（营销技巧）中体奥林匹克花园AC地块市场定位及营销

销2.区域房地产市场供应格局3.区域房地产市场价格走势分析5.区域市场项目总体销售情况2.产品对比分析3.价格对比分析4.销售情况对比分析5.广告推广思路对比分析下册项目定位、产品概念设计建议及营销推广策略所以没有此指标走势图。详细情况见下图。[数据来源：北京市统计局]与全国1-8月宏观经济指标的相对比，北京宏观经济根据国家统计局发布的"国房景气指数报告"显示，1-8月全国房地产行业元/平方米。元/平方米低于上年同期13.8个百分点；其中，商品住宅开发投资完成392住宅期房批准预售面积1488.4万平方米，同比下降25.1%，预售成交面积（5）商品房空置面积情况--截至8月底，全商品住宅空置面积为266.3万平方米，涨幅为9%，占商品房空置面积的为3.4%;全市房价在3月份走高预售价格总体保持平稳。金来源、施工面积均有较大幅度的下降；1-8月，北京住宅市场吸纳率为房子”，坡地、水景等设计都还没有引入。从全国而言，别墅最初进入市场时受到追捧，主要是因为在上个世纪90年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求，而外籍置业者也开始关注丽京花园、御京、明珠园、嘉林等老牌项目。小和产品的跟风，一些匆匆上马的项目从产品形态上完全失去了市破别墅成为人们比较常见的事情。以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。从此，高档别墅在供应上出现了断档，大约在亚北出现了一些中档的别墅在延续，如王府花园、蓬莱别墅、八仙别墅等，在市场上还可以看见。供应市场的别墅主要是一二年前开工，或者因总体市场下滑而推迟入市的烂尾项目或已经推出项目后期工程支撑着市场，而产品的设计创新也基本处于停滞不前的状态。有起色，这期间政府连续针对别墅市场出台多项限制性措施，但由于需求的增加，各个区域别墅市场仍然在逐步扩大。种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次，如康城等项目一直持续开发到目前。扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区。别墅产品的内部结构和功能分区上更加合理，与普通住宅拉开了反映在户型设计上，针对不同收入层次的消费者很多项目的后续开发户型设计都做了较大调整。着住宅郊区化及产品设计的不断提高，纯别墅项目正在成为主流，例如龙湾别墅的看出，未来以独栋、双拼形式为主的纯别墅项目供应量增长更为迅速。销售套数略有减少，但销售价格略有提高，供需平衡，市场相对稳定。北京低密度住宅随着市场需求多元化、郊区化居住理念的发展等各低密度住宅，开发商在低密度产品的打造上更加的用心，以满足不同人群对于居住品质的需要。远郊区县的低密度项目作为第二居所，也正在为人们所接受，但上半年无大的供应量投入市场，部分开发商持观望态度。从各板块区域新开盘项目来看，大致情况如下：别墅区。项目产品都具有一定的特色，在区域内形成差异化，避免竞争，对客户群体进行了很好的细分。意味着京城东部低密度住宅已经正式崛起，围绕着北京东扩等城市规划的展开，房地产开发的脚步已然开始跟进。然而，东部区域由于周边自然环境的限制，不易做出十分高档的低密度住宅，而主要以联排及叠拼等密度稍高的产品居多。东南亦庄区域开发项目经过去年、前年的消化，多数低密度项目已经结案，样本情境洋房的出现带有稀缺性。目多数作为第二居所，正在被人们逐渐认同，良好的自然环境成为老年人养老的好去处，未来京承高速的开通，将很大程度促进该区域的热销。新盘个数2005年下半年别墅新盘板块分布图0西山别墅0西山别墅潮白河别东部泛亚奥京北城南别墅八达岭昌其它别墅区区墅区别墅区区平别墅区区新盘个数33253486在混合型开发别墅中占有一小部分的比例。2005年下半年别墅新盘价格分布图a新盘数量关于北京低密度住宅市场的交易情况，我们结合北京市房地产信息网所发布的数的交易情况，我们会根据市场研究部检测的结果予以补充分析。销售面积(平米)销售金额(元)和销售面积的降幅比较均衡，表明市场波动较为平缓。根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售面积为33.88万平米，环比增长根据北京市房地产信息网，第三季度低密度住宅预售均价为11808元/平米，环比增长时，从预售和过户两个方面来论述详情。