第9章 投资性房地产

第二篇资产第九章投资性房地产中级财务会计学习目的与要求通过本章教学，使学生了解投资性房地产的概念和范围，理解投资性房地产的确认条件和计量原则，掌握以成本模式和以公允价值模式计量投资性房地产的会计处理，掌握投资性房地产的转换和处置的会计处理。第一节

投资性房地产概述第二节投资性房地产的初始计量

第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的概念和特征（一）是一种经营性活动1.投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；2.投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。1.投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。2.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。（三）投资性房地产有两种后续计量模式（二）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物

（一）属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产

（二）不属于投资性房地产的项目三、投资性房地产的确认与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业01OPTION02OPTION该投资性房地产的成本能够可靠地计量第一节

投资性房地产概述第二节投资性房地产的初始计量

第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置一、外购投资性房地产借：投资性房地产

贷：银行存款等借：投资性房地产——成本

贷：银行存款等在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量：在采用公允价值模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量：一、外购投资性房地产例9-2：20×3年8月，开源实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租，8月10日，开源公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。8月31日，开源公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计72000000元，根据合同，租赁开始日为20×3年9月1日。（1）假定开源公司采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产 72000000

贷：银行存款 72000000（2）假定开源公司采用公允价值模式进行后续量。借：投资性房地产——写字楼（成本）72000000

贷：银行存款

72000000二、自行建造的投资性房地产借：投资性房地产

贷：在建工程或开发成本采用成本模式计量，应按照确定的成本计量借：投资性房地产——成本

贷：在建工程或开发成本采用公允价值模式计量，应按照确定的成本计量二、自行建造的投资性房地产例9-3：20×3年2月，开源实业股份有限公司以23400000元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于建造3栋厂房。20×3年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均为45000000元，能够单独出售。同日，开源公司董事会做出书面决议，将其中一栋厂房用于经营出租，并与C公司签订了经营租赁合同，将该栋厂房出租给C公司使用，租赁期为5年，租赁期开始日为20×3年11月1日，其余两栋厂房作为生产车间，用于本企业的产品生产。二、自行建造的投资性房地产转换为投资性房地产的土地使用权成本=23400000×45000000÷135000000=7800000（元）借：固定资产——厂房

90000000

投资性房地产——厂房

45000000

贷：在建工程

135000000借：投资性房地产——土地使用权

7800000

贷：无形资产——土地使用权

7800000

（1）假定开源公司采用成本模式进行后续计量。二、自行建造的投资性房地产借：固定资产——厂房

90000000

投资性房地产——厂房（成本）45000000

贷：在建工程

135000000借：投资性房地产——土地使用权（成本）7800000

贷：无形资产——土地使用

7800000

（2）假定开源公司采用公允价值模式进行后续计量。三、非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换日通常为租赁期开始日。房地产转换的计量将在本章第四节“投资性房地产的转换和处置”中进行介绍。四、与投资性房地产有关的后续支出（一）投资性房地产后续支出的处理原则与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。投资性房地产发生的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。（二）资本化的后续支出采用成本模式计量的，投资性房地产进入改建扩建或装修阶段后，应将其转为在建的投资性房地产：借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产四、与投资性房地产有关的后续支出发生资本化的改建扩建装修支出，计入投资性房地产的成本，通过“投资性房地产——在建”科目归集：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等；改扩建或装修完成后：借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建四、与投资性房地产有关的后续支出例9-4：开源实业股份有限公司与丁公司的一项厂房经营租赁合同即将于20×3年12月31日到期。该厂房原价为55

500

000元，已计提折旧11

100

000元。为了提高厂房的租金收入，开源公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙公司。12月31日，与丁公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。20×4年8月31日，厂房改扩建工程完工，共发生支出4

800

000元，即日按照租赁合同出租给丙公司。假设开源公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。四、与投资性房地产有关的后续支出（1）20×3年12月31日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产——厂房（在建）

44400000投资性房地产累计折旧

11100000贷：投资性房地产——厂房

55500000（2）20×4年1月1日—8月31日。借：投资性房地产——厂房（在建）

4800000贷：银行存款

4800000（3）20×4年8月31日，改扩建工程完工。扩建后厂房价值=44400000+4800000=49200000（元）借：投资性房地产——厂房

49200000贷：投资性房地产——厂房（在建）

49200000四、与投资性房地产有关的后续支出采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改建扩建或装修阶段后，按其账面余额：借：投资性房地产——在建

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借方）发生资本化的改建扩建装修支出：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等；改扩建或装修完成后：借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建四、与投资性房地产有关的后续支出例9-5：沿用【例9-4】资料。现假定开源实业股份有限公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×3年12月31日，厂房账面余额为64500000元，其中成本为55500000元，累计公允价值变动金额为9000000元，其他条件不变。（1）20×3年12月31日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产——厂房（在建）64500000

