开封项目推广方案

不住美兰湖，不是大人物2013年碧水蓝城·美兰湖策略方案城市及市场分析项目价值判断推售/推广策略目标目标下的问题目标的实现之道传播渠道平面表现43125销售额：5亿2013年实现目标目标13年年底必须实现：月均回款4200万的任务；月均销售60套房源。

实现目标意味着13年的任务非常的艰巨13年项目整年需要处于一个持续热销的状态，2期全线推售，并每批次开盘均达到几近清盘的态势。PARTI城市及市场分析城市认知东连商丘；西接郑州；南邻许昌、周口；北靠新乡。开封，古称东京，简称汴，位于豫东大平原的中心位置，我国八大古都之一，中国优秀旅游城市。全市总面积达到6266平方公里，下辖五区五县。

城市区位城市认知城市发展定位国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。 城市规划范围开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。城市定位支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区城市认知2003年，河南省委、省政府做出了加快中原城市群发展，实现中原崛起的决策，确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成的中原城市群。郑汴一体城市认知郑汴一体河南省委、省政府2006年确定，用15年的时间（2006—2020年），把郑汴新区打造成为中原城市群的先导区、郑汴一体化发展的产业聚集区，让郑汴产业带成为我省经济的重要增长极。最终到2020年，区域建成面积达110平方公里，人口达到116万左右，人均GDP超过5000美元。城市认知郑汴一体规划范围：

郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。目标：“五区一中心”即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。城市认知郑汴一体交通规划：在区域内打造“六横六纵”的快速路骨干网络。发展格局：

“两轴两带九组团”

新区采取轴线组团发展模式，形成“两轴两带九组团”的发展格局。“两轴”是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东—航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“九组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团和汴西组团。城市认知——2009年，国务院正式批复实施的《促进中部地区崛起计划》中指出在促进中原城市群建设中，要重点以郑东新区、开封新区、洛阳新区建设为载体，整合区域资源，提升区域整体竞争力和辐射带动力——2010年4月，中国社会科学院在北京发布了《2010年中国城市竞争力蓝皮书》，开封入选未来十年最具竞争力城市。对开封的评价：乘天时地利之势，再现古都之繁华。——2011年9月，国务院出台的《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中明确提出推进郑（郑州）汴（开封）一体化发展，支持汴西新区加快建设。郑汴一体城市认知目前开封市逐渐形成了“一带、两廊、三片”的布局结构，“一带”指的是贯穿东西的郑开大道，“两廊”分别为南部工业、物流区，北部教育、文化区，“三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。郑开大道汴西新区东部城区北部教育、文化区南部工业区城市规划城市认知开封地处中原，交通便利，距郑州仅70公里，郑开轻轨正在建设中，预计2013年完工，届时只需要19分钟就可以到达郑州，城市周边环绕交通主干线：陇海铁路、大广高速、连霍高速、郑民高速、郑徐铁路专线、郑开大道。

郑开大道郑徐铁路客运专线连霍高速大广高速郑民高速310/220国道陇海铁路交通状况城市认知开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。清明上河园龙亭开封府铁塔文化、旅游城市认知开封市总人口535万，市区人口94.9万，总人口数量在全省位居第十位，处于中间位置。

人口与全省各地市比较人口状况城市认知

面积与全省各地市比较开封市面积6445平方公里，全省排名第12位。城市面积城市认知2011年开封市GDP达到964亿元，位居河南省第13名。年增长率12.9%，增速位居全省第7名，高于全省平均增速，发展迅猛。

GDP与全省各地市比较GDP指数城市认知2011年开封市人均GDP达到16997元，位居全省第14名。GDP与全省各地市比较GDP人均城市认知开封市2011年社会固定资产投资完成584.8亿元，增幅达到15.28%，稳步快速增长。固定资产投资城市认知2011年开封市城镇居民人均可支配收入达到15558元，年增长率10%。收入的较快增长有效地促进了开封城镇居民的消费人均支配宏观市场二、宏观市场政策法规时间节点措施要点2011年1月14央行上调准备金率上调0.5%2011年1月26新“国八条”对二次购房者，首付比例不低于60%2011年2月9二次上调一年期存贷款准备金率次上调0.25%2011年3月22明码标价国家明令商品房销售实行一房一价。2011年6月16再次上调存款准备金率再次上调0.5%2011年7月7三次加息一年期存贷款准备金率上调0.25%2011年7月12二三线城市限购确保今年1000万套保障性住房2011年10月17首套房贷利率上调10%2012年2月24下调存款准备金率下调0.5%2012年3月首套房贷回归基准宏观市场市场调研宏观市场市场调研宏观市场市场调研宏观市场市场调研宏观市场市场调研宏观市场市场调研宏观市场固定投资开封市1—6月份完成房地产开发投资19.5亿元，年增长率45.3%。住宅投资15.2亿元，增长率88%。宏观市场在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。开封商品住宅最近10年整体供求分析供求分析宏观市场土地分析

2011年开封市商住用地供应量相比2010年下降近26.7%，共计出让39幅地块合计2685亩，土地价格持续攀升达到102万/亩。截止2012年6月份开封市商住用地出让11块，成交均价达到121万/亩，楼面价达803元/亩。宏观市场

