某公司项目建设的管理方式

5 6 8 9第二部分建设单位简介 11 11 11 11 12 12 13 13 14 14 15 16 19 20 20 23 26 26 27 27 28 29 29 29 29 29 30 30 31 31 31 31第九部分项目开发建设进度安排 32 32 33 34 34 34 39 39 39 40 40 42 42概述彭州也是成都旅游空间布局重点板块。成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出：成都市旅游空间布局为：一条主线，成都至都江堰；性与排他性。游业成为彭州经济和社会发展的‘双引擎’之一”；2006年底彭州第提出今后五年彭州的四大发展战略“工业强经济，农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）ℽ,对打造旅游强县，争创国家旅之重，当仁不让地成为彭州旅游发展的引擎。油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这建成将使彭州的年GDP达到725亿元，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地；使彭州进入中国经济百强县；使彭州800平方公里的山区成为生态高地、休闲度假胜地和宜居宝地。本项目正是在这一历史背景下，顺应经济发展大势，捕捉重大发展机遇的结果。项目所在地龙门山景区是距离成都最近的具有休闲度假职能的国家级风景公里。疗养、休闲、度假、科考、观光、体验、探险等多重职能。彭州市位于成都市西北25公里，人口77.74万人，面积1420平方公里，素有“天府金盆、蜀汉名区”的美誉。境内地貌类型分为山地、丘陵和平原三大类，大体为“六山一水三分坝”，彭州市属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部沱江、岷江水系。境内矿产资源、水资源、生物资源蕴藏丰富；从平原到山区、分布着众多自然景观和名胜古迹，是健康、避暑、度假的好去处。龙门山地质构造而闻名于世。龙门山国家级风景名胜区主体位于彭州市龙门山镇北至彭州什邡交界的金公里。核心景区范围为湔江两侧1500米等高线以上至风景区边界，部，面积59.8平方公里，占风景区总面积体验、科考、探险职能的高山峡谷流水类型国家级风景名胜区。两个条例的颁布为龙门山休闲度假区的发展提供了良好的政策发展环境。省委省政府提出的“从观光型为主向观光与休闲度假、商务、会展等综合型旅游转变，从国内旅游为主向国内旅游与入境旅游并重转变”的重大战略，该发展战市场定位，促进景区转型，加快发展升级，时机十分恰当。游业总体规划和产业导向，均可兴办旅游经济实体，经营旅游业务。在建设中，格实行优惠政策。安排年度计划用地指标。2004年初，成都市委出台《关于统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化体化、基础设施建设一体化、社会事业发展一体化和政策措施一体化”的城乡一现风景区环境、生态和经济的协调发展。建设社会主义新农村，是从国家事业发展的全局出发确定的一项重大历史任提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字要求。好的风景区生态。1.1.2.1成都成功成为首批中国最佳旅游城市为成都周边郊县旅游发展带来巨大市场空间。1.1.2.2休闲度假旅游成为未来旅游发展的主要1.1.2.3彭州争创全国优秀旅游城市带来巨大的发展游业成为彭州经济和社会发展的‘双引擎’之一”；2006年底彭州第提出今后五年彭州的四大发展战略“工业强经济，农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）ℽ,对打造旅游强县，争创国家旅之重，当仁不让地成为彭州旅游发展的引擎。1.1.2.4宝山村投入巨资打造温泉高尔夫及回龙沟紧邻龙门山国家级风景名胜区的“西部山区第一村”——宝山村（宝山村拥元，人均收入8542元）近年内将投入3个亿打造该村的大旅游，这还不包括之前的近亿旅游投入和投资3亿元的宝山生态工业园。