上海电子商城融资方案修订版0616副本

关于上海电子商城整体融资方案我行于2013年通过中诚信托单一信托为上海电子商城有限公司融资30000万元，目前敞口为20000万元（2014年7月到期10000万元、15年5月到期10000万元）。融资人目前有三项主要房地产类投资项目有资金需求，分别是上海电子商城的三期土地用于铜川路水产市场的搬迁建设及改造，盐城瑞尔房地产的瑞尔花园四期建设和沈阳瑞尔房地产公司的“东北电子商城-瑞尔帝景豪庭”项目的建设。故融资人向我行提出新的融资申请，拟用全部资产作为抵押，由晋城银行作为其财务顾问为其提供整体融资方案。鉴于此背景，考虑到我行实际敞口及投资策略，同时考虑融资主体的资产负债规模，此次拟与信托公司合作，以上海电子商城为主体，发放特定资产收益权集合信托计划，在原中诚信托30000万元敞口的基础上，通过追加3650万股瑞安农商行以及3000万股晋城银行股权质押（晋城银行股权目前为我行公司部票据融资10000万元提供反担保，将于2014年8月到期释放），为融资人增加10000万元融资敞口。即本项目整体融资敞口上调至40000万元。现拟定如下方案，由上海电子商城作为融资主体，由信托公司发行特定资产收益权集合信托计划：项目名称上海电子商城房地产项目-特定资产收益权转让及回购融资主体上海电子商城有限公司产品规模40000万融资结构及利率优先档（对外销售）：20000万，12+12个月（满12个月可赎回），8.5%-9.0%（年化）列后档（我行持有）：20000万，24个月。资金投向10000万元用于置换我行公司部票据融资（2014年8月到期）20000万元用于置换中诚信托贷款10000万元用于盐城瑞尔花园4期及沈阳项目建设增信措施上海电子商城100%股权质押盐城瑞尔100%股权质押瑞尔花园17000平米商铺抵押（市场评估价值约17000万元）紫薇广场39000平米商铺抵押（市场租金1100万元/年）上海电子商城6300平公寓抵押（市场评估值10000万元）晋城银行3000万股股权抵押（市场评估值9000万元）瑞安农商行3650万股股权抵押（市场评估值9000万元）实际控制人吴绍豪连带责任担保、股东王建东、盐城瑞尔保证担保对放款资金使用进行监管、获得降价销售权我行风险收益匹配情况按融资成本打包9.5%测算，扣除集合通道费用0.4-0.5%、代持成本1.0%、资金成本5.5%，我行持有列后档净收益2.5%左右（如自营直接持有，净收益3.5%左右）。还款来源上海电子商城租金收入6000万/年上海电子商城现房销售收入10000万元盐城瑞尔商铺/办公楼租金收入不低于1500万/年盐城瑞尔现房销售收入35000万元瑞尔花园4期开发贷置换及后续销售收入推介对象优先档由每个前台团队在区域内各包销5000万元。对外卖点上海铜川路市场入驻，未来租金升值潜力巨大上海电子商城债务负担较轻，历史运营情况良好，3年租金收入可覆盖优先档融资本息银行股权抵押，价值可覆盖优先档融资本息一、融资人基本信息：企业全称上海电子商城有限公司成立日期2002年4月27日营业执照号310114000600670注册资金5880万元人民币企业性质有限责任公司（国内合资）注册地址（办公地址）上海市嘉定区江桥镇张掖路333号1301-1303室贷款卡编码/密码310113000035008802法人代表王建东房产开发资质二级注册经营范围电子、电器产品、电子元器件、数码产品、计算机、软件及辅助设备、仪器仪表、电子设备、五金交电、机械设备、机电设备、安防设备、制冷设备、汽摩配件、通讯设备、建筑装潢材料的销售，网络工程，停车场，营业房租赁，与市场相关的配套服务，房地产的开发、经营公司股权结构股东名称出资金额持股比例（%）吴紹豪5782万元98.33%王建东98万元1.67%总计5880万元100%1、管理人员情况：1）公司大股东（占股权98.33%）兼实际控制人：吴绍豪，男，硕士学历、高级经济师，现年47岁，身体健康。1988年至1991年从事教育工作，1991年至1997年创立信息咨询机构，1997年至2000年在上海创办投资置业公司，2000年至今在上海投资创办房产公司。有较强的经营管理能力和丰富的销售经验。2）公司法人代表，王建东，男，大学本科，现年27岁，身体健康。2005年至2009年就职于浙江传媒学院后勤发展总公司部长，2009年至今就担任上海电子商城有限公司监督部，并参股于上海电子商城有限公司，参与电子商城的事业发展。3）财务经理：黄学东，男，本科，会计师，现年50岁，1982~2002.2任四川华西集团上海公司总会计师一职，2002.3~2005.9任上海元一置业有限公司财务总监一职，2005.10~2006.3任上海闵行协和房产经营有限公司财务总监一职，2006.4至今任上海电子商城有限公司兼盐城瑞尔房地产开发有限公司财务总监一职。有很强的专业技能和丰富的财务专业知识，工作经历丰富。4）项目经理：沈赟灏，男，要、大学本科，工程师，身体健康。1997.8～2003.2上海铁路城市轨道交通设计研究院任建筑师一职，2003.3～2005.8，上海保集集团有限公司任设计主管，2005.9至今上海电子商城有限公司任工程部总监。