开封市商住用地价格持续走高，从2010年的85万/亩上涨到现在均价121万/亩；开封新区作为开封未来发展的主要区域，商住用地供应量共计4874亩，占开封市总出让土地5564亩的87.6%，平均土地出让价格为93万/亩，新区土地价格呈现持续上涨的态式；土地分析宏观市场土地分析开封市城区土地级别基准地价表

单位：元/平方米级别类别一二三四五六七商业用地3000210016501300950700500住宅用地1200950780650540440340工业用地540440390340290255综合用地210015001100830600410300由于郑汴一体化的快速发展，目前，开封市房地产开发用地也主要集中在汴西新区，而且出让地块体量普遍较大，上千亩的大盘就有好几块，和新区相比，老城区和东部城区的土地开发比重很小，新旧城区土地供给明显不均。宏观市场土地分析开封2012年第一季度土地供应情况宏观市场土地分析2011年开封市国土资源局国有建设用地使用权公开出让情况宗地编号（简称）宗地位置净用地面积（㎡）土地用途容积率建设密度（%）建筑限高（m）绿地率（%）出让年限竞买保证金（万元）起始价（元/㎡）竞得人竞得价位2011-1号

（新区中心区A5－07号）东至六大街道路红线，南至晋安路道路红线，西至规划用地边界线，北至郑开大道道路红线。61670.6文化娱乐≤1.6≤35≤30≥35商业40年33001050河南日报报业集团10502011-2号

（马市街城中村改造地块）东至规划用地边界线，南至规划用地边界线，西至黄河大街道路红线及规划用地边界线，北至晋安路道路红线。12614.9商业住宅≤5.0≤40住宅不低于四层≥30商业40年住宅70年135021002011-3号

（金明西街东侧A地块）东至规划路道路红线，南至规划用地边界线，西至金明西街道路中心线、规划用地边界线，北至解放路道路红线。39635.2商业住宅≤3.5≤35住宅不低于七层≥30商业40年住宅70年37501875河南亿乘置业公司18752011-4号

（开封新区中心区A6-04号）东至四大街道路红线，南至规划道路中心线和规划支路中心线，西至规划用地边界线和规划支路中心线，北至郑开大道道路红线。34866.5商业金融保险≤7.0≤45临郑开大道主体高度不得低于，标志性建筑主体不得低于≥35商业40年25001380河南蓝马置业公司1380宏观市场2011-5号

（汴西新区七大街-八大街）东至七大街道路红线，南至汉兴西路道路红线，西至八大街道路红线，北至规划路道路红线。113985.1商业住宅≤3.4≤25住宅不低于十层≥35商业40年住宅70年73001275开封光利置业公司12752011-6号（开封新区中心区A3-47号）东至规划用地边界线，西至规划用地边界线，南至安康路道路红线，北至安顺路道路红线。1#4893.8商业住宅≤2.2≤30住宅不低于四层≥35商业40年住宅70年135012752#5408商业住宅≤1.6≤32住宅不高于于六层，建筑总高不高于≥353#10301.8商业住宅≤1.8≤30住宅不低于四层≥352011-GY-1号东至经五路道路红线，南至规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至纬五路道路红线。15065.1工业≥0.6≤20≥30180027122011GY-2号东至经七路道路红线，南至规划用地南边界，西至规划用地西边界，北至纬五路道路红线。52659.2工业≥0.6≤20≥30180094792011-w-01（新曹路中段北侧）东至规划用地边界线，南至新曹路道路红线和规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至规划用地边界线。8078.8工业≥0.8≥25≤20≥30≥18001500工业50年宏观市场2011-w-02（301国道北侧）东至规划用地边界线，南至310国道道路红线，西至规划用地边界线，北至规划用地边界线。11581.7工业≥0.7≥25≤20≥30≥18002200工业50年2011-w-03（河南坤源空分成套设备有限公司东侧）东至规划用地边界线，南至310国道道路红线及规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至规划用地边界线。28522.6工业≥0.7≥25≤20≥30≥18005200工业50年2011-w-04（河南力昌工业电炉东侧）东至金明大道道路红线，南至南侧规划用地边界，西至西侧规划用地边界，北至园区规划三号路道路红线。18762.3工业≥0.7≥15≤20≥30≥18003500工业50年2011-w-05（金明工业园区一号路南侧）东至园区二号路道路中心线，南至规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至园区一号路道路红线。30775.8商业服务≤1≤25≥30---------商业服务40年2011-w-06（金明工业园区沃尔德铜业有限公司南侧）东至规划用地边界线，南至园区一号路道路红线，西至园区规划二号路道路红线，北至规划用地边界线。7347.8工业≥0.7--≤20≥30≥18001350工业50年宏观市场2011-w-07（金明工业园区一号路北侧、开特阀门西侧）东至规划用地边界线，南至规划用地边界线及园区一号路道路红线，西至规划用地边界线，北至规划用地边界线。47027.1工业≥1.0--≤20≥30≥18008500工业50年2011-7号（开封新区A3-21）东至四大街道路红线，南至安康路道路红线，西至五大街道路红线，北至规划用地边界线。87589.5平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地≤4≤30

70年开封市东方金典房地产开发有限公司2011-8号（开封新区A3-38-1）东至规划用地边界线、南至规划用地边界、西至五大街道路红线、北至安康路道路红线。82367平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地≤3.8≤2870年开封市东方金典房地产开发有限公司

