《长租公寓商业模式探究：以S长租公司为例》13000字（论文）

1TOC\o"1-3"\h\u137811.引言 3240532.长租公寓市场的发展背景与现状 4114072.1长租公富市场的发展背景 4161292.1.1经济社会背景 5213412.1.2政策背景 581602.1.3文化背景 660222.2长租公寓市场的发展现状 727448 72470 9177883.S公司长租公寓现状及存在问题 10249673.1公司简介 1081713.2S长租公寓商业模式 1127042 112182 1222453 13181203.3S长租商业模式面临的主要问题 13794 134912 1411968 15265684.S长租商业模式创新方案的提出 1630584.1创业公寓加盟与直营结合的运营模式 1667504.2从规模经营和专业服务获取额外收入 1711054.3打造具有自身特色的创业系统 1813573结束语 193247参考文献 20摘要：青年长租公寓近年来成为各种资本投资的对象。市场需求持续增长，市场环境逐渐成熟。国内的大、小品牌企业纷纷聚集到青年长租公寓市场。随着市场的快速增长和持续的资本投资，可以预测未来几年，青年租赁市场的竞争将进一步加剧。本文研究了青年租赁业，并分析了Y公司现有的经营模式，该模式存在着的收入来源单一，且这种重财富模式无法促进企业快速发展，并且不是能细分产业链的创新模式。本文从商业模式创新的基本理论出发，提出了在特许经营和直销模式下，扩大青年长住公寓连锁经营的模式创新、规模经营和专业化经营模式创新。关键字：青年长租公寓；商业模式；创新自1998年房地产市场化改革以来，房地产行业在我国得到了快速发展。在这个过程中，由于国家政策和经济形势变化等因素影响，房地产价格也发生着巨大的波动。20余年来我国商品房价格涨幅超过4-5倍。在一些大城市中，房价甚至达到了惊人的程度。一些城市房价与家庭收入比已突破20倍。随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，越来越多的人开始考虑买房问题，使许多中低收入家庭不堪重负。同时，由于国家对房地产行业采取调控政策，使得开发商面临着前所未有的压力，房价也随之不断攀升。对许多年轻人而言，购房越来越难，这种情况在一二线城市中表现得更为突出。随着经济发展和社会进步，我国许多地区的房地产市场逐渐活跃起来，尤其是一线城市。一二线城市都是上班，看病、在教育和其他领域具有很大优势，对周围各省或各市人民有着极大吸引力。在吸引外来人口大量涌入时，在这些一二线城市，房价同样上涨了。2018年全国房地产交易总额约18万亿元，在这些租赁部分中，只占有一定比例。而美国租赁市场几乎占据了房屋市场的半壁江山。我国租赁市场的增速明显高于其他国家。其主要原因是我国许多开发商正在开发新住宅，而且美国新建楼盘所占比例小。同时，在我国，租赁面积也是一个非常大的缺口。比较中美两国的资料，我们会发现，租赁市场在我国刚起步，今后有更大的发展空间。全国各地市房价收入比总体上高于合理水平，新的城市流入人口面临着巨大的买房压力，特别是在一线城市的核心区，土地资源是有限的、商品房供应偏紧。在此背景下，“租售并举”模式应运而生，即通过租金补贴或税收优惠吸引人才入驻企业，同时也可实现房屋闲置利用以缓解住房问题。同时，由于行业竞争加剧，行业整体利润率下降明显，部分企业出现亏损情况。各大品牌的盈利表现一直不佳，甚至亏损。在这种背景下，如何实现租售并举、快速转型成为摆在我们面前急需解决的难题。究其原因有以下几个方面：第一，过分追求规模，造成空置率居高，收益下降；其次是商业模式不够明确和租金问题、管理费并不能涵盖品牌用于规模扩张及日常经营所需成本。