肥西“紫蓬新城”项目（暂定）市场策划方案

删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资肥西“紫蓬新城”项目合肥国安房地产开发有限公司合肥国安房地产开发有限公司删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资 2 3 4 9 20 23删除的内容删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资1删除的内容:fdc.21ask.删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的◆项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求需要整◆房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满足需求的特征。◆项目开发建设的利好因素比较客观，入市早，竞争机会较大，产品可发挥空间很多，对项目开发起到积极推动的◆项目的劣势与威胁相对可控，可以通过项目运作适当化解，以适合的产品与服务引领需求、满足需求。◆项目开发的总体指导思想或者说主题概念——删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资“紫蓬新城——新兴城镇商业综合体”2删除的内容:fdc.21ask.删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资“紫蓬新城”项目位于合肥市肥西县紫蓬山国家森林公园北、紫蓬镇政府对面。项目所在地紫蓬镇距合肥市约25新兴市镇，周边环境资源丰富，旅游、科教等绿色产业已具该项目地块近似长方形，东沿森林大道边长约160北沿原上小路边，正对紫蓬镇政府，长约400米，两条主路交叉形成夹角，可以引入公共活动空间，形成街道眼；项目西线长约170米，南线长约340米，可眺望紫蓬山公园。3.项目现状项目地块现已做了简易围合。地块呈东北高，西南低，落差约有2米，地形相对平坦，同时可以结合地势规划适宜的物业类型。4.项目规划删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资3删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资以上数据来源：合肥家园网（官方网）从2002以上数据来源：合肥家园网（官方网）从2002～2007年的年度均价走势来看，虽然从2007年月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相上涨幅度为6.73％，全年均价达到3489元/㎡。造成合随着下半年成交量的不断放大，供求关系相对紧张的局合肥市面貌、经济水平的不断提高，是合肥市房价整体62007年年度新建商品住宅均价为3489元/㎡，比去年上涨6.73%删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资4删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资以上数据来源：合肥家园网（官方网）以上数据来源：合肥家园网（官方网）是新站区，但是不同区域又存在这么几个特征：◆相对而言，经济开发区的楼盘较为热销，销售占比大于供应幅度为全市最高，这也造成了经济开发区在2007虽然供应量不断增加，但是仍然保持较为良好的销售态势。删除的内容:fdc.21ask.删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资5删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资以上数据来源：合肥家园网（官方网）以上数据来源：合肥家园网（官方网）与去年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，当差距，可以预计在2008年，中小户型的比例将会不断增“70/90平米以下的占比”的硬性规定，导致合肥开发加，将增加到三户、四户甚至更高。删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资6删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资肥西县城已与合肥市经济开发区以及滨湖新城连为一体，其房地产发展已经完全纳入了合肥市整体发展之中，县城房价已经接近合肥经济开发区，其购房客户群已经超越了肥西县城以及周边镇域城市化人口。据实地调研，肥西主要几个在售新盘的购房客户基本上为经济开发区有较高置业实力的“白领”与“蓝领”。据调研肥西县是合肥市周边市镇城市化最快的地区，其辖域内主要的青壮年都主动或被动选择了进城务工，而且由于合肥向南发展的大趋势，给于他们提供了就近“转移”的契机，其辖域内新兴市镇的高速发展即是这种大环境所致。但是这些富裕起来的本地“打工仔”与小工商业者又较难承受迅速城市化的压力，对于合肥市及肥西县城的房价及其完全城市化的生活方式还不能完全适应，新兴市镇就是他们“城市化”的过渡，也是目前潜在的房地产市场需求。对于这一部分市场的客户群体我们姑且可以概括称为“灰领阶层”。删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆项目所在区房地产市场供应的产品面向满足旅游接待型客户需求，寻找看好该种需求的商业投资者；◆项目所在地房地产市场显在的需求有三大类：一是旅游接待型需求；二是周边科教基地教职工、高校学生、街道市镇居民“城市生活”需求，包括日常居住与日常消费；三是周边区域内进城务工的“灰领”阶层的“城镇化”需求。