《“领跑者”评价要求 房屋查验服务编制说明》

《“领跑者”评价要求房屋查验服务》

（征求意见稿）

编制说明

标准编制工作组

2023年12月

一、任务背景

企业标准是在企业范围内需要协调、统一的技术要求、管理要求和工作要求

所制定的标准，是企业组织生产、经营活动的依据。国家鼓励企业自行制定严于

国家标准或者行业标准的企业标准。企业生产的产品没有国家标准和行业标准

的，应当制定企业标准，作为组织生产的依据。已有国家标准或者行业标准的，

国家鼓励企业制定严于国家标准或者行业标准的企业标准，在企业内部适用。在

新型标准化体系中，企业标准定位为先进引领性的标准。《标准化法》要求企业

标准不得低于强制性标准，鼓励企业制定高于推荐性标准的企业标准，并提出支

持利用自主创新技术制定企业标准。

近些年来，虽然房地产领域建造标准和规范体系日益完善，技术提升和应用

有了飞跃式发展，但市场上仍有大量住房质量问题频发，房屋跑冒滴漏、规划随

意变更、配套设施缺斤少两等行业通病依旧存在。究其原因，这与此前房地产重

速度和规模、轻产品和质量的发展模式不无关系，不仅制约了房地产行业的高质

量发展，也损害了消费者合法权益。2023年4月28日，国家市场监督管理总局

认证认可技术研究中心发布《市场监管总局认研中心关于开展人员能力验证工作

（第四批）的通知》，面向社会正式开展人员能力验证工作。其中包含房屋查验

师能力验证。

验房师的确立，意味着行业发展与市场需求的双向奔赴。通过“验房师”独

立、公正、专业的验房服务，有望帮助消费者弥补专业缺陷，在房屋交付前解决

房屋质量问题，避免更多纠纷发生，同时也能通过独立的行业声音，倒逼开发企

业更加注重产品质量，还能快速反馈需求侧核心诉求，帮助房地产开发企业了解

需求，贴近客户，以需定产。通过“房屋体检师”全面、主动、专业的体检服务，

助力提升消费者住房体验感，深度了解并治理房屋使用过程中的质量及安全隐

患，亦可通过“房屋体检”的服务弥补开发企业及物业服务过程中短板不足，更

好满足百姓“安居梦”。

房屋查验服务是指专业机构提供的房屋检测和评估服务，旨在评估房屋的结

构、安全性和功能性，以便为房屋买家、卖家或房主提供有关房屋状况的详细信

息和建议。房屋查验服务由专业机构进行管理，并由专业的房屋检测师或工程师

执行，他们会提供书面的检测报告，列出发现的问题和建议维修或改进的措施。

这样的服务对于确保房屋交易的透明和买家的利益至关重要，同时也为房主提供

了修复或改进房屋的指导。

通过走访企业、线上查询企业标准以及与技术专家交流等多种方式，发现房

屋查验服务企业两大问题，一是目前该行业不重视相关的行业标准制定，较少企

业采用GB/T1.1标准规定的要求编制的企业标准，企业标准部分指标不满足国

家标准的要求等问题，同时由于新版GB/T1.1标准已经实施，目前绝大多数企

业标准还未按新版GB/T1.1进行修改。二是企业标准目前编写指标普遍比较保

守，公开发布的企业标准与实际工厂质量内控文件相比，指标不够先进，会有企

业有个别指标提出严于国标的值，大部分指标还是照搬国标，未能体现产品先进

性。且企业在指标选取和指标值确定方面缺乏参考，因此企业标准先进引领作用

未得充分体现。

国家市场监管总局等八部门联合印发的《关于实施企业标准“领跑者”制度

的意见》（国市监标准[2018]84号）于2018年6月27日发布，《意见》对推动企

业标准“领跑者”制度建立、对标国际先进水平、发挥标准引领作用、有效保障行

业高质量发展均起到了重要的作用。

为切实发挥企业标准对质量提升的引领作用，支撑企业标准自我声明公开和

企业标准“领跑者”制度工作的有序推进，中国工业合作协会联合行业知名企业

上海三笃工程管理服务有限公司共同制定《“领跑者”评价要求房屋查验服务》

团体标准。主要起草单位：上海三笃工程管理服务有限公司等，计划完成时间为

2023年。该标准一方面可用于指导企业编写企业标准和对企业标准的水平进行

