保利徐汇滨江项目专题讨论

保利徐汇滨江项目专题讨论月、项目目标客群与商业业态需求、商业案例分析、项目商业体量判定、项目详细业态配比、项目目标客群与业态需求1•自然闲适的建筑空间SPACE•国际范儿的生活方式STYLE•精致简约的消费诉求SIMPLE“保利国际生活中心”2本项目的目标消费客群结合项目区域的人口特征，并与竞争对手向比较，我们的目标消费客群应当更加聚焦，以“新富家庭”和“国际化商务人群”为核心客群，进一步进行市场的细分核心目标客群国际化商务人群新富家庭区域内的新富阶层：30-45岁，具有相当收入的群体资料来源：九洲远景分析2本项目的目标消费客群新富家庭和国际化商务人群所代表的“目标消费者”，在情感诉求和功能诉求上与其他消费阶层有所区别，在消费的特征上体现为：“更注重生活的品位”、“需求的国际化”，这将形成与其他项目的最大差别寻找永恒和谐的事物，淡泊的消费欲望寻找生活乐趣，更多的生活体验新富阶层青年阶层老龄化更多消费频次更少消费频次中产阶层寻找绩效和效率，理性的物质选择经济上的节省导向功能资料来源：九洲远景分析3消费者需求与核心业态我们爱这里属于保利国际生活中心的心情故事3消费者需求与核心业态国际化商务人群Cindy——跨国企业驻上海高管离开欧州独自在上海工作每天总是那么忙碌但在保利滨江总能让我找到惊喜一样的潮流时尚一样的舒适恬静这里就是我工作的地方我爱这里3消费者需求与核心业态国际化商务人群9:20am3消费者需求与核心业态国际化商务人群12:35pm和同事午餐，继续讨论着上午的会议内容，舒适的环境让紧张的工作节奏也慢了下来！3消费者需求与核心业态国际化商务人群19:30pm邀请几位客户共进晚餐，五星级的餐厅，可口的法式大餐，气氛很愉快！3消费者需求与核心业态国际化商务人群21:30pm和三五好友、公司同事相约，放下白天的疲惫，在轻松的酒吧谈天说地3消费者需求与核心业态国际化商务人群pm、健身都是她们的最爱！3消费者需求与核心业态新富家庭陈先生一家——家族企业继承人我们是的快乐一家每天的生活都是那么美妙带着妻子在保利滨江下午茶各国风情料理多么惬意看着孩子们与外国小朋友一起嬉戏、学习多么幸福这里就是我们生活的地方我们爱这里3消费者需求与核心业态新富家庭周六中午每周一次的家庭聚会，享受美食永远是聚会的主题，欢乐笑语，其乐融融！3消费者需求与核心业态新富家庭周六下午3消费者需求与核心业态新富家庭周六晚上一家人一起逛超市，这里的每一样东西都这么精致，每一次来都是一次享受。3消费者需求与核心业态新富家庭周日下午3消费者需求与核心业态新富家庭周日晚上陪太太购物，小资情结的陈太太最喜欢家居布置，陈先生很喜欢逛书店买一些工具书。3消费者需求与核心业态“保利国际生活中心”满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文化教育需求，全方位展现国际化的..•工作简餐•日常生活——中西简餐、中西快餐、烘焙——精品超市、红酒、食品杂货•休闲•商务洽谈——咖啡、甜品、饮品、英式茶坊——咖啡、商务中餐、异国餐饮•健康——保健会所、、健身•家居——家居软装、花店、生活精品..•自我提升——书店•聚会——复合餐饮酒吧、创意餐厅、异国餐饮•儿童教育——国际早教机构、艺术培训、英语培训•礼尚——礼品、花店、红酒4项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐的核心业态需求使用面积为1.8万平方米——约2.6万平方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求（得房率）商户常规使用面积（平米）商户数量（个）业态使用面积（平米）商户常规使用面积（平米）商户数量（个）业态使用面积（平米）餐饮核心业态中西简餐亚洲餐饮中餐零售核心业态精品超市200-300500-6001000-1500600-700500-600600-700100-200100-200150-200150-250250-350300-400/3-41-211000110012001300110013005502500-30001000-15001000-1500/250020001000550012家居家饰文化——书店小计1复合餐饮创意菜241-22-35-63-43-42-31-21西式餐饮甜品、饮品及轻餐休闲娱乐核心业态商户常规使用面积（平米）商户数量（个）业态使用面积（平米）烘焙咖啡400SPA保健会所健身250-3002501000100013005001112278001,000中西快餐东南亚餐厅港式茶餐厅小计5001,000600西式复合酒吧儿童培训小计550-650350200-300/10200/22504项目核心业态构成零售、餐饮、休闲娱乐项目的核心业态以餐饮为主，以精品超市、家居家饰和书店为核心的零售为辅，其次为休闲娱乐项目各大核心业态构成情况休闲娱乐,核心业态使用面积（平米）建筑面积（平米）所占比重13%零售,31%零售餐饮5500102002250785714571321431%57%餐饮,57%休闲娱乐合计13%1795025643100%选取与项目目标客群一致，且项目商业体量、建筑形态、物业构成相似的案例进行业态分析，对本项目的业态构成进行检验和调整、商业案例分析上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成，我们选取以下几个项目作为参考案例进行分析上海浦东嘉里城4.5万平方米上海商城万平方米上海购物艺术中心万平方米上海湾万平方米资料来源：九洲远景分析24、商业案例分析浦东嘉里城上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义1项目基础概况上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群，为消费者提供多