2011-9号（开封新区A3-38-2）东至四大街道路红线与规划用地边界，南至规划用地边界线，西至规划用地边界线，北至安康路道路红线与规划用地边界。46657.5平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地≤3.5≤2870年3495元/㎡东方金典房地产开发有限公司

2011-10号（开封新区A3-A#东至规划用地边界线，南至郑开大道道路红线，西至四大街道路红线，北至安康路道路红线。92399.1平方米商务金融用地≤4.7

≤3240年河南新龙置业有限公司宏观市场保障房开封市保障性住房信息公开表根据国家分配给的任务，开封市2011年共计建设保障性住房19231套，共投资28.6亿。宏观市场数据汇总宏观市场价格分析从上表可以看出，受国家宏观调控政策的影响，开封市2011年的商品房销售面积及价格较之2010年有大幅的下降。2011年1—6月份开封市商品房销售面积42.3万㎡，同比下降2.8%，销售均价3752元/㎡，同比下降32.7%。宏观市场价格分析

目前开封市区房屋在售价格约在3900元/㎡以上，其中开封新区在4200元/㎡以上，东郊价格约在3500元/㎡以上，其他区域在3800-5200元/㎡之间。开封新区在售洋房均价约在7000元/㎡，市场暂无在售别墅项目。开封市快速去化价格区间：别墅13000-16000元/㎡，洋房均价6500-7500元/㎡，小高层3500-4400元/㎡。开封市宏观市场价格分析高层宏观市场价格分析洋房市场专项分析三、开封地产一览本案郑开橄榄城项目位置：郑汴新区郑开大道与一大街交汇处向北500米规划用地：1000余亩建筑面积：100余万平方米建筑类型：别墅、洋房、高层、商业物业类别：藏品别墅、墅质洋房、湖景高层、滨湖商业开

发

商：开封中联创房地产开发有限公司商业特点：约20万平米临湖商业郑汴新区首席千亩大盘，紧邻6000亩汴西湖城市水岸,一期建筑为法式风格，总用地约150亩，绿化率约50%，容积率1.80。一期产品涵盖都市藏品别墅、电梯花园洋房、双湖瞰景高层。

郑开森林半岛项目位置：郑开大道开封段汴西河畔建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团（中国）有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：五星级酒店、高档商业、写字楼

新晋美悦都项目位置：汴西新区郑开大道与三大街交汇处建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团（中国）有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：25万平米shoppingmall大型商业中心、5A写字楼、五星级酒店。

东方金典项目位置：郑开大道/四大街建筑类型：多层,高层物业类别：洋房、高层、商业开发商：开封东方今典房地产开发有限公司建筑面积：1500000平方米占地面积：669333平方米商业特点：底层商业司

郑开印象城项目位置：郑开印象城位于开封市新区郑开大道以南，4号大街以西、5号大街以东、晋安路以北核心区域建筑类型：小高层,高层物业类别：公寓开发商：开封维美房地产开发有限公司占地面积：251亩建筑面积：42万平方米建筑密度：25%绿化率：大于35%车位：4000个周边配套：配套有10000平方米市政广场

开封国际金融中心项目位置：郑开大道与第四大街交汇处西南建筑类型：高层物业类别：商务、办公、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、公寓开发商：河南蓝玛置业有限公司建筑面积：310000平方米大型商务社区该项目涵盖超高层双塔甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、精装酒店式公寓及高端商务会所等多样建筑形态，并集商务、办公、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、公寓等诸多商业功能于一体。

豪德天下融城项目位置：郑开大道与汴西新区六号路交汇处南100米。建筑类型：一期规划建设9栋多层、23栋的高层。物业类别：公寓开发商：河南省融城房地产有限公司建筑面积：1170000平方米占地面积：581333平方米产权年限：70年周边配套：80米宽滨水景观绿化带、汴西工业园、商贸中心区、开封市重点小学、开封高中。

豪德天下融城，豪踞开封汴西新区中心显赫要地，北临郑开大道、郑汴轻轨7号站、80米宽滨水景观绿化带，南靠汴西工业园，西邻以沃尔玛为核心的商贸中心区，东迎开封市重点小学开封高中等高校文化圈。

爪哇东汇名城

项目位置：西部运粮河以东，北临郑开大道，南临规划中的晋安西路，东临十四大街，西临十七大街。建筑类型：洋房、高层、中层、商业物业开发商：开封国际城一号公司实业开发有限公司和开封国际城五号公司实业开发有限公司(香港爪哇集团附属公司)总用地:总用地规模1100余亩总建筑面积:约300万平方米周边景观：毗连国际级高尔夫球场、大型湿地公园及运粮河生态旅游区项目定位：国际级大型城市综合体内设国际会议中心、五星级国际酒店、大型商业，包括购物中心、办公楼、高端住宅、高级会所等。

亿乘·帝湖世家

项目位置：开封新区集英街与解放路交会处东南角建筑类型：别墅、花园洋房、高层开发商：河南亿乘置业有限公司总用地:140亩总建筑面积:约30万㎡

周边景观：市政协、市检察院、开元酒店、河大新校区、民生学院、集英小学/中学（规划中）、七彩阳光幼儿园、6000亩汴西湖、中国银行、建设银行、农业银行等。项目定位：开封唯一5层半/低密生活

