小区春节致业主的慰问信

第第页小区春节致业主的慰问信20**年春节小区致业主的慰问信宝庆金都全体业主、住户：新年好!我司进驻贵小区一年多了。值此中华民族的传统节日20**年新春佳节到来之际，我们康馨物业管理公司全体员工向广阔住户致以美好的祝福和新春的问候!向辛勤耕耘在各条战线的业主们表示亲切的慰问!岁月不居、天道酬勤。一年多来，我们在街道、社区党委领导下，乐观组织了庆祝中华人民共和国成立六十周年业主红色之旅联谊活动、停车棚的修建等项目施工和小区安全系统的整改；加强了与业主们的联系与沟通，并对小区进行了维护保养；对“停车难”的问题乐观探究，找寻环节之策，并有所见效；自动为业主与物业公司之间的沟通搭建平台，并布置管理处工作人员自动登门，听取各方面的看法和建议，帮忙解决了部分难题我们所做的一切，离不开广阔业主的理解和支持。在此，向你们表示由衷的感谢!惜别旧岁，喜迎新春。20**年即将开启新的希望,承载新的理想。让我们跟随着悠扬的新年钟声，把真诚的祝福献给我们酷爱的祖国，献给我们的宝庆金都。在新的一年里，让我们一起励精图治，携手共创、共建宝庆金都和谐、美好的家园!最终祝大家新年欢快，阖家幸福!康馨物业公司宝庆物业管理处篇2:小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案深圳市罗湖区翠珠小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案一、由深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会召开业主委员会会议，需超出过半数委员出席，并经全体委员过半数同意以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为新的物业服务企业，形成业主委员会决议（详见附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》）并提请召开业主大会。二、会议的通知：于会议召开十五日前通知各业主，并同时告知相关的居民委员会。1、通知的内容（详见附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》）：（1）会议召开日期和时间：（2）召集人：小区业委会（3）召开方式：书面形式，提前15日将会议内容以公告及书面通知形式通知业主、15日后由业主委员会工作人员上门请业主现场签字书面表决。（4）会议表决事项：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》（详见附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》）。（5）会议出席人员：a.小区全体业主；b.物业所在地社区工作站人员。（6）会议的联系人、联系电话等。2、通知方式：（1）在小区显要位置张贴公告、议案、拟签订的《物业服务合同》（详见附件三：《深圳市物业服务合同》）、选聘物业服务企业的资质（注意拍照取证）；（2）由业委会工作人员上门送达会议通知和议案（注意做好签收工作，并询问是否参加做好统计、摸底）；（3）对于上门送达未能送达的，将会议通知和议案以挂号信的形式邮寄送到。三、会议前的准备：1、准备拟签署的业主大会决议（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》，一式三份）2、准备好业主大会决议签名表格，签名表格应事先依照房号的次序填写好房号、业主姓名、投票权数；（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》之附件，一式三份）3、办理委托投票事宜：业主因故不能参加时，可由不能参加会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主应当由本人到业委会提交由业主代表出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理（住址、联系人、电话实在见《公告》内容）。如业主在外地无法到业主委员会办理委托手续，则需要供应经公证的《授权委托书》，或将未经过公证的《授权委托书》邮寄到业主委员会，由业主委员会人员电话核实并录音。四、业主大会的召开1、业主委员会工作人员在规定的时间内上门，逐户向业主宣读议案。2、业主现场进行投票表决。（1）表决方式为签字表明同意、反对或弃权。（2）投票原则为一户一票，一个独立产权单位登记有两个或两个以上全部权人的，应当自行确定一名投票人。3、业主大会的有效性：与会业主所持有的投票权超出本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超出全体业主人数半数。采用书面形式召开业主大会的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并依照规定方式交回表决票。投票权和业主人数依照下列方式确定：（1）投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（2）建设单位已出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，依照两者之和计算。4、同意票实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案通过。5、如同意票未实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案未通过。五、会议结束业主委员会应当在业主大会作出决议三日内，将决议以书面形式在物业管理区域内公示三十日以上，并抄送全体业主，同时，应告知相关的居民委员会。业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订《物业服务合同》，并交深圳市罗湖区建设局（原住宅局）备案。