元生活体验，涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务浦东嘉里城基本信息4.517公交站地铁站浦东嘉里城资料来源：九洲远景分析262商户组成浦东嘉里城4.5万㎡的商业建筑面积提供全方位的服务，其中购物仍占有较大比例，由于兼顾商务人士与新富家庭的需求，餐饮占较大比重浦东嘉里城各行业品牌数目占比分析浦东嘉里城各行业经营面积占比分析8%8%2%2%资料来源：九洲远景分析272商户组成-购物浦东嘉里城购物品类丰富，同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店杂货文化用品家居家饰童装化妆品饰品儿童用品母婴用品健康保健时装个人数码烟酒茶手表注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析282商户组成-餐饮浦东嘉里城餐饮配置多元化，不仅包容各国美食，同时其休闲餐饮、简餐比例也较高自助餐中式快餐面包糕点中式简餐及茶餐厅中餐亚洲餐饮饮品及甜品西式简餐及餐吧创意菜注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析292商户组成-休闲娱乐浦东嘉里城休闲娱乐以美丽为主，同时增加音乐驱动-酒吧业态及其他娱乐业态，服务于周围国际家庭客群音乐驱动其他娱乐健康美丽注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析302商户组成-服务浦东嘉里城服务主要以金融服务为主金融服务其他注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析313各楼层商户组成以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（1/2）品牌行业餐饮小吃快餐友乐达台北精致面馆餐饮小吃快餐子行业品类中式快餐业态传统小吃上海浦东嘉里城商场布局图斗香园中式快餐地方特色面包店Tableau摩提工房食之秘餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮面包糕点面包糕点西式甜点店西式甜点店西式甜点店西式简餐西式简餐冰淇淋面包糕点西树泡芙面包糕点豪品德式咖喱香肠店餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐及餐吧饮品及甜品饮品及甜品饮品及甜品饮品及甜品味千拉面芭斯罗缤宝珠奶酪贝瑞熊酸奶冰激凌快乐柠檬沁秦餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮正餐甜品冰淇淋果汁吧中式简餐及茶餐厅中式简餐釜山料理和民亚洲餐饮亚洲餐饮亚洲餐饮服务其他韩餐餐饮正餐日餐越味风餐饮正餐东南亚惠普印像玩家中心mothercare欧开蒂服务其它服务其它购物儿童母婴用品母婴用品购物儿童母婴用品童装品牌店品牌店顺电·脉购物个人时尚购物个人数码购物个人时尚购物化妆品购物个人时尚购物化妆品专业百货（SDS）基础时尚专业百货（SDS）佰草集莎莎资料来源：九洲远景分析323各楼层商户组成以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（2/2）品牌行业子行业品类业态综合百货（CDS）青珑工坊购物设计时尚设乡味购物专业百货（SDS）欧美药妆购物品牌行业子行业品类业态Candie’s购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物饰品生活形态家居家饰生活形态家居家饰品牌店PANDA热风品牌店食品杂货健康保健HBA药妆店食品杂货健康保健HBA药妆店食品杂货健康保健HBA保健品食品杂货健康保健HBA保健品Lilli's设计时尚设计时尚设计时尚设计时尚屈臣氏瑞莱购物购物购物购物购物阿努比斯银饰购物个人时尚购物饰品巴黎三城购物个人时尚购物饰品购物个人时尚购物饰品维衡生赛百味九福坊宅の人食品杂货外卖食品食品杂货烟酒茶品牌店品牌店爱丽思欧亚玛购物生活形态家居家饰品牌店基本生活乐陶工坊玛丽法宝购物生活形态购物生活形态购物生活形态家居家饰品牌店家居家饰品牌店家居家饰品牌店天福茗茶购物食品杂货烟酒茶食品杂货杂货品牌店Ole’购物精品超市DIY手工坊雷诺瓦休闲娱乐青年其它娱乐朴坊购物生活形态家居家饰品牌店资料来源：九洲远景分析333各楼层商户组成L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（1/2）品牌行业子行业品类业态上海浦东嘉里城商场布局图有心上海点心餐饮小吃快餐中式快餐面包糕点面包糕点面包糕点地方特色西式甜点店面包店美仕唐纳滋面包新语香溢焙客纽约客披萨茶米家餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮西式甜点店西式简餐及餐吧西式简餐饮品及甜品饮品及甜品饮品及甜品饮品及甜品茶坊酷圣石冰激凌餐饮休闲餐饮冰淇淋咖啡店咖啡店香啡缤餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮正餐星巴克新旺茶餐厅新元素中式简餐及茶餐厅茶餐厅创意菜亚洲餐饮金融创意菜东南亚银行大茴香·粉餐饮正餐HSBC汇丰银行服务金融通讯I-family购物儿童母婴用品母婴用品品牌店资料来源：九洲远景分析343各楼层商户组成L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态鞋鞋CKBirenstockMijiCuffzGAP·test-tube馆Skin馆资料来源：九洲远景分析353各楼层商户组成L2以餐饮美食、儿童母婴用品及时装为主，同时兼顾休闲娱乐（1/2）品牌行业子行业品类自助餐业态品牌店上海浦东嘉里城商场布局图赤坂亭餐饮