龙成·锦绣花园

项目位置：开封市集英街与汉兴路交汇处北50米建筑类型：住宅开发商：河南新龙集团开封龙成置业有限公司总用地:165亩总建筑面积:约20万㎡

周边景观：世纪星幼儿园、七彩阳光幼儿园、金明小学、金明中学，并紧邻金明池公园、三毛购物中心等项目定位：新城市主义的邻里社区，现代都市形象

伟业·香堤湾香韵

项目位置：集英街北段与金耀路交汇处建筑类型：住宅、商铺开发商：荟邦置业总用地:160亩总建筑面积:约25万㎡

周边景观：市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等项目定位：纯粹高端只为幸福专署

华盟·天河湾

项目位置：东京大道与西环路交汇处东南角建筑类型：住宅开发商：开封华盟置地有限公司总用地:500亩总建筑面积:约53万㎡

周边景观：北邻东京大道，东至西关北街与环城公园、清明上河湾相邻，黄汴河与利汴河交汇于南。项目定位：皇园上的风景·清园旁的奢华

万丽·铂金瀚宫

项目位置：宋城路与金明西街交汇处东北角建筑类型：住宅开发商：万丽（中国）集团总用地:24572平方米总建筑面积:约11.5万㎡

周边景观：有市内重点中小学：金明小学、金明中学、县街小学、25中（高中）、立洋高中（贵族中学）、开封大学项目定位：开封首创科技大宅

山水华府

项目位置：开封市宋城路5号（凤凰城东邻）建筑类型：住宅开发商：开封黄金海岸置业有限公司/发展商开封清华房地产开发有限公司总用地:约60亩总建筑面积:约10万㎡

周边景观：县街小学等教育配套齐全，超市、医院、银行等项目定位：成熟地段，生活无限便捷

新芒果·蓝湾国际

项目位置：郑开大道集英街交汇处建筑类型：高层、小高层开发商：开封新芒果房地产有限公司总用地:约65亩总建筑面积:约14万㎡

周边景观：市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等项目定位：

20亩地中海风情园林独家私享，汴西新区鎏金地段升值空间无限

鼎立·国际城

项目位置：开封市黄河大街北段建筑类型：小高层开发商：河南鼎立置业有限公司总用地:约1150亩总建筑面积:约150万㎡

周边景观：黄河大街北段，餐饮酒店、银行医院、教育及娱乐配套设施齐全，交通方便项目定位：百年河大，人文学脉

鼎诚·塞纳左岸

项目位置：汉兴路与黄河大街交汇处西南角建筑类型：洋房、高层、公寓商业开发商：开封鼎诚置业有限公司总用地:约50亩总建筑面积:约10万㎡

周边景观：金明广场、东京艺术中心、第一楼、中州国际饭店、开元大酒店等项目定位：百年河大，人文学脉

东京国际

项目位置：大梁路与夷山大街交汇处东北角建筑类型：住宅，写字楼，商业开发商：河南省加宝置业有限公司总用地:约83亩总建筑面积:约25万㎡

周边景观：中州酒店，两岸咖啡，东京艺术中心，开封市第二中医院，河大一附院体检中心等近在咫尺。十分钟生活圈内，金明中学，金明小学，十四中，二十五中，开封大学等项目定位：站在城市之颠，高度成就生活

汉兴上品

项目位置：汉兴路西环路西300米路北建筑类型：住宅，商业开发商：河南开开置业有限公司总用地:

54000㎡总建筑面积:约12万㎡

周边景观：周边有县街小学、向阳路小学、金明中学、二十五中、三十三中等淮河医院、西郊二院、光明医院等，西侧有开封最大的三毛未来购物广场。项目定位：现代的生活氛围

东汇名城

项目位置：郑开大道与十四大街至十七大街交汇处建筑类型：洋房、高层、商业开发商：开封国际城一号&五号实业开发有限公司总用地:

1100余亩总建筑面积:约300万㎡

周边景观：开封北大方正规划区内黄金圈核心位置，与郑东新区CBD互相辉影。项目定位：郑汴新区龙头企业新据点

未来·湖滨花园

项目位置：郑开大道与集英街交叉口向北100米建筑类型：多层、高层商品房开发商：开封未来房地产开发有限公司总用地:

117余亩总建筑面积:约21万㎡

周边景观：市政协、市检察院、金明中小学、天成双语学校、河南大学、金明池大酒店、开元国际酒店等项目定位：未来房产/铭筑中原

安联·朗润园

项目位置：西环路与复兴大道交汇处西南角建筑类型：商品房开发商：开封安联置业有限公司总用地:

128余亩总建筑面积:约25万㎡

周边景观：中国银行、工商银行、金明大市场，第二中医--生活便利；东临万岁山森林公园--天然氧吧项目定位：开创新时代居住精神的梦想之城长金·贵和世嘉

项目位置：“三毛未来购物广场”西侧建筑类型：住宅、临街商业开发商：河南省安瑞文化教育投资有限公司总用地:

100余亩总建筑面积:约20万㎡

周边景观：幼儿园、金明中小学、立洋外国语学校、二十五中、开封大学、三毛超市、饭店、银行、医院等项目定位：五分钟教育圈，孩子成长的财富

开元华庭

项目位置：郑开大道与集英街交汇处建筑类型：住宅、临街商业开发商：河南开元名都置业有限公司总用地:

80余亩总建筑面积:约43万㎡

周边景观：广场、酒店、公园项目定位：开封市高档式一体化的综合体绿都上河城

项目位置：重工路与滨河璐交汇处建筑类型：高层开发商：开封市绿都置业有限公司总用地:

16.2万㎡总建筑面积:约32万㎡

周边景观：项目三面临路，交通极其便捷。周边毗邻金明池广场，人文底蕴深厚。项目定位：中低端住宅

水岸家园

项目位置：集英街与金耀路交汇处建筑类型：洋房、高层开发商：开封市宏力置业有限责任公司总用地:

10万㎡总建筑面积:约13万㎡

周边景观：开封市区与新区之间的连接区域，升值潜力大。交通优势：项目三面临路，交通极其便捷。周边毗邻金明池广场，人文底蕴深厚。项目定位：开封市高档住宅开封小高层、高层售价开封小高层、高层售价开封洋房售价调研综述四、调研综诉政策背景２０１１年12月“中央经济工作会议”要求加快普通商品住房建设，逐步解决城镇低收入者、新就业职工、农民工住房困难调研综诉政策背景2012年3月5日在第十一届全国人民代表大会第五次会议上温总理在今年的《政府工作报告》中明确提出“房地产调控不放松，促进房价合理回归调研综诉市场表现郑开城际铁路明年底开通郑州到开封只要19分钟

当你下班了，想去开封吃小吃，而且坐上车十几分钟就能到达，这将不是梦想，到2013年底，坐上郑开城际专线列车就可以实现。郑开城际铁路的等级为客运专线，双线运营，每小时速度目标值为200公里。郑州至开封城际铁路，从郑州东站引出，沿郑开大道进入开封市，主要承担郑州、开封之间的市域客流，全长50.3公里，工程总投资58.7亿元，建设工期为3年。现在，如果从郑州西部到郑东新区上班，得1个多小时。将来，郑州到开封的城际铁路建成以后，如果家在开封，早上从开封到郑州上班将非常方便，不过十几分钟。郑开城际铁路开通后，每天将运行18小时(每天6时至24时)，其中白天运行16小时，夜间运行2小时。将来开行的列车会有多种停靠方式，不是所有车都站站停。以郑州到开封的城际铁路为例，会开通一种大站直达车，只在郑州和开封两站停，运行时间19分钟。近期规划(2020年前)全线设5个站，站站停的列车全程运行时间28分钟，时速107公里。调研综诉市场表现开封民生调研综诉市场表现招商引资调研综诉市场总结全国市场表现“以价换量”已成当下楼市的大趋势。低价位楼盘仍然热销。

后半年房价有反弹可能。因为豪宅近期集中入市，结构性因素会推高均价。调研综诉市场总结开封市场表现

随着国家一系列调控政策的出台及今年部分城市首套房贷款利率下降、住房公积金贷款额度上调等政策的影响，市民对房价会下降的想法越来越相信，观望情绪高涨，但仍对市场有信心，只要房价合理回归到心理预期，就会选择适当时候购买，不会长期观望。PARTII项目价值判断碧水蓝城产品价值体系产品区位建筑建材景观 在产品价值下我们把碧水蓝城价值点分为以上5点服务建材服务区位建筑景观1、新开封官邸文化诞生地2、城市建设的名片3、汴西湖头排位置，一线湖景，回家既是度假的开始于项目卖点之上的价值拔高——郑开城市圈汴西新区核心城市CBD奢侈住宅集聚区汴西湖正席全球私人度假地4、3000平米会所，1800平米恒温游泳馆5、5星级酒店，5大名校，8万国际商业环伺区位建材服务建筑景观1、秉承世界官邸短薄熙设计建筑理念2、进口面砖，高档涂料立面于项目卖点之上的价值拔高——汴西湖墅级臻藏府邸区位建材服务建筑景观1、3.6公里无价湖畔美景2、2000米林荫大道3、五层立体造景空间打造顶级度假圣地于项目卖点之上的价值拔高——超六星级私属湖畔景观区位建材服务建筑景观4、精雕细节，品质炫目1、短薄设计，全明阳光住宅2、简欧立面，高贵时尚3、开封首创中灰色浮雕涂料加进口高档面砖于项目卖点之上的价值拔高——大匠考工精工筑家区位建材服务建筑景观1、金钥匙物管升级版：1对1楼栋式管家于项目卖点之上的价值拔高——世界标准国宾礼遇PARTIII推售策略明确目标

才能挖出

策略眼销售任务：住宅4.0亿+车库储藏室1.0亿

=5亿大二期入市以王者归来的气度震撼楼市，同时，项目在销售上重新建立销售策略，将原有的大开大合式的集中认筹和集中开盘的形式进行更改，通过小节点少量房源的认筹以小步快跑的方式完成销售，这样的好处是时时刻刻保证项目处于一个热销的状态，同时避免项目房源销售后处于分散的状态，后期销售难以形成合力。由于项目工程形象已出，制定多重实效现场营销。同时借助积累的客户资源有效利用积累新客户资源检验小批量推售小节点开盘的正确性。策略调整29#23#22#28#20#21#27#18#19#26#16#17#15#25#12#24#11#10#13#14#1#3#2#4#5#7#9#8#6#剩余房源统货值计碧水蓝城二期开盘房源汇总表楼号建筑面积尾盘面积总销金额（百万）剩余套数1号楼