贷：投资性房地产——厂房（成本）55500000

——（厂房）（公允价值变动）

9000000四、与投资性房地产有关的后续支出借：投资性房地产——厂房（在建）

4800000

贷：银行存款

4800000（2）20×4年1月1日—8月31日。扩建后厂房价值=64500000+4800000=69300000（元）借：投资性房地产——厂房（成本）69300000

贷：投资性房地产——厂房（在建）69300000（3）20×4年8月31日，改扩建工程完工。四、与投资性房地产有关的后续支出（三）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。四、与投资性房地产有关的后续支出例9-6：开源实业股份有限公司某月对其投资性房地产进行日常维修，用银行存款支付维修费60000元。开源公司账务处理如下：借：其他业务成本

60000

贷：银行存款

60000第一节

投资性房地产概述第二节投资性房地产的初始计量

第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产例9-7：20×3年8月31日，开源实业股份有限公司购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费共计72000000元。该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。20×3年9月1日，开源公司将该外购的写字楼以经营租赁的方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为4

140

000元，B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金。开源公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。20×5年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为54000000元。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产借：银行存款

4140000

贷：预收账款——B公司

4140000（1）20×3年8月31日，预收租金。月折旧额=72000000/（20×12）=300000（元）借：其他业务成本

300000

贷：投资性房地产累计折旧

300000（2）20×3年9月30日，计提折旧。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产月租金收入=4140000/12=345000（元）借：预收账款——B公司

345000

贷：其他业务收入

345000（3）20×3年9月30日，确认租金收入。投资性房地产账面价值=72000000-300000×28=63600000（元）投资性房地产减值金额=63600000-54000000=9600000（元）借：资产减值损失

9600000

贷：投资性房地产减值准备

9600000（4）20×5年12月31日，计提减值准备。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产例9-8：A房地产开发公司为从事房地产经营开发的企业。20×3年5月16日，A公司与E公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋精装修的写字楼自开发完成当日起经营租赁给E公司使用，租赁期为8年。20×3年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为225000000元。20×3年12月31日，该写字楼的公允价值为240000000元。假设A公司采用公允价值计量模式。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产——写字楼（成本）225000000

贷：开发成本

225000000（1）20×3年6月1日，A公司开发完成写字楼并出租。借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动） 15000000

贷：公允价值变动损益

15000000（2）20×3年12月31日，确认公允价值变动损益。三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。三、投资性房地产后续计量模式的变更例9-9：开源实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式进行计量。由于开源公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，开源公司决定从20×3年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。开源公司作为房地产核算的资产有两项。一项是成本为168

000

000元，累计已提折旧21

000

000元的写字楼；另一项是成本为54000000元、累计已摊销金额为13500000元的土地使用权。20×3年1月1日，写字楼的公允价值为156000000元，土地使用权的公允价值为48000000元。开源公司按照净利润的10%提取盈余公积。三、投资性房地产后续计量模式的变更借：投资性房地产——写字楼（成本）156000000

投资性房地产累计折旧

21000000

贷：投资性房地产——写字楼

168000000

盈余公积

900000

利润分配——未分配利润

8100000（1）写字楼转为公允价值模式。三、投资性房地产后续计量模式的变更借：投资性房地产——土地使用权（成本）48000000

投资性房地产累计摊销

13500000

贷：投资性房地产——土地使用权

54000000

盈余公积

750000

利润分配——未分配利润

6750000（2）土地使用权转为公允价值模式。第一节

投资性房地产概述第二节投资性房地产的初始计量

第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日房地产转换形式01OPTION02OPTION投资性房地产转换日的确定一、投资性房地产的转换（二）投资性房地产转换为非投资性房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。1.投资性房地产转换为自用房地产一、投资性房地产的转换（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产例9-10：20×3年7月1日，开源实业股份有限公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为46

500

000元，其中，原价为60

000

000元，累计已提折旧13

500

000元。假设开源公司采用成本计量模式。借：固定资产——厂房

60000000

投资性房地产累计折旧

13500000

贷：投资性房地产

60000000

累计折旧

13500000一、投资性房地产的转换（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产例9-11：20×3年3月1日，开源实业股份有限公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×3年3月1日，该写字楼的公允价值为258000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为255000000元，其中，成本为240000000元，公允价值变动为增值15000000元。开源公司账务处理如下：借：固定资产——写字楼

