六枝特区基准地价

六枝特区基准地价评估技术报告六枝特区国土资源局贵州仁和行不动产评估有限公司二0一四年十二月六枝特区基准地价评估技术报告 3 3 5 6 7 9 第二章六枝特区概况 17 21 25第三章土地还原利率的确定 26 26 26第四章县城均质地域的划分 28 28 44 46第五章乡镇类别的划分与归并 47 47 第六章六枝特区基准地价编制 66 第七章宗地地价修正体系及基准地价图的编制 84 第八章主要技术成果及成果应用建议 90 六枝特区基准地价评估技术报告一、基准地价的理论、原则和依据益和价格的最主要因素。土地区位差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的主要理论基础。同一行业或同一土地利用方式，由于土地位置优劣的差异，能给直接利用土地的使用者带来不同的超额利润。超额利润的大小，决定了土地所有者收取地租的标准，也决定了使用者支付地租的能力大小或土地购买者愿意支付地价购买预期收益的土地区位是城市内土地条件和社会经济活动之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。影响土地区位优劣的因素主要有商业服务业的2、各行业对土地质量要求不同是形成不同行业用地基准地价的基城镇内各种经济活动按其自身的运行特点，对土地质量要求有所不同，不同的空间分布规律。城镇中的任何行业，只要是城市经济活动必不可少的，依据土地利用的边际效益原则，都应在城市的不同区域中，找到其最佳区位所在，支付使用土地的地租或地价。因而不同行业用地的基使不同的土地利用类型分布大体合理、结构基本稳定，评估出的基准地价也相对稳定。然而城市的发展，必将造成土地集约度增加或城镇的扩大，过去合理的土地利用类型，现在不一定合理。随着土地利用类型的调整，评估的基准地价也在不断变化之中。因此，现实评估的基准地价六枝特区基准地价评估技术报告地市场中的直接反映：收益高低直接决定了地价高低，因而测算土地收1、预期收益原则：对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行分析和预测，预测土地现在以至未来能2、最有效使用原则：土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上3、替代原则：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，可由最了解市场行情的买卖者按市场案例相互比较后决定，可4、供求原则：土地价格由需求与供给的相互关系而定，由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性、使价格独占性较5、注重实际现势性原则：以实际数据测算的结果为准，以比较、修正数据为辅；以现实市场交易资料测算结果为准，其它测算结果作为6、重点区域原则：当某一区域的社会经济条件发生重大变化，引政策、法规等因素的影响，在确定地价时，要根据城镇实际，结合一定六枝特区基准地价评估技术报告二、基准地价编制的原因和要求国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要获贵州省人民政府正式批复，全区特别是中心城区今后的开发建设和统筹发展将迎来新的发展机遇，这一新形势要求必须编制新的基准地价体中心城区近年来高速发展的城市基础设施建设，极大地改善了全区特别是区内的基础设施条件和土地条件，打破了原有均质地域界限，改六枝特区基准地价评估技术报告变了城市内部布局。同时，随着全区城镇化建设的不断推进和城乡统筹现行的基准地价成果存在很多需要完善的地方，包括：基准地价的未覆盖特区各乡镇；中心城区土地级别的划分已经不能反映区内的土地质量差异；基准地价不能客观反映区内的地价水平；基准地价成果图路二是土地交易需要与市场相适应的地价标准；三是核定划拨土地使用权三、基准地价的任务本次基准地价工作的任务是依据均质地域划分和基准地价编制的技术路线，在划定均质地域的基础上采用收集到的土地房屋租金、房地产交易等地价样点资料重新测算新的基准地价。同时，分析地价影响因素与地价的关系，建立基准地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系，形成一套完东到小屯上、楱子坡；南到鱼塘坡、龙家半坡、戛石；西到刘家湾包括除县城平寨镇之外的郎岱镇、岩脚镇、木岗镇、大用镇、新窑乡、落别乡、折溪乡、牛场乡、新场乡、中寨乡、堕却乡、箐口乡、洒志乡、毛口乡、龙场乡、新华乡、梭嘎乡、陇脚乡等十八个乡镇政府所六枝特区基准地价评估技术报告术方案》为基础，并结合六枝特区土地市场特点，确定在土地利用分类住宅、工矿仓储用途的土地，因此在基准地价编制工作中确定了以上三之间的相关关系，编制出商服、住宅、工矿仓储三种用途基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系，建立基于基准地价的宗四、现行基准地价简介及本次基准地价工作的组织东到小屯上、楱子坡；南到鱼塘坡、龙家半坡、戛石；西到刘家湾/六枝特区基准地价评估技术报告率为2，市政基础设施配套程度Ⅰ级至II级土地范围内至少达到“五通级、Ⅳ级土地范围至少达到“四通一平”（场地外通水、通电、通路、工业用地：包括工业、仓储、市政公用设施、交通运输业用地，土土地范围内至少达到“四通一平”（场地外通水、通电、通路、通讯，II注:①郎岱镇的I级土地包括胜利路、朝阳路、解放路和晴新路等较为繁华路段的临街区域,②岩脚镇的I级土地包括和平街、新华路、发展街等较为繁华路段的临街宗地,其余为六枝特区基准地价评估技术报告率为2.0，市政基础设施配套程度达到“三通一平”（场地外通水、通本次六枝特区基准地价编制工作由六枝特区国土资源局组织实施，技术工作委托贵州仁和行不动产评估有限公司承担。为更好地完成本次五、基准地价编制技术路线六枝特区基准地价评估技术报告地价编制工作的技术路线为：划分均质地域、划分乡镇类别→测算基准划分均质地域：从影响土地质量的自然、经济、社会等条件入手，建立土地质量影响因素因子体系，综合评定各因素因子对土地质量的作用强度和空间变化，界定不同区位、不同地段土地质量的差异，充分考资料采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等多种方法，分别测算各级途土地的空间分布特性，分析影响宗地地价的因素，编制宗地地价区域本次均质地域划分采用多因素加权评价法为主，市场交易地价资料并结合结合六枝特区实际特点，确定经济、社会和自然条件能体现土地六枝特区基准地价评估技术报告采用总分频率曲线法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，取频率图中总分值分段数目突变处作为均质地域的分值界限，划分各级均质地对均质地域界限进行调整，最终划分各级均质地域并绘制均质六枝特区县城均质地域划分技术路线图六枝特区基准地价评估技术报告六枝特区乡镇分类技术路线图基准地价测算是在均质地域划分和乡镇分类的基础上利用符合要求的样点资料和当地征地、税费标准采用剩余法、收益还原法、成本逼近法等多种方法分别测算商服、住宅、工矿仓储用地的的基准地价（见技利用指标模型测算无样点及样点数不足均质地域的各用六枝特区县城基准地价测算技术路线图六枝特区基准地价评估技术报告六枝特区乡镇基准地价测算技术路线图根据地价的空间变化规律和均质地域平均作用分与基准地价的关系建立土地价格与土地均质地域指标模型，最后利用该模型测算该均质地域区基准地价修正体系是指利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正六枝特区基准地价评估技术报告个别因素修正系数的编制主要是基于样点调查、数理统计和比较分析的基础上对各因素不同条件下的地价水平进行统计分析，计算各因素包括容积率修正、年期修正、交易日期修正、商服用地临街深度修容积率修正系数编制主要综合基准地价、房屋重置成本和容积率与建筑面积关系进行综合测算而得。