评价，引导房屋查验服务企业对房屋查验服务进行优化升级，促进房屋查验服务

业向高质量方向发展；另一方面，标准的发布实施，可用于指导第三方评估机构

编制“排行榜”和“领跑者”评估方案，并开展相关评估工作。

根据市场监管总局发布《2022年度实施企业标准“领跑者”重点领域》的公

告(2022年第14号）文件涉及房屋查验服务领域以及国家市场监管总局等八部门

联合印发的《关于实施企业标准“领跑者”制度的意见》（国市监标准[2018]84

号）相关要求，《“领跑者”评价要求房屋查验服务》作为团体标准进行立项，

编制工作由上海三笃工程管理服务有限公司等单位负责。

1.1主要工作过程

1.1.1成立标准起草组、完成标准立项

2023年7月18日，中国工业合作协会联合上海三笃工程管理服务有限公

司等单位组成标准起草组，召开项目启动会。

2023年8月26日，中国工业合作协会组织起草单位参加了中国标准化协

会团标立项答辩。

2023年9月11日，中国标准化协会正式发布通知，批准标准立项。

1.1.2开展调研，形成标准草案

2023年9月-2023年10月，标准起草组通过资料搜集整理、调研分析，结

合企业相关文件，形成标准草案。

1.1.3行业专家研讨，形成征求意见稿

2023年11月1日，中国工业合作协会组织标准起草组线上召开了第一次工

作组会，讨论了标准框架和主要内容，并布置会后研究补充相关技术内容事宜。

2023年11月23日，中国工业合作协会组织标准起草组线上召开了第二次

工作组会，来自中国工业合作协会、中国建筑科学研究院有限公司、中国建科院

检测中心有限公司、国家建筑工程检验检测中心、河北建筑工程学院、张家口建

筑工程质量检测中心有限责任公司等单位的领导、专家，以及标准起草组代表对

第一次会后修改完善的标准草案展开了充分的研讨，并在前期草案基础上形成标

准征求意见稿。

1.1.4征求意见处理，完成标准送审稿

2023年12月日-2023年12月日，标准通过中国标准化协会官网公开征求

意见，同时定向征求有关部门、专家意见，截止征求意见日期结束，共收集到。。。，

经标准起草组研究。。。。。，在此基础上完成标准送审稿及编制说明。

1.2主要参加单位

起草单位：上海三笃工程管理服务有限公司等

二、标准编制原则和主要内容

2.1标准编制原则和依据

(1)标准的制定与国家相关政策法规和协会团标管理规定保持一致。

(2)本标准根据GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的

结构和起草规则》、T/CAS700—2023、T/CSTE0321—2023《质量分级及“领

跑者”评价标准编制通则》进行编制。

(3)本着促进技术进步、提高产品质量、反映市场需求、扩大对外贸易、

促进经济发展的原则，在充分调研和验证的基础上，确定了相关指标的技术

要求和试验方法，保证标准的科学性和指导性。

2.2标准适用范围及主要内容

2.2.1范围

本文件规定了房屋查验服务质量及企业标准水平的基本要求、评价指标及要

求，描述了相应的评价方法。

本文件适用于受客户委托，依据国家现行民用建筑工程文件、有关法律规范、

商业合同和房屋监测检验劳务合同等，运用相关的专业知识、工具和技术，对新

建、二手（既有）和装修装饰工程等进行监测检验的服务质量及企业标准水平评

价。相关机构开展企业标准水平评估、“领跑者”评价以及相关认证时可参照使

用，相关企业在制定企业标准时也可参照本文件。

2.2.2规范性引用文件

本标准规范性引用了下列文件：

GB/T18883室内空气质量标准

GB/T19001质量管理体系要求

GB/T19038顾客满意测评模型和方法指南

GB/T19039顾客满意测评通则

GB/T24001环境管理体系要求及使用指南

GB/T45001职业健康安全管理体系要求及使用指南

GB50207屋面工程质量验收规范

