重庆产业办公楼白皮书-兴产立业笃志力行

成都产业办公楼白皮书

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「重新定义」产业办公重庆产业办公楼白皮书兴产立业，笃志力行1©

仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书前言201

榜单篇

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行业首发，重庆产业办公楼企业客户Top50榜单902

产业篇

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穿越周期，传统制造业基地书写高质量发展新篇章1603

区域篇

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因地制宜，三大槽谷定义山城组团式产业发展地理格局5904

展望篇

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国民共进、空间研发、产业链招商，重庆产业办公三大趋势84结语93©

仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书前言中国各城市2024年前三季度的地区生产总值（GDP）数据已相继出炉，重庆超过广州备受瞩目，在经济总量上已经位居全国第四位。而这座传统制造业强市也正在砥砺前行，在新能源汽车、电子信息、新材料等战略新兴产业上持续发力，成功实现产业新旧动能转换，推动产业迈向高质量发展之路。产业发展的活力与动能离不开一座城市的基础建设，对于重庆这座特殊的山城而言，桥梁、道路、隧道、轨道交通……都是经济发展的根基和前置性发展条件。同样，如办公楼、产业园区、工业园区、物流仓储、数据中心等产业载体，都是承载地方经济活动的硬件基础。今天，我们将研究视角聚焦产业办公载体与空间，探寻重庆具有鲜明地方特色的产业办公楼宇和园区，挖掘经济发展背后暗藏的不动产发展战略及其未来趋势。《重庆产业办公楼白皮书

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兴产立业，笃志力行》是业界首次将重庆办公楼市场的研究样本范围，拓展至工业用地上盖的产业办公楼宇和园区，在原有600多万平方米商业用地上盖的优质办公楼面积上，新增接近1,200万平方米的样本楼宇面积，让重庆广义办公载体面积突破1,800万平方米的总存量。如此规模的数据样本，并且有效覆盖全样本研究标的楼宇的基础信息、硬件信息及租金、空置率、租户结构等全维度指标，尚属行业首次。通过本次研究样本扩容，报告也呈现出重庆广义办公楼市场的完整全貌，还原一幅更接近城市产业结构的楼宇租户画像，解读存量需求分布特征以及增量需求动向，回答业内长期关注但尚未根本性解答的关键性难题。这都是这份报告带给读者和业界的重要研究价值。重庆是一座被两江环抱的城市，也被几条南北走向的山脉所切割，形成中部、西部、东部三大槽谷。依据以往总结的行业经验，重庆的办公选址、产业选址逻辑往往与平原城市不同。例如，重庆甲级办公楼的楼宇硬件溢价明显低于区位条件和交通通达性，这种差异与多数同能级的平原城市存在明显不同。笔者认为，地形因素是解读重庆产业发展与产业办公市场的关键因素。因此，报告也将从地形视角切入，分析重庆产业办公楼市场的地理分布特征，并探讨其适配重庆产业发展的底层逻辑。这也是本报告的一大亮点。随报告，我们还将行业首发《重庆产业与办公全景地图》，覆盖中心城区三大槽谷、共计29个子市场的产业与办公全貌。重庆23重庆产业办公楼白皮书“产业办公”一词在业界尚难有统一的定义或解读，因此报告将在开篇之时解读专属于重庆的“产业办公”，从定义出发，开启对重庆产业办公楼市场的研究。在重庆，市场已大量涌现有别于传统甲级办公楼标准化办公空间的新尝试，这些新空间更多出现在工业用地上盖的产业办公楼，空间突出企业孵化、产业集聚、资源共享和科技创新等复合功能。目前，重庆的产业办公载体已形成一定规模，并成功吸引一大批国内外头部科技企业落户，成为小微成长型企业的培育摇篮。尤其对重庆这座以科技焕新动能的老工业基地而言，产业与办公空间的功能重组与创新有助于推动地方产业迈向高质量发展。回归研究视角，产业园区是承载一座城市产业发展的载体基础。因此，研究产业办公，自然离不开对产业园区概念及其发展历程的梳理。自1979年全国第一个产业园区—深圳蛇口工业区建设开始，

从沿海到内陆，产业园区便作为承载地方政府招商引资、企业经济活动的主要空间载体，肩负着地方产业集聚、培育新兴产业、优化产业布局、构建区域竞争力和促进经济发展等重要使命。此外，产业办公所在的产业园区作为公募REITs底层资产，具有规模体量大、资产类别丰富、具备增值潜力等优势，近年来带动资本追逐，引发行业热议。然而囿于产业园区本身的复杂性，广义含义下各类“产业园区”相关概念林林总总，不一而足，定义十分模糊。一方面，经过四十余年发展，全国不同地区的产业政策、发展阶段和政策背景均存在较大差异，不同类型产业园区的定位和功能也均有区别，导致产业园区相关名称十分多元：由最早“三来一补”模式下的加工工业园，到千禧年初期兴起的大学科技园和高新技术园，从中国加入WTO以后形成的各种电子产业园、软件园和创意产业园,