本次基准地价修正体系编制中只考虑,,N——剩余使用年期通过对收集到的临街商服用地样点资料的分析，采用平均深度百分六、基准地价相关资料资料收集、整理基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估六枝特区基准地价评估技术报告各区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准资料调查是土地估价的重要一环，在资料调查前必须有周密细致的计划，其中包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等。科学合理的基准地价评估中所需收集的资料大多是通过填写相应调查表格的方式收集，因此在开始资料调查前要根据基准地价评估的需要和当地土地此次基准地价编制工作中所需收集的资料包括：基础设施和公用设医疗卫生设施基本情况调查表、商品房出售价格调查表、以地换房资料调查表、联合建房资料调查表、土地联营入股资料调查表、房屋出租金调查表、单幢房屋买卖价格调查表、土地使用权出租租金调查表、土地调查人员的技能掌握与运用是保证样本调查质量的关键。因此，在大范围调查前，对参加调查的工作人员进行专业知识培训，使其掌握样本调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格内每一项内容的含义与填写方法，同时结合实地调查实习，确保其掌握调查方法和对表中为保证样本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。调查区应根据土地市场状况、土地用途、交通状况、土地利用强度与限制、基础设施状本次基准地价资料收集主要由六枝特区国土资源局负责，收集各评资料收集分为普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等多种形六枝特区基准地价评估技术报告式，按调查方法又分为表格调查、实地调查等，此次采用上述几种方法②在地价样点资料收集中可收集近三年的样点资料，但要在备注栏③在地价样点资料收集中注意样点的建筑面积或使用面积要调查准④在外业资料的收集过程中遇到的特殊问题六枝特区基准地价评估技术报告第二章六枝特区概况一、地理位置六枝特区地处云贵高原向黔中丘原过度地带。地处东经105°07′—105°43′、北纬25°58′—26°33′之间。特区位于贵州省西部，是“江南煤都”六盘水市的东大门，古夜郎腹地，系“三线建设”时期由原“六枝特区”与“郎岱县”合并而成，距省会贵阳172公里，距六六枝特区地势西高东低，自西向东逐级下降。绝大部分地六枝特区属于亚热带季风湿润气候，四季气候温和，冬晴则暖、夏三、交通区位条件六枝特区地处黔中经济区和毕水兴经济区结合部，是六盘水市融入路，贵（阳）烟（堆山）公路、水（城）黄（果树）高等级公路以及六（枝）纳（雍）公路贯穿全区，六枝至镇宁高速公路正在即将在今年竣工通车，六枝至六盘水高速公路即将开工建设，纳雍经六枝至晴隆高速六枝特区基准地价评估技术报告公路已列入国家高速网。从昆明发往全国各地的各次列车均在六枝站停靠。现在特区已成为贵州西部重要的物资集散地和交通枢纽。特区交通四、社会经济六枝特区改革开放以来特别是国家实施西部大开发战略以来，始终坚持通过发展解决前进中的问题。经济实力连年上台阶，主要经济指标国家农业综合开发县、商品粮基地县、重点产煤县、基层农技改革与建设示范县、农产品加工创业基地县，省茶产业发展重点县、优质肉猪基地县、地道中药材种植基地县、科技扶贫种草养羊项目县、财政支农资五、城市规划在特区范围编制城乡统筹发展规划和区域城镇体系规划，规划范围六枝特区基准地价评估技术报告乡、新华乡、毛口乡、龙场乡、中寨乡、落别乡、洒志乡、陇脚乡、折中心城区由平寨和木岗两个片区组成，简称一城两区。规划范围为六枝特区中心城区的城市规划区包括平寨镇、大用镇、木岗镇和新黔中经济区和西部经济带连接区的主要增长极，黔中水利枢纽工程的生态保育地，六盘水市的东大门、副中心城市，以煤炭开发、循环经济新型产业、矿山机械装备制造业以及现代医药等产业为主，是衔接六六枝特区中心城区是六枝特区的经济、政治、文化和交通中心，以矿山机械制造业、医药、重化工业为主，生态良好、宜居的地区性中心业得到全面发展，主要社会人文指标达到全国平均水平。教育、医疗、养老、失业等社会保障体系日趋完善，城乡差距进一步缩小，社会就业更加充分，社会文化得到长足发展，公共服务事业完备，文明程度和现活饮用水卫生标准》(GB5749—85)要求。城市污水处理率、城市生活垃以岩脚镇为中心和支撑点，以新场的黑塘煤化工产业、岩脚老卜底电厂、岩脚煤化工等为载体，以资源储备为基础、各个乡镇通过资源优势协同发展煤化工的配套产业，打造六盘水市循环经济示范区和产业聚依托梭嘎生态博物馆和长角苗民俗村，充分挖掘北部旅游资源，发展三岔河、龙场河等水利库区旅游，壮大旅游经济，建成极具特色的民族生态旅游区。同时延伸六枝北线旅游，与织金西线旅游连成完整、闭以水镇高速、102省道为主轴，以中心城区为核心，包括中心城区涵盖的平寨镇、大用镇、木岗镇、新窑乡、箐口、堕却、落别和折溪等制药、农副产品加工业，形成以中心城区为中心、落别和堕却为卫星城以郎岱镇为中心，以水黄公路为发展带，包括郎岱、陇脚、中寨、六枝特区基准地价评估技术报告抓住北盘江光照电站建设的机遇，依托晴隆——纳雍高速公路、水六、基础设施及公共服务设施建设近几年，六枝特区加大中心城区城市道路的建设力度，道路布局更趋合理。目前中心城区建成的城市干道有人民路、那平路、南环路、解放路、矿业路、贵烟路、东风路、兴隆路、文化路、胜利路、团结路、建设路、跃进路等道路等。这些城市道路构成了城市公路网络骨架，大大改善了原有的交通状况。随着道路等级提高、道路密度增大，有力地现有110KV变电站3座，分别是110KV平寨变主变容量为2×六枝特区基准地价评估技术报告寨水电站未带有供电负荷，只是上网售电。由于机组老化、装机容量小六枝特区中心城区供水主要由特区自来水公司和六枝工矿(集团)公尖山水厂取水朱家平寨水源、马老箐水源和党校深井水源，设计能六枝特区基准地价评估技术报告城区现状供水水厂供水能力统计表项目水厂水源设计供水能力实际供水能力枯水期供水能力六枝工矿集团地下水2.680.86杨梅山水厂中坝水库0.760.60.6尖山水厂朱家平寨水源、马老箐水源和党校深井水源0.30.2枯水期由朱家平寨水源和马老菁水源断流，党校深井水源取缔抵西水厂老虎冲水源和深井水源0.30.1枯水期由于老虎冲水源断流供水能力只有0.1万立方米/日木岗水厂瓦窑、纳麻水库0.30.30.3万立方米/日中心城区排水体制为雨污合流制，除部分路段敷设排水管道外，大特区城区1.5km，处于城区排水系统下游。