GB50209建筑地面工程施工质量验收规范

GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范

GB50300建筑工程施工质量验收统一标准

T/CSTE0421-2023质量分级及“领跑者”标识

2.2.3术语和定义

本文件没有需要界定的术语和定义。

2.2.4评价指标体系

2.2.4.1基本要求

依据T/CAS700—2023、T/CSTE0321—2023《质量分级及“领跑者”评价

标准编制通则》给出的通用的规定，结合企业实际情况，规定企业必须满足的基

本要求包括：

(1)近三年，企业无较大及以上环境、安全、质量事故。

(2)企业应未列入国家信用信息严重失信主体相关名录。

(3)企业可根据GB/T19001、GB/T24001、GB/T45001建立并运行相应质

量、环境和职业健康安全等管理体系，鼓励企业根据自身运营情况建立其他

高水平的相关管理体系。

(4)房屋查验服务已实现规模化，房屋查验服务领跑标准应满足GB50207、

GB50209、GB50210、GB50300等国家相关工程建设验收强制性标准的要

求。

2.2.4.2评价指标及要求

依据行业特点，在企业文件基础上，梳理罗列提供房屋查验服务的定性定量

要求：

(1)管理要求

企业应有清晰、明确的组织架构。

企业应建立相关管理制度，包括但不限于：保密协议、档案管理、廉洁管理、

考勤管理、客户回访管理、例会管理、培训管理、物料管理、印章使用管理、招

聘管理等制度。

企业应建立各房屋查验服务项目的质量验收表，明确验收要点，保持验收记

录。房屋查验服务项目包括但不限于：

a)户内精装检查：

——入户空间（入户门、对讲机、安防、紧急呼叫按钮、户内配电箱）；

——户内设备（地暖/散热器、开关、插座、照明灯具、空调、新风、燃

气、管道、读数）；

——户内装饰（墙面、地面、顶棚、户内门、门套、踢脚线、窗台石、

门槛石）；

——部品部件（起居室部品）；

——厨房空间（电器设备、烟道、橱柜、电源插座、给排水）；

——卫生间空间（洁具、卫浴、花洒、地面排水、给排水）；

——外门窗、栏杆（门窗、栏杆、晾衣架）；

——保洁；

——空间尺寸（客厅尺寸、起居室尺寸）；

——可根据客户要求按照GB/T18883规定，对室内污染物浓度进行检

测并提供参考性数据。

b)户内毛坯检查：

——入户空间（入户门、对讲机、安防、紧急呼叫按钮、户内配电箱）；

——户内设备（地暖/散热器、开关、插座、照明灯具、读表）；

——户内质量（起居室、厨卫间、阳露台）；

——外门窗、栏杆（门窗、栏杆、晾衣架）；

——保洁；

——实测质量（墙面、顶棚、地面、方正性、空间尺寸、空鼓开裂）；

——给排水。

c)公共区域检查：

——公共入口（雨棚、灯具、单元门、楼层标识、信报箱、瓷砖/石材）；

——首层大堂[大堂门窗/幕墙、吊顶/涂料、瓷砖/石材（墙地砖、背景

墙、电梯门套等）、信报箱、其他装饰（软包、壁纸等）]；

——入户前室（吊顶/涂料、墙地砖、门牌号）；

——电梯厅（天花、墙地砖、电梯门套、电梯呼叫面板、电梯门槛石）；

——楼梯间（涂料/顶棚、栏杆、门窗、防火门、净空尺寸、楼梯踏步、

室外疏散楼梯）；

——公共走道（涂料/顶棚，栏杆，墙、地砖，宽度/高度）；

——强弱电井、水表井、电表井；

——地下车库[地库内入户区域（车库进户门外侧区域），地库地面、墙

面（含柱子）、顶面（客户可到达所有区域范围），车辆出入口，

地下室积水坑、排水沟，地库渗漏，地库内设备、管线安装整体观

感，地库功能，标识标牌配套设施，移动信号、联通信号、电信信

号覆盖]；

——地下室机电安装[消防水系统管道、喷头、消火栓箱安装、风管、

机房，消防电系统管线、线槽及各种末端设备安装，压力排水，地

下室开敞区域给排水管道，通风设施/防排烟，地下室开敞区域的

桥架及线缆敷设、电气设备安装，桥架的安装质量、电缆的排线质