从事建筑行业多年，负责多个工程项目，具有一定的方案能力，有较强的团队精神，沟通、协调、处理能力强。2、公司组织架构：公司设有财务部、工程部、行政部、销售部、前期开发部、人力资源部等部门。现有职工60多名，高级职称8人，中级职称40多人，其中：专业人员12人，工程技术人员10人，管理人员9人，财务人员6人，销售招商人员20人。公司人员整体素质较高，具有丰富的专业知识、实践经验、公关协调和内部管理能力，可保证公司正常、有序、高效运行3、企业介绍：上海电子商城有限公司成立于2002年4月5日，注册资金5880万元，是一家融商业房地产开发、物业管理、电子元器件产品的批发等多元化经营为一体的现代企业。上海电子商城位于紧邻嘉定区江桥镇镇政府所在地华江小区，隔曹安国道与规划总建筑面积达90万平方米的上海八大新城之一“嘉城”相望，本项目就在14号线江桥站口，已经开通的地铁11号线和即将开通的13号线到本项目的距离很近。地址位于北虹桥江桥中心商业圈。周边商业有：江桥沃尔玛、江桥新世界生活广场、法国摩尔购物中心、曹安路轻纺市场、嘉莲华商业广场、百联购物中心、江桥万达广场、易初莲花、东方汽配城、粮食交易市场、蔬菜批发市场、好美家建材市场等；服务周边75万人口，5年内人口将达到100万人左右。位于嘉定区江桥镇中心，背依江桥各大居住社区，是上海人口重点导入区，周边已建成的和新建的商品房面积高达800万平米，区域人口密集。项目与普陀相邻，南靠曹安公路、东邻外环线、与沪宁高速公路入口相距不到2公里，距离人民广场15公里，与曹安轻纺市场距离仅约1.5公里，交通便利，商业成熟。4、经营情况上海电子商城土地取得时间2003年，土地获得成本约10000万。规划内容：土地面积为119760平方米，容积率1.8%、绿地率30%、建筑密度44%。规划总建筑面积267853.4平方米，整个项目分三期实施开发。已开发情况：一期建筑面积83026.31平方米（其中：商业52515.46平方米、办公27735.48平方米，地下室2775.37平方米）。二期建筑面积92920.5平主米(其中:商业29779.2，办公商务楼38579.1平方米，地下室20991.6平方米，其他3570.6平方米)。三期建筑面积91906.5平方米，暂时未开发，由于商铺电子市场受到网络冲击很大，为了市场的稳定及长期发展，公司进行了经营方向的战略调整,并经过了绝大多数小业主的同意,以及嘉定区江桥镇政府的批复，对于原商业用地和商业用房的性质不变，对接国家项目成果，打造现代食品交易电子商务平台，创新食品市场经营模式。2013年4月与上海同川物业管理公司(铜川路水产市场的实际经营者)签订了商业用房及土地使用权租赁合同将整个商铺市场及土地整体出租给该公司统一开发建造并共同承担相应建设费用。一期二期销售情况良好，一期已售面积41615.47平方米，已实现收入约45000万，剩余可售面积40163.41平方米，二期已售面积约53398平方米，已实现收入约55000万。公司目前自有物业约51000平方米，其中办公楼26000平方米，商铺16000平方米，办公楼约9000平方米。整个自有物业已全权委托相关的市场管理公司进行委托出租，目前的出租率情况为，办公楼出租率95%，商务楼出租率95%，商铺出租率60%，入住的商户中有许多来自贸易、科技、工程设备，电子产品、电气类企业。相信随着三期的建成，铜川路水产市场的入驻，将会带动周边的经济，给予目前出租物业的租金更大的上升空间。重点规划方向：铜川水产市场搬迁铜川路水产市场是1996年10月由新长征集团晋园实业有限公司投资建造的。市场占6.3万平方米，有950个摊位和近百个门面铺房组成，附设浴房、停车场等配套设施。市场位于普陀区铜川路、曹杨路口，真如古镇的东首。北靠铁路上海西站，南面靠内环线高架武宁路入口，西临沪宁、沪嘉高速公路和外环线的入口处。距虹桥国际机场半小时路程。铜川水产市场是上海最大的以租赁摊位形式经营海鲜、水产品的大型批发市场。荟萃了国内外鱼、虾、蟹、贝等几大类数百个品种的中高档海鲜和水产精品，是沪上国内外中、高档海鲜水产品的主要集散地之一，也是上海市区最大的大闸蟹批发特色市场。立足上海、面向全国、走向世界。市场与美国、日本、挪威、泰国、越南和台湾、香港等17个国家和地区有业务上的往来，通过与国内外同行的广泛交流，现在铜川水产市场在国内外水产行业已闻名遐迩。由于上海电子商城三期地处曹安公路与外环沪宁高速公路交界处，离铜川路市场仅仅9公里，交通便利。所以上海同川物业管理公司在搬迁选址的多重选择之下，最终选定了上海电子商城的区域，与2013年04月双方签订了租赁合同，一同开发建造并共同承担费用。租赁合同为期20年，房屋租金为近3元/天/平米，土地租金为前10年/每年/每亩20万元，后10年/每年/每亩25万元。已收定金500万，相信铜川路市场的入驻，将会给周围带来巨大的商机，起到带动周边经济的效果。