再到当下的各种总部基地、生态科技园以及产业新城等，随着经济的蓬勃发展，形式层出不穷，内涵也在不断丰富；另一方面，由于早年的产业园区兼具行政语境下的“经济开发区”和载体语境下的“产业园区具体物业资产”两种属性，如“蛇口工业园”既指“蛇口经济开发区”，又指附着于开发区的“蛇口工业园区”，在许多学术、行业报告以及行业生活中，两种属性的含义经常出现混用、错用的情形。产业办公概念界定：重庆的“产业办公”数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书为厘清产业园区的定义及其释义，报告全文涉及的产业园区均指在特定载体语境下的特定办公类物业资产。区别于以行业划分园区的分类方式，我们按功能类型将产业园区分为以下四类：生产制造型园区以制造、加工和组装为主体功能的园区，主要建筑多以车间、厂房为主，主要面向生产管理和生产过程自动化的企业需求。物流仓储型园区主要面向仓储、运输、口岸的企业需求，主要建筑以仓库为主，其行业涵盖现代物流和交通运输二类生产性服务行业。混合型园区多为大型企业依托自身需求而建，具有高度的私密性，园区建筑、设备和功能具有高度的定制化、个性化特点，通常涵盖适应企业需求的研发、生产、办公及其生活配套的全部功能。产业办公型园区此类园区主要以研发、办公、总部等功能为主，兼具少部分生产功能，特点是资本密集型或知识密集型，在产业链中具有高附加值。建筑形式较为多元，主要包含小独栋办公、小独栋研发实验室、小独栋厂房+研发+办公、围合式楼宇和塔楼等形式。基于此分类体系，我们将第三类“产业办公型园区”的载体作为报告的主要研究对象，并将其定义本报告特指的“产业园区”(IOP)。后文将以更加清晰的脉络对比各类园区的产业特征、职能定位、土地性质、建筑形态、主要开发目的以及地理位置等六个维度，辅以“常见名称”做区分，以进行更加细化的界定。此外，结合重庆市场的实际情况，市场存在部分以产业集聚、科技研发、产学研结合为目的的政府集中规划和产业导入的单体或独栋式产业载体(IOB)，其容积率、层高和建筑外形等与商业办公楼相似，多数附着于工业和科研4概念界定：重庆的“产业办公”用地，我们也将此类载体纳入产业楼宇的研究范围。数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书丨产业园区功能类型比较建筑形态厂房仓库办公独塔栋楼、、厂围房合+式办建公筑独栋、厂房+研发+

生产+仓库+

办公+宿舍开发主体政府和专业开发商专业开发商为主政府和专业开发商总部型企业自身地理位置常见于工业区常见于城市近郊地处各类城市功能开发区和城市新区纯总部广职泛能分办布公于或各出类现生在产相制对造中聚心集的区区位5数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有生产制造型园区 物流仓储型园区 产业办公型园区 混合型园区常见名称化工产业园、智能制造园物流园科技园、软创件意园产、业总园部、基2地.5、产研业发园创新基地、多以总部型企业自身命名产业特征制造业生产制造业、消费品仓储有鲜明更的强产调业产定业位引，导高和集附加聚值，总部型企业所属产业门类职能定位组装和制造仓储和运输研发数测据试中、心办、公呼、叫轻中生心产、组装制造、研发、办公、物流为一体土地性质工业用地物流仓储用地工业用少地部、分科商研业设用计地用地和工业用地、综合用地通常远离市中心乃至远郊以及各类产业聚集区重庆产业办公楼白皮书©

仲量联行2024年版权所有丨产业办公楼与商业办公楼产业办公楼商业办公楼开发目的 补链强链，做大地方税源税基收取租金或销售政策引导性 强 弱产业特征高新科技、制造业、科技互联网科技金互融联、网专、业商服贸务零、售等土地性质多为少工部业分、为商科研业用地，商业用地不动产功能科研、办公、兼具轻生产和实验纯办公地理位置 经济开发区，城市新区 城市核心CBD传土商统地业上性办质，业为楼界作的习为区惯产分以业标供办应公，端楼的和者进行一公刀切的划分。准 对两本复基报合础告因上将素对，综合在考体虑的供用需地两性端质的、政量，策以引导，对性载等办因和素开进发行目综的合考做出更适此配重庆产市场现商状办的类划型分。数据来源：仲量联行研究部，2024年12月67重庆产业办公楼白皮书市场调研综述优质产业办公楼样本定义优质产业办公楼[IO]：基于工业用地和科研用地开发的用于办公、研发等职能的不动产楼宇载体，其建筑设计和空间标准满足仲量联行定义的优质办公楼宇的建设规范。优质产业办公楼包含产业园区(IOP)和产业楼宇(IOB)两大类，后文中多以“产办”指代。特别说明：出于本课题研究的公允性考虑，重庆优质产业办公楼将极少数商业用地上盖的楼宇项目纳入样本中。此类样本虽然是商业用地上盖，但其建筑设计和空间标准更接近产办样本，而非传统的优质甲乙级办公楼，且普遍位于产办聚集区内，多用于研发等产业职能。中资（市内）企业数量

3,811

个；中资（市外）企业数量

1,262

个；外资（含合资）企业数量

77

个。楼宇样本数量1,563栋楼宇样本面积1,185.3万平方米企业样本数量5,150个独栋[ID]

645.2

万平方米；中高层塔楼[IH]

323.7

万平方米；围合式建筑[IE]

216.4

万平方米独栋[ID]

1,270栋；中高层塔楼[IH]

170

栋；围合式建筑[IE]

123

栋数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有8重庆产业办公楼白皮书©

仲量联行2024年版权所有产业办公楼宇建筑形态满足IO的定义要求，

层数通常在10层及以下，建筑外形多为单体小独栋式建筑，单层面积多集中在1,500平方米以下。满足IO的定义要求，建筑外形多为15-30层的高层塔楼，少部分楼宇为10-14层的中层塔楼类建筑。满足IO的定义要求，

层数通常在10层及以下，单层面积超过2,500平方米。小独栋[ID]中高层塔楼[IH]围合式建筑[IE]9©仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书01榜行业单首篇发，重庆产业办公楼企业客户Top50榜单重庆产业办公楼白皮书1长安2中国移动3赛力斯4传音5国家电网6中煤科工7重庆计量质量检测研究院8重庆医疗器械质量检验中心9腾讯10重庆九鼎浙商商贸城1112中国农业银行重庆机电重庆化医中元汇吉1615 中国联通摩西智能工业17中国进出口银行18 重庆中科广化新材料研究院重庆广域科技创新中心威逊医疗科技2221 中兴通讯云从科技23三峡银行24 中国邮政2627完美世界君歌电子科技都创医药中国民族贸易促进会3130 云日人力资源招商银行32西山科技33 重庆道博智能控制系统重庆轻纺集团凯瑞机器人3736 海云捷迅中铁长江交通设计38中关村联创医学工程转化中心39 重庆顺安爆破器材25 金微科技 40 中以生物科技达飞信息科技国家电力投资中国信息通信研究院航天风华45 国科础石46 重庆希尔亿朋轨道交通设备重庆小丸生物科技新华人寿保险49 猪八戒