销售面积(平米)销售金额(元)和海淀区仍然是低密度住宅预售成交热点区域，丰台和大兴区预售情况销售面积(平米)销售金额(元)39根据北京市房地产信息网，朝阳区和海淀区在低密度住宅过户情况依然占头度住宅市场进入下半年以来交易非常活跃。况时，从预售和过户两个方面来详细论述。面积排名前三是：外省个人、本市城镇居民的客群分别是：外国行政企业经济组织、华侨及港澳台同胞、外省市销售面积(平米)销售金额(元)32客户群分析，可以看出外省市个人在的购买比例不断上升。销售面积(平米)销售金额(元)2292如下特征：第二季度相比销售套数、销售面积、销售金额都有所减少。的自然景观和投资前景比较看好。的客群组和也说明北京的房地产市场的前景逐渐被看好。(万平米)(元/平米)Other.villa渡独栋/双拼/联排3.55.84.83.50.76.1独栋/双拼/联排/0.2价格档次都有相应项目供应。积50.7万平米，新上市的别墅以联排为主。目前，该区域内除了水郡长安和PEKING(万平米)(元/平米)联排/叠拼/独栋/双拼/联排/叠拼7.1属(万平米)(元/平米)双拼/叠拼7.0独栋/双拼/重叠5.3几年别墅市场竞争最激烈的地区。(万平米)(元/平米)独栋/双拼/2.30.3充分利用土地，以联排别墅为主投放市场。(万平米)(元/平米)0.6联排/双拼3.3联排/花园2.5(万平米)(元/平米)6.4独栋/联排6.10.5独栋/双拼/5.3(万平米)(元/平米)3.9联排/多层/板楼联排/双拼/独栋0.7联排/公寓下半年北京远郊地区如怀柔、房山、密云各有两个新盘上市，新批准上市别墅面积合计57.1万平米。由于这些项目的地域偏远，自然环境较好，旅游资源丰富，一般定位于度假型别墅，通过良好的营销手段也能获得市场认同。(万平米)(元/平米)My.villa0.5双拼/独栋/联排4.4独栋/双拼/联排/四合院6.0独栋/双拼/联排3.9独栋/双拼/联排2.4低密度项目节点。时间内恢复正常，但是不排除一些项目以多种形式给与客户优惠、变相降价的可能性。爆发。进入第四季度以来，新项目纷纷开盘，将是低密度项目成交放量的时期。化又扩大了它的时常接受层面。经济型别墅指目前市场上出现的联排、叠拼等别墅项目，求。经济型别墅以联排为主，容积率在0.8～1.0左右。篇一律、品质不高的弱势，逐渐成为别墅市场上的主流产品。体奥林匹克花园等。由于价格是项目的明显优势，这也预示着其升值潜力较大。积联排/板楼2.8独栋/联排/公寓9.54.4联排/独栋0.7联排/叠拼83.93.9联排/双拼/独栋0.7联排/公寓0.70城别墅市场上颇具竞争力。3.6寓万/套方米左右。相比北京其他别墅聚集区域，昌平别墅的售价处于较低的水平。其主要原因是该区激烈。是以国内富裕阶层为目标客户，起点联排、独栋、郊正成为别墅新兴区域。如今，怀柔、密云的别墅开发越来越成熟，项目也越来越多，并且性价比也相对较高。置业，整体市场份额将逐渐放大。入的家庭，京承、京密的通车对高档别墅市场的再度活跃将起到决定性作用。然是北京市内的中高收入、高收入的家庭。主要以联排为主其次是叠拼、独栋比较少，有着特定的需求人群和需求特点。计和享受自然环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。买群体主要来自海淀、亚运村、燕莎等区域。通、配套、生活设施方面也形成规模化，真正形成适宜居住的高尚生活区域。 养着可怜的盆景，他们怀着反璞归真的憧憬，纷纷向市郊转移，使生活更贴近自然。时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的式的追求，在未来的住宅发展中将逐步体现出来。墅有更大的市场空间。向更具景观布局特色的点式突破，形成错落相当大一部分市场份额。根据本案的地理位置和项目规划特点，将整个长安街以南范围作为本项目的域，根据相关区域板块的特性以及与本案的相关性划分如下：核心区域核心区域从地理区位划分角度看，长安街以南重点有两个别墅聚集区，分别为城南别墅区、从地理区位划分角度看，长安街以南重点有两个别墅聚集区，分别为城南别墅区、名的房产开发商的进驻，南城阳光别墅区亦成为别墅开发的新兴区域。 乐部、佳宾卡丁车赛车俱乐部、兴海公园、金丰国际企业家俱乐部等休闲娱乐设施配套。 的有限必将导致未来房地产的开发方向将倾向于土地资源丰厚的西南群等）进行衡定，可以把核心区域划分为京石高速沿线，京开高速沿线区域。 在二十万方以上，而且以低密度为主。