附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》附件三：《深圳市物业服务合同》附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》附件二：深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告经业主委员会决议，拟召开20**年度第次临时业主大会，现将会议召开的实在情况通知如下：（一）会议召集人：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会（二）会议时间：（三）会议议程：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》。（四）出席会议对象：1、小区全体业主；2、物业所在地社区工作站人员。（五）召开方式：书面形式，由业主委员会工作人员上门宣读议案，业主现场签字表决。（六）需出示的料子：1、投票当天，业主需出示：本人身份证原件。2、办理委托投票事宜：业主因故不能出席时，可由不能出席会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主和代理人应当同时到业主委员会提交由业主出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。注：委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理。联系人：联系电话：特此公告！附件1：授权委托书深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会二〇一〇年月日附件1：授权委托书兹授权先生/女士，代表本人参加深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会，并代为行使表决权。特此委托！委托人签名：委托人身份证号码：受托人签名：受托人身份证号码：委托日期：20**年月日附件三：合同编号：号深圳市物业服务合同（示范本本）委托方（甲方）：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会受委托方（乙方）：深圳市华盛物业管理有限公司监制深圳市国土资源和房产管理局深圳市物业服务合同第一章总则第一条合同当事人委托方（以下简称甲方）：名称（业主委员会/业主）:深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会代表人：身份证号码通讯住址：联系电话：邮政编码：物业服务企业（乙方）：名称:深圳市华盛物业管理有限公司营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：通讯住址：邮政编码：依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在本身乐意、平等、公平、诚实信用的基础上，就罗湖区翠珠小区业项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称:深圳市罗湖区翠珠小区；类型：坐落位置：建筑面积:平方米；区域四至:东至：南至：西至：北至：委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务内容和标准第三条物业交接（一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行商定。交接时间应确定实在时点，商定时点前责任由原物业服务企业承当，商定时点后责任由乙方承当。（二）乙方应在商定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。（三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决方法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。第四条物业服务内容（一）订立物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；依据法律、法规、规章和《管理规约》的授权订立物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维护和修理、养护和管理。共用部位包含：（三）共用设施设备的日常维护和修理、养护、运行和管理。共用设施设备包含：（四）附属建筑物、构筑物的维护和修理、养护和管理。包含。（五）公共绿地养护和管理。（六）清洁服务，包含房屋共用部位、公共场合的清洁卫生，垃圾的收集等。（七）帮忙做好维护秩序，对车辆（包含脚踏车）停放进行管理。（八）帮忙做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，帮忙做好救助工作。（九）消防服务，包含公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的日常维护和管理。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护方案。（十二）依照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修供应其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金元、装修服务费元，除此之外不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等其他费用。（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）订立防备火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥当处理应急事件或急迫性维护和修理的实在内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（十六）其他：第五条物业服务标准乙方同意依照甲乙双方协商同意的物业服务标准供应服务。