目前我国房地产市场处于“去库存”阶段，大量存量房存在，而消费者对产品需求逐渐从居住向体验转变，这给品牌带来了新挑战。为摆脱这一困境，业界也进行了积极的探索，一些品牌向轻资产运营商过渡，采用委托管理的方式获取房源，其利润来源是委托管理费（如魔方、窝趣）；部分品牌选择重资产模式，即投资开发项目获取租金，再将所得资金用于后续经营，以保证公司正常运转。一些资金雄厚的品牌，重资产布局，通过自建或者购买等方式获取房源，利润的来源是经营收益及后期退出。本文研究认为长租公寓行业正处在一个发展初期阶段，未来将呈现向好趋势，但由于我国长租公寓起步较晚，还存在一些问题需要解决。目前，长租公寓的经营主要靠风险投资和其他资金的支持，产业正处在快速扩张的时期，它正面临着怎样才能满足90,95后人群日益增长的居住需求、在国家鼓励“大众创业，万众创新”的大背景下，如何把握时代机遇、如何从传统的一买一卖的租赁方式中获取利润等一系列的问题。2.1长租公富市场的发展背景新型城镇化战略最早是在2013年12月份召开的中央城镇化工作会议上明确提出的。会议结束后，我们国家的各级政府、各有关部门纷纷推出实施新型城镇化战略。各地纷纷制定并实施了一些具体政策和措施来加快推进城镇化建设。其中较具代表性，促进一亿人非城镇户籍人口落户城镇、解除城区常住人口不足500万人落户限制等。这表明我国已经开始重视并实施新型城镇化战略，而要实现这一目标就必须解决好“人”这个核心问题。同时，到了武汉，成都和西安、以郑州为代表的新一线、二线城市，一场“人才争夺战”已经打响，为了吸引人才，许多优惠政策应运而生。随着我国经济发展水平不断提升和城镇化建设步伐加快，越来越多的人口向城市流动，尤其是农村劳动力进城务工经商。这些流动人口进一步成了租赁住房客源。随着经济发展和城镇化进程加快，越来越多的人选择到大城市居住生活，而他们在距离市区较近时也倾向于租住短途旅行式公寓。其中毕业大学生群体又是长租公寓最重要的客源。由此衍生出大量租房市场。2021年，中国租房市场已达1.6万亿元人民币，有关专家预言2030年将超过4.6万亿，市场空间大。而当前的住房供应市场中，中介二房东与个人房东依然是市场供应主体。显然不能适应市场的需要。因此，未来几年，随着“租售并举”政策的出台以及互联网+模式的普及，租房者可以直接通过网络平台进行租房交易，从而有效缓解租房压力。这表明住房租赁市场的发展前景会非常广阔。表2-1中央相关精神由表2-1可归纳为如下三个特点：一，会议文件规格要求较高。二是会议召开时间集中在每年年底或次年年初，三是会议内容涉及到了中央各部门以及地方政府等多个层面。包括全国代表大会、中共工作会议还召开了全国住房城乡建设工作会议。会议内容涉及到了住房保障问题，而这些会议中又有不少是直接针对房地产行业的相关政策。由此可见，发展住房租赁市场己经是近几年中央政府工作的重点。从这些会议和文件来看，中央已经将发展住房租赁市场作为一项长期目标加以部署。中央政府打算通过开发、健全住房租赁市场，以满足城市居民的基本住房需要。从十八届三中全会到现在已经过去一年多时间，中央出台的相关文件数量和力度都非常巨大。其次，阐明住房租赁对中国住房体系的重要性。十八届三中全会提出要建立租售同权制度。尤其是十九大的报告，将“购租并举”调整为“租购并举”。这意味着我国已经把租房与买房作为一个整体考虑，不再单独讨论住房问题。把租赁与购买对好，显示出国家对“炒房”现象的坚决态度。同时，也表明了政府对住房保障政策重视程度越来越高，这有利于推动住房保障制度改革。以建设住房市场体系为长远目标。这也符合中央对未来房地产政策调控思路的要求，即要建立一个合理有效的住房市场体系，以实现社会公平与正义。即中央不是单纯地鼓励住房租赁发展，但本意是建设包括商品房在内、保障性住房和公共租赁住房等、市场租赁住房和其他形式住房体系。这也正是中央对“住房租赁市场建设”提出新要求的原因所在。