HAPPYLAND销售手册资料

HAPPYLAND销售手册

目录

一、茵梦湖集团及苏州茵梦湖房地产开发介绍........................................4

〔一〕茵梦湖集集团介绍.......................................................4

（-）苏州黄梦湖房地产开发简介..............................................5

二、HAPPYLAND项目介绍........................................................6

㈠HAPPYLAND项目简介..................................................6

（二）、项目规划及定位........................................................7

（三）项目优势...............................................................8

（四）配套设施..............................................................13

（五）经营治理服务..........................................................13

（六）投资成本优势..........................................................16

（七）商铺使用面积、户型、价格等...........................................18

三、商业物业专业知识............................................................19

（一）商业物业种类..........................................................19

（二）建筑结构简介..........................................................19

（三）商业物业的要素用途....................................................20

（四）土地使用..............................................................20

㈤八通一平..............................................................20

（六J土地使用证及具他证明书...............................................20

四、销售人员守那么..............................................................20

(-)差不多准那么..........................................................20

(二〕职业准那么............................................................21

五、销售流程.....................................................................21

六、签定销售合同有关说明........................................................22

七、销售相关问题................................................................24

茵梦湖HAPPYLAND销售手册

一、茵梦湖集团及苏州茵梦湖房地产开发介

绍

〔一〕茵梦湖集集团介绍

茵梦湖集团是以教育产业、房地产以及科技产业等为要紧投资经营方向，致

力于进展知识经济体系的大型民营企业集团，业务覆盖苏州、昆山、杭州、青岛

和上海等地，国内外战略合作伙伴来自美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国家,

以及内地的上海和南京等地。企业总资产近26亿元人民币，净资产23亿元，

拥有较雄厚的资本实力。

集团董事长梁顺才博士是闻名的美籍华裔学者、美国席勒国际大学名誉董事

长、建筑设计专家，在美国、日本、台湾和祖国大陆地区的建筑设计、教育投资

和地产投资享有专门高的声誉。在其的引领下，集团差不多向品牌化、集团化、

多元化健康进展，逐步成为具有国际先进经营理念、规范的运营治理机制、深厚

的企业文化底蕴和雄厚的资金实力的大型企业集团。随着近年来取得良好的社会

效益和经济效益，作为华东地区知名的成功民营企业，已获得社会各界的承认和

好评。

目前集团旗下企业和产业有：苏州市良上文化进展、苏州良土教育治理、苏

州国际外语学校、硅湖职业技术学院、青岛国基外语学校、上海硅湖园区贸易、

上海硅湖生物科技、苏州宽敞运算机新技术、苏州茵梦湖房地产开发、苏州和信

物业治理、青岛鳌海山城经济开发等。

〔二〕苏州茵梦湖房地产开发简介