目前，已建成占地57亩、设计两条球道、36洞穴的乡村高尔夫公园，以高尔夫公园建设为契机，将在宝游区。紧邻龙门山风景区的莹华山的开发也初具规模，一个四、五百平方公里，集观光避暑、休闲度假、科考探险、宗教朝圣为一体的大型旅游胜地正在形成。龙门山场镇也进行了风貌改造，旧貌换新颜，2007年6月起将以崭新的面貌迎客。此，带来了龙门山风景区新的发展契机。成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出，成都市旅游镇文化。龙门山作为重要的北翼。制订过程中。1.2.2建设单位：四川银谷天地实业有限公司1.2.3地理位置：彭州市龙门山镇三沟村、团山村、九峰村部分区域（凤鸣1.2.4项目占地面积：本项目范围为：凤鸣湖至九银桥片区，天台域，面积约为25平方公里，由于部分面积为新农村建设及公共配套，初步测算峰村）还有土地面积约1000亩可供后续开发。使彭州的年GDP达到600亿元以上，成为西南石化工业基地和成都新型工业基捉重大发展机遇的结果。1.3.1项目建设符合彭州创建全国优秀旅游城市、森林城市的总体1.3.2项目建设是龙门山风景区实现“两个转变”的重要1.3.3项目建设有助于改善当地落后的基础1.3.4项目建设有助于推进彭州城乡一体化的本项目的建成有助于解决风景区的以下问题：(1)项目少，游客参与旅游的兴趣没有得到充分发挥，停留时间短；（2）范围小，不能为游客提供更大的旅游空间；（3）周边配套旅游开发滞后，游客的可选择性较小；市场和老年养生市场的开发力度不够；/天的局面；（6）龙门山作为世界三大地质奇观的知名度和资源利用度均太低。高度过高，体量过大，建筑与公路无任何隔离过渡，已成视觉污染。家农家乐接待点，规模从20床～200床不等，其在风景区内沿银白公路均匀布信号，其他如停车场、公共交通等也显不足。风景区内现有三个居民村，人口3108人，主要沿银白公路一线两侧分散分布，公路沿线居民十分集中，农房建设和农家乐接待设施混杂在一起，地方民居建筑景观已经消失殆尽，反而成了与风景区不相协调的视觉污染。第二部分建设单位简介为专业房地产开发公司。公司注册地址：彭州市天彭镇金彭大道南侧置信逸都丹郡商务中心公司办公地址：彭州市天彭镇金彭大道南侧置信逸都丹郡商务中心升彭州城市价值。团最优秀的旅游度假地产开发企业。成都置信实业（集团）有限公司：名。平方米，目前，公司全力打造的青羊工业集中发展区西区（园区总体开发面积3057亩，一期300亩园区和180亩拆迁安置房建设已完工）和旅游复合项目置良好，所有项目均受到省市有关领导的密切关注。宅小区”称号，2004城市运营贡献大奖。目前，企业总资产规模达12亿元。政府采用规划+建设+管理的模式以适当的方式确定成都置信实业（集团）有限公司执行。合，相关费用进入土地整理成本。银谷天地公司在2008年前提交土地利用规划方案，一年之内提交概念方案，然后按照经政府批准的概念方案实施。的方式先期进入该项目的建设中。道路、基础设施、休闲娱乐设施等进行建设。案进行开发建设，以保证其风格的统一性和整体性。-都江堰、-物保护单位62处，中国历史文化名城7座，中国全省各主要旅游城市和旅游景区的高速公路网络，高速公路通车里程达旅游的可进入性大大提高。旅行社642家，大型旅游购物、餐饮及人员36万人，其中导游1.4万人，旅游及其带动的相关行业从业人员已达180多万人。旅游呈现出持续、快速、健康的良好发展态势。向转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重的方向转变。育培训、环境保护等为主要内容的生态旅游发展格局，产生了良好的生态效益、经济效益和社会效益。尤其是以“农家乐”为主要形式的农业生态旅游发展迅猛，家乐”为主要形式的农业生态旅游，已经成为我省一些地区增加农民收入、调整农村产业结构、转移农村劳动力的有效途径。心景区的门票收入868万余元，进入核心景区的游客数预计在40万人次以上；风景区内有800余家农家乐接待点和几家大的宾馆饭店，沿银白公路两侧连绵约10公里，其中在海汇桥、刺竹湾、洛河桥、龙门山镇、东林寺形成五个较为乐收益为39000床*600元/月*3个月=7020万元，宾馆收益1000床*400元/天*90天=3600万元。