由于我国有着数千年的农耕历史，一般百姓养成传统“安土重迁”意识。因此，在长期与自然相处过程中，人们逐渐养成了一种朴素、稳定和守土的观念，这就是“乡情”。正如《汉书·元帝纪》记载：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”这就是古人所说的“移风易俗，莫善于乡”。中国的普通民众把乡土看得很重，不到万变不离其宗，不想迁移。在这种思想指导下，许多人把自己的命运同土地紧紧地联系起来，从而使他们产生了强烈的迁移欲望。文化是历史长期积累的结果，自然很难在短时间内有所改观。改革开放40多年以来，我国经济发展迅速，城市化进程加快。随着工业化和城镇化步伐的进一步推进，越来越多的人离开农村来到城市生活。对相当一部分新进城人员而言，他们仿佛转眼就由农耕文明走进城市文明。在这一转变过程中，他们对传统文化产生了怎样的认知？身体进城并不等于思想进城。他们对自己所居住的房子有着强烈的认同感和归属感，却又常常因为种种因素而难以真正融入城市生活。传统文化意识对其判断和决定仍有影响。他们对自己居住的环境有一种特殊的情感寄托。这一切都折射在住房中，是“重购轻租”的表现。很多人认为，自己住的都是大户型、小空间，住得越豪华就意味着收入越高，于是他们开始购买高档公寓或别墅。他们一般认为，唯有买房，才能真正扎根城里。“住”是他们最基本、最重要的生活方式。而且房子，即使租得不错，毕竟，它“流浪”于都市。因此，他们认为，买房只是为了住得舒服、安心。另外，就婚姻市场而言，有否有房，亦当作成婚之先决条件。“丈母娘”们的观念似乎已根深蒂固，他们认为买房是自己一生中最重要的事情之一。有的人把这种现象变成了“丈母娘经济”。受上述文化意识，不管房价再高，居民购房意愿要比租房意愿大得多。在这种情况下，大多数人不会买房，更不可能租房。一旦具备购房能力，绝大部分人会选择“弃租从购”。但是，还应该看到若干积极变化。同时，在大城市中，住房需求主要来源于中低收入群体。无论是一线城市，还是热点二线城市，房价在很长一段时间内居高不下，己经大大超出了一般家庭所能承受的限度。随着国内经济发展水平提高，越来越多的人开始考虑购买自己喜欢的房子居住。而且这些城市也正是国际化程度比较高，还早期受国外租赁文化熏陶。比如日本85%的青年选择租房结婚；这意味着很多有经济实力和生活压力的年轻人都愿意租房住，而且租期很长。在美国，29个大城市的住房租赁率超过500！这说明，在西方国家，越来越多的人们开始把房子当成自己的生活必需品。0；德国有半数以上人口没有自由住房，80%以上的年轻人选择租房子。随着经济和社会环境的变化，越来越多的人们开始重新审视自己的居住方式，并把眼光投向住房租赁领域，以寻求新的生活模式。这些发达国家的理念渐渐为部分中国人所认同，尤其在年轻群体当中，反应普遍。在过去几年里，随着人们对生活质量要求的提高以及对房价过高的担忧，“重购轻住”已成为一种时尚和潮流，这也给住房租赁行业带来新的机遇与挑战。当然，文化观念上的变革也是个长期过程。从短期来看，中国住房租赁市场可能会长期受“重购轻租”思想牵制。2.2长租公寓市场的发展现状严格说来，国内长租公寓源于“二房东”出租。同时，在大城市中，住房需求主要来源于中低收入群体。“二房东”是指首先向房东整租房屋的人，再分租给他人中介。这些人通常是“租房族”、“房奴”以及“租客”等。“二房东们”一般都把赚取差价作为谋取利益的工具，有的甚至借“中介费”克扣租客。由于缺乏法律约束和监管，这些人的行为也被称为“非法出租”、“恶意欠薪”等。但是在其中，一些人开始介入房屋“长期租赁”生意。“长租公寓”是一个新概念。这可成为长租公寓发展的一个萌芽。此后，在市场发育过程中，许多知名企业都发现了其中的商机。