苏州茵梦湖房地产开发成立于2000年在苏州新加坡工业园区成立，办公地

址为苏州工业园区加城大厦，注册资金2000万元，拥有国家二级开发资质，要

紧经营房地产开发和销售建筑材料等。公司实行董事会领导下的总经理负责制。

经营治理层设总经理一名、副总经理两名；下设八个部门，即：投资打算部、设

计部、工程部、销售部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公室。公司集合

了一批富有激情和理想、有专业知识、不断追求杰出的人才。公司的中层干部年

纪在27—45岁之间，拥有硕士、大学、大专等不同学历的各类人才。职员朝气

蓬勃，专业技能强，团队合作精神明显，能够把握房地产市场脉搏，洞悉房地产

市场动态，形成了一种创新、进取和蓬勃向上的进展态势。

公司崇尚”建筑源于自然，设计打造精品”的理念，以中高档楼盘开发为主,

附带教育产业楼盘的承建工作，从事专业化的经营方针，注重开发产品的全方位

设计与治理，力求对社会的回报，并以期获得稳健增长速度与效益。公司自成立

以来，先已后承建了苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院的校舍及其附属产业,

公司的建筑特色明显，具有极强的品牌文化特点，带动了周边房地产的进展，逐

步在专业领域中凸显优势。

"以人为本"是公司突出的企业文化，公司追求人才资源的最优化治理，尊

重职员的选择权，重视对职员的培养，以为职员提供理想、最具潜力的竞争岗位

为己任，努力制造公平竞争的环境。提倡工作效率，让每个职员融于公司的进展

之中，强调专业技巧和工作模式相结合，加强决策、经营、治理、销售、应变等

专业能力，提高企业的凝聚力和核心竞争力。

茵梦湖房地产开发公司拥有一流的专业团队，曾取得卓著的业绩和丰富的实践建筑

施工、环境艺术设计、装饰装修体会，先后成功实施了成功开发了一系列楼盘，要紧有

大禹谷、青岛硅湖城、茵梦湖景苑、茵梦湖山庄等等。

二、HAPPYLAND项目介绍

〔一〕HAPPYLAND项目简介

HAPPYLAND项目是由茵梦湖集团投资、苏州茵梦湖房地产开发开发兴建

的以欢乐为主题的公园，集购物、休闲、娱乐、康体、美容于一体。

该项目位于昆山市花桥镇曹安经济开发区，占地41万平方米、总建筑面积

102.5万平方米，打算投资额26多亿元，容积率为2.5,绿地率为一五%,停

车位共9400个，现有建筑面积11万平方米。该项目引进国际最新设计理念，

参考国际国内成功商业地产项目的优秀范例，由东南大学建筑设计研究院苏州分

院和苏州茵梦湖房地产开发共同设计、是建筑设计专家、园林和装饰装修专家共

同努力的结晶。充分展现了茵梦湖集团在建筑设计等各方面的优势，集本土风情

与海派风格于一体，让建筑传情达意。

〔二〕、项目规划及定位

•一流的规划设计建筑，引领建筑风向

茵梦湖happyland由闻名美籍华裔学者、建筑设计专家梁顺才博士领衔进

行整体规划设计，规划设计充分表达科技、生态、服务等功能品质，集中西方文

化和现代文明于一体，具有江南传统特色，又融合了西洋建筑风格，中西合璧的

建筑富有时代气息，填补了苏州和上海之间的建筑空白，将成为长三角地区超大

规模欢乐主题购物公园和昆山市花桥镇的最精美的标志性建筑。

•规模宏大，气概磅礴

茵梦湖happyland占地面积41万平方米,规划建筑面积102.5万平方米,

整个建筑规模宏大，气概宏伟，布局合理，色彩鲜亮。主题建筑高30层。另有

30万平方米的大型停车场〔约9400个车位〕和一五万平方米的屋顶花园。整

个项目由苏州茵梦湖房地产开发投资开发。

•Happy主题：定位精准

公司对对商业地产进展脉搏精准把握，该项目集庆、健、美、老爷车文化为

主题，为消费者提高婚庆、节庆、喜庆、健康、整形美容、游乐、批发、购物、

酒店、休闲、美食等于一体的全新体验消费时代，引领每天差不多上欢乐节日。

•丰富有机的业态组合

茵梦湖happyland项目以欢乐为主题，以庆、健、美为组合，追求天天过

节、时时炊乐消费理念，超大面积、无缝空间、框架结构任您随意组合开放空间,

以多业态、多品牌凝聚人气、提升知名度和辐射力。

其中，A区以庆为主题，B区以健为主题，专家楼、华美大楼〔一楼、二楼出售,

同时二楼辟出一定面积用于老爷车展出；3-5楼三星级宾馆〕

具体业态组合见下表

〔三〕项目优势

•符合都市进展规划

昆山是一座具有深厚文化历史底蕴的以外向型经济为主导的新兴工商都市,

东接上海，西邻苏州。都市化、工业化进程快速推进，通过实施外向带动、科教

兴市和可连续进展战略，走出了一条独具特色的“昆山之路"。按照昆山市的进

展规划和市领导的最新讲话精神，当前昆山正利用工业化和都市化加速推进的时

机，为更好地支撑现代制造业的进展，大力进展包括教育培训、医疗、消费性服

务、生产性服务等在内的第三产业。

昆山市进展服务业，是从整个长三角的大环境和昆山的小环境中杳找最正确

结合点。昆山在进展服务业的过程中，力求与上海、苏州错位进展，要以昆山为

立足点，扩大服务半径。今后，要按照《昆山市都市总体进展规划》和《昆山市服务

业进展总体规划》,明确重点地区，专门是“1+3”地区和花桥、周庄、巴城等

服务业特色镇的进展方向，把昆山建设成为江苏国际商贸重镇、沪苏物流转运基

地和长三角休闲居住品牌都市，形成生产性服务业、现代化商贸服务业和文化休

闲旅行业"三足鼎立"的服务业经济体系。