（2）出游目的：70%游客以到景区避暑、度假和休闲为目的，30%游客以到景区观光、体验和朝圣为目的。（3）停留时间：避暑游客一般停留时间较长，从几天到两个月不等，周末度假游客一般停留二日，观光、体验和朝圣游客一般停留一～二日。（5）人均消费：长线避暑游客人均消费30～40元/日，周末度假游客人均消费100～120元/日，观光、体验和朝圣游客人均消费60～80（6）游人规模：近5年来年平均接待游人50～80万人次，高峰日游人数达30000余人，景区人满为患。2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。2006年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全 这期间主要是受调控政策的影响，住宅月度成交均价基本 平方米价位水平。过去两年成都房价走势基本呈现出“阶段性平稳-短时间冲高”的特征。2006年，中央相继出台了“国六条”及其配套文件等一系列宏场带来深远的影响。中央决策层提出：2007年持续进行宏观调控，实现经济将济增长趋热的部分诱因依然存在，2007年国民经济增长偏冷的可能性很小。在投资热格局仍然存在的大背景下，今年国家可能仍会坚持稳健偏紧的调控导向，保持调控的连续性和稳定性。从2005年起，成都房地产市场加速发房地产市场发展周期理论和过去成都房地产市场发会加速成都市房地产市场提前进入周期性收缩期。增幅呈逐月走高的强势增长态势。土地购置面积大幅增长，商品房施宅新开工面积)大幅增长。从去年成都的房地产市场前端发展势头看宏观调控保持稳健，2007年成都房地产市场仍会得以稳步续有所扩大，但增长速度“趋紧”调控导向下可能会减缓。据成都房产管理局数据显示，2006年成都主城区的供应量和销长，供销量都有近30%的增幅，市场保持供销两旺的态势前成都的高档住宅市场仍处于发展阶段，市场前景很好。2007年的住宅供应量将有较大增长，据且在容积率水平普遍提高的情况下，可以预计2007年的住宅供应将会有增加，住需求和外地人购房仍较强烈，预计2007年的销价格水平相对较高和2007年下半年大量中小户型影响，但一些具备优秀品质和设计的产品仍会有市场。2007年成都房价预计也将继续上涨，但涨幅会有一定回落年稳定的刚性需求，并且住宅投资已经出现从一线城市向二线城市转移趋势，加息预期；另一方面受住房结构调整形成的更激上涨幅度会变小。房地产业的高速发展，对于城市GDP的贡献、城市的现代化建设起到了重要的推动作用。新时期赋予彭州房地产新的历史重任，以旅游为先导，房地产为龙头，形成对第三产业的双核驱动。房地产业需要抓住这一历史机遇，扩大内需，一个新的高度，为推动彭州市经济发展做出应有的贡献。兴建中的牡丹新城，自2005年来，行政中心旁的地块逐渐变得炙手可热。随着仅2006年有800多亩地进行房产开发，产开发发展迅猛，前景喜人。年上半年住宅新房销售1636套，面积为19.68万平米，成交金额35385万元；为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。涨至2000元/平方米以上，高档房产已涨至的最高售价已达2900元/㎡，房价有巨大升值空间。房地产发展前景看好。地。构造十分发育，峰谷密集程度很高。最低点凤鸣湖海拨1030米，最高点天台山海拔2441.3米，相对高差达1411.3米。构成本区主要的水系。银厂沟是湔江的主源，发源于与汶川交界处海拔4632米的红龙池，顺流蜿蜒穿行于高山峡谷之中，沿途流径14条溪沟至海汇桥与五道河交汇；五道河发源于什邡县西北界海拔3716米的轿顶山；沿途峡谷幽深，人迹罕见；洛河桥沟发源于海拔3315米的九峰山南坡，流经嫘祖寺、螃蟹沱、清凉寺、海会堂于洛河桥处汇入湔江。沟汇入湔江。米，全年无霜期约250天左右。休闲度假区主要灾害有地震、泥石流、洪水、滑坡、崩塌。区的必经之地。幅员面积约为39.8平方公里。