第三章物业服务相关费用第六条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式为：包干制[包干制/酬报制〕第七条包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，实在标准如下：[多层住宅]：0.8元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；[会所]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承当；乙方不得以亏损为由要求加添费用、降低服务标准或减少服务项目。（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）由方承当。第八条酬报制（一）物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，实在标准如下：[多层住宅]：元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）物业服务费用为交纳的甲方业主全部，由乙方代管，紧要用于以下开支：1、乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、附属配套建筑和设施的维护和修理、养护和管理费用；4、物业区域内清洁卫生费用；5、物业区域内绿化养护费用；6、物业区域内秩序维护费用；7、乙方办公费用；8、乙方企业固定资产折旧；9、物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；10、酬报；11、业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）；12、其他费用：（三）乙方采取以下第种方式提取酬报：1、[每季/每半年/每年],计元的标准从预收的物业服务费用中提取；2、[每季/每半年/每年]按结算的物业服务费用%的比例提取。（四）实行酬报制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季/半年]向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方依照商定每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由〔甲方承当/乙方承当/甲乙共同承当〕；（五）物业服务费用支出应全部用于本合同商定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度连续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承当，另行交纳。第九条物业服务费用交纳业主应在（日期）按[月/季度/半年]交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能定时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第十条停车服务费用停车服务费按以下标准收取：露天车位元/个/月；车库车位元/个/月。其他商定：乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十一条业主自用部位收费乙方应业紧要求对业主房屋自用部位、自用设备供应维护和修理养护或其他特约服务的，按双方的商定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。第十二条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十三条物业服务收费标准的调整物业服务收费标准的调整按下列第项执行：（一）按政府规定的标准调整；（二）按每年%的幅度上调；（三）按每年%的幅度下调；（四）按每年本地政府公布的物价涨跌幅度调整；（五）按双方议定的标准调整。第四章共用部位、共用设施收益及调配第十四条共用部位和共用设施经营乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。第十五条经营收益调配乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施所得收益按下列第种方式使用：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维护和修理资金；（三）；（四）。第五章双方权利与义务第十六条甲方的权利义务（一）审定乙方订立的物业服务方案，并监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。（三）对乙方有建议、督促的权利。（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。（六）应在乙方办理接管日前，供应符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。（七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。（八）帮忙乙方做好物业区域内的物业服务工作。（九）依照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维护和修理资金。（十）对违反物业服务合同商定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。（十一）。（十二）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十七条乙方的权利义务（一）依据有关法律、法规、规章及本合同的商定，依照物业服务标准和内容供应物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。