所在地房地产市场潜在的需求有追求环境偏好，有闲阶层的第二居所。◆项目所在地房地产供应与需求不对等，但支撑房地产有效需求的产业基础薄弱，需求容量不大，各种需求◆房地产市场还没有走向产品竞争趋势，更偏向抢先满删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资8删除的内容:中管网房地产频道作为国内删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资山下，整个区域为大别山余脉，一直延伸到合肥市蜀山风景区，是合肥市最好的环境区域，同时区域内以紫蓬山为界，向东南合肥市中心方向约25分钟车程距离土地平旷，是合肥打造“科技之城”的基地。2）产业环境。项目所在地向东南方向大部分片区都已整理完毕并有部分高新科技企业如制药、电子等产业入住，是合肥科学城落实的基础。项目所在地周边有徽商学院、文达学院、外国语学院、农兴中心学校、农兴镇政府、农兴集商业集散地等，科教人文氛围较浓。项目所在地目前处于新兴市镇发展阶段，稳定的城市空间产业结构尚未形成，但因合肥市城市总体规划布局的原因，该项目所在地作为文教基地的雏型已经出现，小城镇建设势在必行，将对周边区域人删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资两条主干道交汇处，也是该新兴小城镇通向合肥的必经之9删除的内容:fdc.21ask.删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资条干道合拢的天然优势，该镇居民生活配套将会逐渐东移。2.项目自身条件分析◆区位优势－“明显”。森林大道与农兴集通向合肥必经的原上小路交汇处，周边大学数个已经建起，南面距离紫蓬山约1000米，地势相对周边较高符合人们筑高而居的追求；的供需不对位为该项目开发提供了契机，同时不大的市场容量也迫切要求“把握先机，快打慢◆产品优势－“资源”。项目地块所在位置具备整合旅游资源、科教资源、居住社交、商业配套等提供新兴城镇综合体产品打造优势。◆营销优势－“理念”。以“新兴城镇综合体”为项目开发主题，赋于项目一个全新的概念，把握删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆区位劣势－“偏远”。项目地块距离合肥市域有约20分钟车程距离，市内需求者明显减弱；在“起点”阶段，做先行者必然承担相应风险；在“起点”阶段，做先行者必然承担相应风险；删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资处于起步阶段，有限的市场容量与较低的客户购买力决定了其产品必须权衡性价比，以适应市场收入与固有的生活观、投资观决定了该项目的营3）项目机会（O）商地产需求成为可能，区位升值空间很大；场几近空白，为该项目“首发”抢得先机；跑”新的生活方式、新的生活梦想。4）项目威胁（T）删除的内容:中管网房地产频道作为国内删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆时机切入－“太早”？◆时机切入－“太早”？由于房地产政策的制约性删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆产品威胁－“竞争”？不排除项目开发期间同质化产品竞争的出现，以及现有物业类型的竞争；◆营销威胁－“狐疑”？显在与潜在的客户群体对观念对项目的营销推广构成威胁。3.项目分析结论◆项目开发建设的利好因素比较客观，入市早，竞争机会较大，产品可发挥空间很多，对项目开发◆项目的劣势与威胁相对可控，可以通过项目运作适当化解，以适合的产品与服务引领需求、满足删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc.21ask.删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资该项目显在竞争对手目前有三处，一是两处回迁小区，均距离项目所在地农兴镇较远，主要是回迁安置房，少部分剩余房源对外出售，回迁房性质，对本项目威胁性小；二是紫蓬山商业街项目，位于紫蓬山广场正北，徽派风格，三层大开间，宜租不宜售，主要服务于紫蓬山旅游开发需要，对新兴城镇的普通客户群吸引力小；还有一处位于堰河沿岸，为旅游接待型酒店，主要服务于紫蓬山旅游开发如旅游观2.潜在竞争对手不排除沿森林大道方向科学城基地有住宅小区开发的可能，如果开发将对本项目的威胁不小，但是2～3年内科学城区域若想形成适宜居民生活消费的可能性不大。单靠一两个项目与一两家开发企业无法完成如此庞大的生活配套，而借用紫蓬（农兴）镇商贸业的话，生活成本又过高，所以可以推测暂时不具备大型小区开发的条件。3.竞争对手分析结论删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆间接竞争对手为各大专院校的宿舍楼，会分流一部分单身青年教师，他们一旦结婚将会直接转为目标客户。删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资项目客户群来源调查图示灰领阶层其中，灰领阶层（即进城务工等准备城镇化的区域内居民）占44％；区域内小手工业、小商业者占20％；周边2.客户需求分析删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资/套～16万/套之间的中低档收入群体；周边单位：自住/投资面积在70～90㎡左右，总价在14万/套～18万/套之间的中档收入群体，兼有投资升值的需求，条件优越后会另换居所。投资及其它：主要集中在商业投资出租以及住宅投资兼做第二居所的需求，这部分客户群主要看中投资回报及保值升值潜力，比较理性，属于中等偏上收入群体，不乏来自市区的投资客。这部分客源住宅需求量很小，对小型商业街及经济型酒店投资需求旺盛。