极低温零下15□,极高温28□,降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米期约250天左右。类型，具有国家典型景观的代表意义。景观的典型代表，占有“‘龙门山地质构造’典型代表景区”的地位。近的具有休闲度假功能的国家级风景名胜区。因此，龙门山风景名胜区总体上具有国家典型景观的代表价值。项目所处的三沟村为龙门山国家级风景名胜区重要组成部分的天台山景区天台山为古蜀族先民活动之地。其“天□”之名就来自蜀杜宇。据传此山还有蜀族文字遗迹“蝌蚪石”的文物。景诸山，与九峰、莹华并称川西三大仙山。诗人郭印诗曰：“我闻大隋名，梦寐金碧焕双目……”清嘉庆《彭县志》引古诗云：“天台山36峰斜，中有仙人数万三沟村同时比邻面积达14平方公里的白鹿省级森林公园，公园内有银杏、的自然天象景观。假区附近产“响水洞”牌优质矿泉水。大气质量优良，达到国家一级大气质量标准。休闲度假区内无集中的给水设施，系每一用水户采用涧管引水、电机抽水、动信号已经覆盖景区公路沿线。道，天台山景区内部尚无步游道、栈道、观光车道。2)交通状况：路为单行道，简易公路为机耕道，交通状况非常差。3)市政单位及服务机构：厅各一家。4)商业性配套设施：项目地三个村均有小卖部及小超市为本地居民及游客服务。态旅游的绝佳条件，龙门山是具有5000年文明史和巨大科学价值、生态价值、而龙门山风景区与青城山比较有如下优势：不一样的温度：海汇桥年均温度10.6□,最高温25□;青城山年均温度15□,极高温度与成都无异。不一样的风景：龙门山5个明显的植被垂直带，具有次生林、森林、灌丛、高山草甸四种生态环境；青城山景区仅有次生林带。有山有水有森林，风景极佳。可利用土地资源面积大，约3131亩，预计可开发面积2599亩。大部分地块交通条件较好，有水泥路或机耕道相连。面积在1000亩以上。雪，四季皆景。同时，生物资源也非常丰富：（1）植物：共有植物种类约2000余种，其植物呈垂直分带规律。物700余种和亚种，国家一级保护动物5种，二鳍鱼属中国的特有动物。本项目完全按照一个城镇进行综合配套，社区内设置有中高档酒店、餐饮、为国内一流的接待型旅游小镇。精神文化生活，开创度假型社区生活方式之先河。的竞争平台，在起点上就远远领先竞争对手。虽然龙门山天生丽质，但是因为生不逢时，在青城山的阴影下生存，有“即生瑜何生亮”的悲壮之感。尤其是这里交通不利，从彭州到龙门山的道路更是崎随着彭白路的整修、彭郫路的即将投入使用，成都-龙门山的道路状况、交的东环线将进一步缩短银厂沟与成都中心城区的距离。成都“十一五”规划中明确指出：“十一五”期末，逐步形成由1个特大城市州市4个小城市（新津县、大邑县、蒲江县和金堂县）及区域中心城镇构成言而喻。势大大加快，作为成都工业重镇的彭州必然也将成为此趋势的直接收益者。构成分时度假系列，形成强大的品牌效应和整体竞争优势。规划》修编及彭州开发市域唯一的国家级风景名胜区启动旅游引擎也带来巨大的发展机遇。.为换届选举等带来的政治风险是此项目的最大威胁。龙门山风景区市场定位：西部避暑胜地，度假疗养天堂。龙门山休闲度假区功能定位：接待型旅游小镇＋森旅游接待型旅游小镇。休憩基地，开发森林休闲旅游。旅游小镇提供的商机！们的出游能力和生活空间变大，人们追求与自然贴近，追求生活方式丰富多样。在山水、森林景观中开展多种功能的休闲活动，如避暑、登山、溯溪、森林浴、特点的森林休闲度假基地（山野休憩基地）也应运而生。会吸引国外游客前来观光疗养。客户特征：地位和享受；喜欢自然山水，拥有度假闲暇；投资客户：看重银厂沟独一无二的优势，希望获得稳定的收益。龙门山休闲度假区旅游地产主要为旅游度假地产、银发养生休闲地产板块。本项目正是依托于银厂沟良好的自然资源和旅游人气，来推动养老地产/产权式酒店/小户型投资性酒店公寓/花园洋房/叠拼别墅/联排别墅等房地产开发和系列健康、休闲、养生、保健等系列产品。动山野别墅、野奢酒店等度假产业。健康休闲:通过对旅游项目的灵活组合和包装，扩大健身休闲地域空间，形成多样化旅游产品。如：组织开展自行车赛、攀岩、徒步旅行等养生旅游活动；的瘦身减肥项目、以小孩为对象的健康夏令营等。关联性产业格局：银发旅游/养生餐饮/户外健身/森林旅游。