随着经济和社会环境的变化，越来越多的人们开始重新审视自己的居住方式，并把眼光投向住房租赁领域，以寻求新的生活模式。2010年链家游刃有余、魔方公寓等等，开始涉足长租公寓市场，这种商业事务渐渐走进了大众的视线。此后，各地政府也纷纷出台政策，推动长租公寓行业发展。前面已经说过中央政府从2014年开始的，曾在许多会议及文件上提出，应大力鼓励住房租赁市场的发展。这使得长租公寓得到国家政策的大力支持。资本闻讯而动，长租公寓受互联网系和金融系的双重影响、地产系看好，市场渐渐回暖，把长租公寓市场发展到了巅峰。随着时间的推移，我国长租公寓行业经历了从无到有，从分散到集中，再由集中走向多元化经营的过程。2013年至2016年，是国内长租公寓公司数量最多的4年。从最初的“野蛮生长”到如今的理性发展，这期间也有一些企业因经营不善而倒闭或转型，但大部分都能坚持下来，并且取得了不错的成绩。2013年成立17家、2014年32家、2015年42家、2016年15家(参见图2-2)。在资产结构方面，可以划分为中资产，轻资产等等（参见图3-3）。本文将对上述三种类型进行分析比较。尽管维度不一样，但是不同分类间有一定关联性。从融资方式看，政府平台是主要的融资渠道。在电信市场中，运营商企业主要是以国有企业为主，而非外资和合资企业。图2-3长租公寓类型及其关联由图2-3关系结构，我们可提炼三点理解：首先政府平台发挥着举足轻重的作用。其次，平台的发展必须以“国家战略”为指引，并以此带动相关产业和领域的快速发展。前文己经说，中央接连召开几次会议，都强调租赁市场具有举足轻重的作用。十八届三中全会也提出要加快发展住房保障和房地产市场，鼓励社会力量参与提供公共产品和服务。然后作为国家队政府投资平台，就成了实践这一方针的主要行动者。其次，在经济转型时期，地方政府平台与国有企业存在着不同程度的竞争和合作关系。但政府平台扶持的对象不仅限于国企，对民营资本的扶持力度是一样的。二是政府平台扶持民营企业并不是直接干预，而是以民营资本为“中介”。这种方式使得政府平台与民间资本之间形成一种良性互动。最后租赁市场介入主体多，助推着这方面的混乱局面。在电信市场中，运营商主要是以国有系为主，而非外资和合资企业。因此，我国长租公寓行业的发展还存在很多问题，包括融资困难、监管缺失以及运营效率低等方面。由此可见，离中国长租公寓市场稳定和成熟还差很远。3.1公司简介2017年，建设银行响应政府“房住不炒”新政，开创了住房租赁的“蓝海战略”，创造性地提出了“长租就是长住，长住就是安家”口号，试图利用金融力量盘活社会闲置物业，加大住房租赁供应力度，缓和住房需求矛盾。在建行的三大战略中居于首位，住房租赁业务的开展，不仅是对住房租赁市场的推动作用，助力国家破解痛点难点等职责，更是利用了住房服务的传统优势，创造新蓝海等策略抉择。广东S房屋租赁管理有限公司，简写为S长租，这是中国建设银行集团下属的广东建融住房服务有限责任公司，承担着推进广东省住房租赁业务的重任，联合百强房企方圆集团，联合发起成立了住房租赁专业运营公司；是全国首家以房地产开发企业为主导的长租房平台运营商，也是唯一一家同时具备住宅与商业地产投资经营资质的长租房运营商和物业服务商。创建于2017年底，公司总部设在广州，以粤港澳大湾区为依托，经营辐射珠三角。2017年12月，S成立。经过几年的发展，目前已形成了以“建·家”为核心品牌、集办公、商业、住宅于一体的多元化运营模式。第一套房源改造后于2018年12月份正式上市。2018年公司在佛山、东莞、中山、珠海等地区陆续成立了分公司。在全国范围内的品牌影响力不断提升。其分散式的业务规模在2019年6月份排名业内第八位。2019年8月8日公司荣获《2019博鳌房地产论坛》住房租赁行业推动力大奖。截至目前，该项目已实现了全覆盖，并取得了良好的社会效益和经济效益。