2）客户群定位从职业背景分析，以中低收入务工人员以及小工商业从文化层次来看，以高中以上文化为主，但大都是见过一定世面的人群；删除的内容:中管网房地产频道作为国内删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:中管网房地产频道作为国内删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资从年龄结构来看，以青年人三口之家为主，呈现家庭小型化趋势，有摆脱农村原有家族式生产关系的愿望。产品需求以三房为主。3.项目市场定位结论根据以上分析，可以大致描述“紫蓬新城”目标客户的◆以区域内城镇化生活要求强烈的青年人群为主；◆文化层次中等，但见过一定世面；◆追求便捷、交流、先进的“城市化”生活方式；◆核心客户是灰领阶层及小工商业者，重要客户周边单位职工，次要客户为各种目的的投资保值升值者；边缘客户为第二居所的旅游休闲者。灰领阶层及小工商业者周边单位职工投资升值者旅游休闲者删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资项目指导思想是统帅项目的“灵魂”，是项目优势的具体表现，是发展商赋于项目的一种生活方式。根据市场调研结果和“紫蓬新城”项目的具体状况，项目的总体指导思想或者说是项目主题应从以下四点入手：◆功能理念。根据项目所在区市场需求和项目能够满足市场需求的环境条件分析，该项目应首先追求的是“城市◆社交理念。根据项目目标市场定位，该项目应追求目标客户群的社交理想，结合商业功能创新公共空间，提供社交硬件与软件；◆发展理念。项目客户群有强烈的追求发展的心理渴求，追求新的生产、生活方式。项目开发应当迎合客户群追求发展的信心，引领新的生产、生活方式；◆休闲理念。项目所在区的环境条件可以将目标客户群自然、生态的原生活方式的精髓与新城生活的休闲、社交删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资通过以上分析，“紫蓬新城”项目的总体指导思想或者说是主题概念就跃然而出——“新兴城镇商业综合体”。◆“新兴城镇商业综合体”是指将新兴城镇居住、旅游、餐饮、娱乐、交通等三项以上商业功能进行适从而形成一个多功能、高效率的商业综合体。◆如从建筑规划上来看，一般用英文简称来表述“城项以上功能的组合。◆新兴城镇的兴起是目前国家加强城乡互动，加快发展中心城市周边卫星城（镇）和中心镇，发挥卫星城（镇）和中心镇的辐射带动作用的大趋势，走以城带乡、城乡互动的路子，通过完善和搞好小城镇建设规划，积极引导乡镇企业向中心城镇集中……项目所在地非常符合这种大趋势。删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资Micro-Micro-Hopsca删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资“紫蓬新城——新兴城镇商业综合体”作为项目的宣传主打语，应该在这几个方面体现出来，而非一句空口号。把“新兴城镇商业综合体”的理念精髓贯穿到概念设计中去，用具体的形式来体现项目主题的内涵。◆在项目的传播过程中，要根据项目的内外状况，深入挖掘“新兴城镇商业综合体”丰富内涵，使之落到实处。无论是媒体宣传、现场包装、售楼资料以及项目形象设计，都要以这一概念主题为主线贯穿其中。删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资删除的内容:fdc.21ask删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资1）规划设计原则。从项目地块的规划要点及周边规划◆效益最大化原则。在效益最大化原则下，项目地块要尽可能扩大商业部分的面积，特别不要浪费◆人车分流、商住互补原则。地下车库入口宜设在沿森林大道的项目南向尽头；沿原上小路约400沿森林大道约160米宜设计为双层商业内街，商业顶部建经济型酒店，内街顶部建住宅骑楼；◆空间开放、商住分流原则。小区主入口宜设在两路交汇处，退让形成开放空间、社交广场、入口处可以考虑架空，使两条商业内街连为一体；以两条商业内街作围合形成商住分流内格局；删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资20删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资◆规划设计布局在东北做商业内街半围合住宅结构；西、南方向做变形行列式布局，借紫蓬山◆小区出入口宜设在两路交汇处，可以考虑架空设计，让渡公共（商业）交流空间。◆整个小区基建面积设地下车库，车库进出口可分别在森林大道南端及原上小路西端。2.项目户型设计建议◆尽量采用目前畅销小户型，三室为主，二室为◆沿原上小路住宅建议不设北阳台；◆商业内街铺面建议设为双层，单层建筑面积不宜大于20㎡，户型设计建议商住两用；2）户型设计建议。占户型比例60%;删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资21删除的内容:中管网房地产频道作为国内删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资3.项目景观设计建议精致、休闲为原则。景观设计必须同时体现“新兴城镇商业综合体”项目4.项目产品定位结论◆◆◆◆在规划设计上，以效益最大化、功能化和经济性为原则，贯穿Micro-Hopsca的理念；在户型设计上采用畅销的经典小户型，主力户型为三房两厅；在景观设计上于社交参与和追求发展的人文内涵上下工夫，体现新兴城市综合体的新生删除的内容:删除的内容:中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资