其它餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮美式奶牛餐厅诗碧阁西餐厅太平洋咖啡西式简餐及餐吧西式简餐西式简餐及餐吧西式简餐饮品及甜品亚洲餐饮中餐咖啡店东南亚川菜融合马来西亚餐厅餐饮正餐俏江南餐饮正餐小南国餐饮正餐中餐本帮江浙菜粤菜逸谷餐饮正餐中餐HSBC汇丰银行服务金融通讯金融银行ThePinkCanopy购物儿童母婴用品儿童用品品牌店资料来源：九洲远景分析363各楼层商户组成L2以餐饮美食、儿童母婴用品及时装为主，同时兼顾休闲娱乐（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌无印良品行业购物子行业品类业态综合百货设计时尚时尚品牌乐久久智乐购物儿童母婴用品儿童用品品牌店购物儿童母婴用品儿童用品品牌店购物儿童母婴用品母婴用品品牌店个人时尚购物时装个人时尚购物时装个人时尚购物箱包意大利假日新秀丽购物购物I-babyadidasKids购物儿童母婴用品童装购物儿童母婴用品童装品牌店品牌店HARBORHOUSE购物生活形态生活形态文化体育文化体育家居家饰品牌店家俱品牌店出奇得COCO-MAT购物购物购物FeineCashmere购物个人时尚购物时装H&M购物个人时尚购物时装MasakiMatsuka购物个人时尚购物时装设计时尚MOLESKINE快速时尚现代书店设计时尚Lollipop设计时尚东田造型设计时尚琉璃时光文化用品品牌店文化用品品牌店儿童娱乐儿童游乐场休闲娱乐家庭蔻夏尔楼兰购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物时装休闲娱乐健康美丽休闲娱乐健康美丽美丽美丽美容美发馆SPA馆资料来源：九洲远景分析374平面设计借鉴B1426513B1业态以1餐饮、2生活用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库5通往地铁号线6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。资料来源：九洲远景分析384平面设计借鉴L112餐饮类时尚服饰类号线往往商场往SNIECL1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门服饰主力店为GAP。394平面设计借鉴L2L24312L2单铺面积较L1大，业态以餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、商场往来酒店；资料来源：九洲远景分析405商业整体设计借鉴裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。资料来源：九洲远景分析415商业整体设计借鉴裙房边缘的设计形成风雨廊锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置店铺昭示性面向庭院“内退”，营造外摆位空间资料来源：九洲远景分析425商业整体设计借鉴AB大气的退界广场利于回车资料来源：九洲远景分析435商业整体设计借鉴停车场共一层，多个停车位，主要分为四个区域地库亮点大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。资料来源：九洲远景分析445商业整体设计借鉴上海浦东嘉里城商场外围标示系统突出，设计巧妙，可以随时展现项目的最新信息，方便顾客项目外围标示项目远观资料来源：九洲远景分析455商业整体设计借鉴上海浦东嘉里城商场在每个扶梯及直梯周围均有明显的标示，方便指引顾客项目指引系统资料来源：九洲远景分析46、商业案例分析浦东嘉里城上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义1项目基础概况上海商城近万方的商业为高端商务人群及国际家庭提供购物、餐饮、休闲娱乐、全方位的国际生活服务上海商城基本信息号3B1-2F3F-6F部分区域,921,330,304,37路,24,21,15,20,206路2公交站地铁站上海商城资料来源：九洲远景分析482商户组成上海商城的商业更强调全方位国际生活服务的提供，因此在业态配置方面兼顾了多方位的服务设置，同时强调了休闲娱乐及餐饮的设置上海商城各行业品牌数目占比分析上海商城各行业经营面积占比分析资料来源：九洲远景分析492商户组成-购物上海商城购物除高端零售外配置精品超市、高端家居、顶级时尚时装，服务针对高端群体，目标顾客明确购物其他家具家饰皮具饰品杂货文化用品健康保健顶级时尚购物注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析502商户组成-餐饮上海商城餐饮强调多元化的餐饮构成，满足不同品味需求；同时设置适当甜品及饮品，满足休闲餐饮创意菜亚洲餐饮西式简餐中式快餐西餐饮品及甜品注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析512商户组成-休闲娱乐上海商城休闲娱乐以健康、美丽为主，同时增加音乐驱动-酒吧业态音乐驱动健康美丽注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析522商户组成-服务上海商城服务主要针对高端商务人群提供金融、票务等服务旅游咨询邮电维修护理其他服务中介类金融产品类注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析533各楼层商户组成上海商城层配置精品超市CITYSHOP资料来源：九洲远景分析543各楼层商户组成L1层除国际知名品牌零售店，休闲餐饮及多元化的各国餐饮设置也比较突出品牌行业子行业品类业态鼎泰丰餐饮小吃快餐餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮正餐中式快餐传统小吃Crepes&CoGourmetCaféAnnaBananaBaker&SpicehoF巧克力精品店星巴克西式简餐及餐吧西式简餐西式简餐及餐吧饮品及甜品西式简餐冰淇淋饮品及甜品饮品及甜品甜品甜品咖啡店饮品及甜品创意菜新元素餐厅马上诺餐厅藏珑泰极创意菜意大利菜东南亚银行餐饮正餐西餐亚洲餐饮金融餐饮正餐汇丰银行服务金融通讯服务其它服务服务维修及维护服务购物个人时尚购物购物个人时尚购物购物个人时尚购物购物个人时尚购物购物个人时尚购物华视数码冲印洁狮洗衣服务其他护理其它洗衣店其它艾丽丝花坊ChristiianLoutoutin购物其它皮具顶级时尚顶级时尚皮具LoroPiana时装顶级时尚顶级时尚Paul&Shark时装SalvatoreFerragamo购物个人时尚购物Ford购物个人时尚购物W.W.Chan&Sons购物个人时尚购物时装顶级时尚顶级时尚时装时装顶级时尚SimplyLife购物生活形态购物食品杂货家居家饰健康保健HBA品牌店保健品维衡生资料来源：九洲远景分析553各楼层商户组成L2层业态主要以休闲娱乐为主，不仅提供全方位的保健美容服务，同时增加酒吧等休闲娱乐服务品牌行业服务子行业其它服务品类服务其他产品类业态其它易优图文土耳其航空亮视点服务购物购物咨询类服务个人时尚购物食品杂货票务中心其它饰品华氏药房健康保健HBA药店绣花张购物文化体育文化用品品牌店ParkwayHealthClinic/Dental休闲娱乐健康美丽健康健康齿科护理足疗按摩美甲店青专业按摩休闲娱乐健康美丽休闲娱乐健康美丽休闲娱乐健康美丽休闲娱乐青年Fiori-NailPlusSalonToni&GuyHairstylistCVRVELounge美丽美丽美容美发馆酒吧音乐驱动资料来源：九洲远景分析563各楼层商户组成上海商城三层以上商铺主要以服务以及休闲娱乐为主，不仅提供各类票务服务，同时提供健身中心、美容美发等楼层品牌行业子行业品类业态3LifeLine33&33444health&Beauty馆5556SinoUnitedHealth7&资料来源：九洲远景分析574平面设计借鉴上海商城广场包括三栋主体建筑及裙楼，商城门前广场长约米，商场中庭开阔，为沿街店铺以及中庭周围店铺提供良好的可视性中庭机动车出入口活动广场行人通道电梯及楼梯机动车道与人行通道隔离，保证相互之间互不干扰店铺分布在中庭四周及临街铺面，为店铺提供广阔的可视空间，避免商场死角在商业正门外即中庭面积巨大，方便大量人员导入电梯设置充分分散在各个角度，适合人员通行资料来源：九洲远景分析585商业整体设计借鉴上海商城商业主体建筑具有中国回廊和室内园林特点，流水环绕，环境怡人，为全开放式，视野开阔，店铺依照店内外空间展开布局资料来源：九洲远景分析595商业整体设计借鉴采用中国特色建筑基本风格，扩大内部中庭空间，整个上海商城庄重优雅资料来源：九洲远景分析605商业整体设计借鉴宽敞的门前广场，与艺术化点缀适合观光驻足资料来源：九洲远景分析615商业整体设计借鉴开放式的运营空间，使人有亲近自然的购物体验资料来源：九洲远景分析62、商业案例分析浦东嘉里城上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义上海购物艺术中心案例购物艺术中心以国际商务人群为核心目标群体，将艺术欣赏、人文体验与自然环保完美结合，注重消费体验，打造艺术创意购物休闲中心购物艺术中心基本信息号4,路空调,775,789路,26路,454,沪塘专线本项目地铁公交1资料来源：九洲远景分析642商户组成购物艺术中心处于发展成熟的淮海路商圈，购物比例相对较高，同时为满足周围商务人群的需求，并未忽视餐饮行业的比重购物艺术中心各行业品牌数目占比分析购物艺术中心各行业经营面积占比分析5%8%资料来源：九洲远景分析652商户组成-购物上海K11购物艺术中心购物品类较为全面，以国际名品、品牌集合店为主，同时增加高档家居家饰类品牌个人数码化妆品药妆店家居家饰皮具手表饰品时装鞋注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析662商户组成-餐饮上海K11购物艺术中心为周边商务人士以及外籍人士配备多元化的餐饮，不仅包括甜点、咖啡店等，同时包含各国美食亚洲快餐传统小吃西式简餐冰淇淋茶餐厅咖啡甜点中餐创意菜西餐亚洲餐饮注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析672商户组成-休闲娱乐上海K11购物艺术中心休闲娱乐行业以美丽为主，同时增加生活体验类品牌（ABCCookingStudio）健康美丽其它娱乐注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析683各楼层商户组成B2层主要以休闲餐饮为主，以及时装为主要的经营品类，同时搭配休闲娱乐（1/2）楼层B239行业餐饮餐饮餐饮餐饮子行业品类业态传统小吃西式甜点店冰淇淋品牌小吃快餐中式快餐gindaco银章鱼chezchoux/lorraine西树泡芙/洛林挞屋B240休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮面包糕点饮品及甜品饮品及甜品B213/B246B238/B237atuttimelon特迪莓仑fresheverydayjuicebar每日新鲜水果吧果汁吧B235餐饮休闲餐饮饮品及甜品果汁吧chamecostacoffee咖世家咖啡B223/B225B242餐饮餐饮餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮饮品及甜品饮品及甜品饮品及甜品咖啡店甜品secretrecipe食之秘tokyo布歌东京B237甜品bojoodessert宝珠奶酪B236B234B220B231餐饮餐饮购物购物