50

重庆两江半导体研究院 1.1

产业办公楼Top50榜单发布数据来源：仲量联行研究部，2024年12月10注：该榜单依据产业办公楼企业客户的使用面积由大到小排序。有效计算面积仅包括科研和办公属性的空间 ，不包含产业园区的配电房、仓库面积，也不包含商业裙楼、底商等商用营业面积。榜单不包含政府及其职能机构、院校机构，也不包含第三方办公面积；但榜单涵盖具有企业属性的研究院。©

仲量联行2024年版权所有11©仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书产业价值链的顶端，是产业链聚集的锚点，也是推动行业革新与城市经济繁荣的中坚力头部企业作为城市经济发展的主引擎，稳居量。基于1,185.3万平方米优质产业办公楼数据的分析，报告整理出产业办公楼市场承用面积Top50企业客户榜单。以符合仲量联行优质产业办公楼标准的载体作为判定依据，

在全市5,150

家企业中，米，占产业办公楼样本总承用面积的19.6%。Top50

企业的承用总面积高达152.1

万平方换言之，Top50企业以不足1%的数量贡献全市近1/5的去化面积，彰显头部企业对产办市场的影响力。这也从侧面体现出报告对头部企业长期追踪的研究价值。在Top50企业客户榜单中，排名第一的企业的承用面积高达21.3万平方米，其规模约等同于两三个大型地标级商业办公楼的总面积。而Top50榜单的入榜门槛已提升至1.1万平方米，若以甲级办公楼2,000平方米常规标准层面积计算，这意味着上榜企业的需求至少超过五个整层的办公面积。19.6%Top50企业面积贡献率丨优质产业办公楼Top50统计指标统计指标Top50/万平方米总面积152.1平均值3.0中位数1.81.2

产业办公楼Top50

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数据总览最大值 21.3

最小值 1.1 数据来源：仲量联行研究部，2024年12月重庆产业办公楼白皮书Top50榜单显示，本土汽车巨头长安汽车占据榜首，中国移动位列第二，第三名则是重庆这座城市的产业名片完全相符。在Top50榜单中，15家科技互联网企业的总承用面积高达48.8万平方米，居各行业之首。从细分赛道分析，除大型通信运营商（中国联通、中国移动）外，以5G电子设备制造（中兴、传音）、自动化控制及机器人（凯瑞机器人）和物联网（广域科技）为代表的制造业高关联度企业的贡献率超过45.9%。以腾讯、完美世界为代表的消费类互联网领域企业的占比则相对较小，可见重庆头部科技互联网企业更偏向于智能制造和工业互联网的二产领域。重庆作为中国制造业强市，产办Top50的行业分布整体呈现出显出的“制造业”特点。前三甲中两家属于重庆第一支柱产业—

汽车产业。此外，榜单中还有7家制造企业，涵盖航空航天、新材料、化工等细分行业，涉足产业链广泛。同时，在榜制造企业的平均承用面积接近5万平方米，遥遥领先其他行业的普遍水平，凸显出重庆制造业企业的产业链优势与规模优势。作为西部金融中心的重庆，Top50榜单中的金融业同样表现不俗。共计6家金融企业上榜，除中国农业银行、中国进出口银行等国有银行外，还录得金微科技、三峡银行等本土金融企业上榜。生物医药是重庆大力发展的战略新兴产业，榜单同样录得5家医药及生命科学企业在榜，其中不乏中元汇吉、西山科技等本土龙头企业。0510152025丨优质产业办公楼Top50行业分布*万平方米 企业面积（左轴） 企业数量（右轴） 家60

305040302010031.8%通信网络服务 电子设备制造 物联网 机器人/自动化控制 游戏、互联网平台、其他科关技的互企联业网面中积制占造比业达高45度.9%相22.4%15.9%7.6%22.3%1.2

产业办公楼Top50

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“科技”引领，“制造”驱动数据来源：仲量联行研究部，2024年12月12*注：本报告中除特殊标注部分外，所有比例构成均按照企业客户的承用面积计算。©

仲量联行2024年版权所有13重庆产业办公楼白皮书0%10%20%30%40%本土国企本土民营市外国企市外民营外资企业丨Top50

资本来源分布丨Top50

国企和民营行业对比（按数量计算）早年间，地方政府为大力引进外资企业，

市场换技术、换资本的招商引资模式已成为自中国加入世界贸易组织（WTO）的常态。伴随中资企业在全球产业链上的崛起，中资头部企业已成为这一经济周期下地方产业转型和招商引资的关键。Top50榜单数据显示，无论是企业数量，还是承租面积，中资企业都处于绝对领先地位。央企和大型国企向来是托底国民经济增长的中流砥柱。从行业布局视角分析，上榜国企广泛涉足城市基础建设、金融系统、重工业等关系国民经济命脉的核心领域，例如国家电网、国家大型银行、汽车制造等。相比之下，民营企业在科技、生物医药等高新技术领域展现出极强的活力。从总量规模看，上榜的国企与民企的占比差异并不显著，呈现齐头并进的发展趋势。聚焦本土企业，无论是国企还是民营，“渝派”企业都是中国经济版图的时代亮点。在国企改革，重庆“三攻坚一盘活”的方针下，重点国企如长安汽车、重庆轻纺集团、重庆机电集团等带头攻坚，拉动产业发展。同时，本土民营企业快速发展，涌现出一批诸如赛力斯，西山科技等本土上市企业，在全国市场中占据一席之地，彰显出“渝派”企业的实力与潜力。12家10家16家11家