（二）订立物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护计划。（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。（四）可以选聘专业服务企业承当物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承当连带责任。（五）妥当保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关更改信息。（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重点事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取告知、劝告和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或变化用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场合。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场合的，应按规定办理相关手续，订立施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。（十）对自身原因造成的事故承当责任并负责善后处理。（十一）遵奉深圳市物业专项维护和修理资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维护和修理资金，依法使用物业专项维护和修理资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维护和修理、更新和改造。乙方每个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维护和修理资金的使用情况。（十二）。（十三）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。第十八条对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当乐观搭配。第六章合同时效第十九条物业服务期限物业服务期限为二年，自*年*月*日至*年*月*日。第二十条期满续约本合同期满前，甲方决议不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决议不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应于本合同到期前日内签署新的物业服务合同。第二十一条接管前处理本合同停止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求短时间连续供应物业服务，一般不超出三个月；双方的权利义务连续依照本合同执行。第二十二条不行抗力的停止因不行抗力致使合同无法连续履行的，依据不行抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第二十三条停止后处理本合同停止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包含物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互搭配，做好物业服务的交接和善后工作。第七章违约责任第二十四条甲方违约责任甲方违反本合同商定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支出违约金元；造成损失的，乙方可要求甲方承当相应的赔偿责任。第二十五条乙方违约责任乙方供应的服务达不到本合同商定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支出违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承当相应的赔偿责任。第二十六条提前解约责任除本合同第六章规定的合同停止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支出万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承当相应的赔偿责任。第二十七条乙方免责条款以下情况乙方不承当违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法实现合同要求的。（二）因维护和修理养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，短时间停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任显现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。（四）。第八章突发事件处理第二十八条突发事件处理为维护公共利益，在不行预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管分裂、救助人命、帮忙公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。第九章争议解决第二十九条争议解决因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理：（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼（二）向申请仲裁。第十章附则第三十条其他商定（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；（二）对本合同的任何修改、增补或更改应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。