从2019月9日开始，公司就决定致力于长租社区的建设，开发集中式新模式。在其发展历程中，资金使用效能得到了提高，从2018年5月下旬每套30万元，2019年10月底晋升为21万元/套。表4S长租成本演变情况介绍时间资金投入（万元）房源数（套）资金使用效能（万元/套）2018/5/209,747321302018/7/3137,4081280292018/9/3053,4591913282018/12/31101,7064125252019/3/31111,8394665242019/8/31115,237548221S长租积极响应了国家及地方政府关于促进住房租赁的政策，通过建设新的租赁住房，改造存量空闲物业，形成居住性长租公寓，将高品质的物业管理与专业化的租赁运营相结合，实现高品质居住性租赁产品增量供应。不断打造覆盖不同租房群体“S家，S寓”的安居产品线，打造完善租房生态圈等；经过几年的发展，目前已形成了以“建·家”为核心品牌、集办公、商业、住宅于一体的多元化运营模式。使个人客户和企业客户都有高度安全感，归属感，以长租的方式，圆各种人安家的梦。3.2S长租公寓商业模式该公司创始人曾经提出“三不租”，即45岁以上不出租，有小孩不出租，不喜欢交朋友不出租。在这里，我们想探讨一个问题，就是在不同年龄段的用户中，对“三不租现象”有哪些不同的看法？入住用户多是20-35岁青年，对入住群体进行了分析，可分三种类型：第1类为工作白领，他们大约有25岁，毕业一两年了，工作相对稳定，在事业的上升期。他们对生活比较追求稳定和舒适，对收入也有一定要求，所以对于租房有很高需求。第二类是一些个体业主，以淘宝店主为例、小店经营者，他们的工作时间很有弹性，通常的工作时间是午间开始、午夜结束。第三类是大学生，毕业后进入社会不久，对新事物充满了好奇和探索精神，希望通过创业改变生活。第三类人群为创业者，也就是创客，他们爱聚在一起议论，喜欢把自己的思想或者工作展现给其他人，他们想获得经费上的重视，乐于与投资人交朋友。从公寓“三不租”条款中也可看出公寓主要是为尚未成家的年轻人服务，是S公司最重要的客源。S公司用整栋、单体的建筑作为标的物进行整体出租和改建，提供统一的装修风格、提供健全物业服务等，供用户参考。全楼以此为重建对象，具有天然优势如广州等、在北京这样的大城市，环境保护意识不断增强，与城市发展联系不紧密的厂房逐渐向外迁移，这使得为数不少的工业用房闲置，高企推出海量房源。另外，随着我国经济的快速发展，人们对于生活环境提出了更多要求，而建筑是满足这一需求的主要方式之一。闲置厂房的整体出租与改造，所需投入的成本是很高的，使这种厂房使用范围狭窄，企业议价能力得到提高。另外对于老旧小区的改建也是一个比较好的选择。这些厂房的构造是稳固的，楼层高，很适合做公寓项目改建，公寓能充分利用层高，对屋内进行了若干结构方面设计，扩大利用面积，坚固的构造可携带高密度房间。同时由于空间利用率高，也减少了后期维护保养工作，降低了使用周期。集中房屋更便于管理，能够提供效率，节省了人员成本。在广州，凤凰店的前身是高露洁的生产厂，北京上地店原名厂房闲置仓库，原北京苏州桥店为写字楼。其中厂房单体面积最大者达4000平米，其中最大的有1.8万平米。S公司青年公寓设计统一，具有统一装修风格，日常运营管理中重视用户口碑累积，擅长运用互联网进行企业营销。在新项目上线后，物业会及时更新信息，并对业主进行回访，定期组织活动宣传，鼓励大家积极参与。如此以来，用户可信度得到提高，广州开了好几家公寓，家友多由老用户引荐，从而凭借品牌与口碑影响力，提升企业软实力。集中模式下租房的运行更加灵活，用户可在移动客户端上进行预约，查看房屋。租客只需支付一定费用即可入住，不存在资金压力。租期灵活多样，最短三个月开始租赁，还可每年出租一次，可预先退租，既可同城，也可异地换居，这就大大地方便了那些因为工作或者生活而需要改变住处的人。