344.4432号楼

865.71883号楼

634.3864号楼2174.75

18205号楼

634.3866号楼2318.63

18217号楼

727.53678号楼2282.9218219号楼

1154.26141010号楼

767.544711号楼

289.84312号楼

517.973513号楼

767.544714号楼

220.4812剩余房源统货值计碧水蓝城二期开盘房源汇总表楼号建筑面积尾盘面积总销金额（百万）剩余套数1号楼

344.4432号楼

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634.3864号楼2174.75

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634.3866号楼2318.63

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727.53678号楼2282.9218219号楼

1154.26141010号楼

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289.84312号楼

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767.544714号楼

220.4812碧水蓝城二期开盘房源汇总表15号楼

845.095816号楼

532.333517号楼

3259.33283018号楼7985.06

607319号楼

3852.11483520号楼5472.7

405021号楼8263.34

727522号楼11850.82

8810823号楼5445.72

1085024号楼

1085.1541025号楼

1578.6881426号楼

4530.63414127号楼13139.9209311928号楼

4459.1254129号楼15626.40108142合计74560.2627066.25849924剩余房源统货值计2013年7月-8月可售房源持续销售，同时27#、29#认筹剩余房源正常去化、商铺11.28日开盘在9月份-10月份开盘后，剩余房源持续销售，27#、29#开盘，同时商铺接受认筹3月-4月推20#、21#、23#楼集中推出共计282套房源，3月15日集中认筹4.4清明5.1劳动节6.12端午节9.19中秋节8.7立秋10.1国庆节11.7立冬11.28感恩节12.25圣诞节2.10春节1.1元旦2.24元宵5月11日开盘，销售180套房源，5月18日加推4#、6#、8#去化36套，6月份整月全线处于销售状态1-2月份

18#楼携一期剩余房源集中销售2013年推售秩序建议PARTIV推广策略经前期沟通后，聚源对本项目目标的理解3、提升项目品牌实现项目企业品牌双丰收1、形成市场广泛认知，且逐渐认可。2、实现区域较高价格叫座叫好利益最大化即整体实现年度5亿销售目标的终极任务价格实至实现公司的品牌传播并形成广泛的品牌影响品牌名归现状对应的问题项目目前，有认知度，没美誉度，有知名度没销售度，营销的飘忽推广调性不高一直鲜有对销售的有力帮助，碧水蓝城起了大大早，赶了个晚集。到访客主要是区域客群。区域内客群对价格的接受度有多少？如何更大范围地形成市场认知？推广上如何配合以实现营销目标？如何追求效果最大化的传播战略？是随大流还是引导主流？是跟进者还是领导者？是自由落体还是核动力？是占地为王还是山高人为峰？是被动迎合还是主动创造？借势不如造势，借火不如放火，借光不如发光。想成为区域内第一块金子招牌，创造需求比迎合需求起点更高！从产品本身进行消费者再界定：开封市区有钱人：自住为主兼顾资产保值增值。一群在社会拥有雄厚经济实力的人他们是一群在社会拥有声誉并能影响他人的人、是同圈层中更高成就的人理想需求：对品质有要求，但同时对总价、面积、户型亦非常敏感，希望一步到位和高性价比，对“产品差异”有“学习性”的鉴别力县城高端客群：首选置业区域，区域属性大于项目属性，多为投资及为子女置业项目未来的保值增值价值是他们购买的关键因素开发商品牌对于他们的吸引力较大。影响偶得人群辅助沟通人群核心沟通人群开封其他区域的客群，对好产品有体验性的辨别能力外地人投资/自用看重地段、产品等构成未来的溢价空间社交性价值内涵“伙伴化生存”小圈层社交：他们是生活在圈子里的一群人，生意伙伴、玩伴、商会朋友是主要形式。而圈子活动不仅占据了他们大部分的私人时间，他们总是会选取最时髦的地点聚会与聊最新、最热门话题，这已经成为他们吸收重要信息的重要方式。稳重的锋芒：和很多的成功人士相比，他们并不刻意低调，更甚于在媒体的报道、公开的露面中，积极又不失稳重地表现自己，推介自己的观点。尊重感价值内涵强烈的自我认同：是各自行业的翘楚，对自我强烈认同。事业的成功使其形成了特有的价值标准，也以此作为看世界的标准。工作是以他们为中心的，生活更是如此。不受侵犯，不容置疑：他们对自己的个人身份、品位、智慧、能力，有很强烈的自信心，不喜欢受到他人的质疑和轻慢。他们需要的是被认可和被崇拜。专属感价值内涵完全为我服务：他们对生活、事业等各个方面都具有高标准和高细节要求，足够的成就、地位以及独特的思维方式，使他们渴望一种专属的定制化环境，这种环境以他们自己为绝对标准取向，从他们喜好的方方面面提供无微不至的礼遇，实现高规格的人性化。享受性价值内涵对外理性，对内感性：他们在生意场或工作范畴内是一个很理性，很精明的人；但他们对自我需求的满足却往往很肆意、很放纵、最大限度地追求对生活的享受，感官和精神上的愉悦。他们见过很多世面，眼界开阔；一但真正打动他们，切入他们内心需求，他们会马上下单，很少犹豫。领先性价值内涵国际化思考力：他们并非低门槛发家，而是受过高学历的国际化教育，拥有很高的学识和视野，这一背景让他们拥有高过常人的思考力，从而对价值和未来的洞悉非常准确。非传统人士，走在时代最前端：他们非传统保守人士，具强烈的好奇心和冒险精神，相信上海这座城市的无限可能，对未来有更多的信心；他们喜欢掌控最新的资讯，享受最好的东西，领先他人。艺术化价值内涵品位独到，习惯将生活艺术化。他们往往品位非凡，有很好的艺术鉴赏能力，喜欢收藏欣赏艺术品，是出入音乐会、画展、艺术展的常客；喜欢将家居生活艺术化。汴西湖正席全球私人滨湖度假地稀缺资源城市湖居，稀缺自然区位特性汴西湖湖区域最佳精神高度将项目格调拔高，放眼全球与世界同步私享6000亩汴西湖景观级别描述3000平米会所，1800平米恒温游泳池营造回家既是度假的开始传播定位输出：名分+位序+血统=正统正统城市CBD：开封汴西新区素有“郑州CBD的模板之称”。是整个开封的未来，城市发展的方向，具有城市所所沉淀的正统血脉。

