房地产开发企业土地增值税清算业务培训课件

房地产开发企业土地增值税

清算业务培训班2023年11月30日主讲人：

xx税务目录章节清算管理及流程电子税务局项目管理及申报010203尾盘后续管理xx税务

土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清土地增值税税款的行为。

清算管理及流程——清算定义xx税务应清算◎房地产开发项目全部竣工、完成销售的◎整体转让未竣工决算房地产开发项目的◎纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的◎取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；◎主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第六条、第七条可清算◎已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；清算管理及流程——清算条件xx税务◎直接转让土地使用权清算单位划分的依据：土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。清算管理及流程——清算单位xx税务举例：甲房地产开发企业A开发项目B开发项目C开发项目一期项目二期项目三期项目清算单位清算单位清算单位清算单位清算单位普通住宅其他类型房地产纳税人清算开始时点：一、符合应进行土地增值税清算条件的：

纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。二、符合可进行土地增值税清算条件的：

由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。清算管理及流程——清算时点xx税务税务机关受理清算税款补缴（退税）清算审核结果清算资料报送一、应清算：纳税人按规定清算；二、可清算：由税务机关发送《税务事项通知书（清算通知）》。报送《土地增值税纳税申报表》和清算资料清算资料齐全，符合受理条件的，开具《税务事项通知书（受理通知）》审核完毕，税务机关开具《税务事项通知书（清算审核结论通知）》按《税务事项通知书（清算审核结论通知）》于限定时间内办理土地增值税清算手续符合清算条件清算管理及流程——清算流程清算资料报送：

（一）土地增值税纳税申报表及其附表。（二）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。（三）主管税务机关要求报送项目会计资料的，还应提供会计凭证资料。（四）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。（五）纳税人如未按省局规程第十六条规定报送相关资料的，应一并补正。清算管理及流程——清算资料xx税务土地增值税纳税申报表及其附表清算管理及流程——清算资料xx税务序号表单名称填报要求涉及内容1T10000清算项目基本情况表系统预生成纳税人基本信息、项目基本情况、立项、土地使用权、用地规划、工程规划、施工许可、预（现）售、竣工验收等信息2T20000土地增值税税源明细表部分需纳税人填报所属期、已缴土地增值税需纳税人自行填写3T21000附表1-面积统计表表格公式自动填写项目面积、已销售面积数据4T22000附表2-收入统计表表格公式自动填写项目销售收入数据5T23000附表3-扣除项目分摊表表格公式自动填写扣除项目分摊情况6T23100附表4-项目间共同扣除金额分摊表部分需纳税人填报填写前期已分摊金额，如无不需要填写7T23200附表5-扣除项目统计表部分需纳税人填报扣除项目汇总统计，其中涉及与转让房地产有关的税金需纳税人自行填写8T22100附表6-收入明细采集底稿纳税人填报销售情况，涉及楼层、房号、房屋类型、收入类型、合同签订时间、面积、发票及应税收入数据9T23210附表7-扣除项目明细采集底稿纳税人填报扣除项目明细，涉及土地成本、拆迁、前期、建安、基础、公配、开发间接费等明细数据。10T23220附表8-合同明细采集底稿纳税人填报与项目相关的的合同信息11T30000工程造价采集表部分纳税人填报根据实际情况（暂未明确）T22100附表6-收入明细采集底稿清算管理及流程——清算资料xx税务涉及25项信息带*号必填（8项）非必填（17项）楼层、房号、房屋类型、房屋状态、收入类型、合同签订时间、实测建筑面积、土地增值税应税收入。幢号、单元号、不动产单元号、（网签）合同编号、合同金额、购房人姓名、合同建筑面积、合同套内面积、实测套内面积、朝向、发票代码、发票号码、发票金额、发票税额、发票价税合计、土地增值税应税单价、情况说明。T23210附表7-扣除项目明细采集底稿清算管理及流程——清算资料xx税务涉及27项信息带*号必填（16项）非必填（11项）（7项）记账日期、记账凭证号码、发票(凭据)金额、付款金额、记账金额、准予扣除的记账金额、本项目扣除金额；（6项）科目名称、二级科目名称、凭据类型、成本对象类型、分摊方法、是否可加计扣除（预设下拉菜单选择）；（3项）普通住宅分摊金额、非普通住宅分摊金额、其他类型房产分摊金额（根据成本对象类型选择情况自动填写）。内容摘要、合同编号、合同名称、合同类别、收款单位、发票(凭据)代码、发票(凭据)号码、申报调整金额、分摊至本项目比例、情况说明、分摊方法说明。T23220附表8-合同明细采集底稿清算管理及流程——清算资料xx税务涉及8项信息带*号必填（3项）非必填（5项）合同编号合同名称收款单位合同类别

关联关系合同签订日期

合同金额结算金额建议填报序号资料名称（参考）1国有土地使用权证、出让合同（协议）或其他相关证明2立项批准文书3建设工程规划许可证明4项目规划总平面图5可行性报告6招投标相关文书7建筑工程施工许可8建筑工程预算书9施工平面图10建筑工程设计合同11建筑工程施工合同12建筑工程监理合同13供水、供电、供气、消防及通信等基础设施的安装合同14其他制件的安装合同15拆迁补偿合同序号资料名称（参考）16合作建房及房屋分配协议17主管税务机关认为需提供的其他资料18商品房预售许可，如开发项目分期预售的，应分期报送19项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等20商品房权属证明21可售商品房明细情况22可售楼牌号登记表23由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明24由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图25建筑工程结算资料以及工程相关支付凭证26工程结算文书27完工工程移交资料28建筑工程规划验收合格证及其附图29房屋测量成果报告书30商品房权属证明及明细《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。文件规定清算管理及流程——收入确认xx税务清算管理及流程——收入确认清算时收入确认的问题对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。收入偏低的问题《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）xx税务清算管理及流程——扣除项目1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金5国家规定的其他扣除项目xx税务清算管理及流程——扣除项目取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用

1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。”2.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。3.因违约支付的违约金是在地价款之外所支付的费用，不能作为扣除项目在计缴土地增值税时扣除。基本概念扣除问题xx税务清算管理及流程——扣除项目房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费xx税务前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。清算管理及流程——扣除项目房地产开发费用利息支出据实xx税务房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。利息支出不能据实基本规定：能够按转让房地产项目计算分摊、提供金融机构证明的，允许据实扣除。要求：最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息据实扣除。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。符合规定不符合规定清算管理及流程——扣除项目与转让房地产有关的税金◎营业税列入“管理费用”科目核算的，不能扣除；列入“税金及附加”科目核算的，可以扣除。xx税务◎城市维护建设税◎教育费附加◎地方教育附加◎印花税规定清算管理及流程——扣除项目国家规定的其他扣除项目根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。xx税务清算管理及流程——土地增值税核定征收《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第四十条在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。文件规定肇庆核定征收率：普通住房不低于5%、其他类型不低于6%《肇庆市地方税务局关于调整我市土地增值税核定征收率的公告》（肇庆市地方税务局公告2014年第5号）xx税务尾盘后续管理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（