标普信评 -中国多层次REITs融资市场浅析 2024

标普信评不动产结构融资系列:2024年4月提纲挈领提纲挈领北京+86-10-65166084Beibei.Shi@北京+86-10-65166086Jiarong.Li@北京+86-10-65166092Kaye.Li@北京+86-10-65166081Kan.Zhou@市场上已出现针对物业的不同阶段分别采用多元化融资方式的案例替，其物业类型和地域分布、融资和收益结构、资产购入和处置以及产品评2开发建设孵化发展规划拿地退出阶段成熟运营开发建设孵化发展规划拿地退出阶段购房尾款ABS本付息计划，融资期限较短（通常设置3年开放期），大多项目通过主体回购或产品续发的方式退出；适用于实现物业的短期融资需求。商业物业、无法发行公募商业物业、无法发行公募业绩对赌、支持函等优先/次级优先级固定/次级浮动收益专项计划/票据信托→私募基金/信平层、分级（优先/次级）无固定收益；分级产品优先级不超过50%无发行方式产品分层增信措施退出方式 无固定收益；强制分红（全部收益的90%以上）无固定收益；强制分红（不低于可供分配金额90%）基础设施、租赁住房、消费商业等不超过30%净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%可用于补充发起人流动资金等不超过80%不超过28.57%无无自2014年“中信启航专项资产管理计划”发行以来，类REITs产品得到了快速发展并在2023年也持续了过去两年的增长态势。截至随着市场发展，标的物业的类型也逐步丰富，涵盖了基础设施、办公、零售、酒店、租赁住房、物流仓储等各个类别；截至办公物业。预计未来也会出现更多以数据中心、新能源风电光伏设施等为代884220—O-项目单数04%4%45%u基础设施u零售物业u办公物业u租赁住房u混合类u酒店u物流仓储u停车场5截至2024年3月末，完成募集的公募REITs合计35单，募集规模在1,105亿元左右（初始募集金额，）；截至2024年3月末，公募REITs市场上市交易的35只产品总市值约1,016亿元，流通市值约506亿元。400.006655559950002021202220232024-03产品只数产品只数资料来源：Wind。67%8%14%26%9%7%8%14%26%9%44%8%17%26%17%15%9%39%43%57%61%资料来源：Wind。7中证REITs指数公募REITs作为一个刚运行两年多的新兴场震荡到回归资产价值，各方参与者都在逐步摸索。中证REITs指数从公募REITs的市场表现来看，市场价格从2023年各个物业类型的REITs产品价格涨跌幅来看，产业园区和仓储物流跌幅较公募REITs具备定期强制分红的特征，现金分红收益率相对稳定；经营权类产品的分红收益率显著高于产权类产品，其中，随着扩募、税收和会计等相关政策的落地以及增量资金的入场，我国公募REITs市资料来源：Wind。8额间接取得基础设施项目的完全所有权。（含自然人） （含自然人） 构建多层次不动产融资市场张江产业园（基础设施资产）光全投资（私募基金）张江产业园（基础设施资产）光全投资（私募基金） 长沙深茂（有限合伙；原持有方）澳大利亚英国u新加坡法国u加拿大香港其他总市值：$1.98万亿产品数量：10750市值（百亿美元）产品数量0资料来源：Nareit。零售住房a工业零售住房a工业u通信u数据中心u办公u博彩u特殊功能u林场住宿住宿/度假能3%i相较于境内市场，美国REITs市场的融资方式较为多元，主要包括IPO、二级市场普通股、二级市场优先股、ATM增发和债务融资化，股权融资从一开始以IPO为主，发展到了目前以增发为主，IPO融资规模占比不断压缩，2022年和2023年均没有REITs产品的IPO；而债权融资则是从一开始的以抵押贷款为主约65%下降到目前33%左右。80,00060,00040,00020,00000注：数据截至2023年末。杠杆率（Debtratio）=总负债/总市值。覆盖倍数（Cov资料来源：Nareit。近年来，美国REITs的年化股息率基本在3%-30.000.004.003.004.003.000.00201820192020资料来源：Nareit。业类型包括住宅、写字楼、购物中心、酒店、产、出售不良资产、债务融资等多种方式来扩u美国只要求至少75％的资产投向房地产，且u组织形式为公司型与契约型REITs，以公司型u利润分配上，美国REITs要求分配90％的应税收入;大部分单一物业；以基础设施、办公、产业园、保障住房、物流仓