六枝城区污水沿六枝河两岸至污水厂设截流沟管汇集两岸污水。城区的生活污水及工业废水经污水管网收集并通过截污管道重力输送至污水处理厂后，采取具有除磷脱氮功能的城市污水二级处理工艺流程进行处理，具体工艺流程采用泵房→格栅间→旋流沉砂池→一体化氧化沟→紫外线消毒的新型一体化氧化沟六枝特区基准地价评估技术报告项目近期(2015年)中期(2020年)远期(2030年)人口规模(万人)电话普及率(部／百人)电话机数(万部)9交换机容量(万门)线路号经过站点城东停车场→市二医→云盘→煤机厂→平寨镇二中→云盘派出所→三中一中→人大→朝阳大楼→近宾馆→电信局→街心花园→工行→人民银行→安居小区→乾隆酒店→地税局→建设路口→金龙酒店→休闲广场→宏奇药厂→客车站→平寨镇→平寨工行→火车站→四中→铁五局水泥厂→收费站四角田路口→阳光学校→老养护段→六枝老街六枝老街→老养护段→阳光学校→四角田路口→收费站→铁务局水泥厂区→铁五局水泥厂→四中→火车站→平寨工行→粮食局→林业局→供电大楼→教师小区→金龙大酒店→建设路口→图书馆→水矿小区→公安局→种子公司→街心花园→工矿大厦→八栋楼→六枝宾馆→经贸局→总工会→一小→三中→云盘派出所→煤机厂→云盘新干线→大华制药厂→市二医→城东停车场城东停车场→市二医→云盘供销社→特区三小→酒厂→特区政府→消防队→电信大楼→百货大楼→广场路→新迎宾馆→血站→加油站→六十四处→六十五处货运路口→平寨镇政府→火车站→铁五局水泥厂→四角田矿路口→老养护段→六枝老街→那固坝市二中→六枝→老养护段→阳光学校→四角田路口→收费站→铁五局水泥厂区→铁五局水泥厂→四中→火车站→平寨工行→客车站→水上乐园→煤机厂子校→六十四处→六十四检测处→特区车队→邮政家属区→桃园新路口→新迎宾馆→移动公司→夜郎大厦→工矿大厦→八栋楼→六枝宾馆→特区政府→河湾村酒厂→老酒厂→特区三小→塑料管厂→云盘供销社→大华制药厂→市二医→城东停车场中心城区现有六盘水市第二人民医院、六枝特区人民医院、六枝特区平寨镇医院三家具有一定规模和等级的医疗机构。有六枝特区第一中学、第二中学、第三中学、第四中学、第五中学、实验中学和六盘水市六枝特区基准地价评估技术报告第二中学等七所中学和六枝特区第一小学、第二小学、第三小学、特区实验小学等四所小学。这些中小学的存在使得周围一定范围内土地的质七、六枝特区的房地产市场现状随着特区社会经济的快速发展，加上交通、气候的优势，特区近几年房地产市场发展迅速，现在中心城区已经建成和在建的主要楼盘有连城国际、景城国际、馨榭苑小区、正兴苑小区、东方龙城、阳光花园小六枝特区基准地价评估技术报告第三章土地还原利率的确定一、土地还原利率的计算方法土地还原利率是用来将土地纯收益还原为土地价格的利率。确定方(1)土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其(2)通过安全利率加上风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和(3)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所二、六枝特区土地还原利率的确定根据六枝特区实际情况，采用安全利率加风险调整值法确定土地还在目前社会经济发展持续增长的状况下，以近几年中国人民银行公中国人民银行近年一年期存、贷款利率统计表存款利率（%）贷款利率（%）2006年平均值2.395.992007年平均值3.476.932008年平均值3.286.342009年平均值3.286.342010年平均值2.635.692011年平均值3.256.312012年平均值3.136.16平均值3.066.23六枝特区基准地价评估技术报告风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定,一般认为商服用地风险工矿仓储用地风险最小。结合周围市县风险调整值水平(见下表)，确定县市名称关岭县黄果树织金县商服用地5.0%5.0%3.0%住宅用地4.5%4.5%3.0%工矿仓储用地4.0%4.0%3.0%单位：%土地用途平均存款利率风险调整值土地还原利率房屋还原利率商服用地3.065.08.06住宅用地4.57.569.56工业用地4.07.068.06注：土地还原利率和建筑物还原利率取小数点后两位，建筑物还原利率一般比土地还原利率高2个百分点左右。六枝特区基准地价评估技术报告第四章县城均质地域的划分一、均质地域划分的理论、原则城镇均质地域划分是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，运用定量和定性结合的方法对城镇土地进行分类，评定土地质量差异的过程。为国家和政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现，这三种区位在空间地域上有机结合形成区位差异，导致空间地域上形成使用价值和经济收益以及地租的水平差异，形成地价在不同区位上以及不同行业在同一区位上的差异。工业区位理论：工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。其核心为区位因子决定生产场所。工业配置时，要尽量降低成本，尤其是运输费用，以实现产品的最终销售。韦伯将一般区源有限分布、劳动力遍在、消费点和吨公里运费确定的条件下，企业的以后众多学者对韦伯的理论提出了修正意见，发展了他的许多概念，如中心地理论：中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒规模、职能间关系及其空间结构的规律性。具体表现在如下几个方面：一是关于城市等级划分的研究；二是关于都市与农村区域相互作用的研究；三是关于城市内和城市间的社会和经济空间模型的研究；四是关于六枝特区基准地价评估技术报告城市区位和规模，以及职能为媒介的城市时空分布的研究；五是关于零理论框架，把中心地理论发展成为产业的市场区位论。廖什市场区位论的特征在于确定理论上的能够获取最大收益的地域。廖什最大利润区位论的市场不是韦伯学派的“点”状市场，也不是霍特林学派的“线型”市场，而是蜂窝状的正六边形“面”状市场。廖什的区位论在垄断竞争情况下，首先着眼于确定均衡价格和销售量，即平均生产费用曲线和需求曲线的交点，再通过此来确定市场地域均衡时的面积和形状。按照廖现代区位论：现代区位论的区位决策目标不仅包括生产者利润最大化，而且包括消费者的效用最大化。美国学者艾萨尔德(lsard，1956，把研究重点由部门的区位决策转向区域综合分析，建立区域的总体空间模型，研究了区域总体均衡及各种要素对区域总体均衡的影响。现代区位论一方面使区位研究从单个厂商的区位决策发展到区域总体经济结构及其模型的研究，从抽象的纯理论模型推导，发展为建立接近区域实际的、具有应用性的区域模型。另一方面，使区位决策客体扩大到第三产城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，城市规划控制确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积城市土地定级估价与城市规划密切相关、相互影响，因此，要充分考虑城市总体规划和分区规划方案对土地质量和地价的影响，使土地定六枝特区基准地价评估技术报告在均质地域划分范围中对工作范围内的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，着重考虑现在和以前均质地域划分中的定级因素和因子的变化对土地均质地域划分的影响，综合反映土均质地域划分范围内的经济、社会和生态效益。