我们将要投资的happyland项目恰好符合《昆山市都市总体进展规划》和《昆

山市服务业进展总体规划”，而且项目所在地位于重点进展区域。

•经营机制优势

大型购物中心在中国显现时刻较短，缺乏成功的可资借鉴的体会模式。好在

茵梦湖集团是在市场经济大潮中成长壮大起来的，对市场的判定和把握能力较为

准确，具有灵活的经营机制和先进有用的治理模式。因此，为保证项目的顺利进

展和经营成功，公司将结合司情，借鉴美国、西欧、日本与东南亚地区和国家在

进展商业地产专门是SHOPPINGMALL方面的成功体会，加强深入研究，与时

俱进地寻求合适的灵活的经营模式。为此，公司将利用本项目将在不同时期采纳

不同的经营模式，集合大量相关领域的治理精英，实施专业化治理，并形成一套

成熟的治理模式和体会，力求在开发商、投资者、经营商、治理商之间取得共赢,

在短期利涧和长期利涧求得平稳。

•区位优势

茵梦湖happyland具体坐落位置昆山市花桥镇，紧临国际大都市上海，与

上海市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、苏沪大陆桥、上海后花园之称，

地处苏沪交界处、上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山

国家级开发区和苏州新加坡工业园。那个地点目前是上海、苏州等周边地区的

SHOPPINGMALL的商业辐射范畴的空白点或盲区。因此，能够说happyland

项目的规划设计、定位具有超前意识，该项目将凭借如此的绝佳地段，立足昆山，

辐射长三角其他都市，辐射范畴将在百公里外。

・交通优势

花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊。曹安经济开发区距虹桥机场

25公里、距上海市中心34公里，距浦东机场65公里，距吴淞集装箱码头30

公里，交通距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依靠沪宁高速公路、312

国道、沪宁铁路和同三国道、上海郊区环线以及拟建中的京沪高速铁路、城际轨

道交通等，组成了花桥镇四通八达、快速、便利、立体的交通网络。该交通体系

的完善，大型购物休闲中心由中心城区向边缘区域或郊区进展是一个方向，这些

区域地价廉价，区域经济发达，立即投资兴建的商务物业档次高、位置好、价格

低、交通方便，必将受市场追捧。

•区域内产业集中，经济发达，人民生活富裕，消费结构面临升级

项目地处长三角，国内国际资本纷纷涌入，商业极为发达，长江三角洲以全

国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，制造了全国22.1%的国内生产总值、

24.5%的财政收入、28.5%的进出口总额，2004年长三角地区一五都市中有一

三个都市居民家庭的人均可支配收入超过万元，长三角差不多成为中国大陆最具

经济活力、人民群众生活最富裕、辐射能力最广泛的地区。

其中，上海市2004年实现国民生产总值7450.27亿元，比上年增长一

三.6%,增幅为1996年以来的最高水平，人均可支配收入1600。多元。苏州

市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，2004年的国民

生产总值达345。亿元，经济增长速度达到17.6%,人均可支配收入14451元。

昆山市位于苏州和上海之间，人口近百万，2004年国民生产总值314.34万元,

人均可支配收入超过万元。

该区域内人口密集，潜在消费群体庞大。其中，上海人口1700多万，苏州

市实际人口超过1000万，在以昆山花桥2.5小时车程的半径内，约有1亿人

口。

另外，昆山市入选2004年度',最正确中国魅力都市"和''极力举荐投资

都市"，美国《福布斯”杂志首次推出“中国最正确商业都市排行榜"、”以后

之星50强"，昆山分别名列第69位和第7位。自1992年以来，差不多有来

自美国、英国、加拿大、法国、日本、德国、韩国、新加坡、香港、台湾等十多

个国家和地区的200多家企业在花桥投资，中高级白领较多，消费意识发达，

消费水平高，他们也都在翘首期盼这一项目早日投入运营。

最新统计数据显示，2005上半年长三角一五个都市的居民人均可支配收入

首次突破8000元大关，较全国平均水平高出2628元。收入增长带来消费能力

升级，长三角都市居民消费结构正由大众消费向享受型消费转变，体脸式的消费

前景看好。

•周边商业氛围初步形成

花桥镇面积50平方公里，目前差不多形成四大支柱产业即汽车零配件产业、

高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业，是昆山市的汽配商贸物流

重镇。而且本项目周边已建、在建和规划的物业项目种类繁多，要紧有上海国际

汽车城、同济汽车学院、二手车交易市场、国际生态居住区、F1国际赛车场、

青浦工业园区等等，种类齐全，商业氛围浓厚，另据了解，江苏省国际贸易中心

也将迁向该地，昆山市行政办公中心也将东移。而该区域的商业配套明显跟不上,

从而为本项目的进展提供了锲机。因此，本项目的投资兴建，能较好的发挥协同效

应，使整个区域结构脉络清晰，本项目能大幅提高周围商圈的价值，提升商业文

化，营造和改善商业环境，提高人民生活品质。

•地产升值空间庞大