独栋别墅。主要类型为保健理疗项目、健身俱乐部、集中商业街、体育运动休闲商业、温泉、狩猎场、高尔夫等。动、休闲设施；酒店、旅馆、娱乐设施。本项目立足于龙门山悠久的历史文化和优美的自然风光，打造全山水建筑，景观资源等构建极具东方阿尔卑斯情调的“西部避暑胜地，度假天堂”。万平米的大型度假、养生、旅游社区。总体思路：区域规划为集旅游、养老、保健、等为一体的综合旅游开发区，现代建筑风格为主。规划的原则：考虑龙门山新镇区建设。完善的基础设施和公建配套。原有道路走向修建，在原有道路的基础上进行加宽，扩建。原有道路现状：原有道路为15cm的混凝土道路，路宽2至3米，弯道多，内侧临山，外侧临河。河道为季节性河流，在雨季有一定的水位。拟建道路：本道路按照旅游道路标准修建，按照公路宽度划分标准为三级道路，道路宽度和组成如下（在适当位置道路加宽，设置交叉路口）：沿小水沟—宝应寺—岩峰沟环线可依托目前村民所修的机耕道修建观光公路。“融于自然，高于自然”的规划目标，注重以下几点：和沟谷用地。因此，对坡面景观、临水景观的打造更为强调。态；泥的方盒子的建筑风格；犯不生态地使用生态材质的错误；8.1项目营销推广策略：体验式营销，推拉结合信企业文化和星级服务。路策略的基础。地投入在整个西南部。营销推广目标：元/平方米。游文化价值和成都置信的品牌号召力进行形象宣传，达到预热目的；达到方案集思广益、控制人力成本、扩大活动规模的目的。和沿途导视是基础。小受众媒体相结合；新闻宣传报道要及时，新闻点突出；受益的目标。第九部分项目开发建设进度安排本项目分为营销期和开发建设期，开发周期为2008年至2018年。营销期迅速展开活动，造出声势，吸冷水鱼等美食节7月—10月，彭白路通车，展开系列体验式置信生活方式活动7月—10月，与旅游景点联合打造，展开符合当地民俗习惯预计2007年拿地325亩，一期建设期主要集中在2008年至2010年，具体开发计划将根据拿地情况和市场销售情况适当提前或延后。前期营销推广；预计本年度获取325亩住宅和商业开发用地。开始销售。完成后续建设及销售。遵循重要性、谨慎性原则；营销活动周期1年；估算数据：）；混合用地按住宅80%、商业20%计算，住宅售价为4000元/平方米、商业6000元/平方米计算；元/平方米计算；除土地外的住宅成本和商业成本分别按2500/元/平方米和4500/元/平方米估算。详细测算。建筑面积1个1个1个1个可考虑为低密度住宅体育休闲0注：主题公园包括游乐园、滑雪场；体育休闲项目包括野营、房车等设施；酒店、主题公园的土地成本已包含在总投资额内；考虑地价上涨因素，土地成本按平均每亩85万元计算。一期项目包括地块及规划指标具体见下表。建筑面积低密度住宅,2层低密度住宅低密度住宅低密度住宅质生活品质意识和具有购买固定资产用于保值增值的青年群体和强调保健养老、回归自然的中老年群体。国内外客户。饮、体育休闲等行业且具一定投资实力的群体。消费者区域特征（1）彭州市区及周边区域的目标顾客，其原因如下：生活品质的需要：随着人们经济收入的逐年提高，绝大部分城市居民有提升生活品质的经济实力和愿望。场需求；（2）未来进驻彭州的目标顾客，其原因如下：外来人口解决居住的需求：石化基地、亚东水泥等重点工程的建设将为项安居乐业；□由于回归自然的时代潮流,银厂沟独一无二的优势会外人士；在保健养生这一方面，这也是生活品质提升所带来的必然结果。府公务员等；年3.2%的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的不断改善及的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年。随着生活水平一群体会越来越大，消费力也会越来越强。住宅结合彭州具体情况，本着实现经济效益最大化及创造舒适人居环境的原则，化、人性化，强调与自然融为一体。本项目的商业地产以特色餐饮、休闲娱乐、购物、保健养生形态为主。本项目将引进港式物业管理团队，为业主提供优质温馨的物业服务。住宅：高档次，与自然的完美结合，引领一种纯天然的全新的生活方式；和保健休闲概念。一期规划指标：总建筑面积平均容积