在均质地域划分范围中成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，修订前后的成二、均质地域划分资料收集和整理此次六枝特区均质地域划分，是根据六枝特区近年的社会、经济发展变化状况重新划分均质地域整。为此，收集了均质地域划分相关的以将上述资料进行整理、分析后，将部分资料转绘到工作底图上以便六枝特区基准地价评估技术报告三、均质地域划分资料调查的一般要求土地均质地域划分资料调查范围主要有：繁华程度、交通条件、基商业繁华程度、道路、公交、对外交通、基础设施、公用设施、环境质路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；与公共交通状况有关的公共汽车及站点分布、车流量及停靠次数等；与城镇间交通状况基础设施资料收集的范围包括：基础设施的类型、数量、分布、投资等状况；基础设施的技术水平、规模、级别等；基础设施的保证率、持续率、和可靠率及区域服务的优劣。资料不足时，须在实地进行补充公用服务设施资料收集的范围包括：公用服务设施类型、数量、分六枝特区基准地价评估技术报告书等）及图件资料。重点收集和调查六枝特区中心城区的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料；主要调查收集城市规划中有关商四、均质地域划分评价指标因素的选取及其权重确定影响城镇均质地域划分的因素因子种类繁多，相互之间关系密切，调整起决定性的主要因素反映了土地质的差别，列为必选因素。否则选主要是城市建成区，参评因素应对每个土地均质地域都有影响，使城市分其实质是揭示土地质量较以前发展变化的差异，所选因素不能满足此根据均质地域划分影响因素选取原则，确定六枝特区土地均质地域包含的因子有医院、中学、小学；⑤地形条件优劣度，包含的因子有地六枝特区基准地价评估技术报告对于六枝特区均质地域划分影响因素权重的确定，我们综合考虑了近几年六枝特区中心城区的变化特点，采用因素成对比较法，通过土地均质地域划分因素间两两成对比较，对比较结果进行排序、赋值，将一些定性描述的重要性状况，转变成定量、可比的系数，求出各影响因素V1V2V3V4V5V6总计权重繁华程度V1\1111150.33交通条件V20\0.51113.50.23基础设施V300.5\0.5113.00.20公用服务设施V4000.5\112.50.17地形条件V50000\110.07V60000\000.00V1V2V3比较值总计权重主要商服中心V1\2.00.67次级商服中心V20\10.33V300\00.00V1V2V3比较值总计权重道路通达度V1\0.510.50公交便捷度V20.5\10.50V300\00.00六枝特区基准地价评估技术报告V1V2V3V3比较值总计权重中学V1\0.50.510.33小学V20.5\0.510.33医院V30.50.5\10.33V4000\00.00一级评价指标二级评价指标权重（%）商服繁华度县级商服中心3322次级商服中心交通条件道路通达度23公交便捷度基础设施供水2020公用服务设施6小学65地形条件坡度77五、定级单元的划分和分值计算六枝特区基准地价评估技术报告第一步，找出评价范围内的商服中心并标注在工作底图上，本次判划定后的定级单元必满足以下条件：1.同一定级单元内，土地利用类型基本一致；2.同一定级单元内的土地区域条件基本一致，地价水平根据《城镇土地估价规程》均质地域划分采用指标判别归类法，先计算各个指标对每一均质地域的影响程度即指标分值。为了提高指标分值计算的精确度，根据六枝特区城区的实际情况，在计算中参考了《城在本次均质地域划分因素因子体系中，商服繁华度所占权重最大，商服中心必须具有一定的店面集聚规模，商服中心的边界必须是可以界定的。在确定商服中心时，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。根据实际调查，商服中心商服中心状况表商服中心位置商服中心级别商服中心经营类型那平路—人民路县级商贸、百货批发零售火车站站前广场次级五金、商贸结合调查资料和两个商服中心的规模，确定县级商服中心和次级商六枝特区基准地价评估技术报告商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华的影响由此功能综合体现，并应以相应级别ffmin=MminfMi——某级中心规模指数；Mmin——最低级商服中心规模指数。各商服中心作用分：用以上两公式计算各商服中心作用分结果见下商服中心功能分值表商服中心规模指数标准化功能分县级次级4040①商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，结合六b、次级中心的服务半径等于该商服中心的更侧重考虑了空间路线距离和空间时间距离的影响。最终确定商服半径六枝特区基准地价评估技术报告商服中心服务半径商服中心级别服务半径（米）县级5000次级繁华影响度是指某一相对距离上的繁华作用分，即繁华影响度衰减的分值。商服繁华对土地的影响随距离增加，呈指数衰减，其计算公式fi=F（1-r）将各服务半径、作用分、算法模型、衰减模型输入计算机计算出六道路通达度是指借助道路设施，从城区某处至另一处的道路方便程度。道路通达度如何，一方面影响土地上人流、物流移动成本；另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。一般道路较通达，人们进出和货物移动便利，聚集效益①道路类型划分：道路类型划分的方法有：按宽度划分道路类型和六枝特区基准地价评估技术报告按宽度划分道路类型的标准道路类型红线宽度主干道大于等于20米次干道小于20米，大于等于≥15米①主干道、次干道影响距离按计算结合实际情况调整所得，其公式城区道路级别影响半径表级别类型影响半径主干道600次干道300支路di——在i类道路影响距离内，某点距该类道路的最短距城市土地距道路越远，其通达性显著下降，道路通达度随距离的变式中：eRij——i道路对j点的通达作用分fRi——i道路或同类道路的功能分六枝特区基准地价评估技术报告当地块同时存在多条道路的影响时，通达状况限决于最高的得分值。此外，道路通达度大小还受到道路通达方向数的影响，通达方向越多，地块的通达性越好。其计算采取有路单元计算通过道路的方向数，无路单道路通达方向修正系数表通达方向数=3=2=1修正系数0.910.810.58将各道路影响半径、作用分、算法模型、衰减模型和道路通达方向修正系数输入计算机，自动计算生成不同相对距离上各条道里之间确定，同时结合六枝县城公交站的实地勘察情况，两个公交站点六枝特区基准地价评估技术报告式中：e——i公交站点对j点的公交便捷度作用分；fiB——i公交站点功能分；a、将公交站点功能分和相对距离值代入公交便捷度作用分衰减公式，获得公交便捷度的作用分。若同一地块上同时存在多个便捷度作用“舍困难求方便”的，故便捷主要是由最便捷分值所决定。