休闲餐饮饮品及甜品甜品甜品休闲餐饮饮品及甜品个人数码化妆品blink琳个人时尚购物个人时尚购物基础时尚顶级时尚elecom宜丽客organic+有机家B232B216购物购物购物购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物化妆品皮具基础时尚设计时尚skinfood思亲肤mrkt马克兔B224/B226B217时装设计时尚设计时尚tkfspasso斯帕颂时装beinloveB215购物个人时尚购物时装设计时尚rosebullet资料来源：九洲远景分析693各楼层商户组成B2层主要以休闲餐饮以及时装为主要的经营品类，同时搭配休闲娱乐（2/2）楼层行业子行业品类业态品牌B210B208/209B203购物购物购物购物购物购物购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物时装时装时装时装时装时装饰品设计时尚设计时尚D‘zzitGiordano/ladies佐丹奴retrogallery设计时尚B202设计时尚femmeB201B205专业百货collectpoint专业百货（SDS）设计时尚on&on/w.doubleudot/laptaletteJINS晴姿B228/B220aellialoverro/evitaperoni伊利雅/依慧达B207购物个人时尚购物饰品专业百货B227B229购物购物个人时尚购物个人时尚购物手表手表基础时尚专业百货titus铁达时morellatoB204B219/B211B218购物购物购物购物个人时尚购物个人时尚购物生活形态鞋鞋设计时尚Ecco爱步havaianas/dote/totes哈瓦那/杜德/都德斯专业百货（SDS）品牌店家居家饰健康保健HBAeplaza创e品味watsons屈臣氏B230食品杂货药妆店B241B233B211购物食品杂货健康美丽青年休闲食品美丽品牌店SPA馆catalonaturalhealthfoodsNeroly莱薏休闲娱乐休闲娱乐ABCcookingstudioABC料理工作室其它娱乐DIY手工坊资料来源：九洲远景分析703各楼层商户组成B1层业态以购物为主，同时增加休闲娱乐的比重楼层B127/B128/B129B137行业餐饮购物购物购物购物购物购物购物购物购物子行业品类饮品及甜品化妆品皮具业态甜品品牌Baker&spicepayeasy魅丽奇coccinelle可奇奈尔pauleka休闲餐饮个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物个人时尚购物基础时尚B113设计时尚B134/B135/B136B119时装设计时尚时装设计时尚BELFE贝丽飞ibluesB107时装设计时尚B103/B05B101/B02B118/B214B108/B109/B110时装设计时尚redvalentonilovemoschino美思嘉pplus时装设计时尚时装专业百货（SDS）专业百货（SDS）时装toninoLamborghini托尼诺兰博基尼YaanglifeB120B112购物购物生活形态生活形态家居家饰家居家饰品牌店品牌店B117休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆cellcareL.JNailsalon刘娟美甲沙龙B114/B115B116休闲娱乐休闲娱乐健康美丽健康美丽美丽美丽美甲店FranckprovostParis梵珀巴黎法式发艺美容美发馆资料来源：九洲远景分析713各楼层商户组成L1及L2层国际知名服装品牌为主，同时辅以休闲餐饮业态，充分展现其高档次的定位（1/2）楼层107行业餐饮餐饮子行业品类业态品牌simplylifebakerycafé简单生活休闲餐饮饮品及甜品咖啡店休闲餐饮饮品及甜品咖啡店muskcatcoffee106麝香猫咖啡108/109购物个人时尚购物时装时装顶级时尚顶级时尚巴利104/204购物个人时尚购物burberry博柏利maxmara麦克斯马勒103/203购物个人时尚购物时装顶级时尚101/102/201/202dolce&Gabbana购物个人时尚购物购物个人时尚购物时装时装顶级时尚顶级时尚杜嘉班纳105Chloe蔻伊资料来源：九洲远景分析723各楼层商户组成L1及L2层国际知名服装品牌为主，同时辅以休闲餐饮业态，充分展现其高档次的定位（2/2）楼层行业子行业品类业态品牌208/209购物个人时尚购物时装顶级时尚薇薇安维斯特伍德206购物个人时尚购物时装顶级时尚emporioarmani资料来源：九洲远景分析733各楼层商户组成L3层主要以正餐为主，同时搭配养身会所楼层行业子行业小吃快餐休闲餐饮品类业态品牌花丸乌冬面304308餐饮餐饮餐饮亚洲快餐饮品及甜品亚洲快餐果汁吧渡口lightcharmerestaurant港丽餐厅301/307休闲餐饮中式简餐及茶餐厅茶餐厅ninethirtybyawfullychocolate九点半306303餐饮餐饮正餐正餐创意菜创意菜创意菜创意菜theurbanharvest极食餐厅302305餐饮正餐亚洲餐饮健康日餐gattensushi合点寿司休闲娱乐健康美丽各类专业场馆greenmassage青籁养身资料来源：九洲远景分析743各楼层商户组成L4层业态配置全部为餐饮，且其以汇聚了世界各地的美食，让顾客流连于美食的世界楼层行业子行业品类业态品牌西式简餐及餐吧marzano披萨马上诺403406餐饮餐饮休闲餐饮西式简餐celebdetomato正餐创意菜创意菜铭品番茄elementfresh402404餐饮餐饮正餐正餐创意菜西餐创意菜新元素西班牙菜urbanhomethairestaurant401407餐饮餐饮正餐正餐亚洲餐饮亚洲餐饮东南亚日餐agora.japaneserestaurant阿吾罗日本料理superstarseafoodrestaurant405/501餐饮正餐中餐粤菜鴻星荟海鲜酒家资料来源：九洲远景分析754平面设计借鉴多入口导入客流，楼层之间电梯错落设置，中空式中庭设置使得购物中心具有流畅的动线配置商场多方位设置出入口，从而有利于多方向导入人流楼层之间电梯成错落配置，利于商场消除客流死角，增加客流在内部逗留时间中庭采用设计别样设计，同时建立通往B1电梯，方便顾客进入地下购物空间商场采用环形动线设计，保证所有店铺的可视性与可达性资料来源：九洲远景分析765商业整体设计借鉴本项目与外界沟通的门面设计独特，有艺术特点，同时采用玻璃材质，使B1层可享受天然采光，项目与地铁1号线黄陂南路站直接相通，交通便利K11直通地铁的连接通道从地铁一号线可以直接通往K11淮海路中庭设计资料来源：九洲远景分析775商业整体设计借鉴K11购物艺术广场充满艺术人文气息，室内室外多有艺术设计和装饰观光电梯后垂直水幕艺术风格室内走廊贝壳形主入口外墙上的蝴蝶形艺术品资料来源：九洲远景分析785商业整体设计借鉴随处可见的艺术题材，展现个性人文色彩资料来源：九洲远景分析795商业整体设计借鉴室内休息场所多以艺术品的形式出现，同样体现艺术色彩资料来源：九洲远景分析805商业整体设计借鉴别致的室内农场，用吊灯营造自然采光氛围，同时拉近人与自然的距离资料来源：九洲远景分析815商业整体设计借鉴的指示牌分布在各主要交通节点，电梯、手扶梯附近以及中庭周围区域，方便品牌宣传资料来源：九洲远景分析82、商业案例分析浦东嘉里城上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义上海湾案例上海湾目标客群为商务人群，为其展现“个性、时尚、休闲”的品味，是一条融合休闲娱乐、时尚购物、餐饮的时尚休闲商业街上海湾基本信息层办公主楼;;;;;;;;92公交站地铁站上海湾资料来源：市场调研，九洲远景分析842商户组成上海湾由于其所处地理位置，采取差异化竞争，增加传统配比中餐饮及休闲娱乐比例，购物多采用小店面多品牌的经营策略上海湾各行业品牌数目占比分析上海湾各行业经营面积占比分析资料来源：九洲远景分析852商户组成-购物上海湾购物行业多采用非连锁经营的创意店铺，体现其时尚定位箱包药妆店药店服装手表饰品注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析862商户组成-餐饮上海湾餐饮中以正餐、简餐为主，亚洲餐饮与西餐所占比例较高，而弱化了休闲餐饮，同时上海湾餐饮较为国际化冰淇淋咖啡中餐西餐亚洲餐饮注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析872商户组成-休闲娱乐上海湾娱乐行业以健康美丽、英语培训机构及KTV为主，充分考虑到周边商务人群特点及其“个性，时尚，休闲”的定位健康美丽音乐驱动教育注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析883各楼层商户组成以KTV为主力店，同时融合了意大利餐厅品牌行业子行业品类业态KTV资料来源：九洲远景分析893各楼层商户组成L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现高品位、新贵格调、新海派风情的生活时尚元素品牌行业子行业品类业态酷圣石冰淇淋星巴克餐饮休闲餐饮餐饮休闲餐饮餐饮正餐饮品及甜品冰淇淋饮品及甜品咖啡店美国奶牛餐厅HB蓝堡啤酒屋纽约客披萨西餐美加餐其它餐饮正餐西餐餐饮正餐西餐意大利菜东南亚日餐EMAX亿玛仕印尼餐厅餐饮正餐亚洲餐饮亚洲餐饮中餐伊藤家日本料理餐饮正餐餐饮正餐子羽港式粤菜餐厅粤菜士多啤梨儿童服饰用品购物儿童母婴用品儿童用品品牌店设计时尚顶级时尚设计时尚设计时尚AITNE皮具米澜坊名品买卖鄂尔多斯羊绒1436购物个人时尚购物皮具购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物时装购物个人时尚购物时装资料来源：九洲远景分析903各楼层商户组成L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现高品位、新贵格调、新海派风情的生活时尚元素品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态采邑唐风服饰衣尚服饰购物个人时尚购物时装设计时尚Patra佩提拉饰品购物个人时尚购物饰品个人时尚购物饰品个人时尚购物手表个人时尚购物手表个人时尚购物箱包个人时尚购物珠宝个人时尚购物珠宝设计时尚设计时尚基础时尚基础时尚时尚品牌基础时尚基础时尚购物个人时尚购物时装设计时尚翡色秋馥购物个人时尚购物时装设计时尚Gallucci手表购物个人时尚购物时装设计时尚德骏手表珠宝购物个人时尚购物时装设计时尚新秀丽箱包购物个人时尚购物时装设计时尚百翠工坊沉玺购物购物购物购物购物购物购物购物购物子曰中装哥弟服饰LIU2服饰Crazycool韩国服饰购物个人时尚购物时装设计时尚翠玉阁翡翠life服饰Season服饰德生洋服购物个人时尚购物时装设计时尚普安药房购物个人时尚购物时装设计时尚屈臣氏购物个人时尚购物时装设计时尚捷强烟酒购物个人时尚购物时装设计时尚积姬仙奴SPA食品杂货食品杂货食品杂货健康保健HBA药店健康保健HBA药妆店烟酒茶美丽品牌店CENZY娴思服饰JADE休闲娱乐健康美丽SPA馆购物个人时尚购物时装设计时尚明亚思造型沙龙休闲娱乐健康美丽购物个人时尚购物时装设计时尚诗灵菲美胸休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆瘦身塑型馆婧羊绒美丽资料来源：九洲远景分析913各楼层商户组成L2层已开业品牌中以休闲娱乐为主，同时搭配日本料理以及上海菜两家餐饮品牌品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