6、财务情况：资产负债表科目2011年2012年2013年货币资金22,467,881.5123,056,972.2259,012,842.76交易性金融资产/598,960.001,860,999.33应收账款56,160.00880,000.002,240,000.00预付款项54,265,255.0166,289,963.1543,179,966.28其他应收款120,641,696.9569,781,468.4766,901,428.89存货551,585,695.38335,480,631.60337,239,542.43其他流动资产47,525,918.7658,291,694.53/流动资产合计796,542,607.61554,379,689.97510,434,779.69长期股权投资168,600,000.00168,600,000.00485,575,000.00固定资产4,727,845.73143,417,776.50158,999,856.03长期待摊费用非流动资产合计173,327,845.73312,017,776.50644,574,856.00资产总计969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72短期借款/54,000,000.00373,000,000.00应付票据//18,000,000.00应付帐款8,234,049.198,998,517.199,765,805.19预收款项148,362,706.4373,783,565.1532,046,574.39应交税费4,546,217.541,257,741.68942,730.79其他应付款233,905,375.7773,978,942.1270,592,831.99流动负债合计395,048,348.93212,018,766.14504,347,942.36长期借款106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00非流动负债合计106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00负债合计501,298,348.93384,518,766.14661,347,942.36实收资本58,800,000.0058,800,000.0058,800,000.00资本公积79,425,000.0079,300,000.0079,000,000.00盈余公积34,661,845.2934,661,845.2934,661,845.29未分配利润295,685,259.12309,116,855.04321,199,848.07所有者权益合计468,572,104.41481,878,700.33493,661,693.36负债和所有者权益合计969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72负债率52%44%57%公司资产从2011年的9.7亿稳步上升至2013年的11.55亿。负债率从2011年的52%下降至2012年的44%，2013年为57%。流动负债增加较多，从2012年的2.1亿上升至2013年的5亿。2013年财务报表主要项目注释：应收账款：期末余额2,240,000.00元为上海中汇电子市场经营管理有限公司。其他应收款：期末余额36,102,506.38元为沈阳瑞尔房产开发有限公司。预付账款：期末余额35,466,725.00元为温州市瓯海建筑工程公司-工程款。长期投资：期末余额485,575,000.00股权投资明细：被投资单位名称投资账面价值比例核算方法盐城瑞尔房地产开发有限公司4560万76%成本法沈阳瑞尔房产开发有限公司29428万97.85%成本法晋城银行股份有限公司5700万3.52%成本法浙江瑞安农村合作银行8869.5万8.06%成本法期末长期投资占净资产的比重为98.36%。短期借款：借款部门期限月利率期初数本期增加本期减少期末数借款条件浙江民泰商业银行1年6.771000万01000万0信用温州银行1年54400万04400万0保证、抵押、质押温州银行半年4.670600万600万0保证、抵押、质押温州银行1年505300万05300万保证、抵押、质押邮储银行1年5.502000万02000万保证合计5400万7900万6000万7300万应付账款：期末余额11,765,805.19元。主要用途是工程款：温州市瓯海建筑工程公司：4,002,790.00上海怀念建筑装潢工程有限公司2,319,750.00上海大略传播有限公司2,000,000.00其他应付款：期末余额370,592,831.99.主要债权人：上海中诚信托有限公司300,000,000.00上海国际信托有限公司46,000,000.00（已还清）长期借款：借款部门期限期初数本期增加本期减少期末数借款条件宁波银行2011.6.2-2021.03.2010050万0750万9300万抵押担保华夏银行2012.2.8-2021.12.217200万0800万6400万保证合计1725001550万15700万主营业务收入：本期数上期数房地产销售收入68,948,413.1551,013,826.00租金收入等51,606,735.2541,018,505.25合计120,555,148.4092,032,331.25利润表科目2011年2012年2013年一、营业收入63,316,135.0092,032