地块）来判断，凡是有线路的单元统计线路通往的方向数，无线路的单元统计其通往线路的方向数，然后按方向数确定通达系数：①不低于4jb——地块（或单元）上取得的便捷度作用分jb——地块的通达系数基础设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的量化，是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障的指标。主要从设施类型在基础设施完善度因子的选择上，结合六枝县城的实际情况，主要六枝特区基准地价评估技术报告城区的生产生活用水主要由特区自来水公司和六枝工矿(集团)公司等拥有的自备水源提供。管网城市主次干道布设，以环网为主，结合枝状。供水设施作用分值计算主要依据城区供水管网的布局，经综合分析上述因素的空间分布及供水设施的区域类型，定级中供水设施按区域分水能力强，保证率高。二级区域范围六枝工矿(集团)公司自备水源供水区域，该区域由自备水源供水，供水保证率较高。三级区域为乡村居民居住区及规划发展区，该区域内供水设施尚未完善，保证率较低；四级区域为无供水设施的区域.iIIiI——i类基础设施的作用指数；基础设施的作用分值，不随距离发生变化，在其作用范围内的单元都取该设施的作用分值，在服务半径以外的单元不得分。单元上各设施城区供水设施区域分级及作用分值表区域类型自来水公司供水区供水区乡村居民居住区无供水设施区域设施级别一级二级三级供水作用分值300公用设施与人们的日常生活密切相关，是日常生活方便与否的重要在六枝县城均质地域划分工作中，选择了与城区居民生活紧密联系的中学、小学、医院三项设施，因为这些因子的质量优劣及其地域分布式中：fiP——i公用设施的功能分IiP——i公用设施的作用指数IiP——i公用设施的作用指数；Iax——第i公用设施所属的规模和影响最大的某类公用设施A、中、小学生规模、建筑面积、教职工人数等情况，确定各校规模指数及作用半径六枝城区中小学基本情况调查及综合作用分值表学校名称级别在校生人数教职工数(M)六盘水市第二中学市级4221113000六枝特区第一中学县级30640.822500六枝特区第二中学县级0.532000六枝特区第三中学县级780.532000六枝特区第四中学县级0.532000六枝特区第五中学县级0.532000六枝特区实验中学县级0.532000六枝特区第一小学县级2215700.822000六枝特区第二小学县级26220.822000六枝特区第三小学县级0.532000六枝特区实验小学县级22680.822000六枝阳光学校353200.24500工作范围内具有一定规模的医疗机构包括六盘水市第二人民医院、六枝特区人民医院、平寨镇卫生院三家具有一定规模的医院。根据三家医院在床位数、职工人数、建筑面积等方面的情况，赋予六盘水市第二人民医院和六枝特区人民医院规模指数100,赋予平寨镇卫生院规模指PPeijPPfiP——i公用设施的功能分；根据调查并结合专家意见，将工作范围内的地形状况划分为三个级用地,地形坡度大于20°。分别赋予一级区域、二级区域、三级区域的六、均质地域的划分及划分结果土地质量是在多因素影响下土地属性的综合反映，不能直接用二维坐标表示，但由于定级单元的计算已把多维的影响因素转换为总分值，根据各单元分值及其出现的频率，绘制分值频率直方图。其中纵轴根据各个分值及其出现的频率大小绘制分值频率直方图；最后通过观察分值频率曲线，在起伏较大的波谷处分开，把频率相对集中划成一个均质地域，并确定各均质地域的分值区间。初步划分出四个均质地域。经分析检验，分值频率直方图法的初步划分结果与六枝特区的现实情况结合较好，具有较高的可信度。经过实地校核、验证，对初步划分的均质六枝特区基准地价评估技术报告均质地域单元分值、面积表均质地域ⅠⅡⅢⅣ分数值F≥6950≤F<6933≤F<50F<33面积(KM2)4.805.2820.23面积比例3.47%15.28%16.82%64.43%中心城区各均质地域结构图5主要分布在人民路、那平路和解放路两侧；东到六枝特区第二中学南至特区党校；西到火车站站前广场—解放路一线；北到站前广场至六东抵六盘水第二人民医院—六枝工矿大华药业公司—底大湾一六枝河线；南至南环线南侧；西至株六复线六枝生活小区—煤机厂—补林大六枝特区基准地价评估技术报告东至戛石垭口；南到地宗—瓦窑寨一线；西到跃进路；北到东风水库—六枝工矿集团电厂—六枝特区养路段家属区—铁五局水泥厂—张家Ⅳ级均质地域范围包含第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ均质地域以外至图边界的广大在宗地评估时，基准地价范围之外的土地参照末级均质地域（第Ⅳ七、均质地域图编制1、工作底图制作厂矿、街道、住宅区、交通等；三是具有可操作性和实用性，即在土地形成均质地域级别图。在标明主要道路之外，主要注明每一土地均质地域的界线、范围等内容，并通过图示、符号、注记等将估价成果标注在图上。均质地域用大写的罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分别表示，六枝特区基准地价评估技术报告第五章乡镇类别的划分与归并郎岱镇位于贵州省西部，六盘水市东南部、六枝特区南部，地处北贵阳140公里。地形呈东西走向，酷似一个躺着的巨人，海拔郎岱镇境内有晴新线（六枝新窑——晴隆接国道320和国道主干经过近几年的大力建设形成了胜利路、朝阳路、兴隆路、晴新路、夜郎大街、石灰街、书院路、东连接路、西连接路、西大街、环城北路六枝特区基准地价评估技术报告米，年均气温在10℃-15℃之间，全年积温5500℃-5600℃,有效积温醋暑，雨量充沛，适宜农作物生长。镇内交通便利，村村通公路网络基岩脚镇水资源丰富，岩脚河纵贯全境，汇入三岔河，为乌江上游主干支流。境内有省级风景名胜区牂牁江风景区回龙溪景区，山峰奇秀，水质碧绿，与悠久的人文景观相得益彰。被誉为长寿村的木贡温泉，终杜仲、桃仁、金银花、何首乌、野人参等多种中草药；有丰富的饮食文化，岩脚面条、岩脚醋、岩脚臭豆腐、岩脚凉粉、岩脚糯米酒等，风味枝特区东部，是六盘水对外的东大门，北面靠普定县，东北面与安顺相交，东部以南和镇宁县接壤，西部毗邻于本特区的落别乡、大用镇，素南有滇黔铁路穿境而过，北有贵烟公路横截衔接，普镇公路横跨镇中心，集“窗口”型和交通枢纽型特点于一镇，境内布依、仡佬、黎、苗等多民族聚居，工农业协调发展，是六盘水市发展小城镇建设新典型六枝特区基准地价评估技术报告安顺大型火电厂，普定县工业小区引进的硅铁厂、铝合金厂、黄桶三级镇宁红蝶钡业公司等大中型企业，以黄（桶）木（岗）丁（旗）中心干境内地势西北片高，东南片低，平均海拔1240米，地貌以溶丘盆中部是较为平坦、宽阔的粮油高产地，是六枝特区的粮油主产基地和制种基地，是全市万亩大坝子之一；西部是成片的宜林山地，林木郁郁葱风景如画的瓦窑、纳麻水库和腾龙山庄等景点；矿产丰盛，有丰富的页该镇南部多坝子，北部多山地，平均海拔1200米，年平均气温六枝特区的农业综合开发区，1995年被列入全省“双百”小城镇试点六枝特区基准地价评估技术报告新窑乡位于六枝特区中部，距特区政府14公里，辖地形状呈“C”形分布，东接平寨镇，南邻折溪、陇脚乡，北靠岩脚镇、龙场乡，东北龙场乡位于六枝特区西北部，东部与普定县马场镇接壤，南部与新窑乡接壤，西部与岩脚镇相连，北部抵新华乡和织金县的白泥乡，南北％，六枝特区基准地价评估技术报告境内生物品种繁多，农作物、森林、水产、野生药材等资源丰富，龙场乡酱红壤旱地对发展经果林有得天独厚的条件，种植业、养殖业的开发已初具规模。