1家国企民营1.2

产业办公楼Top50

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国企、民营企业齐头并进，渝派企业重塑重庆产业发展新动能制造业 科技互联网 金融业 能源、环保及公共事业

地产建筑 医药及生命科学 专业服务 其他数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有14重庆产业办公楼白皮书北图例子市场分布中央公园水土状元碑前沿科技城龙兴明月湖茶园国际生物城界石照母山青凤歇马微电园科学中心化龙桥二郎石桥铺建桥园在重庆“两江四岸”的地理格局下，Top50企业呈现多中心的布局特征。从Top50企业分布来看，照母山聚集度最高，龙兴和水土板块位列二三。除此之外，中央公园以及科学城科学中心受头部企业青睐。照母山在早期发展中作为高新企业聚集地，科技氛围成熟以及产业链完善，同时其产办载体硬件标准上更偏向于商业办公，对科技互联网以外的企业也有吸引力。从数据上来看，共有25家Top50企业在此板块设有总部或分支机构，其中10家为科技互联网企业，除此之外还有招商银行、重庆化医等金融和跨行业集团。龙兴板块作为重庆汽车制造高地，涵盖多家整车生产厂商以及上下游企业，汽车产业集中度高，长安、赛力斯等汽车龙头企业均在此处有产办需求。同隶属于两江新区的水土板块，生物医药产业成熟，对相关头部企业吸引度高。中央公园板块，依托仙桃国际大数据谷等优质产业园区和高校资源，

有着产学研的特征，吸引不少头部企业将研发部门设于此处。科学城下的科学中心则是重庆高新区重点打造的科研高地，联动多所高校和科研机构。板块内汇聚众多研究机构以及科技企业。在Top50榜单中，重庆市计量质量检测研究院以及国科础石落子此板块。1.1%0.6%0.9%1.1%科学中心4.6%微电园3.6%青凤歇马3.4%化龙桥3.0%前沿科技城2.6%界石2.5%建桥园1.8%茶园1.5%8.9%9.5%14.5%38.9%二郎石桥铺

1.5%国际生物城状元碑明月湖其他照母山龙兴中央公园水土1.2

产业办公楼Top50

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两江四岸山城地貌下的多中心城市格局丨优质产业办公楼Top50地理分布和占比地图及数据来源：

MapIT

、仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有15©仲量联行2024年版权所有重庆产业办公楼白皮书报告从1%的头部企业数据入手，以Top50企业为切入点，发布产业办公楼市场Top50企业客户榜单。Top50企业以不到1%的数量占比，贡献近1/5的总量需求，对产办市场具有决定性的拉动效应。纵观Top50榜单，工业化进程是重庆经济发展的主引擎。科技互联网、制造业成为产业办公市场需求的首位来源。换言之，从产业链链主企业发展趋势分析，重庆正致力于从传统制造领域提档升级，向着高附加值、高科技、新材料等领域不断前行。科技与制造相互赋能，双翼齐飞，成为重庆从实现“

制造”迈向“智造”的关键一跃。产业的多元复合特征也是头部企业中得以显现，生物医药、金融业的大面积需求同样表现不俗。二产与三产并举的产业结构是重庆实现高质量发展的坚实基底。作为国家中心城市，重庆头部产业呈现出“国企为主、民营经济快速崛起”的鲜明特点。国有企业在民生、基建和能源等领域发挥着关键的行业引领示范作用。渝派企业蓬勃发展，不仅深耕本地市场，并在全国乃至全球崭露头角，成为不动产载体的重要需求来源。山城不可复制的城市地形地貌决定了重庆“多中心”的城市布局与产业发展格局。聚焦头部企业的空间布局，我们能清晰辨别城市发展的地缘脉络。照母山、中央公园、水土等板块的产业发展朝气蓬勃，展现出重庆多年来北向发展的重大成果，而科学城的崛起也预示重庆突破山脉阻隔、跨越天堑、向外扩张的野心。不同板块群雄逐鹿，也共同构筑起重庆产业办公的未来版图，坚定指向重庆产业链延展扩容的主流方向。小结—

锚定头部链主企业，构筑产办需求基本盘16重庆产业办公楼白皮书©

仲量联行2024年版权所有02产穿越业周篇期，传统制造业基地书写高质量发展新篇章重庆产业办公楼白皮书2.1

穿越周期

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重庆经济增速长期领跑高线城市作为支撑地方政府招商引资、企业经济活动的重要物业载体，产业办公楼的需求与城市的经济基本面、产业结构和动能密切相关。因此，对重庆产业办公楼的市场研判首先回归经济基本面。重庆是过去二十多年“西部大开发”战略要塞，是长江经济带和西部陆海新通道的战略支点，也是国家中心城市、西部金融中心、国际消费中心城市等复合政策高地，具有十分突出的战略地位。从经济规模来看，2023年重庆市GDP首次突破3万亿，仅次于四大一线城市；2024年前三季度，重庆GDP已实现对广州的反超。考虑到重庆市域面积接近于中国的小型省份，与普通规模城市难以进行简单的横向数据对比，因此我们增加更接近一个普通城市规模的“重庆主城都市区”这一统计维度进行比较。如图所示，2023年重庆主城都市区的GDP实现2.3万亿元，经济规模超过成都、杭州、武汉等同能级城市，排名全国第六，仅次于四大一线城市和苏州。从经济增速分析，重庆长期以来是中国经济增长最快的城市。2004-2023年，重庆主城都市区的GDP年均复合增长率高达14.2%，在GDP前十五大城市中，增速位列第一。在人均指标方面，2023年重庆主城都市区人均GDP为10.9万元，略高于同处西部的成都，后者人均GDP约10.3万元。从行政区表现看，地处重庆最中心的渝中区，其人均GDP已突破28.3万元，超过四大一线城市的平均水平。丨中国主要城市GDP及20年年均复合增长率*8%10%12%14%16%10,00020,00030,00040,00050,000上海北京深圳广州重庆苏州重庆主城都市区成都杭州武汉南京天津宁波青岛无锡长沙2023年GDP（左轴）2004-2023年GDP年均复合增长率（右轴）重庆主城都市区亿元

