资产证券化政策与市场10-43-49

资产证券化政策与市场一、资产证券化盘活存量资产的背景和政策2——近五年国有资本经营收入持续增加2023年达6744亿元——近十年固定资产投资130万亿形成80万亿元以上的资产沉淀——近两年土地出让收入实际数较预算数减少3万亿大背景：地方政府由“土地财政”转向“资本（资产）经营财政”土地财政“困局”经营财政“新机”盘活存量“破局”地方政府盘活存量资产的背景形势大力支持资产证券化盘活存量资产大力支持符合条件的重点领域、重点区域、重点企业开展资产证券化业务，创新拓展资产证券化盘活存量方式支持有存量资产盘活需求的国有企业、民营企业，特别是中小微产业企业开展证券化融资；鼓励和支持企业充分挖掘新型基础设施和高精尖产业的专利权、商标权等存量知识产权的资产价值开展证券化融资优化强化资产证券化市场支持举措建立资产证券化专项团队和市场服务直通车机制办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知（上证函〔2022〕1011号）

19号文作为纲领性文件，明确提出积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。贯彻落实决策部署，积极落实相关要求，全面布局，努力提升资产证券化业务服务实体经济质效。聚焦盘活存量资产重点方向聚焦重点领域、重点区域、重点企业优化完善存量资产盘活方式包括公募REITs、PPP、国有资本投资运营、兼并重组等加大盘活存量资产政策支持完善规划和用地用海政策，落实财税金融政策资产证券化盘活存量资产的政策支持5二、资产证券化产品功能和优势通过资产证券化盘活资产，可以改善实体资产行业普遍存在的长周期、重资产运营模式，打造“资金+资产”、“建设+运营”可复制模式的良性循环，长期可促进实体经济高质量发展，有利于中国经济深层次改革破题。响应国家号召，贯彻落实投融资体制改革吸引社会资本参与，理顺投融资全流程定价机制助力实体资产自身造血，构建“投融管退”闭环有利于推动实体资产专业化运营关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板、盘活存量资产决策部署的重要体现，可以降低政府债务风险吸引各类资金参与，通过一级市场询价、二级市场价值发现机制，实现实体资产合理定价为公共部门改善资产负债状况，提升投融资可持续性完成资产增值、上市和部分份额退出，回笼资本金用于新一轮投资，合理扩大有效投资。有利于资产精细化、市场化管理，提升基础设施运营管理水平及效率，推动创新商业模式，提高项目收益和资产价值产品功能资产证券化对盘活存量资产的重要功能资产证券化以基础资产所产生的现金流为偿付支持，作为国内外市场成熟的直接融资方式，通过资产打包整合、产品分层增信，资产支持证券能够取得高于企业主体的评级，助力企业盘活存量资产、高效低成本融资，且募集资金用途灵活主要基础资产类型：企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认定的其他财产或财产权利资产证券化是盘活存量资产的重要方式ABS主要资产类型及特色品种绿色知识产权一带一路乡村振兴住房租赁低碳转型科技创新可续发型债权类基础资产未来经营收入类基础资产不动产类基础资产什么是资产证券化（ABS）ABS融资效率运营效率优化报表1

兼具资产和主体信用，结构灵活，可实现高效债务融资、权益融资2.为标准化产品，发行模式成熟，相较于私募、非标等融资成本较低3.对于符合条件的主体，支持一次申报多次条件。融资效率优化报表1.出表型产品可以调节发行人的资产结构，确认当期收入及利润2.并表融资型产品，融资部分可计入权益，降低杠杆率运营效率1.通过参与创新金融产品，建立资本市场形象2.通过市场激励约束机制，加强对资产的持续运营能力、管理水平的考核与监督。ABS盘活存量资产的优势发行前企业报表资产出表，降低杠杆率资产负债表2024年7月资产期末余额负债和所有者权益期末余额流动资产负债货币资金10银行借款10应收账款/工程尾款10应付账款30长期应收款20…………所有者权益非流动资产归属母公司权益10投资性房地产等不动产10少数股东权益0PPP项目10……发行后企业报表资产负债表2024年7月资产期末余额负债和所有者权益期末余额流动资产负债货币资金10银行借款0应收账款/工程尾款10应付账款30长期应收款10…………所有者权益非流动资产归属母公司权益10投资性房地产等不动产10少数股东权益0PPP项目10……假设以10亿元融资租赁资产发行ABS实现出表，取得10亿元募集资金，并用募集资金偿还负债通过本次ABS发行释放10亿元放款额度，同时资产负债率由67%下降至60%单位：亿元单位：亿元优化报表应收账款融资租赁企业名称债券类别期限（年）发行日期规模（亿）利率（%）xx有限公司ABS公司债融资成本逐步降低企业名称债券类别期限（年）发行日期规模（亿）利率（%）xx有限公司ABS公司债投资者范围广泛、类型丰富二级市场