我们认为，以后商业地产项目将逐步转从广域型、都市型购物中心转向区域

型购物中心或二三线都市，商业地产项目以后将朝购物、休闲、健身、交际等方

向综合进展。该项目紧邻上海，区域内商业地产项目市场供应较少，加上外资企

业如金融、汽车、高档零售商品等进入上海及其周边市场的力度进一步加大，我

们对该区域的以后进展前景充满信心，加上该项目的市场定位准确、主题经营富

有特色、经营模式科学合理，该项目必定能成功。估量以后一段时刻内，该区域

的商业物业价格上涨空间将被打开。该项目的成功运营，必定给地产带来的庞大

升值空间，商铺投资者将共同分享这盛夏的果实。

〔四〕配套设施

•市政设施：提供高标准“八通一平"条件，包括道路、供电、供水、污水排

放、雨水排放、通信和宽带、土地平坦。

•娱乐休闲，除了本项目的休闲娱乐设施外，周遍地区还有电影院、休闲度假

村、高尔夫球场、保龄球场等。

・学校：happyland周边地区拥有包括闻名的复旦大学、上海交通大学在内

的等众多高等院校、省市级重点中、小学以及国际外语学校所，能够满足

入住业主子女及职工不同的就学需求。

•医院：除了本项目的整形美容专科医院外，周遍地区还拥有家省市级卫

生医疗机构，可就近诊治。

•居住：昆山是国家卫生都市、国家环保榜样都市，花桥镇是国家卫生镇，环

境优美，景色、气候怡人，各项生活设施一应俱全，国际生态居住区将是您

忙碌后的栖息地。

•交通：目前要紧有以下几条线路通过花桥镇，昆山102--上海安亭〔间隔

5分钟〕、上海嘉定一一昆山〔间隔半小时〕、上海青浦----昆山〔间隔一小时。

据了解，上海国际汽车城的公交营运系统已进入规划程序，相信不远的今后

城际交通会大大改善花桥镇现有公交体系和网络。

〔五〕经营治理服务

•专业的物业治理公司

公司将聘请专业机构对集团卜,属物业治理公司进行治理理念、治理模式、运

行机制及人员专业培训，大幅提高现有治理水平，适应新形式下的物业治理需求,

对整个项目的物业进行治理，提供质优费用低廉的服务。

•电梯服务

该项目共有包括货梯、客梯共部，具体分布情形如下：；

公司将为客户提供优质电梯服务，文明礼貌，使用文明用语，持证上岗；

遇到电梯显现故障，修理人员及时赶到现场排除故障，确保大厦安全运营。

・水、电治理服务

设置专人负责受理客户反映水电问题，24小时值班，文明答复和解决问题；

新增客户办理用水用电申请，手续齐全后，2个工作日到现场测量，3个工作日

内保证客户用上水电；

实现全年安全供电、供水运行无重大事故，接到停水、停电事故10分钟内赶

到现场，停水、停电抢修，大修不超过48小时，小修不超过24小时，正常修

理停水、停电提早24小时通知；

按规定收取水、电费，保证不乱收费。

•给排水设备和电器设备

供电设备：花桥镇建有35KV的变压站二座、在建110KV变压站一座和筹

建的220KV变电站一座，由华东22万伏电网配变供应，为花桥镇工商企业的

正常经营生产提供了电力上的保证；配电方式高压采纳双回路选择送电，并以环

路配电方式供电，保证电压的稳固；同时配有紧急备用发电系统，专门情形下启

动备用电源；每一商户均安装电力计量装置，数据直截了当传送至主监控室并储

存。

给排水设备：花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水集

团公司组团供水，建有吨容量蓄水池，采纳重力水箱间接供水方式，通过加

压送至楼顶，排水由直径600、450、300三种管径组成直泄式排水系统，废水、

污水、雨水分别排入下水道。

•通讯

花桥镇已建成一万门〔终端三万门〕的两座邮电通信大楼，采纳先进的光缆、

宽带通信网络，长途、国际、港澳台及电传、畅通无阻，先进的光缆、

宽带通信网络保证了信息的畅通。

・24小时中央空调和中央监控

Happyland各建筑物内均安装中央空调，为客户和游客制造一个舒服的经

营和购物、休闲环境；并安装有自动化中央监控系统，山中央监控中心自动监控

水电、空调、电梯等各项设施，火灾自动监控报警系统可自动侦烟、侦热、侦水,

以防事故发生。

•消防设施

为降低火灾诱因，保证客户和消费者安全，整个建筑主体结构及要紧设备均

属非易燃材料，并安装有消防主管及楼层消防栓等设施。

•招商服务

另外，花桥镇还专门成立了外资招商服务中心，为投资者提供”一站式、全

过程"的一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开户、海

关登记、施工以及入驻后的供电、供水、职员聘请、培训等一系列手续，均可由

外资招商服务中心协助、代理。

•统一的经营治理

公司将组建商业经营治理公司负责该项目的经营治理。要紧职责是为所有的

商户制定统一的治理制度；对租户进行教育辅导、经营分析、店铺调整等；负责

对整个项目的营销治理，如统一组织进行广告宣传策划、促销；以及对租户的财

务治理等。

〔六〕投资成本优势

与上海、苏州等都市相比，在昆山市花桥镇投资具有无可比拟的成本优势。

列举如下：

1、土地费用

用地性质用地点式使用年限价格〔元人民币/平方米〕

批租一五7.5

工业用地50

租赁7.5-12〔元人民币/平方米.年〕

住宅用地批租70需竞拍

商业公建用地批租40需竞拍

另需收取0.40元人民币/平方米。年的土地权属治理费

2、工商注册费

注册资本在1000万元人民币（含1000万元〕以下的收0.08%;1000万