S公司以整栋的工业或商业房屋整体租赁后进行改造，分割出适合个人居住的房间，进行出租。工业或商业房屋整体租赁可以有一个较大的议价能力，租赁期限较长，一般是十年，这样能够获取较低的价格。分割改造的房间也抓住了青年人的生活习性，保留了必要的功能区域，并根据层高的特点，最大化的利用空间，将客厅与卧室利用垂直空间层次分割出来。其它功能区如厨房，活动区域放到了房屋的公共区域，从而将房屋空间利用率提升，分割出尽可能多的可居住房间。这样以来，以较低的价格租赁一栋房屋，分割出最大数量的房间，出租后获得差价。3.3S长租商业模式面临的主要问题社区化的集中模式的青年公寓，前期改造投资大，企业以房屋出租租金回报为主，收入来源单一等，资金回收期限长，企业盈利能力较弱。企业收入包括房租收入，增值服务收入两个方面。创业公寓是一种新型的房地产经营模式，它通过租户与业主之间签订租赁合同来实现对房屋使用权的有偿使用，从而获得相应收益。苏州桥创业公寓年租金为1800万，初期装修改造费用在2000万元左右，一共分割出400个可供出租的房间，房屋的平均租金约为月租金5500-6500元，可容纳1至2人。在公司成立之初，我们就把这个项目确定下来，并将其定位为一个以商务办公为主的写字楼项目，同时还兼顾了一部分商业用房。因位置优势，创业公寓稀缺，房屋出租率高达9_5070，我们以出租量380个房，租金6000元计，月租金收入228万元，年收入2736万。从长远来看，随着房价的上涨，租金收入将会越来越多。不计管理费用的租期为10年，资金年回报率约为36.8%。苏州桥店就是在这样的地理位置上占尽了先机、面向特定的用户群体、当市场上同类产品匮乏时，就会催生出来，所以房子维持着极高的入住率，经济型酒店的入住率约为83%的效果，若入住率降至此程度，则商家收回装修成本所需时间翻倍，房子租期为10年，8年后才开始盈利，这种营收状况，无论对投资人还是经营者来说，都很难被认可。为避免这一风险，S公司需维持稳定的入住率并需增加收入来源和非主营业务收入占比。入住率平稳与多种因素相关，比如市场环境，运营水平等等、服务能力等等，更关键的还是要以服务来增加公寓附加值，特别要加强增值服务的供给能力。在我国目前房地产行业竞争激烈，房价不断上涨的情况下，如何通过服务提高物业价值成为一个新课题。企业增值服务收入在用户规模数量，服务项目深度等方面都有待发掘，用户量越大，有利于单位服务成本的下降，服务多样化的余地越大，服务项目有所深入，服务越增值。本文认为要提高入住率首先必须满足客户需求，其次是要建立完善的服务体系，再次就是通过各种措施吸引更多的顾客进入公寓并保持他们的忠诚度，从而保证入住人员增加和公寓收入增长。与此同时，服务与入住率也存在着共荣共损现象，服务好满意度增加对房屋入住率具有促进作用，入住人员的增加可构成服务消费基础人群，能够为增值服务的发展奠定良好的基础；入住率越高，服务质量提高，服务质量保证了客户对产品和服务的认可程度，也使顾客更加满意。反之则服务差的满意度下降，入住率有所减少，下降至一定的比率，企业收不抵支等，服务得不到保证，造成恶性循环。所以增加了对服务的投资，在增值服务中提高收入比重，增加收入的来源，减少主营收入占比，维持相对平衡的收入状况，对于促进企业盈利，将起到十分重要的作用。S公司创业公寓正在生活和办公、人生在硬件条件方面，给创业者以完整服务，但是，在创业孵化的工作上，限于场地提供者等作用，和早期进入创业孵化市场相比，并未形成优势。S公司的创业公寓，一方面，聚集了一大批创业者，另一方面，也吸引了一批为创业提供周边服务，当商家为入住创业者提供服务之后，就是根据创业者需要或者创业项目特征，召集与此有关投资人、市场推广人员等、媒体人和其他人，双方工作人员交流，提供相关服务，遇有问题和冲突，干预调解，推动双方的合作得以顺利开展。