流动性良好银行自营/理财基金券商交易模式

多样机构做市

活跃基础设施

日趋完善36BP56BP14BP降低融资成本REITs，中文全称是“不动产投资信托基金”，是指在证券交易所公开上市交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益，投资者持有的REITs份额在证券交易所流通。REITs是优质不动产资产的上市。投资者通过REITs来投资不动产，降低投资门槛，分享投资收益。试点阶段，REITs项目行业主要分布在高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、固废处理、清洁能源、租赁住房、旅游景区、水利设施等。REITs的定义基础设施契合宏观政策丰富投资途径顺应企业需求融资成本问题：1.低于权益型融资成本；2.降低企业债权融资成本；3.实际融资成本3%左右1.公募REITs是推动金融供给侧改革的重要抓手2.推动形成投资良性循环，构建投资领域发展新格局3.为中央重大战略实施提供新思路4.以精细化运营、信息公开为导向，推动基础设施企业高质量发展宏观政策企业1.拓展权益融资渠道，改善财务结构2.促进轻资产运营模式转型，打造资产运营平台，打通”投-融-管-退”全产业链；3.提升资产估值，获得流动性溢价投资者1.降低投资门槛，共享基础设施建设成果2.抗通胀能力强，提供新的大类配置资产3.收益相对稳定，风险收益特征介于股债之间公募REITs盘活存量资产的功能13三、资产证券化市场概况交易所债券融资的主渠道资产证券化的主阵地REITs市场建设的主力军ABS1.4万亿基础资产类型丰富，信用资质优化，融资成本下降86%公司债12.6万亿AAA/AA+发行占比近80%REITs772.38亿资产分布在京津冀、长三角、粤港澳等国家重点区域，具有较强的示范性和代表性70%75%*数据截至2024年6月末，比例图为在境内交易所市场存量规模的占比全球最大的交易所债券市场——债券市场的“三个主”中国证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化业务实行备案制和负面清单管理备案制下首只资产支持证券在挂牌中国证监会批准第一个试点项目，中国联通CDMA网络租赁费收益计划2015年2005年2020年2014年新证券法实施，资产支持证券纳入证券范围资产支持证券2023年发行情况1资产支持证券2015-2023年累计发行情况26.5万亿发行量全市场占比60%全市场占比63%全市场占比63%全市场占比71%986家发行企业9,369亿发行量592家发行企业企业资产支持证券发行量（亿元）2022年发布《资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引1-4号》资产支持证券市场概况基础资产类型丰富原始权益人代表基础资产类型丰富，满足企业特定化融资需求。优质企业生态圈围绕重点企业及关键核心领域，组织召开行业交流会、投资机构交流会，促进证券化融资，形成优质企业生态圈。应收账款供应链融资租赁债权小额贷款债权PPP项目基础设施收费CMBS类REITs江苏省高速公路数据来源：iFind，2023年企业ABS市场逐渐成熟52单