态twins日本料理餐饮正餐餐饮正餐亚洲餐饮日餐nail名甲物语美甲休闲娱乐健康美丽休闲娱乐健康美丽休闲娱乐健康美丽美丽美甲店译婷轩中餐本帮江浙菜nataly美发美丽美容美发馆美丽瘦身塑型馆美丽瑜珈及舞蹈馆爱丽丝风尚内衣生活购物个人时尚购物时装设计时尚品牌店慧俪轻体凡间茶语购物食品杂货购物食品杂货烟酒茶烟酒茶yarose舞蹈生活会馆休闲娱乐健康美丽迪斯尼英语休闲娱乐人文及教育教育成人教育有朋普洱茶庄品牌店资料来源：九洲远景分析923各楼层商户组成L3层已开业的四家品牌而看，餐饮与休闲娱乐并重品牌行业子行业品类业态锦庭蒙尚缘餐厅汉泰东南亚餐厅餐饮餐饮其它餐饮火锅品牌店东南亚正餐亚洲餐饮健康润芝堂经络养生调理机构休闲娱乐休闲娱乐健康美丽健康美丽足疗按摩伊美娜美容SPA美丽SPA馆资料来源：九洲远景分析934平面设计借鉴上海湾生活时尚中心是一组米长商业街，呈L型分布，保证每个店铺的可达性以及可视性中庭出入口活动广场在长达的商业街，设置了个出入口，方便消费者进入，同时使中间部分店铺可达性更好街铺分布在街两旁，充分的保证了每个店铺的可达性与可视性在商业街一边设置活动广场，可以用来做活动场所在商业街一边将达到层的电梯设计成为水景，增加消费者的兴趣通往层电梯设立在商业街两边及中间，且分布较为均匀，使消费者方便从商业街任何地方通往层资料来源：九洲远景分析945商业整体设计借鉴建筑结构呈L形分布，从远看像张开了的帆船，步行街是设计为透明玻璃顶棚的开放式休闲街区资料来源：九洲远景分析955商业整体设计借鉴上海湾生活时尚中心也很注重多国元素的融合，在坚持现代特色的同时，让消费者感受到不同国家的文化资料来源：九洲远景分析965商业整体设计借鉴整个商业区域，注重细节打造，营造个性、时尚体验的购物休闲环境资料来源：九洲远景分析975商业整体设计借鉴室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户信息牌资料来源：九洲远景分析98、商业案例分析浦东嘉里城上海商城上海购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义对于项目借鉴意义根据以上四个案例可知，在项目的整体定位中应当保证餐饮在项目中相对核心的比重，结合项目具体的商圈条件在购物、休闲娱乐的比重之间进行合理调配，并需要重视服务业态的存在上海湾上海商城乐乐购物艺术广场浦东嘉里城8%乐5%2%资料来源：九洲远景分析1001对于项目借鉴意义-根据四个案例餐饮品类构成可知，其品类构成多元化，快餐均较少，而简餐、正餐及休闲餐饮的比例较高，本项目应多元化配置餐饮上海湾上海商城购物艺术广场浦东嘉里城资料来源：九洲远景分析1012对于项目借鉴意义-根据四个案例购物品类可知，上海商城、浦东嘉里城由于精品超市的存在杂货比例较高，同时除上海湾外其余项目均加入高端家居家饰品类，与本项目消费者的核心需求业态匹配；同时应当增加、儿童用品、文化用品的设置上海湾上海商城,HBA,,,,,,,,,HBA,,,,,,,购物艺术广场浦东嘉里城HBA,,,,,HBA,,,,,,,,,,,,,,资料来源：九洲远景分析1023对于项目借鉴意义-休闲娱乐根据四个案例休闲娱乐品类可知，健康、美丽、音乐驱动为休闲娱乐的主要品类，本项目中应考虑加入上海湾上海商城购物艺术广场浦东嘉里城1034对于项目借鉴意义-四个案例中上海商城与浦东嘉里城包含服务行业，上海商城服务品类较为全面，而浦东嘉里城主要以金融为主，本项目在服务类业态中可在金融、护理类业态做着重参考上海商城浦东嘉里城6%维修2%他资料来源：九洲远景分析1044对于项目借鉴意义参考相关案例的业态配比，本项目在服务方面可重点考虑设置以下业态：商户常规使用面积（平米）业态使用面积（平米）服务业态商户数量（个）金融服务干洗300-3502600150100850150100/114皮革护理小计本项目在零售方面，除原有核心业态外，考虑增加设置以下业态：商户常规使用面积零售业态商户数量（个）业态使用面积（平米）（平米）150-200100-150100-200/HBA儿童用品文化用品小计11506005-102300/1050105、项目商业体量判定项目商业体量判断的几个维度项目的商业体量从以下三个维度进行判定：核心业态需求面积区域条件及市场竞争地块指标及物业价值本项目的商业体量1071区域条件及市场竞争基于对区域内竞争项目的定位分析，我们认为本项目可能的发展空间需要强调“生活方式导向”的定位档次定位独特性导向海外滩·名品汇海外滩·名品汇本项目生活方式导向绿地中心二期龙华国际价值生活方式导向正大乐城尚海湾、绿地汇中心价值导向价格导向卜蜂莲花家庭女性年轻一族商务行政人群旅游客群目标客群1081区域条件及市场竞争依据九洲远景的十二种购物中心类型分类，本项目应定位成生活方式中心九洲远景购物中心的分类情感诉求休闲娱乐中心城市中心区域中心美食中心生活方式零售公园中心超级地区中心专业化有限品种)一次性购足品种齐全)主题购物中心邻里中心能量中心工厂直销中心专业市场中心功能诉求注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位可能会与上图有所不同1区域条件及市场竞争生活方式中心（LifeStyleCentre）的商业规模在万平方米，主要覆盖公里半径内的商圈专业中心/主题购物中心美食中心城市中心超级地区区域中心中心邻里中心购物公园能量中心LS中心直销中心娱乐中心城市中心城乡结合地区中居民区附近郊区、新郊区区、城乡结合处中高收入人群居住区郊区适应性广适应性广适应性广适应性广地址区域处、郊区、新区心..