（三）本合同正本连同附件一式三份，物业管理主管部门备案一份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。甲方：乙方：授权代表：授权代表：签订日期:*年*月*日*年*月*日附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业服务标准四、移交资料清单附件1：规划平面图附件2：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房办公楼脚踏车库机动车车库会所学校幼儿园文化活动场合合计备注18附件3：物业服务标准19附件4：移交资料清单1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单（包含业主名称、建筑面积、联系方式等）；6、供水、供暖的试压报告；7、实测面积报告；8、物业服务所需要的其他资料。附件四：关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案各位业主：鉴于本小区与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》即将到期，我委员会依据本小区的实际情况，拟与深圳市华盛物业管理有限公司进行合作，聘请其作为本小区新的物业管理公司。基本情况如下：一、与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》期限届满后，以协议方式选聘新的物业管理公司。依据《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定：在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，经业主大会决议同意的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，本小区通过协议方式选聘新的物业管理公司符合法律相关规定。二、以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业。深圳市华盛物业管理有限公司（以下简称“华盛物业”）成立于20**年，控股股东深圳市华盛房地产开发有限公司是一个综合实力较强、并具有良好合作态度的房地产开发企业，华盛物业依附其强大的平台也取得了长足的发展。由华盛物业管理的民华大厦年内已获得“深圳市排水达标小区”，并完成了20**年度深圳市“园林式，花园式”小区与20**年度福田区“安全文明小区”的创优申报工作。同时，已为明年年初申报“深圳市安全文明小区”与“福田区物业管理优秀住宅小区”做好前期资料准备工作。基于华盛物业在业界的良好口碑，本小区拟聘请其作为本小区新的物业服务企业。在业主大会通过本议案后，我委员会将与其签订《物业管理合同》，对服务事项、服务标准、服务费用等进行实在的商定。请审议。深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会二〇一〇年月日附件五：深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会在20**年月日召开。业主委员会分别以张贴公告、书面送达、特快专递和电话通知的方式向全体业主发出了会议通知，会议符合有关法律、法规、规章和本小区业主大会议事规定的规定，合法有效。本次业主大会的召集和召开程序、参加会议人员资格及表决程序符合《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》及本小区业主大会议事规定的有关规定。会议以上门逐户书面介绍并签字确认的方式通过以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业的议案，通过事项如下：一、与现有物业管理公司的《物业管理合同》期限届满后，以协议方式选聘新的物业管理公司。二、以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业。附件：业主签名投票表深圳市罗湖区翠珠小区二〇一〇年月日附件：业主议案表决签名表序号姓名身份证号码房号投票权数同意反对弃权篇3:业主工程项目管理系统方案业主工程项目管理系统方案一.总体描述工程业主项目管理解决方案以投资管理为主线、以合同管理为中心，以事前计划、事中掌控、事后分析的业务处理原则流贯穿项目的前期规划、设计、采购、施工、试车的全过程。针对公司项目浩繁、管理环节多而杂、项目部距离总部比较远、参建单位多、施工现场流动性大等业务特点，系统采用B/S体系架构，用户可以在任何时间、任何地方，通过互联网、企业局域网或智能移动电话完成业务的处理，真正解决了工程项目管理过程中面对的多而杂问题，解决分散作业与集中管理的矛盾。工程项目管理解决方案考虑工程项目的参建各方，针对不同的参建方供应不同的数据接口，使得参建各方在共享的信息平台之上协同办公，处理各种多而杂问题，提高工作效率、掌控投资、提高工程质量、降低项目风险。使得工程项目在既定的投资指标范围内、依照目标进度、高标准完成项目目标。工程项目管理解决方案突出以下重点：一、以项目管理为核心解决集团型企业项目管理问题项目管理系统构建集团公司分公司项目指挥部（或工程总承包商）的协同工作平台，通过该平台完成工程的审批立项、勘察设计、工程招标、合同管理、物资采购、工程施工、质量安全环境监督、工程档案、试车等各项业务的管理。二、以投资为重点贯穿项目始终：以投资为重点，以投资过程的管理与掌控为中心思想的投资管理分析系统，系统能够有效的帮忙建设项目决策者及时识别与把握投资风险因素，降低项目的整体投资风险。三、以合同为管束处理项目各方业务：系统以合同为管束掌控工程量的审批、资金的支出、项目质量的掌控、物资采购等业务的处理，降低合同风险。四、以进度为主线打开各类业务的处理：系统以进度驱动机制掌控工程投资，通过实际进度和计划进度的差别分析掌控项目进度、依据工程进度协调各种资源，保证项目有序、顺利向前推动。