已发行的公募REITs项目8类

已发行的公募REITs项目覆盖的资产类型已发行项目涵盖以高速公路、产业园区为主的8类资产已发行项目底层资产主要分布于京津冀、长三角及大湾区已发行项目募集资金规模区间为8.24亿元-108.80亿元已发行项目发行价对应首年预计净现金流分派率介于3.89%-11.87%单位：单，%单位：亿元单位：单，%单位：%截止2024年12月3日，市场已发行52单公募REITs项目，其中34单，融资规模1018亿元，占全市场融资规模的70%。公募REITs市场概览——全市场项目情况18四、资产证券化的实施路径地方政府重点盘活资产类型交通存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等存量和改扩建有机结合的项目资产综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产消费基础设施百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业项目等清洁能源旅游景区保障性租赁住房产业园区港口仓储物流文化体育场馆疗养院购物中心水利资产证券化底层资产类型核心关注问题产权关系是否清晰负债久期与资产久期匹配度前期手续齐备性国有资产估值管理问题项目收益率地方政府债务问题对产权不明晰的项目，需依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记涉及国有产权非公开协议转让的，需按规定报同级国有资产监督管理机构批准对项目前期工作手续不齐全的项目，需按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序，积极协助妥善解决土地和海域使用相关问题对整体收益水平较低的存量资产项目，可完善市场化运营机制，提高项目收益水平，支持开展资产重组，为盘活存量资产创造条件对负债久期与资产久期错配的基础设施建设项目，可视资产情况通过发行REITs、持有型不动产ABS或带开放期的ABS置换短期债务，实现期限匹配严格落实国有资产监督管理规定，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，除相关政策规定的情形外，应主要通过公共资源交易平台、证券交易所、产权交易所等公开透明渠道合理确定交易价格，严防国有资产流失严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务资产证券化核心关注问题

建立协调机构：由省级部门牵头，包括发改、财政、自然资源、国资监管、税务、金融监管等部门，共同组建盘活存量资产的工作协调机构明确工作机制：建立完善的工作机制，包括信息沟通、政策衔接、协调解决共性问题等，形成工作合力

制定工作方案：制定具体的盘活存量资产方案，明确盘活重点领域和重要任务，面梳理本地区存量资产情况，建立盘活存量资产台账

开展试点示范：选择有代表性的存量项目开展盘活试点，根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活，如基础设施REITs、不动产持有型ABS等，形成可复制、可推广的经验做法，并组织业务培训总结推广。国资监管部门财政部门发展改革部门推动国有企业梳理资产，申报项目库，推动国有企业通过国有资本投资、运营公司进行资产整合和盘活牵头建立盘活存量资产项目库，负责项目梳理工作，加强信息沟通和政策衔接，建立完善工作机制，明确任务分工，并协调解决共性问题共同推动盘活存量资产工作，涉及资金管理、投资预算等财政职能手续完善规自部门金融监管部门税务部门负责与土地、海域使用相关的规划和用地用海政策的落实，协助解决土地和海域使用相关问题提供税收政策支持，指导企业依法依规纳税，并助力盘活存量资产鼓励金融机构按照市场化原则参与盘活存量资产，提供融资支持地方政府如何组织协调明确目标明确企业盘活存量资产的目标，合理选择基础资产类型及交易结构梳理资产选聘中介配合尽调内外部审批资产重组重点关注基础资产的权属、运营、合规、估值等情况，综合研判，梳理筛选可供入池的基础资产清单制定选聘标准，选聘计划管理人等中介机构配合中介机构，以访谈、资料审阅、实地调查等方式，开展尽职调查工作履行开展资产证券化业务的内部决策流程沟通相应政府主管部门，取得对开展资产证券化业务无异议的函件（如需）开展评估、审计、税务筹划等工作，完成资产重组事项（如需）申报拿函发行针对申报、封卷及发行各阶段，出具相应材料并签署交易文件资产交割产品发行后，企业配合计划管理人等完成资产的交割工作企业如何实施落地——操作模式及关键节点核心要素23组织保障主要负责人亲自部署亲自安排亲自推动协调机制相关部门明确分工财务—明确融资目标，财务效果资产—合格资产

梳理、筛选、评估运营—提效、升级、信披评估筛选对现有资产进行全面评估和分类明确哪些资产适合证券化开展资产评估和相关重组落实条件存量资产确权与手续补办积极推进国资产权交易落实各项财税支持政策强化运营发挥国有资本投资、运营公司功能作用引入专业人员，提升运营管理质效建立激励约束机制，提高资产收益水平企业如何实施——重点关注事项全流程公开电子化，实时查询，信息公开透明。满足要求的企业可以进行储架发行，进一步提升发行效率。审核高效、公开透明封卷取得无异议函登记挂牌交易所受理交易所反馈发行前备案簿记