城市主干城市主干区域中心社区主城市主干道/高速路出口区域社城市主干城市区道/高速路出口适应性广城市主干交通道旁道/高速路主干道旁干道旁出口/道高速路区交通域主干道旁出口干道6-10万超过8万5-8万平0.5-4万超过104-10万3-5万平0.5-4万0.5-4万2－8万平市区平米平米米平米万平米平米米平米平米方米万，郊区4-8万面积商圈可覆盖40公里可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖3可覆盖公里可覆盖30公里或以上可覆盖3公里可覆盖30公里或以上可覆盖40公里或以上可覆盖10公里30公里可覆盖50公里或以上或以上1102核心业态需求面积基于对项目目标消费客群所需发展的核心业态分析，结合案例的调整，本项目所需的核心商业面积在2.7万平方米（建筑面积）左右项目各大核心业态构成情况核心业态使用面积（平米）建筑面积（平米）所占比重零售餐饮6000102002250850785714571321429%54%12%5%休闲娱乐服务1214合计1795026857100%1113地块指标及物业价值地面商业根据地块的物业指标，地面商业最大可建体量约5.9万平米，该体量下商业的楼层为层，局部层项目总建筑面积（平米）公建配套（平米）商办可建总建筑面积（平米）容积率占地面积（平米）244102.561025200059025项目占地面积（平米）地面单层最大可建面积（平米）地面商业最大可建楼层建筑密度限高（米）2441045%10984.55.4451123地块指标及物业价值地面商业从区域内的商业、写字楼租金水平看，结合本项目未来可能的业态取得租金，自3F开始，写字楼的租金价值即高于商业的租金价值约77%。因此建议3F以上的面积以写字楼为宜商业部分租金水平（将使用面积租金换算成建筑面积租金）写字楼部分租金水平（以建筑面积计算）3F3.01元/平方米天高区6.25元/平方米天2F5.67元/平方米天1F7.84元/平方米天B16.3元/平方米天低区5.33元/平方米/天注：商业部分租金水平为本项目预计租金，写字楼部分租金水平为周边项目（绿地中心、海外滩）平均水平1133地块指标及物业价值地面商业结合项目的地块指标，同时考虑物业价值，地面商业建议控制在2F，地面商业最大建设体量在万平方米（未扣除办公核心筒等公共部分建筑面积）项目占地面积（平米）地面单层最大可建面积（平米）地面商业建议楼层地面商业最大建议体量（平米）建筑密度2441045%10984.52219691143本项目各楼层平均租金预测参考区域项目的租金水平，结合各楼层业态的实际承租能力，本项目各楼层的建议租金水平如下：楼层L1使用面积平均租金9元/平方米/天得房率70%建筑面积平均租金6.3元/平方米/天7.84元/平方米/天5.67元/平方米/天3.01元/平方米/天元/平方米/天8.1元/平方米/天4.3元/平方米/天70%L270%L370%项目楼层租金均价（使用面积）1F1313104.52F3F1153UP--区域写字楼租金参考选取区域内已售/租的两个写字楼项目绿地中心与海外滩的租金作为该区域内写字楼租金/售价计算参考项目周边项目高层商业租金项目名称低区租金高区租金5.5-6//天7//天4.8-5//天5.5//天//天//天项目名称平均售价///注：面积均按建筑面积计算项目地绿地中心海外滩1163UP--区域以上商业租金参考选取区域内预开业的两个商业项目正大乐城与海外滩名品汇高区商业（3F）的租金作为该区域内商业高区租金计算参考项目周边项目高层商业租金项目·楼层3F租金4//天4.5//天//天3F注：面积按照使用面积计算项目地正大乐城海外滩·名品汇1173地块指标及物业价值地下商业根据生活方式中心所需商业体量、核心业态所需体量及地面可建商业体量，地下至少需要一层的商业面积生活方式中心核心业态地面商业地下商业所需商业体量（平米）所需商业体量（平米）最大建议体量（平米）所需体量（平米）3-5万2.7万2.2万1-2万地下商业地下一层地下二层所需体量（平米）可建体量（平米）可建体量（平米）1-2万1.35万1.8万1183地块指标及物业价值地下商业通过对地下二层的体量进行商业用途、停车用途的价值对比，地下二层每日停车在八成左右停车收益即可与商业租金收益相当项目地下二层商业租金收益预测地下二层商业平均租金元/平米天（使用面积）地下二层商业平均租金元/平米天（建筑面积）地下二层体量（平米）地下二层月租金收益（万元）2.51.751800094.5项目地下二层停车收益预测时间系数月停车收益(万元月)地下二层体量（平米）地下二层可建停车数（个）停车费标准（元/小时）停车开放时间（小时天50.60.70.80.91.06072849610812010注：个停车位按平米计算1193地块指标及物业价值地下商业地下二层商业面积的增加将加大项目的地下停车压力，进一步增加项目地下开挖成本。综合对收益的分析，因此我们认为地下二层作为停车用途更为合理项目商业停车位需求测算方案一：地面地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个平米）（个）（平米）积（平米）30000605002250018000方案二：地面美食广场（：平米商业）地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个平米）（个）（平米）积（平米）32500605422437518000方案二：地面大商业（平米商业）地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个平米）（个）（平米）积（平米）450006075033750180001204小结综合三个维度的分析，我们认为原设计方案的商业体量能够较好的满足各项指标，因此对项目具体的商业业态方案在原方案基础上进行设置核心业态需求面积区域条件及市场竞争地块指标及物业价值本项目的商业体量121、项目详细业态配比1商业各楼层业态分布：生活格调（建筑面积约14000平方米）以“精品超市”、“餐饮组合”、“休闲餐吧”为核心。楼层业态特色书店精品超市精品数码配件HBA业态建筑面积（m）得房率业态使用面积（m2）单