站在创业者的立场，选择服务对象的空间较小。从孵化机构角度看，选择合适的企业合作伙伴需要投入很大人力财力进行考察。站在周边服务提供者立场，选择配套项目，需进行大量面对面甄别，前期的沟通成本很高。站在S公司的立场，有助于项目孵化，需联系了解外部资源较多，服务质量的保证与问题的协调要耗费很大的力气。企业创业孵化服务供给的系统性不强，不能确保服务品质输出连续一致。创业服务的核心是如何帮助创业者解决创业实践中遇到的各种问题和困惑。在开展创业服务时，企业比较习惯的是个案、个案的问题解决，在此方法中，受个人因素制约，不同的人评估出来的效果是完全不一样的，主观因素可能使创业项目孵化的实施出现过大的偏差，孵化实施过程无规范或规范不一致，实施难度较大，工作成果未累积，知识成果很难分享。S公司与第三方服务商之间的合作比较松散，创业公寓仅仅是位于中间的资源协调方，从资源吸纳来看，就是在第三方服务商片面意志的支配下，这一松散关系使得服务进入与退出变得更加任意，S公司对于服务商的约束力是有限度的，服务商所提供之服务内容无须S公司审查，也未进行甄别与筛选，服务商的质量良荞不齐，服务无强制保障，出了问题，协调就难了。信息交互的渠道不健全，所谓信息交互，就是创业者间的交互、创业者与第三方服务企业的关系、创业者与具体公众进行沟通与信息交互。在信息传递方面，信息传递效率不高，不能满足人们对高效便捷的信息获取要求，同时，还存在着信息孤岛问题。当前，信息交互大多依赖于个人即时通讯工具，例如微信，QQ等等，就创业这一具体项目而言，功能显得力不从心。同时由于创业者的个体差异性较大，信息交互性较差。例如，创业者对第三方企业的服务有需求的时候，有必要将与其关联的资料按要求、按标准迁出工作平台，以获得第三方企业的承认、可进入平台，有必要将其转换成彼此专业语言，信息更新需手动同步，不同服务商的格式也各不相同，提交方式各不相同，运行时工作量较大，反之亦然，服务商要面对大量需求创业者，所搜集到的资料也难以符合统一标准，如有需要，应重复修订。另外，还存在着信息共享不够充分等问题。这就导致了各主体间信息传递要进行重新整理与转化，重复工作和工作量。S公司创业公寓正在生活和办公、人生在硬件条件方面，给创业者以完整服务，但是，在创业孵化的工作上，限于场地提供者等作用，和早期进入创业孵化市场相比，并未形成优势。S公司的创业公寓，一方面，聚集了一大批创业者，另一方面，也吸引了一批为创业提供周边服务，当商家为入住创业者提供服务之后，就是根据创业者需要或者创业项目特征，召集与此有关投资人、市场推广人员等、媒体人和其他人，双方工作人员交流，提供相关服务，遇有问题和冲突，干预调解，推动双方的合作得以顺利开展。站在创业者的立场，选择服务对象的空间较小。从创业孵化机构角度上看，创业孵化过程需要耗费大量的人力与时间，对创业人才缺乏针对性培养。站在周边服务提供者立场，选择配套项目，需进行大量面对面甄别，前期的沟通成本很高。从孵化器自身角度看，创业团队成员缺乏对创业过程的深入理解和把握，创业团队之间缺少有效的信息共享与交流，导致创业成功率低。站在S公司的立场，有助于项目孵化，需联系了解外部资源较多，服务质量的保证与问题的协调要耗费很大的力气。出现这一情况，主要是因为S公司在创业孵化中角色定位太浅，创业孵化中企业定位于资源聚合者，并非服务深度提供者，这使S公司的创业孵化缺乏吸引力，无法产生影响力。企业创业孵化服务供给的系统性不强，不能确保服务品质输出连续一致。在信息传递方面，信息传递效率不高，不能满足人们对高效便捷的信息获取要求，同时，还存在着信息孤岛问题。例如，确定高增长项目、技术架构的识别与优化、改善并增强用户体验、产品推广与营销这一类较为关键的环节尚未形成标准的计划，过去服务期间某些重要的经验尚未累积，在开展创业服务时，企业比较习惯个案的问题解决，在此方法中，受个人因素制约，不同的人评估出来的效果是完全不一样的，主观因素可能使创业项目的实施出现过大的偏差，实施难度较大。