发行设立日基金业协会备案披露定期报告、临时报告，定期、不定期跟踪评级报告等。2个工作日内10个工作日内T-3前T-1前T日T+5日内定期（年度）临时申报阶段（交易所审核）发行阶段存续期阶段资产证券化业务实行备案制按照规定进行备案、公告、簿记、登记、挂牌等步骤强调计划管理人及原始权益人的责任业务流程25优化融资审核政策，重点产品“即报即审”专项支持提供区域企业盘活存量资产专题培训重点企业共同研究合适的融资方案，协助完善产品结构解决项目推进难点，评估筛选潜在资产融资政策端融资产品端市场组织端组织中介机构，定期交流，建立长效沟通机制搭建交流平台，做好投融资对接新闻宣传端持续宣传示范案例组织媒体深度报道全链条支持存量资产盘活存量资产类型基础设施商业物业资产是否真实转让公募REITs持有型不动产ABS、类REITs传统ABS（CMBS）应收、应付

传统ABS（应收账款、供应链等）类金融

传统ABS（融资租赁、小额贷款等）是否是否具备清晰产权传统ABS（未来收益权）公募REITs持有型不动产ABS传统ABS（CMBS、类REITs）否是26盘活存量资产的ABS工具箱产品公募REITs持有型不动产ABS传统ABS细分公募REITs持有型不动产ABS类REITsCMBS收费收益权ABS产品规模基本接近资产估值（包含外部负债），规模最大资产估值80%-90%左右资产估值50%-70%左右规模相对较小资产合规性基本无任何瑕疵权属清晰、不存在转让限制等即可，关注对实质经营的影响无产权，具备经营许可资质资金用途明确的募投项目可自由使用，涉及对接公募的，建议确定用途可自由使用（拿地和用作资本金除外）融资成本向投资人分享的收益+管理费+发行费用略高于同主体CMBS利率同期限信用债发行利率上下约10-20bps产品期限与项目周期匹配，期限较长，一般可达到土地剩余期限一般每3年存在置换需求一般可为5年，极优质主体可延长9年固收属性权益属性不动产类ABS工具对比1资产类型及适用主体资产类型：应收账款及核心企业供应链应付账款（上游供应商向核心企业销售商品服务产生的、以核心企业为付款方的应付债权）适用主体：地方国有企业、商业类保理公司盘活存量资产，优化财务状况拓宽融资渠道，期限及资金使用灵活实现出表融资132支持产业链上下游中小企业融资4改善综合绩效评价指标，降低两金余额，提高应收账款周转率、总资产周转率、净资产收益率水平。优化往来款账期，利用核心企业信用，支持中小企业融资，不增加有息负债。2产品优势特点关注要点3资产筛选关注要点基础资产已确权、付款条件已满足资产池具备一定分散度债务人信用情况良好应收账款及核心企业供应链ABS1资产类型及适用主体资产类型：小额贷款公司或者其他金融机构向中小微企业提供的用于日常生产经营周转等的贷款适用主体：小额贷款公司、互联网电商平台、信托公司2产品优势特点盘活存量资产，优化财务状况拓宽融资渠道、期限及资金使用灵活实现出表融资132支持中小微企业融资4有利于实现表内资产出表，优化财务情况；产品期限灵活，通过设置不同的循环购买期，匹配不同底层资产期限；部分小额贷款公司可以通过自身的资产证券化系统实现高频循环购买，能够提高回款资金的使用效率以及盘活存量资产关注要点3资产筛选关注要点待贷款债权权属清晰，贷款人具备业务资质五级分类为正常类，历史还款情况良好年化利率的构成和计算方式符合相关规定，不超过24%，年化利率明示贷款用途符合政策规定中小微企业融资支持ABS1资产类型及适用主体资产类型：燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场等交通设施，教育、健康养老等公共服务所产生的收入。适用主体：地方国有企业2产品优势特点盘活存量资产，优化财务状况拓宽融资渠道，资金用途灵活12突破融资瓶颈，融资期限灵活3基础设施建设一般具有投资运营周期长、初始投资金额大、外部性明显、收益回报见效慢的特点，基础设施未来经营收入类ABS具有以下优势：关注要点资产筛选关注要点具备垄断排他性，以特许经营权为主相关业务运营稳定资产合规手续齐备运营端能够准确获取经营及财务数据3收费收益权ABS21资产类型及适用主体产品优势特点获取低成本、长期限融资实现多个物业打包注册提高资金运用的灵活性132CMBS产品具有标准化程度更高，市场更成熟，监管更明确等优点，发行CMBS，可以以较低的融资成本获取较长期限的债性融资CMBS产品对募集资金投向不做具体要求，仅需承诺不得用于房地产业务，且募集资金一次性取得，不要求受托支付，不做用途核查，有利于企业根据现实需求灵活运用目前CMBS产品的注册额度无特别要求，可根据销售进度随时发行，融资灵活度较高，可考虑多个物业一次性注册3资产筛选关注要点关注要点合规情况关注要点经营情况关注要点权属清晰，权证齐备，可抵押、可处置能够产生持续、稳定、可预测的现金流可分配现金流覆盖专项计划税费及优先级预期收益。建议采用核心区位物业入池资产类型：基础设施（产业园区、仓储物流），商业不动产（酒店、零售等），保障性租赁住房适用主体：地方国有企业专项计划发行时不存在权利限制不动产抵押贷款ABS(CMBS)1资产类型及适用主体资产类型：基础设施（交通、水利、清洁能源、水电气热、生态环保、产业园区、仓储物流），商业不动产（酒店、零售等），保障性租赁住房适用主体：地方国有企业2产品优势特点融入资本金、低成本权益融资、高效率债务融资类REITs是公募REITs的前置尝试类REITs具有报表调节功能132可实现权益融资，相较于私募股权投资、非标债转股等权益融资成本较低发行并表债务融资型产品，融资效率及融资规模领先其他债务融资渠道发行出表型类REITs可以调节发行人的资产结构，确认当期收入及利润，降低杠杆率类REITs交易结构的搭建可以为发行人后续发行公募REITs做准备3资产筛选关注要点关注要点合规情况关注要点经营情况关注要点权属清晰，权证齐备，可抵押、可处置能够产生持续、稳定、可预测的现金流可分配现金流覆盖专项计划税费及优先级预期收益。建议采用核心区位物业入池专项计划发行时不存在权利限制履行国资转让审批，做好税务筹划类REITs保险资金、私募基金等投资人持有型不动产ABS项目公司目标资产原始权益人灵活设置运营管理及其他控制权特殊条款收购权利ABS管理人以平层结构为主，不通过结构化设计增厚优先级收益在资产控制的前提下，允许不持有项目公司全部股权允许项目公司配备一定比例杠杆，原始权益人提供增信是在资产证券化产品框架下推出的创新产品，产品的载体和法律定位是资产支持证券专项计划。突出资产信用——实现基础资产真实出和转让，且不再设置外部主体增信。突出权益属性——采用平层化的产品结构，通过内部机制真正实现持有人对基础资产的管理和运营。1产品定义2产品结构持有型不动产ABS可盘活资产类型1资产筛选关注要点2产品意义介绍基础设施高速铁路地铁能源电力不动产保障性租赁住房产业园区商业物业……关注要点（1）具备成熟稳定的运营模式，现金流来源于真实、合法经营活动，具有商业合理性（2）经营性净现金流能够满足投资人收益率要求且现金流持续、稳定（3）资产权属清晰、整体合规性尚可，能够通过发行方承诺等形式缓释合规性瑕疵风险可引入外部贷款，经济性强实现长期限融资灵活的增信方式132持有型不动产ABS可以引入资产估值50%外部银行贷款，经济性强持有型不动产ABS可以通过强资产、引入对赌或倾斜分配等多样化增信模式来满足投资人的定制化需求持有型不动产ABS的产品期限可达到不动产权使用年限，可通过定期开放退出支持来实现部分投资人的流动性需求持有型不动产ABS主要制度安排产品载体券商专项计划、基金子公司专项计划资产范围涵盖所有公募REITs资产范围

