格影响十分显著。当经济增长时，图2所示住宅市场四象限模型中第一象限内需求曲线将向右上方平移，住宅市场租金水平和需求量将会同时提高或增加。住宅市场租金水平提高将会使第二象限内住宅转让价格提高，住宅转让价格提高必将促使住宅开发量增加，从而增加住宅开发本钱和市场供给量，并最终形成使用市场中需求量与供给量之间、资产市场中转让价格与开发本钱之间新平衡。因此，经济增长将使住宅市场呈“扩散式〞开展。不少城市政府制定了一系列置业其城市优惠措施，越来越多外埠消费者开场选择其城市，投资其城市。置业城市优惠措施，将导致该城市住宅投资需求上升和住宅投资收益率(I)下降，如果住宅市场租金(R)不变，因为I=R/P，就会使住宅市场价格(P)上升，住宅市场价格上升又会引起住宅市场开发量(Q)增加，并最终导致住宅市场供给量(S)增加和租金水平(R)下降，从而到达新平衡。新平衡要求初始租金水平与新平衡到达时租金水平相等。因此，置业城市优惠措施，将会导致该城市整个住宅市场呈现“不完全扩散式〞开展，如图3所示。3.城市新区建立、旧城改造对城市商品住宅市场影响分析过去几年，不少城市新区建立突飞猛进，旧城改造轰轰烈烈，而城市规划条件限制、土地价格上升、拆迁安置费用增加，无疑会导致住宅市场开发本钱(C)上升，减少住宅新开发工程获利能力，这种影响将会使第三象限内开发曲线向左上方平移。住宅开发本钱上升，在住宅价格不变时使新开发工程数量(Q)减少，从而导致住宅市场供给量(S)减少，在需求不变情况下，推动住宅市场租金(R)和转让价格(P)上涨，并到达新平衡，整个住宅市场呈现“平移式〞开展，如图4所示。在进展以上住宅市场运作各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。但事实上由于社会经济体系复杂性，特别是国家宏观经济高速开展时候，影响住宅市场运作因素往往是多方面，且是同时起作用，这种多因素同时变化实际上已经不是单一因素变化简单叠加.因此，要找到住宅市场新平衡点是非常困难。三、对我国商品住宅市场四象限模型优化四象限模型在研究住宅市场均衡方面具有较大优势，原因在于它把住宅市场具体地分为资产市场和使用市场。如果将住宅市场作为一个整体研究将会出现模糊区域，这时就有必要进展细分，而划分为住宅资产市场和住宅使用市场是基于影响着两个市