(万平米)(万平米)联排/多层/板楼2.8独栋/联排/公寓4.4联排/公寓/独栋联排/高层联排/叠拼8公寓/独栋/联排(万平米)53.9联排/双拼/独栋联排/公寓板楼,联排别墅,叠拼7在产品类型上，京开高速区域产品分野明显，公寓和别墅都是主打产品，开中存在纯公寓和纯别墅，而京石高速因交通位置属于西南板块，居住对性更强，在建筑形态上主要以经济性别墅为主，公寓只是辅助产品，以买力相对弱的周边客户。京石高速沿线的加州水郡、靠山居等楼盘，叠拼主要是靠山居和风格与林。3.2域，但京开区域客户的购买力相对强,市场发展相对成熟，表现在楼盘的价格上,明显，因为京开高速的公寓主要集中在三个超级大盘，顺驰领海、翡翠城、布定位不明显，品质差异、定位差异不大而导致价格差异不大。究。我们就这次调研的基本情况做一些说明，目的在于通过对不同人群市场需求研究，指导性建议。创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是今后营销的重点目标客户群。51岁以上财富的途径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。在受访人群中，男性的比例为53女性达到47女性在家庭购房中的决策权逐广不失为一种补充。制造业(电子、生物、IT等)的占了23政制造业服务业娱乐体育政府机关及事业单位其他在受访人群中，担任高层管理职位的占了29担任中层管理职位的占了26专业人士(律师、医生、教师等)占了13％。的占13介于对个人隐私的回避，只有108位受访者回答年收入具体数字，并且5.0%者共占56其余人群分布在其他各区内。由于本次调研项目分布在东西南北4个盘有较强的购买力。龄集中在中青年阶段，事业步入正轨，想要提升生活品质是吻合的。高档公寓,联排别墅高档公寓,叠拼别墅,0.8%独栋别墅,27.4%普通住宅,63.7%％，5.0%0.0%无所谓两小时一个半小时一小时一小时内其他无所谓两小时一个半小时一小时一小时内其他(万平米)(元/平米)联排/板楼2.8独栋/联排/公寓4.4联排/独栋0.7联排/叠拼8(万平米)积(万平米)(元/平米)53.9联排/双拼/独栋0.7联排/公寓板楼,联排别墅,叠拼70.700集中，市民接受度高，周边有丰台科学城、总部基地为依托；在产品类型上，京开高速区域产品分野明显，公寓和别墅都是主打产品，开发项目中存在纯公寓和纯别墅，而京石高速因交通位置属于西南板块，居住对交通的依赖性更强，在建筑形态上主要以经济性别墅为主，公寓只是辅助产品，同时京开区域集中了几个大盘，顺驰领海、翡翠城、以及以低价而热销的大盘---布洛城。左右联排,大宁山庄,销售了2.5万平米左右的目,销售了2万多平米,出0供应面积消化面积联排别墅的主力户型在220平米左右,200平米以下的联排户型基本售罄.独栋别墅,整体来说销售比较低迷,提香草堂在今年8月份推出了独栋别墅,但只销售了两从图表中我们也可以看出,叠拼的销售率是最高的,占了52.7%,竞争相对较小,主要是靠山居的供应和风格与林少量的供应量。0.7联排，小高层，春动馆、生活超市、自助银行、洗衣店、等独栋别墅,双拼别墅,联排别墅餐饮、游泳、健身、商业街，更有老年、联排别墅、育万平米商业教育齐独栋\双拼米联体别墅、新市镇主义，联排别墅(期房)、在总体规划上，翡翠城、加州水郡、珠江御景三个项目为了发挥的开发模式偏向于泛住宅化，翡翠城的新市镇计划，以城市运营的角度造城，加州水郡也是发挥其规模优势，立足房山，以居住、商务为一体树立其优势，珠江御景为了淡化其区域劣势，宅、商业、教育为一体的开发模式，树立大盘优势，其他楼盘基本上都以建造为目的，商业配套只是作为一种辅助的作用。景洋房联排别墅、独栋，双拼，公寓，联排园洋房独栋,双拼,联排000000000000000000堂设计了双拼别墅、独栋别墅，其余项目主要以联排为主。值得一提的是靠山居的产品设计，设计了叠拼户型，取得了不错的销售效果。在价格上涨速度上，大溪地自今年下半年开盘以来，是价格上升最快的项目。售火爆，另一些楼盘销售不温不火。户青睐，后者因为品牌形象，市场表现良好。0001加州水郡定位于美式别墅，户型上展现大盘气质，用挑空，00独栋：双拼：/独栋：双拼：/0310440///提香草堂的推广概念在于：中国环境别墅代表作，因其地段偏远，故定位于第二居所，因此产品主要以双拼和联排、独栋出现，同时为了吸引周边客户，在后期设计户型，销售效果比较好，基本售罄。那么它就能在一个区域内树立它的产品形象，加强它在消费者心中的位在区域内我们发现，就大宁山庄、提香草堂、翡翠城、大溪地在推广中，抓住了产品容易吸引一部分年纪偏大，喜