，以及商业物业（商场、写字楼、酒店等）及无法发行公募REITs的基础设施结构设计1、鼓励以平层结构为主，不通过结构化设计增厚优先级收益2、在资产控制的前提下，允许不持有项目公司全部股权（70%以上）3、允许项目公司配备一定比例杠杆（50%左右），以提高产品收益水平产品期限原则上与底层资产存续期限相匹配，鼓励设置中长期限产品主体增信不得设置差额补足、保证担保等主体刚性增信措施，突出资产信用市场化募集不强制要求自持及战配比例，鼓励市场化发售、募集权益份额募集资金用途用途灵活不受限，参照传统ABS要求。如用于项目再投资应事先明确。信息披露适当提高不动产运营披露频次和重点事项，建立适用于持有型不动产投资、标准化产品的明确信披制度交易机制鼓励采用平层结构，鼓励做市商做市，后续考虑纳入竞价交易，固收平台上开立专区交易等其他要素根据投资者需求灵活定制融资规模、收益分派，根据原始权益人需求灵活设置运营管理及其他控制权特殊条款场内标准化权益产品，“坚持实质重于形式，突出资产信用”。有利于落实国家战略，盘活存量资产产品制度安排上，整体借鉴公募REITs政策导向和产品要求，基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度，激发市场活力产品定位与制度持有型不动产ABS同公募REITs、类REITs的对比比较维度细分比较维度公募REITs持有型不动产ABS类REITs产品逻辑共性特征锚定底层能够产生经营性现金流的资产而非主体开展融资，以资产现金流作为投资本金和收益分配的第一/唯一来源产品设计股债特性权益导向（应分尽分）债性突出（刚性兑付）产品规模基本接近资产估值（包含外部负债）一般在资产估值80%-100%左右产品分层平层结构化分层投资人范围公众投资者合格投资者，不超过200人外部负债率不超过28.57%(实际在15%以内)一般为50%左右0.00%资产合规性基本无任何瑕疵关注对实质经营的影响主体增信不涉及期间收益对赌（或有）主体增信财务影响降负债效果永久性降负债、具体效果并表强于出表阶段性降负债损益影响并表降低存续期财务费用；出表当期确认损益净回收资金持有型不动产ABS可以保留更多负债，高于公募不可保留负债，负债越大，净回收越少资金用途明确的募投项目可自由使用，涉及对接公募的，建议确定用途融资成本向投资人分享的收益+管理费+发行费用同期限信用债发行利率上浮约30bps融资期限与项目周期匹配一般每3年存在置换需求资产回表路径增持份额行使优先收购权市场影响平台搭建，持续扩募，意义较大一次性融资执行周期一年以上预计6个月左右3个月左右信息披露机制提高信息披露的及时性和有效性强化核心指标披露频次强化临时报告披露激励约束机制鼓励设置考核机制、激励约束机制增强运营管理动力二级市场活跃机制吸引多元投资者提高二级流动性。流动性支持机制允许一定比例流动性支持满足投资者退出需求持续扩募机制灵活设置扩募机制促进产品持续发展资产运营治理机制灵活设置决策机制持有人大会决策差异化的治理机制持有型不动产ABS六大机制38三、公募REITsREITs股票公司债券产品收益可变强制分配可变不强制固定强制底层资产基础设施项目股权债权融资期限固定，可续期永续固定限售及解锁有有无杠杆安排有有无控制权安排持有份额+