二.系统特点个性化的个人工作界面，处理待办工作、并及时发现来自系统的预警信息，提高工作效率。系统重视工作的协同，使得工作效率大大提高。可快捷定制的工作流程使得系统能够适应不同流程的管理需要。实时的移动电话短信督办机制可将待办工作以及预警信息及时发送到您的移动电话上，为工作供应了快捷、方便的通道。开放的数据接口使得其他关联业务系统方便地接入。三.系统接口财务系统的接口：能够依照预定格式，实现和常用财务系统之间的数据交互。办公自动化系统的接口：可有选择地直接将现有办公自动化系统嵌入项目管理平台，实现业务处理的一体化。其他系统的接口：系统供应开放的数据接口，采用视图、*mlwebservice实现不同系统的数据接口。四.系统总体框架合格供方信息设计更改项目审计项目竣工图档管理项目评估校审流程管理设计进度管理设计合同管理项目申报试车管理分析与评估开标工程决算项目档案物资采购合格供方评审与准入物资领用招标公告合同管理工程进度招标公告招标文件评审项目概算资金支出投资分析工程量报批施工招标审批采购招标质量监督审批流程定义立项环境、安全监督评标工程资料项目结算工程预算施工阶段招标阶段设计阶段项目前期整个过程以投资掌控为主线、以合同为管束竣工阶段竣工阶段五.系统功能规划A.项目投资管理在中国从计划经济向市场经济的转型中，项目投资决策成为大部分企业经营和发展的关键链或孱弱环节。这是由于企业运作中市场营销、物资供应、质量管理、工序掌控、人员管理等环节，大部分企业都具有确定的管理人力资源、管理经验积累和管理技术基础。由于计划经济的“遗传”影响，投资决策和投资管理的模式过去始终是计划经济下的指令模式。投资管理系统分为项目投资事前管理、事中管理、事后管理三个部分。项目投资事前管理管理系统可依据项目投资的需要对投资依照投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、可行性研究阶段三个阶段，手记不同的投资决策内容，依据不同投资决策模式，从事前对投资动作站开事前分析。项目投资事中管理在确定项目投资之后，用户可以在系统中订立项目投资计划，项目投资计划作为项目投资过程的参考，尽可能的减少项目投资过程中发生的潜在风险。用户订立好项目投资跟踪信息之后，在项目执行的过程中，系统会自动手记项目执行过程中的相关的投资信息，将相关的信息反馈到投资管理人员手中，投资管理人员对投资进度和投资风险进行评估，严格掌控项目的投资过程，减少投资风险。项目投资事后管理系统在投资项目结束后，产生项目投资过程中的各类报表，并依照事先设置的投资分析模型对项目整个投资过程进行分析，找出项目投资过程中可能存在的潜在问题，为将来新项目投资可研的风险规避奠定了基础。项目投资的流程管理依据用户公司投资管理流程订立项目投资流程，固化项目管理流程，流程中各职能权限用户依照既定的流程打开工作，权责分明。B.项目立项审批管理对已经确定的投资项目进行项目立项审批过程管理，通过系统输入项目立项对象的考察信息、项目立项条件，依照现有的项目立项审批程序结合公司内部项目立项管理流程，对项目立项的信息进行全面的管理，即使记录项目立项审批的各个阶段，加快项目立项进程，减少由于对项目立项审批时间掌控不严造成损失的可能性。C.项目开工管理对项目开工所必需的政府资质审批过程和审批信息进行记录，对项目开工所必需的硬件条件和软件条件进行记录，及时掌握项目开工所缺少的条件，即使跟进，傅以公司内部的项目开工管理流程，及早解决项目开工所遇到的各类问题，实现项目开工的必需条件，及时打开项目开工，为项目的及时开展奠定基础。D.项目设计管理无论在投标阶段（包含初步设计、结构设计、施工图设计、技术设计等）还是在项目运作过程中，设计工作始终项目管理的关键。首先建设工程的规模、标准、构成、结构、构造等特征都是通过设计来体现的，设计是项目运作中料子设备采购和施工的前提。设计所设定的料子设备技术规格和技术要求一旦通过设计审核，料子设备的采购费用和施工费用也基本确定。大量经验表明，影响工程项目投资掌控的关键在设计阶段。紧要设计过程紧要设计过程可分为3个设计阶段，即投标阶段、实施阶段和后期阶段。由于设计任务、目的和要求不同，3个阶段掌控重点各有不同。投标阶段设计掌控重点：依据项目的性质、技术要求，选择合适的设计合作伙伴，并要求其经过优化提出初步设计方案，编制工程量清单，依据的市场情况，提交项目预算书。实施阶段设计掌控重点：在确保设计进度、质量、掌控投资的前提下，完成施工图设计。项目设计工作通常分两步走，首先初步设计和流程图完成后，要由业主工程师对项目功能及技术进行审查，审查通过后才略进行认真设计。在进行专业设计时，承包商应供应拟定设备的紧要技术参数和应用范围等支撑文件供审查。工程后期设计管理：紧要完成操作手册编写、准备预试车和试车方案，编制备品备件清单。引导试车管理和维护和修理工作。投标阶段的设计掌控项目投标时，公司项目商务负责人将招标文件规定的信息输入到设计管理系统中，并将基础设计包中对工程规模、结构等相关技术条件和执行规范、标准等提出认真说明，要求承包商依照上述文件完成方案图等信息提交到公司项目负责人审核后，设计投标模块便可以获得相关的设计信息，授权工作人员便可以打开设计工作。在市场经济条件下，业主或PMC对工程既要求安全运行和合理寿命又努力探求最佳投资效益。设计系统紧要是对设计管理的流程科学合理化，将投标设计方案的数据保管下来，作为施工设计的参照基础，因此假如紧密结合则要求投标设计方案尽可能不为将来的项目实施带来直接风险。实施阶段的设计掌控对于工程项目来说其采购、施工部分的本钱紧要是由设计阶段来决议的，目前常用的边设计边施工的施工方法更是使人们提高了对项目实施设计阶段的注意。设计管理模块及时取得更新的施工设计更改信息，经过相关责任人审核后将设计更改信息发给设计人员，设计人员在系统中调用上一版本的设计施工图纸，进行更改设计，设计完成后新的设计图纸作为以流水版本号保管在系统当中，躲避设计更改过多造成版本不统一、严格掌控施工图设计，提高设计本领，从根源抓起提高项目盈利本领。设计模块还可以加强信息沟通，加快工程进度；关注技术更改，及时进行工程索赔；重视设计审查工作，方便施工管理；加强与PMC之间的工作沟通，提升应对审查的本领，提高项目盈利本领。