,331.25122,675,180.41减：营业成本61,062,205.1788,141,280.48118,592,688.71营业税金及附加3,265,735.024,869,239.693,711,208.78销售费用6,596,319.701,721,897.40818,788.90管理费用6,571,456.968,581,565.6416,386,166.23财务费用9,459,810.9322,714,154.4843,990,098.13加：投资收益3,410,670.5110,500,000.009,000,000.00二、营业利润5,664,600.3414,391,050.7713,082,491.70加：营业外收入36,000.0057,476.79/减：营业外支出48,528.5339,733.0051,276.00三、利润总额5,652,071.8114,408,794.5613,031,215.70减：所得税费用505,169.04977,198.64948,222.67四、净利润5,146,902.7713,431,595.9212,082,993.032013年营业收入相比2012年增加近3000万，但净利润比2012年少130万。主要是由于营业成本增加近34%，其中管理费用增加近780万和财务费用的增加近2100万。销售费用减少近90万。现金流量表科目2011年2012年2013年经营活动现金流入小计66,292,373.57295,056,709.49236,518,861.67经营活动现金流出小计151,925,144.12122,728,237.2970,547,509.80经营活动产生的现金流量净额-85,632,770.55172,328,472.20165,971,351.87投资活动现金流入小计3,416,670.5110,500,000.009,000,000.00投资活动现金流出小计82,290,925.231,148,658.30118,934,084.00投资活动产生的现金流量净额-78,874,254.729,351,341.70-109,934,084.00筹资活动现金流入小计189,000,000.00134,000,000.0079,000,000.00筹资活动现金流出小计8,577,105.09315,090,723.1999,106,811.86筹资活动产生的现金流量净额180,422,894.91-181,090,723.19-20,106,811.86现金流量净额汇总15,915,869.64589,090.7135,930,456.01主要财务指标项目2011年2012年2013年流动比率2.022.601.01速动比率0.480.720.26二、融资人核心子公司简介：企业全称盐城瑞尔房地产开发有限公司成立日期2005年8月15日营业执照号320991000003709注册资金6000万元人民币企业性质有限公司（自然人控股）注册地址（办公地址）盐城市盐都区新都街道办事处新丰社区居委会五组贷款卡编码/密码320991000003709法人代表吴小霞房产开发资质二级注册经营范围建筑装潢材料、水暖器材批发、零售。房地产的开发、经营。公司股权结构股东名称出资金额持股比例（%）吴紹豪1410万元23.5%林春福30万元0.5%上海电子商城4560万元76.0%总计6000万元100%1、实际控制人简历：吴绍豪，男，1967年出生，浙江苍南人1988年-1991年从事教育工作1991年-2001年温州育才信息公司总经理2001年上海电子商城董事长兼总经理2005年8月盐城瑞尔房地产开发有限公司董事长2009年4月沈阳瑞尔房地产开发有限公司董事长2、盐城瑞尔情况介绍：盐城瑞尔房地产开发有限公司成立于2005年8月，是瑞尔集团下属专业房地产开发公司，注册资本金为6000万元，主要从事房地产开发、建筑装潢材料、水暖器材批发零售等业务；注册地址是盐城市盐都区新都街道办事处新丰社区居委会五组。公司法人代表是吴小霞。公司现有员工76人，其中有职称的人员为21人。公司已经取得二级房地产开发资质，目前开发的项目有瑞尔花园和紫薇国际广场。“瑞尔花园项目”土地取得时间2005年4月份，支付土地获取成本约17800万元，“瑞尔花园”项目总用地面积12.5万平方米（合188亩），总建筑面积约33万平方米，其中住宅面积为24万平方米，商业面积为6万平方米，地下面积3万平方米。项目计划总投资11.5亿元，已投入80000万元，剩余30000万元，瑞尔花园现已完工开发面积约22万平方米，已销售19.1万平方米（实现销售收入约90000万元），剩余可售面积2.9万平方米，预计可实现销售回笼20000万元。剩余（四期）未开工面积10万平方（4栋楼），预计于2014年6月开工建设，预估四期可实现销售收入约74800万元,扣除建造成本23700万元（不含土地成本，土地费用早期已经全部付清），税费约8500万元，管理费用约400万，销售费用约1300万元，不可预见费用约400万元，财务费用约1200万元，净利润约74800-23700-8500-400-1300-400-1200=39300万元。