正统湖居之位：碧水蓝城不仅拥有最近的汴西湖景观资源，更是环绕真个碧水蓝城的正席席位，位汴西湖最正统地段。正统世界级产品：碧水蓝城以最高居住形态，打造附合中国人的排场、礼制。不住美兰湖，不是大人物核心诉求“人物”基本释义：(1)被认为有突出贡献或显著特性的人。数风流人物，还看今朝。——毛泽东《沁园春·雪》(2)讲话者；提警告、提要求、鼓励或发命令的人。(3)有才能之人。朋友越来越多，真正的圈子却越来越小。简欧洋房，空中别墅，非凡视界扩展人物意志。是人物，当然住美兰湖。不住美兰湖，不是大人物目标越来越高，征服的心思也越来越大。简欧洋房，空中别墅，非凡视界扩展人物意志。是人物，当然住美兰湖。不住美兰湖，不是大人物事业越做越大，可选择的官邸越来越少。简欧洋房，空中别墅，非凡视界扩展人物意志。是人物，当然住美兰湖。不住美兰湖，不是大人物行军装备，机动作战接到客户咨询电话时，主动提出上门拜访，介绍项目。主力区域客户直邮完成后，电话约客，陌生拜访。（1）形象包装专属客户经理定制职业装，大方，得体，专业。（2）装备手持投影仪、笔记本、客户台账。移动装备阶段细分：首战开局：立意起势，关注聚焦（圈人群）强调区域价值，将目标群圈定，在总体形象上给予目标群足够的关注与尊敬，从心理层面打动客户。再战夺旌：蓄客造势，主张传达（立标准）对客户形象及其身份进行包装，给予客户足够身份感，树立项目形象，以匹配客户身份。三战登顶：开盘强销，焦点制造（树品牌）将项目卖点进行分解、放大，辅之公关活动，形成全民关注，开盘引爆，全面热销。凯歌载道：主张升华，品牌美誉（讲价值）以证言式或媒体报道式，全面解剖涵养活的价值，针对扎堆购买心理，形成口碑效应，以“老客户带新客户”为主的营销方式，以区域升值潜力与产品品质为依托，将热销信息放大，以促进回款与吸引区域以外的价值投资者。首战开局立意起势，关注聚焦营销活动1(形象导入期)：满城尽是咖啡香----.美兰湖高空陆地咖啡五维全体验活动----营销大事件一——礼送全城>>>美兰湖——高空陆地五维品质体验热气球\直升机\飞艇\洒水车\展点\街道自行车等，全方位以手磨研制咖啡为道具和载体，通过送咖啡、赠饮、调咖啡表演、洒咖啡香水等，给客户听觉、视觉、触觉、嗅觉等五维体验，造成轰动效应，将美兰湖的简欧洋房概念深入人心。同时，以手磨研制的概念制造打造高端物业的决心。高空:美兰湖天外来客——咖啡天外香以热气球和飞艇模型为工具，在认筹活动当天，在城市上空全面呈现项目的广告，造成轰动效应，将概念深入人心。也可以直升机形式空投溶咖啡小袋包装,包装上全印制美兰湖的广告.陆地五维体验:美兰湖礼派全城——满城尽是咖啡香分为售楼部现场\街道巡回\固定展点三块:固定展点：美兰湖物料+咖啡，进行一个礼袋相赠，及现场赠饮。

用咖啡机现场磨，结合速溶咖啡即可街道：以水调咖啡香精，租用洒水车或车载喷淋系列，在开封主要街道洒咖啡香水，车过处，满城皆是咖啡香。将满城尽是咖啡香落到实处，一举奠定美兰湖在开封人心中的认知，并形成广泛而持久的传播。满城尽是咖啡香美兰湖