量（地下室开敞区域）]；

——人防空间、物业公共用房。

d)外立面检查：

——正面（涂料、饰面砖、石材、百叶、管道）；

——背面（涂料、饰面砖、石材、百叶、管道）；

——空调机位；

——采光井；

——屋面（涂料、地坪、屋面瓦、栏杆、百叶）；

——屋面设备（消防管道、排水管道、给水管道，避雷带，排烟风机、

正压送风机，风机、风管）；

——防水实验、高位水箱、太阳能设备、空调设备。

e)园建绿化检查：

——硬景（大门、行车路面、水景、铺装、井盖、安装、地上车位、道

路、围墙、栅栏、路灯、——岗亭、监控、健身器材、娱乐设施、

垃圾站等）；

——软景（乔木、灌木、草坪）；

——软硬景交接部位（细部收口）；

——园建部品（景墙、木作、廊架、全龄场地）；

——电器设施（电缆井、电表、照明、防雷、室外充电桩）；

——排水设施（排水沟、水表、雨水井、污水井、化粪池）。

f)机电工程检查：

——电梯（电梯机房、井道、底坑）

——强电系统（配电房、发电机房）

——给排水系统（生活泵房）

——通风与空调系统（冷却塔、空调机房、锅炉房、能源机房）

——消防系统（消防高位水箱间、消控中心、消防泵房、报警阀室、排

烟/补风机房）

——智能化系统（监控中心，视频监控系统，门禁、可视对讲系统，车

辆管理系统，楼宇自控）。

g)功能测试检查：

——户内功能性试验（蓄水试验、淋水试验、泼水试验、盛水试验、压

力试验、通球试验、排水支管灌水试验、相位检测、温湿度检测、

空气悬浮颗粒含量）；

——公区功能试验（蓄水试验、淋水试验、园林功能性测试、电梯功能

测试、电气功能测试、给排水功能测试、空调及冷热源功能测试、

消防功能测试、智能化功能测试）。

h)风险排查：交付证照、规划、户型、设计、红线内外不利因素、户型复

核、规划复核。

企业应重视培训工作，包括但不限于：业务培训、专业培训、安全培训。培

训完成应及时跟踪考试，考试合格方可安排上岗。

企业应持有品牌注册商标。

企业运营时间应在5年及以上。

企业应取得AAA级企业资信等级。

企业应建立工程服务系统和管理平台，并可根据客户不同的需求，组合不同

的移动化的质量服务体系平台，做到“事前”“事中”“事后”全过程智能化管

控。

(2)人员要求

人员配置要求

——地产客户项目团队人员配置要求：项目负责人1人；查验组长500户/

人，查验工程师150户/人-200户/人。公共建筑查验时查验组长1人，查验工

程师12000-15000㎡/人

——物业客户项目团队人员配置要求：项目负责人1人；查验组长500户/

人，查验工程师150户/人-200户/人以上。公共建筑查验时查验组长1人，查

验工程师12000-15000㎡/人。

——业主客户项目团队人员配置要求：资深查验工程师1对1服务。

——所有人员进场前应向客户提供现场团队成员组织架构，其中具有交付经

验的人员比例不低于50%。所有人员进场应得到客户面试认可，人员确定后不应

擅自变动。确需更换，应提前14天向客户书面申请并取得同意，更换人员的专

业能力不得低于被更换人员。

专业能力要求

——项目负责人

应符合如下要求：

大专学历以上，土木类相关技术专业毕业；

培训时长大于100课时；

至少有8个同等类型项目的工作经验，实施管理项目不少于5个。

——查验组长

应符合如下要求：

大专学历及以上，土木类相关技术专业毕业；

培训时长大于60课时；

至少有5个同等类型项目的工作经验，实施管理项目不少于2个。

——查验工程师

应符合如下要求：

大专学历以上，土木类相关技术专业毕业；

培训时长大于30课时；

至少有2个同等类型项目的工作经验。

工作要求

——工作人员上岗前应经过机构培训并通过考试。

——应针对客户群体或建筑分类制定查验方案，经客户确认后制定计划。

——查验应按照制定的工作计划执行，当现场进度不满足要求时应提前进行

沟通及调整。