“紫薇国际广场项目”取得时间2007年7月份，土地获取成本8800万元，占地面积55098.7平方米，总建筑面积27.7万平方米，其中住宅7万平方米，商业16万平方米，地下4.5万平方米。总投资90000万元，已经完成投资76000万元，剩余投资14000万元。紫薇广场B区、C区已经完工面积约20.7万平方米，其中可售面积124538.27平方米，已销售面积约41140.58平方米，已实现销售收入约44500万元，剩余可售面积83397.69平方米。A区约7万平方米目前处于在建状态中，其中商业0.4万平方米、办公0.5万平方米，公寓4.45万平方米，医院0.6万平方米，地下人防约1万平方米，公厕80.51平方米，目前已达到预售状态。可售面积：60345.15平方米，已销售面积：22979.29平方米，已实现销售收入：15000万元，未售面积37365.86平方米。紫薇国际广场位于盐城城南新区，东临市政公务员居住区紫薇花园，南接内港湖公园，西侧人民南路对面便为盐城市政府行政中心，北临世纪大道是城市交通主干道；城南新区是市政府重点规划的行政，文化，商务，居住中心，汇集了钱江方洲，公园道1号，紫薇花园，瑞尔国际公馆，华夏绿城，恒荣世家，中南世纪城等众多大型高档居住区，未来居住人口将突破50万人，消费潜力巨大；还有金鹰奥莱城，商业大厦，欧洲街，东湖商贸城等商业项目，形成了盐城最大的商业圈，未来将辐射整个盐城地区，而紫薇广场处于内港湖商圈的核心位置，是集商业、休闲、办公、居住为一体的综合性生活广场，将成为盐城下一个财富标志。3、财务情况：资产负债表科目2011年2012年2013年货币资金7,300,027.879,179,430.5473,518,845.74交易性金融资产应收账款215,813.00215,814.003,233,464.00预付款项35,073,615.9783,181,823.0676,768,774.80其他应收款80,474,230.832,720,367.78103,493,060.35存货80,474,230.83413,296,607.64558,198,961.60待摊费用360,000.00其他流动资产流动资产合计637,030,931.11508,594,043.02815,573,106.49长期股权投资固定资产2,033,793.132,102,269.132,187,697.13长期待摊费用非流动资产合计2,033,793.132,102,269.132,187,697.13资产总计639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62应付帐款88,012,172.9847,983,772.9854,029,804.23预收款项320,963,180.57101,159,715.4585,877,414.45其他应付款5,477,922.64应交税费-131,504,047.36-11,206,917.89-21,915,494.46其他应交款-1,965,744.73-2,705,472.56-3,159,004.92流动负债合计280,983,484.10135,213,097.98114,832,719.30长期借款50,000,000.000.00100,000,000.00非流动负债合计50,000,000.000.00100,000,000.00负债合计330,983,484.10135,231,097.98214,832,719.30实收资本30,000,000.0030,000,000.0060,000,000.00资本公积187,190,000.00187,190,000.00187,190,000.00盈余公积未分配利润90,891,240.14158,275,214.17355,738,084.32所有者权益合计308,081,240.14375,465,214.17602,928,084.32负债和所有者权益合计639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62资产负债率52%26%26%与2012年相比，2013年资产增幅达60%，共计近3亿元，资产负债率也维持在26%较低的水平。2013年财务报表主要变动项目注释：应收账款：期末数为3233464.00元。主要是瑞尔国际广场项目。其他应收款：期末数为43493060.35元。上海电子商城16727519.00杨细娟10870788.35沈阳瑞尔房地产开发有限公司7500000.00盐城市物价局2000000.00盐城百汇商业经营管理有限公司1833120.00同上630000.00吕细亮600000.00陈向红500000.00林世南500000.00其他2331633.00预付账款：期末数为136768774.80.主要是给温州建设集团公司。存货：期末数为423554127.03元。其中：瑞尔花园项目开发成本99043873.21元紫薇国际广场项目开发成本324510253.82元应付账款：期末数为54029804.23元。