全国GDP复合增长率11.4%数据来源：各城市统计局、仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有*注：GDP年均复合增长率为名义增速。17重庆产业办公楼白皮书©

仲量联行2024年版权所有重庆是全国六大老工业基地之一，第二产业在重庆近代发展中具有举足轻重的影响力，是城市经济长期增长的核心动力和财政收入的主要来源。从三次产业对GDP增长的拉动力来看，重庆第二产业对经济增长的贡献率远高于全国平均水平和同能级城市。2023年重庆第二产业增加值增长6.5%，增速高于全国1.8个百分点，也高于重庆第三产业5.9%的增速。在2004-2023年的20年间，第二产业拉动力高于第三产业的年份数量为14年，占比接近3/4，足见第二产业对重庆经济的支配力。在工业制造业出现波动的时期，重庆的经济发展往往随之出现波动。过去20年，重庆工业和经济的发展主要经历了三个阶段：2009-2017年：经济腾飞，稳固发展期2008年，在全球面临经济危机的背景下，重庆利用自身较低的要素成本，创新式地引入惠普，设立其全球生产基地。多年间，富士康、广达、宏碁、京东方以及Vivo等主要的笔电品牌、供应商以及手机厂商、零部件供应商，借势“零部件及加工本土化”的产业链发展模式，成功落地重庆。这一创举改变了沿海地区“两端在外,一端在内”的加工贸易发展方式，助力重庆工业实现电子信息产业的从无到有，再到全球最大的笔记本生产基地的伟大壮举。此外，伴随城市化进程不断提速，城市基建交通等固定投资增速上升，第三产业稳步发展，带动这一时期经济增速增速远超全国同期水平。2019年至今：工业智能化改造，结构调整期2018年，随着全国范围内汽车产业走入短暂低谷期，重庆汽车产业大而不强的问题逐步暴露，低端车型销量引集发聚第下二滑产，业拉对部动分力主骤机降，厂和经济零步部入件调厂整商期造成。年冲末击，重庆全市范围内开启以大数据为引领的工业智能化改造上半，年这，一重时庆期在经赛济里增斯速加与持全下国，基重本返保“持中同国步汽。车20第24一年城”，产业结构调整初见成效。2004-2008年：西部大开发，初步成长期伴随中国加入WTO和西部大开发时代的开启，重庆经济发展步入快车道，城市依托工业基底、投资拉动，经济平稳发展。重庆近代工业简史抗战时期：重庆承接洋务运动时期创立的四大兵工厂之一金陵兵工厂，随后上海炼钢厂、济南兵工厂等一批重量级军工企业陆续迁移至重庆，对重庆的城市发展和经济结构带来了根本性的变化：重庆开始由一个内陆工商手工业城市跃升为中国重要的重工业生产基地。三线建设时期：出于国防军事考量，国家又在重庆布局并内迁了一批从常规兵器到尖端科技的军工产业及科研院所，为建立完整的工业体系埋下基础。改革开放后：伴随市场经济的时代开启，长安、嘉陵、望江等重庆代表性军工企业“军转民”的转型成功，一时间“重庆制造”风靡全国，代表性工业产品嘉陵摩托、三峡洗衣机等家喻户晓，承担着一代人的生活记忆。直辖后至加入WTO：90年代后期亚洲金融危机冲击全球，由于当时重庆工业基础偏向以污染严重，产能落后的重工业，一度陷入十分困难的境地。通过数年淘汰落后生产能力和加大治理工业污染力度两大措施治理，转危为机，在促进发展2.1

穿越周期

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传统工业基地的制造业基底的同时也让自身工业布局得到了改善。数据来源：仲量联行研究部，2024年12月18重庆产业办公楼白皮书丨三次产业对重庆GDP*增长的拉动力20.018.016.014.012.010.08.06.04.02.00.02006200720082013

20142015201620172018201920202021202220232004

2005第二产业第三产业2009第一产业西部大开发，初步成长期经济腾飞，稳固发展期工业智能化改造，结构调整期2010 2011 2012全国GDP增速（%）2.1

穿越周期

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擦亮城市经济的工业底色数据来源：重庆市统计局、仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有*注：GDP增速为实际增速，2004-2022年数据来自重庆统计年鉴，2023年数据按照统计局三次产业实际增速拟合。19重庆产业办公楼白皮书©

仲量联行2024年版权所有22.2%23.1%24.3%24.0%22.3%18.8%16.3%17.8%16.9%18.2%14.8%14.8%14.6%15.1%14.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%计算机、通信和其他电子设备制造业 汽车制造业金属冶炼和加工业烟草、食品、饮料加工制品业电力、热力的生产和供应业医药制造业装备制造总计非金属采矿业化学原料和化学制品制造业金属制品业其他重庆是中国工业门类最为齐全的城市，拥有我国41个“工业”大类中的39个，涵盖全部31个“制造业”大类，产业基础深厚扎实。从经济规模来看，2023年重庆第二产业增加值接近1.2万亿元，以6.5%的增速超过苏州和上海，跃居全国第二。在产业结构方面，“双核驱动”效应明显，重庆基本形成了以电子信息和汽车两大产业为支撑、新材料、装备制造领域快速发展的产业格局。2022年，重庆电子信息加汽车制造两大行业占规模以上工业主营业务收入比例高达40.5%。其次，近年来重庆致力于打造“智慧名城”，依托工业基底，经过数年的大数据智能化改造，逐步发展科技互联网，促进全市产业进一步升级。腾讯、华为和阿里巴巴等头部企业已相继进驻重庆，其中部分企业设立区域总部。在此背景下，重庆提出发展软件和信息服务业的“满天星计划”，一方面推动制造业数字化和信息化升级，另一方面推动更多城市数字化应用场景建设，并提出2025年达到5,000亿元规模的具体目标。最后，重庆当下仍然居安思危，规划发展前瞻性战略新兴产业和未来产业。2023年，重庆提出未来五年打造“33618”的先进制造业体系，在原有产业基础之上对支柱产业进行了细分与扩充。具体表述为打造“3大万亿级主导产业集群、3