——查验工具应配备齐全，避免因工具影响查验进度及质量。

——查验问题应保留全部影像记录，并每日进行数据汇总梳理。

(3)服务流程

体系搭建：

组织专项人员结合客户需求进行查验体系搭建完善，根据项目进度情况制定

不同轮次的查验标准。

团队搭建：

根据项目查验需求，搭建查验团队，一般由项目负责人、标段主管、查验工

程师、机电、园林专业工程师组成。

项目启动：

——召开项目启动会

组织项目全员参与查验启动会，明确查验体系、查验目标，并建立查验工作

协调群等（项目工程管理部、客关部、监理、施工单位等）

——查验样板制定

进场在合同约定工作日内完成查验样板，在合同约定内协助项目制定整改样

板。

——查验检查

根据项目进度制定查验月、周、日工作计划，明确每日查验工作量及工作具

体内容，并对查验数据进行日报、周报、月报汇报至工作协调群。

每日召开查验总结会，对查验问题、进度进行公布，协调制定销项计划。

——整改销项跟踪

根据制定的计划表，对于查验完成的部位进行整改情况复查，对复验情况进

行日报、周报、月报汇报至工作协调群。

每日组织召开销项会议，对销项整改质量、进度进行公布，并协调各参建单

位跟进整改销项。

总结：

查验及整改跟踪服务结束后，对项目进行整体总结复盘分析，提供专项报告

供项目参考。

(4)服务质量

应根据GB/T19038、GB/T19039设置顾客满意度评价及整改机制，在服务

前（咨询、接待等）、服务中（团队搭建、实地查验等）、服务后期进行客户满

意度评价回访，保留评价记录，并根据评价结果进行服务整改，必要时采取适当

方式进行补偿。

2.2.5评价方法

对具体企业标准的全部指标进行综合评价，评价等级为领跑者水平，满足条

件应符合表1规定。

综合评价满足表1中领跑者水平的企业标准为“领跑者”标准，符合表1

中领跑者水平的服务为“领跑者”，自我声明标识可使用T/CSTE0421-2023中

4.4图4-1自我声明“领跑者”标识，认证标识可使用T/CSTE0421-2023中4.5

图5-1“领跑者”认证标识。

表1评价等级

评价等级满足条件

领跑者水平基本要求满足所有评价要求

三、主要验证情况分析

本标准的评价指标及要求均来源于行业实际情况及企业文件。经企业多年实

践，确认科学有效，可操作可实行。

四、标准中涉及专利情况

不涉及专利。

五、产业化情况、推广应用论证和预期达到的经济效

果等情况

房地产经济经过二十多年的迅猛发展，现在正进入价格平稳阶段。尤其在国

家多次提出“房屋是用来住的而不是用来炒的”的口号以来，房屋的投资属性正

在消褪，房屋的居住属性正在恢复。国家的监管和百姓消费观念的转变，让以前

“萝卜快了不洗泥”的销售方式已经很难立足。据住建部统计，关于商品房的投

诉共六大项，其中质量维权投诉居首，占32%。

有鉴于此，将来能够活下来并继续发展的地产开发商，一定是那些注重房屋

质量的公司，而那些不顾消费者权益，置房屋质量于不顾的房企，必将被市场以

及国家法律法规所淘汰。权威的房屋查验机构，是开发商新的助力点。

面对房地产经纪的新业态以及新格局，开发商需要有全新的运营模式，而如

何对销售前房屋质量进行综合检验和认定，并且得到消费者的认可，这是重中之

重的问题。第三方房屋查验，正是为开发商的质量监管以及开发商公信力的增强

开辟了一条全新的助力点。

所谓第三方房屋查验机构，他不属于开发商、建筑商、装修公司、物业等任

何一方，他要保持一个中立的地位。第三方房屋查验机构对于业务需要“专业”、

对于检测数据需要“公正”、对于检测出的报告需要有“权威”。公司需要储备足

够的专业人才更要有国家认可的相关资质，只有这样，检验出的房屋质量报告才

能有公信力，能够得到百姓的认可，同时也就帮助开发商在房屋质量上取得消费

者信任，在商业竞争中即可拔得头筹、领先一步了。优质的第三方房屋查验机

构应该为开发商和消费者双方提供满意的服务，最终达到和谐共赢。

第三方房屋查验机