工程后期设计系统实时保管工程设计文档大大减少了在工程后期的整理工作。系统保证了各类设计文档的保管、查找，为总承包商在此过程中好技术接口工作，做好调试方案，确保项目技术功能的落实，供应了强有力的支持。E.项目立项审批管理对已经确定的投资项目进行项目立项审批过程管理，通过系统输入项目立项对象的考察信息、项目立项条件，依照现有的项目立项审批程序结合公司内部项目立项管理流程，对项目立项的信息进行全面的管理，即使记录项目立项审批的各个阶段，加快项目立项进程，减少由于对项目立项审批时间掌控不严造成损失的可能性。F.项目开工管理对项目开工所必需的政府资质审批过程和审批信息进行记录，对项目开工所必需的硬件条件和软件条件进行记录，及时掌握项目开工所缺少的条件，及时跟进，依据公司内部的项目开工管理流程，及早解决项目开工所遇到的各类问题，实现项目开工的必需条件，及时打开项目开工，为项目的及时开展奠定基础。G.项目设计管理无论在投标阶段（包含初步设计、结构设计、施工图设计、技术设计等）还是在项目运作过程中，设计工作始终项目管理的关键。首先建设工程的规模、标准、构成、结构、构造等特征都是通过设计来体现的，设计是项目运作中料子设备采购和施工的前提。设计所设定的料子设备技术规格和技术要求一旦通过设计审核，料子设备的采购费用和施工费用也基本确定。大量经验表明，影响工程项目投资掌控的关键在设计阶段。紧要设计过程紧要设计过程可分为3个设计阶段，即投标阶段、实施阶段和后期阶段。由于设计任务、目的和要求不同，3个阶段掌控重点各有不同。投标阶段设计掌控重点：依据项目的性质、技术要求，选择合适的设计合作伙伴，并要求其经过优化提出初步设计方案，编制工程量清单，依据市场情况，提交项目预算书。实施阶段设计掌控重点：在确保设计进度、质量、掌控投资的前提下，完成施工图设计。项目设计工作通常分两步走，首先初步设计和流程图完成后，要由业主工程师对项目功能及技术进行审查，审查通过后才略进行认真设计。在进行专业设计时，承包商应供应拟定设备的紧要技术参数和应用范围等支撑文件供审查。工程后期设计管理：紧要完成操作手册编写、准备预试车和试车方案，编制备品备件清单。引导试车管理和维护和修理工作。投标阶段的设计掌控项目投标时，公司项目商务负责人将招标文件规定的信息输入到设计管理系统中，并将基础设计包中对工程规模、结构等相关技术条件和执行规范、标准等提出认真说明，要求承包商依照上述文件完成方案图等信息提交到公司项目负责人审核后，设计投标模块便可以获得相关的设计信息，授权工作人员便可以打开设计工作。在市场经济条件下，业主或PMC对工程既要求安全运行和合理寿命又努力探求最佳投资效益。设计系统紧要是对设计管理的流程科学合理化，将投标设计方案的数据保管下来，作为施工设计的参照基础，因此假如紧密结合则要求投标设计方案尽可能不为将来的项目实施带来直接风险。实施阶段的设计掌控对于工程项目来说其采购、施工部分的本钱紧要是由设计阶段来决议的，目前常用的边设计边施工的施工方法更是使人们提高了对项目实施设计阶段的注意。设计管理模块及时取得更新的施工设计更改信息，经过相关责任人审核后将设计更改信息发给设计人员，设计人员在系统中调用上一版本的设计施工图纸，进行更改设计，设计完成后新的设计图纸作为以流水版本号保管在系统当中，躲避设计更改过多造成版本不统一、严格掌控施工图设计，提高设计本领，从根源抓起提高项目盈利本领。设计模块还可以加强信息沟通，加快工程进度；关注技术更改，及时进行工程索赔；重视设计审查工作，方便施工管理；加强与PMC之间的工作沟通，提升应对审查的本领，提高项目盈利本领。工程后期设计系统实时保管工程设计文档大大减少了在工程后期的整理工作。系统保证了各类设计文档的保管、查找，为总承包商在此过程中好技术接口工作，做好调试方案，确保项目技术功能的落实，供应了强有力的支持。H.项目合同管理合同管理系统可特别好地桥接工程项目的其它业务管理。如：可在工程进度管理、采购、库存管理、费用掌控管理、质量安全管理等各个模块之间起到协调、监控作用，使原来难以理清的施工管理和合同事务变得有章可循。合同管理系统从合同拟定到合同结算进行过程的跟踪管理，保证在项目执行过程中的相关责任人可以及时掌握合同执行的情形，为合同的正常履约和规避合同风险起到了保证。将合同管理流程和公司的业务管理流程挂接到一起，从合同拟定到合同签订每一个阶段都依照公司既定的流程执行，减少合同的拟定风险，权责分明。系统对各类承包合同、分包合同、劳务合同、采购合同、租赁合同、技术服务合同以及其他一般性合同的原始信息（包含评标文件、工程量清单、合同价格信息）、过程信息（如：合同更改信息、增补信息、执行状态等）进行统一管理，并对合同计量、合同支出、合同计算、合同更改、合同索赔进行实时监控。依据合同掌控条件，对于不符合条款的自动提示预警。如：签证提示、料子款工程分包款的付款预警、工程款回收预警、分包工程进度延迟预警、更改掌控提示等。I.项目招投标管理招投标管理系统将WEB技术引入到项目的招投标管理过程中，供应一种全新的招投标管理工具，从而实现了招投标真正意义上的“公开透亮、公平竞争、公正合理、诚实信用”原则。在业务模块设计上，招投标管理系统涵盖了招投标计划管理、招投标效果分析、招投标本钱管理系统等多个模块。招标管理招标管理部分通过对以往数据的分析和挖掘，为招标作业供应各类有力的数据支持使招标工作更加的透亮合理。投标管理投标管理部分不但对一般的投标流程和投标作业进行全方位多层次的管理更为企业快速编标报价供应了保障。中标率分析凡从事过项目招投标的人都知道一个简单的道理。那就是，对于竞争性招标，投标报价高、利润空间大，但中标率低。反之，则利润空间小、中标率高。尤其对世行、亚行等供应贷款的项目，往往都规定最低价中标。所以，标价的高处与低处是决议是否中标最关键的因素。报价与中标概率原来就是一对矛盾。如何有效地协调这对矛盾，争取最大的利润始终以来是投标决策者最关注的焦点。在这里，依据笔者多年国际工程投标的经验，试图借用一些数学模型的分析，短时间丢弃不行量化的指标，从理想化的角度来解决报价与中标概率的矛盾。