水能资源与煤炭、石灰石、页岩、硅石等为主的矿产落别乡位于六枝特区东部，是六盘水市的东大门，东部与镇宁县接壤，南部以白水河为界，与关岭县隔河相望，距举世闻名的黄果树瀑布仅12公里，西北与折溪乡、新窑乡、平寨镇、大用镇毗邻，地处东经落别地势为西北至东南走向，地形西高东低，属亚热带季风气候，气候温和，光照条件较好，夏无酷署，冬无严寒，雨量充沛，年平均气风景独特。这里洋溢着古夜郎遗风的爿羊爿可歌舞，民族节日、民间工特殊的地理位置是落别布依族彝族乡的一大优势，这里是六枝、镇宁、关岭三县（特区）交界处，是安顺进出六盘水的必经之地落别乡矿产资源十分丰富，主要有煤炭、铁矿石、石灰石、硅。原六枝特区基准地价评估技术报告折溪乡位于六枝特区东南部，乡人民政府驻距六枝特区政府驻地公与落别相邻，东部与关岭县坡贡镇接壤，南部与郎岱镇相邻，西部与陇毫米。折溪乡山清水秀，有远近闻名的文昌阁寺庙，每年三月初三、七南面和东南面分别与本区的新场、梭戛二乡隔河相望。全乡被乌江上游牛场乡有六(枝)牛(场)公路与外界连接，牛(场)百(兴)公路与牛政村，125个村民组，境内居住着汉、苗、彝、回、仡佬、布依、蒙古境内边缘地带多为悬崖和陡坡，中心地带多为土山和坝六枝特区基准地价评估技术报告新场乡位于六枝特区西北部，乡政府驻地距特区政府所在地47公之间。东与梭戛乡为邻，南与岩脚镇、堕却乡相连，西与水城县化乐乡新场乡地处三岔河域中段，全乡境内呈喀斯特地形，海拔高差大，新场乡属中亚热带季风气候区，俗称温热河谷区，气候特点为：冬无严寒，夏无酷暑，雨量集中、阴雨雾天多，气候特点突出，立体气候新场乡境内煤炭资源丰富，是六枝特区主要产煤乡之一，已探明煤口等村，主要为优质主焦煤，极具开采价值。其它矿产资源如重晶石、林场、亚洲最长的溶洞--乌柳达硝洞、乌柳苗族的晒月亮、笙舞等民族等，形成聚自然景观、民族风情、历史文化为一体的旅游线，具有很大新场乡是一个多民族杂居乡，境内居住着汉、彝、苗、回等民族。中寨乡位于六枝特区西南部，距特区政府驻地65公里，地处东经105°07′1″5--105°23′01″,北纬26°05′49″--26°15″之间，六枝特区基准地价评估技术报告少数民族人口占全乡总人口的93.7%，是特区内典型的少数民族聚居杂中寨乡地处云贵高原东斜坡，位于苗岭山脉和乌蒙山的交接地带，乡内最低海拔613米（北盘江出境处最高海拔2126.9米（老王山~由于地形地复杂，地势高差悬殊，乡内气候类型多样，全年平均气全特区最大的暴雨中心，但降雨时空分布不均，汛期（5-9月）降雨占以上，煤种以焦煤、肥煤、焦肥煤为主，煤层大部分埋藏较浅，露头发堕却乡位于六枝特区西部，地处东经105°14′-105°22′,北纬六枝特区基准地价评估技术报告堕却乡地处云贵高原东斜坡的五指山中段，除东南部较低外，其余（州）六（盘水）铁路复线自东向西从堕却境内穿过，另有堕（却）己（酉）公路、郎（节坝）箐（口）公路、郎（节坝）全（坡）公路三条境内有以煤、白莹石、陶土、重晶石、硅铁等矿产资源。煤炭储量箐口乡位于六枝特区西部，距特区政府所在地34公里，东邻堕却乡，西与水城县红岩乡接壤，北靠堕却乡郎节坝，南与中寨乡接壤，地年平均降雨量1482.3毫米，全乡地处中山河谷地带，地形以高原、山六枝特区基准地价评估技术报告猫关公路,贵（阳）昆（明）铁路和株（州）六（盘水）复线贯穿北部与六枝特区郎岱镇交界，南部与关岭县接壤，西部与六枝特区毛口与外界连接的通道主要有洒志至郎岱公路、金家坪至光照公路、大乡境内的矿产资源主要是煤炭。经有关部门勘测，全乡煤炭贮藏量毛口乡位于六枝特区西南部，乡政府驻地毛口距六枝特区政府驻地六枝特区基准地价评估技术报告毛口乡地处六枝特区、关岭、晴隆三县（区）交界处的“金三角”境内具有比较优势的交通条件，一是县道郎（岱）毛（口）公路穿乡而（隆）新（窖）公路横穿乡境。境内毛口河（北盘江）水上交通运输线毛口乡地处云贵高原斜坡。地形复杂多样，其南部为北盘江河谷冲上。毛口乡光照充足，雨充沛，气候温和，具有“天然温室”和“小吐鲁番”之称。独特的气候条件，为毛口乡的农业生产发展，引进亚热带在毛口乡境内的九层山，蕴藏着大量的矿产资源，根据初步调查，六枝特区基准地价评估技术报告主要有莹石矿、赤铁矿、铅锌矿等，具有一定开采价值，在石板、沈家一带石灰岩、硅沙石等大量公布。北盘江上游兔场、松林坡、蓝田等地具有丰富的煤炭资源，初步探明储量在七千万吨以上。这些煤炭大部分用船运到毛口码头，再由汽车通过郎毛公路销往外地。每年从毛口运出白泥乡，西与梭戛乡、岩脚镇接壤，南与龙场乡比邻，北与织金县阿弓大。新华乡自然条件优越，土地比较肥沃，属于立体气候，适合种植各种经济作物，如花生、生姜等。粮食作物主要以玉米、水稻、小麦、土豆为主。卡凉公路穿境而过，境内有丰富的煤炭资源，主要分布在田坝26°24′—26°29′之间，东部与新华乡相连，北部与织金县接壤，西六枝特区基准地价评估技术报告陇脚布依族乡位于六枝特区西南部，东与折溪乡隆茂村相连，南与郎岱镇青菜塘村交界，西与中寨乡四方井村接壤，北与新窑乡二塘村毗进入晴隆县汇入北盘江，形成“东水西流”的独特流向。境内年平均气六郎柏油路穿境而过，境内公路四通八达，交通状况良好，进出十分便陇脚乡布依族人口占全乡总人口的比重较大，是六盘水唯一的一个园”是布依族的聚居区，布依山寨星罗棋布，布依民居建筑独特，布依文化积淀丰厚，布依民间工艺独特，布依食品别具风味，境内处处布依陇脚乡旅游资源丰富，主要有月亮河文化生态园和月亮河森林公园六枝特区基准地价评估技术报告二、选择乡镇类别评价指标及权重确定根据技术组研究，考虑到六枝特区各乡镇区位、交通和和经济发展水平具体情况，决定郎岱镇和岩脚镇基准地价单独测算，其他乡镇在分土地质量评价指标说明表评价指标评价指标说明商服繁华度乡镇的商业服务业对周围一定范围内土地质量的影响程度。交通条件是到达某一土地区位的交通运输条件，反映为距离、费用等。经济发展状况对土地的劳动投入量、开发和再开发程度及其经济效益的大小与经济发展水平相适应，直接影响土地质量。基础设施基础设施有供水、排水、电力、电讯、供气、供暖等，主要选取不同区域基础设施的可靠率、保障率的较大差异，能够对土地价格产生较显著的影响。公用设施公用设施不直接产生经济效益，但公用设施，特别是主要公用设施是否完备对周围土地的利用效益产生间接的影响。环境条件环境污染困扰乡镇经济的发展，污染严重的区域限制了土地的利用类型。分析近几年六枝特区乡镇建设的情况，发现基础设施、公用设施、环境条件等因素对各乡镇影响程度大体相当，显现不出各乡镇之间的差而繁华度因素、交通便捷度因素、经济发展状况因素对乡镇的地价水平有显著影响，并且对不同乡镇之间的影响有很大差异，经过分析筛选确定繁华度因素、交通便捷度因素、经济发展状况因素作为六枝特区六枝特区基准地价评估技术报告商服繁华地段是城镇商业服务中心、是城镇中某些对人口流动和物质能量交换活动具有聚集作用的特殊地段，在城镇商业服务中心所在的土地上，物质、能量、信息高度聚集，人口流动频繁，物质、能量、信息、资金的交换及转化大量发生，各种政治、经济、文化活动也以此为中心展开，城镇内的商业服务中心数量较多，由于其功能作用不同，影响范围不一样，因此，城镇商业服务中心的繁华程度也不相同。