4.1创业公寓加盟与直营结合的运营模式S公司不断壮大市场，不只是要考虑创业公寓的多少，创业公寓的品质问题也应予以考虑，通过直营方式，达到创业项目的孵化比例与品质。目前全国各地政府对大学生创业支持力度不断加大，创业成功率也有所提高，但是从整体来看，我国创业成功率仍然不高。在积极的创业氛围中、政策支持较多的区域，S公司的创业公寓需主要采取直营方式，直营店全部由企业自有资金出租、建设与经营，选址中、经营上控制力更强。在创业氛围不甚浓厚或创业政策支持较弱的地区，采用加盟或者自建的模式，通过“总部”直接管理门店。囿于创业环境的好坏，企业资金体量的大小，直营店不会很多，部署以北京，深圳，成都为中心、上海这些大城市占主导地位，这些主要城市都有很好的经济、对创业政策给予了较大的倾斜、高校许多人才储备的基础是坚实的。对于创业者来说，选择加盟总部还是加盟店时主要看自身实力和创业氛围两个因素，其中创业项目是否有良好的市场认可度以及对行业发展趋势把握的准确程度是关键指标之一。通过加盟连锁经营模式，能够快速提升门店质量和管理水平，实现低成本扩张。高质量直营店既能增强创业公寓品牌影响力，也能产生某种示范效应。加盟店能缓解S公司的资金投入、施工问题、布点会比自有资金直营店快一些，数量将更加庞大，并担负起提高市场上占有率的作用，针对更多创业者，直营店对商家投资要求较高，人数将相对减少，发挥创业项目的示范与带动效应，针对专业化创业者。从目前情况来看，很多初创企业在发展过程中还存在着这样那样的问题。这就形成了加盟店与直营店结合的模式，作用各异、重点突出的创业公寓，既能满足初级创业者人数众多、创业项目需求单一，同时也能满足中高级创业者人数少的需求，创业项目需要错综复杂的各种需要，为合适的创业项目寻找合适的实施场所。4.2从规模经营和专业服务获取额外收入站在S公司立场，在加盟经营模式中，企业产出了品牌与管理体系，收获了市场份额。在加盟经营已初具规模的情况下，在规模不断扩大的过程中，加盟费及加盟相关收入会是现阶段收入的重要来源。长租公寓的开发时间并不长，可以快捷酒店行业的加盟费用为参照。加盟费包括两大内容，初始许可费及经营管理费。初始许可费是指在租赁期间内，业主向物业服务企业交付的用于出租房屋所需的全部租金。初始许可费这一费用通常是根据店面房间的每间房3000元量来计算的，不低于20万元，二者以数值较大者征收。经营管理费这部分包括房租、水电安装等费用。管理费用按照年营业额的比例计算，通常为6%-8%。如有可能的话，也可适当降低一些。因此，对于一个新进入的房地产开发企业来说，其开店初期就应该考虑是否需要收取加盟注册费。当企业以加盟的方式大规模扩张的阶段，加盟费收取将是现阶段收入的一个重要来源。4.3打造具有自身特色的创业系统可视化管理就是一套完整的管理工具，以技术手段把用户，公寓和管理者、与服务相关的系统，为经营管理者实时了解公寓运行情况，及时向用户服务。它综合了物理设备运行状态采集与控制，计费，工作流，收费，订房。系统通过无线方式接入网络，实现远程监控、管理和维护。在公寓的建设阶段就需通盘考虑上述功能的智能大厦、智能设备需要底层技术，服务需统一整合到移动客户端中，用户在办理入住手续时，需要安装。在可视化管理模块，可集成订房，也可集成装修功能，给入住者个性化选择。在装修装饰模块中，客户只需输入相关信息即可定制出符合自身条件的家居方案，实现装修装饰与信息化管理相结合。订房模块之下，S公司能够开发出几种房屋风格模板，客户从各风格模板中挑选组合，同时，房间的硬件可由系统进行仿真、软件装修设施的安排，决定你房间装修装饰的风格，被识别的需求将构成订单，系统后台