其中：江苏盐开电器有限公司1032986.79江苏西团建筑有限公司1200000.00大成建筑工程有限公司5644134.27江苏中厦集团有限公司24530000.00盐城海翔电器16000000.00江苏尧塘绿化4000000.00盐阜大众报业集团公司1508695.99盐城市亭湖区业大门窗厂55357.18盐城市大世界装饰城金天地石材经营部30630.00盐城市建筑设计研究院有限公司28000.00预收账款：期末数为125949448.45元。其中：紫薇广场项目：113389381.45元瑞尔花园项目12560067.00元长期借款：期末数为100000000.00元，为农行抵押贷款。利润表科目2011年2012年2013年一、营业收入202,562,574.00591,475,960.00571,862,247.06减：营业成本168,492,665.00395,610,796.30302,100,220.29营业税金及附加13,271,673.5964,749,060.0050,173,249.20销售费用9,257,771.1013,648,257.297,483,240.56管理费用4,299,589.255,315,385.6711,445,431.32财务费用3,128,682.85343,467.091,038,758.73加：其他业务利润--823,800.00二、营业利润4,112,192.21111,808,993.65200,445,146.96加：营业外收入685,000.00182,725.0063,237.74减：营业外支出620,132.24457,744.623,045,514.55三、利润总额4,177,059.97111,533,974.03197,462,870.15减：所得税费用44,150,000.00-四、净利润4,177,059.9767,383,974.03197,462,870.15自2011年起，净利润增幅极大。营业收入提升将近一倍。从2011年的2亿升上到2012年的5.9亿以及2013年的5.7亿元。和2012年相比，营业成本大幅下降9300万，销售费用下降616万元。相比之下管理费用大幅上升613万元，财务费用上升近70万。所以净利润比2012年净增长1.3亿元。现金流量表经营活动现金流入小计460,722,203.86371,665,434.67105,117,670.71经营活动现金流出小计429,275,719.64319,717,556.00170,692,827.51经营活动产生的现金流量净额31,446,484.2251,947,878.67-65,575,156.80投资活动现金流入小计---投资活动现金流出小计1,281,640.0068,476.0085,428.00投资活动产生的现金流量净额-1,281,640.00-68,476.00-85,428.00筹资活动现金流入小计-50,000,000.00-130,000,000.00筹资活动现金流出小计-50,000,000.00-筹资活动产生的现金流量净额-50,000,000.00-50,000,000.00130,000,000.00现金流量净额汇总-19,835,155.781,879,402.6764,339,415.20主要财务指标项目2011/12/312012/12/312013/12/31资产负债率51.79%26.48%26.27%流动比率2.273.767.10速动比率1.860.091.572013年企业资产流动性较好，短期偿债能力较高。三、资金投向介绍：10000万元用于置换我行公司部票据融资（2014年8月到期）20000万元用于置换中诚信托贷款10000万元用于盐城瑞尔花园四期建造及沈阳项目建设瑞尔花园四期：盐城瑞尔花园（四期）未开工面积10万平方（4栋楼），预计于2014年7月份开工建设。计划商业部分30000平米，住宅70000平米，及地下车库900个。1、投资测算：瑞尔花园四期工程付款时间表：序号项目名称2014年瑞尔花园四期付款计划2015年瑞尔花园四期付款计划合计（万元）1监理费(含投资监理）401101502土建工程2,50017,50020,0003安装工程2001,5001,7004电梯6006005供电工程7507506供水1001007消防工程4004008有线、通信、智能化工程---9绿化工程---合计2,74020,96023，700预计2014年支付2740万元工程款，2015年支付20960万元工程款。2、销售收入测算：2015年产品销售单价(元/平米)销售面积（平米）完成比例销售收入（万元）住宅70004900070%343000商业6500900030%5850地下车库70000360个40%2520小计426702016年产品销售单价(元/平米)销售面积（平米）完成比例销售收入（万元）高层住宅70002100030%14700商办6500900030%5850地下车库70000270个30%1890小计40%224402017年产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（万元）高层住宅700000%-商办6500750025%4875地下车库70000225个25%1575小计64502018年产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（万元）高层住宅700000%-商办6500450015%2925地下车库7000045个5%315小计3240合计74800商铺：预计2015年5月开盘销售，整体实现销售均价6500元/平方米，30000平米预计实现收入19500万元。