元以上的超出部分收0.04%；1亿元以上的超出部分不再收取。

3、自来水、天然气

水费：工业用水2.一五元/吨。生活用水1.85元/吨、商业、服务业、建筑

业用水2.45元/吨、宾馆、饭店、娱乐业用水2.65元/吨；

天然气：居民用气2.2元/M3、工业用气1.9-2.0元/M-公用事业用气

2.75元/M'3、商业用气3.45元/IVP

4、通讯

[1]〔〕初装费308元人民币/线

〔2〕ADSL初装费308元人民币/线

5、电费

[1]3—五KVA及以上〔大工业〕用户

电压等级供配电贴费电度电价

110KVA免0.443元/KWH

35KVA免0.458元/KWH

10KVA免0.473元/KWH

[2]3—五KVA以下用户

电压等级供配电贴费电度电价

35KVA免0.634元/KWH

10KVA免0.649元/KWH

10KVA以下免0.664元/KWH

6、劳动力成本

外资企业职工工资水平不低于最低工资标准，具体由企业自行确定。各项基

金提成比例如卜'

项目养老保险生育保险失业保险工伤保险医疗保险

企业支付〔％〕一八120.58

个人支付〔％〕7///2

7、货运成本单位：人民币/元

A:集装箱出口费20，40'B:集装箱进口费20'40'

正常内陆包干费11001600正常内陆包干费一五002000

运费7001000运费7001000

其中其中报关费、理货费

定舱费、提箱费4006008001000

等

8、基建成本

房屋造价：视厂房材料、结构而定一样为500-1000元/平方米

房屋租赁：视厂房新旧、结构而定一样为10元/平方米.月

注：以上均系现行参考价格

〔七〕商铺使用面积、户型、价格等

有关商铺的形状、户型面积、总铺数、层高、开间、进深、单价、总价等具

体数据详见销售问答。

三、商业物业专业知识

〔一〕商业物业种类

HAPPYLAND内的物业种类繁多，业态业种丰富齐全，物业品质层次错落

有致。要紧有：商业街商铺、商务楼商铺、百货购物中心、大卖场、超市、百货

店、专卖店、三星级、五星级宾馆、商务办公楼、高档餐饮及其他。

（二〕建筑结构简介

项目分三期完成。一期由地下停车场层、30层高的综合商贸楼、3栋六层

高的商业楼及连廊等组成，建筑面积470835平方米，其中30层高的综合商贸

楼外墙为高档铝塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶体以巨门的造型耸立在周围建筑

群，寓意海纳百川，醒目靓丽，极具现代感，建筑物总高为米，整个建筑物

为二类建筑，耐火等级为二级，建筑抗震设防裂度为8级，整体为框架结构，

各层均为大跨度大开间布局，各层均采纳天然光和照明相结合，布局设计合理，

适合各种商业用途。

二期由四星级以上星级宾馆、会展中心、3栋六层高的商业楼、地下停车场

及商业配套楼等组成，建筑面积229710平方米；三期由产学研基地项目、地

下停车场等组成，建筑面积291655平方米。已有建筑包括华美大楼、专家楼

等，建筑面积11万平方米。

各楼内上下水管道及楼外自来水，污水、雨水管道全部接通，每栋楼内均设

有专用配电室，有双回路线路供楼内使用，楼内还配有大型货梯、客梯直通楼内

各层。

〔三〕商业物业的要紧用途

见第二部分业态分布部分

〔四〕土地使用

〔五〕八通一平

一个平坦土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污、通排

雨水。

〔六〕土地使用证及其他证明书

土地使用证证书标号：，建设规划许可证编号：，

施工许可证编号：，建设用地批准书编号：，《商品房销售（预

售）许可证”编号：

四、销售人员守那么

〔一〕差不多准那么

1、销售人员必须忠于公司，热爱本职工作，遵守职业道德;

2、销售人员在工作时刻内要时刻注意外表、仪容；

3、销售人员必须公司遵守公司规章制度和销售治理制度，保守公司隐秘;

4、销售人员不得有损害公司利益的行为发生或与公司的利益发生冲突；

5、销售人员必须微笑热情善意地对待所有客户。

〔二〕职业准那么

1、销售人员必须不断提高业务知识，专门是对商业房地产专业业务知识，

如房地产差不多概念、建筑材料、物业治理以及相关法律法规；

2、销售人员必须对该项目具有详细的了解，包括规模、定位、设施、价格、

户型、要紧卖点、周边环境及公共设施、交通条件、该区域都市进展规划等；

3、销售人员需要不断提高服务意识和技巧，如提高观看应变能力、了解客

户心理及沟通交流能力；

4、销售人员必须经常关注商业地产市场状况和周边商业项目的动态，及时

进行反馈，以便公司销售策略及时调整；

5、销售人员必须严格执行公司制度、命令和服从工作安排，提高业务执行

能力。

〔以上只是框架性规定，具体内容详见上海商贸的业务治理方法〕

五、销售流程

接待客户〔主动上前、问候语、确认来访渠道及次数。〕

项目新盘展现〔项目区位、周边环境、交通状况、项目定位、景观

建筑规划特点、配套设施等〕

V

带看样板商铺〔开发商、建筑设计、建材标准、智能化特点、商铺

特点、装修设计风格、框架结构优势、价格分析、锁定

客户需求、把握成交障碍点等。〕

rh

i/

।i

ii

ii

(i

ii

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洽谈区洽谈、沟通〔引导客户入座、汇报客户疑难问题、申请解决方