大五千亿级支柱产业集群、6大千亿级特色优势产业集群、18个‘新星’产业集群”，建设现代化新重庆。从经济回归产办，重庆的产业底色为产业办公楼市场持续注入动能。制造业构筑产办市场的需求根基，科技互联网代表未来增长的头部力量，从后文阐述的产办市场租户结构中，制造业和科技互联网的占比可见一斑。而产业结构的持续转型和升级则有助于丰富并优化未来物业市场的租户结构。2018 2019 2020 2021 2022数据来源：重庆市统计局、仲量联行研究部，2024年12月202.1

穿越周期

—“33618”引领重庆工业高质量发展新时代丨重庆规上工业主营业务收入比例21重庆产业办公楼白皮书丨重庆市“33618”产业体系图轻纺轻合金材料高端摩托车新型显示生物医药6大千亿级特色优势产业新智能能源网汽联车新信一息代制电造子业先进材料3大万亿级主导产业 3大五千亿级农产食品加及及智智能能装制备造重庆市“33618”产业体系工 信息软服件务支柱产业18个“新星”产业集群卫星互联网生物制造生命科学元宇宙前沿新材料未来能源功率半导体及集成电路AI及机器人服务器智能家居传感器及仪器仪表智能制造装备动力装备农机装备纤维及复合材料合成材料现代中药医疗器械新型源储及能

制造业门类重庆拥有全部31个制造业大类数据来源：重庆市政府网站、仲量联行研究部，2024年12月©

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全局产业结构

—“科技”与“制造”双翼齐飞，合计贡献近半产办面积需求丨优质产业办公楼[IO]产业结构建与筑基工建程,6.8%器医械药生和产医,

3疗.0%从产业到办公，城市产业结构的转型升级投射至产业办公楼市场。从全局租户结构看，截至2024年上半年，科技互联网和制造业坐稳企业来源的头两把交椅，占比分别达24.2%和19.3%，合计贡献近半的面积需求。探究细分行业，我们发现重庆制造业对办公总体需求的影响力存在被低估的现象，主要原因是科技互联网分类中的不少企业同时拥有“科技”和“制造业”双重属性，但在统计中纳入科技互联网，而非制造业。例如，手机、计算机、机器人和半导体等制造业因高的“科技”属性，通常被归入科技互联网大类中的智能制造二级门类，这一部分对一级分类的结构比例造成的影响约6.8个百分点。同样在医药及生命科学产业中，也存在一定比例的医疗器械制造、医药生产等偏制造业属性的企业，划入医药及生命科学大类，而非制造业大类，这一部分的影响约为3.0个百分点。加总分类方法论引致的低估偏差，制造业作为一级分类被低估的总偏差约9.8个百分点。因此，为全面理解和评估产办市场中科技互联网和制造业两大产业的真实影响力和特征，我们在下文提出“全口径”的术语界定，以和传统办公楼分类下的制造业产生区分，并将在后文对两大产业进行更加细致的拆分和解读。其他行业中的“制造属性”部分数据来源：仲量联行研究部，2024年12月22*注：内圈为一级行业面积占比；外圈为排名前四产业的二级行业的面积占比，其余行业由于占比较小，暂不做二级行业展示。©

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全局产业结构

—“科技”与“制造”双翼齐飞，合计贡献近半产办面积需求地产建筑、医药及生命科学和政府机构公共组织在整体产业的需求中排名位列三至五位，合计瓜分三成面积，占比分别为10.3%、10.2%和8.3%。在地产建筑中，建筑工程与基建类企业需求占比接近七成。近十余年间，重庆是全国固定资产投资规模最大，增速最快的城市。2012-2023年，重庆固定资产投资年均增长11.8%，高于全国1.8个百分点。特别地，在成渝双城经济圈的带动下，2024年双城建设的300个重大项目总投资额超过3.6万亿，推动城市高速公路、铁路、产业园等重大基础设施项目建设不断迈上新台阶。中国中铁、中国交通建设、中国铁建、中国建筑、中煤科工等国字头央企及上下游关联设计院和探察施工单位成为重庆产办市场中的重要需求来源。医药及生命科学领域，重庆作为特大城市，拥有丰富的医疗资源和人口优势。重庆是全国医院和医疗资源最为丰富的城市之一，在西南地区前20强的医院中，重庆占据了7席。此外，凭借人口基数下广泛的市场应用空间，重庆在仿制药、中成药、医疗器械制造方面具有规模优势，拥有智飞生物、植恩生物等一批头部本土企业。近年来，重庆生物医药产业开启转型升级，加大研发投入，在两江新区水土、高新区石板巴福和巴南国际生物城范围内重点增强创新能力。24重庆产业办公楼白皮书©

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全局产业结构

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科技、制造、地产，重庆全口径办公需求的三大支柱产业Full