住宅：预计2015年五月开盘销售，整体实现销售均价7000-8000元/平方米，70000平米预计实现收入49000万元。车库：预计2015年五月开盘销售，销售均价70000元/个，900个车库实现销售收入6300万。共计实现销售收入74800万。预计2015年可实现现金流42670万，扣除23700万工程款，可得18970万元。可以覆盖借款本息。沈阳瑞尔项目：沈阳瑞尔房产开发有限公司开发的项目位于沈阳市沈北新区梅江北街。项目分040、041开发建设。公司于2010年3月18日取得040地块，位于沈阳市沈北新区梅江北街27号，占地面积93565平方米，土地出让金8439万元，用途为普通商品住房用地和批发零售用地。于2010年5月26日取得041地块，位于沈阳市沈北新区梅江北街25号，占地面积111532平方米，土地出让金1亿元左右，用途为普通商品住房用地和批发零售用地。“东北电子商城-瑞尔帝景豪庭”，项目规划用地面积307亩，总用地面积205097平方米，总建筑面积82.65万平方米，该部分已经取得国有土地使用证、建设用地规划证和建设用地规划证三证齐全。其中商办面积近24.28万平方米，住宅面积58.37万平方米，地下近3万平方米，绿化率高达35.5%，容积率3.5。现项目已开工在建面积约为22万平方，1）开发成本明细：040地块：住宅26万平米，商铺办公楼3万平米，停车位600个。2014年计划完成工程量的50%。2015年结构封顶，2016年竣工交付使用。三年共计工程成本136000万元。041地块：住宅17万平米，商铺办公楼20万平米，停车位1500个。计划2014年度结构封顶，2015年竣工验收，2016年交付使用。三年共计工程成本165000万元。2）销售收入测算：040地块：住宅26万平米，商铺办公楼10万平米，停车位1500个。第一年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅550026049630%429,817,724商办100003117630%93,529,140停车位80000600个30%35,976,000小计523,346,864第二年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅550026049640%573,090,298商办100003117640%124,705,520停车位80000600个40%47,968,000小计745,763,818第三年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅550026049625%358,181,436商办100003117625%77,940,950停车位80,000600个25%29,980,000小计466,102,386第四年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅5,500260,4965%71,636,287商办10,00031,1765%15,588,190停车位80,000600个5%5,996,000小计93,220,477合计1,828,433,545041地块：住宅17万平米，商铺办公楼20万平米，停车位1500个。第一年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅5,500170,55730%281,419,628商办10,000203,26630%609,796,500停车位80,0001,500个30%36,000,000小计927,216,128第二年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅5,500170,55740%375,226,170商办10,000203,26640%813,062,000停车位80,0001,500个40%48,000,000小计1,236,288,170第三年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅5,500170,55725%234,516,356商办10,000203,26625%508,163,750停车位80,0001,500个25%30,000,000小计772,680,106第四年销售收入产品销售单价（元/平米）销售面积（平米）完成比例销售收入（元）高层住宅5,500170,5575%46,903,271商办10,000203,2665%101,632,750停车位80,0001,500个5%6,000,000小计154,536,021合计3,090,7