258000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）240000000

——写字楼（公允价值变动）

15000000

公允价值变动损益

3000000一、投资性房地产的转换2.投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。一、投资性房地产的转换（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货例9-12：A房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给其他单位使用。20×3年4月1日，因租赁期满，该房地产开发公司将出租的写字楼收回，并做出书面决议，将写字楼重新开发用于对外销售。写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为174000000元，已计提的折旧为12600000元，已计提的减值准备金额为6000000元。借：开发产品

155400000

投资性房地产累计折旧

12600000

投资性房地产减值准备

6000000

贷：投资性房地产——写字楼

174000000一、投资性房地产的转换（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货例9-13：沿用【例9-12】资料。现假定A房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。原账面价值为186

000

000元，其中，成本为174

000

000元，公允价值变动为12

000

000元。20×3年4月1日，公允价值为189000000元。借：开发产品

189000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）174000000

——写字楼（公允价值变动）12000000

公允价值变动损益

3000000一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。1.自用房地产转换为投资性房地产一、投资性房地产的转换（1）自用房地产转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产例9-14：开源实业股份有限公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。20×3年6月10日，开源公司与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁期开始日为20×3年7月1日，租赁期为5年。20×3年7月1日，厂房账面原价36

000

000元，累计已提折旧9

000

000元。开源公司对投资性房地产采用成本模式计量。借：投资性房地产——厂房

36000000

累计折旧

9000000

贷：固定资产——厂房

36000000

投资性房地产累计折旧

9000000一、投资性房地产的转换例9-15：20×3年5月，开源实业股份有限公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，开源公司准备将其出租，以赚取租金收入。20×3年10月30日，开源公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与D公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给D公司使用，租赁期开始日为20×3年10月31日，租赁期限为3年。20×3年10月31日，该办公楼原价为750

000

000元，已提折旧225000000元。假设开源公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。（2）自用房地产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产一、投资性房地产的转换（1）假定办公楼20×3年10月31日的公允价值为510000000元。借：投资性房地产——办公楼（成本）510000000

公允价值变动损益

15000000

累计折旧

225000000

贷：固定资产

750000000（2）假定办公楼20×3年10月31日的公允价值为540000000元。借：投资性房地产——办公楼（成本）540000000

累计折旧

225000000

贷：固定资产 750000000

其他综合收益 15000000一、投资性房地产的转换2.存货转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一、投资性房地产的转换（1）存货转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产例9-16：20×3年6月15日，A房地产开发公司与C公司签订了租赁协议，将其开发的一栋原准备出售的写字楼出租给C公司。租赁期开始日为20×3年7月1日。该写字楼的实际建造成本为1950000000元，未计提减值准备。A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产——写字楼

1950000000

贷：开发产品

1950000000一、投资性房地产的转换（2）存货转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产例9-17：沿用【例9-16】资料。20×3年7月1日，该写字楼的账面余额为1950000000元，公允价值为2

040

000

000元。20×3年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为2

060

000

000元。A房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。一、投资性房地产的转换借：投资性房地产——写字楼（成本）2040000000

贷：开发产品

1950000000

其他综合收益

90000000（1）20×3年7月1日。借：投资性房地产——公允价值变动

20000000

贷：公允价值变动损益

20000000（2）20×3年12月31日。A公司账务处理如下二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得收益。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。二、投资性房地产的处置（一）采用成本模式进行后续计量投资性房地产的处置例9-18：开源实业股份有限公司将其一栋写字楼用于对外出租，采用成本模式计量。租赁期届满后，开源公司将该写字楼出售给N公司。合同价款为375

000

000元，N公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼成本为330000000元，累计已提折旧39600000元。假定不考虑相关税费。借：银行存款

375000000

贷：其他业务收入

375000000借：其他业务成本

290400000

投资性房地产累计折旧 39600000

贷：投资性房地产

330000000二、投资性房地产的处置（二）采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的处置例9-19：20×3年6月10日，开源实业股份有限公司与乙公司签订了租赁协议，将其原有的一栋写字楼出租给乙公司使用，租期为2年，租赁期开始日为20×3年7月1日。写字楼的实际建造成本为1380000000元，截至20×3年6月30日，累计已提折旧172500000元。20×3年7月1日，写字楼的公允价值为1260000000元。20×3年12月31日，写字楼的公允价值为1230000000元。20×4年12月31日，写字楼的公允价值为1320000000元。20×5年6月30日，租赁期届满，开源公司收回写字楼，并以1350000000元出售，价款已收存银行。开源公司采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。二、投资性房地产的处置（1）20×3年7月1日，自用房地产转换为投资性房地产。借：投资性房地产——写字楼（成本）1260000000累计折旧

172500000贷：固定资产——写字楼

1380000000