交易结构持有份额不适用权益及收购安排有有不适用REITs三个特征：税收中性、有限杠杆、强制分红1股票公司型股权份额投资对象：主要投资成熟不动产12信托2收入来源：不动产长期稳定现金流及资产增值收益4基金投资者结构：相对分散43投资

计划契约型信托份额3利润分配：90%以上高比例强制分红产品特性外在形式公募REITs产品的主要特征

单一基础设施资产支持证券

资产支持证券管理人

管理服务管理费用资产支持证券托管人托管费托管服务律师事务所会计师事务所评估机构100%持有

收益分配持有基金份额尽职调查，发行、定价、配售承销及财务顾问费公司1

运营管理机构（原始权益人关联方）公司N公司【…】100%100%100%运营管理服务运营管理费用投资者原始权益人财务顾问（证券公司）

公募基础设施REITs基金管理人基金管理服务基金管理费用基金托管人100%持有股权收益分配托管费托管服务公募REITs整体结构：公募基金+资产支持证券公募REITs扩募使得单个基金通过外延式扩张成为可能，对于我国建立具有一定流动性保障的REITs市场有着积极的意义公募REITs扩募有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，促进投融资良性循环，提升REITs整体市场规模及业绩对中国而言，建立标准化、高效的扩募机制对于公募REITs市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长、切实保障市场流动性具有积极促进作用，是市场逐步健全和完善的标志之一资产上市行业发展首发募资扩募增发多元并购并购融资投资REITs在完成首发资产上市募集资金之后，继续通过增发扩募等再融资手段，持续购入新资产，优化投资组合再融资公募REITs扩募促进行业持续平稳发展“首发+扩募”双轮驱动行业范围要求消费基础设施：包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目交通基础设施：包括收费公路、铁路、机场、港口项目能源基础设施：包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，其中燃煤发电需满足部分技术指标市政基础设施：包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目生态环保基础设施：包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目仓储物流基础设施：应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库园区基础设施：位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目新型基础设施：包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网