案和销售配合营造洽谈气氛、互换名片、挖掘客户信

息、投资方案分析、促销SP、递交楼书及讲解J

填写“户资料〔准确的客户资料和信息并及时更新〕

追踪客户〔将追踪情形详细记录在案以便日后分析〕

成交收定〔收定金、与客户签定认购书〕

I

签定合约〔认真签约并解答客户所提疑问〕

六、签定销售合同有关说明

签定销售合同前，俏售人员必须作到：

销售人员要对客户身份进行认真认定，确信相关证明文件等；

销售人员必须认真研究标准合同条款并通晓相关法律法规，对客户作耐心说

明；

销售人员要严格按照程序按《昆山市商品房购销合同》统一格式合同与客户

签定购销合同。

统一保管销售合同。

七、销售相关问题

领导带回来的问题

〔一〕项目概况

1、happyland建筑面积多少？使用面积多少？

答：happyland建筑面积102.5万平方米，使用面积约82万平方米。

2、41万平房米及102.5万平方米怎么说有多大？

答：happyland占地面积41万平方米换算成英制单位是101.31英亩；建筑面

积102.5万平方米换算成英制单位是1103.34平方英尺。

3.Happyland是属于哪个地点政府管制？有没有任何税项方面的限制或优待？

答：属于昆山市管辖，享受昆山市国家级开发区优待政策。

昆山经济技术开发区优待政策如下：

依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细那么》规定，在国

家级经济技术开发区内：

1〕外商投资的生产性企业，所得税率按一五％征收。其中经营期在1。年〔含

10年〕以上的，从获利年度起，前2年免征，后3年减半征收。对能源、交通、

大规模集成电路等基础设施项目实行从获利年度起前5年免征、后5年减半征

收。

2］产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收，先进技术企业按

规定减免所得税期满后，可延长3年减半期，减半后税率按10%征收。

3〕外国投资者从企业分得的利润，在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业

或先进技术企业，经营期许多于5年的，经税务机关核准，全部退还其再投资

部分已缴纳的所得税税款。

4〕中外合资企业的外国投资者，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额所得

税。

4、Happyland位置会可不能比较偏？什么缘故人流会乘车一小时来买东西？

况且一样市民都没有自用汽车。有没有公共交通设施或者旅行巴士顺路到

Happyland?

答：HAPPYLAND位于高速公路出口，园区出入口位于上海曹淞路口，有多条

公交线路通过，属于上海市城郊的mallo该区域目前差不多形成汽车零配件、

商贸物流、高科技电子产业及传统工业四大支柱产业，人流、物流密集，周围配

套设施齐全、消费人群潜力庞大，环境优美，景色怡人，紧邻江苏省国际商务区,

邻近还有上海国际大众汽车城、F1赛车场、上海最大的房地产公司绿地集团开

发的建筑面积1一三562970.94平方英尺国际生态居住区〔其中，第一期占地

面积1一五3.16英亩〕。因此，选择该区域作为HAPPLAND所在地不偏僻。

5、土地可用期限多久？

答：土地使用期40年

〔二〕项目建设打算进展

6、有什么措施能够保证投资者Happyland内所有项目会如期完工？

答：公司在以下几个方面能够保证项目如期完工：〔1〕公司具有雄厚的资金实

力；〔2〕公司与银行、海内外大财团、地产基金等紧密合作；〔3〕公司具有丰

富的项目投资治理体会。

项目开发打算：项目分五期开发。具体见下表:

项目分期开发项目开发时刻要紧项目内容建筑面积(m?)