Sample全口径样本1823.6IO优质产办1185.3ID小独栋645.2IH中高层塔楼323.7IE围合式建筑216.4CO优质商办638.3CA甲级办公楼395.3CB乙级办公楼243.120.8%24.2%19.6%34.6%21.3%13.2%12.9%13.6%14.5%19.3%21.9%7.0%29.3%4.4%4.7%3.9%12.5%10.3%10.1%13.8%6.1%17.0%14.6%20.5%9.0%4.2%3.3%5.3%4.8%19.3%24.1%12.6%8.8%4.7%3.5%7.7%3.4%17.5%16.7%7.9%10.2%12.6%6.4%9.4%3.2%2.6%6.5%8.3%10.8%4.3%7.5%3.1%3.8%4.7%5.4%5.9%3.4%6.6%3.2%3.2%3.1%3.1%2.0%3.4%5.9%3.0%4.8%0.4%3.0%2.4%2.7%2.7%1.5%4.3%3.7%5.0%2.2%1.8%1.5%2.7%1.4%3.0%1.6%4.9%1.7%1.4%1.3%1.7%1.3%2.2%2.5%1.9%1.6%1.6%1.8%1.9%0.5%1.7%1.5%1.8%1.0%1.3%1.0%2.7%0.1%0.5%0.6%0.3%0.8%0.5%0.5%0.6%0.3%1.5%1.0%2.4%0.4%0.4%0.3%0.6%0.3%0.4%0.1%0.7%1.5%0.9%1.2%1.2%0.3%2.5%1.6%4.2%数据来源：仲量联行研究部，2024年12月18.6%4.0%2.1%3.1%办公产品类型样本量/万平方米科技互联网制造业地产建筑金融业专业服务医药及生命科学政府机构及公共组织能源、环保及公共事业第三方办公运营零售贸易物流运输文体娱乐跨行业集团及政府平台酒店餐饮农林牧渔其他结合城市优质产办和商办的存量数据后，高达1,823.6万平方米的全口径样本更加接近重庆的产业真相。重庆产业办公楼白皮书2.2

全局产业结构

—“全口径制造业”对产办需求影响力超预期数据来源：仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有*注：“全口径制造业”沿用国家统计局工业目录的划分标准，是办公楼中所有拥有“制造属性”

相关的公司合集。25将“制造”属性的细分门类并入制造业后，占比由19.3%升至29.1%。接近三分之一比例体现出全口径制造业对整体产办市场的绝对影响力。全口径制造业*一级分类二级分类三级分类29.1%机械器材制造燃油车和新能源汽车化工工业检测新材料金属冶炼制造航空航天制造船舶制造其他制造业机电制造半导体其计他算电机子、设手备机制和造机器人/自动化控制无人机/无人车医药生产医疗器械生产燃料电池制造科技互联网医及药生科物技医及药生科命学制造业制造业智能制造重庆产业办公楼白皮书©

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制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”金属冶炼制造化工燃料电池制造半导体机器人/自动化控制机电制造计算机、手机和其他电子设备制造工业检测机械器材制造燃油车和新能源汽车汽车集成电路智能终端船舶制造航空航天制造新材料无人机/无人车三级分类新 电型 子显示 信息应用行业汽车与电子信息产业是重庆目前的两大支柱制造业。围绕两大支柱产业，各制造细分领域紧密连结，相互依存，共同形成了一个错综复杂的产业生态网络，展现出两大支柱产业强大的产业联动效应。因此，下文我们将从汽车与电子信息的产业发展历程入手，透视行业基本面，并最终解读其对不动产市场、尤其是产办市场的影响和启示。数据来源：仲量联行研究部，2024年12月2627重庆产业办公楼白皮书2.3

制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”汽车：由大到强，新能源领域迈向智能化、高端化和集群化智能化转型，重庆重返汽车第一城汽车制造长期是重庆的传统优势产业。早在千禧年前后，伴随中国汽车产业进入高速发展阶段，重庆也凭借长安铃木、长安福特等合资品牌，加上一批主打薄利多销的本地品牌，产量一路攀升，直至2016年前后到达顶峰，一度突破300万辆大关。然而囿于整体水平只“大”不“强”的局面，一度被外界贴上“低端化”的标签。2018年，全国汽车行业遭遇调整，销量开始下滑，对重庆的冲击尤甚，曾一度出现重庆本地车企和上下游企业陷入困境，合资品牌败退撤走的危险局面。2019年，重庆汽车行业跌入谷底，总量跌破150万辆，不及高峰时期一半。错失汽车产业电动化、智能化第一波浪潮，重庆痛定思痛，近年来下决心对以汽车为代表的传统制造业实施数字化、智能化改造。据重庆政府消息，2018-2023年，重庆累计实施6,000多个智能化改造项目，建设144个智能工厂，示范项目口生产效率提升60%。目前，聚焦汽车行业，重庆共建成数字化车间340个、智能工厂50个、创新示范工厂11个、5G+工业互联网先导应用工厂12个，生产效率不断增强。2024年上半年，重庆汽车产量达到121.4万辆，助力重庆时隔8年重返“中国汽车第一城”，其中新能源汽车产量39.1万辆，增速超过150%。至此，重庆汽车产业的大象转身已经基本完成。53.5%15.8%252.3%139.9%37.0%157.6%-50%0%200%150%100%50%300%250%-503503002502001501005002007200820092010201120122013201420152016 201720182019 20202021202220232024

1H丨重庆万辆燃油车和新能源汽车产量燃油车总产量（左轴）新能源汽车产量(左轴)燃油车总产量同比增速（右轴）新能源汽车产量同比增速（右轴）数据来源：重庆两江新区、重庆市统计局、仲量联行研究部，2024年12月©

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制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”汽车：由大到强，新能源领域迈向智能化、高端化和集群化增强研发能力，逐浪新能源市场以本土龙头企业长安汽车为例。在重庆汽车波谷时期，长安于2017年率先开启第三次“创新创业”，全力向智能化、和新能源化加速转型。陆续发布“香格达13.4%，研发人员规模由2016年的6,600余人，增长至2023年将近11,000人。为正式达成深度合作，大举押注新能源赛道。三年间，企业的研发费用由2021年的9.5亿元猛增至2023年的17.0亿元，年均复合增长率达33.8%。里拉计划”“北斗天枢计划”等，在新能源领域持续 城市汽车产业转型优化，

头部企业持续加大研发投推进转型升级。数据显示，2018-2023年，长安汽车的 入，在带动城市汽车产业回暖的同时，也撕下了汽车研发费用由31.9亿元增长至59.8亿元，年均复合增长率