是否进入某个市场、是否投标某项目要充分考虑该市场的潜力、区域或国家所处的政治环境、项目的资金来源、支出币种及支出方式、合同条件、现有的市场容量等多种因素，并在此基础上结合企业自身的本领、优势及经验做出有力的推断。一旦决议投标某项目，就要对实在的投标报价进行认真的研究，力图投出一个相对报价合理、利润较大、中标率高的标书。通过中标率分析可以特别好的帮忙企业在投标方面更加的有的放矢，订立完善的投标策略，提高投标成功率。J.项目物资管理1.项目采购管理采购管理是对企业全部的物资采购需求进行全方位、统一的管理。从申购到采购执行到采购结算一系列的管理。通过统一采购不但可以帮忙企业有效的掌控本钱，更可以使企业在物资采购方面实现有效的采购管理方法。采购管理系统也为招投标系统供应了可供分析的数据支持。同时采购管理中发生的数据信息也为合格供应商的评定供应了数据支持。1.采购计划管理上报的料子（或设备）需求计划结和实际库存编制料子的采购计划。经过审批生成料子的采购计划。采购物品依照采购总价进行审批预警，可自定义预警阀值；如：超出100万的采购需要经理审批，10万元以下的采购需要工程部审批等。2.采购单管理经过审批后的采购计划，形成采购单。系统可对采购单的“录入审核修订执行冻结关闭“全程追踪，有效监控订单执行状态。实际业务中，可以将采购订单作为采购合同的草稿，双方在此基础上进行商讨，假如最终双方都同意，则订单升级为合同，意味着双方开始共同遵守合约。3.采购招标信息管理系统实现采购及招标信息的发布、中标结果发布。投标结果网上公布，使采购过程阳光化。通过“比质、比价”将不同供应商所供应的料子信息（质量信息、价格信息）用图表的方式进行比较，简洁直观地对料子进行综合评价。系统可对供应商进行过滤，只有合格供应商（通过评估的供应商）才略参加投标。4.采购合同管理系统实现采购合同的模板及条款定制、管理，依据定制的条款进行合同的起草、审核、签订。依照合同条款执行料子采购。系统包含合同的起草、签订、更改、索赔、查询、停止等功能，形成合同摘要和合同文本台帐。在采购付款过程中，通过合同条款自动进行限制，到货的价格假如高于合同价格则不能进行付款操作。到货的数量假如高于合同数量则限制料子入库。2.项目库存管理库存管理是掌控物资料子本钱一个比较紧要的环节，软件充分参考了浩繁施工企业库存管理的流程。除了一般性的事务工作，库存管理系统还可以依据不同的库存算法对企业库存进行管理和核算。为采购计划供应数据推断基础，只有库存信息准确的时候才略更好的依据对采购申请进行推断是否需要进行采购，才略更好的订立采购周期、采购量、采购动作。1.入库管理在料子现场移交情况下，系统依据移交登记自动完成料子入库，不需要人为干涉。对于不采用现场移交的料子，对验收过的物品（包含自购料子和甲供料子）进行入库办理，生成入库单，库存加添。系统支持多种入库方式：常规入库、调拨入库、盘盈入库等。2.出库管理在料子采用现场移交情况下，系统依据移交登记自动完成料子出库，不需要人为干涉。对于不采用现场移交的料子，依照计划、定额进行限额出库，超出预算自动报警，严格掌控料子消耗。包含正常出库、甲供料子出库、盘亏出库、报损出库、退库出库，记录出库的基本信息（出库日期，料子去向等）及料子信息，生成出库单，库存自动减少。3.库存调拨系统支持多级仓库的管理，系统可对仓库与仓库之间、不同项目之间的料子进行调拨，形成调拨单。依据调拨（调入、调出）单进行本钱的自动核算。4.物资报损对已损坏、无使用价值的物资进行报损处理，通过审批后执行报废操作（可自由设置“审批流程”以及“是否需要审批”），生成报损单。系统自动减少报废物品的库存量。5.库存盘点依据帐面数量对实物进行盘点，自动生成盘盈、盘亏表。盘盈的料子作“盘盈入库”处理，并生成盘盈入库单；盘亏料子作“盘亏出库”处理，保持现有实物和帐面全都，同时并生成盘亏出库单。6.库存查询1.实时库存：查询当前料子的库存数量。2.历史库存：查询库存的历史记录，对于一个时间段列出段前库存的数量与金额，段间入库的数量与金额，段间出库的数量与金额，段后结存的数量与金额。3.短缺查询：库存数小于最小库存量的报警4.超出查询：库存数大于最大库存量的报警3.供应商管理通过对供应商的管理实现料子采购流程的标准化，为选择合格、可靠的料子供应商供应支持。供应商管理不但记录供应商基础信息，还依据采购管理、招投标管理供应的数据信息作为基础数据为合格供应商评定供应支持。如此便对以企业为中心形成强势合作伙伴网奠定有力的基础。依据信息保密的需要，我们可以通过设置访问权限来允许或禁止操作员能使用或不能使用该部分资料。系统允许一个供应商对应多个联系人，以符合实际业务中需要记录多个联系人的需求。同时，供应商资料中还可以调出该供应商所供应的产品列表。通过信用资质评估跟踪物资供应商的资信，从资信波动图上更直观的评定供应商的资信信息。供应商管理体系的建立是企业供应链形成的基础，只有真实可靠的供应商管理体系的建成才略使企业在采购环节的到优化。使企业的外部资源成为企业业务生态链中的一个构成部分，为企业更好的服务。K.项目进度管理进度计划是对项目的各个环节进行分解，按施工的逻辑进行合理布置，以反映施工次序和各阶段工程面貌及完成情况，是工程项目管理的最基本内容，也是本钱的最基本载体。系统的进度计划是项目计划的紧要构成部分，资源计划、物资计划及费用计划的编制都是以进度计划为基础的，因此项目进度计划是项目计划编制中的一项紧要工作，也是项目计划的紧要内容，可同时派生出不同组织与管理职能、不同资源、不同费用类别的系统的、全方位的项目实施计划。依据项目的类型，项目进度可分为：投资进度管理、施工进度管理两个部分，分别对项目的投资和项目施工打开项目计划订立和项目实际执行过程跟踪，通过项目计划管理强化项目进度管理水平，加强公司对项目进度的掌控本领。YESNO调整项目目标WBS分解任务定义任务排序投资估算工期估算生成项目初步进度计划进度、投资、资源分析是否满足项目目标？生成目标进度进度掌控实际进度填报进度更新分析调整进度报告L.项目质量监督管理任何工程项目都是由分项工程、分部工程和单位工程所构成，而工程项目的建设，则是通过一道道工序来完成。所以，施工项目的质量掌控是从工序