一期商业、配套已建成综合大楼、华美大楼、专家楼以100000

及配套的hotel

二期配套设计终止，立4星级酒店，3个酒店式公寓以200000

即开工，及其它商业开发

2005.12—

2007.12

三期商业2020.130层高的综合商贸楼及其他商300000

业楼

2020.12

四期配套2020.1四星级以上星级宾馆、会展中心300000

及商业楼

2021.12

五期产学研基地20一三.1产学研基地项目等100000

2021.12

7、有无贷款打算？

答：中国最大的银行中国工商银行对该项目进行大力支持。

8、四年内大兴土木，将会是沙尘滚滚，会可不能阻碍生意？交通及生态环境？

答：公司会采取一切措施把阻碍降低到最低限度，如严格分区、合理安排施工进

程，因此，可不能对交通和生态造成破坏性阻碍。

9、高星级酒店、五星Resort、儿童乐园等等的建设?有没有一个比较准确的时

刻表？

答：上述项目的建设均有详细的时刻表，一定会如期投入使用。具体见上题。

10、华美大楼是否分割、何时分割、如何分割？

答：华美大楼将进行重新装修并按照业态和功能定位进行分割，估量8月中旬

进行。

11、华美大楼有没有空调？将会给买者提供什么样的装修？

答：华美大楼有空调；

装修标准为：

外墙：1-2层为涂料和干挂大理石

内墙：乳胶漆和局布大理石

地面：室内水泥地面

门:玻璃门

窗：铝合金窗

公共卫生间：高级洁具、防水地面、墙面为高级瓷砖

通讯：预留接口

空调：安装

插座：预留数个插座

公共走廊：①地面：防滑地砖

②墙面：环保乳胶漆

③吊顶：吸音天花吊顶

④设照明系统及应急照明系统

12、目前周边有哪些五星酒店在建？有没有达成任何意向书？

答：问王总，酒店的名字

〔三〕区域社会经济状况及周边商铺

一三、有没有任何的调查有关邻近人口、工作收入、年龄、消费能力等重要资料？

答：长三角的部分数据：

按照通用的口径，长三角经济圈是指上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、

扬州、镇江、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山等一五个省辖市以上

都市。从地理位置来看，项目所在苏州市正好处于长三角的中心地带，而具体坐

落位置昆山市花桥镇，与上海市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、苏沪大

陆桥之称。项目服务区内产业集中，经济发达，内外商贾云集，人民生活富裕。

长江三角洲以全国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，制造了全国22.1%的国

内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口总额，差不多成为中国大陆

最具经济活力、人民群众生活最富裕、辐射能力最广泛的地区。其中，上海市自

20世纪90年代以来，专门是进入21世纪以后，国民经济保持快速健康进展的

良好态势，经济增长的内在动力不断增强。1992年以来，上海经济已连续一三

年保持两位数增长。2004年，实现上海市生产总值7450.27亿元，按可比价

格运算，比上年增长一三.6%,增幅为1996年以来的最高水平，比1990年增

长3.9倍，平均每年增长12%。苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东

临上海，南接浙江，实际人口超过1000万。21世纪的苏州将是“经济繁荣、

科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明"的现代化地区。近几年来，苏州市

经济进展迅猛，2000年苏州市国民生产总值一五14亿元，2003年2802亿

元，2004年的国民生产总值达3450亿元，经济总量位列全国第五，经济增长

速度达到17.6%,超过北京、上海、深圳等都市的进展速度。许多有识之士认

为，"长三角”不仅差不多或者立即成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能

成为世界经济下一轮复苏的''发动机"。2004年的经济数据显示，经济的快速

进展使这一区域居民家庭收入出现较快增长速度。长三角地区一五都市中有一三

个都市居民家庭的人均可支配收入超过万元，其中上海都市居民人均可支配收入

达16683元，苏州市区都市居民人均可支配收入14451元；有14个都市的居

民可支配收入增幅超过10%,其中，苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超过一

五%;上海增幅为12.2%。

14、该项目邻近商铺最近售价是多少？有多批少套卖了

答：该项目周边的江苏省国际商务区差不多全部售完，售价在2万元/n?左右,

上海绿地集团的商铺售价3.5万元/n?。

一五、同一类型的商铺如在上海现在卖到什么价位？

答：上海豫园商城的商铺价格为一五万元/n?,港汇广场的商铺售价为8000—

9000美金/n?；同时，距本项目较近的上海商铺租金价格为：上海市长寿路邻

近达安花园裙房租金为每天每平方米14・20元，沙田半岛租金为每天每平方米

20-30元，上海市武宁路大渡河路久良财宝休闲广场租金为每天每平方米一五

元左右。

〔四〕招商及经营

16、有没有任何品牌差不多入住？

答：找戴。请把已签订的协议全部排列出来。

17、2006年1月1日开始营业的是哪一部分？又有哪一些商店差不多登记？

答：2006年1月1日开始营业的是华美大楼、综合大楼等。

差不多登记的商店：找戴。

一八、最快什么时刻能够卖铺，两年或四年？

答：我公司差不多于年月曰〔问王总〕取得昆山市商品房预售许可证，投

资者在取得两证后能够转让或出售。

19、买铺的手续？定金及付款的手续？收铺的手续？交铺的手续？

答：详见我公司和代理公司指定的商铺买卖订单、预付订单和流程图。

请详细排列需要的资料清单

（个人购房者携带身份证；公司购房者携带营业执照复印件、法人身份证复印件

及托付书。代理人购房：如购房者本人不能亲自前往办理购房手续，可托付他

人代为办理，购房者需要亲自签署托付书，并进行公证。被托付人应携带托付书、

身份证复印件，本人身份证办理购房手续。）

20、有没有产权证？什么时候会收到?