在这些土地上所进行的生产活动，具有较高的劳动生产率；经济效益明显，资金的周转更快，具有较高的投资收益率。这些土地表现出比别的土地更高的利用效益，土地质量也就较高，相应的土地市场价格也高。由于乡镇商服繁华度愈高，乡镇作为商品集散地的作用愈大，因此在六枝特区交通便捷度反映了一定区域内的交通运输条件，一方面影响土地上的人流、物流移动成本；另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物市场演变、城镇商业服务中心的扩大或缩小。所以交通便捷度对各乡镇土地质量的影响较大。随着道路等级提高、道路密度增大，有力地促进乡镇社会经济活动中人、财、物的流动，同时也引起道路周围土地质量技术和劳动，经过长期开发后转化而成的，在这一过程中，土地凝结了大量人类物化劳动和活劳动，价值显著增大，以致土地的自然属性被经社会效益和环境效益，并为土地所有者和使用者所获取。人类投入城镇土地的直接附加劳动，即为满足城镇建设所需的地基条件而直接投在具体地块上面的劳动与投资，如土地的平整、为增加地基承载力而打下的钢管桩、水泥桩等，这类劳动直接改善了城镇土地的地基条件，进而提六枝特区基准地价评估技术报告乡镇土地类别的划分是人类对土地开发、利用所投入劳动的经济效果的体现。土地类别与投入地的劳动量密切相关，如投入劳动量大、集约化水平高的土地价值就高、类别等级也高，相反则低。因此，城镇土地质量的高低须考虑土地的价值，即人类对土地的劳动投入量、开发和采用因素成对比较法，通过乡镇类别划分评价指标因素间两两成对比较，并对比较结果进行排序、赋值，将一些定性描述的重要性状况，转变成定量、可比的系数，求出各评价指标的分值之后，再确定各评价六枝特区乡镇类别划分评价指标因素成对比较表评价指标V1V2V3V4分值权重（%）商服繁华度V1/1113交通便捷度V20/0.5125社会经济发展状况V300.5/125虚拟因素V4000/00乡镇类别划分评价指标说明计分表计分规则评价指标优较优一般较劣劣商服繁华度指标说明繁华较繁华一般较不繁华不繁华指标分值37.5250交通指标说明便利较便利一般较不便利不便利便捷度指标分值256.250经济发展状况指标说明好较好一般较差差指标分值256.250三、乡镇类别划分的原则和方法收集的样点资料数量有限，不能满足数理统计、分析的要求。否则，该第一步，根据乡镇实际状况，结合乡镇类别划分评价指标说明计分表对各评价指标进行打分；第二步，对各项指标评价所赋分值相加，得到各个乡镇的总分值；第三步，绘制乡镇综合分值图，划分乡镇类别。划定后的乡镇类别必满足以下条件：1.同一乡镇类别内的土地区域条件基本一致，地价水平基本一致；2.明显属于同一乡镇类别的不能分割为土地质量是在多因素影响下土地属性的综合反映，不能直接用一维数轴表示，由于指标分值分值的计算已把多维的影响因素转换为可以相互比较的总分值，因此可以用一个总分值来表示土地质量的高低，所以乡镇指标总分值表编号乡镇名称商服繁华度交通便捷度经济发展状况总分值说明分值说明分值说明分值1木岗镇优优优2大用镇优优优六枝特区基准地价评估技术报告8堕却乡较优37.5优较优80.753新窑乡较优37.5较优较优4龙场乡较优37.5较优较优5新华乡较优37.5较优较优6梭戛乡较优37.5较优较优7牛场乡较优37.5较优较优较优37.5较优较优陇脚乡较优37.5较优较优落别乡较优37.5较优较优9毛口乡一般一般一般新场乡一般一般一般箐口乡差0差0差00洒志乡差0差0差00折溪乡差0差0差00首先根据各乡镇总分值绘制乡镇综合分值图，然后观察各乡镇分值的分布特点，把分值相对集中的初步归并为一个乡镇类别。通过上述方六枝特区乡镇综合分值图10080604020木岗镇大用镇堕却乡新窑乡龙场乡新华乡梭戛乡牛场乡中寨乡陇脚乡落别乡毛口乡新场乡箐口乡洒志乡折溪乡0木岗镇大用镇堕却乡新窑乡龙场乡新华乡梭戛乡牛场乡中寨乡陇脚乡落别乡毛口乡新场乡箐口乡洒志乡折溪乡六枝特区乡镇类别分值表乡镇类别总分值(F)一类F≥81二类50≤F＜80三类F＜50六枝特区基准地价评估技术报告六枝特区乡镇类别划分结果表类别乡镇名称一类木岗镇、大用镇二类堕却乡、新窑乡、龙场乡、新华乡、梭戛乡、牛场乡、中寨乡、陇脚乡、落别乡、毛口乡、新场乡三类箐口乡、洒志乡、折溪乡六枝特区基准地价评估技术报告第六章基准地价编制一、基准地价调查资料整理、审查1、基准地价调查资料整理2、基准地价调查资料审查逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。经整理，城区临街商业门面出租样点中，二、样点地价计算通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使用权而支付给公式：V=P/r×[1－1/(1＋r)n]式中：V—土地价格；P—土地纯收益；r—土地还原利率；n—土地使用年限。-空房损失费－折旧费－其它费用－税金六枝特区基准地价评估技术报告管理费分为两部分：一是出租经营过程中所消耗办公用品的货币支出；二是管理人员工资的支出。管理费的定量有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算。管理费按年租金总额的3指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费①土地使用税：根据《六枝特区土地使用税管理办法》规定，六枝六枝特区土地使用税征收标准单位：元/平方米地段类别标准中心城区一类地段9中心城区二类地段6中心城区三类地段4.8中心城区四类地段3.6中心城区工矿区3.5备注：区内其他镇参照中心城区工矿区标准％；市维护建设税为营业税的5％；根据《国务院关于修改〈征收教育费附六枝特区基准地价评估技术报告政部《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综【2010】98房屋在使用过程中会发生一定的损耗，故在租金中应予以补偿，房一是按房屋的新旧成色，将房屋分为不同的成新等级，房屋重置价利息和利润一般按照房屋建安造价的一定比率计算。根据对当地建安市场的调查并结合六枝特区建设局的意见，六枝特区的房屋建安造价六枝特区房屋建安造价标准结构分类重置价格（元/平方米）砖混结构900框架结构7层以下框架结构7层以上得到土地纯收益后，采用前面确定的土地还原率，根据收益还原法公式：V=Vr-Ph-TPh—房屋现值；T—交易税费。公式：V=Pr－(Ch×Sh)-I-T-Bh—楼房总建筑面积；T—商品房开发商向国家交纳的投资及营业税等；各均质地域内商业用房和住宅售价按同一均质地域内的平均售价确包括项目可行性研究、规划、设计、勘探的费用，一般以建筑费的指预付资本利息，包括地价款和建筑费、专业费的资金利息，按一地价×[(1+6.00％)-1]+(建筑费＋专业费)×[(1+6.00％；设税为基本税率的5％；根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂房屋产权过户管理费：卖方为售价的0.5%销售代理费：为售价的2%公式：V=Ea+Eb+T+R1+R2+R3＝VE+R3Ea—土地取得费；T—税费；R1—利息；R2—利润；R3—土地增值；VE—土地成本价格。