陆地五维体验:美兰湖礼派全城——满城尽是咖啡香分为售楼部现场\街道巡回\固定展点三块:售楼部现场举行手磨研制咖啡调制表演，到场的佳宾都有机会品尝。同时可将营销活动二的论坛活动放在这里一起做。作法：手磨咖啡研制过程是两个人的咖啡，加奶加酒，小幅搅拌，小口啜吸，这里头还有表演的优雅张力。Tips:咖啡是经典的饭后饮料，经过练习可以使这个饮料的制作过程变成一个秀，如果你可以从距杯子一尺高的地方倒下卡噜哇咖啡酒，这时底部燃烧的朗姆酒和白橙皮酒的火焰会往上爬，非常具有观赏性。满城尽是咖啡香时间：2013.4目的：深化项目品牌地产，抓牢客户，提高口碑内容：1）话剧《风华绝代》，如其名所诉，携手《风华绝代》相约刘晓庆，在第一阶段上演，为开封CBD智慧生活之旅，制造一个完美的开场。【阶段活动】《风华绝代，美兰湖》——刘晓庆莅临美兰湖暨《风华绝代》大型话剧表演时间：2013.5目的：抓牢客户，提高口碑内容：1）邀请姜育恒，代言美兰湖，以客群的兴趣点嫁接产品的气质；2）通过名人代言的方式，提高项目活动层次，更加契合目标客户需求。【阶段活动】《再回首，结一世情缘》——美兰湖相约姜育恒《光荣绽放》以下内容需佩戴3D眼镜观看立体单页体验为展示项目首屈一指的园林景观及样板间再战夺旌蓄客造势，主张传达公关主题影像打动世界——美兰湖开封人居摄影展在历史中没有偶然的奇迹，只有拓界者创造的奇迹……为追寻城市发展历史、演绎城市居所的嬗变，艺术地再现、记录、歌颂城市的发展，由主流媒体主办、美兰湖承办大型摄影活动。征集开封旧照片并上传到美兰湖专区；征集来源：政府提供、项目提供、网友提供等；邀请摄影名家拍摄汴西新区现在面貌，并上传至美兰湖专区；第一条主线：汴西新区与现在建筑成就的对比；第二条主线：原址与现在汴西新区的贡献；举办：汴西新区变迁之如碧水蓝城建筑成就｜论坛｜影像展｜评选最珍贵老照片1-3幅，并颂发奖品；评选“最美开封影像”1-3幅，并颂发奖品；新浪开封站配合推广。活动自2013年推售二期开始，至认筹开始结束，认筹颁发奖品。营销活动:美兰湖世界奢华体验之旅活动地点:销售中心、样板示范区活动形式及活动内容:红酒品尝、名车试驾、名画鉴赏活动时间:2013-10-18-19法国波尔多名酒鉴赏法国波尔多名酒展示国家一级油画大师——封尘、张建民名作鉴赏世界品牌名车——AUDIR8目光聚焦点，德国奥迪价值235万元名贵超级跑车位于美兰湖销售中心门口优雅展示，定会引来不少富豪关注！娓娓动听的小提琴声音，更显名车的最贵与优雅三战登顶开盘强销，焦点制造贵，源于骨子里的精制

----暨美兰湖·100个建筑细节新闻发布会活动目的：通过媒介全面展示美兰湖对建筑细节、品质的苛求，颠覆开封高端住宅粗制的现状，将精细化深入人心，同时制造市场声音“贵，是流于骨子里的精制”活动时间：建议10月10日活动地点：景观示范区活动人群：开封各大主流媒体、汴西新区规划局建设局领导、项目老业主、部分意向客户。活动内容：以PPT报告的形式，以图文并茂的结合，展示美兰湖的建筑品质细节、社区居住氛围、规划人文理念，建筑细节、建材等。配合宣传：以开封主流媒体为媒介，在发布会前后发起对发布会的宣传并以开封最受关注的媒体发布发起组合攻势，打击圈内圈外人士。美兰湖嘉年华活动活动时间：2013年11月中旬活动地点：方特欢乐时间活动人员：所有碧水蓝城的业主活动形式：将方特欢乐时间包场一天，邀请所有美兰湖的业主畅游方特欢乐时间。凯歌载道主张升华，品牌美誉女性主题渠道加强深化对于美兰湖来说，一直对外界传达的印象是男人的刚性，目前项目的园林景观已经完美呈现，而景观是最能拨动女性客户心底最柔软的部分。因此在二期阶段需要将这种刚性柔化，对女性的主题上挖掘上加强深化对于女性主题渠道的信息投放，应该以物料展示为主，而不应该以短信投放为主。因为项目打动人的特别是打动女性客户主要是景观和景观所带来的生活感受，而这些只能通过以画面为主体的物料展示才能实现，短信枯燥的文字信息没法传达这种意境和感觉。专属渠道活动主题：高端女士内衣新品发布会活动时间：2013年12月中旬品牌建议：既可以是单一品牌也可以是多品牌联合展示但是品牌一定要高端，甚至邀请有一些开封没有的品牌。（爱慕、曼妮芬、CK、奥黛莉等）活动人员：这些高端品牌内衣产品的会员、项目的意向客户、老业主以及带来参加活动的朋友。活动主题：冬季皮草新品发布会活动时间：2013年12月中旬活动形式：与新乡海宁皮革城高端皮草专卖店及品牌代理商合作，举办秋冬皮草新品发布会。活动人员：这些皮草专卖店的会员、项目的意向客户、老业主以及带来参加活动的朋友。活动主题：儿童贵族礼仪及亲子关系讲座活动活动时间：2013年12月中下旬主讲嘉宾：儿童礼仪培训及亲子关系教育专家邀请客户：与本案有合作关系的教育机构的会员、意向客户、老业主及所带来的亲友公关主题“名流汇”——美兰湖答谢酒会我们的口碑高度不够？我们的项目影响力不强？我们没有时间的积累去培育受众的认可？答谢酒会即针对即时业主开展的主题活动，意在培育客户对项