答：有产权证，2020年6月30日前发放产权证书。

21、治理公司是谁？费用多少？头四年治理费用有没有？四年后又会是如何

样？保险乂如何样处理？

答：正在和4家国际上闻名的具有丰富商业治理体会的治理公司进行洽谈，届

时会通报。

前四年没有治理费用，四年后将按照营业额的3-6%收取。

投资者的物业加入财产保险，按照保险公司相关规定处理。

22、四年及四年后华美会可不能真正有自己的商业在内？

答：公司不作商业，可不能有自己的商业在内。

23、华美一楼及二楼在四年内将会打算作什么了类型的生意？四年后加入买方

要取回自用，是不是能够用来做任何生意？或者有无限制？

答：华美一、二楼要紧用于餐饮、小百货等，其中会在二楼开创专用场地进行老

爷车文化展；

四年后买方取回自用，须依照商业物业的总体业态规划，在餐饮、百货等范畴内

自主安排使用，不受限制。

〔五〕其他

24、健美俱乐部的会员费是多少？是不是会有电影院？

答：健美俱乐部会员等级不同，收费标准不同，平均会员费是10000元/年；有

多功能电影院。

25、假如公司宣布破产，投资者有什么保证？

答：公司实力雄厚，注册资本达6.03亿元。假如公司破产，对投资者没有任何

阻碍。投资者所投资物业仍旧归投资着所有，并凭籍成熟的商业氛围获得投资物

业的增值。

产品篇

26、本案的案名？

答：Englishname:happyland

中文名：茵梦湖第一期：华美大楼

27、本案的具体地理位置？

答：上海昆山曹淞路一八8号曹安经济技术开发区

28、开发商、投资商、建筑商、代理商、设计公司?

答：开发商：苏州茵梦湖房地产开发

投资商：苏州茵梦湖房地产开发

建筑商：中国建筑第二工程局〔简称:中建二局〕

代理商：问罗，代理商的英文全称

设计公司：中国东南大学建筑设计研究院

29、产品的形状？

答：商业

30、户型面积？

答：

31、层高多少？

答：

32、开间多少？进深多少？

答：

33、单价、总价？

答：

上述几道题目找罗

34、付款方式及折扣？

答：首付30%,两周内付齐70%,无贷款。

35、总占地面积？

答：总占地41万平方米

36、总建筑面积？

答：总建筑面积102.5万平方米

37、容积率？

答：2.5

38、得房率？绿化率？

答：59%,一五％

39、总户数?

答：总户数，目前I期商铺数量。。。。。。

40、面积要紧分摊？

答：

以上两题：找罗

41、何时开盘？何时交房？

答：2006年1月1日

42、产权年限？到期限如何处理？

答：土地产权年限到2039年1月7日截止。到期限后，依照中华人民共和国

的有关规定，补交土地税后，连续拥有该产权。

43、是实测面积依旧暂测面积？

答：暂测面积

44、返租期内装修如何运算？

答：由开发商负责。

45、购房手续是否代办？

答：能够代办。

46、返租期限及回报率？

答：返租期限4年，年回报率8%

47、何时招商？

答：招商工作差不多在进行中

48、如何看房？

答：公司统一组织看房、专车接送。

49、除了商铺外，还有无其他休闲设施，如何收费?

答：还有健美俱乐部、多功能电影院、网吧等，价格合理。

政策法规

50、何时出大产证？何时办理小产证？

答：2020年6月30日前办理大产证，办理大产证之后3个月内办理小产证。

50、办理产证需要哪些费用？

找罗

52、契税及其它相关费用？

找罗

53、有没有公证？〔第三方担保〕

答：有公证，没有第三方担保

54、可否转让？（包租期内）

答：包租期内不能够转让。

55、回报从何时运算？

答：全额付清房款之日起。

56、利率浮动回报是否变化?

按罗冰心在会上和李总商量的结果回答。

57、有无定购？定金多少？

答：有定购，定金问罗

58、公司在工商税务方面是否能够给商户一定的支持？执照的办理是否协助？

如何协助？在招商到中期时，公司是否考虑与工商税务卫生防疫等部门建立合作

关系，建立小组进驻到项目？

答：公司委派专人积极协助商户办理相关工商税务卫生防疫等事宜，招商工作进

展到一定程度时，将考虑与工商税务卫生防疫等部门建立合作关系，建立小组进

驻到项B进行现场集中办公和业务咨询等活动。

建材〔有关建材方面，找罗〕

59、本案采纳何种结构？非承重结构是否可改？

答：整体建筑为钢筋混凝土框架结构，承重的要紧构件是用钢筋混凝土建筑的。

60、楼板是否现浇？

答：楼板采纳大模板现浇结构。

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