管理法》第四十七条规定：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍，安置补助费最高不得超过该耕地六枝特区征地补偿标准费采用《市人民政府关于公布实施六盘水市征地统一年产值标准和区片综合地价成果的通知》（市府发【2009】32号）和《市人民政府关于公布六盘水市征地统一年产值和区片综合地价六枝特区基准地价评估技术报告征地类型统一年产值(元/亩)土地补偿倍数安置补助倍数综合补偿标准社保资金耕地2730023352建设用地7910023352林地23352牧草地823352其它农用地823352未利用地452002335223352非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规税征收管理有关问题的通知》黔府发【2010】19号，耕地占用税为20六枝特区基准地价评估技术报告按照一般情况，六枝特区从征地到完成土地“三通一平”或“四通固定资产一年期贷款利息率6.00%计，土地取得费和税费为取得土地时一次性投入，土地开发费在一年的土地开发周期中均匀投入，则根据等量资金获得等量利润的经济原理，土地作为一种生产要素参与企业生产经营，应该得到相应的投资回报，考虑通行投资利润率和土土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现。根据六枝特区实际，土地增值收益率取其他类型的地价样点资料参数选取相对简单，在此就不列出详细计三、样点地价的修正用样点地价计算基准地价之前需要对剔除后的样点地价进行修1、有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式m1——实际出让年期或剩余出让年期；Vm1——有限年期出让地价；r——土地还原利率；2、所有权样点地价修正到法定最高出让年期地价的不同交易时间的样点地价，必须修正到基准地价估价基准日。根据样点的不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度，编制对不同时期发生的交易宗地地价，地价修正到评估基准日的计算公容积率修正按区域进行，以设定的区域容积率为标准，用下式计算Kr=Vis/ViVis——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；Vi——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容liVli——某一容积率下的宗地交易价格；Kr——同前。（四）交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公（五）基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各均质地域内土地基础四、样点地价数据检验与处理根据估价规程的要求，在测算基准地价之前，必须对样点地价总体的分布状态进行检验，以决定异常样点剔除的方法。样点地价总体的分布类型检验，是以土地均质地域为单位，按土地分类整理数据的归并结果，对每级土地或均质地域不同土地利用类型的样点数据分别进行总体式中：Xn—1—样本地价的平均值u—正态总体均值S—样本方差n—样本数六枝特区基准地价评估技术报告（2）计算样本均值x′和标准差s；（5）重新计算样本总体的x′和s，剔除异常值，直到所有样本都在本次六枝特区采集样点较多，样点地价呈非正态分布，因此采用均五、基准地价的确定1、有样点土地均质地域的基准地价评估②模型选择及基准地价计算。在有样点区域内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为2、没有交易价格资料或交易价格资料较少土地均质地域的基准地①对已评估出基准地价的土地均质地域，建立地价与影响价格的土②将没有交易资料或数量不足的土地均质地域，进行土地条件调查③比较待估价区域或均质地域内有地价地域的接近程度，评估其基④因素差异大的土地均质地域，在比较基础上，采用系数修正法评⑤通过确定各种用途基准地价在不同土地均质地域内的比例关系，六枝特区基准地价评估技术报告各均质地域和各类乡镇地价样点已经过分析检验和处理，可以用于基准地价计算，因此采用各均质地域或各类乡镇的地价样点的简单算术平均六、基准地价在中心城区（平寨镇）基准地价测算中，已经对定级单元进行了归并，归并后各级均质地域内的地价样点也经过分析，可以用于基准地价计算，因此采用均质地域内地价样点简单算术平均值取整作为该均质地六枝城区各均质地域不同地类价格测算结果用途商服用地住宅用地工业用地\850300Ⅲ级610550250Ⅳ级470300工矿仓储用地：包括工业用地、采矿用地、仓储用地，土地使用年六枝特区基准地价评估技术报告用途商服用地住宅用地工矿仓储用地级别II郎岱镇650390450280岩脚镇600360400250工矿仓储用地：包括工业用地、采矿用地、仓储用地，土地使用年六枝特区其他乡镇基准地价乡镇类别用途一类二类三类商服用地当街区域550440380背街区域320300270住宅用地280260230工矿仓储用地六枝特区基准地价评估技术报告工矿仓储用地：包括工业用地、采矿用地、仓储用地，土地使用年七、基准地价体系比较分析六枝特区县城2007年－2014年基准地价增加值表均质地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地290210住宅用地440400350工矿仓储用地90六枝特区县城2007年－2014年基准地价年均增长率表均质地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地2.80%2.92%3.48%7.68%住宅用地7.57%9.51%13.32%10.41%工矿仓储用地/8.45%8.64%10.41%用途级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ59302910400Ⅱ35502140Ⅲ2170330Ⅳ700六枝特区基准地价评估技术报告（2）水城县中心城区基准地价（2013年）用途级别商服用地住宅用地工业用地330891Ⅲ级893638267Ⅳ级533310（3）红桥新区基准地价（2013年）用途级别商服用地住宅用地工业用地\280840230Ⅲ级690580200用途级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ650250Ⅱ500250Ⅲ750300Ⅳ400均质地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地590360住宅用地800600400300工矿仓储用地//级别用途ⅠⅡⅢⅤ商业用地800450住宅用地810660500工业用地200均质地域用途Ⅲ级Ⅳ级商服用地970670450住宅用地510360270工矿仓储用地/220均质地域用途一级二级三级商服用地2500870600住宅用地900700500300工矿仓储用地290290260220（9）关岭县城基准地价（2013年）单位：元/平方米均质地域用途ⅠⅡⅢⅣ商服用地890605住宅用地805590440240工矿仓储用地//230200六枝特区基准地价评估技术报告3、基准地价变动分析在2007—2014年期间，六枝特区商服用地