制造“低端化”的标签。12,00010,0008,0006,0004,0002,00000204060802018201920202021202220232018201920222023研发费用（左轴）研发人员规模（右轴）长安汽车2020

2021赛力斯汽车亿元

人数2023年长发安布正“式海开纳启百全川球”化计战划略，发同形布时成新新UN能I序源列品智牌电“iD启D上源线”，三维布局源序列高中低端2022年长安发布，新以能纯源电汽为车基品础牌，拓展氢能、增程多种形式2021年长安联汽合车华高为端、品宁牌德“时阿代维塔”2018年长安发布智，能布化局“六北国斗十天地研发团队2017年长安开启第三次化创业速，向布智新能源“香格里拉”计划2006年长转安乘第用二车次创业，商用车1984年长安第一次创业，军转民除龙头汽车长安外，2021年本土汽车品牌赛力斯与华 丨长安汽车的第三次创新创业数据来源：iFinD、仲量联行研究部，2024年12月28丨长安汽车、赛力斯汽车历年研发费用和研发人员数量产业概况物业市场29重庆产业办公楼白皮书2.3

制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”汽车：由大到强，新能源领域迈向智能化、高端化和集群化产品升级，新能源车型迈入中高端化如今的重庆新能源汽车领域，已经实现了高中低端、各种车型、不同价位的全覆盖。在大众汽车消费15万元以下的区间中，仅长安和赛力斯旗下便有数十款车型。在中高端领域，更是凭借问界、阿维塔打开市场，开始逐步站稳脚跟。2024年1-7月，全国新能源乘用车销量数据显示，价格在15万元及以下的车型销量占比最高，为54.1%，这一数据对比长安和赛力斯的销量情况，差异并不突出。而价格区间在20-30万元、以及30万元以上的车型占比中，长安和赛力斯的占比分别达31.4%和16.3%，分别高于全国平均水平11.2和5.9个百分点，这一数据不仅反映出市场对“渝派企业”长安和赛力斯产品的认丨2024年重庆市主要新能源车各价格区间代表车型价格区间 控股公司 品牌车型名称赛力斯 问界 问界M9长安 阿维塔 阿维塔1130万元以上20-30万元问界M715-20万元10-15万元UNI-V深蓝SL0310万元以下启源Q05赛力斯 问界 问界M5长安 阿维塔 阿维塔12长安 深蓝 深蓝G318长安 智电iDD UNI-K长安 欧尚 欧尚Z6长安 启源 启源A07长安 深蓝 深蓝S07长安 Lumin Lumin长安 启源 启源A05赛力斯 蓝电 蓝电E5可，也映射出城市汽车产业转型的成功。丨2024年1-7月新能源乘用车各价格区间销量全国长安和赛力斯10万元以下10-15万元15-20万元20-30万元54.1%

15万元以下 30.6%

20万元以上24.9%29.2%15.4%20.2%10.4%26.6%25.3% 0.5%31.4%16.3%51.9%

15万元以下 47.6%

20万元以上30万元以上数据来源：懂车帝、仲量联行研究部，2024年12月©

仲量联行2024年版权所有产业概况物业市场重庆产业办公楼白皮书丨新能源产业链和不动产需求上游中游下游主要环节研发、设计生产、制造配套服务企业类型汽车软件核心零部件研发设计通用零部件整车厂生产制造环节销售交付售后服务汽配服务细分领域汽车软件智能网联化系统电池技术电控技术电机技术热管理技术等底盘车身及附件空调、照明系统制动系统整车生产销售服务交付服务充换电服务维修服务主要不动产需求研发测试和办公空间生产、办公和仓储空间零售、交付和展示空间主要落位载体产业办公楼、商用办公楼产业工办厂公、楼高、标商仓用库办、公楼高标购仓物库中、心工、厂展、示汽中车心4S、店等2.3

制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”汽车：由大到强，新能源领域迈向智能化、高端化和集群化聚链成群，产业集群化催生不动产需求新能源网联智能汽车是所有工业类别中产业链覆盖最广、最长和最复杂的领域之一。从上游的研发和设计，

到中游的生产和制造，

再到下游的综合配套服务，合作伙伴众多，技术关联极广，资源消耗巨大，牵动着大量居民就业,

也对下游各种不动产载体的需求产生深远影响。围绕产业链，重庆目前已形成长安为龙头，十家整车企业为中坚力量，

超过上千家的零部件为支撑的“1+100+1000”的产业集群，实现了新能源的全覆盖和集群式发展。而随着近年来更是在产业孵化和招引上不断取得新成果，弗迪动力电池、青山电驱动、龙润电转向、博世氢动力、北斗智联智能座舱、禾赛科技激光雷达等等关键项目先后落地，重庆新能源的配套率将有望从目前的30%以上水平，在2025年突破50%。从不动产角度分析，上游的研发设计、总部办公等具有高附加值特征的环节主要落位于商业和产业办公楼；中游的生产和仓储环节主要落位于工厂和高标仓库，而中游企业本身的行政、会议等办公需求仍然投射于产办和商办载体；下游的销售和交付则更为多元，覆盖了从工厂、汽车4S店、仓储和购物中心等各种不动产类型。©

仲量联行2024年版权所有数据来源：仲量联行研究部，2024年12月30产业概况物业市场31重庆产业办公楼白皮书2.3

制造业

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汽车与电子信息产业“双核驱动”汽车：由大到强，新能源领域迈向智能化、高端化和集群化聚焦产业办公，中上游总企业构成需求主力重庆产办租户结构中，接近80万平方米的需求面积与汽车企业相关联，足见城市核心产业对下游办公市场的影响力。从租户结构分析，中游以整车和零部件企业为核心的总部型需求是产办市场的核心，构成了物业市场的基石性需求，合计贡献超过七成的面积。